12.2017.124

Disconoscimento di debito, interpretazione del contratto, obbligo di prestazione anticipata

15 febbraio 2019Italiano23 min

Fatti

In data 8 novembre 2002 S__________, moglie di AP 1,

ha sottoscritto con l’arch. __________ una convenzione per promuovere

l’edificazione del fondo n. __________ RFD di __________ di sua proprietà,

prevedendo il progetto l’edificazione di una palazzina di sei appartamenti, da

costituirsi in PPP (doc. D); in sintesi, secondo gli accordi raggiunti, S__________ autorizzava l’arch. __________ __________

a edificare il suo fondo, e quest’ultimo si impegnava ad attuare a sue spese

l’iniziativa immobiliare. La convenzione è in seguito stata completata il 23

gennaio 2004 rispettivamente il 13 aprile 2004 con i complementi di cui ai doc.

E e F.

In particolare, il doc. F stabiliva che la __________

SA sarebbe stata l’impresa generale e sanciva l’impegno di S__________ di far

cancellare la servitù di limitazione dell’altezza gravante il fondo n. __________

in favore del fondo n. __________ RFD di __________, pure di sua proprietà, per

la quale il “costruendo fabbricato potrà essere solo una villa con piano

terreno e primo piano” (doc. 4 nel richiamato incarto EF.2005.337 della Pretura della Giurisdizione

di Mendrisio-Nord), in quanto in contrasto con il previsto

progetto edilizio. Il doc. F stabiliva pure che la cancellazione doveva

avvenire prima della sottoscrizione di un’eventuale convenzione fra la medesima

e il marito rispettivamente prima della vendita dei costruendi appartamenti a

terzi.

Nel frattempo, sul fondo n. __________ RFD di __________

è stata costituita la prevista proprietà per piani (cfr. doc. G, H, I),

suddivisa in sei appartamenti (fogli PPP n. __________, __________, __________,

__________, __________ e __________) e un garage (foglio PPP n. __________),

rispettivamente è stata avviata l’edificazione del fondo.

Con decreto supercautelare 26 agosto 2004, il Pretore del Distretto

di Lugano, Sezione 2, dando seguito a un’istanza promossa da AP 1 contro la

moglie, ha ordinato l’iscrizione a RF di una restrizione della facoltà di

disporre annotata a carico della part. no. __________ RFD di __________

e dei fogli PPP n. __________ (limitatamente alla quota di comproprietà di

9/14) di cui al fondo base n. __________ RFD di __________, ovvero

le unità PPP non ancora vendute nell’ambito del progetto immobiliare (doc. G,

I).

Con contratto 8 febbraio 2005 e successiva istanza 15

febbraio 2005 d’iscrizione di trapasso immobiliare, inoltrata dopo che il

Pretore, con decreto 10 febbraio 2005, aveva disposto la cancellazione della

restrizione della facoltà di disporre annotata a carico della part. n. __________

RFD di __________ (doc. G), S__________ ha donato il suddetto fondo n. __________

al marito, senza prima provvedere alla cancellazione della citata servitù (cfr.

doc. 2 nel richiamato incarto OA.2005.136 della Pretura di __________). Il relativo atto pubblico è stato rogato dal notaio avv. __________,

che ha pure allestito una bozza di accordo separato, non concretizzatosi, che

avrebbe dovuto regolare i rapporti di dare e avere fra i coniugi in relazione

al progetto immobiliare e prevedere pure la cancellazione, da parte di AP 1,

della nota servitù. Successivamente, le parti si sono recate con la

bozza in questione da un altro legale, ovvero il notaio avv. __________, che ha

avanzato alcuni suggerimenti in merito alla formulazione della medesima

(limitatamente alla relativa clausola 7), bozza in seguito sottoscritta con il

contenuto definitivo di cui al doc. I del quale si dirà qui in appresso.

