12.2016.84
Locazione - disdetta per mora - espulsione in procedura giurisdizionale nei casi manifesti
10 agosto 2016Italiano10 min
Source ti.ch
Incarto n.
12.2016.84
Lugano
10 agosto 2016/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini,
presidente,
Bozzini
e Balerna
vicecancelliere:
Bettelini
sedente
per statuire nella causa a procedura sommaria (tutela giurisdizionale nei casi
manifesti) - inc. n. SO.2016.97 della
Pretura del Distretto di Vallemaggia - promossa con istanza 13 maggio 2016 da
AO 1
AO 2
contro
AP 1
AP 2
entrambi rappr. daRA 1
con cui gli istanti hanno chiesto l’espulsione immediata
dei convenuti dall’appartamento nello stabile __________ sito ad __________;
domanda avversata dai convenuti, che hanno postulato
la reiezione dell’istanza, e che il Pretore con decisione 8 giugno 2016 ha
accolto, salvo aver procrastinato al 30 giugno 2016 la data dello sfratto;
appellanti i convenuti con scritto 9 giugno 2014 (recte:
2016), poi completato con “reclamo” 14 giugno 2016, con cui hanno chiesto la
riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza, protestando
spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre gli istanti con osservazioni 7 luglio 2016 hanno
postulato la reiezione del gravame;
letti ed esaminati gli atti
ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
che AO 1 e AO 2 hanno concesso in
locazione a AP 1 e AP 2, sulla base di un contratto le cui
condizioni non sono note (tranne, come si dirà, la pigione), un appartamento
nello stabile __________ sito ad __________;
che con due raccomandate datate 5
aprile 2016, l’una indirizzata a AP 1 e l’altra indirizzata a AP
2, AO 1 e AO 2 hanno chiesto loro il pagamento
entro la fine del mese delle pigioni per il periodo da gennaio a marzo 2016 (fr.
2'700.-) e della tassa per l’acqua potabile 2015 (fr. 224.80) allora insolute,
pari a fr. 2'924.80, avvertendoli che in caso di mancato pagamento il contratto
sarebbe stato disdetto con effetto immediato e nel contempo hanno notificato loro
la disdetta, su formulario ufficiale, con effetto dal 30 aprile 2016;
che con istanza 13 maggio 2016, avversata
da AP 1 e AP 2 e promossa - secondo
il Pretore (cfr. disposizione ordinatoria 17 maggio 2016) - nella procedura
sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), AO 1 e AO
2 hanno chiesto l’espulsione immediata di questi ultimi dall’appartamento in
questione;
che con decisione 8 giugno 2016
il Pretore, rilevato che nel termine assegnato dagli istanti non era
intervenuto alcun pagamento e che la disdetta era stata “mantenuta” senza che i
convenuti l’avessero tempestivamente contestata, ha accolto l’istanza (salvo
aver procrastinato al 30 giugno 2016 la data dello sfratto), ponendo a carico
dei convenuti la tassa di giustizia di fr. 100.- e senza assegnare ripetibili;
che con scritto 9 giugno 2014 (recte:
2016), poi completato con “reclamo” 14 giugno 2016, i convenuti hanno chiesto di
riformare il querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza, protestando
spese e ripetibili di entrambe le sedi: essi hanno in sostanza evidenziato come
non fossero stati citati ad un’udienza e come la disdetta fosse comunque nulla,
essendo stata notificata senza che fossero stati rispettati i termini previsti
dalla legge, rispettivamente senza che in precedenza fosse stata inviata la
preventiva diffida;
che con osservazioni 7 luglio
2016 gli istanti hanno postulato la reiezione del gravame;
che i convenuti hanno qui
impugnato la decisione pretorile con uno scritto privo di denominazione, poi
completato con un “reclamo”, entrambi presentati nel termine di 10 giorni dal
ricevimento di quell’atto: in realtà, atteso che il querelato giudizio
costituiva una decisione finale di prima istanza attinente una controversia
patrimoniale con un valore litigioso, secondo l'ultima conclusione riconosciuta
nella decisione, di almeno fr. 10'000.- (cfr. la comunicazione 13 giugno 2016
del Pretore; del resto, non essendo nota l’eventuale data di scadenza determinata
del contratto, secondo la giurisprudenza il valore litigioso, a fronte di una
pigione mensile di fr. 900.-, sarebbe stato in concreto di fr. 32'400.-, cfr.
