Locazione – disdetta per mora – compensazione

Incarto n.

12.2015.36

Lugano

9 dicembre 2015/rn

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Raffaello Balerna

vicecancelliera:

Butti

sedente

per statuire nella causa a procedura semplificata - inc. n. SE.2013.17 della Pretura

del Distretto di Riviera - promossa con petizione 24 luglio 2013 da

AP

1

rappr. dall’ RA 1

contro

AO

1

con

cui l’attrice ha chiesto di dichiarare nulla o annullare la disdetta del

contratto di locazione 15 aprile 2013 e, in via subordinata, di concederle una

protrazione della locazione per 6 anni (richiesta quest’ultima poi ritirata in

sede di conclusioni);

domande

avversate dalla convenuta e che il Pretore con sentenza 23 gennaio 2015 ha

respinto, accertando la validità della disdetta 15 aprile 2013;

appellante

l’attrice, che con appello 2 marzo 2015 chiede la riforma del giudizio

impugnato nel senso di accogliere integralmente la petizione, con protesta di

tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre

la convenuta con risposta all’appello 27 aprile 2015 postula la reiezione del

gravame, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

ritenuto

Fatti

A. Con contratto 10 agosto 2005

la società AP 1 (di seguito __________), rappresentata dal suo amministratore

unico A__________ __________, ha preso in locazione dalla società __________ SA

in liquidazione (di seguito __________), rappresentata dall’amministratore

fallimentare speciale avv. __________ __________, uno stabile industriale sito

sul mapp. n. 5250 RFD di __________ (doc. B dell’inc. rich. n. 30/13 dell’Ufficio

di conciliazione in materia di locazione (di seguito UC) di __________). La

locazione è iniziata il 10 agosto 2005 per una durata indeterminata e con un

preavviso di disdetta di 3 mesi, la prima volta per il 31 dicembre 2006. Il

contratto prevedeva una pigione annua di fr. 60'000.- (punto 2a, doc. B),

ritenuto che la conduttrice si era impegnata ad eliminare a proprie spese i

rifiuti presenti nell’ente locato e che, salvo prova del contrario tramite la

produzione delle relative fatture, il costo di smaltimento di tali rifiuti era

stato fissato in

fr. 60'000.-; importo che la conduttrice era autorizzata a compensare sui

canoni di locazione (punto 2b e 2c, doc. B). Inoltre la AP 1 si era impegnata a

versare fr. 250'000.- a titolo di pigioni (future) di 4 anni e 2 mesi (50

mesi), riservata la compensazione di cui al punto 2c (punto 3a, doc. B). Infine

il contratto vietava l’esecuzione di qualsiasi modifica e/o miglioria dell’ente

locato senza il consenso della locatrice e nel caso in cui la conduttrice avesse

eseguito delle migliorie con il consenso preventivo e scritto della locatrice

era comunque escluso il versamento di un’indennità per i lavori eseguiti (punto

12, doc. B).

B. Sin dall’ottobre 2005 la

conduttrice ha lamentato la presenza di infiltrazioni di acqua dal tetto del

capannone in occasione di precipitazioni ed ha chiesto alla locatrice di adottare

rispettivamente di poter eseguire gli interventi atti ad ovviare al problema. Ne

è seguita una fitta corrispondenza tra i rispettivi rappresentanti delle parti

di cui non occorre indicare i dettagli (il giudizio impugnato già

espone a pag. 4, 6 e 7 la cronistoria e i relativi riferimenti documentali) bastando rilevare come la locatrice __________ (in fallimento) ha

sempre dichiarato di non disporre della liquidità per incaricare terzi di

rimediare a tali difetti e che se la conduttrice voleva procedere personalmente

alla riparazione, lo faceva a suo rischio, siccome non poteva fornire alcuna

garanzia sul fatto potesse assumersi tali costi, ritenuto che non disponeva nemmeno

più dell’importo di fr. 250'000.- depositato all’inizio del contratto dalla

conduttrice.

C. In data 16 settembre 2008 AP

1 ha inviato a __________ una fattura di complessivi fr. 2'484'148.- per i

lavori eseguiti sullo stabile (doc. 5 dell’inc. rich. DI.2008.55 della Pretura

del Distretto di Riviera) prontamente contestata da __________ (doc. 6 del

citato inc. rich. DI.2008.55) e contemporaneamente ha inoltrato presso la Pretura

del Distretto di Riviera un’istanza di iscrizione d’ipoteca legale sul fondo

oggetto di locazione ed avverso la __________ per la medesima somma. L’istanza,

accolta in via supercautelare con decreto 17 settembre 2008, è stata sospesa

con ordinanza 26 novembre 2008 (inc. rich. DI.2008.55).

