12.2016.132

Contratto di locazione, protrazione, assunzione nuove prove in appello

23 ottobre 2017Italiano32 min

Source ti.ch

Fatti

i convenuti al versamento in solido all’attrice di fr. 9'750.- e ordinando

all’Ufficio di conciliazione il liberamento in favore della conduttrice di fr.

2'400.-, ponendo le spese processuali di fr. 2'900.- a carico dell’attrice per

1/3 e per il resto a carico dei convenuti in solido, con l’obbligo per questi

ultimi di rifondere in solido alla controparte fr. 700.- per ripetibili

ridotte.

D. Con appello 19

settembre 2016 l’attrice è insorta contro il giudizio testé menzionato, nel

senso: in via principale, di accogliere integralmente la petizione e concedere quindi

una protrazione unica e definitiva di 4 anni (fino al 30 novembre 2018), con

l’obbligo per i convenuti di versarle fr. 12'000.- con il vincolo della

solidarietà, con conseguente addossamento integrale delle spese processuali ai

convenuti, tenuti a versarle solidalmente fr. 5'100.- per ripetibili; in via subordinata,

di accogliere parzialmente la petizione, nel senso di concederle una prima

protrazione di almeno 3 anni (fino almeno al 30 novembre 2017), di condannare i

convenuti al pagamento in solido di fr. 12'000 e ponendo le spese processuali

di fr. 2'900.- a carico dell’attrice in ragione di 1/6 e per il resto a carico

dei convenuti in solido, con l’obbligo solidale per questi ultimi di

corrisponderle almeno fr. 3'400.- per ripetibili ridotte; il tutto con protesta

delle spese giudiziarie di appello. Con risposta 11 novembre 2016 le parti

appellate postulano la reiezione del gravame e con contestuale appello

incidentale chiedono di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere

la richiesta di rimborso degli acconti, di liberare in loro favore le pigioni

depositate presso l’Ufficio di conciliazione, oltre interessi, e di porre le

spese processuali a carico dell’attrice per 2/3 e il restante a loro carico,

con l’obbligo per quest’ultima di corrispondere loro fr. 1'700.- a titolo di

ripetibili ridotte, con protesta delle spese giudiziarie di questa sede. Con

risposta 5 gennaio 2017 l’attrice ha avversato l’appello incidentale,

postulandone la reiezione integrale, sempre con protesta di tasse, spese e

ripetibili di appello. Lo stesso giorno ha inoltrato una replica spontanea. In

data 25 gennaio e 15 febbraio 2017 le parti si sono infine espresse

sull’allegazione/richiesta di assunzione di determinati nuovi fatti e nuovi

mezzi di prova in appello.

Considerato

in diritto: 1. Le parti chiedono di

assumere tutta una serie di nuovi mezzi di prova, la cui ammissibilità è qui di

seguito vagliata.

1.1 Con replica spontanea 5

gennaio 2017 l’appellante principale chiede che __________ A__________ sia

sentita in qualità di teste. La conduttrice reputa che da tale testimonianza

emergano degli elementi nuovi a sostegno di una più lunga protrazione del

rapporto locativo. Tra le condizioni poste all’art. 317 cpv. 1 CPC per

l’adduzione di nova in appello vi è quella dell’immediatezza (lit. a).

Il requisito dell’immediatezza non concerne solo la comunicazione

dell'esistenza di nuovi fatti e/o nuovi mezzi di prova. Contestualmente alla

medesima la parte deve anche sostanziare la sua richiesta di assunzione, nel

senso che deve dimostrare che le condizioni previste all'art. 317 cpv. 1 sono

in concreto riunite (Verda Chiocchetti in:

Trezzini/Fornara/Cocchi/Bernasconi/Verda Chiocchetti, Commentario pratico al

codice di diritto processuale civile svizzero, Vol. 2, 2ͣ ediz., N 58 seg.

ad art. 317). L’appellante principale si limita ad affermare l’oggetto sul

quale __________ A__________ dovrà riferire, ossia la circostanza che dall’ottobre

2016 AO 2 abita in un appartamento situato nel medesimo stabile di via __________

a __________, di dimensioni analoghe a quello occupato dall’attrice (memoriale,

pag. 3 in fondo). Ella non solo non dimostra, ma nemmeno allega da quando

sarebbe venuta a conoscenza del fatto asserito e per la cui dimostrazione

chiede ora l’assunzione della teste in questione. Già solo per questo motivo la

richiesta di assunzione di tale nuovo mezzo di prova dev’essere disattesa.

