12.2016.142

Affitto agricolo, protrazione, motivi di rifiuto e durata

20 maggio 2019Italiano43 min

Source ti.ch

Fatti

A. Nel

2007 AO 1 ha rilevato l’azienda agricola gestita precedentemente da AP 1,

mediante un contratto di affitto agricolo relativo ai fondi n. __________ (sul

quale sorge una stalla per bovini), __________ e __________ RFD di __________,

reso definitivo e formalizzato mediante contratto 11 novembre 2008.

B. Il

suddetto contratto (doc. B) è stato stipulato per la durata di nove anni, e

meglio fino all’11 novembre 2017, rinnovabile tacitamente per ulteriori nove

anni in assenza di disdetta con 12 mesi di preavviso. Esso prevedeva un canone

di affitto di fr. 250.- mensili e definiva altresì le strutture agricole e gli

spazi assegnati all’affittuario, quelli che rimanevano di pertinenza del

locatore e le relative modalità di utilizzo. In particolare, il contratto

concedeva a AO 1 l’uso della stalla, adiacente all’abitazione di AP 1, del

piazzale antistante per il transito e il deposito di macchinari, del pollaio e

del porcile (doc. B).

C. Giusta

quanto appurato in sede istruttoria, sin dall’inizio del contratto sono sorte

fra le parti alcune problematiche relative alla gestione dell’azienda agricola

da parte di AO 1. È pure emerso che esse, fino al periodo 2010-2011,

progettavano di gestire unitamente un agriturismo (“__________”), nella misura

in cui il fittavolo avrebbe continuato a esercitare l’attività agricola mentre

il locatore avrebbe messo a disposizione le strutture per gli ospiti

(interrogatorio di AO 1, verbale del 23 marzo 2015, p. 4; interrogatorio di AP

1, verbale del 23 marzo 2015, p. 5; doc. 8).

D. Con

scritto 8 marzo 2011 AP 1 ha chiesto all’affittuario il pagamento puntuale

dell’affitto rispettivamente la posa di un contatore separato per l’acqua, non

essendo il contributo forfettario di fr. 10.- inizialmente pattuito sufficiente

per coprire le relative spese (doc. 4). Con scritto 14 settembre 2011, egli gli

ha contestato una serie di comportamenti ritenuti scorretti (segnatamente uso

di terreni a lui non spettanti per posteggio e deposito, mancanza di rispetto,

rimozione non autorizzata di picchetti e recinzioni e parziale demolizione di

alcune strutture), e gli ha preannunciato la volontà di porre fine alla società

semplice finalizzata alla gestione comune dell’agriturismo (intenzione in

seguito pure espressa da AO 1, cfr. doc. I), chiedendogli di avere maggiore

riguardo e di proseguire il rapporto contrattuale nell’indifferenza reciproca

(doc. 5).

E. Con

scritto 8 ottobre 2013 il locatore ha contestato al fittavolo la presenza di

liquame attorno e fin dentro la sua abitazione, e gli ha comunicato la disdetta

del contratto di affitto (doc. C), invitandolo nuovamente a non utilizzare più

gli spazi non compresi nel contratto.

F. Con

istanza di conciliazione 23 dicembre 2013 AO 1 ha chiesto alla Pretura del

Distretto di Lugano, Sezione 4, la protrazione del contratto di affitto,

procedura sfociata nel rilascio dell’autorizzazione ad agire 27 agosto 2014 per

mancato accordo fra le parti.

G. Con

petizione 26 settembre 2014 AO 1 ha postulato la protrazione massima del

contratto di affitto, sottolineando in particolar modo gli investimenti di

circa fr. 70'000.- da lui sostenuti per adeguare la stalla, così come ordinato

dal veterinario cantonale, alle pertinenti prescrizioni di legge sulla tenuta

degli animali, la sua fiducia in un contratto di lunga durata, l’importanza

vitale dei fondi in oggetto (in particolar modo della stalla) per la sua

attività agricola, sua principale fonte di guadagno, e la difficoltà a reperire

spazi rispettivamente strutture alternative nella zona di __________, ritenuto

invece che il locatore non avrebbe interesse a gestire i fondi in questione.

H. Con

osservazioni 21 ottobre 2014 AP 1 ha da parte sua postulato l’integrale

reiezione della petizione, non potendosi da lui pretendere la continuazione del

contratto di affitto, sollevando svariati problemi insorti nel corso degli anni

rispettivamente violazioni del contratto da parte di AO 1 (fra cui ripetuti

allagamenti della stalla e fuoriuscita di liquame, occupazione abusiva di spazi

non affittati, demolizioni e danneggiamenti), come pure in generale il suo

atteggiamento irrispettoso, e contestando i summenzionati investimenti, in ogni

caso effettuati senza il suo consenso, tantomeno scritto. Egli ha pure

contestato che l’affittuario potesse confidare in un contratto di lunga durata,

avendolo egli più volte rimproverato per il suo comportamento, e ha pure

sottolineato di avere notificato la disdetta con largo anticipo rispetto al

termine contrattuale di preavviso, per cui l’attore avrebbe avuto a disposizione

il tempo sufficiente per trovare una soluzione alternativa.

I. Esperita

l’istruttoria, fra cui pure un sopralluogo sui fondi in questione (verbale del

21 maggio 2015 e fotografie ivi annesse), le parti hanno prodotto i propri

allegati conclusionali, con i quali si sono riconfermate nelle rispettive e

antitetiche posizioni. Con scritto 7 settembre 2015, il convenuto ha informato

il Pretore di essere in cura presso una psichiatra, e che ciò sarebbe in

correlazione con i continui problemi avuti con l’affittuario. Con istanza 9

settembre 2015, egli ha poi trasmesso il certificato medico della dr.ssa med. __________

attestante una “Sindrome da disadattamento con reazione depressiva

prolungata”, insorta come reazione a un evento stressante e il rischio di un

relativo peggioramento con il protrarsi dei problemi con l’affittuario,

chiedendone l’assunzione agli atti in virtù del principio inquisitorio vigente

per la procedura in questione ai sensi dell’art. 229 cpv. 3 CPC, come pure

l’audizione della dottoressa, se del caso quale teste peritale. Con

osservazioni 29 settembre 2015 l’attore si è opposto alla richiesta,

contestando che detti disturbi fossero riconducibili alla diatriba in corso ed

evidenziando i trascorsi problemi di salute avuti dal locatore. Quest’ultimo

fatto è stato riconosciuto dal convenuto con scritto 12 ottobre 2015, che ha

tuttavia ribadito la rilevanza dei suddetti problemi di salute per la procedura,

in quanto attestanti che una continuazione del contratto di affitto non fosse

ragionevolmente esigibile, confermando la propria richiesta di assunzione delle

prove e producendo pure un ulteriore documento, ovvero una comunicazione e-mail

6 ottobre 2015 nella quale la dr.ssa __________ rimarcava la possibilità di un

nesso fra gli attuali disturbi del suo paziente e la controversia con

l’affittuario.

