Principio dispositivo: onere di allegazione e di contestazione Principio dispositivo: onere di allegazione e di contestazione Locazione, deposito garanzia non accreditato su un conto bancario vincolat

Incarto n.

12.2016.92

Lugano

23 ottobre 2017/rn

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Balerna

vicecancelliera:

Ceschi

Corecco

sedente

per statuire nella causa - inc. n. OR.2014.19 della

Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna - promossa con petizione da

AO

1

rappr. dall’ RA 2

contro

AP 1

AP 2

tutti rappr. dall’ RA 1

con cui l’attrice ha

chiesto la condanna dei convenuti in solido al pagamento di

fr. 41'030.75 oltre interessi al 5% dal 15 luglio 2013;

domanda avversata dalla controparte,

che con azione riconvenzionale ha chiesto la condanna dell’attrice al

versamento di fr. 8'600.- a titolo restituzione del deposito garanzia oltre

interessi al 5% dal 5 maggio 2003, nonché di fr. 2'730.52 a titolo di rimborso

delle eccedenze per spese accessorie, oltre interessi dalla data della

risposta;

richieste sulle quali il

Pretore ha statuito con sentenza 30 maggio 2016, con cui ha accolto

parzialmente la petizione per l’importo di fr. 14'512.60 oltre interessi e ha

respinto la domanda riconvenzionale, ponendo la tassa di giustizia e le spese a

carico dei convenuti in solido in ragione di 2/7 e a carico dell’attrice in

ragione di 5/7, con l’obbligo per quest’ultima di rifondere alla controparte

fr. 2'800.- a titolo di ripetibili ridotte;

appellanti i

convenuti con atto di appello 30 giugno 2016 con cui chiedono la riforma

del giudizio impugnato, nel senso di accogliere la domanda riconvenzionale

limitatamente all’importo di fr. 8'600.-, con protesta di tasse, spese e

ripetibili di primo e secondo grado di giudizio;

mentre con risposta 19

agosto 2016 l’attrice postula la reiezione del gravame, pure con protesta di

spese e ripetibili di secondo grado;

letti ed esaminati gli

atti e i documenti di causa,

ritenuto

in fatto: A. Con contratto di data 11

aprile 2003 AO 1 ha concesso in locazione a AP 1 e AP 2 il ristorante con

alloggio di sua proprietà denominato __________ sito a __________. Il contratto

prevedeva una pigione mensile netta di fr. 4'300.-, oltre fr. 300.- a titolo di

acconto spese accessorie, e il versamento di fr. 8'600.- a titolo di deposito

garanzia. La locazione ha avuto inizio il 1° maggio 2003 (doc. B). Dopo la sua

stipulazione il contratto di locazione è stato sostituito da due nuovi

contratti, il primo sottoscritto nel 2004 e il secondo nel 2005 (doc. C, D),

nei quali è stato specificato che la somma di fr. 8'600.- prevista a titolo di

garanzia era stata versata dai conduttori a inizio della locazione (clausola n.

4 doc. C e D). La locazione è terminata per accordo delle parti il 28 febbraio

2013 (doc. 3) e i locali sono stati liberati il 10 aprile 2013 (doc. 4).

B. Con scritti 25 aprile

2013 e 4 luglio 2013 AO 1 ha chiesto ai due conduttori il pagamento

dell’importo complessivo di fr. 41'030.70 a titolo di pigioni, conguaglio spese

accessorie e risarcimento danni (doc. D, G), cui AP 1 e AP 2 non hanno dato

seguito. Il 19 dicembre 2013 la locatrice ha pertanto adito l’Ufficio di

conciliazione in materia di locazione di Locarno, il quale, constatato che il

tentativo di conciliazione era fallito, ha rilasciato a AO 1 l’autorizzazione

ad agire (doc. A).

