12.2015.90

Locazione: riduzione della locazione per difetto nell'ente locato

15 marzo 2016Italiano19 min

Source ti.ch

Fatti

i conguagli per spese accessorie dal 1° luglio 2012 “tenendo conto delle

superfici dell’ente locato calcolate a pagina 3 del referto peritale

giudiziario”, condannando i convenuti al pagamento di fr. 10'920.- a titolo di

pigioni non dovute, e al “risarcimento e rimborso del danno cagionato dal

pagamento di spese accessorie eccessive determinato su 4 anni in base alla differenza

tra quanto conteggiato dai convenuti e quanto risulta dal (ri)computo che andrà

effettuato tenendo conto delle superfici dell’ente locato calcolate a pagina 3

del referto peritale giudiziario”, il tutto con protesta di tasse, spese e

ripetibili di primo e secondo grado di giudizio;

mentre con risposta 8

luglio 2015 i convenuti postulano la reiezione del gravame, pure con protesta

di spese e ripetibili di secondo grado;

preso atto degli scritti

14 luglio 2015 e 3 agosto 2015 delle parti;

letti ed esaminati gli

atti e i documenti di causa,

ritenuto

in fatto: A. Il 25 novembre 2008 __________

P__________ __________, rappresentata dai figli AO 1 e AO 2, come locatrice, e

la AP 1, quale conduttrice, hanno stipulato un contratto di locazione di durata

indeterminata, con inizio al 1° gennaio 2009, avente per oggetto una superficie

commerciale adibita a negozio fiori, ubicata al piano terreno di uno stabile in

via __________ a L__________, e composta di 3 locali, WC separato, per

complessivi 98,1 m2, da una cantina di 31,1 m2, una cella

frigorifera e una vetrina espositiva. Il canone di locazione è stato fissato in

fr. 2'200.- mensili indicizzati dal quarto anno, oltre fr. 200.- a titolo di

acconto per le spese accessorie con conguaglio al termine del relativo

esercizio (doc. B).

B. Con gli scritti 18 luglio,

12 agosto e 30 agosto 2013 la locatrice ha invitato la conduttrice a volere

rimuovere le decorazioni che aveva apposto al soffitto del corridoio dello

stabile, non essendo tale superficie oggetto dell’ente locato (doc. D). Con

lettera 9 settembre 2013 la AP 1 ha comunicato alla locatrice che la superficie

locata poteva essere considerata conforme al contratto di locazione “solo se

comprensiva dei due spazi in prossimità delle vetrine verso la piazza” (doc.

D), di modo che l’uso di tale spazio sarebbe adeguato. In caso contrario la

pigione mensile di fr. 2'200.- stabilita nel contratto per una superficie di

98,1 m2, non sarebbe corretta e andrebbe ridotta proporzionalmente dall’inizio

della locazione.

C. Con istanza 11 settembre

2013 AP 1 ha adito l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di L__________,

chiedendo la convocazione delle parti allo scopo di chiarire le condizioni del

contratto di locazione, in particolare in merito alla superficie dell’ente

locato (inc. rich. UC 131/2013, doc. I). Costatata l’impossibilità di giungere a

un accordo, l’Ufficio di conciliazione ha rilasciato alla conduttrice

l’autorizzazione ad agire giusta l’art. 209 CPC (doc. A).

D. Con petizione 11 novembre

2013 la AP 1 ha adito la Pretura di L__________, postulando la riduzione del

canone mensile da fr. 2'200.- a fr. 1'928.- dal 1° settembre 2013, la modifica

del conteggio delle spese accessorie per il periodo 1° luglio 2012 – 30 giugno

2013, il pagamento in suo favore dell’importo complessivo di fr. 15'232.- pari

alla differenza tra quanto versato a titolo di pigioni e quanto dovuto (per 56

mesi), nonché di fr. 2'800.- pari alla differenza di quanto versato a titolo di

spese accessorie durante quattro anni e quanto invece dovuto. Con osservazioni

20 dicembre 2013 AO 1 e AO 2 si sono opposti integralmente alla petizione e, in

via subordinata, hanno riconosciuto l’importo di fr. 373.10 a titolo di spese

accessorie per il periodo 2012/2013. Esperita l’istruttoria, le parti hanno

rinunciato al dibattimento finale. Nelle conclusioni scritte 26 febbraio 2015 esse

hanno sostanzialmente ribadito le loro contrapposte tesi.