A titolo abbondanziale va

rilevato che quand’anche si fissasse tale conoscenza a partire dall’ottobre

2016 (reputato peraltro che, siccome la conduttrice vive nel medesimo stabile,

prestando la dovuta diligenza da quel momento avrebbe dovuto accorgersi

dell’asserita presenza di AO 2), l’allegazione del nuovo fatto nonché la

richiesta di assunzione di tale prova sarebbe comunque disattesa. Infatti, laddove

non stia già decorrendo un termine per proporre un atto processuale (ove in tal

caso la parte interessata può attendere a produrre i nova alla scadenza

del medesimo), i nuovi fatti e/o i nuovi mezzi di prova devono essere addotti

entro un breve termine dalla conoscenza della loro esistenza. Se un’adduzione

entro il termine di dieci giorni è senz’altro ossequiosa dell’art. 317 cpv. 1

lit. a) CPC (TF 5A_557/2016 del 6.2.2017 consid. 6.4), non si può escludere che

le circostanze giustifichino un termine più lungo, che può arrivare in

determinati casi anche a un mese (per esempio in presenza di una mole rilevante

di nova) (Verda Chiocchetti,

op. cit., N 61-65 ad art. 317). Nella fattispecie l’appellante ha addotto il

nuovo fatto e richiesto l’assunzione del nuovo mezzo di prova con la replica

spontanea 5 gennaio 2017. Trattandosi di un allegato spontaneo non stava

decorrendo un termine per proporre un atto processuale. A nulla muta la

circostanza che tale memoriale sia stato proposto lo stesso giorno in cui l’appellante

principale ha inoltrato la risposta all’appello incidentale, che concerneva una

questione diversa rispetto a quella della protrazione. Ne consegue che il lasso

di tempo intercorso tra l’ottobre 2016 e il gennaio 2017 non è in alcun caso

consono al requisito dell’immediatezza di cui all’art. 317 cpv. 1 lit. a) CPC.

1.2 Nelle osservazioni 25 gennaio

2017 i locatori hanno chiesto, quale contro-prova all’assunzione quale teste di

__________ A__________, di eseguire un’ispezione oculare affinché sia

dimostrato l’utilizzo come magazzino della stanza in questione (pag. 4 in

fondo). Con osservazioni 15 febbraio 2017 la conduttrice ha acconsentito alla

domanda di assunzione di tale mezzo di prova (pag. 4). Anche in presenza di

accordo delle parti, l'autorità di appello deve procedere d'ufficio a esaminare

se nella fattispecie sono adempiute le condizioni poste all'art. 317 cpv. 1 CPC

(art. 57 CPC) (Verda Chiocchetti,

op. cit., N 51 ad art. 317). Come si è detto, i locatori hanno proposto

l’ispezione oculare quale contro-prova nell’ipotesi che dalla testimonianza di __________

A__________ fosse emerso un uso abitativo degli spazi in questione. Venendo a

cadere la richiesta di amministrazione di tale mezzo di prova, l’ispezione richiesta

dai locatori perde di rilevanza ai fini del giudizio e va quindi disattesa (sull’esigenza

di procedere a un apprezzamento delle prove nel caso in cui esse siano da

amministrare si veda: Verda Chiocchetti,

op. cit., N 46 segg. ad art. 317).

1.3 Con la risposta all’appello

principale i locatori producono, inoltre, tutta una serie di documenti: il doc.

