Contratto locazione (premesse e rescissione immediata) - legittimazione passiva - interrogatorio formale di una parte (membro del CdA) - danno, rimborso investimenti e spese effettuati dal conduttore

Incarto n.

12.2015.60

Lugano

7 novembre 2016/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Balerna

vicecancelliera:

Federspiel

Peer

sedente

per statuire nella causa inc. n. DI.2006.1350

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza del 24

ottobre 2006 da

AO

1

rappr. dall’ RA 2

contro

AP 1

AP 2

rappr.

daRA 1

con cui l’istante ha

chiesto la condanna delle controparti al pagamento di fr. 174’253.80 oltre

interessi a titolo di risarcimento per i danni subiti a seguito della

rescissione immediata del contratto di locazione venuto in essere tra le parti,

pretese contestate dai

convenuti che hanno postulato la reiezione dell’istanza e che il Pretore con

sentenza del 6 marzo 2015 ha parzialmente accolto condannando i convenuti al

pagamento di complessivi fr. 26'491.- oltre interessi,

appellanti i

convenuti con atto di appello del 22 aprile 2015 con cui chiedono la

riforma del querelato giudizio nel senso di respingere integralmente la

petizione, in subordine di accogliere la stessa limitatamente all’importo di

fr. 595.35, protestate tasse, spese e ripetibili,

mentre l’istante con

risposta del 29 maggio 2015 postula la reiezione del gravame pure con protesta

di tasse spese e ripetibili,

letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

ritenuto

in fatto: A. Verso la fine del 2004 R__________

P__________, presidente della AO 1, ha avviato dei contatti con AP 1,

proprietario dell’Albergo G__________ di __________, aventi per oggetto la

locazione di detto albergo, rispettivamente della zona adibita a grotto, denominata

“__________”, situata nello stesso. Nell’ambito di queste trattative AO 1 ha allestito e presentato alla controparte un progetto denominato “Kurzkonzept

Qi-Lounge” con oggetto la gestione di una lounge - bar di lusso all’interno

dell’Hotel G__________ (doc. C).

Con scritto 7

febbraio 2005 R__________ Probst si è rivolto quindi personalmente a AP 1 e gli

ha trasmesso un’offerta, denominata “Kurzkonzept G__________”, per

gestire l’intero Hotel G__________ (doc. 1 e doc. D).

In data 3 giugno

2005 Gastroconsult SA ha inviato alla Brooklands AO 1 “a nome e per conto

della AP 2”, società gerente di detto albergo, “rispettivamente del

signor AP 1”, una bozza del contratto di locazione relativo all’intero Albergo

G__________ con allegato un preventivo dei costi d’esercizio relativo all’anno

2005, questo al fine di consentire “una sommaria valutazione economica per

questa struttura alberghiera” (doc. F).

Con scritto di data

23 giugno 2005 R__________ P__________, K__________ H__________ e S__________ S__________

P__________ hanno inviato a AP 1 le loro osservazioni in merito alla bozza del

contratto di locazione (doc. G).

Nel corso del mese di

giugno dello stesso anno AO 1 si è insediata nella zona denominata “__________”

e ha iniziato ad allestire e arredare la Qi-Lounge, che è stata inaugurata il 1° luglio 2005.

La sera del 15

luglio 2005 la polizia è intervenuta a seguito delle lamentele di alcuni vicini

disturbati dalla musica proveniente dalla “lounge”. Ne sono seguiti dei

contatti tra le parti, che non hanno permesso di trovare un accomodamento sull’organizzazione

delle serate.

Il 19 luglio 2005 AO

1, per il tramite del suo legale, ha diffidato AP 1 e la società AP 2 dal voler

impedire il regolare svolgimento dell’attività legata alla gestione della “lounge”

presso l’Albergo G__________ e ha preteso dalla stessa la messa a diposizione

del locale per poter svolgere la serata prevista per il 21 luglio 2005. L’istante

non ha però più potuto accedere a quegli spazi se non per asportare quanto di

sua proprietà.

B. Previo

tentativo di conciliazione (v. plico doc. UC), in data 24 ottobre 2006 AO 1 ha

inoltrato un’istanza alla Pretura di Lugano, sezione 4, con

cui ha chiesto la condanna delle controparti al pagamento di complessivi fr.

