12.2015.86

Locazione - migliorie e modificazioni della cosa

3 giugno 2016Italiano29 min

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Fatti

I. Con

un'unica sentenza del 30 marzo 2015 il Pretore ha evaso tutte le procedure.

Per

quanto riguardava la causa promossa mediante istanza 2 aprile 2010 da AO 1,

andata a formare l'inc. DI.2010.82, il primo giudice ha rilevato che l'amministrazione

del fallimento di U__________ SA, al pari dei suoi creditori, avevano optato per

la non continuazione della stessa (cfr. lettera 9 ottobre 2012 della citata

amministrazione ai creditori, allegata alla lettera dello studio legale RA 2

alla Pretura nell'inc. DI.2010.82), per cui il relativo credito, al pari del

pegno, doveva essere considerato siccome riconosciuto (art. 63 cpv. 2 RUF). Per

questo motivo egli ha accolto integralmente l'istanza in parola. Tanto più che la

controparte non aveva presentato conclusioni in relazione a questa procedura e

nemmeno aveva contestato nel merito la pretesa della locatrice.

Per

quanto interessava invece l'istanza 9 aprile 2010, presentata da U__________ SA,

di disconoscimento del suo debito di fr. 35'752.-, oltre interessi e spese,

concernente le pigioni del primo semestre 2009, che era stato riconosciuto a

favore di AO 1 in procedura esecutiva, il primo giudice ha ritenuto che né la

Massa fallimentare dell'istante né l'avv. AP 1 avevano inteso continuare tale

causa, formante l'inc. DI.2010.93. Quest'ultimo, in particolare, in quanto

creditore cessionario delle pretese della massa, non aveva presentato delle

conclusioni in merito alla stessa, dopo aver sostenuto che fosse diventata

priva di oggetto; del resto, nemmeno le pretese della locatrice erano più

contestate. Per questo motivo il Pretore ha stralciato dai ruoli la causa.

Pretore ha, infine, respinto l'istanza 20 maggio 2010 con cui U__________ SA,

cui era subentrato l'avv. AP 1, chiedeva il riconoscimento di un'indennità per

l'aumento di valore dell'ente locato a seguito dei lavori di miglioria e di

modifica dalla stessa eseguiti, rubricata nell'inc. DI.2010.128.

Egli

ha anzitutto ritenuto che una parte dei lavori eseguiti dalla conduttrice fosse

stata autorizzata a tenore dell'art. 260a cpv. 1 CO e che il cpv. 3 della

stessa disposizione, che istituisce il diritto a ricevere la controversa

indennità, ritornasse applicabile, quantomeno per analogia, anche al contratto

di locazione in oggetto, ove i locali erano stati consegnati allo stato grezzo,

giacché il contratto prevedeva, al patto 8.3, un tale indennizzo. L'aumento di

valore procurato dai lavori, al netto della vetustà, è indi stato fissato in

fr. 86'421.60. Gli investimenti eseguiti dalla conduttrice per completare i

locali erano tuttavia ampiamente bilanciati dal risparmio di pigione di cui la

stessa aveva potuto beneficiare rispetto ad altri inquilini, per cui non poteva

essere riconosciuta alcuna indennità in suo favore.

Il primo giudice non ha prelevato

una tassa di giudizio nell'inc. DI.2010.82, condannando tuttavia la società

fallita a rifondere alla controparte delle ripetibili. Nelle altre due

procedure la tassa di giudizio è stata posta a carico del subentrante avv. AP 1,

che è pure stato tenuto a corrispondere delle ripetibili a AO 1.

L. Con

atto di appello 12 maggio 2015 l'avv. AP 1 impugna il giudizio pretorile.

L'appellante

critica il Pretore sia per aver limitato la cerchia dei lavori cui la locatrice

avrebbe acconsentito, sia per essersi distanziato dalla perizia nel calcolo

della deduzione per vetustà. Censura poi l'apprezzamento secondo equità svolto

dal primo giudice, che lo ha condotto a negargli ogni indennizzo.

ricorrente chiede, di conseguenza, la riforma del giudizio impugnato, nel senso

di accogliere la domanda della Massa fallimentare U__________ SA, cui egli è

succeduto, di accertamento del credito verso la AO 1 in fr. 139'000.- e di

condannare quest'ultima al versamento in suo favore di tale importo, dedotti

fr. 38'382.- oltre interessi per ciascun semestre di locazione dell'anno 2009. Oltre

a questa richiesta, riferita alla causa inc. DI.2010.128, l'appellante formula

anche delle domande quo agli incarti DI.2010.82 e DI.2010.93, riprodotte in

dettaglio in esordio di questa sentenza.

