Locazione - riduzione della pigione

Incarto n.

12.2016.190

Lugano

18 giugno 2018/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliera:

Ceschi

Corecco

sedente

per statuire nelle cause a procedura semplificata in materia di locazione, inc.

n. SE.2011.451 e SE.2011.452 della Pretura del Distretto di Lugano,

sezione 4, promosse con istanze (correttamente: petizioni) 23 dicembre 2011 da

AP

1

rappr. dall’avv. RA 1

contro

AO

1

rappr. dall’avv. RA 2

con cui l’attrice ha chiesto, con riferimento a due

distinti contratti di locazione tra le parti, l’autorizzazione a depositare una

somma pari all’80% della pigione, una corrispondente riduzione della stessa dal

1° aprile 2011 con conseguente liberazione a suo favore delle pigioni

depositate e l’assegnazione di un termine per dare avvio alla procedura di

riduzione della pigione;

domande avversate dalla convenuta, che ha postulato la

reiezione delle petizioni, e che il Pretore, dopo congiunzione delle cause, ha parzialmente

accolto con sentenza 12 ottobre 2016, concedendo per entrambi gli oggetti

locati una riduzione del 10% della pigione mensile dal 1° aprile 2011 e per

tutta la durata della locazione (con la relativa decisione di liberazione delle

pigioni depositate presso l’Ufficio di conciliazione);

appellante l’attrice con atto di appello 14 novembre 2016, con cui chiede la riforma del

querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente le petizioni,

protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

appellante incidentalmente la convenuta con risposta e appello incidentale 19

gennaio 2017 con cui chiede di respingere l’appello principale e di riformare il

giudizio pretorile nel senso di respingere integralmente le petizioni e

liberare conseguentemente le pigioni depositate, nonché in via subordinata di

accogliere parzialmente le petizioni, pure con protesta di spese e ripetibili;

domande alle quali l’appellata incidentale si è opposta con risposta

all’appello incidentale del 20 marzo 2017;

letti ed esaminati gli atti

ed i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. Con contratto 14

febbraio 2007 la AO 1, rappresentata dalla R__________ __________ (in seguito R__________)

ha concesso in locazione a AP 1 l’oggetto denominato “Bar / Buvette

riservato al personale R__________” sito all’interno dell’immobile

dell’ente televisivo; il contratto, con inizio il 1° agosto 2007 e della durata

di almeno cinque anni, prevedeva una pigione annua di fr. 48'000.- (doc. C UC

DI.2010.1502).

Le medesime parti hanno contemporaneamente stipulato un contratto di identico

tenore e per pari importo di pigione avente quale oggetto il “Ristorante T__________”

(denominato pure “Ristorante R__________”) sito all’interno dello stesso

immobile (doc. C UC DI.2010.1502).

2. Nel corso del 2008

tra le parti sono sorte alcune divergenze in merito a presunti problemi tra la

gerenza degli esercizi pubblici in questione e il personale che vi operava, la

dirigenza aziendale della locatrice avendo quindi chiesto chiarimenti con

riferimento al rispetto delle prescrizioni del contratto collettivo di lavoro

applicabile al settore della ristorazione.

Con richiesta scritta del 20 ottobre 2009 la conduttrice ha segnalato alla

locatrice una serie di circostanze che avrebbero comportato un influsso

negativo sull’attività svolta, postulando una ridefinizione dei termini dei

contratti in corso, in particolare una riduzione della pigione e in generale

una discussione in merito alle tariffe concordate per la ristorazione (doc. E

UC DI.2010.1502).

Respinte tali richieste, con duplice disdetta del 20 ottobre 2009 la locatrice

ha invocato l’esistenza di motivi gravi ai sensi dell’art. 266g CO tali da

giustificare l’immediata rescissione dei due contratti, rimproverando

sostanzialmente alla conduttrice lacune nel servizio offerto e altre gravi manchevolezze

ritenute una chiara violazione contrattuale (doc. D UC DI.2010.1502).

Con decisione 31 agosto 2010 il competente Ufficio di conciliazione in materia

di locazione, adito dalla conduttrice postulante l’annullamento delle disdette,

ha dichiarato quest’ultime inefficaci (inc. n. 200/09 e 201/09 UC

DI.2010.1502). L’azione promossa dalla locatrice il 5 ottobre 2010 chiedente

alla competente Pretura di accertare la validità delle disdette si è conclusa

con la decisione pretorile del 12 ottobre 2016 che ha respinto la domanda

accertando l’inefficacia delle disdette (DI.2010.1502), di cui meglio si dirà

nei considerandi successivi per quanto di rilievo ai fini del giudizio.

3. Nel frattempo, con

istanze (correttamente: petizioni) 23 dicembre 2011, previa autorizzazione ad

agire del competente Ufficio di conciliazione, AP 1 ha convenuto in giudizio la

AO 1 chiedendo, con riferimento ad entrambi gli oggetti della locazione: (1) l’autorizzazione

a depositare una somma pari all’80% della pigione a partire dal 1° ottobre

2011, (2) una corrispondente riduzione della stessa dal 1° aprile 2011, (3) la conseguente

liberazione a suo favore delle pigioni depositate e (4) l’assegnazione di un

termine per dare avvio alla procedura di riduzione della pigione.

Con osservazioni 23

gennaio 2012 la convenuta si è integralmente opposta alle petizioni, chiedendo

la liberazione a suo favore delle pigioni depositate presso l’Ufficio di

conciliazione.

4. Congiunte le cause (ai

sensi dell’art. 125 CPC) in occasione dell’udienza del 30 gennaio 2012, al

termine dell’istruttoria le parti si sono riconfermate nelle rispettive tesi e

domande con i memoriali conclusivi prodotti il 2 e il 14 settembre 2015.