L. Con

disposizione ordinatoria processuale 22 gennaio 2016 il Pretore ha respinto la

domanda di assunzione di nuovi mezzi di prova ritenendoli non rilevanti,

potendo bastare le prove già raccolte. Con la decisione 23 agosto 2016 qui

impugnata, il Pretore ha in seguito accolto integralmente la petizione,

concedendo all’attore una protrazione di 6 anni, e meglio fino all’11 novembre

2023, in considerazione del buono stato dell’azienda agricola e dell’importanza

dei fondi in questione per la sua sopravvivenza, della difficoltà a trovare

strutture alternative nella zona, dei lavori effettuati dall’affittuario su

ordine del veterinario cantonale e con l’accordo del locatore, ritenuto che i

problemi occorsi fra le parti erano stati sporadici rispettivamente erano

riconducibili prevalentemente a una ristrettezza di spazi e a carenze delle

strutture affittate, mentre gli asseriti danneggiamenti non erano stati

dimostrati. Il primo giudice ha pure valutato che il locatore non necessitava

dei fondi in questione e che le circostanze personali, in particolare gli

episodi di tensione sorti fra le parti, non potevano prevalere sul diritto dell’affittuario

a ottenere la richiesta protrazione.

M. Con

appello 22 settembre 2016 AP 1 è insorto contro tale decisione chiedendo

preliminarmente l’ammissione all’assistenza giudiziaria e l’assunzione delle

prove già richieste al primo giudice, contestando il calcolo del valore

litigioso operato dal Pretore e postulando nel merito la riforma del giudizio

impugnato e la reiezione integrale della petizione, con protesta di spese e

ripetibili di entrambe le sedi. In sintesi, l’appellante sostiene che il

Pretore abbia minimizzato i problemi sorti con l’affittuario, sia per quanto riguarda

la loro portata che la loro frequenza, essendo essi peraltro da valutare non

singolarmente, ma nel loro insieme. Ha pure rimproverato il primo giudice per

non avere considerato svariate problematiche insorte e debitamente allegate (in

particolare danneggiamenti e atteggiamenti irrispettosi dell’affittuario), come

pure i motivi soggettivi che non renderebbero esigibile la continuazione

dell’affitto, soprattutto i suoi problemi di salute, che a torto gli è stato

impedito di dimostrare. A fronte di queste circostanze, la richiesta di

protrazione dell’attore sarebbe ingiustificata (art. 27 cpv. 2 LAAgr). Subordinatamente

l’appellante ha postulato (seppure non esplicitamente, cfr. consid. 8) la

limitazione della protrazione al minimo legale in considerazione di quanto

sopra esposto come pure del largo anticipo con cui ha notificato la disdetta del

contratto, sottolineando anche di non avere mai dato il proprio consenso

scritto ai lavori eseguiti dalla controparte, così come previsto dall’art. 22a

LAAgr.

N. Con

decisione 28 febbraio 2017 questa Camera ha respinto la domanda di assistenza

giudiziaria per la procedura di appello formulata da AP 1.

Con

risposta 14 settembre 2018 AO 1 si è opposto alle domande contenute

nell’appello con argomenti di cui si dirà, per quanto necessario, nei

considerandi di diritto.

E considerato

Considerandi

1.

via preliminare, occorre precisare che il Pretore è incorso in una svista nel

calcolo del valore litigioso (quantificato erroneamente in fr. 1'500.-). Come

correttamente sottolineato dall’appellante, lo stesso è stabilito moltiplicando

l’importo annuo del canone di affitto, ovvero fr. 3'000.- (fr. 250.-/mese) per

i sei anni di protrazione richiesta, per un totale di fr. 18'000.-. Ciò non ha

influenza sulla determinazione della tassa di giustizia, siccome essa, giusta

l’art. 8 cpv. 2 LTG, può ammontare nella presente procedura fra i fr. 100.- e i

fr. 200.-, e nel caso concreto il Pretore l’ha correttamente stabilita in fr.

200.

-. Il valore litigioso ha invece un’influenza sul calcolo delle ripetibili

(art. 11 RTar). Ciononostante, siccome l’appellante non contesta l’ammontare

delle spese giudiziarie stabilito dal primo giudice, bensì solo la loro

ripartizione, un giudizio di questa Camera a tal proposito non si rivela necessario.

2.

L’appellante

contesta la mancata assunzione, da parte del primo giudice, delle prove offerte

in relazione al suo stato di salute, chiedendo in questa sede l’assunzione agli

atti del certificato medico della dr.ssa med. __________ e l’audizione di

quest’ultima quale teste, sottolineando come il suo disturbo psichiatrico sia

da ricondurre al rapporto conflittuale con l’affittuario e che dunque dette

prove sono pertinenti, in quanto dimostrano una circostanza personale che si

oppone alla protrazione, ritenuto che il Tribunale federale ha già riconosciuto

la possibilità di valutare l’opportunità di una protrazione a fronte di

elementi soggettivi delle parti in causa. Egli sostiene che la decisione del

Pretore di non ammettere le prove richieste, peraltro frutto di una motivazione

contraddittoria, sia arbitraria e abbia violato il suo diritto di essere

sentito, in quanto non gli è stato permesso di dimostrare una sua circostanza

personale da tenere in debita considerazione nella valutazione del caso concreto.

2.1

parti possono chiedere all’autorità di appello di assumere nuove prove in due

determinati casi: da una parte si tratta dei nuovi mezzi di prova ex art. 317

cpv. 1 CPC, che contemplano tanto quelli venuti in essere dopo la decisione

(cosiddetti “nova”), quanto quelli preesistenti se, facendo uso della

diligenza ragionevolmente esigibile nelle circostanze concrete, non li si

poteva già produrre in primo grado (ossia “pseudo nova”), dall’altra,

giusta l’art. 316 cpv. 3 CPC, è pure data la possibilità di riassumere prove

già acquisite dal Pretore, nonché di assumere prove ritualmente offerte ma da

questi respinte (Verda Chiocchetti

in: Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, IIa

ed., Vol. 2, n. 58 seg. ad art. 317 CPC, n. 32 seg. ad art. 316 CPC; Reetz/Hilber, in: Sutter-Somm/Hasenböhler /Leuenberger,

Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3a ed., 2016, n. 47 ad

art. 316 CPC).

2.2

diritto di essere sentito, sancito dall’art. 29 cpv. 2 Cost. e ripreso all’art.

53.

CPC, garantisce tra l’altro alle parti la facoltà di offrire mezzi di prova

su fatti rilevanti per il giudizio, di esigerne l’assunzione, di partecipare

alla loro assunzione e di potersi esprimere sulle relative risultanze, nella

misura in cui essi possano influire sulla decisione (DTF 135 II 286, consid.

5.

; DTF 135 I 279, consid. 2.3; DTF 4A_35/2010 del 19 maggio 2010, consid. 6;

IICCA 9 aprile 2014, inc. n. 12.2012.158, consid. 8.1). Il diritto alla prova è

espressamente codificato all’art. 152 cpv. 1 CPC, secondo cui ogni parte può

pretendere che il giudice assuma tutti i pertinenti mezzi di prova offerti

tempestivamente e nelle forme prescritte. Il diritto alla prova non è,

tuttavia, assoluto. Esso è, infatti, controbilanciato da uno strumento al

servizio dell’economicità e celerità del processo, ovvero dall’apprezzamento

anticipato delle prove da parte del giudice (IICCA 8 luglio 2016, inc.

