12.2016.78

Disdetta per mora; avviso comminatorio; disdetta abusiva

15 marzo 2017Italiano28 min

Source ti.ch

Fatti

B. Nelle settimane

immediatamente successive alla firma del contratto 29 ottobre 2014, la

locatrice ha comunicato a più riprese alla conduttrice la necessità di redigere

un contratto “definitivo” “che annulla e sostituisce il contratto

firmato il 29 ottobre 2014”, “più corrispondente alla reale situazione”,

in particolare con l’inserimento, in qualità di locatrice, di una comunione

ereditaria, l’uso del modello di contratto edito dalla Catef, l’assunzione

della somma da lei anticipata per il riscaldamento, il pagamento anticipato di

tre mesi d’affitto come garanzia, e una clausola secondo cui il canone di fr.

1'200.- avrebbe dovuto essere aggiornato dal 1°gennaio 2016 (doc. P, Q, scambio

di posta elettronica 25.10.2014 – 31.12.2014, doc. 3 inc. rich. SO.2015.360).

AP 1 ha preso

possesso dell’ente locato anticipatamente il 15 dicembre 2014 (inc. rich.

SO.2015.360). La conduttrice già dal 6 dicembre 2014 ha più volte richiesto

alla locatrice di trasmetterle le indicazioni precise per procedere al

versamento della pigione (doc. 3 inc. rich. SO.2015.360) e con messaggio di

posta elettronica del 28 dicembre 2014 ha nuovamente domandato alla locatrice

di inviarle “le polizze intestate per i pagamenti, oltre alle due copie

corrette del contratto” (mail 28 dicembre 2014, doc. 3 inc. rich.

SO.2015.360).

Con scritto 15 gennaio

2015 AO 1, tramite il suo legale, ha comunicato a AP 1 che intendeva “porre

termine alla trattativa” e che non era “più disponibile a sottoscrivere

un contratto di locazione”, invitandola a restituire l’abitazione e

ricordandole che “l’indennità di occupazione dell’abitazione ammonta a fr.

1'600.-“ (doc. 5).

C. Il 10 febbraio 2015 AO

1 ha disdetto per motivi gravi il contratto di locazione con effetto al 31

maggio 2015. La disdetta è stata rispedita al mittente, siccome non ritirata (doc.

F inc. rich. SO.2015.360).

Con invio

raccomandato del 23 marzo 2015 la locatrice ha diffidato AP 1 al pagamento della

pigione arretrata per i mesi di gennaio, febbraio e marzo 2015 per l’importo

complessivo di fr. 3'600.- entro e non oltre il 24 aprile 2015, con

l’avvertenza che altrimenti il contratto di locazione sarebbe stato disdetto

per mora. Pure la diffida di pagamento è stata rispedita al mittente, siccome

non ritirata (doc. E).

D. Con istanza 5 giugno

2015, promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi

manifesti (art. 257 CPC), la locatrice, ritenendo l’occupazione dell’abitazione

dal 1° giugno 2015 illecita, ha chiesto alla Pretura di Mendrisio – Nord

l’espulsione della conduttrice dall’ente locato, rimproverandole “l’impossibilità

di instaurare un dialogo” e “alcuni deplorevoli comportamenti”, riservandosi

“qualora fosse necessario” di inoltrare la disdetta per mora, e la sua

condanna al pagamento di un’indennità di fr. 1'200.- mensili per occupazione

abusiva dal 1° giugno 2015 fino all’effettiva liberazione dei locali. Con

decisione 27 luglio 2015, cresciuta in giudicato, il Pretore aggiunto ha

dichiarato irricevibile l’istanza, poiché nel caso concreto la situazione

fattuale non poteva essere considerata incontestata o immediatamente comprovabile

e la situazione giuridica non era chiara (inc. rich. SO.2015.360).