174'253.80 a titolo di risarcimento danni, oltre interessi al 5% dal 17 luglio

2006. In sintesi, essa ha sostenuto di avere concluso con le controparti un

contratto di locazione orale avente per oggetto il grottino dell’Hotel G__________

da adibirsi a ”lounge” di lusso, in attesa di prendere in locazione l’intero

albergo. AO 1 avrebbe quindi fatto degli investimenti per allestire la Qi-Lounge

inaugurata il 1° luglio 2005. In data

18 luglio 2005 AP 1 avrebbe però comunicato alla controparte che non le sarebbe

più stato consentito l’accesso ai locali della lounge con effetto immediato. AO

1 ha quindi diffidato le controparti a rendere disponibile il locale per

organizzare la serata del 21 luglio successivo, ciò che non è però stato fatto.

Con l’istanza in rassegna AO 1 ha quindi chiesto la riparazione dei danni

connessi al mancato adempimento, più precisamente essa ha postulato il rimborso

delle spese e dei costi sopportati in vista dello svolgimento dell’attività e

la restituzione della pigione versata anticipatamente per il mese di luglio

2005.

All’udienza di

discussione, tenutasi il 15 gennaio 2007, le parti convenute, che avevano

prodotto un memoriale scritto, si sono integralmente opposte alle pretese e

hanno chiesto la reiezione dell’istanza. Preliminarmente esse hanno chiesto che

l’istanza nei confronti di AP 1 fosse dichiarata irricevibile per mancata

designazione del suo domicilio, in subordine per carenza di legittimazione

passiva. Per il resto, in sintesi, esse hanno negato che le parti si fossero

accordate in merito a specifici termini di locazione e che tra le stesse fosse

venuto in essere un contratto di locazione per il grottino. La presenza nei

locali sarebbe stata tollerata in vista di accordi più ampi inerenti all’intero

albergo, accordi che non sono però stati conclusi a causa dell’intervento della

polizia in data 15 luglio 2005 e del rifiuto dell’istante di sottoscrivere il

contratto alle condizioni proposte. A detta dei convenuti ogni investimento

eseguito nel grottino sarebbe stato fatto a rischio dell’istante e pertanto non

sussisteva una violazione contrattuale che avrebbe dato diritto a un

risarcimento. Essi hanno sostenuto inoltre che le spese di cui l’istante chiedeva

il rimborso non sarebbero neppure state debitamente comprovate.

In replica e

duplica le parti hanno sostanzialmente ribadito le proprie posizioni.

Esperita l’istruttoria, le parti

hanno rinunciato al dibattimento finale producendo dei memoriali scritti nei

quali si sono riconfermate nelle rispettive posizioni.

C. Con sentenza del 6 marzo

2015 il Pretore ha parzialmente accolto l’istanza, condannando i

convenuti in solido al pagamento di complessivi fr. 26'491.- oltre interessi.

D. Con atto di

appello del 22 aprile 2015 i convenuti chiedono la riforma del querelato

giudizio nel senso di respingere integralmente l’istanza, in subordine di

accoglierla limitatamente all’importo di fr. 595.35, protestando tasse, spese e

ripetibili. Con risposta del 29 maggio 2015 l’istante postula la reiezione del

gravame pure con protesta di tasse, spese e ripetibili.

e considerato,

in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in

vigore il nuovo Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC). Ritenuto

che la procedura innanzi al Pretore è stata avviata prima di quella data, la

stessa, fino alla sua conclusione, resta disciplinata dal diritto cantonale

previgente (art. 404 cpv. 1 CPC) e meglio dal codice di procedura civile

ticinese (CPC-TI). Non così invece la procedura ricorsuale in rassegna, che,

avendo preso avvio a seguito di una decisione pretorile comunicata dopo quella

data, è retta dalle nuove disposizioni federali (art. 405 cpv. 1 CPC).

2. Per quanto ancora dibattuto

in appello, nella propria sentenza il Pretore ha preliminarmente analizzato la

questione della legittimazione passiva di AP 1, giungendo alla conclusione che

la stessa fosse data. In particolare egli ha ritenuto che questi avesse agito per

conto proprio, quale proprietario dell’Albergo G__________, e non in veste di

rappresentante della società AP 2.