Con convenzione 14 marzo 2005 sottoscritta da S__________,

da AP 1, dall’arch. __________ e dalla __________ SA (doc. I), AP 1 si è

impegnato a chiedere immediatamente al giudice la cancellazione della

restrizione della facoltà di disporre ancora gravante sulle PPP n. __________. Da

parte sua, S__________ si impegnava a corrispondere al marito l’importo di fr. 452'400.-

quale partecipazione ai ricavi della vendita degli appartamenti invenduti, e

meglio fr. 141'110.- per la vendita della PPP n. __________, fr. 165'460.- per

la vendita della PPP n. __________ e fr. 145'830 per la vendita della PPP n. __________

(punti 2 e 4 della convenzione). Contestualmente, l’arch. __________ e la __________

SA venivano istituiti quali garanti solidali di tale debito (doc. I, punto 4).

Infine, con la sottoscrizione della convenzione, AP 1 accettava la costruzione

eretta sul fondo n. __________ RFD di __________ nello stato in cui si trovava

in quel momento, ritenuto che invece la citata servitù gravante sul fondo

sarebbe rimasta iscritta (“Die Dienstbarkeit die zu Gunsten

der Parzelle Nr. __________ des definitiven Grundbuches __________ bleibt

eingetragen”, cfr. doc. I, punto 7).

Il 17 marzo 2005, su istanza comune di AP 1 e S__________, il

Pretore di Lugano ha fatto ordine all’Ufficiale del RF di __________ di

procedere alla cancellazione della summenzionata restrizione della facoltà di

disporre (doc. G e H), cosicché la vendita dei restanti appartamenti è stata

resa possibile.

Il 13, rispettivamente 14 aprile 2005, S__________ ha

sottoscritto due rogiti di compravendita immobiliare con __________ __________

e __________ __________, rispettivamente __________, aventi come oggetto i due

appartamenti di cui alle PPP nr. __________ e __________ (doc. L e M). Il punto

2 di entrambi i rogiti stabiliva una trattenuta di

fr. 141'110.- rispettivamente di fr. 165'460.- sul prezzo di acquisto, da

depositare sul conto rubrica terzi del notaio rogante, avv. __________. Il

punto 5 di entrambi i rogiti stabiliva che “La venditrice signora S__________

ha donato al marito in data 15 (quindici) febbraio 2005 (duemilacinque) la

part. n. __________ (__________) RFD di __________ senza cancellare la

servitù…con la sola promessa verbale del marito che la servitù sarebbe stata

cancellata”, che “L’attuale proprietario si rifiuta di cancellare la

servitù” e che la summenzionata trattenuta sarebbe rimasta depositata

presso il notaio sino alla suddetta cancellazione, dopo la quale essa sarebbe

stata liberata secondo le istruzioni di S__________. In caso contrario, sarebbe

stata liberata in favore degli acquirenti.

I. A fronte della

mancata cancellazione della servitù da parte di AP 1, le due summenzionate

trattenute sono rimaste bloccate sul conto clienti del notaio. Secondo quanto

riferito da S__________ (deposizione del 14 maggio 2012, p. 1), la medesima e

gli acquirenti si sono successivamente accordati di liberarle e suddividerle

fra loro.

Con PE n. __________ dell’UE di __________, AP 1 ha escusso __________

per un importo di fr. 286'570.- oltre accessori a fronte della convenzione doc.

I. Avendo quest’ultimo sollevato opposizione, il 31 agosto 2005 egli ha

presentato innanzi alla Pretura della Giurisdizione di __________ un’istanza di

rigetto provvisorio dell’opposizione, accolta con decisione 6 ottobre 2005 (doc.

A e richiamato incarto EF.2005.337). Il 28 ottobre 2005 l’arch. __________ ha

promosso una prima azione di disconoscimento del debito innanzi alla Pretura di

__________, la quale con decisione 19 gennaio 2011, notificata all’attore il 24

gennaio 2011 (doc. C e richiamato incarto OA.2005.136), ha dichiarato l’azione

irricevibile per incompetenza territoriale, stante la proroga di foro in favore

della Pretura di Lugano contenuta nel doc. I (punto 9). Il 14 febbraio 2011,

l’arch. __________ ha ripresentato tempestivamente una nuova azione di

disconoscimento del debito innanzi alla Pretura di Lugano, Sezione 2,

sostenendo in sintesi che, per pretendere il versamento delle somme pattuite

nel doc. I, il convenuto doveva dapprima cancellare la servitù di limitazione

dell’altezza, cosa che non aveva fatto. Lo stesso giorno, l’attore ha

denunciato il contenzioso a S__________, la quale tuttavia non è intervenuta in

lite.