E. Con decisione 31

luglio 2015 l’Ufficio del sostegno sociale e dell’inserimento (in seguito:

USSI) ha accordato a IS 1, già al beneficio dell’assistenza sociale, anche le

prestazioni concernenti il canone di locazione retroattivamente per i mesi da

gennaio a luglio 2015, provvedendo direttamente al versamento dei canoni di

locazione futuri (doc. F, G, I, L);

F. Nel frattempo, il 24

luglio 2015, la locatrice ha disdetto per mora ai sensi dell’art. 257d CO il

contratto di locazione con effetto al 31 agosto 2015 (doc. H), disdetta

tempestivamente contestata dalla conduttrice (inc. 62/15 Ufficio di

conciliazione in materia di locazione di Mendrisio). Esperito infruttuoso il

tentativo di conciliazione, con petizione 3 novembre 2015 IS 1 ha chiesto di accertare

la nullità della disdetta per mora del 24 luglio 2015, subordinatamente la sua

inefficacia, e l’ammissione al beneficio del gratuito patrocinio. Essa ha

dapprima osservato di essere al beneficio della pubblica assistenza, di modo

che il versamento della pigione è effettuato direttamente dall’USSI. A suo

dire, l’Ufficio menzionato non avrebbe potuto procedere al versamento dei

canoni di locazione a causa dell’incertezza sull’effettiva portata e validità

del contratto sottoscritto il 29 ottobre 2014 dalle parti e della mancanza

delle relative polizze di versamento richieste dall’USSI a tal fine (petizione

ad 3, pag. 4, replica, ad 3 pag. 5). La conduttrice ha inoltre rilevato che la

diffida di pagamento del 23 marzo 2015 le sarebbe stata notificata unicamente

con l’istanza di espulsione del 5 giugno 2015 (inc. rich. SO.2015.360) e la

stessa sarebbe comunque nulla, rispettivamente inefficace, poiché non

adempirebbe ai requisiti legali. L’attrice ha infine sollevato l’abusività

della disdetta per mora del 24 luglio 2015, siccome emanata a troppa lunga

distanza dalla diffida del 23 marzo 2015.

Con osservazioni 30

novembre 2015 la locatrice si è integralmente opposta alla petizione e ha

chiesto, in via riconvenzionale, l’espulsione immediata di IS 1 dall’ente

locato, con le comminatorie di rito e la condanna al pagamento di un’indennità

di fr. 1'200.- mensili per occupazione abusiva.

Con sentenza 9 maggio

2016, qui impugnata, il Pretore aggiunto ha respinto la petizione e ha

parzialmente accolto la domanda riconvenzionale, ordinando, tra l’altro,

l’espulsione immediata di IS 1 dall’ente locato e riconoscendo alla conduttrice

il beneficio del gratuito patrocinio (inc. SE.2015.47).

G. Il 3 agosto 2015 AO 1

ha pure notificato alla conduttrice una disdetta ordinaria del contratto di

locazione con effetto al 31 gennaio 2016, specificando che la stessa aveva un

carattere sussidiario rispetto a quella per mora del 24 luglio 2015 (doc. E

inc. rich. SE.2016.48); la conduttrice ha tempestivamente contestato la

disdetta e con petizione 3 novembre 2015 ha chiesto di annullarla,

subordinatamente di concederle una prima proroga del contratto di locazione

della durata di 3 anni. Con disposizione ordinatoria del 9 maggio 2016 il

Pretore aggiunto della Pretura di Mendrisio - Nord ha sospeso la causa fino al

passaggio in giudicato della decisione 9 maggio 2016, qui impugnata, con la

quale è stata accertata la validità della disdetta per mora del 24 luglio 2015

e ordinata l’espulsione immediata di IS 1 dall’ente locato (inc. rich.

SE.2015.48).

H. Con appello 9 giugno

2016, con contestuale domanda di ammissione al gratuito patrocinio per la

procedura di secondo grado (inc. 12.2006.79), AP 1 ha chiesto la riforma del

giudizio impugnato, nel senso di accogliere integralmente la petizione e di respingere

la domanda riconvenzionale, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.

Con risposta 24 gennaio 2017 la locatrice si è opposta al gravame pure con

protesta di spese e ripetibili di appello.

Con decisione 21

ottobre 2016 questa Camera ha accolto l’istanza di ammissione al gratuito

patrocinio per la presente procedura inoltrata dalla conduttrice contestualmente

all’appello (inc. 12.2006.79).

Considerato

in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è

entrato in vigore il nuovo Codice di diritto processuale civile svizzero che

trova applicazione in entrambe le sedi, siccome la procedura innanzi al Pretore

è stata avviata dopo tale data (art. 404 e 405 CPC).

Nelle controversie

patrimoniali con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione del Pretore è

impugnabile mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30

giorni. Nella fattispecie l’appello e la risposta sono tempestivi e nulla osta

alla trattazione del gravame.

Considerandi

2.

