Compravendita immobiliare - garanzia per difetti - notifica

Incarto n.

12.2016.134

Lugano

15 gennaio 2018/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Balerna (giudice supplente)

vicecancelliera:

Ceschi

Corecco

sedente

per statuire nella causa - inc. n. OR.2015.76 della

Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 - promossa con petizione 20 aprile

2015 da

AP

1

rappr. dall’ RA 1

contro

AO

1

rappr. dall’ RA 2

con

cui l’attrice ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di almeno fr.

260'000.-, oltre interessi;

richiesta

avversata dal convenuto che ha postulato la reiezione integrale della petizione

e che il Pretore ha respinto con decisione 11 agosto 2016;

appellante

l’attrice con appello 14 settembre

2016 con cui chiede, in via principale l’annullamento del giudizio impugnato,

nel senso di respingere “l’eccezione in merito alla validità della notifica del

difetto” con conseguente rinvio degli atti al Pretore per il proseguimento

della causa, e, in via subordinata, la riforma della decisione nel senso di

accogliere la petizione, il tutto con protesta di spese processuali e ripetibili

di entrambe le sedi;

mentre il convenuto con

risposta 28 ottobre 2016 postula la reiezione del gravame, con protesta di spese

giudiziarie di secondo grado;

letti ed

esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto: A. Il 2 settembre 2011 AP 1,

in qualità di beneficiaria, e AO 1, in qualità di concedente, hanno stipulato

un diritto di compera con validità fino al 31 marzo 2012 avente per oggetto la part.

n. __________ RFD di __________, di proprietà di AO 1, fissando il prezzo di

acquisto in complessivi fr. 1'265'000.- (doc. B). Il diritto di compera è stato

prorogato sino al 30 giugno 2012 (doc. C) ed esercitato in data 25 giugno 2012

(doc. D).

B. Con scritto 11 giugno

2013 AP 1 ha informato AO 1 che sul fondo da lei acquistato erano emersi “gravi

problemi di inquinamento ambientale”, annunciandogli l’invio di una perizia

ambientale, non appena allestita, e comunicandogli di ritenerlo responsabile.

Allo scopo di non perdere i suoi diritti, essa lo invitava a sottoscrivere una

dichiarazione di rinuncia ad avvalersi dell’eccezione di prescrizione (doc. E).

Con scritto 17

giugno 2013 AO 1 ha contestato di essere a conoscenza di eventuali difetti

ambientali relativi al fondo menzionato e ha rifiutato la sottoscrizione della

rinuncia all’eccezione di prescrizione (doc. F). Con scritto 20 giugno 2013 AP

1, tramite il suo patrocinatore, ha trasmesso a AO 1 il referto allestito il 14

giugno 2013 dallo studio __________ Sagl, ribadendo di ritenerlo responsabile

per i difetti constatati (doc. G, doc. G1). Dalla perizia è emersa la presenza

di un serbatoio interrato per lo stoccaggio di benzina di 4'000 lt “disattivato

ma non ancora messo fuori uso come da norma” (doc. G1, pag. 1), e il basamento

per una colonnina di distribuzione del carburante. Le indagini effettuate hanno

inoltre rilevato la presenza di inquinamento da benzina oltre il fondo del

serbatoio (doc. G1).

C. Il 17

ottobre 2013 la Sezione per la protezione dell’aria, dell’acqua e del suolo ha

disposto l’iscrizione della particella n. __________ RFD di __________ nel Catasto

cantonale dei siti inquinati, con la menzione di “sito industriale”

(doc. L). Nel suo scritto l’autorità citata, preso atto dei risultati delle

indagini eseguite dallo studio __________ Sagl (doc. G1 e M), ha osservato che sebbene

il fondo si trovasse all’esterno di settori o zone di protezione delle acque e

la stazione di benzina non fosse più in esercizio da diversi anni, il serbatoio

non era stato messo adeguatamente fuori servizio ed era emersa la presenza di

un inquinamento da idrocarburi oltre il fondo del serbatoio. La Sezione ha

pertanto imposto di completare gli accertamenti, verificando l’estensione

verticale e orizzontale dell’inquinamento e allestendo una proposta di

risanamento, ciò che avrebbe permesso di ottenere, se del caso, lo stralcio del

fondo dal catasto dei siti inquinati (doc. L).

