12.2017.105

Contratto di locazione - compensazione della pigione in concreto non ammissibile in quanto esclusa espressamente dal contratto - massima inquisitoriale sociale

28 febbraio 2019Italiano20 min

Source ti.ch

Fatti

Con contratto di data 12

ottobre/12 novembre 2014 la società AO 1 (in seguito: AO 1) ha concesso in

sublocazione alla società AP 1 (in seguito: AP 1), una superficie commerciale

adibita a ufficio open space e un posto auto nell’autorimessa dello

stabile sito in via __________ a Lugano. La pigione mensile complessiva

assommava a fr. 2'861.45 di cui fr. 1'952.25 quale canone locativo e fr. 908.95,

quale forfait per le spese accessorie (AIL, utilizzo mobili e tecnologie, pulizia

locali e canone rete Swisscom). L’accordo prevedeva una durata indeterminata

della locazione, con possibilità di notificare la disdetta per le scadenze di

giugno, settembre, dicembre e marzo, la prima volta per il 30 giugno 2015. Le

parti hanno stabilito il versamento di un deposito di garanzia pari a fr. 1'952.24

che non è però mai stato effettuato (doc. 5). Al punto 5 del contratto di

locazione era inoltre indicato che “ E’ esclusa la compensazione della

pigione con crediti che non derivino dal contratto di locazione.” AO 1 ha

consegnato le chiavi dei vani locati alla conduttrice in data 24 ottobre 2014

(doc. E nell’incarto dell’Ufficio Conciliazione, in seguito: inc. UC)

In data 12 novembre

2014 le stesse parti hanno sottoscritto un contratto di assistenza

professionale denominato “offerta Full-Service”, in base al quale AP 1

si è impegnata a fornire alla controparte una serie di prestazioni nell’ambito

della consulenza e dell’ottimizzazione di impresa (cfr. per i dettagli, doc.6)

dietro pagamento di un compenso di fr. 2'000.- mensili.

Come testimonia la

corrispondenza intercorsa tra le parti, dopo pochi mesi sono sorte delle

divergenze e i rapporti sono diventati conflittuali. Con scritto email del 24

marzo 2015 AP 1 ha comunicato a AO 1 che a partire dal 1° maggio

2015 avrebbe provveduto a pagare unicamente il canone locativo mensile,

assumendosi direttamente il pagamento delle spese accessorie (doc. 22). Con email

datata 30 marzo 2015 la conduttrice ha poi chiesto alla locatrice spiegazioni

sull’ammontare delle spese accessorie relative al mese di aprile 2015 (doc. 19).

Inoltre, con lettera dello stesso giorno AP 1 ha manifestato alla controparte

le proprie rimostranze in merito all’intenzione di AO 1 di procedere alla

risoluzione unilaterale del contratto di assistenza e ha preso atto della

volontà della stessa di voler aggiungere alcune poste di costi variabili alla

pigione. Nel contempo la conduttrice ha fatto valere una pretesa di fr.

10'372.- per i servizi da lei effettuati, da cui dedursi l’importo di fr. 9'078.88

a favore della parte locatrice, con un saldo restante di fr. 1'293.12, importo

che a suo dire sarebbe stato da compensare con la pigione relativa al mese di

aprile 2015 (doc. 19).

Per sua parte AO 1, con email del 14 aprile

2015, ha comunicato di aver preso “atto della disdetta degli uffici da te

comunicatami” per la fine di aprile 2015 e ha respinto la richiesta di

sottoscrivere un nuovo contratto di sublocazione alle condizioni proposte dalla

conduttrice; la locatrice ha inoltre contestato la compensazione invocata dalla

conduttrice (doc. 27). Con successivo scritto del 15 aprile 2015 AP 1 ha contestato

gli importi dovuti alla locatrice a titolo di “servizi fissi”, facendo

valere un credito a suo favore di CHF 181.68 (doc. H inc. UC). Con email dello

stesso giorno essa ha inoltre spiegato di non aver mai “disdetto affitti”

ma unicamente i “servizi da voi forniti”(doc. 25).