10 è la licenza edilizia concessa in data 21 settembre 2016 dal Municipio di __________

a AO 4; i doc. 11 e 12 sono la notifica/comunicazione di inizio dei lavori di

costruzione inerenti al fondo n. __________ RFD di __________, entrambe datate

26 ottobre 2016; il doc. 13 è una copia di una foto che a dire degli appellati

concernerebbe i lavori testé menzionati; i doc. 15 e 17 sono delle

dichiarazioni scritte, il primo di AO 4 inerente alla sua intenzione di

trasferirsi, il 2 novembre 2016, nell’appartamento in via dei __________ a __________,

il secondo di __________ __________, del 31 ottobre 2016, nel quale afferma che

AO 2 ha vissuto presso il suo domicilio fino al 24 ottobre 2016 e dopo quella

data si è trasferito presso __________. Tutti questi documenti concernono fatti

prodottisi dopo il giudizio impugnato e, quindi, soddisfano i requisiti di cui

all’art. 317 cpv. 1 lit. b) CPC. Il presupposto dell’immediatezza (art. 317

cpv. 1 lit. a) CPC) è peraltro dato, siccome sono stati prodotti unitamente

alla risposta all’appello principale. Il doc. 14 è l’estratto del Registro di

commercio, il cui contenuto è accessibile facilmente anche via internet nel sito

di pertinenza del Cantone. Le risultanze che emergono da tale documento sono

quindi dei fatti notori che non devono essere dimostrati (art. 151 CPC; TF

4A_412/2011 del 4.5.2012 consid. 2.2 non pubbl. in DTF 138 III 294;5A_62/2009 del

2.7.2009 consid. 2). Lo stesso dicasi del doc. 16. Si tratta, invero, di un estratto

del Registro fondiario inerente al fondo __________ RFD di Locarno. Sebbene

tali estratti non siano accessibili al pubblico, sono comunque noti a questa

Camera e, quindi, assurgono a fatti notori giusta l’art. 151 CPC, poiché figuranti

nel sistema d'informazione fondiaria del Cantone Ticino (www.sifti.ti.ch).

1.4 Anche con le osservazioni 25

gennaio 2017 i locatori producono dei documenti. In realtà, il doc. 18 non è un

nuovo documento, bensì l’ordinanza 10 gennaio 2017 di questa Camera. Il doc. 19

è un’asserita copia di una foto inerente al locale occupato da AO 2 nello

stabile situato in via __________ a __________, ammissibile per i motivi già

esposti sopra. Il doc. 20 è uno scritto 17 gennaio 2017 del Municipio di __________,

che attesta il trasferimento di AO 4 e della sua famiglia in via __________ a __________

a far tempo dal 1° novembre 2016. Tuttavia, la produzione di questo documento

non adempie il requisito dell’immediatezza di cui all’art. 317 cpv. 1 lit. a)

CPC, già solo perché gli appellati non spiegano il motivo per cui non lo hanno

prodotto in sede di risposta 11 novembre 2016 all’appello. Adempie invece ai

presupposti del disposto menzionato il doc. 21, dato che si tratta della

pubblicazione, dal 3 al 18 gennaio 2017, di una domanda di costruzione

inoltrata da AP 1.

1.5 Con le osservazioni 15

febbraio 2017 anche la conduttrice produce un nuovo documento, ossia l’estratto

del Registro fondiario relativo al fondo n. __________ RFD di __________. Già

si è detto (consid. 1.3) che le risultanze che emergono da tali estratti sono

dei fatti notori (art. 151 CPC). Sulla sua produzione va in ogni caso espressa

una nota di biasimo ai riguardi dell’appellante principale. Questa, infatti,

giustifica tale produzione con l’intento di dimostrare di non essere

proprietaria del fondo in questione (come a suo dire erroneamente indicato nel

doc. 21 di cui si è detto sopra), bensì di essere mera titolare di un diritto

di compera (pag. 3). L’estratto da ella prodotto è datato 14 febbraio 2017. Sennonché,

dal sistema d'informazione fondiaria del Cantone Ticino (www.sifti.ti.ch)

emerge che poco più di due settimane dopo, ossia il 3 marzo 2017, si è

proceduto proprio all’iscrizione di tale esercizio del diritto di compera.

I.Sull’appello

principale

2. La conduttrice critica

anzitutto il Pretore per averle concesso una protrazione unica con la

motivazione che in caso contrario la durata della procedura concederebbe di

fatto comunque una protrazione di 4 anni, ossia il massimo previsto dalla legge.