D. Con scritto 24 luglio

2014 la Sezione per la protezione dell’aria, dell’acqua e del suolo,

sollecitata dal legale di AP 1 sulla ripartizione dei costi concernenti i

lavori d’indagine e bonifica da essa richiesti con il precedente scritto, gli

ha comunicato che il fondo non rientrava fra quelli da porre

sotto sorveglianza, né da risanare, non sussistendo né il pericolo né la

minaccia di effetti nocivi e molesti. Lo scopo del risanamento non sarebbe

pertanto “quello di proteggere l’ambiente, ma unicamente quello di smaltire correttamente

Fatti

i rifiuti” conformemente alla legislazione sui rifiuti, che prevede per il

detentore del fondo l’obbligo di provvedere al corretto trattamento e smaltimento

del materiale e di sostenere le relative spese, con riserva di regresso nei

confronti del precedente proprietario o del responsabile dell’inquinamento (doc.

P).

E. Il 3 ottobre 2014 la __________

SA, impresa generale, ha presentato alla __________, società facente capo ad AP

1, un preventivo di fr. 224'000.- oltre IVA per l’esecuzione dei lavori di rimozione

del serbatoio e di bonifica del fondo sulla base delle indicazioni fornite

dallo studio __________ Sagl, il quale a sua volta ha stimato in fr. 6'240.- i

costi per seguire la supervisione di tali lavori (doc. Q e Q2).

F. Ottenuta la

necessaria autorizzazione ad agire (doc. R), con petizione 20 aprile 2015 AP 1

ha convenuto in giudizio dinanzi alla Pretura di Lugano, sezione 3, AO 1,

chiedendo la sua condanna al pagamento dell’importo complessivo di fr.

260'000.- oltre interessi al 5% dal 26 giugno 2012 a titolo di minor valore e

risarcimento del danno cagionato dalla presenza d’idrocarburi fuoriusciti dal

serbatoio di benzina interrato nel fondo n. __________ RFD di __________. Con risposta

3 giugno 2015 il convenuto si è opposto alla petizione, eccependo, tra altre

cose, la mancanza di una valida e tempestiva notifica dei difetti.

Nel successivo

scambio di allegati così come all’udienza di dibattimento del 4 novembre 2015

le parti si sono confermate nelle rispettive e opposte tesi di fatto e di

diritto.

G. Con ordinanza 2

dicembre 2015 il Pretore ha ordinato unicamente l’assunzione di quelle prove

atte a determinare l’esistenza di una valida e tempestiva notifica dei difetti.

Esperita l’istruttoria, nei memoriali conclusivi le parti hanno mantenuto le

rispettive e opposte tesi di fatto e di diritto.

H. Con sentenza 11 agosto

2016 il Pretore, esaminando la fattispecie limitatamente all’esistenza di una

valida e tempestiva notifica dei difetti, ha respinto la petizione, ponendo a

carico dell’attrice la tassa di giustizia e le spese, obbligandola inoltre a

versare alla controparte fr. 15'000.- a titolo di ripetibili.

I. Con appello 14

settembre 2016 AP 1 chiede la riforma della decisione impugnata, nel senso di

respingere “l’eccezione in merito alla validità della notifica del difetto” con

conseguente rinvio degli atti al Pretore per il proseguimento della causa, e,

in via subordinata, nel senso di accogliere la petizione, il tutto con protesta

di spese giudiziarie di entrambe le sedi. Con risposta all’appello 28 ottobre

2016 AO 1 postula la reiezione del gravame, con protesta di spese processuali e

ripetibili di secondo grado di almeno fr. 7'500.-. Gli argomenti delle parti

saranno ripresi, per quanto necessario, nei considerandi in diritto.

Considerato

in diritto: 1. Nelle controversie

patrimoniali con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione del Pretore è

impugnabile mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30

giorni. Il medesimo termine vale per l’inoltro della risposta (art. 311 CPC).

Nella fattispecie l’appello, presentato nel termine di 30 giorni dalla notifica

della decisione di prima istanza, è tempestivo, così come lo è la risposta

inoltrata nel termine di 30 giorni impartito da questa Camera, tenuto conto

delle ferie giudiziarie. Ciò posto, nulla osta alla trattazione del gravame.