In seguito il primo giudice ha

affrontato la problematica della locazione. Egli ha ritenuto che

dall’istruttoria emergesse che nel corso dei mesi di maggio e giugno 2005 tra

le parti era “venuto in essere un contratto di locazione in forma orale

avente quale oggetto il grottino dell’Hotel G__________ da adibirsi a Qi-Lounge,

dietro pagamento di una pigione mensile di fr. 2'000.-- oltre spese accessorie

e per una durata di almeno 2 mesi” (cfr. sentenza, pag. 5). In seguito il

magistrato ha accertato il diritto dell’istante a richiedere il risarcimento

del danno derivante dalla mancata messa a disposizione dei locali da un giorno

all’altro in base agli art. 107 segg. CO. Il Pretore ha quindi ammesso parzialmente

le pretese di AO 1 in ragione di complessivi fr. 26'491.- oltre interessi; per

Fatti

i dettagli delle singole poste si dirà, per quanto necessario, in seguito.

3. Con l’appello AP 1 e AP 2 contestano

l’accertamento dei fatti effettuato dal Pretore e negano che tra le parti in

causa sia venuto in essere un contratto di locazione. Al riguardo gli

appellanti mettono in dubbio l’attendibilità delle dichiarazioni rilasciate dai

signori P__________. Essi affermano che l’utilizzo del grottino si fondava su

un rapporto informale secondo cui l’istante poteva utilizzare tale spazio nella

prospettiva della stipulazione di un accordo di locazione che avrebbe avuto per

oggetto l’intero albergo, ciò che non è però avvenuto. Essi pongono inoltre

l’accento sul fatto che, stando a quanto concordato, tutte le spese sostenute

Considerandi

per l’allestimento del grottino dovevano essere prese a carico dalla controparte,

che si era assunta il rischio imprenditoriale. Gli appellanti entrano poi nel

merito delle singole poste di danno ammesse dal Pretore e le censurano.

Da ultimo essi contestano la

legittimazione passiva di AP 1 il quale, a loro dire, non avrebbe avuto concretamente

la possibilità di locare i locali, in quanto la gestione dell’hotel albergo era

affidata alla società AP 2. Essi ribadiscono la tesi secondo cui egli avrebbe

agito quale rappresentante di quest’ultima.

4.

La legittimazione delle

parti, attiva o passiva, è un presupposto di merito, ossia una questione di

diritto che il giudice di ogni grado deve esaminare d’ufficio (sentenza del

Tribunale federale inc.4A_165/2008 dell’11 novembre 2008, consid. 7.3.1, in RSPC 2/2009, pag. 147; DTF 126 III 59 consid. 1, 125 III 82 consid. 3, 123 III 62 consid. 3, 121 III 118

consid. 3, 114 II 354 consid. 3d, 108 Ia 129 consid. 1, 108 II 216 consid. 1,

100.

II 167 consid. 3). Laddove la procedura sia retta dalla massima

Dispositivo

dispositiva, il giudice deve basare il proprio esame sui fatti allegati dalle

parti e accertati, senza andare alla ricerca di fatti atti a mettere in dubbio

la legittimazione di una parte, che controparte ha omesso di allegare. Ciò

significa che il giudice non può sollevare la questione della legittimazione

senza che le parti abbiano potuto esprimersi in merito, ossia senza rispettare

il principio del contraddittorio (sentenza del Tribunale federale inc.

4A_165/2008 dell’11 novembre 2008, consid. 7.3.1, 7.3.2 e

7.4, in RSPC 2/2009, pag. 147 seg.; W. Ott, Die unbestrittene

Sachlegitimation, SJZ 78/1982 p. 17 seg., in particolare pag. 18, 22 e 23). In

conclusione, il giudice deve esaminare d’ufficio la legittimazione delle parti,

trattandosi di una questione di diritto, ma solo sulla base degli atti presenti

nell’incarto e nel rispetto del diritto delle parti di essere sentite. Incombe

invero alle parti indicare al giudice i fatti sui quali esse fondano le loro

pretese, rispettivamente le loro eccezioni.