Il Pretore aggiunto,

dopo avere richiamato l’art. 257d CO, ha in sintesi ritenuto pacifico lo stato

di mora della conduttrice nella corresponsione dei canoni di locazione. Egli ha

concluso che la diffida di pagamento del 23 marzo 2015 inviata dalla locatrice

era stata validamente notificata il 31 marzo 2015, ultimo giorno di giacenza

postale. Il primo giudice ha concluso che, benché il termine di pagamento

comminato dalla locatrice fosse inferiore ai 30 giorni previsti dall’art. 257d

CO, la conduttrice “non avrebbe fatto fronte al pagamento degli arretrati

neppure qualora le fosse stato assegnato un termine di 30 giorni” e ha

ritenuto valida la diffida (sentenza impugnata, consid. 2.3). Il Pretore

aggiunto ha poi escluso che la disdetta per mora notificata alla conduttrice il

24.

luglio 2015, oltre tre mesi dopo il termine comminatorio, fosse contraria

alle regole della buona fede ai sensi dell’art. 271 cpv. 1 CO. Egli ha in

particolare ritenuto che la locatrice, vista la mancata contestazione della

disdetta per motivi gravi (ossia quella del 10 febbraio 2015) nel termine di 30

giorni da parte della conduttrice, aveva fondati motivi per attendere a disdire

il contratto per mora e la conduttrice non poteva in buona fede presumere ad

una rinuncia di tale invio. Accertata la validità della disdetta per mora del

24.

luglio 2015 con effetto al 31 agosto 2015, il primo giudice, in accoglimento

parziale dell’azione riconvenzionale, ha ordinato l’espulsione immediata di AP

1.

dall’ente locato e condannato la conduttrice al pagamento dell’importo di fr.

1'200.- mensili a titolo di indennità per occupazione abusiva dal 1° settembre

2015.

fino alla completa liberazione dell’abitazione.

3.

A questo stadio della

lite è pacifico che i rapporti tra le parti sono regolati dal contratto di

locazione da loro sottoscritto il 29 ottobre 2014 (doc. D). Pure incontestata

in questa sede è la conclusione del Pretore aggiunto, secondo cui la diffida

del 23 marzo 2015 deve essere considerata validamente notificata il 31 marzo

2015, ultimo giorno del termine di giacenza postale, e che il termine comminatorio

del 24 aprile 2015 fissato dalla locatrice per procedere al pagamento degli

arretrati è inferiore di 6 giorni al termine prescritto dall’art. 257d cpv. 1

CO.

4.

L’appellante

rimprovera anzitutto al Pretore aggiunto una violazione del diritto per avere

omesso di determinarsi in merito alla validità formale della disdetta inviata

alla conduttrice. A suo dire una diffida che non adempie i requisiti formali

imposti dall’art. 257d CO “non costituisce base legale sufficiente per il

successivo inoltro di una disdetta per mora”, che resta pertanto inefficace

(appello ad 8, pag. 6 e 7).

4.1

L’art. 257d CO impone al

locatore intenzionato a disdire il contratto di locazione di un ente locato a

seguito della mora del conduttore di procedere in due diversi momenti

(“zweistufiges Vorgehen”, cfr. DTF 119 II 147 consid. 3a/dd; TF 20 maggio 2016

4A_541/2015 consid. 4.2; Zihlmann,

Das Mietrecht, 2ª ed., p. 59), dapprima inviandogli una diffida di pagamento

con comminatoria della disdetta in caso di ulteriore mancato adempimento entro

il termine di almeno 30 giorni così assegnato (cpv. 1) e solo in seguito, una

volta accertato il mancato pagamento nel termine, notificandogli la disdetta

con un preavviso di 30 giorni per la fine di un mese (cpv. 2). Un modo di

procedere non rispettoso dei dettami dell’art. 257d cpv. 1 CPC va di principio

sanzionato con l’inefficacia della disdetta (DTF 121 III consid. 1c/aa; TF 2

febbraio 2011 4A_585/2010 consid. 3.1; Weber,

Basler Kommentar, n. 6 ad art. 257d CO; Higi,

Zürcher Kommentar, n. 57 ad art. 257d CO, Wessner,

in Bohnet/Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme, 2a ed.,

n. 15, 41 ad art. 257d CO).