C. Con petizione 6

giugno 2014 la locatrice ha convenuto i conduttori dinanzi alla Pretura di

Locarno-Campagna, chiedendo la loro condanna in solido al pagamento dell’importo

complessivo di fr. 41'030.75 oltre interessi al 5% dal 15 luglio 2013, così

composto: fr. 14'446.- a titolo di pigioni per i mesi di febbraio e marzo 2013,

nonché pro rata per 20 giorni di aprile 2013; fr. 6’694.90 a titolo di

risarcimento del danno per la sostituzione di una tenda da sole danneggiata;

fr. 2'680.- per interventi al sistema idraulico; fr. 6'720.- per interventi al

sistema elettrico; fr. 10'489.85 quale conguaglio delle spese accessorie per

gli anni 2010 – 2011. Con risposta 22 settembre 2014 i convenuti si sono

opposti alla petizione, riconoscendo tuttavia di non avere corrisposto la

pigione per il mese di febbraio 2013 pari a fr. 5'938.45. Con domanda

riconvenzionale essi hanno chiesto la restituzione del deposito di garanzia di

fr. 8'600.- e della somma di fr. 2'730.52 a titolo di spese accessorie

asseritamente pagate in eccesso per il periodo 2005-2013, ponendo tali importi

in parziale compensazione con le pretese dell’attrice, la quale con risposta

riconvenzionale si è opposta alle pretese dei conduttori. Esperita

l’istruttoria, nei memoriali conclusivi le parti hanno confermato le rispettive

contrapposte domande di giudizio.

D. Con sentenza 30

maggio 2016 il Pretore aggiunto ha parzialmente accolto la petizione, condannando

Fatti

i convenuti in solido al pagamento di fr. 14'512.60 oltre interessi, e ha

respinto integralmente la domanda riconvenzionale, ponendo la tassa di

giustizia e le spese a carico dei convenuti in solido in ragione di 2/7 e la

rimanenza di 5/7 a carico dell’attrice, con l’obbligo per quest’ultima di

rifondere a controparte fr. 2'800.- a titolo di ripetibili ridotte.

E. Con appello 30 giugno

2016 AP 1 e AP 2 chiedono la riforma del giudizio impugnato nel senso di

accogliere la domanda riconvenzionale per fr. 8'600.- con conseguente modifica

del dispositivo sulle spese processuali e sulle ripetibili. Con risposta all’appello

19 agosto 2016 AO 1 postula la reiezione del gravame, con protesta di spese

giudiziarie di secondo grado. Gli argomenti delle parti saranno ripresi, per

quanto necessario, nei considerandi in diritto.

Considerato

in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è

entrato in vigore il nuovo Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC)

che trova applicazione in entrambe le sedi, siccome la procedura innanzi al

Pretore è stata avviata dopo tale data (art. 404 e 405 CPC).

L’appello,

presentato nel termine di 30 giorni dalla notifica della decisione impugnata è

tempestivo, così come lo è la risposta, inoltrata nel termine fissato da questa

Camera, tenuto conto della sospensione giusta l’art. 145 cpv. 1 lett. b CPC.

Nelle controversie

patrimoniali l'appello è ammissibile se il valore litigioso secondo l’ultima

conclusione riconosciuta nella decisione impugnata raggiunge almeno fr. 10 000.- (art. 308 cpv. 2 CPC), in

concreto fr. 41'030.75. Da qui, l’appellabilità della sentenza pretorile.