2. Preliminarmente si

rileva che, contrariamente a quanto reputa l’appellato, la domanda formulata in

via principale dall’appellante è ricevibile. Per quanto in questo considerando d’interesse,

con l’appello l’attrice chiede la riforma del giudizio impugnato, nel senso di

respingere “l’eccezione sollevata dal convenuto in merito alla validità

(tempestività, risp. genericità) della notifica del difetto da parte

dell’attrice”, chiedendo poi l’annullamento “su questo punto” della sentenza e

il rinvio degli atti al Pretore “per l’emissione di una nuova decisione sulle

prove, la completazione dell’istruttoria di causa e la successiva emissione di

una nuova decisione di merito”. Benché in concreto la formulazione delle

conclusioni d’appello sia confusa, in applicazione del divieto di formalismo

eccessivo, ciò non è ancora sufficiente per dichiarare l’atto irricevibile,

risultando chiaro sia dalla formulazione della domanda nel suo insieme sia

dalla motivazione dell’appello che l’appellante chiede in via principale

l’annullamento della decisione impugnata e il rinvio degli atti al giudice di

prime cure per il prosieguo della causa.

3. Il Pretore, dopo

avere riassunto dottrina e giurisprudenza sulla garanzia per difetti in materia

di compravendita, ha ritenuto che la presenza di un serbatoio di benzina da

4'000 lt interrato nel sottosuolo del fondo compravenduto, rivelatosi non adeguatamente

messo fuori uso e fonte d’inquinamento da idrocarburi, costituisse un difetto

ai sensi dell’art. 197 CO. Atteso che la presenza del serbatoio non poteva

essere rilevata mediante un’ordinaria verifica, ha qualificato il difetto quale

difetto occulto ai sensi dell’art. 201 cpv. 3 CO. Sulla base dell’istruttoria

il primo giudice ha accertato che l’attrice aveva preso effettiva conoscenza

del difetto l’11 giugno 2013, al momento in cui lei è venuta a conoscenza dei

risultati delle indagini eseguite. Al proposito egli ha osservato che sebbene

la presenza del serbatoio fosse già stata rilevata a inizio aprile 2013, solo

dopo l’esecuzione delle analisi del terreno è stato possibile stabilire con

certezza se lo stesso era inquinato e definire le procedure da seguire per la

bonifica del sottosuolo. Il Pretore ha ritenuto il contenuto dello scritto 11

giugno 2013 (doc. E) troppo generico e non sufficientemente circostanziato

riguardo al difetto evocato, mentre ha considerato il successivo scritto del 20

giugno 2013 tardivo, accogliendo pertanto “l’eccezione di tardività della notifica

dei difetti sollevata dal convenuto”. Il Pretore, esclusa un’eventuale responsabilità

di AO 1 ai sensi dell’art. 203 CO, ha pertanto respinto la petizione.

4. Con la prima censura

l’appellante ritiene parzialmente errato l’accertamento del Pretore in merito

all’esistenza del difetto. Il primo giudice ha concluso che “la presenza di un

serbatoio di benzina da 4'000 lt interrato nel sottosuolo del fondo no. __________,

rivelatosi non adeguatamente messo fuori uso e fonte di un inquinamento, seppur

minimo, da idrocarburi” (sentenza impugnata consid. 16, pag. 10) costituiva un

difetto ai sensi dell’art. 197 CO. A dire dell’appellante, invece, il difetto

sarebbe costituito dall’inquinamento del terreno dovuto alla presenza d’idrocarburi

nel suolo.

4.1 L’appellato ritiene la

censura inammissibile, poiché l’attrice in prima sede non avrebbe mai sostenuto

che il difetto sarebbe costituito dall’inquinamento del suolo. A torto. L’attrice,

a cui incombeva il relativo onere, ha allegato con la petizione e la replica

che il difetto era costituito dall’inquinamento ambientale del fondo acquistato

dovuto alla fuoriuscita d’idrocarburi, indicando quale fonte la presenza di un

serbatoio interrato (petizione, consid. 4, pag. 3, consid. 7, pag. 5, replica,

ad. 7, pag. 6). Anche negli scritti inviati al convenuto prima dell’inoltro

della causa, essa ha sempre parlato di “gravi problemi d’inquinamento ambientale”

(doc. E, G), reputando appunto che il difetto fosse costituito dalla presenza

di agenti inquinanti nel terreno. La censura è pertanto ammissibile.