Dottrina e giurisprudenza

non sono unanimi sulla sanzione giuridica nei casi in cui il locatore fissa un

termine di pagamento più breve rispetto a quello legale previsto all’art. 257d

cpv. 1 CO o contrattuale (sulla possibilità per le parti di stipulare un

termine più lungo rispetto a quanto previsto dall’art. 257d cpv. 1 CO, cfr. Wessner, op. cit. , n. 5 ad art. 257d

CO). Una parte della dottrina considera la diffida nulla e la disdetta

inefficace; per altri autori invece essa non è nulla, ma i suoi effetti sono

prorogati alla data della corretta scadenza del termine (Wessner, op. cit., n. 19 ad art. 257d CO

e i riferimenti citati). Il Tribunale federale ha invece lasciato la questione

aperta, precisando che è in ogni caso contrario allo spirito della norma e alle

regole della buona fede avvalersi dell’argomento che la diffida contiene un

termine di pagamento inferiore ai 30 giorni previsti dalla legge, quando il conduttore

non intende comunque pagare le pigioni arretrate indipendentemente dal termine

impartito (TF del 4 agosto 2006 4C.196/2006 consid. 2.2).

4.2

La questione di sapere se nel

caso concreto la disdetta è da considerarsi inefficace, poiché fondata su una

diffida di pagamento, il cui termine è inferiore ai 30 giorni imposti dall’art.

257d cpv. 1 CO, può restare irrisolta anche in questa sede, rilevante ai fini

della causa essendo la questione di sapere se la conduttrice abbia

manifestamente abusato del suo diritto nel prevalersi, nelle particolari

circostanze, dell’inefficacia della disdetta, come concluso dal Pretore

aggiunto e censurato in questa sede dall’appellante.

5.

L’appellante

rimprovera al Pretore aggiunto di essere caduto nell’arbitrio nell’assunzione

delle prove, non avendo ammesso alcune prove notificate e non avendone valutate

altre, ciò che lo avrebbe indotto erroneamente a ritenere che la conduttrice “non

avrebbe fatto fronte al pagamento degli arretrati neppure qualora fosse stato

assegnato un termine di 30 giorni”, rispettivamente non si “sia

preoccupata affinché i pagamenti avvenissero tempestivamente” (sentenza

impugnata, consid. 2.3, pag. 8).

5.1

La conduttrice sostiene che,

contrariamente a quanto erroneamente accertato dal Pretore aggiunto, dal

fascicolo processuale emergerebbe chiaramente come fin dall’inizio del 2015

ella avesse notificato alle autorità assistenziali la necessità di versare il

canone di locazione e come la questione dell’assunzione della spesa per

l’alloggio da parte dell’USSI dipendesse dalla presentazione di un contratto di

affitto “definitivo”, ciò che non era il caso nella fattispecie, poiché la

locatrice fin da subito avrebbe sempre messo in dubbio l’esistenza di un valido

contratto di locazione.

Il Pretore aggiunto ha

ammesso l’esistenza di un abuso di diritto della conduttrice nel sollevare

l’inefficacia della disdetta per mora a motivo che il termine contenuto nella

comminatoria di pagamento fosse inferiore ai 30 giorni previsti dall’art. 257d

cpv. 1 CO, sulla base della sola decisione dell’USSI (doc. F), deducendo che la

richiesta di pagamento era avvenuta solo il 31 luglio 2015 e concludendo che “dal

fascicolo processuale non risulta che AP 1 si sia preoccupata affinché i

pagamenti avvenissero tempestivamente” (decisione impugnata, consid. 2.3,

pag. 8). Tale conclusione è tuttavia chiaramente smentita dagli atti processuali,

dai quali emerge come la conduttrice già con la domanda di concessione di

prestazioni assistenziali del 29 gennaio 2015 aveva notificato la necessità di

assumere anche la spesa per l’alloggio ma l’onere della pigione non era stato

considerato nel calcolo determinante la prestazione assistenziale. In calce alla

decisione di accoglimento della prestazione per il mese di febbraio 2015 l’USSI

ha infatti rifiutato l’assunzione della pigione relativa al mese di gennaio

2015, poiché in base al contratto di locazione sottoscritto dalle parti il 29

ottobre 2014 la locazione aveva inizio solo dal 1° febbraio (doc. 4 inc. rich.