Determinare la legittimazione

passiva di una parte significa stabilire contro chi si deve far valere in

giudizio, in proprio nome, una determinata pretesa in qualità di suo titolare (DTF

125 II 82 consid. 1a; decisione del Tribunale Federale 5C.243/2002 del 2 giugno 2003; sentenza II CCA 28 marzo 2013 inc. n. 12.2012.57). In tema di azioni

contrattuali, ossia di pretese derivanti dall’esistenza di un determinato

contratto, come quella qui in esame, si ritiene che la legittimazione passiva

sia data qualora la parte convenuta sia parte del contratto in base al quale

l’attore procede (sentenze II CCA 4 giugno 2007 inc. n. 12.2005.174, 11 gennaio

2008 inc. n. 12.2007.104, marzo 2013, inc. n. 12.2012.57).

Nel caso concreto, i convenuti

hanno eccepito la carenza di legittimazione passiva di AP 1 in tutti gli

allegati da loro presentati.

Per sua parte l’istante ha fondato

la legittimazione passiva di AP 1 sul fatto che questi ha agito per conto

proprio conducendo le trattative in prima persona, in veste di proprietario

dell’albergo, e non quale rappresentante della società AP 2.

4.1. La questione della

legittimazione va pertanto trattata preliminarmente. Come rettamente rilevato

dal Pretore, l’istruttoria ha evidenziato vari elementi che portano a ritenere

che AP 1 abbia preso parte alle trattive finalizzate alla conclusione di un

contratto di locazione dell’Hotel G__________ in prima persona, nella sua veste

di proprietario della struttura (cfr. sentenza impugnata, pag. 4. seg.). Diversamente

da quanto asseriscono gli appellanti, dall’incarto non emerge che egli abbia

agito e si sia manifestato quale rappresentante della società AP 2, circostanza

che trova conferma pure nelle dichiarazioni rese dai testi e nell’interrogatorio

formale dell’amministratrice della AO 1 S__________ S__________ P__________ (cfr.

audizione testimoniale del 5 ottobre 2011 di A__________ M__________, pag. 3

seg.; interrogatorio formale del 5 ottobre 2011 di S__________ S__________ P__________,

pag. 1 seg.).

Alla luce di quanto accertato in

fase istruttoria è pertanto a giusta ragione che il primo giudice ha ammesso la

legittimazione passiva di AP 1.

5. Gli appellanti contestano

l’accertamento del Pretore in base al quale tra le parti sarebbe venuto in

essere un contratto di locazione orale avente per oggetto il grottino situato

all’interno dell’Hotel G__________. A questo proposito essi rimproverano al

primo giudice di essersi fondato in maniera decisiva sulle dichiarazioni rese

in sede di interrogatorio formale dai coniugi P__________, di cui mettono in

dubbio l’attendibilità e l’imparzialità poiché membri del Consiglio di

amministrazione della società istante.

5.1. Secondo l’art. 276 cpv. 1

CPC-TI, applicabile al procedimento di primo grado (cfr. art. 404 cpv. 1 CPC e

supra consid. 1), le dichiarazioni rese da una parte in sede di interrogatorio

formale sono valutate dal giudice secondo il proprio convincimento. Esse

rappresentano degli indizi che devono essere confermati da altri indizi

convergenti per costituire valida prova di un fatto (Cocchi/ Trezzini, CPC-TI, ad art. 276, nota 764); ciò

nondimeno se l'unica prova agli atti è da ricondurre all'interrogatorio formale

della parte e se quanto emerge dal medesimo ha un tale grado di convincimento

logico da prevalere largamente sulla possibilità del contrario (Cocchi/Trezzini, op. cit., ad art. 90, m. 13), il giudice non può distanziarsene con argomentazioni che non trovano nessun riscontro

negli atti processuali.

Nel nuovo ordinamento

processionale, il principio del libero apprezzamento delle prove da parte del

giudice è stato codificato dall’art. 157 CPC, norma che trova applicazione

anche nel caso d’interrogatorio e deposizione delle parti ai sensi degli art.

191 e 192 CPC (Cocchi/Trezzini/

Bernasconi, CPC, pag. 896 seg.). Giusta l’art. 159 CPC nella procedura

probatoria gli organi di una persona giuridica parte al procedimento sono

assimilati alla parte stessa e come tali vanno trattati (Cocchi/Trezzini/ Bernasconi, pag. 767

seg.), ciò che peraltro già avveniva anche sotto l’egida del CPC-TI (Cocchi/Trezzini, op. cit., ad art. 228

nota 5 e segg.).

