12.2016.136

Locazione: riduzione della pigione –- risarcimento dei danni

26 novembre 2018Italiano41 min

Source ti.ch

Fatti

I. Con appello 14

settembre 2016 IS 1 è insorta contro il giudizio pretorile (inc. n.

12.2016.136), chiedendo la riforma del querelato giudizio nel senso di

Considerandi

accogliere integralmente la petizione 12 maggio 2011 e la domanda

riconvenzionale 9 gennaio 2012, previa concessione del gratuito patrocinio

(inc. n. 12.2016.137). Contro il medesimo giudizio, IS 1 è insorta anche con

reclamo 14 settembre 2016 (inc. n. 12.2016.138), chiedendo la modifica del

Dispositivo

dispositivo sulle spese e sulle ripetibili, nel senso di non accollarle tasse e

spese peritali e di condannare la controparte a rifonderle fr. 5'800.- a titolo

di ripetibili, il conferimento dell’effetto sospensivo e l’emanazione della

relativa decisione contestualmente a quella sull’appello, previa concessione

del gratuito patrocinio (inc. n. 12.2016.139).

L. Con decisione 19

ottobre 2016 il Presidente di questa Camera ha accolto la domanda di

concessione dell’effetto sospensivo al reclamo 14 settembre 2016, senza prelevare

spese processuali e senza assegnare ripetibili, mentre con decisione 20 aprile

2018 la seconda Camera civile ha accolto le istanze 14 settembre

2016 di AP 1 di ammissione al gratuito patrocinio per la procedura di appello/reclamo

(inc. 12.2016.136/138).

M. Con

risposta 20 agosto 2018 AO 1 si è opposta al gravame di AP 1 e con appello

incidentale di medesima data, avversato da controparte con risposta 25 settembre

2018, ha chiesto la riforma della decisione 25 luglio 2016, nel senso di

accogliere parzialmente la petizione 14 ottobre 2011 limitatamente all’importo

di fr. 12'668.- e di ordinare per tale importo la liberazione del deposito

di garanzia in suo favore, il tutto protestando spese processuali e ripetibili.

Considerato

in diritto: 1. Nelle controversie

patrimoniali con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione è impugnabile

mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni. Il medesimo

termine vale per l’inoltro della risposta e dell’appello incidentale (art. 311

cpv. 1, 312 cpv. 2, 313 cpv. 1 CPC).

L'appello, presentato nel

termine di 30 giorni dalla notifica della decisione di prima istanza, è

tempestivo, così come lo sono la risposta e l'appello incidentale, inoltrati

nel termine di 30 giorni (tenuto conto delle ferie giudiziarie) impartito da

questa Camera il 18 giugno 2018 e la risposta all'appello incidentale,

anch'essa presentata nel termine fissato da questa Camera. Ciò posto, nulla

osta alla trattazione dei gravami.

2. Il Pretore, con

decisione 25 luglio 2016 qui impugnata, ha dapprima ritenuto prescritte ai

sensi dell’art. 67 CO le pretese di rifusione delle spese accessorie e di

riscaldamento già pagate concernenti gli anni 2006 e 2007 fatte valere dalla

conduttrice. L’eccezione di prescrizione è invece stata respinta per le pretese

di riduzione delle spese accessorie e di riscaldamento per gli anni 2008, 2009,

2010, il relativo conguaglio non essendo stato pagato dalla conduttrice e applicandosi

pertanto il termine di prescrizione contrattuale di cinque anni. Riguardo a

tali periodi contabili il Pretore ha ricalcolato l’ammontare delle spese accessorie

esposto nei conteggi sulla base del referto peritale tenendo tuttavia conto

unicamente delle spese documentate e previste dal contratto, le cui pezze

giustificative risultavano agli atti, mentre per le spese di riscaldamento

egli, in linea con quanto ritenuto dal perito, ha considerato il metodo di rilevamento

dei consumi di nafta idoneo e il calcolo delle relative spese complessive corretto.

Il primo giudice ha poi determinato l’entità delle spese accessorie a carico

della conduttrice in base alla superficie dell’ente locato, applicando il

criterio di riparto indicato dal perito giudiziario, mentre i costi di

riscaldamento sono stati ripartiti in base al consumo effettivo. Il Pretore ha

pertanto riconosciuto a favore della locatrice una pretesa complessiva per

spese accessorie e spese di riscaldamento per il periodo 2008 – 2010 di fr.

11'745.20. Egli ha in seguito respinto la richiesta della locatrice di rifusione

dei danni riscontrati al momento della riconsegna dell’ente locato, ritenendo

la notifica degli stessi tardiva. In merito alla richiesta di riduzione della

pigione per i difetti all’ente locato fatta valere dalla conduttrice, il

Pretore, valutando globalmente l’entità dei difetti e l’impatto che hanno avuto

“sul valore del bene locato e sulla sua fruibilità”, ha riconosciuto una

“riduzione media pari al 10% della pigione, dal 15 novembre 2007 e sino alla

fine del contratto” per un importo complessivo di fr. 18'668.-. Conguagliando

tutti i rapporti di dare e avere delle parti e tenuto conto della compensazione

postulata dalla locatrice per le sue pretese a titolo di spese accessorie non pagate,

il primo giudice ha pertanto accolto parzialmente la petizione 12 maggio 2011

della conduttrice (OR.2011.4) per una somma complessiva di 6'922.80.-

(dispositivo 1 e 1.1), mentre ha respinto la petizione 14 ottobre 2011 della locatrice

(OR.2011.18) (dispositivo n. 2), ordinando pertanto lo svincolo del deposito di

garanzia (dispositivo n. 2.1), e la domanda riconvenzionale 9 gennaio 2012 della

conduttrice (dispositivo n. 3). Tenuto conto del relativo grado di soccombenza

e di un valore di causa di almeno fr. 75'939.50, ha posto le spese giudiziarie

in ragione di ¼ a carico di AO 1 e per i restanti ¾ a carico di AP 1 (e per

essa a carico dello Stato), con l’obbligo per quest’ultima di rifondere a

controparte fr. 4'000.- a titolo di ripetibili parziali complessive (dispositivo

n. 4).

