Locazione - disdetta abusiva

Incarto n.

12.2016.179

Lugano

2 febbraio 2017/rn

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Balerna

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa - inc. n. SE.2012.270

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza (recte:

petizione) 9 luglio 2012 da

AP

1

rappr. da RA 1

contro

AO 1

AO 2 e per esso, ora

deceduto, la sua erede e

per essa, ora pure deceduta, i suoi eredi, rappresentati dal suo

esecutore testamentario

AO 3 e per esso, ora

deceduto, i suoi eredi, e

AO 4

tutti rappr. da RA 2

con cui l’attore ha chiesto,

in via principale, di accertare la nullità della disdetta 20 aprile 2012 e di

vietare ai convenuti di inviargli ulteriori disdette per 5 anni (periodo poi

aumentato in sede conclusionale a 7 anni e 4 mesi) e, in via subordinata, di

concedergli una protrazione del contratto di locazione di 4 anni (periodo poi

aumentato in sede conclusionale a 7 anni e 3 mesi);

domanda avversata dai

convenuti, che hanno postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore

con decisione 21 settembre 2016 ha parzialmente accolto, confermando la validità

della disdetta e concedendo all’attore una protrazione del contratto di

locazione di 4 anni, cioè fino al 30 settembre 2016;

appellante l’attore con

appello 26 ottobre 2016, con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio

nel senso di accertare la nullità della disdetta, protestando spese e

ripetibili di entrambe le sedi;

mentre i convenuti con risposta

21 novembre 2016 hanno postulato la reiezione del gravame pure con protesta di

spese e ripetibili;

letti ed

esaminati gli atti ed i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in

diritto:

1. Sulla part. n. __________

RFD __________, che dal 5 marzo 2008 è intestata in comproprietà a AP 1 (per 1/4),

a AO 1 (per 1/6), a AO 2 (per 1/6), a AO 3 (per 1/6) e a AO 4 (per 1/4), sorgono

alcuni immobili tra i quali una villa in sasso, che da lunghi anni risulta

essere occupata, a titolo oneroso, da __________ e, a far tempo dalla sua

morte, avvenuta il 22 luglio 2011, dal figlio AP 1.

Il 20 aprile 2012 la

“Comproprietà __________”, formata da AO 1, AO 2, AO 3 e AO 4, ha significato a

AP 1, su formulario ufficiale (doc. F), la disdetta del contratto di locazione

relativo alla villa in sasso con effetto al 30 settembre 2012.

2. Dopo aver tempestivamente

adito l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano Ovest, che

il 19 giugno 2012 ha rilasciato l’autorizzazione ad agire (doc. A), AP 1, con

petizione 9 luglio 2012, ha convenuto in giudizio AO 1, AO 2, AO 3 e AO 4 innanzi

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, per ottenere, in via

principale, l’accertamento della nullità della disdetta e il divieto alla

controparte di inviargli ulteriori disdette per 5 anni (periodo poi aumentato

in sede conclusionale a 7 anni e 4 mesi) e, in via subordinata, la concessione

di una protrazione del contratto di locazione di 4 anni (periodo poi aumentato

in sede conclusionale a 7 anni e 3 mesi).

Fatti

I convenuti AO 1 AO 2 (al quale,

in seguito deceduto, sono subentrati dapprima __________ e poi, deceduta anche

quest’ultima, i suoi eredi rappresentati dall’esecutore testamentario __________),

AO 3 (al quale, in seguito pure deceduto, sono subentrate __________ e __________)

e AO 4 si sono integralmente opposti alla petizione.

3. Con decisione 21 settembre

2016 il Pretore, in parziale accoglimento della petizione, ha confermato la

validità della disdetta ed ha concesso all’attore una protrazione del contratto

di locazione per il periodo massimo legale di 4 anni (art. 272b cpv. 1 CO),

cioè fino al 30 settembre 2016. La tassa di giustizia di fr. 1'250.- e le spese

di fr. 250.- sono state da lui poste a carico delle parti in ragione di metà

ciascuna, con compensazione delle ripetibili.

4. Con l’appello 26 ottobre

2016 che qui ci occupa, avversato dai convenuti con risposta 21 novembre 2016, l’attore

ha chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di accertare la nullità

della disdetta, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.

