Compravendita - condizione sospensiva

Incarto n.

12.2016.103

Lugano

12 settembre 2017/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Balerna

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa - inc. n. OR.2014.54 della

Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 - promossa con petizione 5 marzo

2014 da

AO 1

AO 2

tutti rappr. da RA 2

contro

AP

1

rappr. da RA 1

con cui gli attori hanno

chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 206'000.- oltre interessi

al 5% dal 2 gennaio 2012 nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione

interposta al PE n. __________ dell’UE di Lugano;

domanda avversata dal

convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con

decisione 10 giugno 2016 ha accolto (salvo aver modificato la data di

decorrenza degli interessi sulla somma per cui ha rigettato l’opposizione al

PE);

appellante il convenuto con

appello 14 luglio 2016, con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio

nel senso di respingere la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe

le sedi;

mentre gli attori con

risposta 4 ottobre 2016 hanno postulato la reiezione del gravame pure con

protesta di spese e ripetibili;

letti ed

esaminati gli atti ed i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in

diritto:

1. Con rogito 2 febbraio

2011 (doc. A inc. CM.2013.465 rich.) AP 1 ha promesso di vendere in ragione di

metà ciascuno a AO 1 e ad AO 2, che hanno accettato, ed ha pertanto concesso loro

un diritto di compera in tal senso fino al 16 maggio 2011, il foglio PPP n. __________

RFD di __________, corrispondente a una quota di comproprietà di 88/1000 del

fondo base n. __________ RFD di __________, sul quale sorge il

ristorante-dancing __________. Il contratto, la cui validità era condizionata

all’avverarsi di alcune condizioni sospensive di cui meglio si dirà più avanti,

prevedeva un prezzo di fr. 650'000.-, pagabile mediante due acconti di fr.

100'000.- cadauno, da valersi quali caparra e pena di recesso in caso di

mancato esercizio del diritto di compera, ritenuto che il saldo sarebbe poi stato

dovuto in occasione dell’esercizio di quel diritto.

2. Con petizione 5

marzo 2014 AO 1 e AO 2, al beneficio della necessaria autorizzazione ad agire,

hanno convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano,

sezione 3, per ottenerne la condanna al pagamento di fr. 206'000.- oltre

interessi al 5% dal 2 gennaio 2012 ed il rigetto in via definitiva

dell’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Lugano. Essi, rilevando

come già l’adempimento della prima condizione posta per la validità del

contratto, ossia l’ottenimento entro il 31 marzo 2011 da parte della competente

autorità dell’autorizzazione ad eseguire i lavori di straordinaria manutenzione

del subalterno D dell’immobile (costituiti dalla sostituzione dei serramenti e dei

tamponamenti perimetrali della veranda del ristorante), non fosse stato

possibile, hanno preteso la restituzione degli acconti corrisposti.

Il convenuto si è

integralmente opposto alla petizione.

3. Esperita

l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il

Pretore, con la decisione 10 giugno 2016 qui oggetto di impugnativa, ha accolto

la petizione (salvo aver modificato la data di decorrenza degli interessi sulla

somma per cui andava rigettata l’opposizione al PE), ponendo la tassa di

giustizia e le spese di complessivi fr. 5’500.- a carico del convenuto, tenuto

altresì a rifondere alle controparti fr. 15’000.- per ripetibili. Egli, per

quanto qui interessa, ha ritenuto che l’impossibilità di ottenere entro il 31

marzo 2011 l’autorizzazione ad eseguire i lavori di straordinaria manutenzione

alla veranda dipendesse dal fatto che l’esistente manufatto, abusivo, non

beneficiava di alcuna licenza edilizia e non sussisteva alcun diritto acquisito

al suo mantenimento, che l’autorità comunale non intendeva più tollerare, poco

importando se la richiesta degli attori volta all’autorizzazione dei lavori,

poi respinta, fosse stata formulata sotto forma di una domanda di notifica, anziché

di una domanda di costruzione, e ciò anche alla luce argomentazioni esposte

nella decisione cantonale di cui al doc. C. Ne ha pertanto dedotto che la prima

condizione posta per la validità del contratto non si era avverata, ciò che imponeva

la restituzione degli acconti versati (art. 151 e 153 cpv. 2 CO).

4. Con l’appello 14

luglio 2016 che qui ci occupa, avversato dagli attori con risposta 4 ottobre

2016, il convenuto ha chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere

la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.