I. Sull’appello

principale

3. Preliminarmente va

rilevato che contrariamente a quanto pretende AO 1 nella sua risposta 20 agosto

2018 , l’appello non può essere dichiarato irricevibile poiché l’appellante

nella sua richiesta di riforma della decisione impugnata ha invertito l’importo

azionato con petizione 12 maggio 2011 (di fr. 75'939.50 a titolo di riduzione

della pigione a seguito di difetti nell’ente locato) con quello fatto valere

con azione riconvenzionale 9 gennaio 2012 (di fr. 22'534.75 a titolo di spese accessorie

e di riscaldamento versate in eccesso), non potendosi ritenere che la controparte

abbia subito pregiudizio (peraltro nemmeno invocato) da un tal errore, tanto

più che essa nella sua risposta all’appello è stata in grado di prendere

posizione con cognizione di causa sulle censure sollevate dall’appellante.

4. Spese accessorie

periodo contabile 2006 – 2007

L’appellante

principale critica il Pretore per avere accolto l’eccezione di prescrizione per

la pretesa di rifusione delle spese accessorie pagate in eccesso per gli anni

2006-2007. Essa lamenta un errato accertamento dei fatti, nella misura in cui

il primo giudice ha ritenuto che la conduttrice non aveva né allegato né provato

il momento in cui essa era venuta a conoscenza di avere pagato degli importi

eccessivi. A suo dire, è solo dal momento in cui è venuta a conoscenza della

perizia, vale a dire al più presto dal 25 novembre 2015, che essa “ha potuto

quantificare la sua pretesa per arricchimento indebito” (appello, pag. 4).

La censura, già irricevibile

ai sensi dell’art. 317 CPC, atteso che il termine del 25 novembre 2015 non è

mai stato allegato in precedenza, è pure irricevibile ai sensi dell’art. 311

CPC, poiché l’appellante nulla dice in merito al difetto di allegazione e di

prova rimproveratogli dal primo giudice. Essa è anche infondata nel merito. Per

la decorrenza del termine è rilevante il momento in cui il conduttore si è reso

conto del suo errore (DTF 4C.250/2006 consid. 2.5) e non il momento in cui egli

è in grado di quantificare la sua pretesa (art. 85 CPC). Il fatto che la conduttrice

ha potuto cifrare l’entità della sua domanda solo dopo avere preso conoscenza

dei risultati peritali non ha alcuna rilevanza in merito all’inizio della decorrenza

del termine annuale di prescrizione ai sensi dell’art. 67 CO. In concreto la

pretesa di rimborso di quanto asseritamente pagato in eccesso a titolo di spese

accessorie per gli anni 2006-2007 era già stata oggetto di una causa introdotta

dalla conduttrice con istanza 15 gennaio 2010 (inc. DI. 2010.14 richiamato), di

modo che al più tardi da quella data l’appellante, pur non essendo in grado di

quantificare la sua pretesa, era a conoscenza del suo errore e di tutti gli elementi

necessari per sostanziarla. Ne discende che la richiesta di restituzione degli

importi già versati a titolo di conguaglio spese accessorie per gli anni 2006 e

2007 deve essere respinta siccome prescritta.

5. Spese accessorie

periodo contabile 2008-2010

5.1. Si rileva preliminarmente che

le censure riferite alla richiesta di riduzione dei conteggi delle spese

accessorie e di riscaldamento per gli anni 2008 – 2010 sono in gran parte

irricevibili, limitandosi l’appellante alla semplice trascrizione di ampi

stralci delle conclusioni (appello pag. 6-7, 9-10, conclusioni pag. 3-6) senza

alcun accenno critico al primo giudizio. Ne consegue che tali censure saranno

esaminate unicamente nella misura in cui rispettano le esigenze di motivazione

ai sensi dell’art. 311 cpv. 1 CPC.

5.2 Criterio di ripartizione

delle spese accessorie

L’appellante critica il

Pretore per avere suddiviso le spese accessorie complessive in base al volume

anziché alla superficie, ritenendo una percentuale a suo carico del 16,54%

“percentuale calcolata dal perito giudiziario …che ha calcolato l’edificio”, adeguata

(appello, pag. 5 punto 2). Essa si limita tuttavia a evidenziare il proprio

punto di vista senza addurre i motivi a sostegno della sua tesi e senza

spiegare perché la conclusione del Pretore sarebbe errata, di modo che la censura

è irricevibile (art. 311 cpv. 1 CPC). Le argomentazioni esposte sono comunque

pure infondate. A dire dell’appellante, la suddivisione secondo i metri cubi sarebbe

in contrasto con quanto “fatto nel precedente contenzioso inc. DI.2010.14

richiamato in questa procedura; cfr. in particolare il quesito peritale n. 1

dell’ordinanza del 21 gennaio 2011” (appello, pag. 5, punto 2). Contrariamente

a quanto reputa l’appellante, il Pretore nella causa citata non si è mai

espresso sulla chiave di riparto delle spese accessorie, oggetto della stessa

essendo la congruità delle spese di riscaldamento (ripartite tra i vari

inquilini secondo il consumo effettivo), per questo motivo egli ha infatti

stralciato il quesito peritale n. 1 proposto dalla conduttrice nell’ambito di

quella vertenza, senza mai pronunciarsi sul criterio di ripartizione. Si rileva

che, contrariamente a quanto vorrebbe fare intendere l’appellante, il perito

giudiziario ha calcolato la sua quota parte considerando come parametro il volume