5. Al gravame l’attore ha

allegato 25 nuovi documenti: a parte il doc. 1, che costituisce la decisione

impugnata e che fa di per sé già parte degli atti di causa, tutti gli altri documenti

da lui ora offerti sono manifestamente irriti, trattandosi di scritti allestiti

prima dell’emanazione della decisione impugnata, e meglio recanti la data dal 5

novembre 2011 al 2 novembre 2015, che con la diligenza ragionevolmente

esigibile tenuto conto delle circostanze avrebbero potuto essere prodotti già

in prima sede (art. 317 cpv. 1 CPC). Egli non ha per altro spiegato per quali

ragioni non gli sarebbe stato ragionevolmente possibile produrli in precedenza

(TF 16 ottobre 2012 4A_334/2012 consid. 3.1, 20 marzo 2013 5A_695/2012 consid.

4.2.1).

L’attore ha pure postulato

il richiamo dell’incarto penale inc. n. 60.2014.22, l’interrogatorio di 2

convenuti (AO 1 e AO 4), l’ispezione a RF della part. n. __________ RFD __________,

il sopralluogo di quest’ultimo fondo e l’assunzione di 8 testimoni (i 2

Segretari Assessori della Pretura, nonché 6 persone che avevano partecipato, a

vario titolo, segnatamente quali potenziali acquirenti o notai, ad alcune

trattative per la vendita del fondo). Anche queste prove, tutte nuove (salvo l’interrogatorio

dei 2 convenuti ed il sopralluogo, che però erano già stati esperiti, e

l’ispezione a RF, a cui però lo stesso attore si era a suo tempo opposto, e

dunque non si giustificano già per questi motivi), sono irrite, ritenuto che

con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze

sarebbe stato possibile offrirle già nella sede pretorile (art. 317 cpv. 1 CPC)

e l’attore non ha spiegato per quali ragioni sarebbe stato impossibilitato a

farlo.

Oltretutto si tratta, in tutti i

casi, di prove non rilevanti per l’esito della lite, siccome riferite a

circostanze di fatto che, come si dirà più avanti, sono state addotte

dall’attore per la prima volta, e con ciò irritualmente (art. 317 cpv. 1 CPC),

solo in questa sede.

6. Nella sua decisione il

Pretore ha innanzitutto rilevato, sulla base delle risultanze istruttorie (doc.

C e D; testi C__________ __________ e N__________ __________, interrogatori AO

1 e AO 4), che tra le parti era effettivamente venuto in essere, in forma

tacita, un contratto di locazione, il quale prevedeva il pagamento annuale, da

parte dell’attore, di una pigione di fr. 20'000.- e delle spese accessorie di

fr. 15'000.-.

In questa sede nessuna delle

parti ha censurato l’assunto pretorile, che deve pertanto essere ritenuto

assodato.

7. Il Pretore ha in seguito escluso

che la disdetta significata dai convenuti potesse essere annullata, siccome

abusiva, in base all’art. 271a cpv. 1 lett. a CO o in base all’art. 271 cpv. 1

CO.

Egli, con riferimento alla prima

fattispecie, ha ritenuto che la disdetta non fosse stata notificata quale forma

di ritorsione per il fatto che l’attore non avesse accettato un aumento della pigione

propostogli il 7 ottobre 2011 (doc. C): a suo giudizio, la richiesta di aumento

della pigione era in effetti nulla in quanto inviata dal solo marito di AO 1, neppure

locatore o comproprietario del fondo, e comunque non era in relazione temporale

con la disdetta inviata ad oltre 10 mesi di distanza.

Con riferimento alla seconda

fattispecie, ha invece ritenuto che la disdetta non fosse contraria al

principio della buona fede: a suo dire, infatti, una disdetta motivata dalla

volontà, nota a tutti i comproprietari da almeno 3 anni (teste C__________ __________),

di vendere l’intero fondo nelle migliori condizioni, cioè senza i problemi che

avrebbero potuto risultare dall’esistenza dei contratti di locazione (interrogatorio

AO 4), non era sanzionabile.