3. Il Pretore aggiunto

ha ritenuto pacifico che il rapporto di locazione era terminato per accordo

delle parti il 28 febbraio 2013 e che i convenuti avevano liberato e

riconsegnato i locali dell’esercizio pubblico il 10 aprile 2013. Egli ha quindi

riconosciuto alla locatrice il canone di locazione per il mese di febbraio 2013

pari a fr. 5'938.45 (ammesso dagli stessi convenuti) e fr. 7'917.95 a titolo di

risarcimento per l’occupazione dell’esercizio pubblico dalla fine della

locazione fino alla data di riconsegna dei locali il 10 aprile 2013. Il primo

giudice, ritenuto che la locatrice non aveva provato le pretese concernenti le

spese accessorie per gli anni 2010 - 2012, ha accolto la domanda limitatamente

all’importo di fr. 656.20 riconosciuto dai convenuti. Il Pretore aggiunto ha

infine ritenuto tardive le notifiche dei presunti danni alla tenda da sole, al

sistema elettrico e a quello idraulico e ha respinto le relative pretese. In

merito alla domanda riconvenzionale il primo giudice ha respinto la pretesa dei

conduttori relativa alla restituzione di spese accessorie pagate in eccesso per

Considerandi

gli anni 2010 – 2012. Per quanto riguarda la richiesta di restituzione

dell’importo versato a titolo di garanzia per gli affitti di fr. 8'600.- il

Pretore aggiunto ha accertato che tale importo era stato versato a inizio

locazione dai conduttori ma non era stato depositato dalla locatrice su un

conto deposito garanzia vincolato. Il primo giudice, ritenendo non contestato

il fatto che i conduttori durante il primo anno di locazione non avevano pagato

l’equivalente di due pigioni mensili per complessivi fr. 8'600.-, ha concluso

che la locatrice aveva correttamente compensato la somma versata a titolo di

deposito garanzia con quanto non corrispostole a titolo di canone di locazione,

respingendo la pretesa dei conduttori.

4.

Con l’appello in

rassegna i conduttori rimproverano al Pretore aggiunto un errato accertamento

dei fatti e una violazione del diritto per avere concluso che la locatrice

aveva imputato l’importo di fr. 8'600.- da loro versato a inizio locazione a

titolo di garanzia degli affitti su due pigioni che essi non avrebbero

corrisposto per l’anno 2003. A loro dire, quest’ultima circostanza non sarebbe

mai stata allegata dalla locatrice e rimproverano il primo giudice per avere

considerato una posizione che nemmeno la presunta creditrice avrebbe mai

invocato.

4.1

Nelle cause rette dal

principio dispositivo sono le parti a dovere allegare i fatti sui quali fondano

le loro domande e per ognuno dei fatti allegati esse devono indicare le prove

delle quali intendono prevalersi (art. 55 cpv. 1 CPC). Con la petizione

l’attore è tenuto a allegare i fatti sui quali fonda la propria pretesa (art.

221.

cpv. 1 lett. d CPC) mentre il convenuto con la risposta deve specificare

quali fatti, così come esposti dall’attore, riconosce o contesta (art. 222 cpv.

2.

CPC). Una contestazione globale o generica non è di principio sufficiente e

chi contesta una pretesa deve spiegare le proprie obiezioni in modo da

permettere all’attore di capire quali fatti sono contestati e di fornire le

prove delle quali porta l’onere (DTF 141 III 433 consid. 2.6).

4.2

In concreto i conduttori con

risposta e azione riconvenzionale 22 settembre 2014 hanno chiesto la

restituzione dell’importo di

fr. 8'600.- da loro versato a inizio locazione a titolo di garanzia, rilevando come

la locatrice non aveva mai provveduto a depositare tale importo su un conto

garanzia e affitti vincolato e come la stessa non aveva mai fatto valere delle

pretese su tale importo. La locatrice, con la risposta e la duplica

riconvenzionale, si è limitata a sostenere, in maniera del tutto generica, la

temerarietà dell’azione riconvenzionale. Negli allegati dell’azione principale l’attrice

ha unicamente sostenuto la tesi del mancato versamento dell’importo di fr.

8'600.- a titolo di deposito garanzia, senza mai allegare di avere computato

tale somma su due pigioni asseritamente non pagate dai convenuti nel 2003.

Contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore aggiunto, la locatrice non si è

affatto prevalsa dell’argomento di avere imputato il deposito garanzia su due

pigioni non corrisposte per l’anno 2003. L’accertamento della compensazione del

deposito garanzia con le pigioni asseritamente non corrisposte nel 2003 esula

pertanto dall’ambito fattuale allegato dalle parti. Ne discende che il Pretore

aggiunto ha leso il diritto, in particolare gli artt. 55 cpv 1, 221 cpv. 1

lett. d e 222 cpv. 2 CPC, in forza dei quali, nel processo retto dal principio

Dispositivo

dispositivo, le parti devono allegare i fatti su cui poggiano le loro domande e

il giudice deve attenervisi.