(domanda di delucidazione/completazione n.1) e non ha mai indicato quale chiave

di riparto la proporzione tra superficie totale e quella locata. Infine anche

le critiche al calcolo effettuato dal Pretore non permettono di sovvertire la

sua conclusione. Il primo giudice (così come il perito giudiziario prima),

procedendo con una semplificazione aritmetica, ha suddiviso i costi complessivi

delle spese accessorie (comprensive anche di quelle concernenti le parti

comuni) per una volumetria dell’intero edificio senza quella dei vani comuni.

Se avesse incluso anche i metri cubi comuni, la partecipazione della conduttrice

sarebbe stata calcolata in base ai metri cubi del Garni più la sua quota parte

riferita ai vani comuni, in caso contrario i costi dei vani comuni sarebbero

restati a carico della locatrice, ciò che è contrario a quanto stipulato

contrattualmente.

5.3 Ammissione di spese

asseritamente non comprovate

L’appellante critica il

Pretore per avere ammesso delle spese asseritamente non comprovate. A sostegno

della sua tesi, l’appellante ripropone il calcolo delle spese per il biennio

2006 – 2007 già esposto con le conclusioni, senza alcun rinvio ai documenti di

causa, chiedendo a questa Camera una verifica dei conteggi anche per il periodo

2008 – 2010 (appello, ad 5 -7). La censura è inammissibile ai sensi dell’art.

311 cpv. 1 CPC, limitandosi alla semplice trascrizione di quanto già esposto

con le conclusioni sul tema, senza spiegare il motivo per cui la decisione del

Pretore sarebbe errata. Giova rilevare che il Pretore, preso atto che il perito

aveva tenuto conto di spese di cui agli atti non vi erano giustificativi, ha

proceduto a un riconteggio delle spese accessorie per ogni periodo contabile

oggetto della vertenza, tenendo conto solo delle spese comprovate (consid. 2.3,

2.4.1, 2.5.1, 2.6.1), di modo che la censura risulta pure infondata.

5.4 Partecipazione ai costi di

energia elettrica dei vani comuni e degli estintori

L’appellante contesta di

dovere partecipare ai costi di energia elettrica dei vani comuni e di

manutenzione degli estintori, ritenendo le motivazioni del Pretore “inaccettabili”

(appello, pag. 7). La censura, che si limita a ribadire la propria tesi senza

confrontarsi compiutamente con le argomentazioni del primo giudice, è irricevibile

(art. 311 cpv. 1 CPC). La stessa è comunque anche infondata, ritenuto che il

contratto tra le parti prevedeva espressamente che le spese di energia elettrica

dei vani comuni così come quelle connesse alla manutenzione degli estintori

erano poste a carico del conduttore (doc. C inc. n. OR.2011.4, art. 4 cpv. 1

lett. b e lett. n).

5.5 Calcolo delle spese di

riscaldamento e potere calorifero dell’olio combustibile

5.5.1 L’appellante contesta il

calcolo effettuato dal Pretore per determinare l’ammontare complessivo delle

spese di riscaldamento per gli anni 2008 – 2010. A suo dire, sarebbe errato

determinare il consumo sulla base delle fatture concernenti la fornitura della

nafta, poiché esse “ancora non dimostrano (purtroppo) il quantitativo di

olio effettivamente consegnato” (appello, pag. 8). La censura è irricevibile,

limitandosi l’appellante a opporre la propria opinione senza spiegare il motivo

per cui la stessa sarebbe preferibile a quanto espresso nel primo giudizio (art.

311 cpv. 1 CPC). Si osserva di transenna che nulla agli atti permette di dubitare

del fatto che quanto fatturato non sia conforme a quanto fornito, di modo che

la censura si rileva pure infondata.

5.5.2 In merito alla ripartizione

delle spese di riscaldamento l’appellante si duole del fatto che il Pretore ha

ritenuto tardiva la sua contestazione concernente l’applicazione di un fattore

di conversione scorretto per determinare il consumo effettivo di nafta, poiché

sollevata per la prima volta solo con le conclusioni del 21 dicembre 2014. Contrariamente

a quanto concluso dal giudice di prime cure, essa ritiene che la contestazione

non sarebbe stata sollevata solo con le conclusioni, e ricorda al proposito che

“l’appellante aveva già adito una volta, anni prima, il Tribunale di

appello, siccome il Pretore aveva stralciato un suo quesito peritale proprio su

questo aspetto (cfr. sentenza del Tribunale di appello del 25.11.2013 nell’inc.

12.2013.27” (appello, pag. 8). La censura è manifestamente infondata, non

essendo compito del giudice quello di tenere conto di affermazioni e/o contestazioni

di una parte formulate (peraltro tardivamente anche in quella sede, cfr.

decisione del Tribunale di appello menzionata) in una precedente causa del

tutto indipendente.

5.5.3 L’appellante invoca poi una

violazione del suo diritto alla prova, laddove il Pretore ha rifiutato di

sottoporre al perito un quesito da lei formulato riferito al fattore di

conversione e chiede a questa Camera di porvi rimedio. A fronte della tardività

della contestazione in merito al fattore di conversione (cfr. supra consid.