12.2015

, consid. 2). L’apprezzamento anticipato delle prove permette al

giudice, senza cadere nell’arbitrio, di rifiutare l’assunzione di determinati

mezzi di prova se quelli precedentemente assunti gli hanno già consentito di

fondare il proprio convincimento o se non ritiene pertinenti i mezzi di prova

offerti, e costituisce il contrappeso necessario per rimediare - ai fini di uno

snellimento del procedimento - a un esercizio sproporzionato del diritto alla

difesa (DTF 138 III 374, consid. 4.3.2; Messaggio concernente il Codice di

diritto processuale civile svizzero, in: FF 2006 pag. 6684 e 6685; Hasenböhler in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur

Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3a ed., 2016, n. 35 ad art. 152 CPC).

2.3

Nel

presente caso, la procedura è retta dal principio inquisitorio limitato (art.

247.

cpv. 2 lett. a CPC in connessione con l’art. 243 cpv. 2 lett. c CPC).

Conseguentemente, le parti possono addurre nuovi fatti e nuovi mezzi di prova

sino alla deliberazione della sentenza (art. 229 cpv. 3 CPC). L’accertamento

d'ufficio dei fatti non sostituisce tuttavia l'obbligo di allegazione né

l'onere probatorio delle parti né significa che il giudice possa distanziarsi

decisamente dall’impianto allegatorio e dalle conclusioni delle medesime: esse

portano infatti la responsabilità primaria di proporre le allegazioni rilevanti

ed i relativi mezzi di prova, soprattutto laddove siano patrocinate da un

legale (DTF 141 III 569, consid. 2.3.2; DTF 4A_674/2016 del 20 aprile 2017,

consid. 2.1; Verda Chiocchetti,

op. cit., n. 17 ad art. 247 CPC). In particolare, la massima inquisitoria

sociale non può servire a estendere a discrezione la procedura probatoria, né

esclude un apprezzamento anticipato delle prove (DTF 4A_505/2012 del 6 dicembre

2012, consid. 4.2; Verda Chiocchetti,

op. cit., n. 14 seg. ad art. 247 CPC).

2.4

Innanzitutto

va precisato che l’appellante, pur avendo trasmesso al primo giudice sia il

certificato medico sia la già citata comunicazione della dr.ssa __________, in

questa sede chiede unicamente l’ammissione agli atti del primo documento, oltre

che l’audizione della teste. Dei suddetti problemi di salute del convenuto (“Sindrome

da disadattamento con reazione depressiva prolungata”) non vi è traccia

alcuna né nel suo allegato di risposta, né nelle sue conclusioni scritte, né

nelle diffide da questi trasmesse all’affittuario nel 2011 e allegate quali

doc. 4 e 5, né nella disdetta 8 ottobre 2013 (doc. C), circostanze che

suggeriscono perlomeno un’assente connessione fra gli stessi e la presente

lite. L’istruttoria si è conseguentemente incentrata in particolare sul

comportamento dell’affittuario rispettivamente sugli asseriti problemi da lui

causati con la gestione dell’azienda agricola. Solo dopo l’inoltro delle

rispettive conclusioni il convenuto ha informato il primo giudice di soffrire

del citato disturbo psichico, ponendo dunque l’accento su delle circostanze

soggettive che renderebbero inesigibile la continuazione del contratto.

Peraltro, malgrado i principali problemi riferiti dal locatore siano quelli che

hanno condotto alla disdetta 8 ottobre 2013 e siano dunque antecedenti a tale

data, rispettivamente malgrado il medesimo abbia riferito, in sede istruttoria,

che dall’inoltro della causa la situazione di conflitto con l’affittuario era

migliorata (cfr. verbale del 23 marzo 2015, p. 5), il certificato medico

attesta l’inizio della cura specialistica solo in data 14 luglio 2015, ovvero

quasi due anni dopo. Dalle osservazioni scritte che sono seguite all’istanza di

assunzione dei nuovi mezzi di prova è pure emersa l’esistenza di problemi di

salute del convenuto pregressi (che quest’ultimo non ha contestato), insorti

già in anni precedenti all’inizio dei diverbi con l’affittuario.

2.5

fronte di queste circostanze e perplessità l’assenza, nella richiesta di

assunzione dei nuovi mezzi di prova formulata dal convenuto in prima istanza e

anche in questa sede, di spiegazioni relative al momento in cui detto disagio

psichico si è manifestato, ai relativi sintomi e caratteristiche e alla loro

incidenza sulla sua vita, al decorso di tali problematiche negli anni e alla

loro conseguente connessione con l’evoluzione dei rapporti più o meno tesi con

la controparte contrattuale, costituisce un’allegazione carente priva di

specificazione o riscontri oggettivi, che non può essere sopperita né dal

certificato medico trasmesso, peraltro assai poco dettagliato, né dalla

richiesta di audizione della dr.ssa __________. In altri termini, alla sua

audizione si oppone l’assenza di allegazione che ella sarebbe chiamata a

confermare o specificare. Non avendo l’appellante sufficientemente sostanziato

la rilevanza delle suddette circostanze, la decisione del Pretore di non

ammettere le relative prove merita conferma, né l’ammissione delle stesse in

questa sede è possibile. Del resto, la richiesta di assunzione quale teste

della dr.ssa __________ nella procedura di secondo grado è pure irricevibile

per difetto di motivazione, non avendo l’appellante spiegato nel dettaglio

quali particolari informazioni avrebbe potuto apportare la sua audizione, né

perché esse sarebbero state utili (art. 310 e 311 cpv.1 CPC). Ne consegue che

la richiesta di assunzione di prove in appello avanzata dall’appellante deve

essere respinta.

3.

Nel

merito, le critiche dell’appellante alla decisione pretorile sono riconducibili

a tre aspetti, ovvero all’accertamento dei fatti (in particolare per non aver

considerato le sue circostanze personali, una serie di comportamenti avuti

dall’affittuario e il largo anticipo della disdetta, rispettivamente per aver

ammesso un suo consenso ai lavori effettuati nella stalla), all’applicazione

del diritto (per non aver ritenuto fondata l’applicazione dell'art. 27 cpv. 2

LAAgr, e dunque l’esclusione della protrazione) e all’apprezzamento (in merito

alla valutazione complessiva delle circostanze del caso di specie e alla durata

della protrazione accordata).

4.

Dottrina

e giurisprudenza in merito alla protrazione del contratto di affitto agricolo

sono già state correttamente esposte nella sentenza impugnata (p. 3), per cui

vi si può fare riferimento. Basti qui ribadire che nell’ambito dell’affitto

agricolo, la concessione della protrazione costituisce la regola senza che il

richiedente debba provare la necessità della misura (art. 27 cpv. 1 LAAgr), per

cui spetta al locatore provare che un prolungamento del contratto non gli può

essere ragionevolmente imposto o che è ingiustificato per i motivi esposti

all'art. 27 cpv. 2 LAAgr, ad esempio per grave violazione degli obblighi legali

o contrattuali dell’affittuario (art. 27 cpv. 2 lett. a LAAgr), ritenuto che

l’elenco ivi contenuto non è esaustivo e che altri fattori possono rendere

ingiustificata la concessione di una protrazione, come rapporti fra le parti gravemente

e irrimediabilmente guastati per colpa dell’affittuario, ad esempio a causa di

un suo comportamento particolarmente scorretto, aggressivo o vessatorio (DTF

4A_431/2007 del 29 gennaio 2008, consid. 4.1, 4.2; Studer/Hofer, Das landwirtschaftliche Pachtrecht, 2007, p.