D. A seguito del fallimento

della locatrice __________, il 19 giugno 2009 la AO 1 (di seguito __________),

già creditrice ipotecaria, si è aggiudicata ai pubblici incanti la part. 5250

RFD di __________, divenendone proprietaria, senza aggravio del contratto di

locazione e dell’ipoteca legale provvisoria degli artigiani (doc. 1; cfr. incarto

rich. dell’amministratore speciale del fallimento avv. __________ __________,

plico III°).

E. Dopo aver notificato tre

disdette poi ritirate e/o annullate (cfr. doc. B, D, E, F, H ed inc. rich. n.

SE.2011.16 della Pretura del Distretto di Riviera), con raccomandata 1° marzo

2013 AO 1 ha inviato alla conduttrice una diffida di pagamento per le pigioni

scoperte relative al periodo settembre 2009 - febbraio 2013, oltre interessi di

mora al 7%, per un importo complessivo di

fr. 242'316.65, con l’avvertenza che, in caso di mancato pagamento entro il 10

aprile 2013, il contratto di locazione sarebbe stato disdetto ai sensi dell’art.

257d CO (doc. C dell’ inc. rich. UC n. 30/13). Con plico raccomandato 29 marzo

2013 la conduttrice ha contestato di essere in mora, invocando la compensazione

delle pretese della locatrice con un suo credito di fr. 2'468'458.25 per le

spese di smaltimento dei rifiuti e per i costi relativi ai lavori di

manutenzione urgenti all’inizio della locazione ed ad ulteriori lavori

effettuati sull’ente locato con l’accordo della proprietaria, precisando

altresì che non era tenuta a pagare alcun canone di locazione per il periodo in

cui l’ente locato era risultato inservibile (doc. D dell’inc. rich. UC n. 30/13).

Con scritto 4 aprile 2013 la locatrice ha contestato la pretesa compensazione

ribadendo la suddetta diffida di pagamento (doc. 2). Constatato il mancato

pagamento entro il termine stabilito, con modulo ufficiale 15 aprile 2013 AO 1

ha notificato a AP 1 la disdetta del contratto di locazione con effetto al 31

maggio 2013 (doc. E dell’inc. rich. UC n. 30/13). Con istanza 15 maggio 2013 la

conduttrice ha contestato la disdetta straordinaria dinanzi all’UC di __________

(inc. rich. UC n. 30/13, plico I°). All’udienza del 24 giugno 2013 le parti non

hanno raggiunto un accordo e alla conduttrice è pertanto stata rilasciata

l’autorizzazione ad agire giusta l’art. 209 cpv. 1 lett. b CPC.

F. Con petizione 24 luglio

2015 la conduttrice ha chiesto alla Pretura del Distretto di Riviera di dichiarare

nulla o annullare la disdetta e, in via subordinata, di prorogare il contratto

di locazione per la durata di 6 anni, sostenendo di non essere in mora con il

pagamento della pigione, ritenuto che essa vantava nei confronti della

locatrice un credito di fr. 2'468'458.25 per le spese di smaltimento dei

rifiuti e per i costi relativi ai lavori eseguiti sull’ente locato che andava

posto in compensazione con le pretese della locatrice nei suoi confronti.

Con osservazioni 16 settembre 2013 la locatrice si è opposta alla petizione,

chiedendo l’accertamento della validità della disdetta straordinaria del

contratto per mora della conduttrice. Esperita l’istruttoria, con le

conclusioni la conduttrice ha rinunciato alla richiesta di protrazione della

locazione, ribadendo la validità della compensazione e il conseguente difetto

del requisito della mora. La locatrice ha invece confermato la propria

posizione ed ha altresì chiesto di liberare immediatamente l’immobile locato.