Con raccomandata di data 28 aprile 2015 AO 1 ha

preteso da AP 1 il pagamento dei canoni di locazione per i mesi di dicembre

2014, gennaio 2015, febbraio 2015, marzo 2015 e aprile 2015 per complessivi CHF

15'141.42, oltre le spese accessorie relative al mese di aprile 2015, pena la

disdetta del contratto di locazione, ed ha contestato, nel contempo, qualsivoglia

compensazione fatta valere dalla conduttrice (doc. 7). Con raccomandata separata

di stessa data, AO 1 ha, inoltre, ricordato alla controparte di aver disdetto

unilateralmente il contratto di assistenza “full service” in data 11

marzo 2015 e ha contestato qualsiasi pretesa in relazione al mandato (doc. 8).

Con lettera del 30 aprile 2015 AP 1 ha chiesto

il pagamento delle sue fatture relative all’anno 2015 derivanti dal contratto

di servizi “full service” (doc. 26). Con scritto separato di stessa data

la conduttrice ha affermato di aver compensato le prestazioni, dicendosi

disposta a pagare la differenza una volta saldate le sue fatture (doc. M inc. UC).

Con missiva datata 19 maggio 2015 AP 1 ha disdetto il contratto di sublocazione

per la scadenza del 30 giugno 2015 (doc. N inc. UC).

data 3 agosto 2015, AO 1 ha fatto emettere dall’UE di Oberengadin/Bergell

(Samedan) nei confronti di AP 1 il PE n. __________ per l’importo di fr.

17'000.- oltre interessi al 7% e spese.

D. Previo

tentativo di conciliazione presso il competente ufficio di conciliazione in

materia di locazione, in data 12 novembre 2015 AO 1 ha inoltrato una

petizione alla Pretura di Lugano, sezione 4, con cui ha chiesto la condanna di AP

1 al pagamento dell’importo di CHF 20'028.20, oltre interessi, a titolo di

pigioni non pagate. Nel contempo essa ha postulato il rigetto dell’opposizione

interposta al PE __________ dell’UE di Oberengadin/Bergell, Samedan.

In breve, l’attrice ha chiesto il pagamento

della pigione pattuita e ha contestato l’eccezione di compensazione sollevata

dalla controparte. Essa ha, tra l’altro, sostenuto che le pretese prestazioni

compiute dalla conduttrice non sarebbero in realtà mai state effettuate.

Con osservazioni del 5 dicembre 2015 AP 1 ha

contestato integralmente le pretese attoree e ha sostenuto che il pagamento del

canone locativo era stato estinto tramite le prestazioni di consulenza da lei

effettuate sulla base del contratto “full service”. Al riguardo essa ha

affermato che il contratto di locazione farebbe parte di un accordo più ampio

che prevedeva l’estinzione delle reciproche obbligazioni mediante resa di

reciproche prestazioni. La pretesa relativa ai servizi resi ammonterebbe a CHF

16'340.48 oltre interessi. La convenuta ha inoltre invocato l’applicazione

dell’art. 82 CO per la mancata messa a disposizione del posto auto e dei

servizi telefonici e, in subordine, ha chiesto una riduzione della pigione.

Esperita l’istruttoria, le parti hanno

rinunciato al dibattimento finale producendo dei memoriali conclusivi scritti

nei quali hanno ribadito le proprie antitetiche posizioni. Nelle conclusioni la

convenuta non ha più menzionato la sua domanda volta a una riduzione della

pigione.

E. Con

sentenza del 2 giugno 2017, il Pretore ha integralmente accolto la petizione.

F. Con

appello del 6 luglio 2017 AP 1 chiede la riforma del giudizio impugnato nel

senso di accogliere la petizione limitatamente all’importo di fr. 2'769.45 e di

respingerla per la rimanenza, protestate tasse, spese e ripetibili. Con

risposta del 14 settembre 2017 AO 1 postula la reiezione del gravame pure con

protesta di tasse, spese e ripetibili. L’appellante ha presentato una replica

spontanea in data 28 settembre 2017 e l’appellata una duplica spontanea in data

3 ottobre 2017.