4.2 L’esercizio dei diritti

fondati sulla garanzia per i difetti presuppone, tra altre cose, l’esistenza di

un difetto del bene compravenduto. Ai sensi dell’art. 197 CO il venditore

risponde verso il compratore tanto delle qualità promesse quanto dei difetti

che, materialmente o giuridicamente, tolgono o diminuiscono notevolmente il valore

della cosa o l’attitudine all’uso cui essa è destinata (cpv. 1), anche quando

tali manchevolezze non gli sono note (cpv. 2). Qualora un fondo sia toccato da

provvedimenti o limitazioni imposti dal diritto pubblico, ciò costituisce di

regola un difetto ai sensi dell’art. 197 CO. Tali vincoli possono infatti limitare

l’attitudine all’uso cui il fondo è destinato, rispettivamente diminuire il suo

valore (Schumacher/Rüegg, Dia

Haftung des Grundstückverkäufers, in: Koller, Der Grundstückkauf, 2a

ed., Berna 2001, n. 213 segg.; in relazione alla Legge sulla protezione

dell’ambiente e i siti inquinati vedi Schmid,

Die Gewährleistung beim Grundstückkauf, Ausgewählte Fragen unter Berücksichtigung

von Altlasten, ZBGR 81/2000, pag. 357, 363 segg.).

4.3 Giusta l'art. 32c cpv. 1

LPAmb, i Cantoni provvedono affinché le discariche e gli altri siti inquinati

da rifiuti vengano risanati se sono all'origine di effetti nocivi o molesti

oppure se esiste il pericolo concreto che tali effetti si producano. Essi devono

allestire un catasto dei siti inquinati accessibile al pubblico (cpv. 2). Ai

sensi dell’art. 32bbis LPAmb l'alienazione o la

divisione di un fondo sul quale si trova un sito iscritto nel catasto dei siti

inquinati necessita dell'autorizzazione dell'autorità. I

presupposti, le modalità e gli obbiettivi del risanamento sono disciplinati dagli

art. 7 - 20 OSiti. Sono considerati siti inquinati quei fondi il cui

inquinamento proviene da rifiuti e la cui estensione è limitata. Essi

comprendono, tra gli altri, i siti aziendali, il cui carico proviene da

impianti o stabilimenti chiusi o ancora in funzione e nei quali sono state

utilizzate sostanze pericolose (art. 2 cpv. 1 OSiti). La qualifica di sito

inquinato avviene in diverse fasi secondo un progetto di risanamento stabilito

Considerandi

dall’autorità. I provvedimenti d’indagine, di sorveglianza e di risanamento

devono essere attuati dal titolare del sito inquinato (art. 20 cpv. 1 OSiti). I

siti inquinati possono essere modificati attraverso la costruzione o la trasformazione

di edifici e impianti soltanto alle condizioni dell’art. 3 OSiti.

4.4

L’istruttoria ha permesso di

accertare che contestualmente ai lavori di demolizione e di scavo promossi

dall’attrice sul fondo acquistato è stata rinvenuta la presenza di un serbatoio

di benzina interrato. La Sezione per la protezione dell’aria, dell’acqua e del suolo

ha pertanto informato il 4 aprile 2013 la __________ SA (impresa incaricata

dell’esecuzione dei lavori di scavo e di demolizione) sulle procedure

necessarie per valutare l’incidenza che tale serbatoio avrebbe potuto avere dal

profilo di un eventuale inquinamento ambientale (doc. U, U1, teste __________ P__________,

verbale di udienza 6 aprile 2016, pag. 4). Da una prima indagine preliminare

eseguita dalla __________ Sagl, è risultato che il serbatoio non era stato

messo adeguatamente fuori esercizio e che era pertanto necessario eseguire delle

analisi del terreno “al di sotto del tank“ per verificare l’eventuale

presenza di agenti inquinanti in applicazione delle disposizioni sulla protezione