5.5.2), la richiesta di assunzione della prova (peraltro non sostanziata) deve

essere respinta

5.5.4 L’appellante sostiene che il

Pretore, malgrado la tardività della contestazione, avrebbe dovuto applicare il

fattore di conversione corretto, poiché “il potere calorifico dell’olio

combustibile di 10'100 Wh/l ossia 8'684 Kcal/l” sarebbe un principio

notorio, rispettivamente alla presente fattispecie andava applicata la massima

inquisitoria sociale, essendo una procedura in materia di diritto di locazione

(appello, pag. 9). Le argomentazioni, per quanto ricevibili, sono

manifestamente infondate. Contrariamente a quanto pretende l’appellante, il potere

calorifico dell’olio combustibile da lei indicato non costituisce un fatto

notorio già solo per il fatto che esso dipende dal vettore energetico

utilizzato e dal suo peso specifico, di modo che il valore del potere

calorifico indicato dal perito costituisce un valore teorico (cfr. completazione

e delucidazione perizia __________, inc. DI.2010.14 richiamato, ad 1.1). Ad

ogni modo giova rilevare che, contrariamente a quanto reputa l’appellante,

anche un fatto notorio deve essere allegato e non sfugge alla logica del

principio attitatorio, principio valido anche nei procedimenti retti dal

principio inquisitorio attenuato (sentenza del Tribunale 4A_36/2017 del 2 marzo

2017; Trezzini, Commentario

pratico al CPC, ed. aggiornata al 1° giugno 2018 n. 7 segg. ad art. 151 CPC),

di modo che in concreto, ritenuta la tardività della contestazione, la censura risulta

ininfluente. Parimenti ininfluente e infondata l’invocazione della massima

inquisitoria sociale, in concreto non applicabile, essendo il valore litigioso

superiore a fr. 30'000.- e la causa non vertendo su una delle materie elencate

all’art. 243 cpv. 2 lett. c CPC. Al riguardo giova rilevare che la massima

inquisitoria sociale non esonera le parti dal loro obbligo di collaborare alla

determinazione della fattispecie rilevante (cfr. DTF 4A_36/2017 del 2 marzo

2017; DTF 125 III 231 consid. 4).

5.6 Ne discende che la decisione

del Pretore in merito al riconoscimento delle spese accessorie e di

riscaldamento per il periodo 2006 – 2010 deve essere confermata.

6. Riduzione della

pigione per difetti nell’ente locato ai sensi dell’art. 259d CO

6.1 L’appellante critica la

decisione del Pretore per avere valutato la riduzione della pigione globalmente

per tutto il periodo in cui sono stati presenti i difetti in applicazione del

principio di equità. A suo dire, egli, sulla base della tabella da lei allestita

e versata agli atti sub. doc. D (inc. n. OR.2011.4), avrebbe dovuto fissare per

ogni singolo difetto la percentuale di riduzione, analogamente a quanto fatto

nella sentenza 8 settembre 2009 (inc. DI.2007.95/97 e IICCA 12.2009.177).

Il Pretore ha illustrato

le ragioni che l’hanno indotto a stabilire in equità “una riduzione per

tutto il periodo in cui sono stati presenti i difetti, tenendo conto del loro variare

nel corso degli anni a seguito di soppressione e nuova presentazione” (decisione

impugnata, consid. 5.6, pag. 17). Il primo giudice ha escluso una riduzione

puntuale per ogni singolo difetto applicata a ogni periodo, come preteso dalla

conduttrice, poiché ciò avrebbe portato “a cumulare più aspetti lacunosi che

in realtà ….vanno valutati globalmente con riferimento all’impatto che hanno

sul valore del bene locato e sulla sua fruibilità” (decisione impugnata,

consid. 5.6, pag. 17). L’appellante si limita a riproporre la modalità di

calcolo già esposta in prima sede, ritenendola corretta, senza indicare le

ragioni per le quali la decisione del primo giudice sarebbe errata, di modo che

la censura è irricevibile per carente motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC). La

stessa è in concreto anche infondata, ritenuto che in presenza di difetti di

portata, natura e intensità diversa, riferiti a momenti differenti del rapporto

contrattuale, il giudice può decidere globalmente in applicazione del principio

di equità, senza violare il diritto federale (Lachat,

Mietrecht für die Praxis, 8a ed., n. 11/3.8, pag. 174 e riferimenti;

Tercier/Favre, Les contrats

spéciaux, 4a ed., pag. 313; DTF 130 III 504 consid. 4.1; DTF

4A_565/2009 del 21 gennaio 2010).

6.2 L’appellante censura poi la

determinazione del tasso percentuale di riduzione della pigione riconosciuta dal

Pretore nella misura del 10%. A suo dire, nell’apprezzamento delle circostanze

il primo giudice non avrebbe debitamente considerato la natura dell’ente locato

né gli innumerevoli disagi subiti.

6.2.1 Di principio l’entità della

riduzione della pigione deve essere calcolata applicando per analogia i criteri

sviluppati dalla dottrina e dalla giurisprudenza nell’ambito di azioni

estimatorie del contratto di compravendita (Weber,

Basler Kommentar, n. 6 ad. art. 259d CO; SVIT

Kommentar, 3a ed., n.14 ad art. 259d CO; DTF 130 III 504 consid. 4.1).