Egli ha rilevato

che l’impossibilità di ottenere nel termine previsto l’autorizzazione ad

eseguire i lavori di straordinaria manutenzione alla veranda non era stata dimostrata

con certezza e che gli attori, avendo rinunciato ad inoltrare la domanda di

costruzione, erano responsabili della mancata realizzazione della prima

condizione posta per la validità del contratto (art. 156 CO). Ha in seguito

evidenziato che costoro erano in ogni caso responsabili dell’inadempimento

della terza condizione posta per la validità del contratto, ossia del mancato

ottenimento di un finanziamento ipotecario di almeno fr. 240'000.- (art. 156

CO). Ha quindi rimproverato loro di non aver subito cercato dei

correttivi alla pattuizione intercorsa e di non aver immediatamente rinunciato

alla compravendita, ciò che, oltre ad averlo indotto a ritenere che il

contratto sarebbe stato mantenuto, aveva comportato la perdita degli acconti

versati, utilizzati, come d’accordo, a favore della società B__________ SA, che

però era nel frattempo fallita. Ed ha infine chiesto di ridurre della metà le

spese e le ripetibili poste a suo carico in prima istanza.

5. L’assunto del

convenuto, secondo cui l’impossibilità di ottenere l’autorizzazione ad eseguire

Fatti

i lavori di straordinaria manutenzione alla veranda non era stata dimostrata

con certezza e gli attori, non avendo provveduto ad inoltrare la relativa

domanda di costruzione, erano responsabili del mancato adempimento della prima

condizione posta per la validità del contratto, deve senz’altro essere

disatteso.

5.1. Il rilievo è innanzitutto

irricevibile in ordine per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), visto

e considerato che il convenuto si è limitato a ricopiare, sul tema, alcuni

passaggi del suo allegato conclusionale (e meglio quelli a p. 4 e 5, a cui ha

qui aggiunto alcuni riferimenti istruttori), ciò che non costituisce ancora una

valida motivazione d’appello (TF 10 marzo 2014 4A_474/2013 consid. 3 e 3.2, 26

giugno 2014 4A_101/2014 consid. 3.3). In tal modo egli non si è in effetti confrontato

con la dettagliata argomentazione, riassunta in precedenza (cfr. supra

consid. 3), con cui il Pretore aveva concluso per l’infondatezza di quelle

medesime argomentazioni, ed in particolare non ha assolutamente spiegato per

quali ragioni di fatto o di diritto le stesse fossero errate e dovessero essere

modificate (TF 7 dicembre 2011 4A_659/2011 consid. 4, 27 settembre 2012

4A_252/2012 consid. 9.2.1, 10 marzo 2014 4A_474/2013 consid. 3.2; II CCA 16

agosto 2016 inc. n. 12.2015.150).

5.2. La censura sarebbe

stata in ogni caso destinata all’insuccesso anche nel merito.

5.2.1. È incontestabile che il

Municipio di __________, confrontato con la notifica 10 febbraio 2011 degli

attori (inoltrata l’ultimo giorno utile previsto dal contratto) e dopo aver appurato

che la veranda esistente - di fatto chiusa sui tre lati a sud, est ed ovest con

dei pannelli trasparenti, quando nel 1991 ne era stata autorizzata, a titolo

precario, solo una chiusura a sud, oltretutto limitata dal 1° maggio al 31

settembre di ogni anno, fermo restando che in caso di mancato rispetto di

quanto indicato nell’autorizzazione, segnatamente di chiusura dei lati ad est

ed ovest, la stessa sarebbe stata revocata (cfr. doc. E inc. CM.2013.465 rich.)

- era abusiva, aveva effettivamente concluso, con scritto 1° marzo 2011 prima (doc.

B inc. CM.2013.465 rich.) e con decisione formale 22 aprile 2011 poi (doc. B), per

l’inammissibilità della procedura di notifica e per la retrocessione dell’incarto

con l’invito a ripresentare la richiesta con la procedura ordinaria. Ed è pure

incontestabile che gli attori non avevano in seguito provveduto ad inoltrare la

relativa domanda di costruzione. Ma, contrariamente a quanto ritenuto dal

convenuto, ciò non risulta decisivo, non potendo essere inteso come una

rinuncia da parte loro ad ottenere i permessi. È in effetti altrettanto vero

che in quelle due prese di posizione (senza che occorresse dunque una decisione

formale sull’eventuale domanda di costruzione) l’autorità comunale aveva già

ritenuto di evidenziare due problematiche di natura edilizia, segnatamente quella

delle insufficienti distanze del manufatto dalla strada cantonale a sud e

quella dell’aumento della superficie utile lorda che sarebbe risultato dallo

stesso, che sarebbero state tali da impedire la concessione dei permessi richiesti