E. Con decisione 13 aprile 2015

il Pretore ha parzialmente accolto la petizione, riducendo del 4% la pigione

mensile (pari a fr. 88.- mensili) dal 9 settembre 2013 e sino al momento in cui

la conduttrice cesserà l’uso delle superfici di 7,26 m2 e 10,51 m2

esterne al negozio, rispettivamente dell’8,84% (pari a fr. 195.- mensili) da

quest’ultima, eventuale, data e fino alla fine della locazione, e riconoscendo che,

“con effetto dal 9 settembre 2013, i conguagli per spese accessorie andranno

(ri)computati tenendo conto delle superfici dell’ente locato calcolate a pag. 3

del referto peritale giudiziario”. Le spese processuali sono state poste a

carico della AP 1 in ragione di ¾, obbligandola a rifondere a AO 1 e AO 2 fr.

1'500.- a titolo di spese ripetibili ridotte.

F. Con appello 13 maggio 2015 AP

1 chiede la riforma della decisione impugnata, nel senso di accogliere

parzialmente la petizione e di riconoscere una riduzione della pigione mensile

dell’8,84% (pari a fr. 195.-) dal 1° settembre 2013 e sino al termine della

locazione, di ricalcolare i conguagli per spese accessorie con effetto dal 1° luglio

2012 “tenendo conto delle superfici dell’ente locato calcolate a pagina 3

del referto peritale giudiziario” (appello, pag. 2), di condannare AO 1 e AO

Considerandi

2.

al pagamento in suo favore dell’importo di fr. 10'920.- pari alla differenza

tra le pigioni versate e quelle effettivamente dovute (56 mesi x fr. 195.-)

nonché al “rimborso del danno cagionato dal pagamento di spese accessorie

eccessive determinate su 4 anni in base alla differenza tra quanto conteggiato

dai convenuti e quanto risulta dal (ri)computo che andrà effettuato tenendo

conto delle superfici dell’ente locato calcolate a pagina 3 del referto

peritale giudiziario” (appello, pag. 3), il tutto con protesta delle spese

processuali e delle ripetibili di entrambi i gradi di giudizio. Con risposta 8 luglio

2015.

AO 1 e AO 2 postulano la reiezione del gravame, con protesta di spese e

ripetibili di appello. Le parti hanno inoltrato degli allegati spontanei il 14

luglio 2015, rispettivamente il 3 agosto 2015 (sull’ammissibilità

dell’allestimento di allegati spontanei, cfr. DTF 137 I 195 consid. 2.3.1). Delle

argomentazioni delle parti si dirà, se e per quanto necessario, nei prossimi

considerandi.

e considerato

in diritto: 1. Nelle controversie patrimoniali

con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione del Pretore è impugnabile

mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni. Nella

fattispecie la decisione impugnata è stata notificata il 13 aprile 2015 e

l’appello del 13 maggio è tempestivo, così come lo è la risposta dell’8 luglio

2015, inoltrata entro il termine di 30 giorni impartito da questa Camera.

2.

Giusta l’art. 311 CPC

l’atto di appello deve essere proposto all’autorità superiore in forma scritta ed

essere motivato. Per “motivato” s’intende provvisto delle conclusioni, dall'appello

dovendo risultare non solo che la sentenza di primo grado è impugnata e per

quali ragioni, ma anche in che misura ne sia chiesta la riforma (DTF 137 III

618.

consid. 4.2 con riferimenti, Seiler,

Die Berufung nach ZPO, n. 884). Pretese pecuniarie, in particolare, devono

essere cifrate, sia perché l'appello preclude l'efficacia e l'esecutività della

decisione impugnata unicamente nei limiti delle conclusioni, sia perché entro

tali limiti l'autorità superiore deve statuire nel merito (e non può - almeno

di norma - rinviare gli atti in prima sede per nuovo giudizio), sia perché la

controparte deve avere modo di difendersi adeguatamente e valutare -

dandosi il caso - se introdurre un appello incidentale (DTF 137 III 619 consid.

4.3

con riferimenti). È vero che l'esigenza di formulare conclusioni pecuniarie

cifrate non deve trascendere nell'eccesso di formalismo. Un appello con

richieste pecuniarie non quantificate può rivelarsi eccezionalmente

ammissibile, di conseguenza, ove dalla sua motivazione - eventualmente in

combinazione con la sentenza impugnata - si evinca quale sia l'ammontare della

somma pretesa (DTF 137 III 621 consid. 6.2 con riferimenti). Se anche tale

ricerca risulta infruttuosa, l'appello va dichiarato irricevibile, senza che

l'appellante possa contare sull'assegnazione di un termine supplementare giusta

l’art. 132 cpv. 1 e 2 CPC entro cui sanare il difetto (DTF 137 III 622 consid.