160.

seg.). Il giudice deve valutare gli interessi in gioco secondo il suo

libero apprezzamento. Di principio non vengono ad esempio considerati quali

gravi violazioni del contratto il pagamento saltuariamente poco puntuale del

fitto, o una gestione dell’azienda agricola inadeguata ma comunque conforme al

suo scopo, oppure un comportamento magari non moralmente ineccepibile, ma non

gravemente riprovevole. Al contrario costituiscono un motivo di esclusione

della protrazione ripetute violazioni contrattuali in mala fede, o violazione

di obblighi ritenuti fondamentali dal locatore e posti alla base del contratto,

oppure ancora danneggiamenti rispettivamente incuria che mettono in pericolo

l’oggetto dell’affitto (Studer/Hofer,

op. cit., p. 162 seg.). Qualora dal locatore si possa ragionevolmente

pretendere la continuazione del contratto, ovvero nel caso in cui non vi sia un

motivo di esclusione ai sensi dell’art. 27 cpv. 2 LAAgr, il giudice protrae

l’affitto per una durata compresa fra tre e sei anni, valutando fra l’altro le

circostanze personali e la natura della cosa affittata (art. 27 cpv. 4 LAAgr; Studer/Hofer, op.cit., p. 174).

5.

Nella

fattispecie è in primo luogo opportuno premettere che il locatore, essendo

stato egli stesso attivo nel settore agricolo, avendo del resto costruito

personalmente la stalla di cui trattasi, e accettando di concederla in affitto

malgrado essa fosse direttamente connessa con la sua abitazione, doveva

conoscere e dunque accettare che ciò avrebbe comportato alcuni disagi,

circostanza già evidenziata dal primo giudice (sentenza impugnata, p. 6).

Occorre ora accertare se gli accadimenti contestati dal locatore siano da

ricondurre a normali e inevitabili inconvenienti dell’attività agricola, oppure

a disagi evitabili ed eccessivi che il locatore non era tenuto a tollerare.

5.1

1.

effettivamente lamenta determinate problematiche già dal 2007, ovvero

dall’avvio del rapporto contrattuale con l’affittuario. Vi è nondimeno anche da

considerare che fino all’incirca l’anno 2011/2012, quando è tramontato

definitivamente il progetto di gestire un agriturismo in comune con

l’affittuario (doc. 5, doc. I), egli era dunque disposto, entro certi limiti,

ad accettarlo come partner nel progetto, ciò che suggerisce come le diatribe

sorte non fossero in quel periodo di tale gravità da minare un minimo rapporto

di fiducia. In ogni caso, giusta quanto asserito dall’appellante, vi sarebbero

una serie di comportamenti assunti dal fittavolo che il Pretore non avrebbe

considerato o avrebbe minimizzato e che, perlomeno se considerati nel loro

insieme, costituirebbero una violazione grave del contratto di affitto agricolo

tale da giustificare l’esclusione della protrazione (art. 27 cpv. 1 LAAgr).

5.2

Per

quanto concerne le contestazioni dell’appellante relative alla fuoriuscita di

liquami dalla stalla durante il lavaggio della medesima, egli evidenzia i due

“allagamenti” verso il 2012 (quando egli ha richiesto l’intervento dei

pompieri, cfr. doc. 8 e interrogatorio di AO 1, verbale del 23 marzo 2015) e

nel 2013, come pure una frequente fuoriuscita di liquami che defluendo dalla

stalla giungono sino alla sua proprietà. Nel suo gravame, l’appellante non

contesta quanto accertato dal Pretore in merito alle carenze strutturali e

logistiche della stalla, e meglio che le pareti della stessa non sono a tenuta

stagna bensì sono costruite in mattoni e legno rispettivamente presentano crepe

e buchi, mentre all’esterno sono in parte rivestite da lamiere ondulate e

bucate, e che la stalla è direttamente comunicante con la sua abitazione, alla

quale si può accedere da un varco coperto con un semplice telone di plastica

che conduce a un locale essiccatoio (sentenza impugnata, p. 3). Egli stesso ha

peraltro riferito di avere costruito personalmente la stalla attorno all’anno

1980, per cui la stessa può senz’altro essere considerata vetusta (verbale del

23.

marzo 2015, p. 5). __________, che in diverse occasioni ha effettuato lavori

per l’azienda agricola di AO 1, ha da parte sua precisato che il problema del

deflusso di liquami dalla stalla è anche dovuto alla pendenza del terreno, in

quanto la stalla “non è a livello” (verbale del 2 febbraio 2015, p. 2).

Ne consegue che il locatore ha concesso in utilizzo la struttura

all’affittuario per la sua attività agricola in piena consapevolezza delle

relative problematiche. Aggiungasi pure che l’appellante non contesta di non

avere mai messo in guardia la sua controparte su questi problemi strutturali o

raccomandato per tali motivi un particolare metodo di pulitura della stalla, né

contesta che la pulizia con l’idropulitrice fosse necessaria (cfr. doc. G),

così come sottolineato dal primo giudice nella decisione impugnata (p. 3-4).

5.2.1

Con

riferimento al primo cosiddetto “allagamento” della stalla, ovvero alla prima

occasione in cui, durante la pulizia completa annuale della stalla con

l’idropulitrice, l’acqua usata per il lavaggio è stata lasciata ad accumularsi

al suo interno, accumulo che ha causato le infiltrazioni di liquame in alcuni

locali dell’abitazione di AP 1, il Pretore non lo ha ritenuto imputabile

all’affittuario a fronte dei già citati problemi strutturali della stalla e

dell’assenza di avvertimenti in tal senso da parte del locatore. Nella misura

in cui a tal proposito l’appellante si limita dunque ad affermare che

l’affittuario avrebbe dovuto essere a conoscenza del problema e usare maggiore

prudenza (appello, p. 9), la censura non è atta a rimettere in discussione il

giudizio pretorile. In occasione del secondo “allagamento”, l’affittuario nel

suo interrogatorio (verbale del 23 marzo 2015) ha riferito di aver adottato dei

provvedimenti per evitare l’insorgere della problematica, ma anche che essi, in

effetti, non hanno impedito la fuoriuscita di liquami: gli si può dunque

muovere un rimprovero, d’accordo con l’appellante, siccome l’ormai accertata

conoscenza del problema avrebbe imposto una maggiore prudenza durante la

seconda pulitura. Ciononostante, considerato che detto accadimento in seguito

non si è più ripetuto e che la pulizia della stalla successivamente è stata

effettuata con cura né sono più avvenuti incidenti (teste __________, verbale

del 2 febbraio 2015, p. 1-2 e teste __________, verbale del 23 marzo 2015, p.

