Contratto di mediazione, diritto alla mercede

Incarto n.

12.2016.64

Lugano

9 luglio 2018/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliera:

Federspiel

Peer

sedente

per statuire nella causa inc. n. OR.2014.38 della

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con petizione 4

novembre 2014 da

AO

1

patrocinato dall’ PA 2

contro

AP

1

(quale

rappresentante processuale dei componenti la

CE

fu __________ F__________)

PI

1, __________PI 2, __________

PI

3, __________PI 4,__________

tutti

rappr. dall’PA 1, __________

con

cui l’attore ha chiesto la condanna delle parti convenute al pagamento dei

seguenti importi:

-

CE fu D__________, rappr. da AP 1, fr. 34'020.- oltre interessi al 5%

dal 6 giugno 2014;

-

, fr. 45'988.70 oltre interessi al 5 % dal 6 giugno 2014;

- PI

1, fr. 10'590.45 oltre interessi al 5 % dal 6 giugno 2014;

- PI

3, fr. 10'590.45 oltre interessi al 5 % dal 6 giugno 2014;

- PI

4, fr. 10'590.45 oltre interessi al 5 % dal 6 giugno 2014;

domanda

accolta parzialmente dal Pretore con decisione 4 aprile 2016, con la quale ha

condannato il convenuto a versare all’attore l’importo di fr. 31'500.- oltre

interessi al 5% dal 24 ottobre 2014, respingendo nel contempo ogni altra o

diversa domanda, e ponendo la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr.

8'055.- a carico dell’attore per ¾ e a carico di AP 1 per la rimanenza di ¼ con

l’obbligo per quest’ultimo di rifondere all’attore fr. 3'000.- a titolo di

ripetibili, mentre la tassa di giustizia della procedura di conciliazione è

stata posta a carico di AP 1 in ragione di fr. 600.- e per la rimanenza di fr.

1'400.- a carico dell’attore, quest’ultimo è stato inoltre condannato a versare

ai convenuti PI 3, PI 1, PI 2 e PI 4 l’importo complessivo di fr. 8'000.- a

titolo di ripetibili;

appellante

il convenuto AP 1 con appello 4

maggio 2016, con il quale chiede la riforma del giudizio pretorile nel senso di

respingere la petizione, modificando di conseguenza anche il dispositivo sulle

spese giudiziarie e le ripetibili che lo concernono, il tutto con protesta di

spese e ripetibili di seconda istanza;

mentre

l’attore, con risposta 21 giugno 2016, postula la reiezione dell’appello con

protesta di spese e ripetibili;

letti

ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

Fatti

A.

La comunione ereditaria (in

seguito CE) fu D__________ __________ era proprietaria del fondo N. __________

di __________, PI 1 della part. N. __________ RFD di __________ e

comproprietario in ragione di ¼ ciascuno con i figli PI 2, PI 3 e PI 4, della

part. N. __________ RFD di __________; questi ultimi erano proprietari in

ragione di 1/3 ciascuno della part. N. __________ RFD di __________. Detti

fondi erano tra loro confinanti.

Nel corso del mese di settembre 2011 AP 1, esecutore

testamentario della defunta D__________ __________ aveva incaricato __________

B__________ di allestire una perizia sul valore del fondo N. RFD __________ di __________.

La perizia è stata consegnata il 17 ottobre 2011 e

l’esperto ha stimato il valore del fondo in fr. 1'200'000.- (doc. L).

Una copia della perizia è stata consegnata da __________

B__________ a AO 1, agente immobiliare in pensione. Quest’ultimo ha quindi

contattato AP 1, il fratello __________ F__________ nonché la famiglia PI 2, in

vista della vendita dei diversi fondi, nei termini di cui si dirà in seguito.

AO 1 ha altresì intrattenuto contatti con __________ J__________,

direttore del Centro __________, poiché era venuto a conoscenza dell’intenzione

di costruire un punto di vendita dei veicoli di quella marca.

B.

Il 19 dicembre 2013 è stato

concesso ad A__________ un diritto di compera sulla part. N. __________ RFD di __________,

rispettivamente sulla part. N. __________ RFD di __________, su una superficie

di mq. 1040 della part. N. __________ RFD di __________ e su una superficie di

mq. 702 della part. N. __________ RFD di __________, per il prezzo complessivo

di fr. 3'450'000.-, di cui fr. 1'050'000.- per la part. N. __________ RFD di __________,

fr. 1'409'404.- per lo scorporo di mq. 1040 della part. N. __________ RFD di __________,

fr. 950'596.- per lo scorporo di mq. 702 della part. N. __________ RFD di __________

e fr. 40'000.- per la part. N. __________ RFD di __________ (doc. N).