6.4

con riferimenti).

Per quanto concerne la

richiesta di rimborso dell’importo che la locatrice sarebbe tenuta a versare

alla conduttrice quale differenza tra quanto pagato a titolo di spese

accessorie e quanto avrebbe invece dovuto per gli ultimi quattro anni si rileva

che l’appellante non ha indicato, nella richiesta di giudizio, l’ammontare

della somma. Essa si è limitata a riprendere la formulazione usata dal Pretore

(cfr. sentenza impugnata, dispositivo n. 1), secondo cui i conguagli per spese

accessorie per gli ultimi quattro anni andranno (ri)computati “tenendo conto

delle superfici dell’ente locato calcolate a pag. 3 del referto peritale

giudiziario”, senza specificare l’entità effettiva della superficie da

considerare per il calcolo, rispettivamente l’importo complessivo richiesto a

titolo di differenza tra quanto versato e quanto dovuto. Nella motivazione

l’appellante contesta la data riconosciuta dal Pretore dalla quale i conteggi

per spese accessorie andrebbero (ri)computati in base alla superficie dell’ente

locato e chiede di (ri)calcolare i conguagli delle spese accessorie sulla base

di una superficie di 89,42 m2 (corrispondente alla superficie dei

locali interni del negozio, senza quella degli spazi esterni di 7,26 m2,

rispettivamente di 10,51 m2, che la locatrice le avrebbe concesso in

uso gratuitamente, cfr. appello, pag. 11). Ciò non basta tuttavia per dedurre

l’ammontare della somma pretesa quale differenza tra quanto versato e quanto

dovuto a titolo di spese accessorie durante gli ultimi quattro anni, mancando qualsiasi

indicazione in merito all’importo complessivo delle spese accessorie effettive

da ripartire in base alla superficie locata per gli anni in questione,

rispettivamente in merito alla somma effettivamente versata dalla conduttrice

come conguaglio per gli anni considerati. Neppure la decisione impugnata può

essere d’ausilio interpretativo, ritenuto che il primo giudice si è limitato a

riconoscere la pretesa pro-futuro, dal 9 settembre 2013, respingendo quella

volta alla restituzione degli importi versati a copertura delle spese

accessorie per il periodo precedente, senza entrare nel merito dell’entità di

tale somma (cfr. decisione impugnata, consid. 7, 8, 9). Ne discende che su

questo punto l’appello è irricevibile. Si rileva abbondanzialmente che la

pretesa andrebbe comunque disattesa anche nel merito poiché non provata. Agli

atti non vi è infatti alcuna prova su quanto effettivamente è stato versato

dalla conduttrice a titolo di spese accessorie pe gli anni in questione,

rispettivamente sull’ammontare delle spese effettive da ripartire in base alla

superficie dell’ente locato.

3.

L’appellante contesta il

Pretore per avere riconosciuto, in applicazione del principio di equità, una

riduzione della pigione mensile unicamente del 4% dal 9 settembre 2013 e fino

al momento in cui la conduttrice cesserà l’uso delle due superfici esterne al

negozio, anziché dell’8,84% corrispondente all’effettiva differenza di

metratura della superficie dei locali locati, così come calcolato dal perito

giudiziario.

3.1

Il Pretore ha già

illustrato i principi giurisprudenziali e dottrinali della riduzione della

pigione in caso di difetto dell’ente locato giusta gli artt. 258, 259a-i e 259d

CO, ai quali si rimanda (cfr. decisione impugnata, consid. 2 e 4). In questa

sede è sufficiente aggiungere che l’entità della riduzione della pigione deve

essere calcolata applicando per analogia i criteri sviluppati dalla dottrina e

dalla giurisprudenza nell’ambito di azioni estimatorie del contratto di

compravendita (Weber, Basler

Kommentar, n. 6 ad. art. 259d CO; SVIT

Kommentar, 3a ed., n.14 ad art. 259d CO; DTF 130 III 504 consid. 4.1).