Ella sostiene che è “manifestamente insostenibile limitare a priori” la sua

“prerogativa” di ottenere una prima protrazione con la possibilità di

postularne poi una seconda. L’appellante principale spiega, al riguardo, che

tale durata non è dipesa da lei, nel senso che 11 mesi sarebbero stati “persi”

per circostanze imputabili alle controparti e al primo giudice (appello, pag.

4).

2.1 La conduttrice omette, in

primo luogo, di confrontarsi con la prima motivazione formulata al riguardo dal

Pretore. Egli ha spiegato che non vi è una preminenza, quale regola, della

concessione di una prima proroga, e che tenuto conto dei contrapposti interessi

esaminati nei considerandi precedenti si giustifica di concedere un’unica

protrazione di 28 mesi, ossia fino al 31 marzo 2017 (decisione impugnata, pag.

12, consid. 7). Effettivamente, non dev’essere conferito un rango

preferenziale alla concessione di una prima protrazione. Per il resto, la

decisione se concedere una protrazione unica oppure una prima protrazione si

fonda sulla ponderazione degli interessi delle parti, alla stessa stregua di

quella se concedere o meno la protrazione e sulla durata della medesima (TF 4A_62/2010 del 13.4.2010 consid. 6.1.2;4A_105/2009 del 5.6.2009 consid.

3.2 e 4.4). È ben vero che l’Alta Corte ha pure affermato che la dottrina

sembra dare una certa preferenza a una prima proroga quando non è possibile

formulare una prognosi precisa circa la possibilità per il conduttore di

trovare una sistemazione nel periodo accordato (TF 4A_62/2010 del 13.4.2010

consid. 6.1.2;4C.174/2001 del 20.11.2001 consid. 4b) e che la concessione di

una protrazione unica e definitiva appare invece indicata, qualora non sia

possibile formulare una tale prognosi, in presenza di importanti interessi del

locatore in tal senso (TF 4A_62/2010 del 13.4.2010 consid. 6.1.2;4A_105/2009 del

5.6.2009 consid. 4.4) oppure nel caso in cui è chiaro quando il conduttore

potrà disporre di una nuova sistemazione (TF 4A_62/2010 del 13.4.2010 consid.

6.1.2); è però altrettanto vero che la dottrina, fondandosi in modo senz’altro

pertinente sulla sentenza TF 4C.365/2006 del 16.1.2007,

ritiene pure giustificata l’adozione di una protrazione unica e definitiva nel

caso, come trattato nel seguito verificatosi nella presente fattispecie, in cui

il conduttore dal ricevimento della disdetta al momento del giudizio sulla sua

domanda di proroga non ha intrapreso una ricerca

seria, intensa e sistematica di spazi sostitutivi (cfr. Rohrer, nota alla sentenza TF 4C.445/2006 del 7.6.2007

in MRA 2007 p. 94 seg.). A nulla muta, al riguardo, il riferimento della

conduttrice alla sentenza 4A_67/2016 del 7.6.2016 (appello, pag. 9 in alto). In

tale fattispecie il locatore aveva dato la disdetta perché era sua intenzione

intraprendere dei lavori di ristrutturazione nell’ente concesso in locazione.

Il Tribunale federale ha spiegato che quando non è possibile stabilire con

certezza la data in cui l’inquilino dovrà a tal fine evacuare i locali (che

dipende dalla licenza edilizia cresciuta in giudicato), allora va concessa una

prima protrazione (consid. 7). A torto l’appellante cerca di assimilare tale

caso a quello presente. In tali circostanze è pertanto escluso che il Pretore

possa aver abusato dell’ampio potere di apprezzamento di cui disponeva sul tema

(TF 4C.445/2006 del 7.6.2007 consid. 5.2.3;4C.174/2001 del 20.11.2001 consid.

4b).