5. Con la sentenza 12

ottobre 2016, qui impugnata, il Pretore ha parzialmente accolto le domande

dell’attrice, concedendo per entrambi gli oggetti locati una riduzione del 10%

della pigione a partire dal 1° aprile 2011 per tutta la durata della locazione,

disponendo la corrispondente liberazione delle pigioni ancora depositate presso

l’Ufficio di conciliazione, ritenuto che la tassa di giustizia di fr. 8’000.- e

le spese di fr. 800.- sono state poste per 1/8 a carico della convenuta e per 7/8

a carico dell’attrice, tenuta altresì a rifondere alla controparte fr. 10'000.-

per ripetibili parziali.

6. Con appello 14

novembre 2016 l’attrice chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere

integralmente le petizioni, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.

Con risposta 19 gennaio 2017 la convenuta postula la reiezione del gravame e

presenta contestualmente un appello incidentale con il quale chiede la riforma

del giudizio pretorile nel senso di respingere integralmente le petizioni e di liberare

conseguentemente le pigioni depositate, nonché in via subordinata di accogliere

parzialmente le petizioni, pure con protesta di spese e ripetibili.

L’appellata incidentale si è opposta a queste domande con risposta del 20 marzo

2017.

7. Nel querelato

giudizio il Pretore ha anzitutto riprodotto ampi stralci dei contratti di

locazione in discussione, mettendone in risalto alcune pattuizioni specifiche,

e esposto cronologicamente le varie questioni che hanno visto contrapposte le

parti, con particolare riferimento ai dissidi sfociati nella disdetta dei

contratti per motivi gravi da parte della locatrice e alla conseguente vertenza

oggetto di separata procedura giudiziaria, conclusa con giudizio di stessa data

del medesimo Pretore (DI.2010.1502).

In merito alle lamentele della conduttrice per le pretese inadempienze

contrattuali della locatrice, egli ha riepilogato le circostanze salienti e

indicato le norme legali applicabili, con riferimento alle facoltà conferite

alla parte conduttrice in caso di difetti dell’ente locato (art. 259a e segg.

CO), deducendo preliminarmente che le richieste formulate al punto 1 e 4 del petitum

fossero da ritenere prive d’oggetto (cfr. considerando n. 3).

Esposte ampie considerazioni in diritto, con menzione di dottrina e

giurisprudenza, il Pretore ha quindi esaminato l’invocata esistenza di un difetto

immateriale di natura economica dei beni locati. Ripercorse le circostanze che

hanno condotto alla stipulazione dei due contratti di locazione, con riguardo

alla questione della cifra d’affari ipotizzata e della correlata determinazione

della pigione, rilevato in particolare il ruolo di consulente svolto da G__________,

associazione di __________ in Ticino, e tenuto conto degli impegni assunti

dalla locatrice, il Pretore ha quindi esaminato e definito la situazione

contrattuale tra le parti alla luce del principio dell’affidamento. Pur in

assenza di un’esplicita pattuizione in merito ad un divieto di concorrenza o

all’obbligo della convenuta (e meglio della R__________ in qualità di

succursale della AO 1, che opera quale azienda pubblica nel settore della __________,

e più specificatamente della sua sede operativa e del centro di produzione di C__________)

di rifornirsi esclusivamente dall’attrice, il primo giudice ha concluso che

quest’ultima potesse in buona fede ritenere che la controparte si fosse impegnata

a far capo ai suoi servizi, rispettivamente a favorirne l’attività commerciale.

Passate in rassegna le varie risultanze istruttorie, con particolare riguardo

alla posa di distributori automatici all’interno degli spazi aziendali,

all’utilizzo di servizi catering esterni, alla rinuncia ai pranzi

aziendali e alle lamentele in merito alla qualità del servizio di ristorazione

fornito, il Pretore ne ha dedotto l’esistenza di un difetto economico ai sensi

dell’art. 259d CO, risultante dall’insieme delle circostanze. Tra queste il primo

giudice ha in particolare rilevato il fatto che, a fronte dei problemi nel

servizio bar e ristorazione effettivamente manifestatisi, inizialmente

riconducibili ad un comprensibile periodo di assestamento, la locatrice non è

intervenuta tempestivamente per dare un suo contributo nel porvi rimedio, come

ci si sarebbe potuto aspettare, i suoi vertici aziendali avendo piuttosto

adottato un atteggiamento di disimpegno, culminato nella notifica delle

disdette dei contratti di locazione (inc. rich. DI.2010.1502) e nella decisione

di non più far capo ai servizi di ristorazione della conduttrice.

Accertata la conoscenza dell’esistenza del difetto da parte della locatrice,

riconducibile temporalmente alla prima formale notifica del 14 marzo 2011, il

Pretore ha ritenuto di concedere alla conduttrice una riduzione della pigione a

valere dal 1° aprile 2011 e per tutta la durata della locazione, il difetto

essendo di natura persistente e dovendosi salvaguardare l’equilibrio del

rapporto contrattuale a fronte della relazione tra la cifra d’affari e la pigione

pattuita.

Ricordati i criteri sviluppati da dottrina e giurisprudenza in merito alla

quantificazione della riduzione e specificata l’esigenza di procedere in

applicazione del principio di equità, il primo giudice ha ritenuto

giustificata, secondo l’apprezzamento delle circostanze, una riduzione del 10%

della pigione per entrambi gli oggetti locati, ordinando una conseguente

proporzionale liberazione delle pigioni nel frattempo depositate. La tassa di

giudizio e le spese sono state ripartite secondo il rispettivo grado di

soccombenza.

8. Preliminarmente meritano

risalto alcune significative specificità dei contratti di locazione in

questione, che il giudizio pretorile ha evocato nell’ampia esposizione dei

fatti.

La convenuta ha proposto dei contratti che non consideravano unicamente i

criteri strettamente commerciali usualmente applicati alla locazione di spazi

per la ristorazione, intesa quale offerta di un bene sulla base di un prezzo

richiesto dalla locatrice ed accettato dalla conduttrice. Nel caso concreto

risulta anzitutto singolare la situazione di partenza, che ha visto la

convenuta decidere di passare da un’organizzazione prettamente interna dei

punti di ristoro aziendali ad una gestione esterna della ristorazione, esigendo

una conduzione unitaria dei due oggetti (bar e ristorante).