M. Con risposta 2 luglio 2015

la AO 1 postula la reiezione del gravame, con protesta di spese e ripetibili, condividendo

le conclusioni del Pretore e proponendo degli argomenti propri, talora divergenti

dalle motivazioni del giudizio inferiore, di cui si dirà, per quanto

necessario, in diritto.

Considerato

in diritto: 1. L'appellante ha presentato

delle domande relativamente ai tre incarti su cui il Pretore è stato chiamato a

decidere, ma ha concentrato la propria argomentazione unicamente sull'azione

creditoria volta al riconoscimento, in suo favore, di un'indennità per

l'aumento di valore procurato alla cosa locata, negata dal primo giudice, formante

l'inc. DI.2010.128. Egli non ha invece mosso alcuna critica quo ai motivi che

hanno condotto il Pretore ad accogliere l'azione di accertamento del credito e

del pegno promossa da AO 1 (inc. DI.2010.82) ed a stralciare dai ruoli quella

di disconoscimento di debito presentata da U__________ SA (inc. DI.2010.93).

Per quanto attiene a queste due cause, l'appello si rivela irricevibile per

difetto di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC). Per dette procedure l'appellante non

aveva del resto nemmeno presentato delle conclusioni in prima sede ed anzi precedentemente

sollecitato lo stralcio dell'inc. DI.2010.93. Va, del resto, rilevato che

l'appellante riconosce il fondamento delle pretese di controparte concernenti

le pigioni dell'anno 2009, oggetto delle due citate azioni, deducendole dal

credito vantato nella causa DI.2010.128, che sola va esaminata nel merito.

2.1. Giusta l'art. 260a CO, il

conduttore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto con il

consenso scritto del locatore (cpv. 1). Il locatore, se ha consentito, può

esigere il ripristino dello stato anteriore soltanto se pattuito per iscritto

(cpv. 2). Se, al termine della locazione, la cosa presenta un aumento di valore

rilevante, risultante dalla miglioria o dalla modificazione consentita dal

locatore, il conduttore può pretendere un'indennità per tale aumento di valore;

sono salve le stipulazioni scritte prevedenti indennità più elevate (cpv. 3).

2.2. Il contratto in oggetto (doc. D

nell'inc. DI.2010.82) si esprime in termini simili a quelli della legge. Il

patto 8 (intitolato "Miglioramenti e modifiche all'oggetto della

locazione") prevede che per eventuali modifiche costruttive o d'altra natura

nonché per i miglioramenti di qualsiasi genere all'oggetto della locazione il conduttore

deve avere l'autorizzazione scritta del locatore (patto 8.1.). Soltanto se,

alla fine del periodo di locazione, l'oggetto locato ha acquisito un plusvalore

duraturo e rimarchevole grazie alle modifiche o ai rinnovi apportati dal

conduttore, questi ha il diritto di richiedere un adeguato indennizzo, fermo restando

che il locatore abbia dato la sua autorizzazione e abbia rinunciato al ripristino

(patto 8.3). Rinuncia che la locatrice ha confermato al patto 20 (intitolato

"Disposizioni speciali") del contratto.

2.3. In concreto, le parti avevano

concordato che gli spazi commerciali fossero concessi in locazione allo stato

grezzo (Rohmiete; locaux nus), trattandosi di un “open space”. I lavori di

finitura degli stessi spettavano pertanto alla conduttrice. Verificandosi tale

ipotesi, in principio l'inquilino non ha diritto ad un indennizzo al termine

della locazione perché, di regola, il suo investimento è già stato preso in considerazione

nella fissazione della pigione. Se tuttavia ciò non fosse il caso, il

conduttore mantiene il diritto a chiedere un'indennità a tenore dell'art. 260a

CO, applicabile per analogia anche nell'ambito di siffatti contratti quantomeno

se - come nel caso di specie (cfr. supra, consid. 2.2.) - essi prevedono

un tale risarcimento (cfr. David Lachat,

Le bail à loyer, Losanna 2008, pag. 832, n. 4.3 con rinvii; SVIT-Kommentar, 3.a

edizione, ad art. 260-260a n. 57 con rinvii; Peter

Higi, ZK, ad art. 260a n. 4).