SO.2015.360). Dalla corrispondenza successiva emerge poi come l’USSI abbia più

volte invitato la conduttrice a presentare, in occasione del rinnovo della

domanda di prestazione assistenziale, il “nuovo (sottolineatura del

redattore) contratto d’affitto e relative polizze per il pagamento diretto

della pigione” (doc. L). Contrariamente a quanto il Pretore aggiunto ha

erroneamente dedotto dal doc. F, il riconoscimento e il versamento retroattivo

della prestazione assistenziale relativa alla spesa per l’alloggio da parte

dell’USSI solo il 31 luglio 2015 non sono quindi avvenuti a seguito della

presentazione della domanda da parte dell’attrice solo a quella data. A ragione

quindi l’appellante critica l’accertamento pretorile secondo cui la conduttrice

non si sarebbe preoccupata affinché il pagamento della pigione avvenisse

tempestivamente.

5.2

Il motivo per cui la

prestazione assistenziale relativa all’alloggio è stata riconosciuta e versata

retroattivamente dall’USSI per il periodo dal 1° gennaio 2015 solo con la decisione

del 31 luglio 2015 (doc. F) non è stato accertato dal Pretore aggiunto. In questa

sede la conduttrice ribadisce pertanto la necessità di assumere le prove

offerte all’udienza del 14 aprile 2016, in particolare di escutere __________ C__________,

assistente sociale presso l’Ufficio antenna sociale di __________, __________ A__________,

compagno della conduttrice, nonché di procedere alla deposizione

dell’appellante stessa.

5.2.1

L'autorità giudiziaria adita

in sede di appello può di per sé procedere all'assunzione di prove (art. 316

cpv. 3 CPC). Entrano in considerazione sia nuovi fatti e nuovi mezzi di prova

ex art. 317 cpv. 1 CPC - che contemplano tanto quegli eventi realizzatisi dopo

il dibattimento (cosiddetti “nova”) quanto quelli preesistenti se,

facendo uso della diligenza ragionevolmente esigibile nelle circostanze

concrete non le si poteva già addurre in primo grado (ossia “pseudo nova”)

(Trezzini, in: Cocchi/Trezzini/ Bernasconi, Commentario al Codice di diritto

processuale civile svizzero, Lugano 2011, pag. 1393 n. 2/B/a ad art. 317) - sia

la possibilità di riassumere di nuovo prove già acquisite dal Pretore come

anche quella di assumere prove da lui respinte (Reetz/

Hilber, in: Sutter-Somm/Hasenböhler /Leuenberger, ZPO Kommentar, Zurigo/Basilea/Ginevra

2010, n. 47 ad art. 316 e n. 32 ad art. 317). In linea di principio una parte

ha diritto all’assunzione delle prove offerte, ma l’autorità può rinunciare a

esperire mezzi istruttori il cui presumibile risultato non porterebbe con ogni

verosimiglianza elementi di rilievo (“apprezzamento anticipato delle prove”:

DTF 134 I 148 consid. 5.3 e richiami).

5.2.2

Nel caso concreto l’assunzione

in questa sede delle prove offerte dalla conduttrice innanzi al Pretore aggiunto

e da questi rifiutata risulta ininfluente ai fini di causa. Dagli atti emerge

che la conduttrice, contestualmente alla richiesta di ammissione al beneficio

delle prestazioni assistenziali, aveva pure allegato copia del contratto di

locazione sottoscritto dalle parti il 29 ottobre 2014. Tant’è vero che in un

primo momento la richiesta di assunzione della spesa per la pigione del mese di

gennaio 2015 era stata rifiutata dall’USSI proprio in considerazione del fatto

che in base a quel contratto la locazione avrebbe avuto inizio solo dal 1° febbraio

2015.

(cfr. doc. 4 inc. rich. SO.2015.360). Nelle successive decisioni di

rinnovo della prestazione assistenziale, rispettivamente nei successivi scambi

tra la richiedente e l’Ufficio, risulta poi come l’assunzione della spesa di

alloggio fosse subordinata alla presentazione di un “nuovo” contratto di

affitto (doc. L, M, doc. 4 inc. rich. SO.2015.360). Dagli atti emerge poi che

la locatrice reputava il contratto sottoscritto il 29 ottobre 2014 “provvisorio”