dell’ambiente (doc. T). I risultati di queste verifiche ulteriori sono state

raccolte nel referto 14 giugno 2013 della __________ Sagl, che ha evidenziato uno

stato di inquinamento del terreno, causato da perdite di carburante in corrispondenza

del serbatoio. Il grado di inquinamento rilevato era tale che poneva il sedime

“al di sotto del tank nella categoria di rifiuto “r” da smaltire in discarica

reattore” (doc. G1, pag. 5 e 6). Anche il teste __________ F__________ ha

confermato lo stato di inquinamento del terreno “a fianco del serbatoio

della benzina…in corrispondenza del passo d’uomo” (verbale di udienza 6

aprile 2016, pag. 3). Sulla scorta di tali risultati il fondo è stato iscritto

nel catasto cantonale dei siti inquinati quale “sito industriale” che non deve

essere né sorvegliato né risanato (doc. L, P). Da quanto esposto emerge con

evidenza che in concreto il difetto non è costituito dalla presenza del

serbatoio di benzina nel terreno, che rappresenta semmai la causa dello stesso,

bensì dalla fuoriuscita di idrocarburi che ha reso il sedime inquinato. E’

infatti quest’ultima circostanza che ha portato alla designazione e

all’iscrizione del fondo nel catasto quale sito inquinato che non deve essere

né sorvegliato né risanato conformemente alle disposizioni sulla protezione

dell’ambiente.

4.5

In concreto la designazione del

fondo n. __________ RFD __________ come sito che non deve essere né sorvegliato

né risanato va ascritta “alla natura sedimentaria del sottosuolo” e alla

profondità della falda: circostanze queste che hanno evitato effetti nocivi o

pericoli concreti e immediati per l’ambiente (referto 14 giugno 2013, doc. G1,

pag. 6; teste __________ F__________, 6 aprile 2016, pag. 3). Ciò non significa

tuttavia che la presenza di inquinanti sia circostanza trascurabile dal profilo

degli artt. 197 segg. CO. Tale classificazione comporta infatti l’obbligo per

il titolare del fondo di provvedere al corretto trattamento e smaltimento del

materiale di scavo (art. 31c LPAmb) e a sostenere le relative spese (art. 32

cpv. 1 LPAmb). In concreto trattandosi di inquinanti presenti in concentrazioni

elevate, il terreno inquinato non può essere riciclato ma

dev’essere separato e smaltito in una discarica conforme all’Ordinanza tecnica

sui rifiuti (OTR) come concluso dalla __________ Sagl nel referto del 14

giugno 2013 (doc. G, pag. 6). Oltre a ciò, l'alienazione o la divisione

di un fondo iscritto nel catasto dei siti inquinati necessita

dell'autorizzazione dell'autorità (art. 32dbis LPamb) e qualsiasi

intervento che comportasse scavi o movimenti del terreno è sottoposto a una

verifica preventiva (art. 3 OSiti). In queste circostanze se ne

deve dedurre che l’inquinamento del terreno costituisce, a non averne dubbio,

un difetto ai sensi dell’art. 197 CO, ritenuto i vincoli imposti all’attrice

dalla legislazione sulla tutela dell’ambiente. Al momento dell’esercizio

del diritto di compera l’attrice poteva in buona fede attendersi un fondo privo

di sostanze inquinanti, tanto più che a quel momento il fondo in questione non

era menzionato nel catasto dei siti inquinati. Ritenuto infine

che la presenza degli agenti inquinanti non avrebbe potuto essere rilevata con

un’ordinaria verifica, il difetto deve essere qualificato quale difetto

occulto ai sensi dell’art. 201 cpv. 3 CO.

5.

L’attrice rimprovera

poi al Pretore di non avere ritenuto lo scritto 11 giugno 2013 (doc. E) quale

valida notifica del difetto ai sensi dell’art. 201 cpv. 3 CO. A suo dire, l’indicazione

che il fondo presentava “gravi problemi d’inquinamento ambientale” adempirebbe

i criteri d’indicazione circostanziata del difetto. Il fatto di non avere fatto

menzione alcuna al ritrovamento del serbatoio di benzina, rispettivamente alle

cause dell’inquinamento, sarebbe ininfluente, essendo una tale precisazione superflua

per consentire al venditore di comprendere genere e motivo della lamentela.