2.2 La lagnanza dell’appellante

principale è infondata anche già per il solo fatto che in prima istanza si era

sempre limitata a postulare la concessione di una protrazione fino alla fine

del mese di novembre 2018 – senza aver mai precisato se prima oppure unica e

definitiva – ed è solo in sede conclusionale che nelle motivazioni (ma non

nelle richieste di giudizio) ha chiesto in via subordinata (per giunta con

l’introduzione della locuzione “forse”) – e non in via principale, come ella

sembrerebbe ora pretendere – di riconoscerle una prima protrazione di 3 anni,

senza peraltro aver esaurientemente motivato quella sua nuova richiesta, se non

con la circostanza che il primo giudice possa eventualmente ritenere che “la

possibile concessione della licenza edilizia per i lavori previsti nello

stabile della signora AO 4 (…) possa pesare sulla durata della protrazione”

(pag. 5 in alto). L’appellante è pertanto malvenuta a rimproverare in questa

sede il primo giudice per aver poi adottato una delle due modalità di

protrazione alternativamente postulate.

2.3 Oltretutto, a

prescindere da quanto precede nel caso concreto la concessione di una prima

protrazione di “almeno 3 anni” risulterebbe di fatto impraticabile. Atteso che

al momento del giudizio pretorile erano già passati circa 1 anno e 9 mesi dalla

data topica del 30 novembre 2014 e circa 1 altro anno e 3 mesi sono nel

frattempo trascorsi prima della pronuncia di questa Camera, e ritenuto che in

base alla dottrina una prima protrazione inerente a dei locali adibiti a uso

abitativo potrebbe essere accordata per una durata superiore a 1 anno solo in

casi eccezionali (SVIT-Kommentar, 3ͣ ediz., N. 10 ad art. 272b CO), nella

presente fattispecie la concessione di una prima protrazione non entrava così

in considerazione, sia per il fatto che erano ormai già quasi trascorsi 2 anni dalla

data determinante, sia per il fatto che il riconoscimento di una prima proroga

superiore a quella durata era esclusa dalla dottrina, a maggior ragione alla

luce delle considerazioni che si esporranno qui di seguito.

3. Non

ha miglior sorte la censura in merito alla durata della protrazione unica e

definitiva concessa dal Pretore.

3.1 Secondo l’appellante

principale il primo giudice non avrebbe tenuto in considerazione la durata

“relativamente lunga” del rapporto locativo, gli investimenti da ella

effettuati “in sudore e denaro” nell’ente condotto in locazione, nonché il

fatto che vi sia una connessione con il suo sottostante ufficio di

architettura, così come la presenza di mobili su misura e il suo radicamento

nel quartiere (gravame, pag. 5 e 8 in alto). A parte la questione degli

investimenti, ella si limita a un elenco apodittico, senza il minimo confronto

con la motivazione pretorile, sicché su questo punto il gravame è irricevibile

(art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Per quanto concerne il tema degli investimenti

effettuati, il Pretore ha rilevato che nel contratto di locazione le parti

hanno previsto che “le spese di miglioria eseguite all’interno dell’ente

locato” sarebbero state “compensate” con la messa a disposizione della

conduttrice di un “4° vano” (doc. B, clausola 24 n. 1) (decisione querelata,

pag. 9, consid. 6.2). L’appellante sostiene che tale quarto vano, che avrebbe

il valore di fr. 50.- mensili, non potrebbe in alcun modo compensare gli

investimenti da ella eseguiti (appello, pag. 5 in mezzo). Così facendo,

tuttavia, non si confronta compiutamente con la motivazione pretorile, nel

senso che non spiega perché una clausola contrattuale da ella sottoscritta non

dovrebbe ora avere validità. In ogni caso, l’effettuazione di eventuali

investimenti da parte del conduttore nel corso della locazione non è ancora un

motivo per poter ammettere un suo affidamento nel rinnovo del contratto,

qualora, come nella fattispecie, non abbia allegato e provato un accordo in tal

senso con il locatore o un comportamento di quest’ultimo tale da poterlo

oggettivamente dedurre (II CCA 12.2015.93 del 23.10.2015 consid. 7.5; 12.2013.82 del 18.3.2014). Per il resto, l’appellante principale

si sofferma sulla questione dell’ammortamento degli investimenti da ella

eseguiti, misconoscendo che quanto indicato dal primo giudice in relazione a

questo aspetto è stato formulato a titolo abbondanziale (decisione impugnata,

pag. 9 in basso, consid. 6.2).