e che lo stesso doveva pertanto essere annullato e sostituito con un nuovo

contratto “definitivo”, che tenesse conto di tutta una serie di modifiche. Dal

fascicolo processuale risulta infatti come già il giorno seguente la

sottoscrizione di questo contratto, la locatrice ha comunicato alla conduttrice

la necessità di redigere un contratto “definitivo”, “più

corrispondente alla reale situazione”, in particolare, tra altre cose, con

l’inserimento quale locatrice di una comunione ereditaria, l’uso del modello di

contratto edito dalla Catef, l’assunzione della somma da lei anticipata per il

riscaldamento, il pagamento anticipato di tre mesi d’affitto come garanzia, e

una clausola secondo cui il canone di fr. 1'200.- avrebbe dovuto essere

aggiornato dal 1° gennaio 2016 (doc. P, Q, scambio di posta elettronica

25.10.2014

– 31.12.2014, doc. 3 inc. rich. SO.2015.360). Tant’è che la

conduttrice già dal 6 dicembre 2014, ancor prima di prendere possesso dell’ente

locato, ha più volte richiesto alla locatrice di trasmetterle le indicazioni

precise per procedere al versamento della pigione nonché l’invio del contratto

corretto (doc. 3 inc. rich. SO.2015.360), ciò che però non risulta essere

avvenuto. Dal doc. S (ultima pagina) risulta come la locatrice e la conduttrice

si siano incontrate il 13 dicembre 2014 a M__________, ma la firma di un nuovo

contratto non sia stata possibile in quel frangente perché, a detta della

prima, “le carte necessarie” erano rimaste al suo domicilio a T__________. La

locatrice, tramite il suo patrocinatore, il 15 gennaio 2015 ha poi comunicato

alla conduttrice che intendeva “porre termine alla trattativa” e

che non era “più disponibile a sottoscrivere un contratto di locazione”,

invitandola a restituire l’abitazione e ricordandole che “l’indennità di

occupazione dell’abitazione ammonta a fr. 1'600.-“ (doc. 5). In queste circostanze,

la mancata assunzione del pagamento della pigione da parte dell’USSI già

dall’inizio della locazione è quindi da ascrivere all’incertezza sull’effettiva

portata e validità del contratto di locazione sottoscritto dalle parti il 29

ottobre 2014 e consegnato da AP 1 all’USSI, incertezza provocata dalla stessa

locatrice che, malgrado le diverse proposte di modifica del contratto da lei

prospettate, rispettivamente di aggiornamento dello stesso, non risulta aver

mai inviato alla conduttrice un contratto aggiornato, malgrado l’esplicita

richiesta di quest’ultima già il 28 dicembre 2014. Dagli atti emerge invece come

la conduttrice abbia fatto quanto era in suo potere per adempiere il suo

obbligo e nulla le possa venire rimproverato a questo riguardo. Ciò anche nel caso,

evocato dall’appellata, in cui fosse stata la stessa conduttrice ad avere detto

all’Ufficio di non pagare la pigione in assenza di un contratto definitivo,

essendo tale circostanza ininfluente. L’accertamento del diritto alle

prestazioni assistenziali, rispettivamente all’assunzione della spesa per

l’alloggio, è infatti compito dell’USSI. In tale ambito il richiedente deve

fornire la documentazione necessaria a tal fine, rispettivamente svincolare dal

segreto d’ufficio e/o professionale, tra gli altri, i locatori, nel caso in cui

il richiedente fosse impossibilitato a fornire le informazioni e i documenti

necessari per l’accertamento del diritto, ciò che nel caso concreto è

senz’altro avvenuto, avendo la conduttrice fornito copia del contratto 29

ottobre 2014 e autorizzato l’Ufficio a richiedere i documenti necessari (doc.

M). Il motivo per cui l’USSI ha riconosciuto e pagato retroattivamente la

pigione solo il 31 luglio 2015 risulta pertanto irrilevante per l’esito della

lite, ritenuto che dagli atti emerge chiaramente come la conduttrice ha intrapreso

tutto quanto era in suo potere per adempiere il suo obbligo e nulla le può

venire rimproverato. Anzi, a conferma della tesi della conduttrice, che l’esistenza

di un contratto “definitivo” fosse condizione per il riconoscimento della

prestazione assistenziale, lo dimostra il fatto che subito dopo la decisione pretorile

del 27 luglio 2015 con la quale è stato accertato (per la prima volta) il

carattere vincolante del contratto di locazione del 29 ottobre 2014, l’USSI ha

immediatamente provveduto a versare retroattivamente le pigioni arretrate e a

riconoscere il diritto della conduttrice all’assunzione di tale spesa (doc. L, M).

5.3

Da tutto quanto sopra esposto

discende che la conduttrice non ha abusato del suo diritto nel prevalersi

dell’inefficacia della disdetta per mora a motivo che il termine comminatorio

era inferiore ai 30 giorni imposti dall’art. 257d CO. Su questo punto l’appello

va pertanto accolto e la decisione del Pretore aggiunto riformata di

conseguenza.