E considerato,

Considerandi

1.

Nelle controversie

patrimoniali con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione del Pretore è

impugnabile mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30

giorni. Il medesimo termine vale per l’inoltro della risposta (art. 311 CPC).

L’appello, presentato nel termine di 30 giorni dalla notifica della decisione

di prima istanza, è tempestivo, così come lo è la risposta, inoltrata nel

termine di 30 giorni impartito da questa Camera. Ciò posto, nulla osta alla

trattazione del gravame.

2.

Preliminarmente va

esaminata la contestazione dell’appellata volta all’estromissione dagli atti di

causa della replica spontanea del 29 settembre 2017, a suo dire inoltrata oltre

il termine di 10 giorni dalla notificazione della risposta all’appello

stabilito dalla giurisprudenza e che in concreto iniziava a decorrere il 18

settembre 2017. Nello specifico, questa lagnanza oltre che infondata si rivela

pretestuosa e dev’essere disattesa. Il Tribunale federale ha in effetti già

avuto modo di stabilire che un tale termine ha per scopo d'indicare alla parte

fino a quando, per rispettare l'incondizionato diritto di replica sgorgante

dagli art. 29 cpv. 1 e 2 Cost. e 6 CEDU, il tribunale è disposto ad attendere

prima di trattare il ricorso, ritenuto che la sua mancata osservanza non ha

però per conseguenza l'esclusione dall'incartamento di atti giunti dopo tale

termine ma prima dell'emanazione della decisione (TF 17 aprile 2013 5A_155/2013

consid. 1.4 e 1.5, 28 ottobre 2015 4A_170/2015 consid. 1; II CCA 26 gennaio

2016.

inc. n. 12.2015.149 v. anche verda

Chiocchetti in: Commentario pratico al Codice di diritto processuale

civile svizzero, IIa ed., Vol. 2, n. 40 segg. ad art. 312 con rinvii).

3.

Nella decisione impugnata,

il Pretore, dopo aver ripercorso i fatti e aver accertato il diritto

dell’attrice al pagamento della pigione, ha rilevato che il contratto di

sublocazione sottoscritto tra le parti escludeva espressamente la compensazione

della pigione con crediti estranei alla locazione e ha pertanto negato il

diritto alla compensazione invocato dalla convenuta.

A titolo abbondanziale il

primo giudice ha inoltre osservato che, nel caso concreto, l’art. 120 CO non

avrebbe comunque potuto essere applicato in quanto, sulla base delle risultanze

istruttorie, il credito posto in compensazione non appariva liquido.

In relazione alla domanda

di riduzione della pigione, il Pretore ha ritenuto che questa richiesta,

menzionata unicamente in sede di osservazioni e in maniera del tutto generica,

non potesse essere intesa quale domanda riconvenzionale. Nel contempo, egli ha

ritenuto che la convenuta non avesse seguito le corrette vie legali per

eventualmente far valere la sua pretesa. Il Pretore ha pertanto accolto la petizione.

4.

Con l’appello e la

replica spontanea AP 1 rimprovera al Pretore di non aver correttamente

calcolato l’importo spettante alla locatrice a titolo di pigioni e spese, essa

sostiene infatti che dallo stesso va dedotto l’importo di fr. 258.75, pari alla

metà delle spese accessorie dovute a titolo di “utilizzo Mobili e tecnologie” e

“costo linee Swisscom” per il mese di dicembre 2014. Essa contesta, inoltre,

la decisione pretorile nella misura in cui il primo giudice ha negato la

compensazione fondandosi sul punto 5 del contratto di sublocazione sottoscritto

tra le parti e questo benché l’attrice non si sia appellata a tale clausola.

