Locazione - disdetta per mora - pagamento (contestato) delle pigioni insolute - onere della prova - espulsione - tutela giurisdizionale nei casi manifesti

Incarto n.

12.2016.94

Lugano

9 novembre 2016/rn

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Balerna

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa a procedura sommaria (tutela giurisdizionale nei casi

manifesti) - inc. n. SO.2016.2063

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 2

maggio 2016 da

AO

1

rappr. da RA 2

contro

AP 1

AP 2

entrambi

rappr. da RA 1

con cui l’istante ha

chiesto di far ordine ai convenuti, con la comminatoria dell’art. 292 CP, di

mettere a libera disposizione entro 10 giorni dall’intimazione della decisione

l’appartamento duplex di 6 1/2 locali sito al primo piano, interno n. __________,

dello stabile in Via __________ a __________, domanda avversata dai convenuti,

che hanno postulato la reiezione dell’istanza, e che il Pretore con decisione 13

giugno 2016 ha accolto;

appellanti i convenuti con atto di appello 1° luglio

2016, con cui hanno chiesto in via principale di riformare il querelato

giudizio nel senso di respingere l’istanza e in via subordinata di annullare la

decisione pretorile con conseguente rinvio dell’incarto al primo giudice per un

nuovo giudizio, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre l’istante con risposta 29 agosto 2016 ha postulato

la reiezione del gravame, pure con protesta di spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti

ed i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in

diritto:

che con contratto 31 luglio 2015 (doc.

A) AO 1, rappresentata da __________ SA, ha concesso in locazione dal 1°

settembre 2015 e a tempo indeterminato a AP 1 e ad AP 2 l’appartamento duplex

di 6 1/2 locali sito al primo piano, interno n. __________, dello stabile in

Via __________ a __________;

che __________ SA, preso atto che

AP 1 e AP 2 non avevano provveduto a pagare il saldo delle pigioni e dell’acconto

per le spese accessorie giunti a scadenza il 1° gennaio 2016 (fr. 8’340.-) nemmeno

entro il termine ultimativo di pagamento di 30 giorni con comminatoria di

disdetta assegnato a ciascuno di loro il 13 gennaio 2016 (doc. B e B1), il 17

marzo 2016 (doc. D e D1) ha significato sempre a ciascuno di loro, in

applicazione dell’art. 257d CO, su formulario ufficiale, la disdetta del

contratto di locazione con effetto dal 30 aprile 2016;

che con istanza 2 maggio 2016,

avversata da AP 1 e da AP 2 e promossa nella procedura

sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), AO 1 ha

chiesto l’espulsione immediata di questi ultimi dall’ente locato;

che con decisione 13 giugno 2016

il Pretore, dopo aver rilevato che in occasione dell’udienza del 23 maggio 2016

l’istante aveva accettato di sospendere l’emanazione della decisione di

espulsione per verificare se i convenuti avevano provveduto all’asserito

pagamento del saldo tuttora insoluto di fr. 12'630.- e dopo aver evidenziato

che la stessa parte il 30 maggio / 2 giugno 2016 aveva tuttavia comunicato, allegando

una copia dell’estratto PostFinance, di non aver ricevuto alcun accredito ed aveva

con ciò chiesto di emanare la decisione di espulsione, ha senz’altro accolto

l’istanza, ponendo la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 100.- a

carico dei convenuti in solido, tenuti altresì a rifondere alla controparte sempre

con il vincolo della solidarietà fr. 100.- a titolo di indennità;

che con l’appello 1° luglio 2016

che qui ci occupa, avversato dall’istante con risposta 29 agosto 2016, i

convenuti hanno chiesto in via principale di riformare il querelato giudizio

nel senso di respingere l’istanza e in via subordinata di annullare la

decisione pretorile con conseguente rinvio dell’incarto al primo giudice per un

nuovo giudizio, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi: delle

rispettive argomentazioni delle parti si dirà, se e per quanto necessario, nei

prossimi considerandi;