6.

Si rileva, a titolo

abbondanziale, come l’appellante censura a ragione il giudizio pretorile anche

in merito alla questione dell’abusività della disdetta per mora.

Il Pretore aggiunto

ha escluso nel caso concreto che la disdetta per mora notificata il 24 luglio

2015, tre mesi dopo la scadenza del termine comminatorio, potesse contravvenire

alle regole della buona fede, “vista la mancata contestazione delle

precedente disdetta per motivi gravi entro il termine di 30 giorni di cui

all’art. 273 cpv. 1 CO” da parte della conduttrice. Ritenuto che la disdetta

per mora è stata inoltrata tre giorni dopo l’udienza di discussione del 21

luglio 2015 sull’istanza di espulsione relativa alla disdetta per motivi gravi

(inc. rich. SO.2015.360), in cui la locatrice si era riservata la facoltà,

qualora necessario, di inoltrare la disdetta per mora, la conduttrice non

poteva equivocare sull’intenzione della proprietaria di disdire il contratto di

locazione (sentenza impugnata, consid. 2.4, pag. 8).

L’appellante rimprovera al

Pretore aggiunto di non avere tenuto conto delle risultanze istruttorie, dalle

quali emergerebbe un comportamento contraddittorio della locatrice in merito

alla portata e alla validità del contratto sottoscritto dalle parti il 29

ottobre 2014 e il tentativo di imporre delle modifiche dello stesso a svantaggio

della conduttrice, ciò che avrebbe indotto l’USSI a procedere al pagamento

delle pigioni arretrate solo dopo avere avuto la conferma della validità del

contratto di locazione. In tali circostanze il fatto di avere contestato la

disdetta per motivi gravi del 10 febbraio 2015 unicamente nell’ambito della

successiva procedura di espulsione non può in ogni caso giustificare il ritardo

della locatrice nell’invio della disdetta per mora.

6.1

Una disdetta

fondata sull'art. 257d CO può, in determinate circostanze, risultare abusiva e

giustificare il suo annullamento in applicazione dell’art. 271 cpv. 1 CO (DTF 120 II 31 consid. 4a pag. 33). Qualora

la disdetta sia stata data per mancato pagamento della pigione, il suo

annullamento viene ammesso con riserbo, questa misura dovendo restare una ultima

ratio. Tale è il caso, ad esempio, se il locatore disdice il contratto lungo

tempo dopo la scadenza della comminatoria. Dottrina e giurisprudenza ammettono

in questo caso che un‘inazione del locatore, tenuto conto delle circostanze del

caso di specie, può essere intesa come una rinuncia a disdire il rapporto di

locazione (sentenza del TF 4A_641/2011, consid. 8,4A_108/2012, consid. 4.3; Lachat, op. cit., n. 27/2.7.3, pag. 544

e n. 27/2.10.1 pag. 547; Weber,

Basler Kommentar, n. 7 ad art. 257d CO; SVIT Kommentar, n. 33 e 34 ad art. 257d

CO). Tocca al destinatario della disdetta allegare e dimostrare ch'essa

contravviene alle regole della buona fede e che il motivo invocato dal

locatore, il mancato pagamento delle pigioni, è un mero pretesto che nasconde

una motivazione abusiva (ATF 120 II 105 consid. 3c). In generale, l’art. 271

cpv. 1 CO protegge il conduttore in caso di disproporzione manifesta degli

interessi in gioco, oppure quando il locatore utilizza un’istituzione

giuridica in modo contrario al suo scopo, o assume un’attitudine contradditoria

(sentenza del TF 4A_108/2012).

6.2

Contrariamente a quanto

ritenuto dal Pretore aggiunto, il fatto che la conduttrice ha contestato la

disdetta per motivi gravi solo in occasione dell’udienza di discussione concernente

la domanda di espulsione, e non nel termine di 30 giorni di cui all’art. 273

cpv. 1 CO, non può in alcun modo rappresentare un pregiudizio, atteso che per

costante giurisprudenza e unanime dottrina, chi ritiene una disdetta inefficace

ha la possibilità di contestarla nel termine di 30 giorni giusta l’art. 273

cpv. 1 CO oppure può attendere che il locatore intraprenda la procedura di

espulsione per sollevare tale obiezione (DTF 122 III 92 e 121 III 156; Bohnet, op. cit. n. 37 ad art. 266g CO e

n. 39 ad art. 257d CO, Higi, op.

