12.2017.130

Protrazione della locazione, criteri di valutazione; prevedibilità della disdetta, presenza di subconduttori, investimenti nell'ente locato, sforzi nella ricerca di spazi sostitutivi

12 settembre 2018Italiano21 min

Source ti.ch

Fatti

Con contratto 1° marzo 1996 __________, __________, __________

e __________ hanno dato in locazione a AP 1 l’immobile di

cui alla part. __________ adibito a uso commerciale, segnatamente a centro

culturale, esposizione d’arte, ristorante, ristorazione in genere, nonché casa

di vacanze e abitazione (doc. B, pag. 3 e 6). Le parti hanno indicato

l’inizio della locazione al 1° luglio 1996 per una durata di 20 anni, e meglio

sino al 30 giugno 2016, con rinnovo tacito di ulteriori 10 anni in caso di

mancata disdetta con preavviso di 6 mesi per la suddetta scadenza. La pigione

mensile di fr. 5'000.- è stata fissata dalle parti in considerazione

dell’assunzione, da parte della conduttrice, delle spese necessarie

all’ultimazione dell’immobile (doc. B, pag. 4 e 5).

B. Il 25 gennaio 2005, la __________ SA, a seguito

del fallimento dei locatori, si è aggiundicata l’immobile ai pubblici incanti

diventandone proprietaria, senza aggravio del contratto di locazione

(doc. 3). Il 7 febbraio 2005, l’Autorità di prima istanza LAFE del

Distretto di Lugano ha autorizzato l’acquisto dell’ente locato da parte della

società quale recupero del credito (doc. 8), decisione cresciuta in giudicato

il 18 marzo 2005. Contestualmente, il trapasso di proprietà è stato iscritto a

Registro fondiario.

C. Con modulo ufficiale 19 maggio 2005 (doc. 2), la

locatrice ha notificato alla conduttrice la disdetta per il 29 marzo 2006, facendo

valere il diritto di rescindere il contratto di locazione derivante

dall’aggiudicazione con il doppio turno d’asta. Con istanza 29 settembre 2005, la

conduttrice ha domandato in via principale l’annullamento della disdetta, e in

via subordinata una protrazione della locazione di 6 anni. L’istanza è stata respinta

dal Pretore con sentenza 3 novembre 2009, mentre con decisione 29 settembre

2010 questa Camera, in accoglimento dell’appello presentato dalla conduttrice

(inc. 12.2009.198), ha accertato la nullità della disdetta 19 maggio 2005

siccome tardiva, rilevando che la locatrice aveva perso il diritto di far

valere la disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 261 CO e che il contratto

di locazione sarebbe pertanto rimasto in vigore fino al 30 giugno 2016, con la

possibilità di notificare la disdetta per tale scadenza con un preavviso di 6 mesi

(doc. C).

D. Il 28 settembre 2015, mediante modulo

ufficiale, la locatrice ha notificato all’appellante la disdetta del contratto

di locazione per il 30 giugno 2016 (doc. A). Con petizione 27 gennaio 2016,

preceduta dal tempestivo tentativo di conciliazione innanzi al competente

Ufficio che ha rilasciato la relativa autorizzazione ad agire, la conduttrice

ha adito la Pretura di Lugano, Sezione 4, postulando una

protrazione della locazione di 5 anni e in via subordinata una prima

protrazione di 3 anni. A sostegno

della propria richiesta, l'attrice ha asserito innanzitutto di avere effettuato

ingenti investimenti nello stabile nell’ottica di un contratto di locazione di

lunga durata. Essa ha inoltre addotto che la disdetta pervenutale sarebbe del

tutto inaspettata e le causerebbe effetti gravosi alla luce delle difficoltà nel reperire una soluzione alternativa e del danno

commerciale che deriverebbe dal trasferimento della propria attività (deposito

e vendita di tappeti persiani e altri oggetti) entro un breve termine, considerando

altresì il contratto di deposito che avrebbe sottoscritto con __________ SA e

la sublocazione di una parte dell’immobile a scopo abitativo. Infine, a mente

della conduttrice, una protrazione della locazione non costituirebbe un pregiudizio

per la locatrice, in quanto non impedirebbe una vendita dell’immobile, tanto

più che non le sarebbero noti potenziali acquirenti, che le dovrebbero essere

comunicati in virtù del suo diritto di prelazione.

