12.2016.156

Contratto di mediazione immobiliare, venuta in essere, provvigione

25 agosto 2017Italiano16 min

Source ti.ch

Fatti

Nella seconda metà del 2011, AO 1 architecture management consulting

(di seguito: AO 1) e AP 1 (di seguito: AP 1) sono entrati in contatto, per il

tramite di __________ M__________ amministratore unico della prima e __________

V__________ all’epoca direttore della seconda, nell’ambito del progetto della AO

1 in vista di trovare uno spazio per edificare la nuova concessionaria BMW.

Il 5 ottobre 2011 AO 1 ha trasmesso alla Comunione ereditaria M__________

(di seguito: CE M__________), proprietaria dei mappali n. __________ e __________

RFD di M__________, uno scritto con il quale comunicava loro di agire in nome e

per conto del direttore della AP 1 e che essa era intenzionata ad acquistare i

mappali citati (doc. I).

Il 20 marzo 2012 __________ M__________ ha inviato una missiva a __________

V__________ nella quale ha riassunto le prestazioni professionali intraprese

fino a quel momento (intermediazione, progettazione, formalizzazione contratto

compravendita). Il 3 aprile successivo il direttore della AP 1 ha risposto

confermandone la ricezione (doc. F e 4).

L’8 gennaio 2013 è deceduto __________ __________ F__________, amministratore

unico e presidente della AP 1. Il 25 giugno 2013 si è concluso l’atto di

compravendita tra la CE M__________ e i figli del defunto amministratore della AP

1, __________ H__________ e __________ F__________ (doc. I°).

Il 23 luglio 2014 __________ M__________ ha inviato a AP 1,

all’attenzione di __________ V__________, una nota d’onorario per complessivi

fr. 54'090.- riferita a “allestimento progetto di massima e progetto

definitivo”. Il successivo 18 agosto il legale di AO 1 ha assegnato a AP 1 il

termine del 30 settembre 2014 per il pagamento dell’importo rimasto scoperto

riservandosi, in caso di mancato rispetto del predetto termine, di postulare

una congrua somma anche per l’operato della sua mandante quale intermediatrice

immobiliare (doc. C). Il 30 ottobre 2014 il medesimo legale ha sollecitato a AP

1 il pagamento dell’importo di fr. 60'000.- entro il 17 novembre 2014 a titolo

di onorario per intermediazione (doc. D).

Il 13 gennaio 2015 AO 1 ha promosso la procedura di conciliazione

davanti alla Pretura di Locarno-Città, domandando la condanna della AP 1 al

pagamento di

fr. 70'000.- oltre interessi (inc. CM.2015.2).

Con petizione 9 marzo 2015 AO 1, al beneficio della necessaria

autorizzazione ad agire (doc. O), ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla predetta

Pretura per ottenerne la condanna al pagamento di fr. 64'800.- oltre interessi.

L’attrice, in estrema sintesi, ha sostenuto di essere intervenuta quale

mediatrice nella ricerca di un terreno sul quale la AP 1 avrebbe edificato la

sua nuova sede, precisando che il contratto di compravendita perfezionato dai

figli del defunto AP 1 non incideva in alcun modo sulla mediazione intervenuta,

trattandosi di una pura scelta operativa.

Con risposta 8 giugno 2015 ha avversato

tali richieste, postulandone l’integrale reiezione. La convenuta ha contestato l’esistenza

di un contratto di mediazione, come pure un suo perfezionamento per atti

concludenti; essa ha altresì negato il conferimento di un incarico per la

ricerca di un terreno o la progettazione della futura sede.

Esperita l’istruttoria, le parti hanno confermato le loro posizioni

nei rispettivi memoriali conclusivi scritti. Con il memoriale conclusivo 10

giugno 2016 l’attrice ha ribadito quanto sostenuto in sede di petizione e di

replica, precisando che la controparte non aveva esposto, in nessuna maniera,

in che modo fossero state portate avanti delle trattative parallele con la RA 2.