3.2 L’appellante critica il

Pretore per aver reputato l’assenza di atti volti al reperimento di una nuova

sistemazione (gravame, pag. 6).

3.2.1 Il primo giudice ha spiegato

che l’attrice sbaglia laddove crede di poter unicamente svolgere ricerche volte

all’acquisto di un’abitazione e non alla locazione con l’argomentazione che

solo così avrebbe la possibilità di pagare (per interessi ipotecari) una cifra

equivalente al canone corrisposto durante la locazione. Il Pretore ha precisato

che la conduttrice si è limitata ad affermazioni apodittiche sull’impossibilità

di trovare in locazione una sistemazione analoga, senza avvedersi che avrebbe dovuto

dimostrare il suo asserto, anche mediante la produzione di ricerche per un

canone superiore vista la pigione particolarmente vantaggiosa da ella

corrisposta (decisione impugnata, pag. 11 seg., consid. 6.5).

3.2.2 L’appellante critica il

Pretore per averle concesso una prima protrazione e non averle quindi dato la

possibilità di chiederne una seconda documentando in tale occasione ulteriori

ricerche. La sua critica non può essere seguita già solo per i motivi enunciati

sopra, ai quali si rinvia (consid. 2). Per il resto, correttamente il primo

giudice ha spiegato che l’assenza di atti volti al reperimento di una nuova

sistemazione costituiscono un fattore da prendere in considerazione anche

nell’ambito di una richiesta di una prima protrazione (TF 4A_130/2008 del

26.5.2008). Su questo aspetto la conduttrice afferma che in ogni caso anche le

ricerche in vista di un acquisto (che afferma essere state “importanti”) sono

degne di essere prese in considerazione. Al riguardo, tuttavia, l’appellante principale

misconosce una volta di nuovo le argomentazioni pretorili. Nella decisione

querelata non è, infatti, affermato che simili ricerche sono sprovviste di

importanza, bensì che la conduttrice non può limitarsi unicamente alle medesime

(pag. 11, consid. 6.5).

3.3 La conduttrice ribadisce di

aver avuto sempre un comportamento esemplare e che la disdetta è, in

definitiva, una mera rappresaglia in relazione al suo reclamo per una

telecamera posata da un altro conduttore (__________) (appello, pag. 6), sicché

anche tali elementi propenderebbero per la concessione di una più lunga

protrazione. Tuttavia, i doc. G-P ai quali l’appellante principale fa

riferimento non dimostrano il suo asserto. Anche tale censura non è quindi di

ausilio alla sua tesi. L’appellante principale afferma, inoltre, che il Pretore

non avrebbe minimamente indicato il motivo per cui ha concesso un’unica

protrazione di 28 mesi (gravame, pag. 6). A torto. Infatti, il primo giudice ha

esposto compiutamente gli interessi dei locatori e della conduttrice,

procedendo poi chiaramente a una ponderazione dei medesimi.

3.4 Secondo la conduttrice, poi,

i locatori non avrebbero dimostrato alcun interesse attuale a entrare in

possesso dell’ente concesso in locazione, tant’è che il Pretore medesimo

avrebbe riconosciuto tale aspetto. Ella afferma di aver quindi diritto alla

protrazione della durata massima di 4 anni (appello, pag. 7 seg.).

Effettivamente, il primo giudice ha ritenuto che non vi erano motivi per

ritenere che AO 2 non potesse andare ad abitare nell’appartamento a __________,

vuoto, di cui è proprietario in comune, per un mezzo, con le sue sorelle. Il

Pretore non ha reputato decisiva la circostanza secondo cui sarebbe intenzione

della sorella e colocatrice AO 4 di occupare lei medesima, da settembre 2016,

tale abitazione fino al termine della ristrutturazione della sua casa

(decisione querelata, pag. 7, consid. 4). A mente dell’appellante principale, i

locatori non avrebbero quindi alcuna necessità, tanto meno urgente, di

rientrare in possesso dell’appartamento da lei condotto in locazione. Essa

dimentica, tuttavia, che anche in assenza di qualsivoglia bisogno urgente dei

locatori, la legge non prevede che debba essere ipso facto concessa una

protrazione della durata massima di 4 anni. Infatti, nel commisurare la sua

durata il giudice deve tenere in considerazione la situazione dell’inquilino e

il suo comportamento, cosa che il primo giudice ha fatto.