Il diritto di compera è poi stato esercitato il 24 e

il 30 ottobre 2014 (doc. B, C, E).

C.

AO 1, dopo essere venuto a

conoscenza della costituzione dei diritti di compera, in data 5 maggio 2014 ha

inoltrato a AP 1, PI 1, PI 2, PI 3 e PI 4 le fatture per le sue prestazioni,

chiedendo il pagamento della mercede per la sua asserita mediazione, calcolata

in base ai prezzi pagati alle parti per le quote di proprietà, rispettivamente

comproprietà, detenute dai singoli (doc. H 1-5).

A fronte del diniego oppostogli, AO 1 ha avviato la

procedura conciliativa presso la Pretura di Locarno-Campagna sfociata

nell’autorizzazione ad agire 23 settembre 2014 (doc. A).

D.

Con petizione 4 novembre 2014 AO

1 ha convenuto AP 1 (quale rappresentante processuale dei componenti la CE fu D__________),

PI 1, PI 2, PI 3 e PI 4 al fine di ottenere il pagamento in suo favore di fr.

117'780.-, pari al 3% del prezzo di vendita, oltre IVA e interessi di ritardo,

a titolo di mercede per la mediazione nell’ambito della vendita dei terreni

sopra menzionati.

In sostanza l’attore ha sostenuto di avere operato i

necessari contatti e svolto l’attività atta a concretizzare la sottoscrizione

del diritto di compera e il relativo esercizio.

In particolare ha affermato di avere ricevuto la

perizia da __________ con l’incarico di vendere il fondo della CE F__________.

Sia AP 1 che il fratello __________ F__________, con i quali aveva intrattenuto

più di un contatto, erano, a suo dire, perfettamente a conoscenza del fatto che

egli si sarebbe occupato della vendita.

Dopo aver constatato che l’unica possibilità di

vendita del fondo della CE avrebbe potuto essere concretizzata solo coinvolgendo

i proprietari dei fondi confinanti, AO 1 ha sostenuto di aver avuto un incontro

anche con PI 1 e il figlio __________, i quali gli avrebbero confermato la

disponibilità a vendere i loro terreni, o parte di essi, a un prezzo di fr.

700.-/750.- al mq.

L’attore avrebbe dunque elaborato una proposta di

frazionamento (doc. M), da lui personalmente sottoposta a __________, direttore

del Centro __________, in occasione di un incontro.

Se in un primo tempo erano sorte discussioni sul

prezzo, la vendita è poi stata perfezionata successivamente con la stipula del

diritto di compera e il relativo esercizio.

Oltretutto, sempre a detta dell’attore, la proposta di

frazionamento da lui elaborata corrisponderebbe a quella concretizzatasi nella

compravendita. Di conseguenza, l’attività svolta si configurerebbe in una

intermediazione di indicazione con il conseguente diritto della mercede a suo

favore.

Le parti convenute si sono opposte alla petizione

sostenendo di non avere mai concluso alcun contratto di mediazione con AO 1 e

che l’agire dello stesso non sarebbe stato assolutamente determinante per la

compravendita perfezionata. Secondo i convenuti la vendita ad __________

sarebbe da ricondurre all’intervento, avvenuto a fine maggio 2013, della __________,

nella persona di __________ F__________, società alla quale la CE fu __________

F__________ ha anche versato una provvigione.

In particolare, secondo il convenuto AP 1, sarebbe

stato AO 1 a mettersi in contatto con lui proponendogli la vendita del terreno

a fr. 700'000.-; proposta non accettata mentre in seguito non vi sarebbe più stato

alcun contatto, né con lui, né con il fratello __________ F__________.

I convenuti PI 1, PI 2, PI 3 e PI 4 sostengono dal

canto loro che l’attore aveva loro proposto di vendere i fondi per fr. 500.- al

mq, proposta che era stata però rifiutata anche perché PI 3 era intenzionato a

costruire la propria falegnameria proprio su uno di essi.

A mente delle parti convenute la pretesa dell’attore non potrebbe inoltre

essere accolta poiché la richiesta di pagamento era stata formulata prima

dell’esercizio del diritto di compera. In via subordinata sostengono infine che

un eventuale riconoscimento della mercede dovrebbe essere ridotto all’1% e non

soggetto all’ IVA, essendo l’attore da tempo pensionato.