che l’appello dei convenuti,

manifestamente improponibile e manifestamente infondato, deve senz’altro essere

respinto;

che i convenuti hanno innanzitutto

addotto che le diffide con comminatoria di disdetta significate loro il 13

gennaio 2016 (doc. B e B1), oltretutto nell’ambito di una situazione di

dare-avere confusa, sarebbero state superate dall’aggiunta n. 1 al contratto

sottoscritta dalle parti il 1° febbraio 2016 (cfr. doc. A), dal che la nullità

della disdetta: l’argomentazione è però chiaramente irricevibile, in quanto

avrebbe già potuto essere formulata innanzi al Pretore (essi stessi hanno del

resto ammesso a p. 5 del gravame di non aver “fatto valere formalmente le loro

contestazioni in merito alla validità della diffida (e dunque della disdetta)”)

e siccome era fondata su fatti che avrebbero già potuto essere allegati in

prima sede (art. 317 cpv. 1 CPC), e comunque sarebbe stata ampiamente infondata

anche nel merito, visto e considerato che la situazione di dare-avere tra le

parti era chiara (cfr. doc. C) e che quell’aggiunta contrattuale (avente per

oggetto il pagamento della pigione e dell’acconto per le spese accessorie in

rate mensili anticipate anziché in rate trimestrali anticipate), che nulla

specificava a proposito di quelle diffide, sarebbe entrata in vigore solo a far

tempo dal 1° marzo 2016 (cfr. doc. A), quindi dopo che il termine di 30 giorni

assegnato con le stesse era scaduto infruttuosamente;

che essi hanno in seguito

sostenuto che il 20 aprile 2016, a seguito di un’iniziativa della loro

precedente patrocinatrice avv. M__________ __________ (doc. 3), le parti si

sarebbero accordate per il pagamento delle pigioni e dell’acconto per le spese

accessorie allora insoluti di fr. 12'870.- e per il successivo annullamento

della disdetta (doc. 4): l’argomentazione è però anche in questo caso

chiaramente irricevibile, in quanto avrebbe già potuto essere formulata innanzi

al Pretore (essi stessi hanno del resto ammesso a p. 5 del gravame di non aver

“fatto valere formalmente le censure di abuso di diritto per il comportamento

contraddittorio dell’appellata”) e siccome era fondata su fatti che avrebbero

già potuto essere allegati rispettivamente su prove che avrebbero già potuto

essere prodotte in prima sede (art. 317 cpv. 1 CPC, ciò che tra l’altro impone

di respingere la richiesta dei convenuti volta ad assumere in questa sede in

qualità di teste la loro precedente patrocinatrice), ed anche in questo caso sarebbe

comunque stata ampiamente infondata anche nel merito, visto e considerato che in

quell’accordo era stato previsto che l’annullamento della disdetta era

subordinato al pagamento degli arretrati entro i successivi due giorni, termine

questo che è però trascorso senza che fosse intervenuto alcun pagamento;

che essi hanno poi preteso che un

analogo accordo sarebbe stato concluso in occasione dell’udienza del 23 maggio

2016 e che dunque l’istante, preso atto dell’avvenuto pagamento del saldo

tuttora insoluto di fr. 12'630.-, dimostrato con le ricevute di versamento

postali da loro prodotte in copia (doc. 1), avrebbe già ritirato seduta stante l’istanza

di espulsione e ciò a prescindere dalle superflue riserve e formalità pure

concordate a quel momento: l’argomentazione è però ampiamente infondata, atteso

che dal verbale d’udienza del 23 maggio 2016 si evince che il ritiro

dell’istanza non era affatto incondizionato ma era condizionato alla verifica

con esito positivo dell’avvenuto pagamento di quelle somme (“la parte istante

si riserva di verificare l’intervenuto pagamento della somma di fr. 12'630.-,

per il quale riceve copia delle ricevute fiscali, e comunicherà al giudice il

ritiro dell’istanza di sfratto rispettivamente chiederà l’emanazione della

decisione in caso contrario”);