Ha insistito sul fatto che non si poteva pretendere che uno studio di

architettura professionale si presti a questo tipo di ricerche a titolo

gratuito, come pure che il perfezionamento del contratto concluso dai figli del

proprietario della convenuta non permetteva di ignorare il contratto di

mediazione sorto tra AO 1 e AP 1.

Con conclusioni 12 luglio 2016 la

convenuta ha affermato che la parte attrice era solo interessata a vendere il

progetto, riconfermando così la sua tesi al riguardo; inoltre ha spiegato la

ragione per cui sarebbero sorte trattative parallele con la CE M__________.

Con decisione 5 settembre 2016 il Pretore ha accolto la petizione e

di conseguenza condannato AP 1 a versare a AO 1 fr. 64'800.- oltre interessi al

5% dal 18 novembre 2014. Il primo giudice ha avantutto ritenuto che tra

l’allora direttore della convenuta e l’attrice fosse sorto, oralmente o

tacitamente, un contratto di mediazione, dato che il primo aveva chiaramente

lasciato intendere all’AU della seconda l’intenzione di ottenere

l’intermediazione in vista di trovare un terreno sul quale trasferire il

garage, come pure che non poteva ignorare che il citato AU agiva a titolo

professionale in ambito immobiliare e perciò dietro compenso.

In seguito il Pretore ha

esaminato se __________ V__________, non disponendo di diritto di firma

individuale, avesse non di meno agito validamente in nome della AP 1. Egli ha

risposto affermamente al quesito da un lato poiché al momento dei fatti il

direttore V__________ aveva comunicato all’attrice di agire in qualità di rappresentante

della convenuta, d’altro lato poiché le circostanze indicavano che il medesimo

disponeva, almeno tacitamente, di una procura individuale per la gestione della

problematica inerente la nuova sede del garage. Il primo giudice ha altresì

accertato che l’AU della convenuta era stato informato dal suo direttore dei

suoi contatti con __________ M__________ senza poi sollevare obbiezioni e anzi,

per atti concludenti, ratificandone l’operato.

Il Pretore ha poi

respinto la contestazione della convenuta concernente l’assenza della sua

legittimazione passiva fondata sul fatto che acquirenti delle particelle __________

e __________ RFD __________ erano stati i figli di __________ __________ F__________.

Il primo giudice ha infatti considerato adempiuti i presupposti per applicare

il principio della trasparenza (Durchgriff), giudicando costitutivo di

abuso di diritto l’agire della convenuta che, appellandosi all’indipendenza

giuridica della società per rapporto ai suoi soci, aveva in realtà quale unico

scopo quello di eludere le conseguenze del contratto di mediazione.

In merito alla prova del

cosiddetto nesso causale psicologico, con particolare riferimento alle

testimonianze raccolte, il Pretore ha ritenuto che il titolare dell’attrice

avesse intrapreso delle azioni oggettivamente atte a favorire la conclusione del

contratto di compravendita sicché era lecito presumere che tali azioni avessero

effettivamente condotto a siffatta conclusione contrattuale, mentre il

contrario, ossia che le trattative tra __________ __________ F__________ e __________

M__________ fossero antecedenti alla segnalazione dell’attrice, non emergeva

dalle circostanze.

Il primo Giudice ha

quindi respinto, in quanto non provato, il rimprovero mosso all’attrice dalla

convenuta di voler percepire una mercede pure dalla CE M__________, rilevando

in parallelo che la censura era stata sollevata solo con le conclusioni, e con

ciò irritualmente.

Per concludere il Pretore ha considerato

adeguato l’importo rivendicato dall’attrice a titolo di mercede sul quale la

convenuta neppure si era espressa.