1), come già accertato dal Pretore e non contestato in questa sede, l’evento,

pur come detto criticabile, non costituisce ancora una violazione grave del

contratto giusta l’art. 27 cpv. 2 lett. a LAAgr.

5.2.2

L’appellante

rimprovera anche al Pretore di avere minimizzato le regolari fuoriuscite di

liquame dalla stalla, rivoli che da essa giungono sin davanti all’abitazione

dell’appellante. Va però precisato che né in prima sede, né nel suo appello

egli definisce con precisione la frequenza di tali accadimenti, che non è

emersa con chiarezza neppure nell’istruttoria. In particolare, il doc. 3

contiene svariate fotografie relative ai rivoli di liquame che, uscendo dalla

stalla, fluiscono nella proprietà dell’appellante, ma non si riesce a

comprendere a quante diverse occasioni esse siano riferite (le p. 4-6

riguardano palesemente i due “allagamenti” già citati del 2012/2013 e nelle p.

7-9 non è stato indicato alcun riferimento temporale, per cui solo dalle

fotografie alle p. 2 e 10, che secondo le annotazioni dell’appellante sono “foto

recenti” rispettivamente scattate a “inizio 2014”, si possono

dedurre ulteriori e separate fuoriuscite di liquame in periodi più recenti). La

teste L__________, compagna dell’appellante, si è limitata ad affermare che

tali fuoriuscite avvengono quando AO 1 lava la stalla e che essa lo ha

personalmente costatato in due occasioni (verosimilmente con riferimento ai

suddetti “allagamenti”), per poi riferire delle svariate volte in cui il

locatore ha chiesto all’affittuario di posare una canaletta di scolo e per il

resto limitandosi a riconoscere quanto fotografato nel doc. 3 senza fornire

ulteriori indicazioni (verbale del 23 marzo 2015, p. 1-2). Lo stesso dicasi per

il teste C__________, che non ha potuto fornire indicazioni più specifiche

(verbale del 2 febbraio 2015, p. 4). A fronte di questa carenza allegatoria

rispettivamente carente dimostrazione, questa Camera non ha sufficienti

elementi per valutare compiutamente la frequenza delle fuoriuscite di liquame

lamentate dall’appellante.

5.2.3

Del

resto, anche potendo ammettere, in considerazione del doc. 3 e dell’audizione

di L__________, che vi sono effettivamente state fuoriuscite di liquame non

soltanto in occasione delle due summenzionate operazioni annuali di pulitura

della stalla, ma pure in occasione di ulteriori lavaggi, non è stato dimostrato

che in queste altre occasioni AO 1 si sia comportato in maniera negligente.

Premesso che nel doc. 3 (p. 10) viene chiarito come il terreno che dalla stalla

conduce al giardino del locatore sia in discesa, per cui il liquame tende

naturalmente a scorrere in quella direzione, che il lavaggio della stalla è

necessario e che questa è contigua all’abitazione dell’appellante, il Pretore

nell’impugnata decisione ha stabilito che la posa di una canaletta per lo scolo

del liquame rappresenta una spesa di una certa importanza e non un’operazione

di semplice manutenzione a carico dell’affittuario (art. 22 cpv. 3 LAAgr), per

cui essa sarebbe stata a carico del locatore. L’appellante non contesta detto

accertamento, negando piuttosto che l’assenza della canaletta possa essere

considerato un difetto ma ciò, oltre a non costituire un sufficiente confronto

con l’argomentazione pretorile (art. 311 CPC), è pure irrilevante.

Indipendentemente dalla qualifica di difetto, non essendo la mancata posa di

una canaletta una circostanza imputabile al fittavolo e non avendo peraltro

l’appellante allegato un suo agire negligente nelle suddette ulteriori

operazioni di lavaggio rispettivamente un alternativo comportamento diligente

che si sarebbe potuto pretendere e che avrebbe impedito il deflusso del liquame

dalla stalla nei vicini terreni, non si può ammettere una violazione

contrattuale a tal riguardo.

5.3

L’appellante

critica il Pretore per aver minimizzato anche lo spargimento di liquami

effettuato da J__________ sul fondo n. __________ RFD di __________, la cui

gestione, giusta il contratto di affitto agricolo (doc. B), era riservata a lui

medesimo, che avrebbe interessato migliaia di litri di liquame su un terreno

situato di fronte al suo giardino, e che andrebbe considerato insieme a tutti

gli altri comportamenti a suo dire scorretti dell’affittuario. Egli d’altra

parte non contesta che questo fatto sia avvenuto una sola volta, come già

osservato dal primo giudice, né che, giusta l’estratto dell’interrogatorio di AO

1.

riportato nella decisione impugnata, questi si fosse sempre occupato della

pulizia del citato fondo agricolo senza che il locatore si opponesse, ciò che

fa supporre un consenso per atti concludenti a un certo utilizzo della

particella. Sia come sia l’accadimento, in considerazione delle suesposte

circostanze, non può essere considerato una violazione grave del contratto.

5.4

L’appellante

ribadisce nel suo gravame l’uso di terreni non oggetto dell’affitto agricolo da

parte dell’affittuario a scopo di posteggio e deposito di macchinari e fieno.

Sostiene che detto utilizzo, non contestato dalla controparte, oltre a essere

illecito non è giustificabile, contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore,

nemmeno in considerazione degli spazi ristretti di cui AO 1 poteva e può

disporre. Ora, l’appellante ha ragione quando afferma che l’affittuario ha

ammesso questo utilizzo di superfici altrui e che ciò per principio, qualora

avvenga senza autorizzazione, è da ritenere illegittimo. Nella presente

fattispecie vi sono però delle circostanze che non fanno apparire tali

avvenimenti delle gravi violazioni contrattuali tali da giustificare

un’esclusione della protrazione. In effetti, la comunicazione del 14 settembre

2011.

(doc. 5) risulta il primo scritto in cui l’appellante contesta

all’affittuario l’utilizzo indebito di superfici a lui non spettanti, in quanto

in essa dichiara: “Visto che quest’estate la __________ è rimasta chiusa ho lasciato

perdere il tuo impadronirti, senza domandare, del terreno che non ti appartiene

(vedi i vari macchinari che hai posteggiato da mesi oltre ai confini stabiliti

nel contratto), abitudine che comunque hai sempre avuto anche negli anni

passati”, per cui per i suddetti anni precedenti si può perlomeno presumere

un consenso tacito all’utilizzo saltuario di tali superfici. Per quanto

riguarda il periodo successivo alla diffida, accertato come un certo utilizzo

delle suddette superfici sia in effetti continuato, questa Camera non può però,

in base alle evidenze agli atti, valutarne compiutamente l’entità: non è

infatti dato sapere in quante occasioni, per quale durata, e su quali fondi ciò

sia avvenuto, ritenuto che le foto di cui al doc. 3 (p. 12-14), nelle quali

l’appellante evidenzia la presenza di macchine, attrezzi agricoli e fieno fuori

dall’area di contratto, sono riferite genericamente agli anni 2007-2014 senza

che sia fornita alcuna indicazione più precisa, e che le foto allegate al verbale

di sopralluogo del 21 maggio 2015 non indicano quali delle macchine ivi

ritratte fossero posteggiate al di fuori degli spazi affittati, né l’appellante

lo spiega. Inoltre, l’appellante non ha neppure allegato che la presenza dei

suddetti macchinari gli abbia arrecato particolari fastidi, inconvenienti o

ostacoli, dichiarando piuttosto nel suo interrogatorio: “qualora mi avesse

chiesto gli avrei anche permesso di parcheggiare i suoi macchinari sulla mia

proprietà” (verbale del 23 marzo 2015, p. 5). Ne consegue che se a AO 1 può

certamente essere mosso un biasimo per l’utilizzo di tali superfici, da tale

circostanza non emergono né mala fede, né danneggiamenti di proprietà, né una

crassa violazione di spazi ritenuti di fondamentale ed esclusiva prerogativa

del locatore, con quanto ne consegue in relazione all’auspicato diniego della

protrazione.