che essi, sempre con riferimento

all’accordo concluso in occasione dell’udienza del 23 maggio 2016, hanno preteso

che la condizione contenuta nell’accordo, ossia l’intervenuto pagamento della

somma di fr. 12'630.-, era però stata adempiuta, quel pagamento, effettuato in

due “tranches” (una di fr. 8'340.- presso l’ufficio postale di __________ 1 il

17 maggio 2016 e una di fr. 4'290.- presso l’ufficio postale di __________ il

20 maggio 2016), essendo stato provato dalle due ricevute di versamento postali

da loro prodotte in copia (doc. 1), rispettivamente che in ogni caso non era

stato provato che quella condizione non fosse stata adempiuta di modo che,

prima di decretare la loro espulsione, il Pretore, a cui chiedevano di rinviare

la causa previo annullamento della sua decisione ed assunzione di alcune prove

(segnatamente le informazioni scritte da richiedere a La Posta Svizzera SA),

rispettivamente questa Camera, a cui è pure stato chiesto di assumere quelle medesime

prove, avrebbero dovuto chiarire la circostanza;

che il rilievo è manifestamente infondato,

al limite del temerario;

che i convenuti sembrano in effetti

scordare che spettava in realtà a loro provare l’avvenuto pagamento delle somme

di fr. 8'340.- e di fr. 4'290.-, prova a cui essi non hanno tuttavia fatto

fronte, non essendo nelle particolari circostanze sufficiente la produzione in

copia delle due presunte ricevute di versamento postali (doc. 1): nonostante

quelle somme non fossero state accreditate alla loro destinataria, ossia alla

rappresentante dell’istante __________ AG (cfr. la dichiarazione rilasciata da

PostFinance allegata alla comunicazione 30 maggio / 2 giugno 2016 dell’istante,

poi confermata da un’altra dichiarazione resa il 13 luglio 2016 sempre da

PostFinance allegata quale doc. D alla risposta all’appello e secondo cui

nessun accredito era avvenuto fino al 12 luglio 2016), e nonostante l’istante

con la comunicazione 30 maggio / 2 giugno 2016 alla Pretura avesse così

implicitamente rimproverato ai convenuti di aver falsificato le due ricevute di

cui al doc. 1, questi ultimi il 10 giugno 2016 si sono in effetti limitati a

trasmettere alla Pretura uno scritto in cui rilevavano che La Posta Svizzera SA,

da loro interpellata, attestava che la ricerca relativa al pagamento di fr.

8'340.- aveva dato esito negativo e si impegnava ad inoltrare la ricevuta

originale a PostFinance “per un ulteriore procedimento” (cfr. scritti 31 maggio

e 6 giugno 2016 de La Posta Svizzera SA) rispettivamente in cui il titolare

dell’ufficio postale di __________ dichiarava che “stiamo facendo le ricerche”

con riferimento al pagamento di fr. 4'290.-, sennonché queste dichiarazioni

sono ben lungi dal dimostrare che i due pagamenti siano stati effettuati (e gli

stessi attori, che nell’ambito del loro scritto 10 giugno 2016 avevano

dichiarato di voler tenere informato il giudice dell’esito delle ricerche, a

tutt’oggi non hanno però fornito alcuna informazione, che si presume quindi non

esser loro pervenuta, ciò che rende inutile la loro attuale richiesta di ottenere

informazioni scritte da La Posta Svizzera SA);

che oltretutto, sulla base di un

apprezzamento complessivo delle seguenti circostanze, singolarmente solo di

carattere indiziario, si può senz’altro concludere per l’inesistenza di quei

pagamenti: appare innanzitutto assai sospetto che nel timbro postale relativo

al pagamento di fr. 8'340.- sulle lettere A e N della parola “Lugano” siano presenti