3.1. Il

Pretore ha, anzitutto, ritenuto che solo una parte degli interventi eseguiti

dalla conduttrice fosse stata autorizzata a tenore del patto 8.1 del contratto

e dell'art. 260a cpv. 1 CO. Si trattava di quelli concernenti l'allestimento

iniziale degli spazi, terminato nel febbraio del 2005, e che erano contemplati nella

lettera/accordo 2 novembre 2004 tra P__________ SA, amministratrice

dell'immobile, e U__________ SA (doc. G nell'inc. DI.2010.128 = doc. P nell'inc.

DI.2010.93).

3.2. L'appellante

contesta questa deduzione, asserendo che "l'istruttoria ha poi

dimostrato che il costante flusso di informazioni e sopralluoghi avvenuti tra

le parti ha esteso l'accordo anche su altre opere non precisate inizialmente

nel documento G" (cfr. appello, pag. 6).

Ora,

tuttavia, il ricorrente non spiega quali siano gli atti dell'istruttoria che

dimostrano la sua tesi, ma nemmeno quali siano le "altre opere"

dalla stessa eseguite che devono essere ritenute coperte da autorizzazione, a

dispetto della puntuale lista di fatture elencate al consid. 2.3 del giudizio

impugnato e che, a parere del primo giudice, non potevano entrare in linea di

conto. La censura, affatto generica, si appalesa irricevibile per difetto di

motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC).

nulla giova all'appellante - ed anzi parrebbe controproducente alla sua causa -

di richiamarsi, in più, "anche" alla testimonianza di T__________

R__________, già dipendente della U__________ SA, "la quale ha dichiarato

che la consegna dei locali è avvenuta a fine dei lavori (marzo 2005) con un sopralluogo

in cui erano presenti anche i rappresentanti di P__________ SA che hanno constato

tutti i lavori finiti dagli artigiani che loro stessi avevano indicato"

(cfr. appello, ibidem). In effetti, il Pretore ha riconosciuto come approvati

dalla locatrice proprio i lavori eseguiti sino a quella data (cfr. giudizio

impugnato, consid. 2.3, pag. 8 in fine).

4.1. Il

primo giudice ha, in seguito, determinato l'aumento di valore al 1° gennaio 2010

procurato alla cosa locata dagli interventi eseguiti dalla conduttrice, che

esso ha fissato in fr. 86'421.60.

Considerandi

4.2

L'appellante

rimprovera al Pretore di essersi scostato immotivatamente dalle risultanze

istruttorie e dalla perizia, per cui il plusvalore generato dagli interventi

ammonta a fr. 139'000.-, tale l'importo dallo stesso reclamato. Anche questa

contestazione, parimenti di indole generica, non può essere ascoltata, in

quanto ricevibile, poiché il primo giudice ha spiegato in modo del tutto chiaro

e comprensibile perché ha ritenuto di distanziarsi dall'opinione del perito.

Intanto

va detto che il plusvalore accertato dal giudice di prime cure era composto esclusivamente

dalla somma delle fatture dei lavori che erano stati autorizzati, che procuravano

effettivamente un valore aggiunto all'ente locato e che ritornassero utili per

il locatore. Tali costi concernevano una parte delle opere da gessatore, per

fr. 64'749.81, di quelle da pittore, per fr. 2'367.- , e da elettricista, per

fr. 34'233.70: in totale fr. 101'350.51 (cfr. consid. 4.1-4.3 della sentenza

impugnata). L'appellante non può quindi richiamarsi all'importo di fr.

149'045.17 determinato dal perito, il quale aveva considerato anche le fatture

per le opere che non erano state ritenute autorizzate dalla locatrice (cfr.

perizia, pag. 3 seg.; supra consid. 3).

Dal

valore suddetto, il Pretore ha indi dedotto la vetustà, che ha calcolato, come

il perito, secondo la formula di Ross. A seguito dello scorporo delle fatture

che non potevano essere considerate (cfr. supra), il giudice ha dovuto

ricalcolare il valore medio di durata dei vari interventi, limitandolo a quello

dei lavori ammessi. D'altro canto, il giudice - sulla scorta dell'istruttoria -

ha rettamente determinato l'età delle opere realizzate in 5 anni, anziché in 4,

come ritenuto dall'esperto (cfr. sentenza, consid. 4.4; perizia, pag. 3;

complemento, pagg. 1-5). La percentuale di vetustà è pertanto risultata essere

del 14.73%, anziché del 7%, pertanto il plusvalore determinante si attestava, al

1° gennaio 2010, a fr. 86'421.60.