La particolarità della fattispecie risulta altresì dalle modalità applicate per

definire i termini del contratto, con l’ausilio di apposite valutazioni di G__________,

bandendo un concorso con un capitolato d’oneri chiedente ai candidati di

presentare un’offerta con tanto di business plan (doc. 1 inc. UC

DI.2010.1502).

A questo specifico contesto è pure da ricondurre l’anomala clausola relativa

alla cifra d’affari, distinta per i due oggetti, che la conduttrice si sarebbe

impegnata a raggiungere, assumendo così una sorta di onere supplementare, a

fronte dell’aspettativa dell’azienda locatrice di poter disporre di un servizio

di ristorazione confacente alle esigenze dei dipendenti, dell’utenza e degli

ospiti, oltre che aperto ad un pubblico più vasto o, detto altrimenti, per “una

gestione proficua ed efficiente di entrambi gli esercizi pubblici, evitando in

tal modo che chi gestiva le 2 strutture potesse concentrarsi sul bar (vera

gallina dalle uova d’oro) lasciando morire il ristorante” (appello incidentale,

pag. 42 n. 5.2.b).

Parimenti estranei ad un concetto di regole di mercato e di assunzione

unilaterale di rischio aziendale (invocato dalla locatrice a varie riprese per

negare ogni responsabilità verso la conduttrice) risultano altresì l’obbligo di

riassunzione di 4 dei 5 dipendenti impiegati in precedenza dalla convenuta,

così come la pattuizione di prezzi fissi alla ristorazione, con l’impegno della

gerenza a proporre giornalmente agli avventori un menu ad un prezzo massimo

definito e in generale a contenere i prezzi delle bibite e di una serie di

altri prodotti entro limiti prestabiliti (vedi doc. C, clausola 21.6 e allegata

lista dei prezzi). Questa esigenza di contenimento dei prezzi, in un’ottica di

favorire economicamente i dipendenti della locatrice (ispirata al modello

precedente), va considerata quale limite oggettivo dei margini di guadagno

della conduttrice esercente che ha così inusualmente rinunciato, su richiesta

della locatrice, ad una libera fissazione dei prezzi e agli adeguamenti successivi

(si veda a questo proposito la richiesta di adeguamento verso l’alto formulata

dalla conduttrice già con la comunicazione 20 ottobre 2009; cfr. consid. 2).

Ciò sottintende peraltro la contropartita di poter comunque operare in un

regime particolarmente favorevole, segnatamente disponendo di un numero

importante di potenziali clienti di bar e ristorante, verosimilmente ben

disposti a usufruire di un servizio interno alla sede aziendale in cui

lavorano, non fosse che per evidenti questioni di praticità.

Proprio una serie di questi particolari impegni contrattualmente assunti sono

peraltro stati al centro dei rimproveri mossi dalla locatrice all’indirizzo

della conduttrice e in parte addotti quali motivi della summenzionata disdetta

straordinaria (cfr. sentenza 12 ottobre 2016 inc. DI.2010.1502).

Fatti

I. In merito

all’appello principale dell’attrice

9. L’appellante,

riepilogate le circostanze salienti della stipulazione dei contratti a sostegno

dell’applicazione del principio interpretativo in dubio contra stipulatorem,

espone ampie considerazioni preliminari su una serie di fatti, a suo dire

confermati dall’istruttoria, accompagnandoli da soggettive interpretazioni e

giudizi di valore (con numerose citazioni delle proprie precedenti comparse

scritte), senza un confronto critico puntuale con il giudizio impugnato. Ne

consegue che queste allegazioni (da pag. 3 a pag. 8) sono irricevibili quali

censure d’appello per carente motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC) e possono

essere considerate unicamente alla stregua di un’introduzione generale alle

successive lamentele.

Con riferimento alle esigenze di motivazione delle censure d’appello, va

rilevato come la scelta argomentativa dell’appellante appare singolare anche a

proposito della dettagliata esposizione delle risultanze dell’istruttoria, accompagnata

peraltro da un apprezzamento a titolo di premessa (che riconosce come “nell’insieme

la lodevole Pretura ha condotto con impegno e dovizia”), per sostenere che

sarebbe emerso un quadro contraddittorio e poco edificante sul conto della

convenuta, responsabile per aver architettato “un disegno per eliminare AP 1

dalla gestione presso la R__________” (appello pag. 8 n. 5).

Questa ampia parte dell’appello (da pag. 8 a pag. 18) passa quindi in rassegna

le deposizioni rese da poco meno di una ventina di testi, riproponendone i contenuti

con relative valutazioni e deduzioni e, per i motivi summenzionati, può a sua

volta assurgere a semplice premessa di natura generale, quale introduzione all’appello

vero e proprio.

10. La struttura

dell’allegato di appello sembrerebbe indicare che la censura al giudizio

impugnato segua nella seconda parte denominata “IN

DIRITTO” (da pag. 18).

Sennonché, anche questa presenta ampie parti irricevibili, poiché non

qualificabili quale confronto critico diretto con la decisione pretorile (art.

311 cpv. 1 CPC). Tale lacuna è presente nella preliminare esposizione (da pag.

18 a pag. 20) di considerazioni generali sul principio della buona fede e sulla

responsabilità della convenuta per l’agire degli organi di R__________ ai sensi

dell’art. 55 CC (questione neppure oggetto di contestazione e pacificamente ritenuta

dal Pretore), nonché nelle ampie citazioni dottrinali e giurisprudenziali (in

relazione agli art. 259 e segg. CO), peraltro sostanzialmente identiche a

quelle menzionate nel giudizio impugnato.