tre piccole aggiunte (righe orizzontali con un uncino che gira verso l’alto) che

nulla hanno a che fare con il timbro e soprattutto che al centro di quel timbro

invece di un unico cerchio puntinato (che indica dove apporre il timbro

dell’ufficio di accettazione) ne risultino due che ad un certo punto si

intersecano, ritenuto poi che diversamente da quello a destra quello a sinistra

è stranamente visibile solo nella sua parte superiore; appare poi pure sospetto

che il timbro postale relativo al pagamento di fr. 4'290.- sia sdoppiato in

alcune sue parti e che sia incompleto, privo cioè di una piccola parte

inferiore, nonostante il cerchio puntinato (che come detto indica dove apporre

il timbro dell’ufficio di accettazione) è completo ed è visibile anche laddove

dovrebbe risultare la parte di timbro mancante; appare poi strano che a fronte

della contestazione relativa alla ricevuta inerente il pagamento di fr. 4'290.-

Fatti

i convenuti non abbiano provveduto a versare agli atti l’originale, che essi

nemmeno avevano preteso di aver a suo tempo consegnato a La Posta Svizzera SA; si

aggiunga che è per altro decisamente inverosimile che non solo uno ma ben due

pagamenti, oltretutto presso due uffici postali diversi, possano non essere

andati a buon fine;

che, a prescindere da quanto si è

detto, la richiesta dei convenuti di riformare il querelato giudizio nel senso

di respingere (recte: di dichiarare irricevibile, cfr. art. 257 cpv. 3

CPC) l’istanza di espulsione avrebbe in ogni caso dovuto essere disattesa già

per il fatto che nell’ambito del loro scritto 10 giugno 2016 essi avevano

informato il Pretore che avrebbero comunque lasciato l’appartamento a far tempo

dal 1° settembre 2016, ritenuto che in tale affermazione può senz’altro essere

intravista una loro acquiescenza all’istanza, almeno a far tempo da quella data

(nel frattempo trascorsa);

che, stando così le cose,

l’ulteriore richiesta dei convenuti, non meglio motivata, volta alla convocazione

delle parti a un’udienza di discussione deve essere respinta, la giurisprudenza

avendo già avuto modo di stabilire che una tale richiesta non può essere

accolta se, come in concreto, l’appello è manifestamente infondato o

inammissibile (DTF 122 V 47 consid. 3b/dd, 136 I 279 consid. 1; TF 18 aprile

2012 1C_453/2011 consid. 1.3 pubbl. in RtiD II 2012 p. 27; II CCA 27 gennaio

2014 inc. n. 12.2013.114, 20 novembre 2014 inc. n. 12.2012.177, 16 febbraio

2016 inc. 12.2015.69, 2 marzo 2016 inc. n. 12.2015.24);

che le spese processuali e le

ripetibili della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore

litigioso di fr. 136'800.- (pari alla pigione e all’acconto per le spese

accessorie dovuti nel termine triennale di protezione dell’art. 271a cpv. 1

lett. e CO qualora la contestazione della disdetta fosse risultata fondata),

seguono la soccombenza (art. 106 CPC);

che essendovi il fondato sospetto

che i convenuti in relazione al doc. 1 si siano resi responsabili del reato di

falsità in documenti (art. 251 CP), copia di questa decisione viene trasmessa

al Ministero Pubblico per le sue incombenze (art. 27a LOG).

Per i quali motivi,

richiamati l’art. 106 CPC e la LTG

decide:

1. L’appello 1° luglio 2016 di

AP 1 e AP 2 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

Considerandi

2.

Le spese processuali di fr.

200.

- sono a carico degli appellanti in solido, che rifonderanno alla

controparte sempre in solido

fr. 2’500.- per ripetibili.

3.

Notificazione:

-

-

Comunicazione alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 4,

e al Ministero Pubblico, Lugano

(con fotocopia del doc. 1)

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente Il vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000.

Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).