5.

5.1

Pretore si è quindi chinato sul riconoscimento dell'indennità prevista al patto

8.3

del contratto ed all'art. 260a CO a favore di U__________ SA, cui è

succeduto in causa l'appellante. Al riguardo egli ha premesso che questo

risarcimento non deve necessariamente corrispondere al plusvalore conseguente

ai lavori eseguiti dalla stessa. Il giudice - viene precisato nella sentenza con

riferimenti alla dottrina - deve infatti tener conto di diversi fattori, tra

cui la pigione pagata dal conduttore, la pigione supplementare che il

conduttore avrebbe dovuto corrispondere ove i lavori fossero stati pagati dal

locatore, le spese connesse ai lavori eseguiti sopportate dal conduttore e che

non rientrano nel concetto di plusvalore (spese di architetto, autorizzazioni

ecc.) ed i vantaggi particolari di cui beneficia il conduttore (recte:

il locatore) a seguito di tali lavori. In altri termini il giudice deve

apprezzare secondo equità (art. 4 CC) quale sia l'indennità adeguata che

dev'essere riconosciuta al conduttore (cfr. consid. 5 del querelato giudizio).

Ferma

questa premessa, il Pretore ha rimproverato all'appellante di non aver apportato

quegli elementi che dimostrassero l'entità della sua pretesa, mentre che la

locatrice aveva versato agli atti due contratti di locazione concernenti degli uffici,

di sua proprietà, ubicati nello stesso immobile, che erano stati consegnati finiti

agli inquilini (doc. P e Q nell'inc. DI.2010.82). La pigione pagata per questi

enti ammontava a fr. 158.- rispettivamente fr. 180.-/mq/anno - mediamente

dunque fr. 169.-/mq/anno - contro i fr. 125.-/mq/anno dovuti da U__________ SA.

La differenza di pigione, calcolata sulla durata di 5 anni del contratto

concluso con quest'ultima, ammontava a fr. 90'000.-, un importo pertanto superiore

al plusvalore arrecato dai lavori eseguiti dalla conduttrice. Gli investimenti

per approntare i locali erano pertanto ampiamente bilanciati dal risparmio di

pigione conseguito dalla conduttrice, per cui alla stessa non spettava alcuna

indennità per migliorie e/o modificazioni dell'ente locato (cfr. consid. 5.1.

della sentenza di primo grado).

5.2

L'appellante

sostiene che l'indennità deve corrispondere all'intero plusvalore e che il

Pretore non poteva applicare l'art. 4 CC. In subordine, che l'unico criterio oggettivo

che il giudice avrebbe potuto applicare nell'ambito di un giudizio di equità

fosse il valore di rendimento. Egli critica infine, a vario titolo, l'impiego

dei contratti di locazione impiegati dal Pretore per stabilire l'entità della

pigione pagata da U__________ SA. Le sue censure non possono tuttavia trovare

accoglimento.

5.3

Intanto

va preliminarmente rilevato che il Pretore, dopo aver definito l'importo del

plusvalore creato dalla conduttrice, ha proceduto immediatamente all'esame

dell'indennità spettante alla stessa. Come obietta giustamente l'appellata, nel

giudizio impugnato non vi è tuttavia alcun accenno all'ulteriore presupposto

imprescindibile per il riconoscimento di tale risarcimento, ovvero che i lavori

eseguiti dalla conduttrice abbiano creato plusvalore duraturo e "rimarchevole"

(patto 8.3 del contratto) rispettivamente "rilevante" (art.

260a cpv. 3 CO). È senz'altro verosimile che il primo giudice abbia

implicitamente ritenuto adempiuto anche questo requisito, giacché il plusvalore

è risultato essere di fr. 86'412.60 e, pertanto, in quanto tale, appariva senz'altro

rimarchevole. Ora, tuttavia, il valore assoluto dell'investimento effettuato

dall'inquilino non può essere elevato ad unico criterio per determinare la sua rilevanza.