7.1. In questa sede l’attore ha

rimproverato al Pretore di non aver accertato il carattere abusivo della

disdetta significatagli.

Egli ha ribadito che la disdetta

gli era stata notificata per ritorsione, per non aver accettato la proposta di

modifica del contratto inviatagli il 7 ottobre 2011 (doc. C): a suo dire, nonostante

quella proposta emanasse dal solo marito di AO 1, tutti i convenuti ne erano in

realtà a conoscenza o comunque l’avevano approvata; non era poi vero che il suo

rifiuto alla stessa non fosse in relazione temporale con la disdetta, che in

effetti era stata inviata solo 6 mesi dopo.

Ed ha quindi riproposto la tesi

secondo cui la disdetta sarebbe stata contraria al principio della buona fede,

l’intenzione, per altro non sufficientemente comprovata (non potendo bastare la

deposizione di AO 4), di voler sgombrare la villa in sasso con la motivazione

che in tal modo sarebbe stato più facile trovare un acquirente per l’intero

fondo, costituendo un mero pretesto, che celava motivazioni di natura personale.

7.2. Giusta l’art. 271a cpv. 1 CO

la disdetta può essere contestata, tra le altre cose, se è stata data dal

locatore poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli

dalla locazione (lett. a) rispettivamente se è stata data dal locatore allo

scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al

conduttore o un adeguamento della pigione (lett. b).

Ai sensi dell’art. 271 cpv. 1 CO

la disdetta può pure essere contestata se è contraria alle regole della buona

fede.

7.2.1. Contrariamente a quanto

preteso dall’attore, non si può ritenere che la disdetta notificatagli possa

essere annullata in applicazione dell’art. 271a cpv. 1 lett. a e b CO.

È vero che S__________ __________,

marito di AO 1, il 7 ottobre 2011 aveva inviato all’attore un email con cui lo

invitava a pronunciarsi in merito a due proposte alternative di modifica del

contratto, entrambe per lui peggiorative delle condizioni in vigore, con

effetto a partire dal successivo mese di gennaio (doc. C: “vorremmo

conoscere la tua presa di posizione in merito al futuro affitto da gen/12: fr.

20'000.00 come finora e si affitta parte del terreno ad uso posteggi al cinese

per fr. 18'000.00 all’anno: ricavo totale annuale di fr. 38'000.00, o fr. 38'000.00

da parte tua e si rinuncia ad affittare parte del terreno per i posteggi …”).

Ed è pure vero che l’attore non ha accettato nessuna delle proposte e che il

contratto gli è poi stato disdetto il 20 aprile 2012.

Resta il fatto che l’attore non

ha provato che S__________ __________, il quale nell’occasione si era

oltretutto limitato ad allestire uno scritto meramente interlocutorio, avesse allora

agito in qualità di rappresentante dei convenuti rispettivamente che questi ultimi

ne avessero condiviso e approvato l’operato: dal solo fatto che egli si fosse

allora espresso al plurale (“vorremmo conoscere”) non si può in effetti ancora

concludere per l’esistenza di un rapporto di rappresentanza (le prove qui addotte

a sostegno di questa circostanza, che l’attore mai aveva ritenuto di dover

approfondire nella sede pretorile, sono - come detto - irrite, cfr. art. 317

cpv. 1 CPC), né risulta che quel suo operato fosse noto a tutti i convenuti (l’unico

convenuto ad aver confermato di aver visto quello scritto è in effetti AO 4 [verbale

30 aprile 2015 p. 3], mentre AO 1 [verbale 30 aprile 2015 p. 1], AO 3 [verbale

9 marzo 2015 p. 1] e AO 2 [verbale 9 marzo 2015 p. 2] hanno dichiarato di non

averlo mai visto, rispettivamente di nulla sapere in proposito) o comunque sia

stato in seguito ratificato da costoro.