Con risposta 8 luglio 2011, AP 1 si è opposto alla petizione. Con

replica 13 settembre 2011 e duplica 19 settembre 2011, le parti hanno

ulteriormente sostanziato le proprie antitetiche posizioni. Con ordinanza 27

agosto 2014, la causa è stata sospesa alla luce del cambio di patrocinatore del

convenuto, per poi essere riattivata con ordinanza 27 gennaio 2015.

Esperita l’istruttoria e raccolti gli allegati conclusivi delle

parti, il Pretore, con la decisione 12 giugno 2017, ha accolto l’azione di

disconoscimento, accertando l’inesistenza del credito di fr. 286'570.- e ponendo

la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 8’400.- a carico del

convenuto, tenuto altresì a rifondere alla controparte fr. 18’000.- per

ripetibili.

Egli ha in sostanza

ritenuto che, secondo un’interpretazione della convenzione doc. I che tenesse

in considerazione non solo quanto esplicitamente pattuito, ma anche il comportamento

delle parti, gli obiettivi da esse perseguiti e lo scopo degli accordi

raggiunti nel documento in questione, sul quale in particolare hanno potuto

riferire i testi avv. __________ e avv. __________, AP 1 era tenuto, per

pretendere l’importo rivendicato, a cancellare la nota servitù. Non avendolo

fatto, egli non poteva dunque pretendere la controprestazione (art. 82 CO).

Secondo la conclusione del primo giudice, sin dall’inizio la cancellazione

della servitù era un presupposto essenziale, già previsto in occasione della

donazione del fondo n. __________ quale clausola contenuta in una bozza di

accordo in seguito modificata dalle parti e sottoscritta quale doc. I. Questa

soluzione, confermata dal teste avv. __________, era pure la più logica per

uscire dalla situazione di stallo creatasi fra AP 1 da una parte e la moglie, il

promotore immobiliare rispettivamente i futuri acquirenti dall’altra, a fronte

di un’edificazione in contrasto con l’esistente servitù: il primo non avrebbe

dovuto cancellare la servitù prima del versamento della trattenuta a lui

spettante sul conto clienti del notaio, così da garantirsi il relativo

pagamento; in cambio, per pretendere la liberazione della trattenuta a suo

favore, egli avrebbe dovuto procedere con la cancellazione. Il primo giudice

non ha per contro ritenuto né attendibile né logica la testimonianza di S__________

a tal proposito, la quale aveva dichiarato che la cancellazione della servitù

doveva avvenire solo dopo la ricezione, da parte del marito, degli importi a

lui spettanti.

Con l’appello 24 agosto 2017 che qui ci occupa, avversato

dall’attore con risposta 13 ottobre 2017, AP 1 è insorto contro tale decisione,

criticando il Pretore per avere erroneamente valutato le prove raccolte in sede

istruttoria e avere erroneamente interpretato la convenzione doc. I (in

particolare la relativa clausola 7), violando

gli art. 18 e 82 CO.

In data 18 novembre 2017 AP 1 ha prodotto un ulteriore scritto, che

tuttavia essendo tardivo non può essere considerato quale replica spontanea,

come già comunicato all’appellante con scritto 20 novembre 2017 del Presidente

di questa Camera.

E considerato

Considerandi

1.

L’impugnata

decisione pretorile è una decisione finale di prima istanza e, come tale, appellabile

(art. 308 cpv. lett. a CPC). Il valore di causa supera infatti fr. 10'000.-

(art. 308 cpv. 2 CPC). Presentato nel termine di 30 giorni dalla notifica della

decisione di prima istanza (art. 311 cpv. 1 CPC), l’appello è tempestivo.

Parimenti tempestiva è la risposta 13 ottobre 2017 dell’appellato.

2.

L’appellante,

con la sua impugnativa, contesta l’interpretazione della convenzione doc. I operata

dal Pretore, con particolare riferimento alla relativa clausola 7. A suo dire

la convenzione, che non vincolava la liberazione delle trattenute a un suo

previo obbligo di cancellazione della servitù, statuendo invece esplicitamente

che essa sarebbe rimasta iscritta, aveva un contenuto chiaro, esplicito e

soprattutto privo di lacune. Il Pretore si sarebbe dunque arbitrariamente

distanziato dallo stesso, peraltro basandosi solamente su stralci della testimonianza

dell’avv. __________, estrapolati dal loro contesto, rispettivamente

privilegiando, invece del diritto, un’asserita “logica” che tuttavia non

corrisponderebbe al reale evolversi delle circostanze. Invero, proprio il fatto

di non aver voluto firmare la prima bozza di accordo e averne preteso una

modifica denotava chiaramente la sua intenzione di non cancellare la servitù.

Il reale compromesso raggiunto con l’accordo doc. I non era dunque la

cancellazione della servitù, bensì l’accettazione dello stato di fatto della

costruzione sul fondo n. __________, in quel momento già a tetto, mentre la

cancellazione sarebbe avvenuta solo dopo la liberazione a suo favore degli

importi stabiliti nel doc. I, come peraltro confermato dalla testimonianza di S__________,

che il Pretore avrebbe a torto omesso di considerare.

3.

base ai criteri abituali d'interpretazione, il contenuto di un determinato

accordo viene stabilito in primo luogo mediante l'interpretazione soggettiva,

ovvero sulla base della vera e concorde volontà dei contraenti (art. 18 cpv. 1

CO). Solamente quando non esistono accertamenti di fatto sulla reale

concordanza della loro volontà rispettivamente se il giudice costata che una

parte non ha compreso la volontà dell'altra, la loro presunta volontà viene

accertata con un'interpretazione oggettiva/normativa, interpretando le

dichiarazioni secondo il principio dell'affidamento, ovvero secondo il senso

che ogni contraente poteva e doveva ragionevolmente attribuire alle

dichiarazioni di volontà dell'altro nella situazione concreta (DTF 127 III 444,

consid. 1b; DTF 126 III 375, consid. 2e/aa; DTF 123 III 165, consid. 3a). In

altri termini, se la reale volontà delle parti non può essere stabilita o è

divergente, il giudice deve interpretare le dichiarazioni fatte e i comportamenti

in base al principio dell'affidamento. Egli deve pertanto ricercare il senso

che, secondo le regole della buona fede, ogni parte poteva e doveva

ragionevolmente dare alle dichiarazioni dell'altra tenuto conto dell'insieme

delle circostanze (DTF 131 III 217, consid. 3; DTF 128 III 265, consid. 3a; DTF

131.

III 268, consid. 5.1.3), quali lo scopo e gli interessi delle parti e le

loro condizioni personali e professionali, se del caso i preliminari e anche il

loro comportamento successivo (DTF 118 Ia 294, consid. 2a; Jäggi/Gauch in: Zürcher Kommentar, n.

357.

seg. ad art. 18 CO). Il principio dell'affidamento permette di

imputare a una parte il senso oggettivo di una sua dichiarazione o di un suo

comportamento anche qualora ciò non corrisponda alla sua intima volontà (DTF

129.

III 118, consid. 2.5).

4.

Nell’interpretazione

oggettiva, il tenore della clausola controversa assume un rango prioritario.

Tuttavia, non va dimenticato che, giusta l’art. 18 CO, il testo

(quand’anche chiaro) di una dichiarazione di volontà non è necessariamente

decisivo (Wiegand in: Basler

Kommentar, OR Vol. I, 6 ed., n. 37 ad art. 18 CO; Jäggi/Gauch, op. cit., n. 368 e 427 seg.

ad art. 18 CO). La presenza di un testo chiaro, in altre parole, non esclude il

ricorso ad altri metodi d'interpretazione. Ne consegue che, anche

qualora il testo possa sembrare a prima vista chiaro, il giudice non può

limitarsi alla lettera, bensì deve interpretarlo alla luce del contratto nel

suo insieme, dello scopo conseguito dalle parti e sulla scorta di tutte le altre

circostanze che lasciano intendere che il tenore della clausola non

rifletta esattamente il senso della pattuizione stipulata (DTF 127 III

444, consid. 1b; DTF 101 II 323, consid. 1; DTF

129.

III 702, consid. 2.4.1; IICCA del 26 novembre 2012, inc.

12.2012

, consid. 3).

5.

Nella

fattispecie, mentre __________ sostiene che il versamento delle somme pattuite

nel doc. I era subordinato alla previa cancellazione della servitù, AP 1 afferma

di non aver avuto alcun obbligo di cancellazione anticipata. Non potendo essere

dunque accertata una reale e concorde volontà delle parti, si impone

un’interpretazione oggettiva della convenzione.

6.

Occorre

innanzitutto precisare che l’appellante, prima della vendita degli appartamenti

in questione, non intendeva affatto cancellare la servitù. Difatti egli non

solo non l’ha cancellata, ma ha pure rifiutato di firmare una relativa istanza

di cancellazione come pure la prima bozza di accordo redatta dall’avv. __________,

che prevedeva la cancellazione della servitù già contestualmente alla donazione

del fondo nr. __________ (cfr. doc. P e deposizione dell’avv. __________ del 10

settembre 2013, p. 1-2). AP 1 ha tuttavia pure ammesso, nel suo appello (p. 8,

n. 28, p. 10, n. 39), che la cancellazione sarebbe dovuta avvenire (circostanza

peraltro confermata dalle deposizioni testimoniali agli atti, cfr. deposizione

dell’avv. __________ del 10 settembre 2013, p. 1, deposizione dell’avv. __________

del 20 marzo 2013, p. 2, deposizione di __________ del 14 maggio 2012, p. 1),

seppure dopo ricezione degli importi a lui spettanti. Del resto, il Pretore ha

correttamente rilevato che la cancellazione della servitù era un requisito

essenziale sia per l’appellato, sia per gli acquirenti degli edificandi

appartamenti, ritenuto che pure l’appellante avrebbe beneficiato della conclusione

dei relativi contratti di compravendita. Essa era pure la conseguenza più

naturale dell’accettazione dello stato di fatto della costruzione già edificata

(doc. I, clausola 7), che rendeva la suddetta servitù priva di oggetto. Aggiungasi

che l’originaria bozza di accordo, che l’appellante si è rifiutato di

sottoscrivere, prevedeva la cancellazione immediata della servitù ancora prima

della conclusione dei contratti di compravendita delle PPP e del versamento del

prezzo relativo (cfr. doc. 4 nel richiamato incarto OA.2005.136 della Pretura

di __________, p. 5, punto 7), per cui una modifica dell’accordo non implicava

forzatamente una mancata cancellazione della servitù, quanto piuttosto una

cancellazione solo in un periodo successivo. Ne consegue che, contrariamente a

quanto sostiene l’appellante, il rifiuto di firmare la prima bozza e la

formulazione della summenzionata clausola 7 non dimostrano la mancata volontà

di cancellare la servitù, bensì possono essere intesi nel senso che la servitù

a favore del fondo n. __________ sarebbe rimasta solo provvisoriamente

iscritta.

Non

regolando di seguito la clausola il previsto momento della cancellazione malgrado

questa fosse l’intenzione delle parti, non si può pertanto ammettere che il

testo sia privo di lacune o riporti chiaramente ed esaustivamente le

pattuizioni raggiunte. A giusta ragione, dunque, il primo giudice è ricorso

all’interpretazione per completarlo. È pertanto necessario esaminare le

circostanze che hanno condotto alla sottoscrizione del contratto, il

comportamento delle parti e lo scopo da esse perseguito, come pure tutte le ulteriori

circostanze che possano fornire indicazioni su modalità e tempistiche della

prevista cancellazione della servitù.

7.

Come

correttamente rilevato dal Pretore e già menzionato in precedenza, l’intenzione

iniziale dell’appellante e di S__________ era quella di cancellare

immediatamente la servitù. Ciò corrispondeva pure alla volontà dell’arch. __________.