G. Con sentenza 23 gennaio 2015

il Pretore ha respinto la petizione ed accertato la validità della disdetta 15

aprile 2013, ponendo la tassa di giustizia di fr. 500.- e le spese di fr. 200.-

a carico dell’attrice, tenuta a rifondere alla convenuta fr. 100.- a titolo di

spese necessarie. In sintesi, il primo giudice ha anzitutto ritenuto

inammissibile la domanda d’espulsione della convenuta poiché formulata solo in

sede di conclusioni. Ciò, posto il Pretore ha accertato che la conduttrice

entro il termine di diffida non aveva validamente opposto in compensazione

alcun credito ed ha di conseguenza considerato valida la disdetta straordinaria

notificata il 15 aprile 2015, essendo adempiuti i presupposti dell’art. 257d

CO.

In particolare, sulla base della documentazione agli atti e dell’istruttoria,

il primo giudice ha accertato che le spese asseritamene sopportate per

l’eliminazione dei rifiuti, in parte non provate, corrispondono ad un importo

inferiore a quello oggetto della diffida per mora e che la compensazione era

già avvenuta, attraverso la parziale restituzione dell’anticipo di

fr. 250'000.- inizialmente versato dalla conduttrice per le pigioni future

(sentenza impugnata, consid. 8.2., pag. 18). Il Pretore ha poi accertato che

l’attrice non poteva validamente invocare la compensazione delle spese

sostenute per eliminare gli invocati difetti dell’ente locato, in quanto non

trattandosi di difetti di media importanza la conduttrice non era autorizzata

ad eliminarli senza l’ordine dell’autorità giudiziaria, ciò che però in

concreto non era stato fatto (decisione impugnata consid. 8.3 e), pag. 22).

Il primo giudice ha ritenuto che neppure il credito per i lavori di miglioria eseguiti

sull’ente locato poteva essere posto in compensazione, anzitutto siccome non

ancora esigibile, essendo il contratto di locazione ancora in essere, e non

risultando poi, dai documenti agli atti, un consenso scritto della locatrice ad

effettuarli, ritenuto che in ogni caso, anche qualora la conduttrice fosse

stata autorizzata ad eseguirli, il contratto di locazione (clausola 12)

escludeva un indennizzo per detti lavori (sentenza impugnata consid. 8.3 f),

pag. 23-25). Il Pretore ha rilevato infine che, posto come i pretesi difetti e

danni erano insorti prima del trapasso di proprietà alla convenuta, eventuali

crediti a tal riguardo andavano vantati nei confronti della precedente

locatrice (decisione impugnata consid. 8.3. g), pag. 25).

H. L’attrice è insorta contro

la citata decisione con appello 2 marzo 2015, chiedendone la riforma nel senso

di accogliere la petizione e dichiarare nulla o annullata la disdetta

contestata, con protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi.

Nella risposta 27 aprile 2015 la convenuta propone di respingere il gravame,

pure con protesta di tasse, spese e ripetibili. Delle argomentazioni delle

parti si dirà, se e per quanto necessario, nei prossimi considerandi.

e considerato

Considerandi

1.

Il 1° gennaio 2011 è

entrato in vigore il Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre

2008.

(CPC). Avviata con petizione 24 luglio 2014 la presente procedura è quindi

interamente retta dalla legge nuova, che prevede, in materia di protezione

dalla disdetta o di protrazione del rapporto di locazione di locali

commerciali, la procedura semplificata senza riguardo al valore litigioso (art.

243.

cpv. 2 lett. c CPC, cfr. DTF 139 III 457). Nelle controversie patrimoniali

con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione del Pretore è impugnabile

mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni (art. 311

cpv. 1 CPC). Nella fattispecie la decisione impugnata è stata notificata il 28 gennaio

2015.

e ricevuta dalla conduttrice il giorno successivo, il 29 gennaio 2015. Tenuto

conto che il termine di 30 giorni cadeva domenica 1° marzo 2015, l’appello,

presentato lunedì 2 marzo 2015 è tempestivo.

Il gravame è stato intimato e notificato all’appellata il 30 marzo 2015,

di conseguenza, in ragione delle ferie giudiziarie di cui all’art. 145 cpv. 1

lett. a CPC, la risposta 27 aprile 2015 è pure tempestiva.

2.