Ma, soprattutto, resta il fatto

che a quel momento una disdetta non rientrava, nemmeno implicitamente, tra le

possibili opzioni e che la stessa non è poi stata notificata per il fatto che

l’attore aveva rifiutato quella proposta. L’istruttoria ha in effetti permesso di

accertare che il rifiuto della proposta non ha comportato nessuna conseguenza

particolare e che anzi, in occasione di un pranzo avvenuto nel novembre 2011 in

presenza di AO 3 e AO 2 con le rispettive consorti AO 3 e AO 2, dell’attore con

la compagna N__________ __________ e della madre dell’attore C__________ __________,

l’attore aveva detto apertamente che poteva essergli notificata la disdetta ma AO

3 gli aveva risposto che non era proprio il caso (teste C__________ __________

verbale 4 dicembre 2014 p. 1; cfr. pure la teste N__________ __________,

verbale 4 dicembre 2014 p. 3, la quale ha riferito che l’attore aveva detto al

signor AO 3 che se non era d’accordo con la sua permanenza nell’abitazione

avrebbe potuto mandare loro la disdetta e che a suo modo di vedere nessuno

voleva mandarli via in quel momento; in tal senso pure petizione p. 4). Il

fatto che la disdetta non sia stata intimata al primo termine utile successivo

ai fatti, ossia 3 mesi prima della scadenza del 29 marzo stabilita dall’uso

locale nel Luganese (art. 266c CO; Rep. 1986 p. 283, 1989 p. 496; II CCA 15

novembre 1995 inc. n. 12.95.279, 9 marzo 1998 inc. n. 12.97.191), è un

ulteriore indizio che la stessa non era riconducibile allo scritto di cui al doc.

C.

7.2.2. La disdetta del contratto di

locazione con l’attore è in realtà conseguenza del cambiamento di strategia

messo in atto dai convenuti nell’aprile 2012. Dalla deposizione di AO 4, la cui

valenza probatoria, ammessa per legge (art. 168 cpv. 1 lett. f CPC; Weibel/Walz, in:

Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Kommentar, 3ª ed., n. 5 ad art.

191/192 CPC; TF 3 febbraio 2015 4A_498/2014 consid. 3.3, 3 luglio 2015

5A_113/2015 consid. 3.2; II CCA 21 ottobre 2016 inc. n. 12.2016.24), non può

essere messa in discussione anche perché quanto da lui riferito non è stato

smentito dall’istruttoria (ritenuto poi che le prove qui offerte dall’attore

per metterne in dubbio la fedefacenza sono - come detto - irrite, cfr. art. 317

cpv. 1 CPC), è in effetti risultato che nel gennaio 2012 le trattative per la

vendita dell’intero fondo n. __________ RFD __________, allora in uno stato

avanzato, avevano poi dovuto essere interrotte per il rifiuto dell’attore a

proseguire nelle pratiche con quel potenziale acquirente, di cui nemmeno era

nota l’identità e dunque la bonità (verbale 30 aprile 2015 p. 3; in tal senso

pure petizione p. 5 e appello p. 13; del resto gli stessi doc. 2-4 prodotti con

l’appello, quand’anche, per ipotesi, potessero essere considerati, paiono a loro

volta confermare questo svolgimento dei fatti). Preso atto dell’impossibilità

di concludere la vendita con quell’acquirente, i convenuti, in vista delle

future trattative di vendita con altri interessati, hanno pertanto deciso, il

20 aprile 2012, di fare chiarezza una volta per tutte nei rapporti giuridici

inerenti la particella, onde eliminare i problemi che avrebbero potuto

ulteriormente impedire la realizzazione del progetto, per altro noto e condiviso

da tutti compreso l’attore (interrogatorio AO 4 verbale 30 aprile 2015 p. 3,

teste C__________ __________ verbale 4 dicembre 2014 p. 1 seg.; cfr. pure

appello p. 5 seg. e 14), finalizzato ad alienare la proprietà alle migliori

condizioni: essi, quel giorno, hanno così disdetto tutti i contratti di

locazione inerenti la proprietà, non solo quello relativo alla villa in sasso

(doc. F), ma anche quello avente per oggetto il ristorante __________ (doc. 3)

e quello concernente i locali ubicati nella dependance (doc. 4), entrambi pure

siti sulla particella, ed hanno già a quel momento prospettato all’attore (cfr.

doc. 5) l’inoltro, poi effettivamente avvenuto il successivo 22 giugno (doc. 1

e 2), di un’istanza di scioglimento della comproprietà. Contrariamente a quanto

preteso dall’attore, non è pertanto vero che la sua disdetta sia dovuta, unicamente

o in modo preponderante (TF 26 gennaio 2009 4A_143/2008 e 4A_189/2008 consid.