E. Con le proprie osservazioni 23 febbraio 2016,

la convenuta si è opposta alla petizione, chiedendone la reiezione integrale e,

di conseguenza, la conferma della disdetta 28 settembre 2015, rilevando che la

sua intenzione di disdire il rapporto di locazione sarebbe stata nota da tempo

alla conduttrice, che gli asseriti investimenti da essa effettuati sarebbero in

ogni caso del tutto ammortizzati, che non le sarebbe difficile reperire una

soluzione alternativa ove depositare tappeti e altra merce e che la

sublocazione di locali a __________ SA, peraltro nemmeno autorizzata, non le

sarebbe opponibile, osservando che comunque quest’ultima società, a suo dire

rientrante nella sfera di controllo della famiglia __________,

potrebbe ritirare in qualsiasi momento la propria merce, possedendo un proprio

negozio in __________ a __________. Pertanto, la disdetta non causerebbe

alla conduttrice effetti gravosi di rilievo, ritenuto che in ogni caso la

stessa le sarebbe stata notificata con largo anticipo. A mente della locatrice,

il contratto di locazione di cui trattasi sarebbe stato stipulato ad arte dalla

conduttrice e dai locatori originari, fra cui esisterebbe identità economica, a

condizioni estremamente favorevoli che ostacolerebbero una vendita

dell’immobile. Avendo la __________ SA acquisito il suddetto stabile a

copertura di un credito garantito da pegno immobiliare, e non costituendo il

medesimo né una proprietà operativa né un investimento di carattere

assicurativo, la vendita dello stesso sarebbe una necessità impellente e la

conduttrice, sia pure avvalendosi di un contestato diritto di prelazione, non

sarebbe comunque in grado di acquistarlo, a fronte della sua situazione

economica.

F. Esperita l’istruttoria e raccolti gli allegati conclusivi delle parti,

il Pretore, con la decisione 27 luglio 2017 qui impugnata, ha parzialmente

accolto la petizione, concedendo all’attrice una protrazione unica e definitiva

fino al 31 dicembre 2017, in considerazione della sua difficoltà nel traferire

in breve tempo la propria attività, ma altresì della prevedibilità della

disdetta, della mancata dimostrazione degli investimenti effettuati e della

mancata ricerca di spazi alternativi, come pure in considerazione dell’interesse

della locatrice a vendere quanto prima l’ente locato.

G. Con l’appello 31 agosto 2017 che qui ci occupa,

avversato dalla convenuta con osservazioni (recte: risposta) 27 ottobre

2017, la conduttrice chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di

concederle in via principale una protrazione del rapporto di locazione di 5

anni, e in via subordinata una prima protrazione di 3 anni, protestando spese e

ripetibili di entrambe le sedi.

H. Con la replica spontanea 13 novembre 2017 e la

duplica spontanea 20 novembre 2017, le parti hanno ulteriormente ribadito e

sviluppato le rispettive tesi e domande.

Considerato

Considerandi

1.

Nelle controversie patrimoniali con un valore

litigioso di almeno fr. 10'000.- la decisione del Pretore è impugnabile

mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni (art. 311

cpv. 1 CPC). Nella fattispecie la decisione impugnata, che concerne una

controversia dal valore litigioso di almeno fr. 300'000.-, come appurato dal

Pretore e rimasto incontestato in questa sede, è stata intimata il 27 luglio

2017.

ed è stata ricevuta dalla conduttrice il 31 luglio 2017. Ne consegue che

il gravame 31 agosto 2017, tenuto altresì conto delle ferie giudiziarie, è

tempestivo, come lo sono le osservazioni (recte: risposta) 27 ottobre

2017.

2.

L’istituto della protrazione ha per scopo di

concedere al conduttore la possibilità pratica di rimediare a determinati

effetti gravosi, ossia a circostanze che si manifestano in modo negativo su di

lui a fronte dell'esigenza di trovare, prima della fine del contratto o nel

termine di preavviso, una soluzione alternativa alla locazione che sta per

concludersi (DTF 136 III 190, consid. 6; DTF 4A_143/2008 del 26 gennaio 2009, consid.

7.

, 7.1.1 e 7.1.2). L'art. 272 cpv. 2 CO enumera una serie di motivi che

segnatamente possono comportare una decisione di protrazione; in ogni caso le

parti, in ossequio all'art. 8 CC, devono sostenere e dimostrare l'esistenza di

motivi gravosi, rispettivamente dei loro reciproci interessi che permettano al

giudice un'adeguata ponderazione degli stessi; in particolare, l'accertamento

d'ufficio dei fatti, previsto dall'art. 247 cpv. 2 lett. a CPC, non sostituisce

l'obbligo di allegazione né l'onere probatorio delle parti (IICCA del 29

ottobre 1999, inc. n. 12.1999.118, consid. 10; DTF 120 II 105, consid. 3c; DTF

4A_475/2012 del 6 dicembre 2012, consid. 2.2).

3.