Quando l’uso della cosa è impedito o limitato, si giustifica una riduzione

della pigione proporzionale al difetto: per

determinarla occorre paragonare il valore oggettivo della cosa con i difetti al

suo valore oggettivo senza di essi, tenendo presente lo scopo della norma, che

si prefigge di ristabilire l’equilibrio tra le reciproche prestazioni

delle parti (DTF 130 III

504 consid. 4.1; Higi, Zürcher

Kommentar, n. 5 ad art. 259 CO). In difetto di una precisa normativa sui

parametri di calcolo della percentuale da ridurre, spetta al giudice, secondo

il suo libero potere di apprezzamento e previa valutazione di tutte le circostanze

del caso concreto, effettuare tale quantificazione. Egli decide secondo equità,

potendo far riferimento all’esperienza generale della vita, al buon senso e

alla casistica giurisprudenziale (DTF 130 III 504 consid. 4.1 e sentenza del

Tribunale federale inc.4C.97/2003 del 28 ottobre 2003, consid. 3.5, con la

quale ha confermato la sua precedente sentenza inc.4C.527/1996 del 29 maggio 1997, consid. 4a). A questo proposito va rilevato che il Tribunale federale

ha già avuto modo di ritenere come l’autorità di appello in ambito di riduzione

della pigione a seguito di difetti non sia tenuta al riserbo nella verifica dell’esercizio

del libero potere di esame da parte del primo giudice (DTF 4A_96/2015 consid.

4.2).

6.2.2 La giurisprudenza in materia

di riduzione della pigione ha rilevato che infiltrazioni d’acqua,

rispettivamente la presenza di umidità e muffa in varie parti dell’ente locato

può giustificare, a dipendenza delle circostanze del caso concreto, una riduzione

della pigione tra il 5% nei casi lievi e il 40/50% nei casi gravi. E’ stata ad

esempio concessa una riduzione del 10% nel caso di infiltrazioni d’acqua in tre

dei cinque locali che hanno causato macchie di umidità in zone ben precise

dell’ente locato (attorno alla finestra) o del 15% nel caso di infiltrazioni

provocanti delle macchie di umidità a diversi muri e il danneggiamento dei

pavimenti del salotto e del corridoio, rispettivamente del 40% nel caso di

infiltrazioni di acqua in tutti i locali e che ha reso la cucina inutilizzabile

e danneggiando il sistema elettrico. Nel caso di difetti “estetici” la

riduzione concessa varia tra il 2% e il 15% nel caso di muri sporchi in molti

locali dell’ente locato e parquet rovinato nel salone di una casa di abitazione.

Nel caso di concorso di diversi difetti estetici con altri difetti in enti

locati adibiti a esercizio pubblico (ristorante o hotel) è stata riconosciuta

una riduzione del 10% nel caso di usura e difetti minori riguardanti diverse camere

e bagni, del 15% nel caso di un ristorante situato in un immobile i cui muri

esterni, il pavimento della cucina e le pareti interne erano in uno stato vetusto

e le canalizzazioni si intasavano regolarmente, o del 20% in caso di usura e

vetustà delle installazioni, del banco del bar, dei pavimenti e di pareti ingiallite

(al riguardo cfr. la raccolta della casistica in: Aubert, in: CPra Bail, n. 67 ad art. 259d CO; Martin Züst, Kasuistik zur

Mietzinsherabsetzung bei Mängeln, in: Mietrechtspraxis/mp 2004, pag. 69 segg.;

Raccolta dei casi di riduzione della pigione in caso di difetti, visionabile al

sito www.mieterverband.ch oppure la

raccolta di giurisprudenza del Canton Ginevra consultabile al sito http://ge.ch/justice/sites/default/files/justice/common/listes/PJ_Doc_tableau_259.pdf).

6.2.3 Nel caso concreto, come

rettamente accertato dal Pretore e non contestato in questa sede, l’istruttoria

ha permesso di accertare l’esistenza di diversi difetti estetici notificati a

far tempo dal 15 novembre 2007 e che si sono protratti fino alla fine della

locazione in data 31 ottobre 2010 (mancata pulizia delle tende/lamelle;

problemi al rivestimento di diverse porte; difettosità delle manopole dei

caloriferi in diverse camere; presenza di crepe sulla parete doccia di una

camera) nonché la presenza di umidità e muffa in due camere e altri locali

comuni, in particolare sulle pareti e sulla moquette che ricopriva i pavimenti.

I problemi concernenti le infiltrazioni sono stati segnalati alla locatrice a

più riprese a partire dal gennaio 2008 (doc. I) ma è solo nella primavera del

2010 che essa ha provveduto a eseguire alcuni lavori di riparazione (alla moquette

e alle tende da sole esterne, il tinteggio dei muri in alcune camere, doc. F,

13, 15 inc. OR.2011.4, testi S__________, verbale 22 aprile 2013, pag. 3; M__________,

verbale 24 gennaio 2013, pag. 4) e pochi mesi dopo le macchie di umidità si

sono nuovamente ripresentate (doc. I, inc. OR.2011.4).

. In queste circostanze è

innegabile che l’insieme dei vari difetti riscontrati manifestano un senso di

trascuratezza e mancanza di decoro che pregiudica in maniera significativa il

normale esercizio e la gestione di una struttura ricettiva quale quella oggetto

del contratto di locazione sottoscritto dalle parti; situazione aggravata dalla

generale carente manutenzione dell’ente locato (testi P__________, act. XIIa;

Pa__________, verbale di udienza 22 aprile 2013, pag. 2 e B__________, verbale

di udienza 24 gennaio 2013, pag. 2). I disagi conseguenti a questi difetti si

sono protratti, con intensità diversa, dal 2007 fino alla fine della locazione,

ritenuto che i lavori di riparazione della primavera del 2010 non sono

risultati efficaci e le macchie di umidità e di muffa si sono ripresentate, ciò

che rappresenta un ulteriore elemento da tenere in considerazione. In queste

circostanze e in applicazione del principio di equità, ritenuta la situazione

nel suo insieme e la casistica menzionata precedentemente riferita a casi

analoghi, in particolare in merito alla natura dell’ente locato, si giustifica

una riduzione della pigione nella misura del 15% a far tempo dal 15 novembre

2007 e fino alla fine della locazione.