5.5

Per

quanto concerne invece le allegazioni dell’appellante in merito alla presenza

di materiale depositato ovunque all’interno degli spazi affittati

rispettivamente a uno stato di degrado, esse non si confrontano

sufficientemente con quanto evidenziato dal Pretore, ovvero non si vede come il

deposito di materiale, ad esempio nel pollaio o nel porcile, possa costituire

una grave violazione contrattuale osservato pure che l’azienda agricola,

secondo il sopralluogo effettuato, era in buono stato. La relativa censura è

dunque da respingere.

5.6

L’appellante

critica il Pretore anche per non aver considerato i danneggiamenti commessi da AO

1, segnatamente al porcile, alla siepe e alle recinzioni. Ora, contrariamente a

quanto da egli sostenuto, non corrisponde al vero che il Pretore abbia omesso

di considerare tali presunti danneggiamenti, bensì li ha ritenuti non

dimostrati (sentenza impugnata, p. 5-6).

5.6.1

effetti l’appellante non ha sufficientemente e concretamente allegato cosa del

porcile sia stato distrutto, né le foto alle p. 15 e 16 del doc. 3 e quelle del

sopralluogo apportano la necessaria chiarezza, non ponendo nemmeno in confronto

lo stato della struttura prima e dopo le asserite demolizioni parziali.

5.6.2

L’appellante

sostiene pure che numerosi recinti sono stati abbattuti e distrutti

dall’affittuario (contestazione mossagli anche nel doc. 5), e che ciò sarebbe

dimostrato dal doc. 3. Le fotografie delle relative p. 11 e 17 mostrano

certamente un ammasso di materiale per recinzioni che, secondo quanto

dichiarato dal locatore, sarebbe stato raccolto e malamente gettato nel suo

giardino-garage rispettivamente sul bordo della strada da AO 1, come pure

alcune recinzioni danneggiate. Ciononostante, l’appellante si limita ad

affermazioni generiche, non spiegando di quante recinzioni si tratti, dove si

trovassero, in che stato fossero prima che le fotografie venissero scattate e

se le stesse siano state sostituite da recinzioni più nuove o solamente

abbattute, rispettivamente se fossero ancora riutilizzabili e quale valore

avessero per il locatore (che ha dichiarato di essere in invalidità e di non

avere alcun progetto di riprendere l’attività agricola, cfr. verbale del 23

marzo 2015, p. 5), e a quanto ammonterebbe il danno. Ne consegue che gli

asseriti danni non sono stati sufficientemente sostanziati.

5.6.3

Con

riferimento alla siepe e al doc. 3, la teste L__________ ha affermato: “La

terz’ultima e la penultima pagina rappresenta la siepe mangiucchiata dalle

mucche. Avevamo chiesto al signor __________ di posare un filo elettrico. Filo

elettrico che è sì stato posato ma all’altezza del mio ginocchio. In effetti

come si vede dalle foto, la siepe è stata rovinata” (verbale del 23 marzo

2015, p. 2). È dunque emerso da una parte che l’affittuario si è attivato in

favore del locatore, ma che il suo intervento non è bastato per impedire che la

siepe venisse rovinata. Effettivamente, le summenzionate fotografie (doc. 3, p.

32-24) mostrano tratti di siepe in cattive condizioni (p. 23-24). D’altra

parte, l’appellante non ha quantificato il danno, né le prove agli atti

permettono un confronto fra le condizioni della siepe prima e dopo il passaggio

del bestiame. Inoltre, l’appellante sostiene che il bestiame dell’affittuario

sarebbe “fuori controllo”, essendo sfuggito dalle recinzioni, e che ciò

sarebbe dimostrato dal doc. 3 e dai testi L__________ e C__________. Ora,

l’appellante non spiega quali foto dimostrerebbero che detti episodi si siano

verificati più volte, considerato abbondanzialmente che le foto di cui alle p.

8.

e 20-22 non permettono di concludere che non si sia trattato di episodi

isolati, ma ripetuti nel tempo. La teste L__________ ha potuto riferire

soltanto di un’occasione in cui una mucca era sfuggita al controllo

dell’agricoltore, ritrovandosi nei pressi dell’abitazione del locatore e

rovinando la siepe. Per il resto, il teste C__________ si è limitato ad

affermare che AP 1 lamentava la “mancata corretta recinzione per il bestiame”:

fatto dunque riferitogli dal locatore medesimo e non costatato personalmente

(cfr. art. 169 CPC), che ancora non significa che il bestiame fosse fuori

controllo. Invero, nel doc. 5 il locatore scrive all’affittuario per lamentarsi

che il giorno precedente, “per l’ennesima volta”, le sue mucche in fuga

pascolavano “sulla strada del roncaccio”. Egli tuttavia nel suo appello

non menziona né tantomeno approfondisce la questione, né allega che in tali

occasioni egli abbia subito un danno o perlomeno dei disagi particolari, né vi

sono agli atti ulteriori elementi che suggeriscano gravi lacune nel controllo

nel bestiame, ritenuto che in un’azienda agricola, l’occasionale fuga di

qualche capo di bestiame non è certo inimmaginabile o inusuale. Per questi

motivi, a fronte della carente allegazione e dimostrazione del numero di

occasioni in cui il bestiame è sfuggito al controllo dell’agricoltore, e

dell’unica conseguenza sufficientemente sostanziata dall’appellante, ovvero il

danneggiamento della siepe, ritenuto in ogni caso che l’entità del relativo

danno non è stato dimostrata, detti accadimenti non possono essere qualificati

quali gravi violazioni contrattuali, né dimostrare gravi negligenze

dell’affittuario. Essi saranno considerati nella valutazione globale dei

contrapposti interessi delle parti.

5.6.4

L’appellante

nel suo gravame menziona poi, in modo del tutto generico, l’asserito

danneggiamento della stalla, senza però descriverlo con precisione, limitandosi

a rinviare allo “scambio di corrispondenza avvenuto tra le parti”

(appello p. 17) senza alcun concreto riferimento ai pertinenti documenti o ai

passaggi rilevanti, ciò che costituisce pertanto un difetto di motivazione

(art. 311 CPC) e comporta l’irricevibilità della censura. In ogni caso, tali

danni non sono stati dimostrati. È pur vero che nello scritto 14 settembre 2011

(doc. 5) il locatore lamentava la demolizione delle porte della stalla, e che

con le fotografie di cui al doc. 3 (p. 18 e 19) egli contestava all’affittuario

in particolare la distruzione di porte e rastrelliere per il foraggio.