11. Con riferimento ai

numerosi motivi giustificanti la riduzione della pigione, l’appellante censura quindi

la conclusione pretorile per aver “solamente considerato (e limitatamente al

10%) uno di questi motivi, segnatamente quello dei conteggi fuorvianti”

(appello pag. 20 n. 9 in fine), lamentando l’erroneo riconoscimento di una

riduzione del 10% a fronte del fatto che la controparte avrebbe tratto

vantaggio pecuniario anche dalla posa di distributori automatici. Più

precisamente la critica dell’appellante si sviluppa sul tema della calcolazione

della pigione iniziale, a suo dire già viziata da un deliberato calcolo errato

della locatrice, e insiste su una serie di elementi determinanti per il calcolo

della riduzione che il primo giudice avrebbe a torto omesso di considerare, per

concludere ribadendo la correttezza della percentuale di riduzione postulata

dell’80%.

Pur risultando anche quest’ultima parte dell’appello (da pag. 20 a pag. 27) complessivamente

caratterizzata da una preminenza delle considerazioni di carattere soggettivo e

di ordine generale, con ampi rimandi alle tesi sostenute nelle comparse in

prima sede, il ragionamento è intercalato da alcune critiche al giudizio

pretorile che, benché presentate con tale particolarità, possono essere singolarmente

esaminate quali censure puntuali e ricevibili. Senza una strutturata

distinzione, le critiche sono infatti riconducibili a tre aspetti, ovvero all’accertamento

dei fatti (per non aver considerato una serie di elementi), all’applicazione

del diritto (per non aver ritenuto fondata una pretesa ai sensi degli art. 97

segg. CO) e all’apprezzamento del Pretore (in merito all’entità della riduzione).

12. L’appellante espone un

complesso calcolo con l’intento di dimostrare come la determinazione iniziale

della pigione fosse viziata da errate indicazioni sulla cifra d’affari

prevedibile e da ulteriori inesattezze e scorrettezze imputabili alla

locatrice, per concludere che “operando sugli stessi parametri di

valutazione” (appello pag. 22 n. 10.2) risulta corretta una pigione ridotta

di un terzo, già solo per questo motivo, quindi ben maggiore di quanto

riconosciuto dal Pretore.

La tesi è irricevibile poiché proposta per la prima volta in questi termini

(art. 317 CPC). Le circostanze addotte non risultano affatto dimostrate e la

questione risulta comunque non determinante ai fini del giudizio, siccome

oggetto della vertenza non è stata la correttezza del canone di locazione inizialmente

pattuito (le allegazioni a questo proposito essendo ben lungi dall’adempiere gli

obblighi previsti dall’art. 221 CPC), ma unicamente il diritto ad una riduzione

della pigione sulla base delle circostanze manifestatesi successivamente nel

corso del rapporto contrattuale, secondo il concetto di difetto economico

sopraggiunto ai sensi dell’art. 259d CO, rispettivamente nell’ottica dell’invocata

inadempienza contrattuale della locatrice.

Oltre a non confrontarsi con le considerazioni esposte dal Pretore, alle

quali l’appellante contrappone sostanzialmente una sua contraria personale

valutazione, peraltro sulla base di circostanze addotte tardivamente, il

calcolo prodotto si basa sull’erronea convinzione in merito alla rilevanza di

una ricalcolazione delle previsioni iniziali fatte da G__________, alle quali

l’appellante attribuisce a torto la valenza di perizia (cfr. appello

pag. 22 e 23:“previsioni peritali” o “perizia B__________/B__________”).

Nessun elemento agli atti permette una simile deduzione e l’appellante non ha

peraltro cercato di dimostrare la bontà di tale calcolo, perlomeno facendo capo

alla facoltà di interpellare a questo specifico proposito gli autori della

valutazione iniziale ovvero F__________ B__________ e C__________ B__________, già

sentiti quali testi in merito al loro intervento per conto di G__________.

13. L’appellante propone

analoghe e parimenti irricevibili allegazioni in merito alla presenza

all’interno degli spazi aziendali della convenuta di apparecchi distributori automatici

per bibite e pasti e di forni a microonde, calcolando la cifra d’affari

verosimilmente conseguita dalla ditta che li ha gestiti, per concludere che il

vantaggio economico che la convenuta ne avrebbe tratto sarebbe andato a scapito

dell’appellante, soprattutto per il servizio del bar.

Il ragionamento, peraltro confuso e contraddittorio, non indica in che modo il

giudizio pretorile risulterebbe inadeguato; in particolare non si confronta con

il fatto che il primo giudice non ha affatto ignorato la questione della

presenza degli apparecchi di distribuzione automatica, pur giungendo ad altre valutazioni,

come si dirà ai considerandi successivi.

L’appellante insiste altresì sull’atteggiamento di rifiuto al colloquio della

controparte, alla quale attribuisce un boicottaggio mirato, “probabilmente

già pianificato” (appello pag. 26 n. 11.3), e rimprovera al Pretore di non

aver valutato questi aspetti nel giudizio su un’equa riduzione della pigione, non

avendo considerato “un insieme di azioni per tentare di mettere in ginocchio

AP 1 e disdire malevolmente il contratto con questa scusa”, per concludere

che “in altre parole, la parte appellata deve rispondere sulla scorta degli

art. 97ss CO per i disturbi contrattuali locativi da lei creati e cagionati”

(appello pag. 26 n. 11.4). A mente dell’appellante “occorre quantificare un

danno permanente ai sensi degli articoli 97ss CO causato dalla parte locatrice

e correlato con una clausola del contratto di locazione (cifra d’affari), senza

che sia l’ente locato come tale ad essere difettoso” (appello pag. 26 n.

11.5), ritenuta corretta la cifra di fr. 38'424.- annui quale risarcimento.

A prescindere dalla chiara irricevibilità della richiesta, difficile da qualificare

sulla base di un ragionamento proposto in modo poco lineare e sostanzialmente

incomprensibile, va comunque rilevato come una pretesa di risarcimento di danni

ai sensi dell’art. 97 segg. CO non sia mai stata formulata in precedenza, le

allegazioni dell’attrice al riguardo dei presupposti per il riconoscimento di

una simile richiesta risultando insufficienti, oltre che non provate. L’intero

impianto della tesi, finalizzato a trarre vantaggi da pretesi errori di

valutazione della cifra d’affari conseguibile, risulta peraltro ininfluente ai

fini del giudizio sull’oggetto della vertenza, ovvero il diritto alla riduzione

della pigione a seguito di un difetto sopraggiunto al bene locato.