(cfr. il teste __________ R__________, il quale, a p. 5, ha in effetti riferito

che per prassi l’esame di una notifica verteva, oltre che sugli aspetti

formali, su eventuali aspetti manifestamente contrari al diritto), come per

altro evidenziato anche dal Pretore con riferimento alle argomentazioni esposte

nella decisione cantonale di cui al doc. C, senza che - come detto - quel suo

assunto sia stato qui censurato: il mancato inoltro della domanda di

costruzione, che in tali circostanze sarebbe stato inutile, si lasciava così

ricondurre al fatto che la situazione era già stata sufficientemente chiarita

(cfr. teste __________ M__________ p. 3). Il convenuto non ha del resto provato

se e in che modo, tra la data di emanazione della decisione di cui al doc. C (il

26 febbraio 1991) e la primavera del 2011, il quadro legislativo potesse

essersi modificato e la veranda, e con essa i relativi lavori di manutenzione,

avrebbe ora potuto essere autorizzata: a parte il fatto che nulla era stato da

lui addotto sulla problematica dell’aumento della superficie utile lorda, si

osserva in effetti che la circostanza per cui le nuove norme del PR adottate

nel 1997 prevedessero la possibilità di derogare alle distanze dalle strade per

quegli edifici che già non le rispettavano al momento dell’entrata in vigore

delle stesse (cfr. teste __________ R__________ p. 5) non era tale da far

ritener superato il problema delle distanze insufficienti del manufatto dalla

strada cantonale a sud e ciò per almeno due motivi, da una parte in quanto quelle

disposizioni attribuivano all’autorità comunale un potere di deroga di cui essa

nell’occasione (non intendendo più - almeno a detta del Pretore, il cui assunto

non è qui stato censurato - tollerare la situazione) non intendeva però fare

uso, e dall’altra siccome le stesse evidentemente non si applicavano agli

edifici che, come quello in esame (la cui chiusura a sud - come detto - era stata

autorizzata solo a titolo precario dal 1° maggio al 31 settembre di ogni anno

ed oltretutto avrebbe dovuto essergli revocata a seguito del mancato rispetto delle

condizioni previste nella relativa autorizzazione), erano abusivi; il fatto,

Considerandi

per altro rimasto allo stadio di puro parlato, che con l’adozione del piano

particolareggiato della __________ la situazione giuridica potesse a sua volta essere

cambiata è invece privo di rilevanza, visto e considerato che quell’approvazione

è di almeno due anni successiva ai fatti che qui interessano (cfr. doc. 8).

5.2.2

Ma, a prescindere da

quanto precede, si osserva che nel contratto il convenuto aveva pure dichiarato

e garantito agli attori che la situazione allora esistente della veranda era

“conseguente a sufficiente autorizzazione rilasciata ai sensi delle

disposizioni della legge edilizia”, lasciando in tal modo intendere che le

modifiche da apportare di cui si è detto (ossia la sostituzione dei serramenti

e dei tamponamenti perimetrali) avrebbero potuto essere autorizzate nell’ambito

di una semplice notifica (in tal senso, pure, il doc. F inc. CM.2013.465 rich.),

ed è proprio per quella ragione che era poi stato concordato che le

autorizzazioni avrebbero dovuto essere ottenute entro il 31 marzo 2011. Sennonché,

come si è visto, la situazione giuridica della veranda era in realtà ben

diversa da quella prospettata ed era soprattutto tale da imporre l’inoltro di

una domanda di costruzione, che evidentemente e come per altro ammesso pacificamente

dallo stesso convenuto (cfr. risposta p. 4 e duplica p. 3 e 4), vista anche la

necessità di coinvolgere l’autorità cantonale e di raccogliere la sua presa di

posizione sulla problematica delle distanze dalla strada cantonale (cfr. teste __________

R__________ p. 5), necessitava di tempi tecnici assai più lunghi (cfr. art. 4

segg. LE), di per sé già tali da impedire il rispetto di quel termine.

6.

La tesi del convenuto

secondo cui gli attori erano comunque responsabili dell’inadempimento della

terza condizione posta per la validità del contratto, ossia del mancato

ottenimento di un finanziamento ipotecario di almeno fr. 240'000.-, deve invece

essere dichiarata irricevibile. Essa è in effetti stata evocata per la prima

volta solo in sede conclusionale (art. 229 cpv. 1 e 2 e contrario e 232

CPC; II CCA 1° aprile 2014 inc. n. 12.2013.63, 18 agosto 2014 inc. n.

12.2014

, 27 gennaio 2015 inc. n. 12.2013.152, 17 febbraio 2016 inc. n.

12.2014

, 14 aprile 2016 inc. n. 12.2013.134, 12 giugno 2017 inc. n.

12.2016

).

7.