Esso rappresenta per contro solo uno, ancorché di peso, tra i vari elementi che

concorrono a definire l'importanza del plusvalore e che devono essere

apprezzati globalmente dal giudice in funzione dello specifico contratto di

locazione di cui si tratta; oltre al costo iniziale dei lavori ed al loro ammortamento,

entrano in considerazione, a questo scopo, la relazione tra questi e la pigione

pagata dall'inquilino, i vantaggi che può ritrarre il locatore dai lavori

eseguiti da quest'ultimo (ad esempio aumentando la pigione al momento della successiva

rilocazione), oppure ancora, secondo taluno, la differenza di valore dell'ente

locato all'inizio ed alla fine del contratto (cfr. Lachat, op. cit., pag. 832, n. 4.4 con rinvii; Carole Aubert in François Bohnet/Marino

Montini, Droit du bail à loyer, Basilea 2010, ad art. 260a n. 33 seg. con

rinvii; Higi, op. cit., ad art.

260a n. 58-61). In concreto, a parte l'importo del plusvalore (al netto della

vetustà), l'appellante non ha allegato e tantomeno dimostrato nessuno tra gli

altri, suddetti elementi che avrebbero permesso di valutare l'entità del

medesimo nell'ambito del contratto in esame. La mancanza di questi criteri è

ancor più avvertibile nell'ambito di un contratto come quello in esame, in cui

la cosa è stata concessa in uso allo stato grezzo e, di conseguenza, da un

canto il raggiungimento di valori elevati (in termini assoluti) di plusvalenza è

molto più frequente, se non la regola, e d'altro canto la distinzione dei

lavori che rappresentano delle migliorie o modificazioni dagli altri lavori eseguiti

dall'inquilino appare difficoltosa (Lachat,

op. cit., pag. 834, n. 4.10 con rinvii; Higi,

op. cit., ad art. 260a n. 4; SVIT-Kommentar, ad art. 260-260a n. 57). Ne

discende l'impossibilità di accertare il requisito della rilevanza dell'aumento

di valore; impossibilità che implica il rigetto delle pretese attoree già per

questo motivo.

5.4

ogni buon conto, contrariamente a quanto sostiene l'appellante, l'indennità fondata

sul patto 8.3 del contratto rispettivamente sull'art. 260a cpv. 3 CO non deve necessariamente

corrispondere all'intero plusvalore, bensì può essere modulata in funzione di

vari elementi, correttamente esposti dal Pretore nel suo giudizio, poco sopra

riportati (cfr. supra, consid. 5.1), il quale, del pari, poteva emettere,

a questo fine, un giudizio in termini di equità giusta l'art. 4 CC (cfr. Lachat, op. cit., pag. 833, n. 4.5 con

rinvii; Aubert, op. cit., ad art.

260a n. 35 con rinvii; Higi, op.

cit., ad art. 260a n. 66-71).

Invano

l'appellante sostiene poi che, in quest'ultima ipotesi, il solo criterio

oggettivo che il giudice avrebbe potuto applicare fosse il (valore di)

rendimento dell'investimento fatto dall'inquilino, di cui beneficia il locatore

al momento della rilocazione del bene. In effetti, com'è già stato spiegato,

questo dato - peraltro non decisivo a titolo esclusivo - non è stato

dimostrato. Per finire, il primo giudice ha deciso in merito al riconoscimento di

un'indennità a favore della conduttrice in esito alla verifica di quanto essa

aveva potuto economizzare a livello di pigione (cfr. la dottrina poco sopra

citata), confrontando il canone versato da U__________ SA con quello di altri due

inquilini dello stesso stabile, sulla base dei contratti messigli a

disposizione dalla locatrice.

5.5

merito, l'obiezione dell'appellante secondo cui questo argomento non sia mai

stato sollevato da controparte fino alla presentazione delle conclusioni è

totalmente infondata. La tesi secondo la quale, nel caso in cui fosse

riconosciuta l'applicabilità dell'art. 260a CO, bisognava tener conto della

minor pigione pagata dalla conduttrice, era già stata affacciata a chiare

lettere al consid. 15 dell'istanza di accertamento di credito e pegno 2 aprile

2010.