14. Le

tesi dell’appellante esposte al considerando precedente non permettono di

sovvertire la conclusione pretorile neppure se le si volesse ritenere ammissibili

perlomeno quale contestazione generale dell’insufficiente riduzione percentuale

della pigione (in questo senso va interpretato il rimprovero al Pretore per

aver “violato anche su questo punto il proprio margine di apprezzamento ex

art. 4 CCS”, appello pag. 26 n. 11.4).

In termini generali va anzitutto premesso che l’autorità di appello ha pieno

potere cognitivo e rivede liberamente l’accertamento dei fatti e l’applicazione

del diritto (art. 310 CPC; DTF 138 III 374 consid. 4.3.1). Nei casi in cui

l’autorità inferiore gode di un certo margine di apprezzamento è ammesso un

certo riserbo dell’autorità di appello, in particolare quando la natura del

litigio si oppone a un esame illimitato (DTF 131 II 680 consid. 2.3.2),

ritenuto comunque che il Tribunale federale ha avuto modo di rilevare come

l’autorità di appello non sia tenuta al riserbo nell’esercizio del libero

potere di esame in ambito di riduzione della pigione a seguito di difetti (DTF

4A_96/2015 del 1° giugno 2015 consid. 4.2).

Contrariamente a quanto pretende l’appellante, come si è detto in precedenza

(cfr. consid. 7), il Pretore non ha affatto ignorato gli aspetti ora invocati,

tenendo anzi espressamente conto, nella valutazione delle circostanze concrete,

le pattuizioni specifiche, i dissidi, le inadempienze contrattuali della

locatrice alla luce degli impegni assunti e delle legittime aspettative della

conduttrice in un’ottica di buona fede nei rapporti commerciali, e in

particolare l’atteggiamento di disimpegno e finanche di illiceità sfociato nella

notifica delle disdette dei contratti di locazione per inesistenti gravi motivi

(sentenza 12 ottobre 2016 inc. DI.2010.1502).

15. Ne discende che la

critica al giudizio pretorile va respinta, siccome la richiesta di aumentare la

misura della riduzione della pigione, per quanto ricevibile, si fonda su

circostanze e argomenti irrilevanti, privi di riscontri probatori e che non

permettono di ritenere inadeguata la scelta pretorile. Con riferimento alla quantificazione

della riduzione di pigione decisa dal Pretore, si rinvia a quanto esposto nei

considerandi successivi relativi alle censure formulate dall’appellante

incidentale.

L’appello principale, per quanto ricevibile, va integralmente respinto.

Considerandi

II. In merito

all’appello incidentale della convenuta

16.

Con scritto 19 gennaio

2017.

la convenuta, dopo aver formulato ampie considerazioni in risposta

all’appello (da pag. 1 a pag. 35), propone a sua volta un corposo appello incidentale

(da pag. 35 a pag. 66) volto a contestare il giudizio pretorile per aver

erroneamente ammesso una riduzione della pigione, le petizioni dovendo a suo

parere essere integralmente respinte.

17.

L’appellante

incidentale rimprovera preliminarmente al Pretore di essere entrato nel merito

di una richiesta di riduzione della pigione formulata in violazione

dell’obbligo di allegazione (art. 221 CPC) e pure carente dal punto di vista

probatorio (art. 8 CC). Nelle petizioni l’attrice avrebbe indicato solo in modo

sommario e superficiale le circostanze costitutive di difetto economico, in

particolare quelle che avrebbero limitato lo svolgimento dell’attività

commerciale dei due esercizi pubblici in questione. Sarebbe infatti mancata una

distinta degli effetti di ogni singolo difetto invocato sulle pretese limitazioni

della cifra d’affari invocate per giustificare la difficoltà a far fronte al

pagamento della pigione pattuita; mancherebbe in particolare l’indicazione e la

quantificazione della riduzione del numero degli avventori nel tempo.

La censura è priva di fondamento ritenuto che il Pretore, come indicato ai

considerandi precedenti, non ha affatto ammesso le tesi e le domande

dell’attrice a questo specifico proposito e non è neppure entrato nel merito

della richiesta con la quale l’attrice pretendeva di trarre vantaggio dal

riconoscimento di una correlazione tra l’invocata flessione della cifra

d’affari e il diritto ad una sostanziale riduzione della pigione.

La critica non può essere seguita neppure laddove pretende che la carenza di

elementi di confronto tra la situazione contrattualmente stabilita e quella

ritenuta difettosa escluda a priori la possibilità per il Pretore di concedere

una riduzione della pigione. Anzitutto va rilevato come la sentenza di questa Camera

citata a sostegno della tesi (IICCA del 9 settembre 2013 inc. n. 12.2012.153)

riguardasse una situazione sostanzialmente diversa in merito alla quale il

Pretore aveva ritenuto mancassero appunto gli elementi di giudizio determinanti

per confrontare il valore della cosa con e senza difetto, e aveva conseguentemente

respinto la pretesa ritenendosi, in quelle specifiche circostanze,

impossibilitato a pronunciarsi in termini di equità (si trattava nello

specifico della riduzione a seguito del numero insufficiente di parcheggi messi

a disposizione, invocata dalla conduttrice senza fornire i parametri

indispensabili per poter calcolare la percentuale della riduzione).

Ritenuto come la riduzione della pigione debba essere proporzionale al difetto,

la giurisprudenza ha chiarito che, nei casi in cui non è attuabile un confronto

del valore oggettivo della cosa (con, rispettivamente senza il difetto, secondo

il cosiddetto metodo relativo o proporzionale), per poi dedurne la relativa percentuale,

è comunque ammissibile un giudizio in equità ai sensi dell’art. 4 CC; in tale

evenienza il giudice, secondo il suo libero potere di apprezzamento e previa

valutazione di tutte le circostanze del caso concreto, quantifica la riduzione

potendo far riferimento all’esperienza generale della vita, al buon senso e

alla casistica giurisprudenziale, ritenuto che quest’ultima fornisce unicamente

dei riferimenti, ogni caso dovendo essere valutato in base a tutte le sue

particolarità (DTF 130 III 504, consid. 4.1).