6.2.4 Ne discende che, in parziale

accoglimento dell’appello, la pretesa della conduttrice di riduzione della

pigione, tenuto conto dell’aumento della pigione da fr. 5'000.- a fr. 5'347.-

dal mese di agosto 2008, deve essere accolta per un importo complessivo di fr.

28'002.- (fr. 5'000.- x 15% x 8.5 mesi + fr. 5'340.- x 15% x 27 mesi).

II. Sul “reclamo” 14

settembre 2016 sulle spese e sulle ripetibili

7. Con “reclamo” 14

settembre 2016 (inc. 12.2016.138), avversato da controparte con risposta 20

agosto 2018, AP 1 ha chiesto la riforma del dispositivo n. 4 sulle spese e

sulle ripetibili, nel senso di non accollarle le tasse e le spese peritali e di

condannare AO 1 a rifonderle fr. 5'800.- a titolo di ripetibili,

indipendentemente dall’esito dell’appello (inc. 12.2016.136). In caso di

accoglimento dello stesso chiede la modifica dell’importo riconosciuto a tale titolo.

A suo dire, il primo giudice non avrebbe tenuto conto della soccombenza di AO 1

e l’accollo delle spese peritali non sarebbe giustificato a fronte dell’inutilità

del referto.

7.1 La decisione sulle spese

giudiziarie, con cui il Pretore fissa le spese processuali ed assegna le

ripetibili, è di regola parte della decisione finale (art. 104 cpv. 1 CPC) ed è

così impugnabile con la sentenza finale mediante appello se, pronunciata in una

controversia patrimoniale, il valore litigioso di quest’ultima - com’è pacificamente

il caso nella fattispecie - è di almeno fr. 10'000.- (art. 308 cpv. 1

lett. a e cpv. 2 CPC), o con reclamo se il suo valore litigioso è inferiore a

quell’importo (art. 319 lett. a CPC). Giusta l’art. 110 CPC, laddove il

dispositivo sulle spese giudiziarie è impugnato in modo indipendente è tuttavia

dato solo il rimedio del reclamo, e ciò a prescindere dal fatto che la

decisione finale possa essere impugnata con appello o reclamo (cfr. Trezzini, Commentario pratico al CPC, 2ª

ed., Vol. 1, n. 2 ad art. 110).

Nel caso di specie,

visto che il dispositivo pretorile in materia di spese e ripetibili è stato

impugnato da AP 1 assieme al dispositivo sul merito e non a titolo indipendente,

quest’ultima non aveva la necessità di inoltrare sul tema un “reclamo” separato,

potendo senz’altro far valere le sue rimostranze nell’ambito dell’appello. Ciò

non comporta tuttavia alcun pregiudizio per la controparte, nulla ostando in

effetti a che quel “reclamo” sia convertito in appello, di cui per il resto

adempie tutte le condizioni formali (cfr. II CCA 5 marzo 2018 inc. n.

12.2015.215/216, 19 agosto 2013 inc. n. 12.2013.115 con riferimento a Kunz, in: Kunz/Hoffmann-Nowotny/Stauber,

ZPO-Rechtsmittel Berufung und Beschwerde, n. 45 vor art. 308 segg. CPC, secondo

cui in tal caso si tratterebbe più che altro di un’erronea designazione del

rimedio di diritto rettificabile d’ufficio).

7.2 In merito al grado di

soccombenza l’appellante parte dall’errato presupposto che AO 1 sia risultata

soccombente nella misura del 100%, ciò che non è vero, risultando chiaramente

dalla decisione impugnata che le pretese fatte valere in causa dalla locatrice per

un importo complessivo di fr. 32'832.- (petizione 14 ottobre 2011, inc.

OR.2011.18) sono state parzialmente accolte dal primo giudice per la somma di

fr. 11'745.20 a titolo di spese accessorie e di riscaldamento per gli anni 2008

– 2010 che la conduttrice non ha pagato (consid. 3). Tale importo è stato posto

in compensazione con quanto riconosciuto dal Pretore all’appellante a titolo di

riduzione della pigione per i difetti nell’ente locato (consid. 6), risultando

in definitiva un saldo a favore di AP 1 di fr. 6'922.80. La decisione del

Pretore di ripartire le spese giudiziarie in ragione di ¼ a carico di AO 1 e

per i restanti ¾ a carico di AP 1, tenuto conto del fatto che quest’ultima era

risultata soccombente con riferimento alla domanda riconvenzionale nonché in

misura minore sulla pretesa avversaria di pagamento delle spese accessorie e

più in larga misura sulla domanda di riduzione della pigione, resiste alla

critica, riservata la modifica a dipendenza dell’esito dell’appello e

dell’appello incidentale (vedi consid. IV).