Parimenti infondato

è il rilievo con cui il convenuto ha rimproverato agli attori di non

aver subito cercato dei correttivi alla pattuizione intercorsa e di non aver

immediatamente rinunciato alla compravendita, causando in tal modo la perdita

degli acconti versati, utilizzati, come d’accordo, a favore della società B__________

SA, che nel frattempo era però fallita. Nessuna norma di legge e nessuna clausola

del contratto facevano in effetti obbligo agli attori di adottare provvedimenti

particolari per far sì che il contratto potesse essere mantenuto, se del caso su

altre basi, nonostante il mancato adempimento di una delle condizioni

sospensive concordate. E neppure risulta che la rinuncia al mantenimento del

contratto sia stata comunicata al convenuto con eccessivo ritardo, visto e

considerato che la stessa è stata resa nota alla controparte al più tardi nel

gennaio 2012 (cfr. doc. I inc. CM.2013.465 rich.), mentre che il fallimento di

B__________ SA, dal quale il convenuto ha preteso l’impossibilità di restituzione

degli acconti, è stato decretato solo in epoca successiva, il 15 novembre 2012

(cfr. doc. rich. II°). Irricevibili, siccome formulati per la prima volta solo

in sede conclusionale (art. 229 cpv. 1 e 2 e contrario e 232 CPC; cfr.

supra consid. 6) o solo con l’appello (art. 317 cpv. 1 CPC), sono invece

l’assunto del convenuto secondo cui da una parte la mancanza di una rinuncia

immediata al mantenimento del contratto fosse stata tale da indurlo a ritenere

che il medesimo sarebbe stato mantenuto e dall’altra gli attori avrebbero

nell’occasione tenuto un comportamento persino contraddittorio e con ciò

abusivo, rispettivamente le ulteriori considerazioni da lui esposte

sull’obbligo, per costoro, di acquistare le azioni di B__________ SA o di rivalersi

primariamente sulle stesse, allora date in garanzia, e ancora sul fatto, per

altro neppure provato, che egli non si era avvantaggiato dall’avvenuto versamento

degli acconti.

8.

Il

convenuto ha infine censurato le somme poste a suo carico a titolo di spese e

di ripetibili, da lui ritenute eccessive a fronte della brevità dei memoriali

scritti, dei pochi allegati documentali prodotti e delle tre sole audizioni

testimoniali assunte in due udienze, e ne ha pertanto chiesto una riduzione

della metà, ad un importo, quindi, di fr. 2'750.- rispettivamente di fr.

7'500.-. La censura è manifestamente infondata. Per giurisprudenza invalsa,

nella fissazione della tassa di giustizia e delle ripetibili il Pretore gode in

effetti di un ampio potere di apprezzamento, censurabile in appello solo in

caso di eccesso o di abuso, ciò che di regola non è il caso se gli importi

attribuiti rientrano tra i minimi ed i massimi della tariffa applicabile (II

CCA 11 marzo 2014 inc. n. 12.2013.88, 25 novembre 2014 inc. n. 12.2014.121; III

CCA 14 febbraio 2011 inc. 13.2011.3). Ritenuto che in presenza di un valore

litigioso di fr. 206'000.-, l’art. 7 cpv. 1 LTG prevedeva - nella versione precedente

alla modifica legislativa entrata in vigore dal 10 febbraio 2015, che ha poi

comportato un aumento delle somme dovute dai giustiziabili - una tassa di

giustizia da fr. 5'000.- a fr. 20'000.-, mentre che l’art. 11 cpv. 1 RTar permetteva

di quantificare le ripetibili sulla base di un’aliquota dal 6% al 9% del valore

litigioso, il giudice di prime cure, attribuendo una tassa di giustizia, per

altro già comprensiva delle spese, di fr. 5'500.- e un’indennità per ripetibili

di fr. 15’000.- (pari a circa il 7.2% del valore litigioso, ossia ad una

percentuale medio-bassa), è in effetti rimasto ampiamente nei limiti delle

tariffe applicabili, ne deriva che il suo giudizio sul tema, per altro del

tutto congruo alle particolarità della lite, sfugge di principio ad ogni

critica.

9.

Ne discende che

l’appello del convenuto dev’essere respinto nella misura in cui è ricevibile.

Le spese processuali e le

ripetibili della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore

litigioso di fr. 206'000.-, seguono la soccombenza (art. 106 CPC).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar

decide:

I. L’appello 14 luglio

2016 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

II. Le spese

processuali di fr. 8’000.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà alla

controparte fr. 6’000.- per ripetibili.

III. Notificazione:

-

-

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 3

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente Il vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1

e 100 cpv. 1 LTF).