Nel caso concreto il giudice, con specifici riferimenti a dottrina e giurisprudenza

(giudizio impugnato pag. 12 n. 10 b iii) ha quindi ritenuto di far capo a tale

facoltà, valutando che la riduzione non potesse essere altrimenti dimostrata

nel suo ammontare. La conclusione merita conferma.

L’appellante incidentale non indica peraltro come sarebbe stato possibile e

ragionevole esigere l’assunzione delle prove necessarie ad una quantificazione

secondo altri parametri.

Ribadito quanto esposto sopra in merito all’esercizio del libero potere

di esame dell’autorità di appello (cfr. considerando 14), la critica al

giudizio pretorile su questo punto va respinta, riservato quanto esposto ai

considerandi successivi in merito alla quantificazione della riduzione della

pigione che è scaturita da tale giudizio di equità.

18.

L’appellante incidentale

rimprovera al Pretore di aver erroneamente valutato i fatti e le prove assunte

e contesta la deduzione relativa all’esistenza di un difetto economico in

relazione con il mancato conseguimento della cifra d’affari attribuibile

all’assenza di servizi e qualità dell’ente locato.

A mente dell’appellante incidentale il primo giudice sarebbe incorso

nell’arbitrio nel dedurre, in assenza di un’esplicita pattuizione, che talune

prerogative e vantaggi per la conduttrice potessero scaturire dal principio

dell’affidamento; la mancanza di un’assicurazione della cifra d’affari

escluderebbe quindi la presenza di un danno economico.

Il ragionamento non può essere seguito, siccome non è sulla base di una simile

garanzia della cifra d’affari che il Pretore ha ritenuto di poter operare una

riduzione della pigione, le richieste in tal senso dell’attrice, nuovamente

ribadite in questa sede, non avendo prodotto alcun risultato.

19.

L’appellante

incidentale rimprovera al primo giudice di avere a torto ritenuto dimostrate,

quali elementi di riduzione della cifra d’affari, la violazione del divieto di

concorrenza, l’assenza di collaborazione dalla locatrice (con riferimento alla

frequentazione dei due esercizi da parte dei dipendenti), il cambiamento di

palinsesto e programmi e l’aumento di distributori automatici. Essa contesta

altresì l’applicazione del principio di affidamento e l’invocazione di non

meglio precisati principi generalmente ammessi in ambito commerciale (giudizio

impugnato pag. 9 n. 9 iv), siccome in urto con il sentimento di giustizia e di

equità. A suo dire, solo un’errata interpretazione dell’interesse della

locatrice alla redditività dell’attività della conduttrice avrebbe condotto il

giudice a indebitamente riconoscerle la prerogativa dell’obbligo di far capo ai

suoi servizi, mentre l’esercente doveva piuttosto attendersi che la clientela,

compresa quella riconducibile alla parte locatrice, decidesse autonomamente se

far capo o meno ai suoi servizi di ristorazione. Il Pretore avrebbe pertanto

indebitamente ricondotto all’agire della conduttrice una flessione della cifra

d’affari dipendente da numerose variabili non imputabili alla convenuta, o piuttosto

da circostanze di cui è responsabile la conduttrice stessa, “artefice del

proprio dissesto finanziario” vista l’incapacità gestionale e la scarsità

del servizio offerto attestate da numerosi riscontri probatori (appello incidentale

pag. 50).

A questo proposito l’appellante incidentale rimprovera al Pretore di aver

erroneamente valutato le numerose testimonianze rese in merito alla qualità del

servizio e del cibo servito, “sorvolando, al punto da dedicarvi solo poche

righe, le pesanti critiche esternate da ben 9 testimonianze rese da

collaboratori e dirigenti” attribuendo inoltre eccessiva importanza alle altre

dichiarazioni in senso contrario (appello incidentale pag. 53).

Anche questo sforzo della convenuta, che ripropone ampi stralci delle

deposizioni testimoniali (appello incidentale pag. 53 e segg.), non ha miglior

sorte nel tentativo di sovvertire la conclusione pretorile. Questi ragionamenti

mirano infatti a contestare “la tesi del boicotto” (appello

incidentale pag. 31 n. 11.3) da parte della Direzione, ma il Pretore non ha

attribuito la scarsa cifra d’affari e la sua costante diminuzione a simili

circostanze e non ha affatto accolto le tesi menzionanti una deliberata

politica di boicottaggio o altri invocati intralci, scorrettezze e gravi

inadempienze. Il Pretore è giunto piuttosto ad opposta conclusione, ovvero che

“l’istruttoria non ha dimostrato l’asserzione secondo cui vi sarebbe stato

l’ordine di non servirsi da AP 1” (giudizio impugnato pag. 11 n. 10 d).

Il primo giudice non ha neppure ignorato, come a torto pretende l’appellante,

le lamentele e l’insoddisfazione dei collaboratori, ma ha correttamente

considerato pure le altre circostanze emerse che non permettono di assecondare

la tesi della conduttrice in merito all’esistenza di un malcontento generale o

di ritenere giustificate altre critiche ancor più pesanti indirizzate alla

professionalità della gerenza. Correttamente il primo giudice ha pure

considerato i numerosi elementi emersi dall’istruttoria che contraddicono le

apodittiche affermazioni della convenuta in merito alla scarsa qualità del

servizio; in particolare le attestazioni di soddisfazione espresse da alcuni

clienti in occasione della loro audizione testimoniale (cfr. verbale audizione

testi M__________ C__________, P__________ L__________, inc. SE.2001.451) e le

dichiarazioni di alcuni dipendenti che avevano formulato lamentele poi relativizzate

in occasione delle loro deposizioni quali testi (cfr. verbale audizione dei

testi M__________ P__________ e F__________ D__________).