TF 4 luglio 2006 4C.96/2006 consid. 1.2), esso avrebbe dovuto essere impugnato
mediante appello (art. 308 cpv. 1 lett. a e cpv. 2 CPC), ma ciò non comporta
tuttavia alcun pregiudizio per gli istanti, che del resto nulla hanno eccepito,
nulla ostando in effetti a che il gravame così completato sia “convertito” in
appello, di cui per altro adempie tutte le condizioni formali (cfr. TF 7
novembre 2013 4A_137/2013 consid. 7.1; II CCA 8 marzo 2013 inc. n. 12.2013.14,
19 agosto 2013 inc. n. 12.2013.115, 20 settembre 2013 inc. n. 12.2012.116, 17
febbraio 2014 inc. n. 12.2013.164, 17 febbraio 2014 inc. n. 12.2012.187, 23
giugno 2016 inc. n. 12.2016.47);
che giusta l’art. 257 CPC il
giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda tutela
giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o
immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo
restando che se queste condizioni non sono date non entra nel merito (cpv. 3);
che in base alla giurisprudenza
del Tribunale federale (DTF 138 III 620 consid. 5.1.1), un fatto è
immediatamente comprovabile in base alla norma, se può essere accertato senza
ritardi e senza dispendio particolare; la prova del fatto deve di regola essere
portata mediante documenti (e l’ispezione oculare); la tutela giurisdizionale
nei casi manifesti non soggiace a una limitazione del rigore probatorio:
l’istante non può perciò limitarsi a rendere verosimile la sua pretesa, ma deve
recarne la prova piena, così da creare chiarezza nei rapporti fattuali; se la
controparte contesta i fatti in modo verosimile, la tutela giurisdizionale nei
casi manifesti non può essere accordata; ciò sarà in particolare il caso laddove
essa sostanzi e adduca in modo concludente obiezioni, che dal punto di vista
fattuale non possano essere immediatamente confutate e siano atte a far
vacillare il convincimento del giudice già formato in precedenza; decisivo è in
definitiva sapere se l’approfondito chiarimento delle obiezioni della parte
convenuta possa mutare il convincimento del giudice circa l’avvenuta
dimostrazione della pretesa dell’istante, così che esse non possano a priori
essere considerate prive di rilevanza (in tal senso pure II CCA 23 gennaio 2013
inc. n. 12.2012.175);
che sempre in base alla
giurisprudenza dell’Alta Corte (DTF 138 III 123 consid. 2.1.2), la situazione
giuridica è chiara ai sensi della norma, laddove la conseguenza giuridica è
senz’altro evincibile dall’applicazione della legge tenendo conto della
dottrina e della giurisprudenza e l’applicazione del diritto porta a un
risultato univoco; per contro la situazione giuridica non è di regola chiara se
l’applicazione di una disposizione impone al tribunale una decisione di
apprezzamento o in equità previa valutazione di tutte le circostanze del caso
(in tal senso pure II CCA 13 dicembre 2012 inc. n. 12.2012.190);
che nel caso di specie, pur
dovendosi ammettere che i fatti sono incontestati, non si può però ritenere che
la situazione giuridica sia chiara ai sensi della giurisprudenza menzionata;
che l’art. 257d CO impone in
effetti al locatore intenzionato a disdire il contratto di locazione di un
locale d’abitazione a seguito della mora del conduttore di procedere in due
diversi momenti (“zweistufiges Vorgehen”, cfr. DTF 119 II 147 consid. 3a/dd; TF
2 febbraio 2011 4A_585/2010 consid. 3.1; Zihlmann,
Das Mietrecht, 2ª ed., p. 59), dapprima inviandogli una diffida di pagamento
con comminatoria della disdetta in caso di ulteriore mancato adempimento entro il
termine di almeno 30 giorni così assegnato (cpv. 1) e solo in seguito, una
volta accertato il mancato pagamento nel termine, notificandogli la disdetta con
un preavviso di 30 giorni per la fine di un mese (cpv. 2);
che nella presente fattispecie il
modo di procedere adottato dagli istanti - i quali nella diffida con
comminatoria della disdetta hanno assegnato un termine inferiore a 30 giorni,
hanno significato la disdetta già ampiamente prima della scadenza del termine
di pagamento così assegnato, hanno fatto decorrere gli effetti della disdetta
già dalla fine del mese in corso, ma soprattutto hanno in definitiva inviato
contemporaneamente sia la diffida con comminatoria della disdetta sia la
disdetta stessa -non è assolutamente rispettoso dei dettami dell’art. 257d CO (cfr.
pure Weber, Basler Kommentar, 6ª
ed., n. 6 ad art. 257d CO con rif., che tra l’altro dichiarava - giustamente, cfr.