Esperita l’istruttoria, nell’ambito degli allegati

conclusionali le parti si sono confermate nelle rispettive e opposte tesi di

fatto e di diritto.

E.

Con sentenza 4 aprile 2016 il

Pretore ha parzialmente accolto la petizione condannando il convenuto AP 1 al

pagamento di fr. 31'500.- oltre interessi del 5 % dal 24 ottobre 2014, ponendo

a suo carico tassa e spese di giustizia in ragione di 1/4, rispettivamente

quelle della procedura di conciliazione in ragione di fr. 600.-, mentre la

rimanenza di ¾, rispettivamente fr. 1'400.- per la procedura di conciliazione,

a carico dell’attore, con l’obbligo per il convenuto citato di rifondere

all’attore fr. 3'000.- per ripetibili.

Il Pretore ha inoltre stabilito che la domanda nei

confronti dei convenuti PI 2 doveva essere respinta e che l’attore era tenuto a

versare loro l’importo complessivo di fr. 8'000.- per ripetibili.

In sostanza il primo giudice, dopo aver ribadito il

principio secondo cui l’onere di provare la conclusione di un contratto di

mediazione incombe al mediatore, ha esaminato se, per i convenuti da un lato,

rispettivamente per il convenuto AP 1 dall’altro, fossero date le necessarie

premesse affinché si potesse confermare la tesi attorea.

Per quanto attiene ai convenuti PI 1 il giudice di

prime cure ha stabilito che agli atti non vi era alcuna prova atta a dimostrare

la conclusione esplicita del contratto di mediazione preteso dall’attore; non

risultava infatti che quest’ultimo si era presentato a PI 1 e PI 3 offrendo di

fungere da mediatore, essendosi limitato a interpellarli per verificare

l’intenzione di vendere i loro terreni, ma senza indicare per quale motivo

fosse interessato all’operazione.

Il Pretore ha, per contro, concluso che fra l’attore e

il convenuto AP 1 era stato concluso un contratto di mediazione per atti

concludenti per la vendita del fondo N. __________ RFD di __________.

Dall’istruttoria sarebbe infatti emerso che il convenuto era a conoscenza che ,

noto immobiliarista del Locarnese, circostanza che doveva quindi essergli nota),

aveva ricevuto una copia della perizia da __________ B__________ e si stava

interessando per trovare degli acquirenti; come peraltro confermato

direttamente dallo stesso AP 1 in occasione del suo interrogatorio. Il fatto di

non avere espressamente rifiutato l’intervento dell’attore, costituiva, a mente

del Pretore, una prova atta a dimostrare la venuta in essere del contratto di

mediazione per atti concludenti, perfezionatosi cioè con la tacita approvazione

da parte del convenuto.

F.

Con appello 4 maggio 2016 AP 1

è insorto contro la sentenza pretorile chiedendone la riforma, nel senso di

respingere la petizione con argomenti di cui si dirà, per quanro necessario,

nei considerandi in diritto.

Con risposta 21 giugno 2016 AO 1 ha chiesto di respingere l’appello e

di confermare la decisione pretorile.

Considerato

in dirittto:

1.

Giusta l’art. 412 CO, con il contratto di

mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l’occasione per

concludere un contratto o di interporsi per la conclusione di un contratto

contro pagamento di una mercede. Nel primo caso, la prestazione del mediatore

si esaurisce con l’indicazione o con la presentazione al mandante del probabile

contraente; nel secondo, il mediatore si interpone nelle trattative di

compravendita e agisce fra il mandante e il terzo. Gli elementi essenziali del

contratto di mediazione sono il servizio richiesto dal mandante e il principio

della sua onerosità (Gautschi,

Berner Kommentar, n. 2a ad art. 412 CO; Ammann,

Basler Kommentar, 6a ed., n. 1 s. ad art. 412 CO). Le disposizioni del mandato

propriamente detto sono in genere applicabili al contratto di mediazione (art.

412 cpv. 2 CO; Amman, op cit. nota

16 ad art. 412 CO). Per stabilire se sia stato stipulato un contratto di

mediazione, occorre riferirsi ai principi generali sulla conclusione del

contratto ed alle norme sul mandato, cui l’art. 412 cpv. 2 CO rinvia (Gautschi,

Berner Kommentar, n. 5a e segg. ad art. 412 CO; Marquis, Le contrat de

courtage immobilier et le salaire du courtier, p. 179), così che il contratto

può risultare concluso sia espressamente che per atti concludenti (Ammann,

Basler Kommentar, 2ª ed., n.