Per sostanziare meglio le sue critiche alla conclusione pretorile, l’appellante

incidentale attribuisce quindi a torto al primo giudice una valutazione che non

trova riscontro nel giudizio. Questo non ha affatto riconosciuto i pesanti

rimproveri mossi dall’attrice all’indirizzo della locatrice e ha di conseguenza

negato l’invocato diritto alla ben più rilevante riduzione della pigione che ne

sarebbe scaturita se l’inadempienza contrattuale imputabile fosse effettivamente

risultata di tale rilevanza. Il Pretore ha infatti sottolineato le

responsabilità della conduttrice e conseguentemente negato buona parte della

sua pretesa.

Contrariamente a quanto pretende l’appellante incidentale, a fronte di un calo

della cifra d’affari per motivi principalmente imputabili a specifiche contingenze

e a responsabilità della conduttrice, non va comunque a priori escluso che anche

la locatrice possa essere chiamata a rispondere di sue azioni non conformi agli

obblighi contrattualmente assunti. Neppure possono essere ritenuti irrilevanti

altri elementi oggettivi, non imputabili alla conduttrice, atti a limitare

l’idoneità all’uso della cosa locata. Su questa deduzione pretorile (cfr.

consid. 7), che rimprovera l’assenza di un contributo della locatrice nel porre

rimedio ad una serie di problemi inizialmente emersi e un suo atteggiamento

improntato al disimpegno se non addirittura all’ostilità (con riferimento specifico

all’ingiustificata notifica della disdetta per motivi gravi), l’appellante incidentale

omette quindi di esprimersi adeguatamente, concentrando i suoi sforzi nel vano

tentativo di scalfire una tesi di cui neppure vi è riscontro nel giudizio

impugnato.

Infatti le censure insistono sulle responsabilità imputabili alla conduttrice e

sulle gravi manchevolezze dell’offerta di ristorazione, senza minimamente

affrontare la questione della legittimità delle scelte adottate dalla locatrice,

sia in merito alle modalità con le quali ha ritenuto di rinunciare a far capo

ad una serie di servizi, sia a proposito della mancata collaborazione nel

pubblicizzare e incentivare gli esercizi in questione, e ancor meno a riguardo

della scelta estremamente gravosa di disdire unilateralmente i contratti di

locazione invocando motivi gravi, poi risultati inesistenti (cfr. decisione

pretorile del 12 ottobre 2016 inc. DI.2010.1502).

Il giudizio pretorile impugnato, con esplicito riferimento alla parallela

procedura giudiziaria, ha ritenuto di rilevare un comportamento non corretto della

locatrice in occasione della disdetta dei contratti per motivi gravi del 25

novembre 2009, riproponendo alcune circostanze emerse dall’istruttoria e che

trovano maggior risalto nei considerandi della menzionata decisione pretorile

di medesima data che ha confermato l’inefficacia delle disdette. I gravi motivi

invocati dalla locatrice a sostegno delle stesse si sono infatti rivelati

inesistenti; in particolare è emerso come una serie di pesanti accuse di

irregolarità e violazioni del contratto sono state formulate senza fondamento alcuno.

Basti a questo proposito accennare alla malafede rimproverata dal Pretore alla

locatrice per essersi avvalsa, quale motivo di disdetta, del mancato

raggiungimento di un prestabilito livello di cifra d’affari senza prima eseguire

al riguardo i controlli che le incombevano (sentenza 12 ottobre 2016 inc.

DI.2010.1502 pag. 11 n. 9 a iii). Pure le accuse di “gonfiamento della

fatturazione dei pranzi consumati”, per trarre indebiti profitti con inganno,

sono risultate prive di riscontro e pertanto invocate a torto quale motivo

grave di disdetta da parte della locatrice, alla quale il Pretore ha

rimproverato la mancata informazione e il mancato controllo al riguardo del

sistema dei buoni pasto adottato di cui si è poi lamentata (sentenza 12 ottobre

2016.

inc. DI.2010.1502 pag. 12 n. 9 c).

Medesimo atteggiamento della locatrice è stato criticamente rilevato dal primo

giudice in merito alle accuse di inosservanza del Contratto collettivo

nazionale di lavoro (CCNL): senza una qualsiasi segnalazione preventiva e una

doverosa tempestiva reazione, la locatrice se ne è indebitamente avvalsa quale

motivo grave di disdetta. Le accuse sono peraltro risultate infondate,

l’istruttoria avendo appurato che non vi è stata nessuna irregolarità in

materia di copertura assicurativa dei dipendenti e che l’ispettrice intervenuta

avrebbe riscontrato unicamente due infrazioni di poco conto su aspetti

marginali in occasione del primo controllo, senza poi constatare alcuna

successiva irregolarità (sentenza 12 ottobre 2016 inc. DI.2010.1502 pag. 13 n.

9.

d).

Anche alla luce di queste circostanze, risulta pertanto corretta la valutazione

pretorile che ha intravvisto in un simile atteggiamento della locatrice una

violazione dei doveri assunti verso la conduttrice e in particolare un

comportamento contrario alla buona fede nei rapporti contrattuali. A ben vedere

già queste circostanze, nel particolare contesto di cui si è detto, potrebbero

da sole giustificare una riduzione della pigione.

20.

In termini generali,

con riferimento alle critiche all’apprezzamento pretorile, necessita infine di

essere rilevato come il giudizio impugnato ponga a fondamento il concetto di

buona fede quale canone fondamentale di correttezza che deve ispirare la

condotta delle parti nel reciproco rapporto obbligatorio. I comportamenti tra

le parti al momento della stipulazione del contratto e nella successiva esecuzione

soggiacciono all’obbligo di lealtà (inteso quale divieto di suscitare

consapevolmente falsi affidamenti e di contestare ragionevoli affidamenti della

controparte) e all’obbligo di salvaguardia (che impone di preservare

l’interesse della controparte fintanto che ciò non comporti un apprezzabile

sacrificio). L’apprezzamento pretorile si riferisce al difetto immateriale di

natura economica e all’esigenza, sottintesa dalla norma, di riequilibrare le

prestazioni reciproche quando viene a mancare un elemento posto alla base della

pattuizione.