7.3 In merito all’asserita

inutilità della perizia giudiziaria l’appellante si limita a ribadire le

motivazioni espresse in sede di conclusioni, senza confrontarsi adeguatamente

con la decisione impugnata, di modo che la sua censura è irricevibile (art. 311

cpv. 1 CPC). Al riguardo giova ad ogni modo rilevare che oggetto della perizia,

oltre la verifica dei conteggi delle spese accessorie e di riscaldamento, era pure

la questione a sapere a cosa fossero ascrivibili i danni fatti valere dalla locatrice

a titolo di risarcimento (decisione processuale 17 agosto 2015, act. XXVII). In

tale ambito il fatto che la perizia sia risultata di poca utilità non è tuttavia

da ricondurre a errori tecnici commessi dal perito, bensì piuttosto al fatto

che la pretesa di risarcimento dei danni è stata respinta dal Pretore per

l’intempestività della notifica. Contrariamente a quanto pretende l’appellante,

nemmeno in relazione alle spese accessorie il referto peritale è risultato

inutilizzabile, il Pretore essendosi limitato a ricalcolarle “tenendo conto di

quanto per il resto emerge dalla perizia in merito alla presenza o assenza dei

documenti” (sentenza impugnata, consid. 2.3). Per il resto risulta che il referto

peritale è servito quale base per il giudizio in merito all’adeguatezza del

metodo utilizzato per rilevare i consumi di olio di riscaldamento (sentenza

impugnata, consid. 2.4.2, 2.5.3) e alla chiave di riparto delle spese

accessorie (sentenza impugnata, consid. 2.4.3, 2.6.3).

7.4 Ne discende che le censure

della “reclamante” in merito al dispositivo n. 4, per quanto ricevibili, sono

infondate e il giudizio pretorile sarà, se del caso, modificato unicamente in

relazione all’esito dell’appello e appello incidentale (cfr. sotto consid. IV).

III. Sull’appello

incidentale

8. Con l’appello

incidentale la locatrice chiede la riforma del dispositivo n. 2 della decisione

impugnata, nel senso di accogliere la sua petizione 14 ottobre 2011

(OR.2011.18) anche per l’importo complessivo di fr. 12'688.- a titolo di

risarcimento dei danni. L’appellante incidentale critica l’accertamento

pretorile secondo cui la notifica dei difetti è tardiva e rimprovera al primo

giudice di non avere considerato che l’azione era (anche) fondata sulla responsabilità

per atto illecito ai sensi dell’art. 41 CO.

8.1 Alla fine della locazione il

conduttore è tenuto a restituire la cosa locata nello stato risultante da un

uso conforme al contratto (art. 267 cpv. 1 CO). Al momento della restituzione,

il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se scopre difetti di cui il

conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia (art. 267a cpv. 1 CO).

Diversamente, il conduttore è liberato dalla sua responsabilità, salvo che si

tratti di difetti irriconoscibili mediante l'ordinaria verifica (art. 267a cpv.

2 CO). La notifica dei difetti dev'essere precisa e dettagliata mentre

osservazioni generiche, dalle quali non si possa evincere l'estensione del

difetto, non sono sufficienti. Per assurgere a valida notifica dei difetti, il

verbale di constatazione danni, anche se allestito dal perito comunale, deve

indicare la chiara volontà del locatore di rendere responsabile, e di quali

danni, il conduttore (sentenza del Tribunale federale 4A_545/2011 dell'11

gennaio 2012 consid. 3.2 con riferimenti). L'onere della prova in merito alla

tempestività e alla completezza della notifica grava sul locatore, mentre al

conduttore spetta perlomeno, affinché il giudice esamini la questione sotto

tale prospettiva, l'onere di contestare la tempestività della segnalazione (CCR

sentenza inc. 16.2015.22 del 4 aprile 2016 consid. 7).

8.1.1 A dire dell’appellante

incidentale, la notifica sarebbe avvenuta contestualmente alla riconsegna

dell’ente locato il 2 novembre 2010 alla presenza del perito comunale. Al

riguardo essa rinvia a quanto affermato dal teste M__________, dalla cui

audizione emergerebbe come la conduttrice avrebbe “potuto prendere atto dei

danni e dei difetti presenti, nonché del fatto che la parte locatrice la

ritenesse responsabile dei medesimi”, tant’è vero che la conduttrice non ha

firmato il relativo verbale. L’appellante si limita a ribadire la propria tesi,

proponendo una personale e soggettiva interpretazione della dichiarazione del

teste, senza spiegare per quale motivo le esaurienti motivazioni e

argomentazioni del Pretore in merito alla tardività della notifica dei difetti

sarebbero errate, di modo che la censura è irricevibile (art. 311 cpv. 1 CPC).

La stessa è comunque pure

infondata, non essendoci agli atti alcun riscontro oggettivo che la locatrice

abbia notificato alla conduttrice i difetti di cui la riteneva responsabile

prima dello scritto 19 novembre 2010 (doc. G, inc. OR.2011.4). In particolare

il verbale di riconsegna del 2 novembre 2010, non firmato dalla conduttrice,

non può considerarsi una valida notifica dei difetti, non essendo in esso

indicato per quali danni la conduttrice è ritenuta responsabile, non adempiendo

pertanto ai criteri di precisione, specificazione e chiarezza necessari ai

sensi dell’art. 267a CO. Nemmeno dalla dichiarazione del teste M__________ può

essere dedotto alcunché. Egli non si è infatti espresso in maniera specifica

sulla questione a sapere per quali danni e difetti la conduttrice era stata

ritenuta responsabile contestualmente alla riconsegna dell’ente locato il 2

novembre 2010, limitandosi ad un’affermazione del tutto generica (verbale 24

gennaio 2013, pag. 4).

Ne discende che a giusta

ragione il Pretore ha considerato la notifica dei difetti di cui allo scritto

19 novembre 2010 tardiva, ritenuto che la riconsegna dell’ente locato è

avvenuta il 2 novembre 2010.