L’appellante afferma anzitutto

che il Pretore sarebbe partito dal presupposto errato che le clausole contrattuali

riferite ai difetti avevano quale obiettivo di evitare che la locatrice assumesse

delle spese, visto che lo scopo primario era la vendita dell’immobile in modo

da garantire liquidità per la chiusura della procedura fallimentare, per negare

la compensazione dei costi da essa sostenuti per l’eliminazione dei difetti (appello,

pag. 4 in mezzo). A suo dire inoltre i lavori per rimediare ai difetti, specie

quelli dovuti alle infiltrazioni, erano particolarmente urgenti, in quanto gli

stessi impedivano un utilizzo razionale dell’immobile e quindi la conduttrice

era legittimata ad effettuarli a spese della locatrice con diritto di

compensazione sulle pigioni correnti e future (appello, pag. 5 in mezzo).

Sennonché su quest’ultimo aspetto, come spiegato diffusamente anche dal Pretore

(decisione querelata, pag. 4-7 e 22), i lavori necessari per porre rimedio ai pretesi

difetti erano stati segnalati alla locatrice poco dopo l’inizio della

locazione, nell’ottobre del 2005, e poi sollecitati più volte nel corso del

2006.

(cfr. da ultimo scritto 28 novembre 2006 dell’avv. __________ __________, allora

patrocinatore delle conduttrice, all’avv. __________ __________ amministratore

fallimentare speciale dell’allora locatrice APC, con copia per conoscenza a AO

1, doc. 2 dell’ inc. rich. DI.2008.55). Pertanto a ragione il primo giudice ha

negato la sussistenza di un caso di estrema urgenza, tale da rendere inutile o

impossibile agire in giudizio e consentire alla conduttrice di procedere alla riparazione

prevalendosi delle regole della gestione senza mandato (Lachat, Commentaire Romand CO-I, n. 8 ad art. 259c CO).

La conduttrice dimentica inoltre che per dottrina e giurisprudenza invalse

nell'ambito della locazione di immobili – fatte salve alcune eccezioni che qui

non ricorrono – il conduttore non ha la facoltà di trattenere la pigione per

indurre il locatore ad eliminare i difetti nell'ente locato, ritenuto che egli ha

a disposizione l'istituto del deposito della pigione di cui all'art. 259g CO

(sentenza del Tribunale federale 26 gennaio 2009 4A_472/2008 consid. 4.2.3;

sentenza II CCA inc. n. 12.2009.110 del 10 giugno 2009; Higi, Zürcher Kommentar, n. 31 ad art. 259g CO; Lachat, op.cit., n. 2 ad art. 259g CO).

In effetti, la compensazione del canone di locazione con pretese per difetti

della cosa locata è esclusa laddove tali pretese siano contestate. In siffatta

evenienza il conduttore deve infatti seguire la procedura dell’art. 259g CO,

fissando al locatore un termine per provvedere alla riparazione del difetto con

la comminatoria del deposito delle pigioni nel caso in cui non vi desse seguito.

Qualora egli non si avvalga di tale istituto la pigione è reputata non pagata

(259g cpv. 2 CO), è data la situazione di mora e il contratto di locazione può

essere disdetto giusta l’art. 257d CO (sentenze II CCA 7 giugno 2011 inc. n. 12.2011.94,

14.

giugno 2006 inc. n. 12.2006.43, 7 giugno 2004 inc. n. 12.2007.102; Higi, op. cit., n. 17 ad art. 257d CO; Lachat, Le bail a Loyer, Losanna 2008,

pag. 278). In concreto, le pretese per difetti sono state contestate dalla

locatrice e la conduttrice non ha fatto capo alla procedura di deposito della

pigione, essa era quindi in una situazione di mora, la quale non viene meno per

il fatto che essa ha voluto compensare parte dei canoni con sue pretese

derivanti da fatture pagate per lavori fatti eseguire.

Ne consegue che su questo punto l’appello è infondato e deve pertanto essere

respinto.

4.

In merito alla spese per

l’eliminazione dei rifiuti, l’appellante ritiene anzitutto inammissibile la

deduzione operata dal primo giudice dell’importo di fr. 78'000.- relativo ai

costi per la messa a disposizione degli operai della ditta __________ per il

fatto che quest’ultima ditta fa parte del medesimo gruppo aziendale cui

anch’essa appartiene. A suo dire tale circostanza è ininfluente, determinante è

invece il fatto che essa ha sostenuto tali spese, le quali erano necessarie per

i lavori di sgombero ed eliminazione dei rifiuti (appello, pag. 4 in fondo).