Ciononostante, egli non spiega da dove provenga detto materiale e perché la

relativa asportazione costituirebbe un danno, ritenuto che l’affittuario, come

è stato accertato, ha ristrutturato (e dunque migliorato) la stalla, lavori che

hanno incluso fra l’altro la sostituzione di mangiatoie, cancelli e del portone

centrale (interrogatorio di AO 1, verbale del 23 marzo 2015, p. 3, deposizioni

del 2 febbraio 2015 di J__________, p. 1 e di C__________, p. 3).

5.7

Per

quanto riguarda il tombino della fossa biologica lasciato aperto, non si vede

come ciò possa essere considerato una violazione grave del contratto di affitto

e l’appellante non lo spiega. D’altronde, egli non specifica nemmeno dove si

trovasse il suddetto tombino (e meglio se vicino alla stalla, vicino al suo

giardino, o in un altro luogo, ritenuto che dalla foto di cui al doc. 3, p. 16

appare all’interno di una recinzione) e dunque perché avrebbe dovuto costituire

un concreto pericolo, né una semplice foto, contrariamente a quanto afferma,

può dimostrare che esso era “sovente aperto”. Inoltre, la teste L__________

ha unicamente affermato che il tombino è stato richiuso dopo svariate

richieste: ciò ancora non dice per quanto tempo il tombino è rimasto aperto, né

che l’evento si sia in seguito ripetuto.

5.8

Complessivamente,

non si può dunque concordare con l’appellante quando questi afferma che lo “stato

di incuria” dell’azienda agricola sarebbe stato dimostrato. Certamente, le

fotografie di cui al doc. 3 documentano diverse problematiche (confermate anche

dalla teste L__________) derivanti dall’esercizio dell’attività agricola da

parte di AO 1, che non è esente da colpe. D’altra parte il teste J__________ ha

dichiarato che, secondo la sua opinione, la stalla è gestita in modo corretto e

gli animali sono tenuti bene (verbale del 2 febbraio 2015, p. 2). Il primo

giudice, in base al sopralluogo effettuato, ha altresì concluso che l’azienda

agricola fosse in buono stato, mentre l’appellante, affermando invece che le

risultanze del sopralluogo dimostrerebbero altrimenti, non si confronta

criticamente e con sufficienti motivazioni con il relativo accertamento

pretorile (art. 311 CPC), nemmeno indicando quali foto contenute nel verbale di

sopralluogo dimostrerebbero le sue affermazioni.

6.

Come

correttamente sostenuto dall’appellante, gli accadimenti sopra elencati devono

essere pure valutati nel loro insieme e, come già si è detto, per alcuni di

essi può senz’altro essere mosso un biasimo nei confronti dell’affittuario:

trattasi del secondo “allagamento” della stalla, del deposito di veicoli e

attrezzi su terreni non oggetto del contratto di affitto senza espresso

consenso, del danneggiamento della siepe da parte di uno o più bovini, dello

sparo di liquami, in un’occasione, sul fondo n. __________ e di un certa

mancanza di riguardo verso il materiale del locatore (es. recinzioni). È pure

innegabile che questi accadimenti, considerati nel loro complesso, assumono

un’indiscutibile rilevanza. Tuttavia, essi vanno anche valutati nel giusto

contesto e alla luce di tutte le circostanze del caso concreto, e meglio delle

carenze strutturali e logistiche della stalla, della ristrettezza di spazi e della

stretta prossimità fra l’azienda agricola e l’abitazione del locatore, della

loro saltuarietà rispettivamente della carente dimostrazione dei danni da

questi subiti. La decisione del Pretore di non ritenere gravi le violazioni commesse

dall’affittuario, quindi tali da escludere la protrazione, è dunque

condivisibile.

7.

giurisprudenza, come già detto, ammette che il rapporto fra le parti possa

essere un motivo soggettivo per escludere la protrazione, se questo si è

guastato in maniera grave, insopportabile e irreversibile (cfr. consid. 4).

Dall’istruttoria è senz’altro emerso che fra locatore e affittuario vi sono

stati problemi sin dall’inizio del rapporto contrattuale (2007/2008), che il

locatore ha più volte richiamato l’affittuario per lamentarsi di svariati

fastidi causati dall’azienda agricola e chiedergli di tenere un comportamento

più riguardoso, e che AO 1 ha occasionalmente avuto atteggiamenti poco garbati

nei confronti del locatore (doc. C, doc. 5, deposizione di C__________ del 2

febbraio 2015, p. 3-4; deposizione di L__________ del 23 marzo 2015, p. 1-2).

Lo stesso fittavolo nel suo interrogatorio ha ammesso di essere talvolta stato

“un po’ esuberante” (verbale del 23 marzo 2015, p. 3). È tuttavia

innegabile che gli atteggiamenti di entrambe le parti erano caratterizzati da

una certa animosità e conflittualità. Vi è del resto da tener presente che i

diverbi iniziali fra le parti erano stati appianati, anche grazie

all’intervento di C__________, con la firma del contratto definitivo di cui al

doc. B (cfr. deposizione del 2 febbraio 2015, p. 3), e che se fino agli anni

2011/2012 le parti ancora valutavano un progetto di collaborazione per la

gestione di un agriturismo in società semplice, ciò era sintomo di una certa

fiducia reciproca. Si consideri pure che se da un lato l’affittuario non è

esente da rimproveri per quanto riguarda certi disagi creati al locatore, altri

inconvenienti che hanno indubbiamente contribuito a generare tensioni non

possono essere imputati al medesimo, quanto piuttosto alla ristrettezza di

spazi e alle carenze della struttura affittata. Aggiungasi che, pur

comprendendo la frustrazione dell’appellante, egli non ha dimostrato gravi

episodi di conflitto, di scontro verbale o offese, né un comportamento

intimidatorio, dispotico o insistentemente importuno della controparte,

tantomeno in epoca recente, siccome gli inconvenienti maggiori risalgono al

periodo antecedente la disdetta e la situazione nel frattempo, secondo le

stesse dichiarazioni dell’appellante, è migliorata.

8.

Alla

luce di tutte queste circostanze, si deve convenire con il Pretore nel ritenere

che il locatore, gravato dall’onere della prova, non ha dimostrato gravi

violazioni contrattuali o altri gravi motivi che rendano la protrazione

inesigibile o ingiustificata ai sensi dell’art. 27 cpv. 2 LAAgr. Rimane dunque

da esaminare la durata della protrazione accordata dal Pretore, ritenuto che

l’appellante chiede, in via subordinata, che essa sia mantenuta al minimo in

funzione delle questioni già discusse, come pure del largo anticipo con cui ha

dato la disdetta e della contestazione degli investimenti effettuati da AO 1.

Detta richiesta subordinata non risulta espressamente dalle conclusioni (petitum),

ma è stata espressa con chiarezza nelle motivazioni di appello (p. 20), per cui

è un’irregolarità formale priva di pregiudizio per la controparte, che è stata

perfettamente in grado di presentare la propria risposta. La richiesta può

essere dunque considerata, in ossequio al principio della buona fede e del

divieto di formalismo eccessivo (DTF 5A_929/2015 del 17 giugno 2016, consid. 3.1

e 3.2; IICCA 27 giugno 2017, inc. 12.2015.140, consid. 7).