Con appello 26 settembre 2016 la convenuta è insorta contro il

giudizio testé menzionato, chiedendone la riforma nel senso di respingere la

petizione. Essa ha ribadito che, in assenza di legittimazione passiva nessun

contratto era venuto in essere, aggiungendo che la reale volontà dell’attrice

era quella di vendere il suo progetto e che non sussisteva nessun nesso causale

tra la segnalazione fatta da __________ M__________ e la conclusione della

compravendita, riaffermando l’esistenza di parallele trattative con la parte venditrice.

L’appellante ha quindi considerato realizzate le condizioni dell’art. 415 CO,

contestando di aver sollevato la censura tardivamente.

Con risposta 11 novembre 2016 l’attrice ha chiesto di respingere

l’appello e di confermare la decisione pretorile. Essa ha in particolare

rilevato che AP 1 aveva giustificato solo genericamente la sua carenza di

legittimazione passiva e che non aveva motivato la censura concernente l’art.

415 CO. L’attrice ha poi ripreso la tesi secondo la quale non era stato dimostrato

come, e con chi, __________ __________ F__________ avesse delle trattative

parallele per l’acquisto dei mappali di proprietà della CE M__________.

Considerato

Considerandi

1.

Si rileva avantutto che

l’appello 26 settembre 2016 contro la decisione 5 settembre 2016 del Pretore è

certamente tempestivo (art. 311 cpv. 1 CPC) e pertanto ricevibile in ordine.

2.

Ai punti 3 e 4 dell’appello (i

primi due punti costituendo delle premesse con rinvio ad alcune considerazioni

della decisione impugnata) AP 1 sostiene che __________ M__________ era

principalemente interessato a vendere il progetto per l’edificazione del nuovo

garage AP 1 senza tuttavia formulare alcuna precisa critica al primo giudizio.

In ogni modo non è corretto sostenere, con riferimento al doc. 4, che il punto

focale delle discussioni tra __________ __________ __________ fosse il progetto

per il nuovo garage della BMW: nel citato scritto l’allora direttore della AP 1

faceva infatti espresso riferimento alla presentazione, appunto da parte di __________

M__________, di un terreno dove costruire la nuova sede. Richiamando poi il

doc. 5 l’appellante ripete che lo scopo di __________ M__________ era quello di

vendere un progetto a AP 1 e incassare dalla CE M__________ la provvigione per

l’intermediazione, ciò che escluderebbe la conclusione di tale contratto con la

prima. Così facendo l’appellante si limita tuttavia a una sua personale lettura

di alcuni documenti agli atti senza spiegare per quale ragione la tesi del

Pretore, secondo cui tra l’allora direttore della convenuta e l’attrice sarebbe

sorto un contratto di mediazione (vedi consid. 4), sarebbe errata e con ciò da

riformare.

3.

Nel prosieguo del suo appello AP

1.

sostiene che __________ M__________ “non è stato il primo a designare” i

fondi contestando così l’esistenza del nesso causale tra gli sforzi profusi dal

mediatore e la conclusione del contratto di compravendita. Anche in questo caso

l’appellante procede a una sua personale interpretazione degli eventi per

ribadire che la volontà di __________ M__________ era quella di ottenere

l’incarico di progettazione del nuovo garage e di ottenere la provvigione di

mediazione dalla CE M__________, come pure che l’acquisto dei terreni non è

avvenuto a causa dell’attività di __________ M__________ ma a seguito di tutt’altra

trattativa ossia quella tra __________ __________ F__________ e __________ M__________.

In realtà l’appellante neppure motiva la sua conclusione nel senso che non

specifica quando __________ __________ F__________ avrebbe saputo da altra

fonte (con ciò verosimilmente intendendo __________ M__________) della

possibilità d’acquisto dei fondi in discussione. Ma soprattutto, contravvenendo

al suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), l’appellante ha omesso di

confrontarsi con la tempistica e la concatenazione degli eventi esposte dal

primo giudice nonché con le relative deduzioni (vedi consid. 11 e 12). In ogni

modo, dette deduzioni appaiono perfettamente condivisibili non da ultimo in

ragione del fatto che, come sopra indicato, l’appellante non è riuscita a

dimostrare (senza che ciò comporti un’inversione dell’onere probatorio: vedi in

merito consid. 10 in fine della decisione impugnata) che le trattative tra __________

__________ F__________ e __________ M__________ fossero antecedenti all’indicazione

di __________ M__________ a __________ V__________, che come noto è andata a

buon fine.