5.1

Ai sensi dell’art. 201 CO,

applicabile anche nell'ambito della compravendita immobiliare in

virtù del rinvio di cui all'art. 221 CO, il venditore è tenuto a

rispondere in garanzia soltanto nel caso in cui il compratore abbia verificato

tempestivamente lo stato della cosa venduta e gli abbia dato tempestiva

notifica di eventuali difetti (art. 201 cpv. 1 CO), altrimenti la cosa venduta

si ritiene accettata, purché non si tratti di difetti non riconoscibili mediante

l’ordinario esame (art. 201 cpv. 2 ). Nel caso in cui i difetti si scoprissero

più tardi, come è stato il caso nella fattispecie in esame, dev’esserne data

notizia subito dopo la scoperta, altrimenti la cosa si ritiene accettata anche

rispetto ai medesimi (art. 201 cpv. 3 CO). Per definire le esigenze poste

all’obbligo di notificare i difetti ci si può fondare anche sulla giurisprudenza

in materia di appalto, atteso che ai sensi dell’art. 370 cpv. 3 CO al

committente nel quadro del contratto di appalto incombe un onere di notifica analogo

a quello previsto all’art. 201 cpv. 3 CO (DTF 131 III 145 consid. 7.2). Per

quanto concerne il contenuto, la notifica al venditore dei difetti riscontrati

nella cosa venduta, pur non sottostando ad alcuna forma, deve nondimeno essere sufficientemente

sostanziata. Essa deve, da una parte, permettere al venditore di capire il

genere e l’importanza del difetto riscontrato e, dall’altra, contenere una

chiara espressione della volontà dell’acquirente di far valere la garanzia per

i difetti della cosa. E’ pertanto necessario indicare in che maniera il bene

venduto non corrisponde a quanto pattuito contrattualmente. La necessità di

sostanziare la notifica dipende dal suo scopo. Essa deve permettere al

venditore di conoscere il genere, l’importanza e i motivi della lamentela.

Quali indicazioni sono necessarie a tale scopo dipende dal caso concreto (Honsell, Basler Kommentar, n. 10 ad art.

201.

CO e riferimenti). Il compratore non deve indicare né le cause del difetto

né usare termini tecnici o giuridici per descrivere i diritti di garanzia che invoca.

Determinante è unicamente che il venditore possa comprendere senza esitazione

che il compratore lo ritiene responsabile dei difetti. Non sono sufficienti

notifiche generiche, senza alcuna indicazione del difetto. Per contro è

sufficiente l’indicazione della conseguenza dello stesso. In applicazione del

principio dell’affidamento, la notifica dei difetti deve essere interpretata

secondo il senso che il venditore poteva in buona fede comprendere tenuto conto

di tutte le circostanze concrete (DTF 4C.395/2001 consid. 2.1.2 e 2.1.3; sul

principio dell’affidamento DTF 136 III 188 consid. 3.2.1).

5.2

Dal fascicolo processuale

emerge che l’attrice l’11 giugno 2013 ha inviato al convenuto uno scritto dal

seguente tenore: “Con riferimento agli atti notarili n. __________ e n. __________…mi

corre l’obbligo di segnalarle che sono emersi recentemente gravi problemi di

inquinamento ambientale, da lei sottaciuti. Sto facendo allestire una perizia ambientale;

quando la stessa sarà pronta avrò cura di trasmettergliene una copia. Allo

stato attuale intendo ritenerla responsabile e quindi, per non perdere i miei diritti,

le chiedo cortesemente di sottoscrivere entro e non oltre il 20 giugno 2013

l’annessa dichiarazione di rinuncia ad avvalersi dell’eccezione di prescrizione”

(doc. E).

Nella decisione impugnata

il Pretore ha negato allo scritto menzionato la qualifica di valida notifica,

poiché in esso non sono state menzionate le cause dell’inquinamento, in

particolare il ritrovamento del serbatoio di benzina. Ciò non avrebbe permesso

al venditore di “prendere compiutamente posizione sulle sue responsabilità”. L’appellante

ritiene invece superflua l’indicazione della presenza del tank, ritenuto che ciò

costituisce la causa del difetto.