5 ad art. 412 CO; Engel, Les contrats de droit suisse, 2ª ed., p. 522; Marquis, op. cit., p. 179 e 182 segg.). Il solo fatto di lasciare agire il

mediatore non implica tuttavia necessariamente che il contratto di mediazione

sia venuto in essere per atti concludenti (sentenza TF 9 aprile 2002, inc.

5C.79/2002, consid. 2a pubbl. in SJ 2002 p. 557; sentenza TF 6 giugno 2003,

inc.4C.70/2003, consid. 3.1 pubbl. in SJ 2004 p. 257). L’accettazione per atti

concludenti avviene in effetti solo con la consapevole tolleranza o la tacita

ratifica di un’attività mediatoria (Gautschi, op. cit., n. 5c ad art. 412 CO; Ammann,

op. cit., ibidem; Marquis, op. cit., p. 184 seg.). È in altre parole necessario che

l’attività del mediatore sia tanto chiara da far ritenere che la mancata

opposizione del mandante sia da interpretare quale volontà di concludere un

mandato di mediazione (Schweiger, Der Mäklerlohn, p. 37 seg.; Ammann, op. cit.,

ibidem; Marquis, op. cit., p. 185 segg.; DTF 72 II 87; SJ 2002 p. 557; II CCA 7

febbraio 2017, inc. 12.2015.142, consid. 4).

Considerandi

2.

Come già indicato nei fatti

(v. consid. E), il Pretore ha rilevato che dall’istruttoria era emerso che AP 1

era stato contattato da AO 1 il quale gli aveva chiesto se fosse disposto a

vendere la part. __________ RFD di __________ per fr. 700'000.- e lo aveva

informato di aver ricevuto una copia della perizia da __________ B__________,

che AP 1 aveva risposto che il prezzo era di fr. 1'200'000.- trattabile e

ammesso che AO 1 aveva risposto: “va bene, mi interesso, se trovo qualcuno vi

faccio sapere”. Il primo giudice ne ha dedotto che era così sorto per atti

concludenti un contratto di mediazione in vista della vendita del citato fondo

dato che “AP 1 sapeva che l’attore, di professione immobiliarista, circostanza

ben nota nel Locarnese e quindi a AP 1, che pur abitando a Lugano, frequentava

la valle Verzasca, si stava impegnando alla ricerca di possibili acquirenti e

ciononostante non ha rifiutato il suo intervento, cosciente oltretutto del

fatto che __________ B__________ gli aveva

consegnato la perizia e gli aveva chiesto a sua volta esplicitamente di cercare

interessati all’acquisto.” (v. decisione impugnata, consid. 3 i.f.).

3.

L’appellante puntualizza

avantutto di aver incaricato __________ B__________ di allestire la nota

perizia ma non di consegnarla a AO 1, che peraltro non conosceva personalmente.

Questa precisazione, oltre a essere incontestata in sede di risposta, è

corretta, ritenuto che emerge dall’interrogatorio dello stesso AP 1 (v. verbale

udienza 16 giugno 2015, pag. 8). In realtà la frequentazione della valle __________,

e quindi la conoscenza personale di , è da ricondurre ad __________ F__________,

fratello di AP 1 (v. verbale udienza 16 giugno 2015, pag. 10). La portata di

questa errata premessa nel ragionamento del Pretore sarà esaminata nel prossimo

considerando.

L’appellante evidenzia in seguito che in occasione dell’unico contatto

(telefonico) con l’attore non era stato discusso alcun dettaglio ma soprattutto

non si era parlato di un eventuale compenso, fattore determinante per la

conclusione di un contratto di mediazione. La censura è pertinente. Come

ricordato al considerando 1 gli elementi essenziali del contratto di mediazione

sono il servizio richiesto dal mandante e il principio della sua onerosità (ciò

che lo stesso Pretore indica al punto 1 del suo giudizio). In concreto è palese

che tra AP 1 e AO 1 non vi è stato alcun accenno a una mercede di mediazione e

quest’ultimo nemmeno lo pretende. Nel suo interrogatorio AO 1 ha peraltro

dichiarato espressamente di non aver parlato di provvigioni (v. verbale udienza

16.

giugno 2015, in particolare pag. 4). L’affermazione dell’attore: “Ai AP 1

non ho fatto firmare nulla poiché li conoscevo da tanto tempo.” (v. verbale

citato, pag. 6 i.f.) costituisce la conferma di quanto appena esposto. Ne

deriva che già per questo motivo l’appello dev’essere accolto con conseguente

riforma del primo giudizio, il Pretore avendo omesso di rilevare l’assenza di

un elemento essenziale del contratto di mediazione, ossia l’accordo sulla

mercede.