Quando l’uso della cosa è impedito o limitato, si giustifica una riduzione

della pigione proporzionale al difetto: per

determinarla occorre paragonare il valore oggettivo della cosa con i difetti al

suo valore oggettivo senza di essi, tenendo presente lo scopo della norma, che

si prefigge di ristabilire l’equilibrio tra le reciproche prestazioni

delle parti (DTF 130 III

504.

consid. 4.1; Higi, Zürcher

Kommentar, n. 5 ad art. 259 CO). In difetto di una precisa normativa sui

parametri di calcolo della percentuale da ridurre, spetta al giudice, secondo

il suo libero potere di apprezzamento e previa valutazione di tutte le

circostanze del caso concreto, effettuare tale quantificazione. Egli decide

secondo equità, potendo far riferimento all’esperienza generale della vita, al

buon senso e alla casistica giurisprudenziale (DTF 130 III 504 consid. 4.1 e sentenza

del Tribunale federale inc.4C.97/2003 del 28 ottobre 2003, consid. 3.5, con la

quale ha confermato la sua precedente sentenza inc.4C.527/1996 del 29 maggio 1997, consid. 4a). A questo proposito va rilevato che nei casi in cui il

giudice è tenuto a giudicare secondo il suo libero apprezzamento, applicando

quindi le regole del diritto e dell’equità ai sensi dell’art. 4 CC, l’autorità

di appello può riesaminare una tale valutazione ma con estrema prudenza,

intervenendo solo quando le decisioni rese secondo il libero apprezzamento

siano manifestamente ingiuste o inique (DTF 130 III 504 consid. 4.1 e

giurisprudenza ivi citata).

3.2

L’appellante rimprovera il Pretore

per avere applicato il principio di equità nella determinazione della riduzione

della pigione. A suo dire ciò sarebbe possibile “solo quando il calcolo

proporzionale risulta di difficile attuazione” (appello, consid. 8 pag. 7), ciò

che non sarebbe il caso nella fattispecie a fronte di una superficie definita

“puntualmente ed esattamente nel contratto di locazione per rapporto a una

superficie effettiva pure definita puntualmente ed esattamente da un referto

peritale" (appello consid. 8 pag. 6).

Il Pretore nella decisione

impugnata, dopo avere premesso che dall’esame del contratto di locazione non

appariva chiaro a quali locali si riferisse la superficie di 98,1 m2

indicata, è partito dal presupposto che tale superficie corrispondesse a quella

colorata in rosa nella planimetria allegata alla perizia giudiziaria e che il

perito aveva calcolato essere 89,42 m2, concludendo che la

superficie locata era di 8,68 m2 inferiore a quella promessa (pari a

-8,84%). Il primo giudice ha poi accertato che la conduttrice sin dall’inizio

della locazione (1° gennaio 2009) aveva di fatto usufruito di altre due

superfici esterne al negozio situate a ridosso delle vetrine (di 7,26 m2,

rispettivamente di 10,51 m2, per un totale complessivo di 107,19 m2,

superfici indicate in arancione e in giallo nella planimetria del perito

giudiziario), oltre ad avere fatto un uso accresciuto di altre parti comuni

dello stabile, in particolare del cortile. Il Pretore ha quindi concluso che la

richiesta della conduttrice di ottenere una completa riduzione del canone di

locazione sfiorava il manifesto abuso di diritto e, in equità, ha quindi fissato

al 4% la percentuale di riduzione della pigione fino alla cessazione dell’uso

delle superfici esterne al negozio. Su questo punto l’appellante non spende una

parola, limitandosi a ribadire che le due superfici esterne al negozio sono

state concesse in uso gratuitamente, di modo che la censura è inammissibile per

carente motivazione, non adempiendo i presupposti sviluppati da dottrina e

giurisprudenza in tema di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC). La stessa è

comunque infondata. Contrariamente a quanto pretende l’appellante infatti,

l’applicazione del principio di equità non è possibile solo nel caso in cui il semplice