5.2. Nel caso concreto vero è che

i coniugi S__________ S__________ P__________ e R__________ P__________ sono

rispettivamente membro e presidente della società AO 1 ma, come illustrato

sopra, tale circostanza da sola non è però sufficiente per sminuire la forza

probatoria delle loro dichiarazioni, che vanno valutate alla luce delle altre risultanze

istruttorie. Nello specifico quanto riferito dagli stessi trova per l’appunto

riscontro negli accertamenti istruttori.

In particolare, quanto dichiarato

dai due amministratori in relazione alla conclusione di un contratto di

locazione in forma orale per il grottino per cui era stata pattuita una pigione

di fr. 2’000.- al mese (cfr. interrogatori formali di S__________ S__________ P__________

del 5 ottobre 2011 e di R__________ P__________ del 24 novembre 2011, qui dati

per trascritti), trova riscontro nelle affermazioni del teste A__________ M__________,

direttore dell’Hotel G__________, il quale a sua volta ha espressamente riferito

delle discussioni intercorse tra le parti come pure del fatto che era stato

trovato un accordo in merito alla locazione e alla pigione del grottino. Il

teste si è così espresso (v. audizione testimoniale cit. del 27 agosto 2009,

pag. 3 seg):

(…) Nel corso dell’inverno

2005 il proprietario

dell’albergo G__________, il signor AP 1, mi ha comunicato che a partire

dall’estate del 2005 una superficie dell’albergo sarebbe stata adibita a

Qi-lounge e sarebbe stata poi gestita dalla (...). Successivamente e meglio

all’inizio di aprile del 2005 il signor AP 1 mi ha detto che il signor P__________ avrebbe iniziato a gestire una parte dell’albergo. (…) Successivamente ho

partecipato a due incontri avvenuti fra il signor P__________ e il signor AP 1. In occasione di questi incontri il signor P__________ e il signor AP 1 hanno

discusso di 3 punti in particolare. Dapprima vi era in discussione il contratto

di locazione relativo all’albergo, la questione dell’inventario e da ultimo un

altro contratto relativo al Qi-lounge limitato a 2 mesi e meglio ai mesi di

luglio e agosto. (…) Posso confermare che AP 1 e P__________ hanno pure

discusso dell’affitto relativo al Qi-lounge nel mese di giugno del 2005. P__________

aveva fretta di disporre della superficie ed adibirla a Qi-lounge. Ricordo che AP

1 disse a P__________ di pagare la pigione di fr. 2'000.-- al mese e che Probst

rispose che l’avrebbe pagata. In questo contesto devo dire che già in aprile

del 2005 AP 1 mi aveva detto che P__________ avrebbe fatto un test per un periodo

di due mesi e avrebbe provato a gestire una lounge nell’albergo G__________ per

soli due mesi. Ribadisco che questo mi è stato riferito dal signor AP 1.(…). Dopo l’apertura il signor AP 1 si è ancora più volte lamentato con me a ragione

del mancato pagamento della pigione da parte di P__________. Mi ha detto “vedi

lui guadagna soldi ma non mi paga la pigione (…)”.

Dichiarazioni queste che sostanzialmente

confermano quanto riferito dagli amministratori della AO 1 e che suffragano la

tesi attorea della venuta in essere di un contratto di locazione in forma orale

relativo al grottino.

5.3. Per parte loro gli

appellanti rimproverano al Pretore di non aver considerato nella sua interezza

la testimonianza di A__________ M__________ e negano che questi abbia

confermato la venuta in essere di un accordo. A sostegno della loro tesi essi

menzionano la dichiarazione del teste secondo cui “in definitiva tra P__________

e AP 1 non è intervenuto un accordo”. La lettura di questa frase nel suo

contesto permette però di capire che il mancato accordo di cui riferisce il

teste concerne la locazione dell’intera struttura alberghiera. Proseguendo

nell’audizione A__________ M__________ ha infatti precisato che il disaccordo

verteva sull’ammontare della pigione per l’albergo, sull’inventario e sulla

garanzia per il valore dell’inventario (cfr. audizione testimoniale cit., pag.

3 in fine). Allo stesso modo quanto riferito dal teste in relazione alla

mancata sottoscrizione di un contratto di gestione non suffraga la tesi appellatoria,

in quanto tale dichiarazione si riferisce con ogni evidenza unicamente alla

mancata conclusione di un accordo scritto, circostanza non contestata dalle

parti.