L’appellante prosegue quindi censurando le valutazioni del Pretore in quanto questi

ha ritenuto che gli accertamenti istruttori non permettessero di ritenere liquida

la pretesa fatta valere in compensazione; essa sostiene di aver diritto al

pagamento di fr. 5'000.- per i servizi prestati e a ulteriori fr. 12’000.- quale

indennizzo per il danno subito dalla disdetta del contratto in tempo

inopportuno. In conclusione, essa afferma che la pretesa di AO 1 va accolta

limitatamente all’importo di fr. 2'769.45.

5.

Per

sua natura l’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui

quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L‘appellante

deve pertanto confrontarsi criticamente con la decisione impugnata spiegando

per quali motivi di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e con ciò da

riformare (v. Verda Chiocchetti, op.

cit., n. 21 seg. ad art. 311; Reetz/Theiler

in: Sutter-Somm/Hasenböhler/ Leuenberger, ZPO Kommentar, 3a ed., n.

36.

ad art. 311; ZPO-Rechtsmittel, Kunz,

n. 92 ad art. 311; sentenza TF del 7 dicembre 2011, inc. n.4A_659/2011,

consid. 4). L’appello qui in esame in vari punti non contiene una critica

puntuale al giudizio di prima istanza ma si limita a fornire una propria tesi e

una propria lettura dei fatti, senza peraltro approfondire, in alcuni casi, le

tematiche sollevate. Problematica che concerne, in particolare, la

questione dei legami tra i due contratti firmati dalle parti in causa, l’importo

dovuto alla controparte a titolo di pigioni e spese accessorie e l’esecuzione

delle prestazioni del contratto “full service”.

L’appello in esame

viene quindi esaminato nella misura in cui rispetta i principi sopraindicati ed

espone critiche circostanziate al giudizio pretorile, mentre non verranno

analizzati e sono irricevibili quei passaggi che non contengono alcuna critica

al giudizio impugnato.

6.

La procedura

in esame è una procedura semplificata regolata dagli art. 243 e seg. CPC.

L’art. 247 cpv. 2 lett. b n. 1 CPC stabilisce che nelle controversie in materia

di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali fino a un valore

litigioso di fr. 30’000.-, il giudice accerta i fatti d'ufficio. Dispone quindi

di potere inquisitorio. Ciò non vale però in misura assoluta. Questa norma

ancora la massima inquisitoriale sociale secondo cui il giudice accerta

d'ufficio i fatti e apprezza liberamente le prove, ovvero deve interrogare

le parti e informarle sul loro obbligo di collaborare nell'istruttoria e di

fornire le necessarie prove. La massima inquisitoria sociale riguarda la

raccolta del materiale probatorio – ovvero l'accertamento dei fatti rilevanti

ai fini del giudizio – davanti al giudice di prima istanza, non invece

l'oggetto della controversia, che resta nella libera disposizione delle parti

(cfr. sentenza del Tribunale federale 2

dicembre 2004, inc.4C.340/2004 , consid. 4.1; v. Trezzini, op. cit., n. 1 segg. ad art. 247). Queste rimangono tenute a esporre – nei

modi e nei tempi stabiliti dalle norme procedurali applicabili – le circostanze

all'origine delle loro pretese e a indicare i mezzi di prova disponibili (DTF

130.

III 102 consid. 2.2, 125 III 231 consid. 4a). Se ha oggettivamente motivo

di dubitare della completezza delle allegazioni di fatto e dei mezzi di prova

offerti, il giudice è tenuto a interpellare le parti e può

assumere prove di propria iniziativa (sentenza del Tribunale federale

4A_522/2008 del 3 settembre 2009 consid. 3.1 con

riferimenti). La massima inquisitoria sociale non esonera le parti dal loro

obbligo di collaborare alla determinazione della fattispecie rilevante (DTF 130

III 102 consid. 2.2, 125 III 231, consid. 4a), né obbliga il giudice ad

istruire d'ufficio la causa se una parte rinuncia a spiegare la sua posizione

(sentenza del Tribunale federale 4A_484/2011 del 2 novembre 2011 consid. 2.2; Tappy, op. cit. n. 23 ad art. 247 CPC).