4.

L’appellante considera errata

la conclusione del Pretore riguardante l’assenza della sua legittimazione

passiva rimproverandogli di aver effettuato un semplice rinvio a un non meglio

precisato abuso di diritto. Essa ritiene che non vi era alcun motivo per gli

acquirenti di appellarsi all’indipendenza giuridica della SA siccome non vi era

un pericolo concreto che la stessa fosse confrontata con un’esplicita richiesta

di provvigione, come dimostrerebbe il fatto che la prima richiesta di pagamento

da parte di __________ M__________ risaliva al 23 luglio 2014, per altro con

riferimento all’allestimento di un progetto, mentre il contratto di

compravendita era stato sottoscritto il 25 giugno 2013.

4.1

A titolo preliminare occorre

osservare che la contestazione della legittimazione passiva è avvenuta da parte

della convenuta unicamente in sede di conclusioni (vedi pag. 2 punto 1 e pag. 7

punto 8.1) e pertanto tardivamente (vedi art. 229 segg. CPC). Di conseguenza

l’eccezione neppure avrebbe dovuto essere esaminata dal primo Giudice.

4.2

È in ogni modo errato

sostenere che il Pretore ha respinto l’eccezione “rinviando semplicemente ad un

non meglio precisato abuso di diritto”. Il Pretore ha infatti spiegato in

maniera dettagliata, con riferimento al principio della trasparenza, che non

era possibile in concreto fare riferimento a due entità differenti, essendo la

società uno strumento nelle mani del suo autore. Il giudice di prime cure, alla

luce dell’istruttoria di causa e dei documenti agli atti, ha infatti considerato

che tra AP 1 e __________ __________ F__________ vi fosse un legame che andava

ben oltre l’usuale rapporto tra società e semplice amministratore unico di modo

che tra i due esisteva una cosiddetta dipendenza economica, con la conseguenza

che il fatto di invocare che AP 1 non era parte al contratto di compravendita

costituiva un abuso di diritto poiché tale agire aveva lo scopo di eludere gli

effetti del contratto di mediazione validamente sorto. Ancora una volta l’appellante

evita di confrontarsi con la motivazione pretorile per cui l’appello su questo

punto risulta già per questa ragione irricevibile. La tesi dell’appellante è

altresì errata dal momento che non sono gli acquirenti a richiamare

l’indipendenza giuridica della società anonima bensì essa stessa. In ogni modo

è evidente che l’acquisto dei fondi è avvenuto da parte dei figli di __________

__________ F__________ nell’ambito di una strategia aziendale e non per eludere

le conseguenze del contratto di mediazione. Abusiva, come correttamente

evidenziato dal Pretore, è la contestazione della legittimazione passiva in

questa causa da parte della AP 1, per i motivi da lo stesso compiutamente

esposti.

5.

Da ultimo l’appellante rimprovera al

Pretore di non aver adeguatamente considerato che l’attrice aveva tentato di

percepire una provvigione di vendita pure dalla CE M__________, ciò che

porterebbe alla decadenza di qualsiasi pretesa in applicazione dell’art. 415

CO.

L’appellante contesta in primo luogo l’obbiezione del

primo giudice secondo il quale la censura sarebbe stata tardiva, poiché

sollevata unicamente in sede di conclusione. Essa ritiene infatti che la

contestazione risulterebbe chiaramente già dal punto 8 della risposta di causa.

In ogni modo, prosegue l’appellante, in base al doc. 5 la volontà dell’attrice

sarebbe stata chiara, ossia rivendicare la medesima provvigione nei confronti

di due distinte parti, ciò che a suo avviso comporterebbe la nullità di qualsiasi

pretesa in virtù di quanto dispone l’art. 415 CO.