Di contro la tesi attorea è

avvalorata anche dal pagamento della pigione risultante dal doc. S e in

definitiva pure da quanto dichiarato dal AP 1 in sede di interrogatorio

formale. Questi ha infatti ammesso di aver concesso alla controparte l’utilizzo

del grottino per i mesi di luglio e agosto 2005, pur sottolineando il carattere

temporaneo dell’autorizzazione (cfr. interrogatorio formale di AP 1 del 15

novembre 2010). A titolo abbondanziale vada aggiunto che gli appellanti - e in

particolare AP 1, presente in albergo in quel periodo - erano ben consapevoli

dei lavori che venivano effettuati nel grottino e non vi si sono opposti, anzi dall’incarto

risulta che AP 1 ha partecipato all’inaugurazione della “lounge” e ad

alcune serate (cfr. interrogatorio formale cit.).

5.4. Alla luce di quanto precede

non si può che constatare la convergenza delle dichiarazioni rese dai coniugi

Probst con le altre risultanze dibattimentali, circostanza che depone a favore

dell’attendibilità e veridicità di quanto da essi affermato.

Appare evidente come il

magistrato abbia valutato le prove nel loro complesso e non si sia limitato a

riprendere in maniera acritica quanto affermato dai coniugi P__________, della

cui attendibilità non vi è in concreto motivo di dubitare, per accertare l’effettiva

venuta in essere del contratto di locazione nei termini indicati più sopra.

Su questo punto la decisione di

prima sede va pertanto confermata.

6. Gli appellanti si dolgono di

essere stati ritenuti responsabili di un presunto danno patito da AO 1. Essi

sostengono, in particolare, che il fatto di aver impedito all’istante l’accesso

alla “lounge” a seguito dell’intervento della polizia per rumori molesti

non sia da intendersi quale atto illecito e affermano che l’appellata era ben

consapevole che il rischio imprenditoriale dell’operazione, come pure tutti gli

investimenti effettuati per l’allestimento del locale, erano a suo carico.

Gli appellanti affermano inoltre

che l’utilizzo del grottino era stato concesso a titolo provvisorio “unicamente

al fine di favorire le trattative in corso per la locazione dell’intera struttura

ed era condizionata alla conclusione del contratto di locazione dell’Hotel”

(cfr. atto di appello pag. 7).

6.1. E’ incontestato che dopo

alcune settimane dalla sua apertura i convenuti hanno impedito a AO 1 l’accesso

alla “lounge” e che, di riflesso, le attività ivi programmate non hanno

più avuto luogo (cfr. anche memoriale di risposta del 15 giugno 2007 pag. 4 e 5).

Più nello specifico, l’istruttoria

ha permesso di accertare che la “lounge” é stata inaugurata sabato 2

luglio 2005 ed è rimasta aperta solo tre settimane, trascorse le quali è stata

chiusa per volontà di AP 1 a seguito di gravi divergenze tra le parti sulla

gestione del locale come pure per il mancato pagamento della pigione da parte

della AO 1 (cfr. anche audizione testimoniale di A__________ M__________ cit.,

pag. 4; audizione testimoniale di S__________ C__________ del 23 aprile 2009,

pag. 2; doc. I).

Diversamente da quanto

asseriscono gli appellanti dall’istruttoria non è invece emerso che, stando a

quanto concordato, il contratto avrebbe preso fine prima della durata pattuita

qualora le trattative per la locazione dell’intero complesso alberghiero

fossero state interrotte. Per quanto attiene ai termini del contratto si rinvia

a quanto detto più sopra.

Gli appellanti pongono l’accento

sul fatto che, stando alle risultanze istruttorie, le spese dei lavori

effettuati per allestire la Qi-Lounge erano a carico dell’istante e che il

rischio imprenditoriale dell’attività ricadeva sulla stessa. Se, da un canto,

questa asserzione è esatta e trova riscontro negli atti (cfr. interrogatorio

formale di S__________ S__________ P__________ cit., pag. 2 a metà da cui

risulta che “Era chiaro a tutti che le spese di tali lavori erano a nostro

carico” e doc. C pag. 4, 18 e 21), dall’altro, essi omettono però di rilevare

che AO 1 aveva effettuato gli investimenti in parola considerando che il

contratto di locazione sarebbe durato (almeno) due mesi - e, nel contempo, che

vi era la prospettiva di trovare un accordo relativo alla locazione dell’intero

albergo - mentre che in concreto l’utilizzo dei locali le è stato permesso solo

per circa tre settimane. Con ogni evidenza quest’ultima circostanza non può

essere fatta rientrare nei precitati rischi imprenditoriali, come invece sostengono

gli appellanti.