5.3

Dal tenore del testo risulta

con chiarezza sia la descrizione del difetto in relazione all’oggetto del

contratto, sia l’indicazione che l’acquirente considerava il venditore

responsabile, sia l’intenzione di far valere i diritti di garanzia. Con la

dicitura “gravi problemi di inquinamento” l’attrice ha segnalato al

convenuto che il fondo da lei acquistato non era conforme al contratto, indicando

il genere di difetto che lamentava. Dal tenore dello scritto, tenuto conto

dell’oggetto del contratto, il convenuto poteva in buona fede capire che

l’attrice lo riteneva responsabile dell’inquinamento del terreno e intendeva

esercitare i relativi diritti di garanzia. Del resto pure dagli atti emerge

come lo stesso convenuto abbia immediatamente riconosciuto che i problemi

ambientali fossero da ricondurre al sedime e alla presenza di agenti inquinanti

nel suolo. Nella sua risposta del 17 giugno 2013 (doc. F), con la quale egli ha

contestato ogni sua responsabilità riguardo ai “presunti difetti ambientali”, egli

ha infatti addotto che nessuna autorità gli avrebbe mai prospettato “la presenza,

ma neppure l’ipotesi del pericolo di qualsivoglia inquinamento” e, riferendosi a

un serbatoio interrato per l’olio per il riscaldamento, ha inoltre aggiunto di

avere sempre proceduto al controllo e alla revisione dello stesso conformemente

alle norme legali vigenti. La sua posizione non è cambiata nemmeno dopo avere

ricevuto copia della perizia ambientale eseguita sul terreno, inviatagli dal

legale dell’appellante con scritto 20 giugno 2013, in cui è stato confermato

l’inquinamento del suolo (doc. G). Egli si è infatti limitato a rinviare a

quanto già espresso nel suo precedente scritto (doc. H).

In queste circostanze lo

scritto 11 giugno 2013 (doc. E), sufficientemente sostanziato, costituisce una

valida notifica del difetto.

6.

Ritenuto che

l’attrice ha avuto conoscenza effettiva del difetto l’11 giugno 2013, come

ritenuto dal Pretore e non censurato in questa sede, la notifica del medesimo

giorno, spedita al convenuto il 13 giugno 2013 (doc. E) e da quest’ultimo ricevuta

al più tardi il 17 giugno 2013 (doc. F), è senz’altro tempestiva.

Si rileva che,

contrariamente a quanto pretende l’appellato, in concreto è fuori di dubbio che

è solo dopo avere eseguito le analisi del terreno che per l’attrice è stato

possibile acquisire la certezza dell’esistenza del difetto.

Così stando le cose non è

necessario esaminare l’ulteriore censura esposta dall’appellante in merito alla

tempestività dello scritto 20 giugno 2013 (doc. G), ritenuto dal Pretore

tardivo, poiché inviato 9 giorni dopo la scoperta dell’esistenza del difetto.

7.

In conclusione la

decisione impugnata, limitata all’esame dell’esistenza di una valida e

tempestiva notifica dei difetti, deve essere annullata e l’incarto ritornato al

Pretore per il completamento dell’istruttoria e il proseguimento della causa

con l’emanazione di un nuovo giudizio.

Le spese processuali e le

ripetibili della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore

litigioso di fr. 260’000.-, seguono la soccombenza (art. 106 CPC).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati

gli artt. 106 CPC, la LTG e il Rtar,

decide: 1. L’appello 14

settembre 2016 di AP 1 è accolto. Di conseguenza la decisione 11 agosto

2016 della Pretura di Lugano, sezione 3, è annullata e gli atti di causa sono

ritornati al giudice di prime cure per il proseguimento dell’istruttoria e

l’emanazione di un nuovo giudizio.

2. Le spese processuali

della procedura di appello di fr. 8'000.- sono poste a carico di AO 1, con

l’obbligo di rifondere a AP 1 fr. 7'500.- a titolo di ripetibili.

3. Notificazione:

-;

-.

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 3.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario è ammissibile il ricorso in materia civile al

Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale

della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF) se il valore litigioso ammonta a fr.

15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr.

30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la

controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se

una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario

sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi

con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).