6.1), a motivi personali, e meglio al suo rifiuto nel gennaio 2012 di

proseguire le trattative di vendita allora in corso, tant’è che una delle

disdette, e meglio quella relativa ai locali ubicati nella dependance, è stata

inviata persino a R__________ __________, figlio di AO 4 (doc. 4; interrogatorio

AO 4 verbale 30 aprile 2015 p. 3); del resto gli altri 2 contratti di

locazione, pure disdetti a quel momento, erano ben più importanti, prevedendo

il versamento di pigioni per complessivi fr. 96'000.- annui (doc. D).

Nelle particolari

circostanze, la disdetta significata all’attore, volta principalmente a

facilitare, previa risoluzione di tutti i vincoli contrattuali (e poi quelli reali)

preesistenti, la vendita futura dell’immobile, non può essere considerata

abusiva giusta l’art. 271 cpv. 1 CO (TF 18 novembre 2002 4C.267/2002 consid.

Considerandi

2.

, 9 marzo 2005 4C.425/2004 consid. 1.1. e 1.2.4, 28 febbraio 2013

4A_484/2012 consid. 2.3.3; Barbey,

Commentaire du droit du bail, Protection contre les congés concernant les baux

d’habitation et de locaux commerciaux: introduction et art. 271-271a CO, n. 14

seg., 168 segg., 193 e 231 ad art. 271-271a CO).

7.2.3

Per il resto, non si vede

proprio come la circostanza, evocata dall’attore per la prima volta, e con ciò

irritualmente (art. 317 cpv. 1 CPC), solo in questa sede (con l’offerta - come

detto - pure irrita volta all’assunzione delle relative prove), secondo cui la

mancata conclusione di successive trattative di vendita del fondo sarebbe

imputabile ai convenuti, rispettivamente secondo cui la parte della particella riconsegnata

dagli altri conduttori si troverebbe oramai in uno stato d’abbandono, possa

essere rilevante per stabilire la validità della disdetta in discussione.

8.

L’attore ha infine chiesto

che parte delle tasse e delle spese di giustizia della procedura d’appello (ma

evidentemente intendeva quelle della procedura pretorile) fosse in ogni caso

posta a carico dello Stato. Egli ha rilevato che nella fattispecie era

oggettivamente impossibile rispettare la scadenza del 30 settembre 2016 fissata

dalla Pretura, in quanto la decisione gli era stata intimata solo 3 giorni

prima di quella data e l’esito della procedura era per lui imprevedibile a

seguito della sua contestazione della validità della disdetta. Ed ha aggiunto

di essere così stato costretto a presentare appello contro il dispositivo

pretorile, materialmente e oggettivamente ineseguibile, anche per evitare ulteriori

e spiacevoli azioni legali (quali un’istanza di sfratto) da parte dei convenuti.

Il rilievo è temerario. La

decisione pretorile era in effetti perfettamente eseguibile, essa avendo unicamente

stabilito, nell’ambito di un’azione di accertamento, come per altro

espressamente richiesto anche dall’attore, che la validità del contratto di

locazione era stata protratta fino al 30 settembre 2016 (senza imporre

all’attore di lasciare l’ente locato a quella data, questione quest’ultima che

esulava dalla procedura).

9.

Ne discende che l’appello presentato

dall’attore deve senz’altro essere respinto nella misura in cui è ricevibile.

Le spese processuali e le

ripetibili della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore qui

ancora litigioso di fr. 60'000.- (pari alle pigioni dovute nel termine di

protezione triennale dell’art. 271a cpv. 1 lett. e CO; cfr. DTF 137 III 389

consid. 1.1, 136 III 196 consid. 1.1),

seguono la soccombenza (art. 106 CPC).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar

decide:

I. L’appello 26 ottobre 2016 di

AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

II. Le spese processuali di

fr. 5’000.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà agli appellati fr. 2’500.-

per ripetibili.

III. Notificazione:

-

-

Comunicazione alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 4

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente Il vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).