La massima inquisitoria sociale mira infatti a favorire una procedura

accessibile anche ai laici, non a supplire alle carenze di una parte negligente

rispettivamente preclusa (sentenza del TF 4C.255/2006

del 2 ottobre 2006 consid. 4.2). Giusta l’art. 57 CPC il giudice applica

d’ufficio il diritto.

7.

Come

accennato poc’anzi (consid. 4) l’appellante contesta l’ammontare riconosciuto come

dovuto dal Pretore e rimprovera allo stesso di non aver ridotto gli importi

forfettari delle spese accessorie relative al costo delle linee telefoniche e

all’utilizzo dei mobili e delle tecnologie per il mese di dicembre 2014,

assommanti a fr. 517.75 (fr. 177.51 + fr. 340.-). A detta della stessa i predetti

importi andrebbero, infatti, dimezzati in quanto il servizio telefonico sarebbe

stato disponibile solo a partire dal 15 dicembre 2014, allegazione che l’appellata

chiede sia giudicata irricevibile in quanto tardiva.

Per quanto attiene a

questa censura è necessario rilevare che la richiesta di riduzione per la

mancata messa a disposizione del posteggio e della linea telefonica è stata

formulata dalla convenuta (unicamente) in sede di osservazioni (pag. 7, par. 21)

ma non è stata inserita nel petitum né riproposta in sede di conclusioni. Inoltre,

diversamente da quanto fatto con l’allegato d’appello, in prima sede la

richiesta è stata formulata in maniera estremamente generica e senza alcuna

quantificazione. Sulla base di questi elementi il Pretore ha ritenuto che la

stessa non potesse essere intesa quale domanda riconvenzionale; egli ha nel

contempo ricordato a AP 1 le norme speciali che reggono la locazione e ha

concluso giudicando la domanda della conduttrice priva d’oggetto (cfr.

sentenza, pag. 4). La valutazione pretorile è corretta.

Come ricordato più sopra,

la massima inquisitoria sociale riguarda la raccolta del materiale probatorio -

ovvero l'accertamento dei fatti rilevanti ai fini del giudizio - non invece

l'oggetto della controversia, che resta nella libera disposizione delle parti

le quali sono tenute a sostanziare la loro posizione processuale in ossequio

alle regole processuali applicabili.

Nel concreto caso il

Pretore sarebbe andato al di là delle sue facoltà se avesse deciso una

riduzione delle spese accessorie in assenza di una chiara e sostanziata richiesta

in tal senso della convenuta.

A titolo di complemento si

osserva, inoltre, che la posta di fr. 340.- si riferisce all’utilizzo del

mobilio e degli apparecchi tecnologici collocati negli spazi presi in locazione

da AP 1 e non concerne pertanto specificatamente la questione delle linee

telefoniche.

8.

L’appellante

prosegue rimproverando al Pretore di aver rilevato d’ufficio l’esclusione della

compensazione prevista al punto 5 del contratto di locazione e questo malgrado la

predetta clausola non sia stata invocata dall’attrice. A detta di AP 1, il

primo giudice non avrebbe inoltre interpretato correttamente il contratto.

In concreto, l’attrice

ha espresso, sia in sede preprocessuale che innanzi al Pretore, in maniera

chiara e ripetuta la sua opposizione alla compensazione invocata dalla

controparte. A sostegno delle proprie pretese essa ha allegato il contratto di

locazione nel quale figura la clausola n. 5 che esclude espressamente la compensazione della pigione con crediti che non derivino dal contratto medesimo,

clausola che con ogni evidenza è compatibile con i dettami dell’art. 265 CO.

Contrariamente

a quanto pretende l’appellante, AO 1 ha fatto fronte - seppur in maniera poco

accurata ma comunque sufficiente - al proprio onere di allegazione e ha prodotto

i relativi mezzi di prova in relazione ai fatti su cui poggiano le sue domande.

Assodato quanto sopra, ne discende che il Pretore, a cui incombe l’applicazione

d’ufficio del diritto ex art. 57 CPC, non è andato al di là delle proprie

facoltà giudicando inammissibile la compensazione sulla base della predetta

clausola e questo malgrado la stessa non sia stata espressamente menzionata

dall’attrice. La censura dell’appellante è pertanto priva di buon fondamento.