Contrariamente a quanto pretende l’appellante incidentale, che non si esprime

al riguardo e si limita ad invocare una relazione contrattuale non

riscontrabile nel caso concreto, i contratti in questione presentano specifici elementi,

che hanno caratterizzato la pattuizione iniziale e influenzato i rapporti nel

corso del rapporto contrattuale (peculiarità di cui si è detto al consid. 7) che

il giudice ha correttamente considerato nell’esaminare le tesi delle parti e

nel giungere alla contestata conclusione.

21.

Alla luce di quanto

indicato nei considerandi precedenti, non può essere accolta neppure la critica

generica, riproposta dall’appellante incidentale nelle conclusioni, che

rimprovera al Pretore di non aver sanzionato la mancata specificazione

dell’incidenza di ogni singolo rimprovero (servizi catering esterni, disdetta

dei pranzi della direzione, distributori automatici e altri) sulle cifre

d’affari annue realizzate, distinguendo tra bar e ristorante.

22.

Tenuto conto delle

circostanze concrete accertate dal Pretore, non scalfite dalle censure

dell’appellante incidentale, richiamate le considerazioni di cui ai

considerandi precedenti in merito al margine d’apprezzamento e al potere

d’esame di questa Corte, non vi sono pertanto motivi per ritenere eccessiva la

riduzione di pigione del 10% operata dal primo giudice secondo criteri

equitativi, in assenza di altri parametri di calcolo.

L’appellante incidentale chiede pure, in via subordinata, di applicare una

riduzione della pigione pari al 5%. La domanda è irricevibile (art. 311 cpv. 1

CPC), perché appena accennata e peraltro proposta senza nulla aggiunge alla

critica complessiva formulata all’apprezzamento pretorile sulla percentuale di

riduzione del 10%.

23.

L’appellante

incidentale propone infine una critica alla durata della riduzione concessa dal

Pretore alla conduttrice.

Vaga e priva di motivazione e pertanto irricevibile (art. 311 cpv. 1 CPC)

risulta la censura riferita alla riduzione di pigione concessa per il periodo decorso

dal 2014 alla data del giudizio, che si riduce alla lamentela secondo la quale

“nulla è dato a sapere delle cifre d’affari conseguite” (appello pag.

62).

Benché succintamente menzionata, merita invece esame la critica al

riconoscimento di una riduzione del 10% della pigione a tempo indeterminato,

ovvero fino al termine della locazione. L’appellante adesivo lamenta infatti

una violazione del diritto, siccome urterebbe ogni sentimento di giustizia e

equità una decisione che pone la locatrice nell’impossibilità di porre rimedio

al difetto economico imputatole.

La critica va respinta poiché, pur invocando a ragione in termini generali e

teorici il diritto della parte locatrice di porre rimedio al difetto

riscontrato al fine ottenere il futuro ripristino della pigione integrale,

l’appellante adesivo nulla indica in merito alle sue intenzioni e a quanto

abbia intrapreso o intenda fare per concretamente dare seguito alle indicazioni

emerse dal giudizio pretorile. A fronte di un difetto considerato dal Pretore come

permanente e irrimediabile, l’appellante non vi si confronta adeguatamente e

omette di esprimersi in merito al modo di porvi rimedio, persistendo anzi ancora

in questa sede nella negazione delle circostanze ritenute dal primo giudice e nella

contestazione della relativa inadempienza contrattuale, mantenendo la posizione

di totale chiusura verso la conduttrice, ovvero proprio l’atteggiamento

rimproveratole dal primo giudice.

La censura non può pertanto essere accolta, ritenuto come l’eliminazione

del difetto sia da intendersi quale totale ristabilimento di una situazione

contrattualmente conforme, lo scopo della norma essendo quello di permettere al

conduttore di versare una pigione adeguata alla circostanza che il bene locato

presenta un difetto che ne pregiudica un uso ottimale di cui non è

responsabile.

24.

In conclusione, l’appello

incidentale, per quanto ricevibile, va integralmente respinto.

III. Sulle spese giudiziarie

25.

Alla luce di quanto

precede, sia l’appello principale dell’attrice, sia l’appello incidentale della

convenuta devono essere respinti. L’esito del presente giudizio comporta la

conferma della decisione sugli oneri processuali e sulle ripetibili di prima

sede, e un’analoga ripartizione di quelli in seconda sede, sulla base della

reciproca soccombenza (art. 106 CPC), calcolata sulla base di un valore

litigioso di fr. 1'536'000.-, come ritenuto dal Pretore, pari all’80% della

pigione annua di fr. 96'000.- per una durata di 20 anni (art. 92 cpv. 2 CPC).

Il valore della domanda dell’appello principale equivale quindi a 7/8 di tale

importo, mentre quello della domanda dell’appello incidentale corrisponde a 1/8

della medesima somma.

Questi importi risultano determinanti anche ai fini di un eventuale ricorso al

Tribunale federale.

La tassa di giustizia di appello è stabilita in base ai criteri degli art. 2, 7

e 13 LTG (testo in vigore dal 10 febbraio 2015). L’indennità per ripetibili è

calcolata seguendo i criteri indicati all’art. 11 del Regolamento sulla tariffa

per i casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la

fissazione delle ripetibili (Rtar).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati gli art. 106 seg. CPC e la LTG e il Rtar

decide:

I. L’appello 14 novembre 2016 di AP 1 è respinto

nella misura in cui è ricevibile.

II. Le spese processuali della procedura di

appello di fr. 20’000.- sono poste a carico dell’appellante che rifonderà all’appellata

fr. 12’000.- per ripetibili.

III. L’appello

incidentale 29 gennaio 2017 di AO 1 è respinto nella misura in

cui è ricevibile.

IV. Le spese processuali della procedura di appello incidentale di

fr. 8’000.- sono poste a carico dell’appellante in via

incidentale, che rifonderà all’appellata in via incidentale fr. 6’000.-

per ripetibili.

V. Notificazione:

- ;

- .

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione.