12.2016.169
Locazione - disdetta per mora - espulsione
30 novembre 2016Italiano8 min
Source ti.ch
Incarto n.
12.2016.169
Lugano
30 novembre 2016
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Balerna
vicecancelliere:
Bettelini
sedente
per statuire nella causa - inc. n. SO.2016.4135
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 1°
settembre 2016 da
AO
1
contro
AP
1
con cui l’istante ha
chiesto di far ordine alla convenuta, con la comminatoria dell’art. 292 CP, di
mettere a libera disposizione entro 10 giorni dalla notificazione della
decisione l’appartamento di 3 locali sito al secondo piano dello stabile in __________
a __________, domanda avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione
dell’istanza, e che il Pretore con decisione 22 settembre 2016 ha accolto;
appellante la convenuta con scritto 14 ottobre 2016,
con cui ha dichiarato di fare “ricorso alla sentenza” con preventiva domanda di
concessione dell’effetto sospensivo;
mentre l’istante non è stata invitata a formulare
osservazioni di risposta;
richiamato lo scritto 18 ottobre 2016, con cui il
presidente di questa Camera ha comunicato alla convenuta che una decisione
sull’effetto sospensivo non risultava necessaria dal momento che l’appello
precludeva per legge l’efficacia e l’esecutività della decisione impugnata;
letti ed esaminati gli atti
ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in
diritto:
che con contratto non datato (doc.
A) AO 1 ha concesso in locazione dal 1° aprile 2013 e a tempo indeterminato ad AP
1 l’appartamento di 3 locali sito al secondo piano dello stabile in __________
a __________;
che la locatrice, preso atto che
la conduttrice non aveva provveduto a pagare le pigioni da settembre 2014 a
giugno 2016 (fr. 24’200.-) nemmeno entro il termine ultimativo di pagamento di
30 giorni con comminatoria di disdetta assegnatole il 10 giugno 2016 (doc. B),
il 18 luglio 2016 (doc. C) le ha significato, in applicazione dell’art. 257d
CO, su formulario ufficiale, la disdetta del contratto con effetto dal 31 agosto
2016;
che con istanza 1° settembre
2016, promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi
manifesti (art. 257 CPC) ed avversata
da AP 1 in occasione dell’udienza del 22 settembre 2016, AO 1 ha chiesto l’espulsione
di quest’ultima dall’ente locato;
che con decisione 22 settembre
2016 il Pretore ha accolto l’istanza, ponendo la tassa di giustizia e le spese
di complessivi fr. 100.- a carico della convenuta, tenuta altresì a rifondere
alla controparte fr. 100.- a titolo di indennità: egli, richiamati i principi
che reggevano la tutela giurisdizionale nei casi manifesti ex art. 257 CPC e
quelli che disciplinavano la disdetta per mora del conduttore ex art. 257d CO, ha
in sostanza rilevato che dagli atti non risultava che la convenuta, nel termine
assegnato con la diffida (doc. B), avesse provveduto al pagamento delle pigioni
scoperte, avesse provveduto a depositare le pigioni presso il competente
Ufficio di conciliazione oppure avesse sollevato una valida eccezione di
compensazione, dal che la validità della disdetta per mora a lei notificata
(doc. C), aggiungendo poi a titolo abbondanziale che l’asserito credito di fr.
142'800.- vantato dalla convenuta non risultava né liquido né esigibile;
che con scritto 14 ottobre 2016
la convenuta ha dichiarato di fare “ricorso alla sentenza”, rilevando che “la
motivazione sta nel fatto che non sono stati presi in considerazione i
giustificativi da me esposti durante l’udienza” e che “a riscontro posso
fornire tutte le giustificazioni che ammontano a fr. 142'800.- e che per questa
somma la AO 1 (testimoni presenti) m’ha garantito la proprietà
dell’appartamento in cambio del mio investimento”;
che l’appello della convenuta,
manifestamente improponibile e manifestamente infondato, deve essere respinto
già nell’ambito dell’esame preliminare dell’art. 312 cpv. 1 CPC senza necessità
di notificarlo alla controparte per le eventuali osservazioni;
che, come si vedrà qui di seguito,
la convenuta, pacificamente confrontata con una decisione pretorile fondata su
due argomentazioni alternative e indipendenti, non ha in effetti dimostrato che
entrambe fossero errate e con ciò da riformare (cfr. Reetz, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger,
ZPO Kommentar, 3a ed., n. 43 ad art. 308-318; Hungerbühler, DIKE-ZPO, n. 38 seg. ad
art. 311; TF 20 aprile 2012 4A_754/2011 consid. 4.3; II CCA 26 aprile 2013 inc.