Ciò detto, alla luce di quanto

precede, il diritto dell’istante di chiedere ai convenuti il risarcimento del

danno derivante dalla mancata messa a disposizione dei locali da un giorno all’altro

deve essere ammesso. Anche su questo punto la sentenza pretorile merita

pertanto tutela e va confermata.

7. Gli appellanti criticano quindi

l’ammontare del risarcimento fissato dal Pretore e contestano le singole poste

di danno ammesse dallo stesso.

7.1. In relazione ai costi per il

materiale elettrico, essi contestano che la pretesa fatta valere si riferisca

a materiale acquistato e utilizzato per i lavori della “lounge” e

sollevano dubbi sull’importo richiesto.

Al riguardo si rileva che la

natura degli interventi effettuati come pure l’ammontare degli importi ammessi

dal Pretore trovano riscontro nelle risultanze istruttorie, in particolare

nelle dichiarazioni del teste M__________ C__________ (cfr. audizione

testimoniale del 15 giugno 2009), la cui imparzialità e credibilità non è qui

contestata, e in quelle di S__________ S__________ P__________, sentita, come

visto sopra, in sede di interrogatorio formale (cfr. in relazione

all’attendibilità della stessa e alla forza probatoria delle sue affermazioni

si rinvia ai consid. 5.2 e 5.4).

Nello specifico si giustifica

però di operare una riduzione dell’importo ammesso dal Pretore in

considerazione del fatto che l’investimento ha potuto essere sfruttato per tre

settimane in luogo delle otto previste contrattualmente (cfr. anche consid. 6.1

in fine). Ne discende pertanto che l’importo andrà fissato in fr. 2'506.05

(4’009.07 : 8 x 5).

7.2. Discorso analogo può essere

fatto in relazione al rimborso dei costi sostenuti per il marketing, il

copystore e le buste. Gli esborsi ammessi dal magistrato sono infatti stati

debitamente comprovati dall’istante e paiono corretti. Nondimeno l’importo

spettante alla società andrà diminuito in considerazione del fatto che il

materiale ha comunque potuto essere utilizzato per tre settimane. In parziale

accoglimento delle censure degli appellanti l’importo spettante alla AO 1 va

pertanto ridotto a fr. 4'513.50 (7’221,65 : 8 x 5).

7.3. Anche in relazione

all’importo riconosciuto dal primo giudice a titolo di rimborso per la

creazione della pagina internet, il servizio fotografico, il reportage

pubblicitario e il grafico - tutte spese che trovano riscontro nella documentazione

agli atti - è necessario operare anche in questo caso una riduzione in

considerazione delle tre settimane di utilizzo a fronte delle otto previste

contrattualmente. La censura degli appellanti va pertanto parzialmente accolta

e l’importo spettante alla AO 1 fissato in fr. 3'850.15 (6'160.24 : 8 x 5).

7.4. Per quanto attiene alla

posta “costi personali e salari”, gli appellanti sollevano nuovamente dubbi

sull’obiettività e attendibilità delle dichiarazioni rese da S__________ S__________

P__________ e sostengono che non vi sono prove che attestino l’assunzione di

nuovo personale presso l’Hotel D__________. A detta degli stessi inoltre il

Pretore non avrebbe debitamente considerato che la “lounge” era aperta

solo alla sera e per pochi giorni a settimana e che pertanto il “personale

dirottato sul Qi-Lounge, non era dunque impiegato a tempo pieno a __________” “e

verosimilmente ha “continuato a prestare servizio anche al D__________ a __________”

(cfr. appello, pag. 11).