TF 2 febbraio 2011 4A_585/2010 consid. 3.1 - di non condividere l’opinione di Guhl/Koller/Schnyder/Druey, Das
Schweizerische Obligationenrecht, 9ª ed., p. 437, secondo cui l’invio
contemporaneo della diffida con comminatoria della disdetta e di una disdetta la
cui validità era condizionata al mancato pagamento alla scadenza sarebbe invece
stato possibile) e va di principio sanzionato con l’inefficacia della disdetta
(cfr. DTF 121 III 156 consid. 1c/aa; TF 2 febbraio 2011 4A_585/2010 consid.
3.1; Weber, op. cit., n. 9 ad art.
257d CO; Higi, Zürcher Kommentar,
n. 57 ad art. 257d CO);
che gli istanti non potrebbero
prevalersi - né del resto lo hanno fatto - dell’eventuale abuso di diritto
commesso dai convenuti per aver questi ultimi lamentato il mancato rispetto
delle condizioni poste dall’art. 257d CO pur non avendo ancora pagato le somme
scoperte (Weber, op. cit., n. 5 e
6 ad art. 257d CO; Higi, op. cit.,
ibidem): la questione dell’esistenza di un abuso di diritto commesso dalla
parte convenuta al momento di opporsi all’istanza non può in effetti essere
esaminata nella particolare procedura di cui all’art. 257 CPC (cfr. DTF 138 III
123 consid. 2.1.2 e 2.5; TF 2 luglio 2012 5A_471/2012 consid. 5.1; II CCA 18
giugno 2014 inc. n. 12.2014.59, 12 febbraio 2015 inc. n. 12.2014.215);
che le ulteriori nuove argomentazioni
addotte dagli istanti nelle loro osservazioni 7 luglio 2016 a sostegno
dell’istanza, oltretutto fondate in parte su prove documentali nuove e con ciò
irrite e in parte rimaste allo stadio di puro parlato, sono irricevibili (TF 7
dicembre 2012 4A_420/2012 consid. 5, 17 ottobre 2013 4A_312/2013 consid. 3.2);
che in assenza di uno dei
requisiti per concedere la tutela giurisdizionale in procedura sommaria, l’istanza
non può tuttavia essere respinta - come invece auspicato dai convenuti nel loro
gravame - ma, in parziale accoglimento dell’appello, deve essere dichiarata
irricevibile (art. 257 cpv. 3 CPC);
che le spese giudiziarie di
entrambe le sedi seguono la pressoché integrale soccombenza degli istanti (art.
106 CPC), ritenuto che ai convenuti, che in prima istanza non si sono avvalsi
di un patrocinatore, non possono essere riconosciute indennità per il procedimento
di primo grado.
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 106 CPC e la
TG
decide:
Fatti
I. L’appello 9/14 giugno 2016 di AP 1 e AP 2 è
parzialmente accolto.
Di
conseguenza la decisione 8 giugno 2016 della Pretura del Distretto di
Vallemaggia è così riformata:
1. L’istanza è irricevibile.
2. La
tassa di giustizia in fr. 100.- e le spese sono poste a carico degli istanti in
solido. Non si assegnano indennità.
Considerandi
II. Le spese processuali di complessivi fr. 200.-
sono a carico degli appellati in solido, che rifonderanno agli appellanti complessivi
fr. 300.- quali indennità di appello.
III. Notificazione:
-
-
-
Comunicazione alla Pretura del
Distretto di Vallemaggia
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle
cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se, nelle vertenze in materia
di locazione, il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- (art. 74 cpv. 1 LTF);
per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora
non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi
termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La
parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con
un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una
sola e medesima istanza (art. 119 LTF).