5. Giova inoltre rammentare,

contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore aggiunto, che il locatore non può

compensare dei crediti per pigioni non pagate con l’importo versato a titolo di

garanzia degli affitti (Lachat et al.,

Mietrecht für die Praxis, 8a ed., 15/2.3, pag. 266 segg. con

numerosi riferimenti). Ciò a maggior ragione nel caso concreto, ove la

locatrice, contravvenendo agli obblighi legali e contrattuali, non ha

provveduto a versare la garanzia su un conto vincolato. La conclusione del

Pretore aggiunto, secondo cui la compensazione è possibile nei casi come quello

di specie in cui il locatore non deposita i soldi versati a titolo di garanzia

e il conduttore ha dei debiti pecuniari scaduti ed esigibili nei confronti del

locatore, costituisce infatti un inammissibile e ingiustificato privilegio

rispetto ai locatori che, in ossequio ai loro obblighi, depositano invece la

garanzia su un conto vincolato intestato al conduttore come imposto dagli artt.

257e cpv. 1 CO e 6 della Legge di applicazione delle norme federali in materia

di locazione di locali d’abitazione e commerciali e di affitto (R.L: 3.3.2.1.4).

In quest’ultima evenienza la compensazione non entra in linea di conto poiché i

beni posti in garanzia, depositati su un conto vincolato intestato al

conduttore, restano nel suo patrimonio e la liberazione della garanzia è

possibile solo nei casi previsti dall’art. 257e cpv. 3 CO (SVIT-Kommentar, n.

18 ad art. 257e CO; Giger, Berner

Kommentar, n.42 ad art. 257e CO; Lachat

et al. , op. cit., 15/2.3.1, pag. 266). Inoltre, non avendo la locatrice

versato la garanzia su un conto deposito vincolato, la stessa deve essere

considerata quale depositaria ai sensi dell’art. 481 CO (Giger, op. cit., n. 41 ad art. 257e CO),

ciò che le preclude la possibilità di estinguere l’obbligazione di restituire

la somma depositata tramite compensazione (art. 125 cifra 1 CO).

6. Ne discende che

l’appello dei conduttori deve essere accolto e la decisione del Pretore

aggiunto riformata, nel senso che la locatrice è condannata a restituire ai

conduttori in solido la somma di fr. 8'600.-, oltre interessi al 5% a far tempo

dalla prima valida messa in mora, ovvero dalla data dell’inoltro dell’azione

riconvenzionale (art. 102 cpv. 2 CO). L’esito dell’appello esige la modifica

del dispositivo sulle spese di prima sede, nel senso che la tassa di giustizia

di fr. 3'000.- e le spese di fr. 224.20 sono posti a carico dell’attrice nella

misura di 6/7 e a carico dei convenuti in solido per 1/7. L’attrice rifonderà

inoltre a AP 1 e AP 2 in solido un’indennità ridotta per ripetibili di prima

sede di fr. 3’400.-. Le spese processuali e le ripetibili della procedura di

secondo grado, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 8'600.-,

valore determinante anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale

federale, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).

Per questi motivi,

richiamati

per le spese gli art. 106 e 95 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,

decide: I. L’appello

30 giugno 2016 di AP 1 e AP 2 è accolto.

Di

conseguenza la sentenza 30 maggio 2016 del Pretore aggiunto della Giurisdizione

di Locarno-Campagna, invariati gli altri dispositivi, è così riformata:

2. La domanda riconvenzionale è parzialmente

accolta. AO 1 è tenuta a versare a AP 1 e AP 2, in solido, l’importo di fr.

8'600.- quale restituzione della garanzia affitti, oltre interessi al 5% dal 22

settembre 2014.

3. La

tassa di giustizia di fr. 3'000.- e le spese di fr. 224.20 sono poste a carico

di AO 1 in ragione di 6/7, mentre per la rimanenza di 1/7 risponderanno AP 1 e AP

2 in solido, ai quali controparte rifonderà pure in solido la somma di fr.

3'400.- a titolo di ripetibili ridotte.

II. Gli oneri

processuali della procedura di appello di complessivi

fr. 200.-, anticipati dagli appellanti, sono a carico di AO 1 che rifonderà a AP

1 e AP 2

fr. 800.- per ripetibili di appello.

III. Notificazione:

-;

-.

Comunicazione alla Pretura

della giurisdizione di Locarno-Campagna.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici (pagina

seguente)

Nelle

cause a carattere pecuniario è ammissibile il ricorso in materia civile al

Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale

della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF) se il valore litigioso ammonta a fr.

15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr.

30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la

controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se

una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario

sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi

con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).