Poco

convincente si rivela la tesi appellatoria secondo cui l’attrice non avrebbe

invocato questa pattuizione in quanto essa non avrebbe rispecchiato la reale

volontà delle parti e secondo cui il Pretore non avrebbe applicato correttamente

l’art. 18 CO.

Nel caso

concreto, infatti, la clausola in discussione è estremamente chiara e non

lascia dubbi su quale sia il suo significato e la sua portata, ciò che di fatto

anche l’appellante ammette (cfr. appello, pag. 5 par. 4). Contrariamente a quanto

asserisce AP 1, l’istruttoria ha evidenziato vari elementi a comprova del fatto

che quanto indicato nella clausola rispecchiava (per lo meno) la volontà di AO

1, la quale si era pure occupata dell’allestimento del contratto di locazione

(cfr. anche interrogatorio formale di F__________ del 14 aprile 2016, pag. 1).

Con ogni evidenza, la mancanza di un riferimento esplicito a questa clausola negli

allegati di causa dell’attrice è da attribuire a una svista del suo

patrocinatore legale.

Per quanto

attiene invece alla posizione dell’appellante che afferma che “l’esclusione

della compensazione non corrispondeva alla volontà delle parti” (cfr.

appello, pag. 6), giova rilevare che essa non fornisce alcuna spiegazione sul

perché questa clausola figuri nell’accordo sottoscritto dalle parti in causa se

- come da essa sostenuto - la volontà delle stesse, o per lo meno la sua, fosse

stata diversa. Riesce difficile credere che questa pattuizione sia passata

inosservata - ciò che per altro neppure l’appellante sostiene - ritenuto che

essa è posta in una parte del contratto che la rende ben visibile, ovvero pochi

centimetri sotto il numero IBAN sul quale effettuare i bonifici delle pigioni

(cfr. doc. 5, pag. 3).

A fronte di

quanto poc’anzi esposto, la circostanza, citata a più riprese dall’appellante a

sostegno della propria tesi, che l’attrice abbia sollecitato il pagamento delle

pigioni arretrate solo nell’aprile 2015, ovvero 5 mesi dopo l’inizio della

locazione (doc. 7), non si rivela decisiva per accertare l’asserita comune volontà

di compensare le reciproche pretese. Al riguardo è utile sottolineare che non

vi era alcun obbligo della locatrice di richiedere il pagamento delle pigioni

non appena esse fossero diventate esigibili.

Chiarito quanto sopra, è

necessario ricordare che il principio dell'affidamento permette di imputare a

una parte il senso oggettivo di una sua dichiarazione o di un suo comportamento

anche qualora ciò non corrisponda alla sua intima volontà. Nel caso concreto,

l’appellante deve lasciarsi imputare la sottoscrizione di detta clausola e la

sua adesione alla stessa.

9.

Alla luce di

quanto precede si può prescindere dall’entrare nel merito delle altre

contestazioni sollevate da AP 1. L’appello dovendo essere respinto per i motivi

sopra indicati.

10.

In definitiva, l’appello deve

essere respinto e la sentenza impugnata confermata. La tassa di giustizia, le

spese e le ripetibili di appello seguono la soccombenza dell’appellante. Nella

determinazione delle ripetibili si terrà conto del fatto che l’appellata ha sì presentato

una risposta e una duplica spontanea ma non ha approfondito questioni

giuridiche complesse lasciando questo onere alla Camera.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati gli art. 96 e 106 CPC e la

LTG,

decide:

1. L’appello 6 luglio 2017 di AP 1 è respinto.

2. Le

spese d’appello di complessivi fr. 200.-, già anticipate dall’appellante,

restano a suo carico, con obbligo di versare alla controparte fr. 1’000.- per

ripetibili di appello. Il maggiore anticipo sarà restituito.

3. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 4

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro

la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso

è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in

materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.

Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale

prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato

il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che

intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso

in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).