9.

Con

riferimento ai suddetti investimenti, il Pretore ha accertato che essi hanno

comportato per l’affittuario una spesa di circa fr. 70'000.-, che sono stati

effettuati nel 2009/2010 con il consenso rispettivamente la conoscenza del

locatore e che hanno riguardato in particolare il rifacimento del betoncino

(pavimento), la sostituzione delle rastrelliere auto-catturanti (mangiatoie),

di porte e cancelli e l’ampliamento dell’area a disposizione del bestiame

rispettivamente adibita al passaggio del bestiame. Nel gravame, l’appellante

non contesta più dette circostanze bensì ribadisce l’assenza di un suo consenso

scritto, ritenuto indispensabile in quanto i lavori eseguiti sarebbero lavori

di miglioria ai sensi dell’art. 22a LAAgr, per cui essi non sarebbero nemmeno

da valutare nell’apprezzamento della durata della protrazione. A torto.

Innanzitutto, l’appellante non spiega perché i lavori effettuati sarebbero da

considerare lavori di miglioria e non di riparazione o manutenzione (art. 22

LAAgr). Aggiungasi che, secondo le decisioni amministrative del 5 febbraio 2009

e del 27 aprile 2009 dell’Ufficio del veterinario cantonale, il fittavolo era

tenuto a implementare perlomeno una serie di modifiche riguardanti pavimento,

mangiatoie e spazi di riposo separati per i vitelli, necessarie per rispettare

le norme federali sulla protezione degli animali (vedi doc. E e richiamo

incarto dall’Ufficio del veterinario cantonale). Conseguentemente detti interventi,

necessari per adeguare la stalla alle prescrizioni di legge, soggiacciono

all’art. 22 LAAgr (manutenzione e riparazione) e non all’art. 22a LAAgr (Studer/Hofer, op. cit. p. 134).

L’istruttoria ha peraltro chiarito che il locatore non solo era a conoscenza

dei lavori, ma che talvolta è stato presente durante l’esecuzione dei medesimi,

fornendo pure dei consigli (cfr. deposizione del 2 febbraio 2015 dei testi J__________

e C__________, p. 1 e 3), per cui egli, oltre ad aver così, perlomeno

implicitamente, acconsentito, è ora malvenuto a contestarli o a chiedere che

non vengano considerati.

10.

Per

quanto riguarda la valutazione della durata della protrazione, per la quale il

Pretore gode di un ampio margine di apprezzamento, si ribadisce innanzitutto

che la Legge federale sull'affitto agricolo ha di base un’impostazione

protettiva in favore dell’affittuario agricolo rispettivamente di affitti

agricoli di lunga durata, anche in considerazione dell’interesse pubblico (Studer/Hofer, op. cit. p. 157, 159-160 e

174). Nella fattispecie, vi sono peraltro diverse circostanze a favore di una

protrazione estesa, già considerati dal primo giudice e non contestati

dall’appellante, ovvero i summenzionati investimenti dell’azienda solo

parzialmente ammortizzati, l’importanza dei fondi e in particolare della stalla

per la sopravvivenza dell’azienda agricola e le dimensioni della stessa, come

pure l’ammontare dei sussidi cantonali, che dipendono dalla superficie gestita

e dai capi di bestiame detenuti, le difficoltà dell’affittuario nel reperire

un’altra stalla in zona (ancorché ben poco sostanziata), e il fatto che

l’appellante non necessiti degli spazi in questione (vedi Studer/Hofer, op. cit. p. 175, cifra

605, p. 176-177, cifra 609).

11.

Nella

fattispecie vi sono tuttavia pure alcuni motivi in favore di una protrazione

più corta, ovvero il largo anticipo con cui è stata data la disdetta (circa 4

anni di preavviso) e i passati disagi subiti dal locatore (pur con tutte le

riserve già espresse in precedenza), in particolare quelli per cui

all’affittuario può essere mosso un biasimo (cfr. consid. 6), come pure il

rapporto teso fra le parti (cfr. consid. 7). A fronte di tali circostanze e in

particolare considerazione dell’insieme dei problemi avuti, ripetutisi

sull’arco di anni ma solo in parte imputabili al fittavolo, come pure del fatto

che quest’ultimo già dal 2013 è a conoscenza della disdetta e dunque ha già

avuto svariati anni a disposizione per pensare a soluzioni alternative, seppur

con le difficoltà che il primo giudice ha rilevato, quest’ultimo non può essere

seguito laddove ha concluso che i motivi esposti dal locatore sono a tal punto

minori da non influire nella commisurazione della protrazione. Nella

fattispecie, per i motivi suddetti, una protrazione di 5 anni è la soluzione

più adeguata da una parte per tutelare il fittavolo e l’azienda agricola, e

dall’altra per tener conto anche degli interessi della parte locatrice.

12.

consegue che l’appello dev’essere parzialmente accolto. Le spese giudiziarie di

seconda sede, calcolate in base a un valore litigioso di fr. 18'000.-, seguono

la soccombenza (art. 106 CPC). La tassa di giustizia è fissata in applicazione

dell’art. 8 cpv. 2 LTG, le ripetibili in applicazione degli art. 11 cpv. 2

lett. a e 13 RTar. Il valore litigioso ai fini di un eventuale ricorso in

materia civile al Tribunale federale è inferiore ai fr. 30'000.- previsti

dall’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF. A tal riguardo si precisa che, secondo

dottrina e giurisprudenza, la lett. a della suddetta norma, che fissa un valore

soglia di fr. 15'000.-, comprende soltanto il contratto di locazione e non è

dunque applicabile al contratto di affitto (DTF 136 III 196, consid. 1.1; DTF

4A_395/2008 del 20 ottobre 2008, consid. 1.2; DTF 4A_565/2017, consid. 1.2;

IICCA 5 aprile 2013, inc. 12.2012.126, consid. 7; Corboz, Commentaire de la LTF, 2017, n. 25 ad art. 74 LTF).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e

il RTar

decide:

I. L’appello

22 settembre 2016 di AP 1 è parzialmente accolto. Di conseguenza, la decisione

23 agosto 2016 della Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4, è così

riformata:

1. La

petizione è parzialmente accolta. Di conseguenza, a AO 1 è concessa una

protrazione del contratto di affitto di 5 anni, ovvero sino all’11 novembre 2022.

2. La tassa di

giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 200.- sono poste per 1/5 a carico

dell’attore e per 4/5 a carico del convenuto, che rifonderà all’attore fr. 200.-

per parziali ripetibili.

II. Le

spese processuali della presente procedura, pari a fr. 200.-, sono poste per 1/5

a carico dell’appellato e per 4/5 a carico dell’appellante, che rifonderà

all’appellato fr. 500.- per parziali ripetibili di appello.

III. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la

seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici (pagina seguente)

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore

litigioso inferiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al

Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del

testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia concerne

una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora

non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi

termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La

parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario

sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi

con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).