8.1.2 L’appellante incidentale

rimprovera infine il Pretore per non avere valutato la fattispecie dal punto di

vista della responsabilità per atto illecito ai sensi dell’art. 41 CO. A suo

dire, la petizione 14 ottobre 2011 era tesa al risarcimento del danno arrecato

dalla conduttrice intenzionalmente all’immobile di proprietà dell’attrice, circostanza

questa mai contestata, di modo che il Pretore, applicando il diritto d’ufficio,

avrebbe dovuto accogliere la pretesa risarcitoria a titolo di atto illecito,

essendo adempiute le condizioni dell’art. 41 CO.

E’ senz’altro a ragione

che l’appellante incidentale solleva la questione della concorrenza dell’azione

fondata sulla responsabilità contrattuale ai sensi dell’art. 267 CO e quella

fondata sulla responsabilità per atto illecito ai sensi dell’art. 41 CO.

Dottrina e giurisprudenza hanno infatti già avuto modo di riconoscere il diritto

del locatore a fare valere in causa il risarcimento del danno per atto illecito

anche in assenza di una valida notifica dei danni ai sensi dell’art. 267a CO (Aubert, CPra Bail, 2a ed., n.

22 ad art. 267a CO; con riferimento alla decisione della Camera dei ricorsi

civili del Canton Vaud no. AP/2012/23 del 30 maggio 2012). A prescindere dalla

questione a sapere se l’appellante incidentale ha fondato la sua azione anche

sulla responsabilità per atto illecito, la censura deve essere disattesa in

questa sede (senza necessità di un rinvio al giudice di prime cure ai sensi

dell’art. 318 cpv.1 let. c CPC, cfr. Mathys,

in: Baker & McKenzie, Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO), n. 9 ad

art. 318 CPC; IICCA 10 giugno 2014 inc. 12.2013.94). Contrariamente a quanto

pretende la locatrice, in sede di risposta alla petizione 14 ottobre 2011 la

conduttrice ha infatti contestato l’esistenza di un atto illecito, in

particolare di avere asportato delle installazioni e degli oggetti

dall’immobile di proprietà della locatrice, rispettivamente di avervi arrecato

danno, contestandone pure la quantificazione (risposta, ad 7, pag. 5, ad. 11,

pag. 8 segg.). L’istruttoria non ha poi permesso di dimostrare né l’atto

illecito né l’entità delle poste dell’asserito danno fatto valere dalla

locatrice né tantomeno il nesso di causalità adeguata, non essendo sufficiente

allo scopo la sola produzione agli atti del verbale d’uscita, di entrata

rispettivamente delle foto o delle fatture pagate dalla locatrice per

l’acquisto o la sostituzione degli oggetti (doc. F, G, H, N-U, inc. OR.2011.18),

soprattutto a fronte dei documenti prodotti invece dalla conduttrice, dai quali

risulta piuttosto come quegli oggetti non fossero di pertinenza della locatrice

(doc. doc. 2 – 6, inc. OR.2011.18).

8.1.3 Alla luce di quanto precede ne

discende che l’appello incidentale deve essere respinto.

IV. Sulle spese

giudiziarie

9. In definitiva

l’appello incidentale della locatrice è respinto e l’appello della conduttrice

è parzialmente accolto nel senso che la petizione 12 maggio 2011 di AP 1 è

parzialmente accolta per l’importo complessivo di fr. 16'256.80, tenuto conto

della somma di fr. 11'745.20 posta in compensazione da AO 1 a titolo di spese

accessorie non pagate per gli anni 2008 – 2010. Le spese giudiziare di prima sede

sono ripartite secondo il relativo grado di soccombenza (art. 106 CPC). La modifica

dell’importo riconosciuto a titolo di riduzione della pigione dovuto dalla locatrice

a favore della conduttrice a seguito del presente giudizio non giustifica tutto

sommato di modificare il grado di soccombenza stabilito dal Pretore tra quelle

parti, ritenuto che lo stesso era risultato finanche generoso.

Gli oneri

giudiziari della procedura di secondo grado, calcolati sulla base di un valore

litigioso di almeno fr. 100'000.- per l’appello principale e il “reclamo” e di

fr. 12'668.- per l’appello incidentale, seguono la rispettiva soccombenza delle

parti (art. 106 CPC).

Per questi motivi,

richiamati

per le spese gli art. 106 e 95 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,

decide: I. L’appello principale (appello e “reclamo”) 14

settembre 2016 di AP 1, per quanto ricevibile, è parzialmente accolto. Di

conseguenza la sentenza del 25 luglio 2016 (inc. OR. 2011.18/OR.2011.4) della

Pretura di Mendrisio - Sud, invariati gli altri dispositivi, è così riformata:

1. La

petizione 12 maggio 2011 di AP 1 è parzialmente accolta.

1.1 AO 1

è condannata al pagamento di

fr. 16'256.80 oltre interessi al 5% dal 17 marzo 2011 in favore di AP 1.

II. Le spese processuali dell’appello principale di fr. 5’000.-,

sono poste a carico di AP 1,e per essa dello Stato, in ragione del 90% e per il

restante 10% a carico di AO 1. AP 1 rifonderà alla controparte fr. 2'000.- a titolo

di ripetibili parziali dell’appello principale (appello e “reclamo”).

III. L’appello

incidentale 20 agosto 2018 di AO 1 è respinto.

IV. Le spese processuali

dell’appello incidentale di fr. 1'000.- sono poste a carico di AO 1, con l’obbligo

di rifondere alla controparte fr. 1’000.- per ripetibili di appello

incidentale.

V. Notificazione:

- ;

- ,

Comunicazione alla Pretura

della giurisdizione di Mendrisio – Sud.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario è ammissibile il ricorso in materia civile al

Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale

della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF) se il valore litigioso ammonta a fr.

15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr.

30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la

controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se

una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario

sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi

con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).