4. In definitiva, alla

luce dei considerandi che precedono non si può certo ritenere che la concessione

di una protrazione pari a poco più di metà di quella massima legale possa

essere considerata insufficiente e che, decidendo in tal modo, il Pretore abbia

abusato dell’ampio potere di apprezzamento di cui dispone sul tema (TF 4C.242/2006

del 19.12.2006 consid. 5.1;4C.28/2006 del 26.6.2006 consid. 3.2;4C.445/2006

del 7.6.2007 consid. 5.2.3). Si aggiunga che l’attrice, con l’emanazione della

decisione odierna, ha di fatto già beneficiato di una protrazione più lunga di

quella accordatale dal primo giudice (TF 4A_279/2014 del 16.1.2015 consid.

5.4).

5. L’appellante

principale si lagna, altresì, della decisione del Pretore di non concederle una

riduzione della pigione per i rumori in relazione alla ristrutturazione del bar-ristorante

situato al pianterreno dello stabile in questione. La conduttrice afferma di

aver dimostrato – mediante le testimonianze di __________ A__________ e __________

P__________ – la presenza di importanti lavori di ristrutturazione e che questi

hanno causato immissioni foniche con dei picchi che hanno comportato

addirittura l’impossibilità di ricevere dei clienti. Essa sottolinea, inoltre,

che la controparte non avrebbe nemmeno contestato tale asserto (gravame, pag. 9

seg.). Così facendo, tuttavia, non si confronta compiutamente con la

motivazione pretorile, sicché anche al riguardo il gravame è irricevibile (art.

310 e 311 cpv. 1 CPC). Il Pretore ha, infatti, spiegato che __________ A__________

non ha saputo specificare da che ora a che ora durassero i lavori e il teste __________

P__________, pur confermando l’importante estensione delle opere eseguite

nell’esercizio pubblico summenzionato, ha affermato di essere stato “qualche

volta” nello studio di architettura dell’attrice e di aver “sentito un qualche

rumore in provenienza dal cantiere”, aggiungendo che si trattava di “usuali

rumori provenienti da un cantiere” (decisione querelata, pag. 17, consid. 8.5).

Su questo punto l’appellante principale sostiene, inoltre, che il fatto che un

cantiere di tale entità e durata comporti dei rumori importanti che si

diffondono nello stabile (non solo attraverso l’aria ma anche e soprattutto

tramite la struttura dell’immobile) corrisponde del resto all’esperienza

generale della vita. La censura non può essere seguita già solo per il fatto che

la conduttrice dimentica di essere gravata, al riguardo, dell’onere della prova

del proprio asserto, non sussistendo in alcun modo l’asserita esperienza

generale da ella invocata. Alla luce di quanto suesposto l’appello principale è

respinto nella misura in cui è ricevibile. Ne consegue che non vi è motivo di

chinarsi sulle argomentazioni formulate dalle parti appellate nella loro

risposta e volte alla reiezione del gravame avversario, così come su quelle

indicate nella replica spontanea della conduttrice, che concernono le nuove

allegazioni e prove addotte nella risposta all’appello principale.

Considerandi

II. Sull’appello

incidentale

6.

I locatori criticano

il primo giudice per aver concesso alla controparte la restituzione di fr.

9'750.- corrispondenti agli acconti provvisori per spese accessorie versati

fino al 31 dicembre 2013 nell’ambito dei due contratti di locazione, così come,

di conseguenza, la liberazione in suo favore di fr. 2'400.- depositati presso

l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________, quale

parziale pagamento del montante testé menzionato (appello incidentale, pag. 12

seg.). Il Pretore ha spiegato, in sintesi, che i locatori non hanno mai

allestito i conteggi per spese accessorie, soggiungendo che essi non hanno

adempiuto a tale loro obbligo nemmeno in occasione della resistenza della

conduttrice, che ha chiesto la restituzione degli acconti versati, nel senso

che si sono limitati a produrre un rudimentale “conteggio complessivo” con

pochi documenti di appoggio (decisione impugnata, pag. 18 segg., consid. 9).