Sennonché l’appellante dimentica una parte della motivazione pretorile (quella

indicata a pag. 17 in fondo e 18 in alto), ossia che il primo giudice ha

ritenuto non provata questa spesa. In effetti l’attrice, gravata dall’onere

della prova in merito all’esistenza e all’entità dell’invocato credito posto in

compensazione, ha prodotto solo in parte i giustificativi relativi ai costi da

essa indicati per lo smaltimento dei rifiuti (doc. C dell’inc. rich. DI.2008.85

e plico II° rich.) e ciò nonostante le specifiche contestazioni dell’allora

locatrice APC già con scritto 29 novembre 2006 e dopo l’invio della fattura

(doc. 3 e 6 dell’inc. rich. DI.2008.55), come pure nell’ambito della procedura

di iscrizione dell’ipoteca legale (inc. rich. DI.2008.55).

L’appellante prosegue affermando che l’importo di fr. 250'000.- non sia stato

versato per le pigioni future ma quale anticipo per l’acquisto del bene

immobile e visto che la compravendita non si è poi perfezionata a giusta

ragione ha ottenuto il rimborso dell’anticipo versato. Essa sostiene pertanto che

il Pretore avrebbe accertato i fatti in modo manifestamente errato, ritenendo

che il rimborso di tale importo sia stato effettuato quale compensazione per le

spese sostenute dalla conduttrice per l’eliminazione dei rifiuti (appello, pag.

5).

La censura è manifestamente infondata e smentita anche dalle risultanze

istruttorie. Anzitutto il contratto di locazione prevedeva chiaramente al punto

3.

a) che “il locatario versa nei dieci giorni successivi alla firma del

presente contratto un importo di fr. 250'000.- che serve a coprire i canoni di

locazione di 4 anni e 2 mesi (50 mesi) riservato il punto 2 c) […]” ed al

punto 2 c) che “le parti danno atto che – salvo prova del contrario tramite

la produzione delle fatture per l’eliminazione dei rifiuti presenti nell’ente

locato - il costo di smaltimento di tali rifiuti ammonta fr. 60'000.- ; il

locatario è autorizzato a compensare tale importo sui canoni di locazione (doc.

B dell’inc. rich. UC 30/13).

Inoltre A__________ __________, amministratore unico dell’appellante, ha

dichiarato di aver versato la somma di fr. 250'000.- a titolo di pigioni future

e che successivamente ne ha chiesto la restituzione facendo valere la

compensazione delle spese da lui anticipate per l’eliminazione dei rifiuti

(verbale di interrogatorio formale 5 giugno 2004, pag. 4). Anche su questo

punto l’appello è pertanto respinto.

5.

In definitiva, l’appello

deve essere respinto e la sentenza impugnata confermata (art. 318 cpv. 1 lett.

a CPC). Le spese processuali d’appello seguono la soccombenza dell’appellante

(art. 106 cpv. 1 CPC) e sono calcolate su un valore litigioso di

fr. 242'316.65, importo questo determinante anche ai fini di un eventuale

ricorso al Tribunale Federale. La tassa di giustizia d’appello è stabilita in

base ai criteri degli art. 2, 8 e 13 LTG (testo in vigore dal 10 febbraio

2015). Ritenuto che la convenuta appellata non si è avvalsa di un rappresentante

professionale ed ha agito personalmente, non può però esserle attribuita alcuna

indennità per ripetibili (art. 95 cpv. 3 lett. b CPC); alla stessa non può

nemmeno essere riconosciuta alcuna indennità d’inconvenienza ai sensi dell’art.

95.

cpv. 3 lett. c CPC, non avendo essa provveduto a motivare la sua domanda

come invece richiesto dalla legge (sentenza del Tribunale Federale 4A_355/2013

del 22 ottobre 2013, consid. 4.2; sentenze II CCA 26 aprile 2013 inc. n.

12.2012

, 30 giugno 2014 inc. n. 12.2012.208; 21 agosto 2015 inc. n.

12.2013

).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati per le spese gli art. 95 e 106 CPC e la

LTG

decide:

1. L’appello 2 marzo 2015 di AP

1 è respinto.

2. Le spese processuali

d’appello di fr. 10’000.- , già parzialmente anticipate dall’appellante,

restano a suo carico. Non si attribuiscono ripetibili né indennità di

inconvenienza.

3. Notificazione:

-

-

Comunicazione alla Pretura del

Distretto di Riviera

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Contro

la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso

è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in

materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.

Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale

prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato

il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).