4.

L’appellante contesta il

giudizio pretorile anche laddove riconosce la conclusione di un contratto di

mediazione per atti concludenti. In buona sostanza, a suo avviso, l’unico

contatto avuto con AO 1, definito generico, non sarebbe sufficiente a

sorreggere la tesi del primo giudice. Anche in questo caso la censura merita

accoglimento. Già si è detto al considerando che precede che AP 1 non aveva una

conoscenza diretta di AO 1 e delle sue attività, e in ogni modo il fatto

di sapere che __________gli avesse consegnato la perizia non consente

particolari deduzioni ai fini della conclusione di un contratto di mediazione.

Giova aggiungere che il contenuto della discussione tra __________ B__________

e AO 1, di cui quest’ultimo riferisce nel suo interrogatorio (v. verbale

udienza 16 giugno 2015, pag. 4), è irrilevante dal momento che il primo non

aveva ricevuto da __________ B__________ alcun incarico di trovare un

mediatore. Ma soprattutto, la sola frase, effettivamente generica, pronunciata

da AO 1__________ nell’unico contatto avuto con AP 1 (ossia: “va bene, mi

interesso, se trovo qualcuno vi faccio sapere.”), non può essere considerata al

tal punto chiara da dover interpretare la mancata opposizione, o l’assenza di

dissenso dell’interlocutore, come la volontà di accettare l’insorgere di un

contratto di mediazione per atti concludenti (v. i riferimenti

giurisprudenziali e dottrinali riportati al considerando 1). In altre parole,

nelle surriferite circostanze non si può ritenere che AP 1 dovesse chiaramente

riconoscere nel comportamento di AO 1 la volontà di agire quale mediatore. Se a

ciò si aggiunge che __________ F__________ aveva chiaramente detto a AO 1 “che

avevamo delegato tutto a mio fratello AP 1” (v. verbale udienza 16 giugno 2015,

pag. 10), è ancora una volta ben evidente che quanto espresso dall’attore,

senza ulteriori riscontri in merito all’attività svolta all’indirizzo di AP 1,è

del tutto insufficiente per pretendere la venuta in essere di un mandato di

mediazione. Da ultimo va ricordato che il silenzio, a maggior ragione a fronte

di una manifestazione di volontà generica e non di una chiara offerta volta

alla conclusione di un contratto, può valere tacita accettazione solo in circostanze

particolari, che nel caso in esame non sono date.

5.

In conclusione l’appello

dev’essere accolto senza necessità di esaminare le ulteriori censure sollevate.

La decisione 4 aprile 2016 del Pretore va riformata nel senso che la petizione

4.

novembre 2014 di AO 1 è integralmente respinta e le spese giudiziarie poste

interamente a suo carico. Le spese processuali e le ripetibili di appello

seguono la soccombenza e sono calcolate sulla base del valore litigioso in

questa sede pari a fr. 31'500.-, importo determinante anche ai fini di un

eventuale ricorso al Tribunale federale.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati gli art. 95 e 106

CPC, la LTG e il Rtar,

decide:

I.

L’appello 4 maggio 2016 di AP

1 è accolto.

Di conseguenza la Decisione 4 aprile 2016, inc. OR.2014.38, del Pretore della

Giurisdizione di Locarno-Campagna è così riformata:

1.

La petizione 4 novembre

2014 di AO 1 è respinta.

2.

La tassa di giustizia di

fr. 7'800.- e le spese di fr. 255.- sono poste a carico di AO 1 il quale

rifonderà a AP 1 fr. 3'000.- a titolo di ripetibili.

§. La tassa di giustizia della procedura di conciliazione, inc. CM.2014.94,

pari a fr. 2'000.-, è posta a carico di AO 1.

§§. Invariato

II. Le spese processuali di appello, pari a fr. 3'000.-, anticipate

dall’appellante, sono poste a carico di AO 1, con l’obbligo di rifondere AP 1 fr.

2'000.- a titolo di ripetibili.

III. Notificazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1

e 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è

possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione

sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve

presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).