cit., n. 64 ad art. 273 CO). Da questa circostanza la locatrice, debitamente

rappresentata da un legale, non poteva pertanto in buona fede concludere che la

mancata contestazione della disdetta per motivi gravi nel termine di 30 giorni

avrebbe avuto per effetto di renderla incontestabile ed efficace. Tanto più che

la disdetta per motivi gravi ex art. 266g CO è sussidiaria rispetto agli altri

casi di disdetta anticipata del contratto di locazione, come ad esempio la disdetta

per mora del conduttore ai sensi dell’art. 257d CO (Lachat, op. cit., 27/5.1.2, pag. 566 seg.). Il fatto poi che

la locatrice si sia “riservata” il diritto di spedire la disdetta per mora, “se

necessario”, contestualmente all’istanza di espulsione 5 giugno 2015 relativa

alla disdetta per motivi gravi, non può giustificare un’attesa di tre mesi. E’

infatti contrario allo spirito della norma e al principio della buona fede

riservarsi la facoltà di disdire il contratto di locazione per mora sulla base

di un avviso comminatorio - il cui termine di pagamento al momento di riservarsi

tale diritto è comunque già scaduto da oltre 5 settimane - “se necessario”,

ovvero nel caso in cui la disdetta per motivi gravi dovesse essere dichiarata

inefficace, prorogando in maniera inammissibile una situazione d’incertezza

giuridica. Ciò a maggior ragione nel caso di specie, ritenuto che tale

situazione d’incertezza e confusione circa la validità e la portata del contratto

sottoscritto dalle parti è stata provocata dall’atteggiamento contraddittorio

assunto dalla locatrice fin dall’inizio del rapporto contrattuale, come

accertato nei considerandi precedenti (consid. 5.2). In queste circostanze la

disdetta per mora del 24 luglio 2015, inoltrata tre mesi dopo la scadenza del

termine comminatorio, risulta abusiva e anche per questo motivo deve essere annullata.

7.

Ne discende

l’accoglimento dell’appello con riforma della decisione impugnata. Le spese processuali

di entrambe le sedi seguono la soccombenza della locatrice, che rifonderà alla

controparte congrue ripetibili (art. 106 CPC). Ritenuto che la conduttrice è

stata ammessa al beneficio del gratuito patrocinio in entrambe le sedi, resta

riservata la facoltà del patrocinatore di essere remunerato dallo Stato,

qualora le ripetibili non potranno essere riscosse dalla controparte (art. 122

cpv. 2 CPC). Il valore litigioso, determinante anche per un eventuale ricorso

al Tribunale federale, ammonta a fr. 46'800.-, come fissato dal Pretore e non

contestato in questa sede.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati

per le spese gli art. 106 e 95 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,

decide: I. L’appello

9 giugno 2016 di AP 1 è accolto. Di conseguenza la sentenza 9 maggio

2016 della Pretura di Mendrisio – Nord, invariati gli altri dispositivi, è così

riformata:

1. AP 1 è posta al beneficio

dell’assistenza giudiziaria, con il gratuito patrocinio dell’avv. PA 1.

2. La

petizione 3 novembre 2015 di AP 1 è accolta. Di conseguenza è accertata

l’inefficacia della disdetta straordinaria per mora del 24 luglio 2015.

3. La

tassa di giustizia di fr. 1'600 e le spese di fr. 200.- sono poste a carico di AO

1, che rifonderà a AP 1 l’importo di fr. 1'900.- a titolo di ripetibili.

4. La

domanda riconvenzionale 30 novembre 2015 di AO 1 è respinta.

5. La

tassa di giustizia di fr. 1'600 e le spese di fr. 200.- sono poste a carico di AO

1, che rifonderà a AP 1 l’importo di fr. 1'900.- a titolo di ripetibili.

6. invariato

II. Gli oneri

processuali della procedura di appello di complessivi fr. 3'000 sono posti a

carico di AO 1, che rifonderà a AP 1 l’importo complessivo di fr. 2’000.- per

ripetibili d’appello.

III. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura

della giurisdizione di Mendrisio – Nord.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario è ammissibile il ricorso in materia civile al

Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale

della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF) se il valore litigioso ammonta a fr.

15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr.

30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la

controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se

una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario

sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi

con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).