Preliminarmente è utile ribadire

che, come esposto in maniera approfondita più sopra (consid. 5.1 e seg.), la

deposizione di S__________ S__________ P__________ non può essere ritenuta priva

di valore solo per il fatto che essa era membro del Consiglio di

amministrazione della AO 1. In generale, il suo interrogatorio è risultato

lineare e attendibile, le sue dichiarazioni avendo trovato riscontro, ove

possibile, nelle altre risultanze istruttorie. Nello specifico, in relazione

alla questione del personale, le dichiarazioni rese dalla stessa sono state

confermate dal di lei marito, sentito anch’egli in sede di interrogatorio

formale (cfr. audizione di R__________ P__________ del 24 novembre 2011, pag. 2

in fine) e hanno trovato sostanziale riscontro anche nelle deposizioni dei

dipendenti toccati dal trasferimento e sentiti quali testi (cfr. audizioni

testimoniali di S__________ C__________ del 23 aprile 2009 pag. 2; di B__________

P__________ del 15 giugno 2009 pag. 3; di M__________ C__________ del 15 giugno

2009 pag. 1 seg.; di Nadia Van Olst del 27 agosto 2009 pag. 1).

Contrariamente a quanto asserito

dagli appellanti, il giudice di prime cure ha rettamente considerato che i

dipendenti impiegati presso la struttura di __________ vi lavoravano solo a

tempo parziale e per la rimanenza continuavano a essere attivi presso l’Hotel D__________

di __________, ragion per cui ha riconosciuto alla parte istante una quota

parte di salario pari al 60%(cfr. anche motivazione della sentenza impugnata

pag. 10). Ne discende che la censura non può essere accolta.

7.5. Priva di buon fondamento si

rivela essere pure la contestazione dell’importo riconosciuto dal magistrato di

prima sede quale rimborso parziale per la pigione del mese di luglio 2005. Al

riguardo gli appellanti negano che l’importo versato da R__________ P__________

sia da qualificare quale pigione e sostengono che lo stesso costituisce un “compenso/indennizzo

per la sistemazione del locale una volta smantellato” (cfr. appello, pag.

11).

In realtà, la circostanza che il

versamento effettuato da R__________ P__________ nel luglio 2005 fosse una

pigione risulta in maniera chiara della deposizione del teste A__________ M__________,

il quale ha dichiarato espressamente che “Gli ho detto che avrebbe dovuto

pagare almeno una pigione e una fattura relativa a un pernottamento in albergo.

Ha pagato fr. 2000.-- e il pernottamento e se ne è andato.” (cfr. audizione

cit., pag. 4).

Anche su questo punto la

decisione pretorile merita pertanto conferma.

8. Visto quanto precede l’appello deve essere

parzialmente accolto. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di primo

e secondo grado seguono la rispettiva soccombenza delle parti.

Tenuto

conto del minor grado di soccombenza dei convenuti, la parte istante rifonderà

agli stessi fr. 4’600.- a titolo di ripetibili parziali di prima sede.

Per il

giudizio di appello si è tenuto conto di un valore di causa fr. 26'491.-.

Per i questi motivi,

richiamato l’art. 106 cpv. 1 CPC, la LTG e il Rtar

decide:

I. L’appello 22 aprile 2015

di AP 1 e AP 2 è parzialmente accolto. Di conseguenza la decisione 6

marzo 2015 inc. DI.2006.1350 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4,

è così riformata:

1.

L’istanza 24 ottobre 2006

di AO 1 è parzialmente accolta.

§ Di

conseguenza AP 2, e AP 1, , sono condannati in solido a versare a AO 1, ,

l’importo di complessivi fr. 19'969.10 oltre interessi al 5% dal 17 luglio

2006.

2.

La tassa di giustizia di fr. 3'200.-- e le spese di fr.

300.--, già anticipate dalla parte istante, restano a suo carico nella misura

di 8/9 mentre la restante quota di 1/9 è posta a carico dei convenuti in

solido. La parte istante rifonderà inoltre ai convenuti complessivi fr. 4'600.--

a titolo di ripetibili parziali.

3.

Notificazione alle parti

per il tramite dei rispettivi patrocinatori.

II. Le

spese processuali della procedura di appello di complessivi fr. 3'000.-, già

anticipate dagli appellanti, restano a loro carico in solido in ragione di 4/5

e per 1/5 sono poste a carico dell’appellata; gli appellanti rifonderanno in

solido a quest’ultima fr. 1’300.- per ripetibili di appello ridotte.

III. Notificazione:

-

-

Comunicazione alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 4

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro

la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso

è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in

materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.

Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale

prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato

il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che

intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso

in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).