Dal doc. F si evince infatti che già la moglie dell’appellante, quando era

ancora proprietaria del fondo n. __________, si era formalmente impegnata, nei

confronti dell’architetto, a cancellare la servitù in vista dei lavori di

edificazione del fondo n. __________. Detta intenzione era stata pure espressa,

contestualmente alla donazione del fondo all’appellante, nella prima bozza di

accordo di cui si è già detto (consid. 6). È pure emerso che AP 1, seppur solo

verbalmente, aveva promesso alla moglie che l’avrebbe fatto, venendo poi meno

alla sua promessa (cfr. deposizione dell’avv. __________ del 10 settembre 2013,

p. 1-2, deposizione dell’avv. __________ del 20 marzo 2013, p. 2, deposizione di S__________ __________ del 14 maggio 2012, p. 1, doc. L

e M nelle relative p. 4, punto 5), ciò che ha indubbiamente comportato un serio

inconveniente per il progetto edilizio promosso dall’appellato e che gli ha

imposto di trovare una soluzione di emergenza per permettere il buon esito

dell’investimento, ovvero la sottoscrizione della nota convenzione.

8.

Quanto agli scopi perseguiti, l’appellante sostiene che l’unico

compromesso effettivamente raggiunto e necessario per salvaguardare gli

interessi delle parti coinvolte fosse l’accettazione, da parte sua, dello stato

di fatto della costruzione, onde tutelare sia i futuri acquirenti, sia la sua

partecipazione ai ricavi delle compravendite, e che ciò sarebbe stato

confermato dal teste avv. __________, circostanza che il Pretore avrebbe

erroneamente omesso di considerare, limitando la sua attenzione ad alcuni

passaggi della relativa deposizione. L’argomentazione tuttavia non convince. In

effetti, proprio il suddetto legale, alla presenza del quale è avvenuta una

riunione, verso il mese di febbraio/marzo 2005, con i coniugi __________ e

l’arch. __________, e che ha collaborato alla redazione rispettivamente alla

modifica della clausola 7, consigliando di inserire l’aggiunta relativa all’accettazione

dello stato di fatto, ha spiegato che, secondo gli accordi raggiunti in quel

frangente, l’appellante avrebbe dovuto provvedere alla cancellazione della

servitù prima di poter pretendere il versamento delle trattenute a lui

spettanti. Nello specifico ha riferito che, prima della cancellazione, gli

acquirenti avrebbero dovuto versare le previste trattenute sul suo conto clienti,

affinché a AP 1 fosse garantito il versamento di quanto a lui spettante non

appena egli avesse adempiuto ai propri obblighi. D’altra parte, il versamento

in suo favore delle trattenute sarebbe stato effettuato unicamente a cancellazione

avvenuta, a tutela degli acquirenti (deposizione

dell’avv. __________ del 20 marzo 2013, p. 2).

Ora,

l’appellante sostiene che dette affermazioni siano state estrapolate arbitariamente

dal loro contesto, ma la censura va disattesa: le dichiarazioni dell’avv. __________

non sono ambigue, né vaghe, né assumono un diverso significato se poste in

connessione con ulteriori circostanze. Il teste ha espressamente dichiarato

quali fossero gli scopi delle parti e la soluzione adottata. Aggiungasi che

l’appellante, pur contestando l’esistenza della suddetta pattuizione, si limita

a opporvi la propria versione dei fatti, senza mettere in discussione

l’attendibilità del teste rispettivamente senza nemmeno pretendere che egli non

fosse al corrente della situazione o del tenore degli accordi raggiunti fra le

parti, oppure che egli abbia mal compreso le loro intenzioni, o che gli accordi

fossero successivamente cambiati. La decisione del Pretore di basarsi (anche)

sulla relativa deposizione non è dunque validamente criticata (art. 311 CPC).

9.

Come correttamente concluso dal Pretore, del resto, la deposizione

dell’avv. __________ deve prevalere su quella di S__________ laddove la

medesima, nella sua deposizione, afferma che il marito avrebbe dovuto ricevere

gli importi di cui trattasi prima della cancellazione della servitù, e ciò già

a fronte della sua vicinanza con l’appellante. Come poi giustamente osservato

dal Pretore, lei stessa, primaria debitrice delle suddette somme giusta il doc.

I, non le ha mai versate al marito (circostanza non contestata da

quest’ultimo), spartendole con gli acquirenti e comportandosi in modo contrario

alla buona fede, venendo meno sia al proprio impegno nei confronti dell’appellato

(donando il fondo n. __________ al marito senza avere prima cancellato la

servitù), sia all’impegno preso nei confronti degli acquirenti di adoperarsi

per la suddetta cancellazione (doc. L e M). Anche su questo punto, pertanto,

l’appello deve essere respinto.