n. 12.2012.78, 7 novembre 2013 inc. n. 12.2012.79, 25 novembre 2013 inc. n. 12.2013.27,
6 dicembre 2013 inc. n. 12.2012.89, 15 luglio 2014 inc. n. 12.2012.173, 18
agosto 2014 inc. n. 12.2014.62, 18 maggio 2015 inc. n. 12.2013.146, 28 gennaio
2016 inc. n. 12.2014.175, secondo cui l’appellante deve, sotto pena di
inammissibilità, confrontarsi criticamente con tutte le motivazioni addotte
spiegando perché sarebbero errate e soprattutto che l’appello può essere
accolto soltanto se le critiche volte contro tutte quelle motivazioni risultano
essere fondate: difatti, se una sola di esse reggesse, le contestazioni delle
altre si ridurrebbero a semplici inammissibili critiche dei motivi della
decisione dell’autorità inferiore);
che da una parte la convenuta, in
violazione dell’obbligo di motivazione che le incombeva (art. 311 cpv. 1 CPC), non
si è per nulla confrontata, tanto meno criticamente, con la prima argomentazione
alternativa e indipendente del Pretore, secondo cui dagli atti non risultava
che costei, nel termine assegnato con la diffida (doc. B), avesse provveduto al
pagamento delle pigioni scoperte, avesse provveduto a depositare le pigioni
presso il competente Ufficio di conciliazione oppure avesse sollevato una
valida eccezione di compensazione, ciò che comportava la validità della
disdetta per mora a lei notificata (doc. C);
che dall’altra essa nemmeno è
stata in grado di provare per quali ragioni l’altra argomentazione alternativa
e indipendente, con cui il Pretore aveva ritenuto a titolo abbondanziale che
l’asserito credito di fr. 142'800.- da lei vantato non risultava né liquido né
esigibile, sarebbe stata errata e con ciò da riformare;
che, al proposito, si osserva che
la motivazione d’appello, secondo cui “non sono stati presi in considerazione i
giustificativi da me esposti durante l’udienza”, è priva di rilevanza, l’unico
documento da lei versato agli atti nella sede pretorile, e meglio l’estratto 5
maggio 2014 di un conto bancario a lei intestato presso la __________ (doc. 1),
non attestando in realtà alcun suo credito nei confronti dell’istante, ma solo
alcuni prelievi per acquisto merci o altri prelievi privi di destinazione;
che, sempre a questo proposito,
si osserva che nemmeno può migliorare la posizione della convenuta l’altra
motivazione d’appello, secondo cui “a riscontro posso fornire tutte le
giustificazioni che ammontano a fr. 142'800.- e che per questa somma la AO 1
(testimoni presenti) m’ha garantito la proprietà dell’appartamento in cambio
del mio investimento”: in tal modo, per quanto è dato di comprendere, la convenuta
ha in effetti preteso che il contratto di locazione sarebbe stato sostituito da
una promessa di vendita dell’appartamento in cambio della rinuncia al suo
investimento, sennonché, a parte il fatto che un tale accordo sarebbe stato senz’altro
nullo siccome non allestito nella forma pubblica notarile (art. 216 cpv. 2 CO),
quella circostanza neppure era stata allegata innanzi al Pretore ed è con ciò qui
irricevibile (art. 317 cpv. 1 CPC); la convenuta si è poi limitata a sostenere che
il buon fondamento del suo credito poteva essere provato da dei testimoni, sennonché
questi ultimi, oltretutto non meglio precisati, non erano stati offerti nella
prima sede e neppure lo sono stati ora, rispettivamente ad addurre di disporre
dei giustificativi alla base dello stesso, anche in questo caso senza però aver
ora specificato di quali documenti si trattasse e soprattutto averli qui
offerti; nuova, e con ciò irricevibile (art. 317 cpv. 1 CPC), è infine la prova,
costituita da una lettera 21 giugno 2016, che la convenuta ha allegato al suo gravame,
senza per altro aver spiegato le circostanze che quello scritto avrebbe contribuito
a dimostrare (tanto più che quel documento pareva semmai smentire la nuova
versione dei fatti da lei ora proposta, parlando solo di importi mutuati);
che le spese processuali della
procedura di appello, calcolate sulla base del valore litigioso di fr. 39’600.-
indicato dal Pretore, seguono la soccombenza (art. 106 CPC), ritenuto che non
si attribuiscono indennità all’istante, che non è stata invitata a presentare
osservazioni.
Per questi motivi,
richiamati l’art. 106 CPC e la LTG
decide:
Fatti
1. L’appello 14 ottobre 2016
di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.
2. Le spese processuali di fr.
100.- sono a carico dell’appellante. Non si attribuiscono indennità.
3. Notificazione:
-
-
Comunicazione alla Pretura del
Considerandi
Distretto di Lugano, sezione 4
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso
superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,
1000.
Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).