calcolo matematico risulta di difficile attuazione. Dottrina e giurisprudenza

ammettono un apprezzamento in equità per esempio nei casi in cui il difetto è

di media gravità e l’applicazione del metodo relativo porterebbe a un risultato

iniquo (DTF 130 III 540, Weber, Basler

Kommentar, n. 6 ad art. 259d CO e riferimenti). Determinante è quindi lo scopo

della norma. Nei casi in cui l’applicazione del metodo relativo non conduce a

ristabilire l’equilibrio tra le prestazioni delle parti, il giudice può

determinare la riduzione della pigione in equità. Nel caso concreto, a fronte

della constatazione che la conduttrice dall’inizio della locazione ha potuto

comunque usufruire gratuitamente di due ulteriori superfici di 7,26 m2,

rispettivamente di 10,51 m2, esterne al negozio ma a ridosso delle

vetrine del negozio e interne allo stabile, non si vede alcun motivo per cui la

decisione del Pretore risulterebbe arbitraria. Del resto l’appellante stessa

non spiega in che maniera la riduzione della superficie dell’ente locato ne

abbia limitato o impedito l’uso. Al contrario è la soluzione prospettata

dall’appellante di una riduzione dell’8,84% della pigione nonostante l’uso di

tali ulteriori superfici coperte, che si trovano a ridosso delle vetrine del

negozio e che sono usate a scopo espositivo, a risultare iniqua. La conduttrice

potrebbe infatti usufruire di fatto di uno spazio commerciale di 107,19 m2

(quindi superiore a quanto indicato nel contratto) per una pigione

corrispondente a una superficie di 89,42 m2.

L’ulteriore censura

dell’appellante, secondo cui le due superfici esterne considerate dal Pretore

non avrebbero lo stesso valore rispetto alle aree commerciali situate all’interno

del negozio, è irricevibile poiché sollevata per la prima volta, e quindi

irritualmente (art. 317 CPC), in questa sede.

4.

L’appellante rimprovera il

Pretore per avere ritenuto non provata la circostanza secondo cui la locatrice

era a conoscenza del difetto dall’inizio della locazione, cioè dal 1°gennaio

2009.

A suo dire, la convenuta sapeva sin dall’inizio della locazione che la

superficie dell’ente locato non corrispondeva a quella indicata nel contratto.

A sostegno di questa tesi la conduttrice rinvia alla planimetria allegata allo

scritto della locatrice di data 30 agosto 2013 (doc. H), che corrisponderebbe a

quella prodotta quale doc. E e datata 1° febbraio 2008. Va anzitutto precisato

che quest’ultima planimetria è stata contestata dalla locatrice già con la

risposta di causa (risposta 20 dicembre 2013, act. II, ad 5, pag. 3) e il

Pretore, con l’ordinanza sulle prove del 21 maggio 2014 (act. V), ha respinto

la richiesta della locatrice di sentire come teste l’architetto che avrebbe

allestito tale planimetria, poiché “con riferimento a questo documento (doc. E,

N.d.R.), risulta chiaro che lo stesso corrisponde alla calcolazione della

superficie effettuata dall’attrice e non dall’arch. __________”. Contrariamente

a quanto ritiene l’appellante poi, la planimetria di cui al doc. E non è graficamente

identica a quella allegata allo scritto 30 agosto 2013 (doc. H). Oltre al fatto

che quest’ultima planimetria non è datata, pure il rilievo dei locali è

differente, mancando in particolare la superficie equivalente alla parte

triangolare del negozio fiori, in corrispondenza alle vetrine poste all’entrata

del negozio. Non essendoci agli atti altri riscontri, a giusta ragione il

Pretore ha concluso che la locatrice fosse venuta a conoscenza del difetto solo

con la comunicazione del 9 settembre 2013 (doc. D).

Ne discende che la

richiesta di restituzione dell’importo complessivo di fr 10'920.- per pigioni

non dovute e quella relativa alla modifica del conteggio delle spese accessorie

per gli anni 2012-2013 devono essere respinte.

5.

L’appello, per quanto

ricevibile, deve essere respinto. Le spese processuali per la procedura

d’appello seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC), che

deve inoltre rifondere alla controparte un’equa indennità per ripetibili (art.

95.

cpv. 1 lett. b). Il valore litigioso determinante per un eventuale ricorso

al Tribunale federale supera ampiamente la soglia di fr. 15'000.- (art. 74 cpv.

1.

lett. a LTF), ove appena si consideri la differenza di fr. 107.- mensili tra

quanto riconosciuto dal Pretore a titolo di riduzione della pigione da

settembre 2013 e quanto richiesto in questa sede dall’appellante (fr. 195.- ./.

fr. 88.-) che, essendo di durata incerta, va calcolato moltiplicando per venti

l'importo annuo delle prestazioni contese (art. 51 cpv. 4 LTF).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati

per le spese gli art. 106 e 95 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,

decide: 1. L’appello 13 maggio 2015

di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

2. Gli oneri processuali di fr.

1'000.-, già anticipate, restano a carico dell’appellante, che rifonderà AO 1 e

AO 2 in solido fr. 1'000.- per ripetibili d’appello.

3. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario è ammissibile il ricorso in materia civile al

Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale

della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF) se il valore litigioso ammonta a fr.

15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr.

30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la

controversia concerne una questione di diritto d’importanza fondamentale o se

una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile, è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario

sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi

con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).