Gli appellanti incidentali affermano che per 10 anni la conduttrice non ha

chiesto la documentazione inerente alle spese accessorie e nemmeno le ha

contestate, sicché per atti concludenti vigeva a tale titolo un accordo sul pagamento

di una somma forfettaria. Secondo i locatori, poi, l’istanza di conciliazione

non può essere interpretata come una domanda in tal senso. Essi sostengono altresì

che la pretesa avanzata dalla conduttrice – che dovrebbe a loro dire essere,

semmai, basata sull’arricchimento indebito – è infondata, poiché i relativi

pagamenti sono avvenuti volontariamente sulla base di un contratto. Gli art.

257a e 257b CO sono semi-imperativi, nel senso che le parti non vi possono

derogare a svantaggio del conduttore. Ne consegue che le parti non possono

validamente pattuire di mettere a carico del conduttore, sotto forma di spese

accessorie, dei costi senza relazione con l’uso dell’ente condotto in locazione

(DTF 137 I 135 consid. 2.4). Spetta al locatore l’onere di provare che le spese

addossate alla controparte concernono l’uso dell’oggetto preso in locazione e

che le stesse siano effettive (art. 257b cpv. 1 CO). Di conseguenza, compete al

locatore provare la loro esistenza e il loro ammontare (II CCA, inc. 12.2008.50

del 19.9.2008 consid. 5.3). Nella fattispecie, i locatori non hanno dimostrato

che l’importo fisso versato dalla conduttrice concerni esclusivamente delle

spese legate all’uso dei due appartamenti da lei condotti in locazione.

Infatti, il doc. 6 è una lista di nomi, di date e di importi, che non si

distingue in alcun modo da una mera allegazione di parte. Quanto al doc. 7, si

tratta di qualche fattura di energia elettrica con l’indicazione che riguarda

lo “__________ __________ __________”, quindi dei dati frammentari senza

peraltro alcuna tabella di ripartizione tra i diversi inquilini. Lo stesso

dicasi della fattura dell’Azienda dell’acqua potabile, che concerne inoltre

solo l’anno 2014 (doc. 8). Di conseguenza, l’appello incidentale dev’essere

respinto.

III. Sulle spese giudiziarie

7.

Alla luce di quanto

precede sia l’appello principale sia quello incidentale vanno respinti, il

primo nella misura in cui è ricevibile. Le spese giudiziarie di entrambi gli

appelli seguono la rispettiva soccombenza (art. 106 CPC). Quelle inerenti

all’appello principale sono calcolate su un valore litigioso di fr. 33'600.-

(fissato dal Pretore e non contestato dalle parti), mentre quelle relative

all’appello incidentale su un valore di fr. 9'750.-. Questi importi sono determinanti

anche ai fini di un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale.

Le tasse di giustizia sono stabilite in base ai criteri degli art. 2, 8 cpv. 1

e 2, nonché 13 LTG. L’indennità per ripetibili è calcolata seguendo i criteri

indicati all’art. 11 del Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio

d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili

(Rtar).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. L’appello principale

19 settembre 2016 AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

2. Le spese processuali

dell’appello principale di fr. 2'500.-, già anticipate in parte dall’appellante

principale, sono poste a suo carico, con l’obbligo di rifondere alle controparti

complessivi fr. 2'000.- per ripetibili d’appello.

3. L’appello

incidentale 11 novembre 2016 di AO 1 e, quali membri della comunione ereditaria

fu CC 1, AO 2, AO 3 e AO 4, è respinto.

4. Le spese processuali

dell’appello incidentale di fr. 200.-, già anticipate dagli appellanti

incidentali, restano a loro carico in solido, con l’obbligo di rifondere alla

controparte, sempre con il vincolo della solidarietà, fr. 500.- a titolo di

ripetibili per l’appello incidentale.

5. Notificazione:

- ;

- .

Comunicazione alla Pretura

della giurisdizione di Locarno-Città.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Per valori inferiori il ricorso è ammissibile

se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale

o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2

LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre

negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,

117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).