Dal momento che l’appellante si prevale dell’argomento della doppia mediazione

e delle conseguenze che ne derivano in base all’art. 415 CO, ella era gravata

dell’onere di allegazione e di conseguenza dell’onere della prova al riguardo,

come in modo pertinente rilevato dal Pretore con riferimento alla

giurisprudenza del Tribunale federale. Ora, al punto 8 della risposta 2 giugno

2015.

la convenuta, dopo aver contestato il conferimento di qualsiasi incarico all’attrice,

si è limitata ad affermare che “il 23 ottobre 2012, l’attrice ha inviato una

nota alla Comunione ereditaria L__________”, indicando nelle prove “c.s. + doc.

5”. È evidente che il semplice riferimento all’invio di una nota d’onorario non

costituisce la sufficiente allegazione di una doppia mediazione. In altri

termini, ancor prima di provarlo, la convenuta neppure ha tentato di spiegare

in che modo l’attrice avrebbe agito anche nell’interesse dell’altra parte (in

casu la parte venditrice), o contrariamente alle norme della buona fede si

sarebbe fatta promettere anche dalla medesima una ricompensa (v. art. 415 CO).

Giova aggiungere che pure il generico accenno al tentativo dell’attrice di

incassare anche dalla convenuta l’onorario per la stessa mediazione, contenuto

nelle conclusioni di quest’ultima (v. punto 8.2), è ampiamente inidoneo a

dimostrare l’esistenza di un conflitto d’interesse in capo all’attrice e la

conseguente decadenza del diritto alla mercede. Il Pretore ha pure precisato

che la doppia mediazione limitata all’indicazione dell’affare da concludere

(“Nachweismäkelei”) non genera di principio un conflitto d’interessi ai sensi

dell’art. 415 CO. A prescindere dalla mancata dimostrazione di una doppia

mediazione di questa natura, si osserva che l’appellante neppure ha contestato

questa argomentazione del Pretore di modo che l’appello sul tema qui trattato risulta

addirittura irricevibile. La dottrina e la giurisprudenza sono in effetti

concordi nel ritenere che qualora la sentenza impugnata o, come in concreto, il

giudizio su una determinata questione si fondi su più motivazioni alternative e

indipendenti, l’appellante deve, sotto pena di inammissibilità, confrontarsi

criticamente con tutte le motivazioni addotte e soprattutto che l’appello su

quella questione può essere accolto soltanto se le critiche rivolte contro

tutte quelle motivazioni risultano essere fondate: difatti se una sola

reggesse, le contestazioni delle altre si ridurrebbero a semplici inammissibili

critiche dei motivi dell’autorità inferiore (vedi Reetz, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger,

Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. A., Vor. Art. 308-318, N

43; Hungerbühler/Bucher, in:

DIKE-Komm-ZPO, 2. A., Art. 311 N 42, 43; TF 4A_754/2011, 20 aprile 2012, consid.

4.

; IICCA 28 gennaio 2016, inc. 12.2014.175, consid. 12).

6.

In conclusione l’appello della AP 1,

nella misura in cui è ricevibile, dev’essere respinto con conseguente conferma

della decisione 5 settembre 2016 del Pretore della Giurisdizione di Locarno-Città.

Le spese processuali e le ripetibili seguono la soccombenza dell’appellante e

sono calcolate sulla base del valore litigioso di fr. 64'800.-, importo

determinante anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati gli art. 95 e 106 CPC, la LTG e il Rtar,

decide

I. L’appello 26

settembre 2016 della AP 1, nella misura in cui è ricevibile, è respinto.

II. Le spese processuali

d’appello pari a fr. 4'500.-, già anticipate dall’appellante, restano a suo

carico con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 4'000.- a titolo di

ripetibili.

III. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura

della Giurisdizione di Locarno-Città

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1

e 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è

possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).