(inc. DI.2010.82, richiamato nelle altre due procedure e congiunto

successivamente con le stesse), con l'appoggio dei contratti conclusi da AO 1 con

C__________ AG (doc. P) e S__________ SA (doc. Q). Quest'allegazione, volta a

preventivamente scongiurare il rischio di vedersi ridurre il riconoscimento del

credito per pigioni impagate, era oltretutto stata espressamente contestata da

U__________ SA all'udienza 10 maggio 2010 (cfr. il relativo verbale).

poi ulteriormente precisato, per completezza, che nei vari incarti trasmessi

dalla Pretura in questo procedimento mancano i citati documenti P e Q. La

circostanza non appare di rilievo ai fini del giudizio, giacché gli accertamenti

del Pretore in merito alle caratteristiche ed al prezzo unitario (mq) di

locazione degli uffici in parola non sono controversi; soccorre, inoltre, la

tabella degli inquilini al 3 agosto 2009 (doc. R nell'inc. DI.2010.82), allestita

da AO 1 ed allegata quale inserto C del rogito di compravendita dei vari uffici

ubicati nello stabile in via __________ (doc. O nell'inc. DI.2010.82), che

riferisce in modo assolutamente completo circa le caratteristiche dei vari

contratti e lo stato locativo dell'immobile, comprensivo delle indicizzazioni delle

pigioni a quella data. Dalla stessa si deduce che, al 3 agosto 2009, U__________

SA era tenuta a versare un canone di fr. 133.25/mq/anno per 450 mq al 2° piano,

C__________ AG fr. 173.85/mq/anno per 449 mq destinate ad uffici al 6° piano e S__________

SA fr. 201.21/mq/anno per 254 mq pure utilizzate quali uffici al 5° piano.

Diversamente

da quanto sostiene l'appellante, trattandosi di uffici, posti per di più nel

centro della cittadina di C__________, la circostanza secondo cui gli stessi

non fossero ubicati allo stesso piano non impediva in alcun modo di negare la

possibilità di un confronto; del pari, il fatto che uno dei due uffici fosse di

dimensioni più ridotte rispetto a quello in esame (mentre che l'altro era di superficie

identica), non lo escludeva puramente e semplicemente dal confronto. La

circostanza infine, secondo cui le condizioni di mercato e la negoziazione

puntuale potessero variare per ciascun contratto appare ovvia. È, comunque, quantomeno

certo che alla suddetta data, 3 agosto 2009, per superfici equivalenti

destinate ad ufficio C__________ AG versava una pigione del 30% superiore a

quella pagata da U__________ SA (pari a + fr. 40.60/mq/anno), mentre che S__________

SA, per un ufficio di poco più della metà di spazio, pagava un canone del 50% maggiore

(pari a + fr. 67.96/mq/anno). Proiettata sull'arco di 5 anni la differenza di

pigione rispetto C__________ AG assomma a fr. 91'350.- (= fr. 40.65/mq/anno x

450.

mq x 5 anni), quella rispetto a S__________ SA a fr. 152'910.- (= fr. 67.96

x 450 mq x 5).

Ferme

queste premesse, la valutazione del Pretore, secondo cui il valore dei lavori

effettuati dalla conduttrice veniva compensato, nella fattispecie, con una pigione

favorevole spuntata dalla stessa in sede di conclusione del contratto, per cui

non si giustificava il riconoscimento di un'indennità di plusvalenza a favore

dell'inquilino, appare ragionevole e sostenibile; va di conseguenza tutelata.

Essa appare inoltre in sintonia, nel risultato, con i principi che

regolamentano l'applicabilità, problematica, dell'art. 260a CO ai contratti di

locazione di superfici concesse in uso allo stato grezzo (cfr. supra,

consid. 2.3 e 5.3).

6.

Sulla

scorta di quanto precede, l'appello dev'essere respinto.

Gli oneri

processuali e le ripetibili, calcolati sulla base di un valore litigioso in

questa sede pari a fr. 62'236.-, importo determinante anche ai fini di un

eventuale ricorso al Tribunale federale, seguono la soccombenza (art.

106.

CPC).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamate

le norme suddette, la LTG e il Regolamento per la fissazione delle ripetibili,

decide:

1. In

quanto ricevibile, l’appello 12 maggio 2015 dell'avv. AP 1 è respinto.

2. Le spese processuali di

appello di fr. 5'000.-, anticipate dall'appellante per fr. 500.-, sono poste a

suo carico. L'appellante è inoltre tenuto a rifondere all'appellata identico

importo a titolo di ripetibili.

3. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura della

giurisdizione di Mendrisio sud

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

presidente Il vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1

e 100 cpv. 1 LTF).