10.

La soluzione adottata dal primo giudice peraltro, pur fondandosi in

particolare sulla deposizione del teste avv. __________, tiene pure in

considerazione ulteriori elementi, e meglio le trattative

intercorse fra le parti, il loro comportamento e gli scopi da esse perseguiti,

ed è conforme alla buona fede che l’arch. __________ si poteva attendere

dall’appellante, rispecchiando peraltro gli accordi raggiunti fra

S__________ e gli acquirenti delle PPP nei rogiti di compravendita doc. L e M, al

rispettivo punto 5. In caso contrario, non vi sarebbe stata alcuna garanzia che

l’appellante, una volta incassate le trattenute, avrebbe effettivamente

cancellato la servitù, e il suo comportamento lascia effettivamente supporre il

contrario. Le relative considerazioni pretorili sono pertanto senz’altro

condivisibili, osservato come l’accettazione dello stato di fatto della

costruzione non fosse dunque l’unico compromesso raggiunto, bensì semplicemente

l’unico immediatamente attuabile, unitamente alla cancellazione della già menzionata restrizione della facoltà di disporre (cfr. consid. D), in modo da non ostacolare l’edificazione quasi

ultimata, permettere la stipulazione dei contratti di compravendita e indurre

gli acquirenti a versare il relativo prezzo a S__________ rispettivamente sul

conto clienti del notaio ancor prima dell’effettiva cancellazione della servitù.

11.

È pure opportuno sottolineare che detto risultato si impone anche alla

luce del principio della buona fede (art. 2 CC) che incombe a ciascuno

nell'esercizio dei propri diritti e nell'adempimento dei propri obblighi, che

permea l’intero ordine giuridico e che il giudice deve applicare d’ufficio,

principio del quale l’appellante, con i suoi comportamenti, si è mostrato ben

poco riguardoso.

12.

Da tutto ciò ne consegue che la decisione del Pretore di

ammettere l’obbligo, non rispettato da AP 1, di cancellare la servitù prima di

poter pretendere la liberazione in suo favore delle note trattenute, e

conseguentemente l’inesistenza della sua pretesa (art. 82 CO), resiste alla

critica e merita conferma.

13.

È dunque solamente a titolo abbondanziale che si osserva come

la qualifica della garanzia fornita dall’appellato, unitamente alla __________

SA, di cui ai punti 4.1, 4.2 e 4.3 della convenzione

doc. I, non è evidente, ritenuto che i termini utilizzati, oltre a non essere

di regola determinanti, non sono nel concreto sufficientemente chiari. Giova

peraltro rammentare che la giurisprudenza, nel dubbio, ammette una presunzione

in favore della fideiussione, che in casu richiedebbe l’atto pubblico,

condizione di validità che l’autorità giudicante deve verificare d’ufficio. L’assenza di contestazioni in questo senso da parte dell’appellato non

sarebbe pertanto rilevante. L’esito dell’appello, per i

motivi sopra esposti, rende superflua una decisione di questa Camera a tal

proposito.

14.

definitiva, dunque, l’appello va respinto con conferma della decisione

impugnata (art. 318 cpv. 1 lett. a CPC). Le spese processuali, insieme a un’adeguata

indennità per ripetibili, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr.

286'570.-, seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC). La

tassa di giustizia di appello è stabilita in base ai criteri degli art. 2, 7 e

13.

LTG. L’indennità ripetibile in favore dell’appellato è stata calcolata

seguendo i criteri indicati all’art. 11 del Regolamento sulla tariffa per i

casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione

delle ripetibili (RTar).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l'art. 106 CPC, la LTG e il RTar

decide:

1. L'appello 24 agosto

2017 di AP 1 è respinto.

2. Le spese processuali

di appello, di complessivi fr. 10’000.-, sono poste a carico dell’appellante,

che rifonderà alla controparte

fr. 10'000.- a titolo di ripetibili.

3. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 2

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1

LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre

negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,

117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).