In merito alla durata della protrazione, che in

caso di locali commerciali può essere al massimo di 6 anni, il giudice di prime

cure gode di un ampio potere di apprezzamento, ritenuto che egli deve in

particolare tener conto dello scopo della protrazione, che è quello di

concedere al conduttore del tempo per trovare una soluzione sostitutiva,

soppesando i rispettivi interessi delle parti. Esercitando il suo potere di

apprezzamento, egli viola il diritto federale solo se non rispetta i limiti

fissati dalla legge, se si lascia guidare da considerazioni estranee alla

disposizione legale, se non prende in considerazione gli elementi di

apprezzamento pertinenti o se giunge a conclusioni a tal punto ingiustificabili

da doversi ammettere un abuso del suo potere d’apprezzamento (DTF 125 III 226

consid. 4b; DTF 135 III 121 consid. 2; DTF 4C.28/2006 del 26 giugno 2006, consid.

3.

4.

Per sua natura l’atto di appello deve contenere i

motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e

311.

cpv. 1 CPC). L’appellante deve pertanto confrontarsi criticamente con la

decisione impugnata spiegando per quali motivi di fatto e di diritto la stessa

sarebbe errata e con ciò da riformare (v. Verda

Chiocchetti in: Commentario pratico al Codice di diritto processuale

civile svizzero, 2a ed., vol. 2, ad art. 311, n. 21 seg.; Reetz/Theiler in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger,

Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3a ed., ad art. 311,

n. 36).

5.

Il Pretore nel giudizio impugnato ha innanzitutto

concluso che, a fronte della disdetta straordinaria 19 maggio 2005 in seguito

dichiarata nulla da questa Camera, rispettivamente a fronte dell’impossibilità

per la locatrice di disdire il contratto fino al 30 giugno 2016 (primo termine

utile) e dell’assenza di rassicurazioni contrarie da parte della medesima, la

conduttrice non poteva avere dubbi sulla sua volontà di disdire il contratto di

locazione. La conduttrice critica detto accertamento, ed elenca una serie di

motivi che il Pretore avrebbe erroneamente omesso di considerare come

rilevanti, e che renderebbero la suddetta disdetta del tutto inaspettata.

5.1

In primo luogo, l’appellante sostiene in termini

generali che “il silenzio e l’inattività della locatrice prima e dopo la

conclusione della procedura giudiziaria che confermava la nullità della

precedente disdetta” (appello, pag. 3) l’avrebbero indotta a confidare in

buona fede in un rinnovo tacito del contratto di locazione, rispettivamente che

la locatrice avrebbe dovuto manifestare con maggiore anticipo la propria

intenzione di disdire il contratto (appello, pag. 5).

Tuttavia,

come correttamente rilevato dal Pretore, detta volontà è stata manifestata

chiaramente già nel 2005 mediante una disdetta dichiarata nulla che, secondo

quanto accertato da questa Camera, poteva essere rinnovata solo per il 30

giugno 2016, con preavviso di 6 mesi, ovvero entro il 31 dicembre 2015.

Pertanto, la __________ SA non solo non poteva notificare una disdetta per una

scadenza precedente, ma nemmeno era tenuta a fornire un preavviso maggiore di

quanto previsto contrattualmente, considerando che ciò è in ogni caso avvenuto

(preavviso di 9 mesi, cfr. doc. A). L’appellante non può pertanto beneficiare

di alcuna deduzione dalla decisione della controparte di non notificare la

disdetta con ancora maggiore anticipo.

Conseguentemente, anche la censura dell’appellante in merito alla testimonianza

di C__________ sulle cause di un preavviso più o meno anticipato (pag. 5

appello e verbale di udienza 13 giugno 2016) e semplicemente riportata dal

Pretore nel querelato giudizio (pag. 4, punto 5), è del tutto irrilevante: stante

la chiara volontà espressa dalla locatrice nel 2005, incombeva alla conduttrice

dimostrare che questa avesse in seguito mutato le proprie intenzioni (art. 8

CC). L’appellante non può limitarsi a fornire una propria tesi e una propria personale lettura dei fatti,

bensì deve allegare e sostanziare fatti concreti che dimostrino la

manifestazione della volontà, da parte della locatrice, di proseguire il

rapporto di locazione.

5.2

A sostegno della propria tesi, l’appellante rileva

che la procura del 6 novembre 2012 conferita all’avv. __________ (doc. 12)

nemmeno menziona l’incarico di disdire il contratto di locazione, e che

quest’ultimo non le avrebbe mai preannunciato la disdetta in questione, né in

quel frangente né allorché vi erano da organizzare alcuni sopralluoghi dello

stabile da parte di potenziali acquirenti (appello, pag. 4 e 6). Detta

argomentazione è del tutto infondata e a giusta ragione non è stata considerata

dal Pretore, in quanto non è assolutamente atta a comprovare un mutamento delle

intenzioni della locatrice. Del resto, siccome il primo termine utile per

notificare la disdetta era il 30 giugno 2016 con preavviso di 6 mesi, negli

anni precedenti l’incombenza di notificare alla conduttrice una nuova disdetta non

era ancora attuale; e difatti, detto mandato è stato conferito all’avv. __________

mediante procura 18 settembre 2015 di cui al doc. 13.

5.3

A mente dell’appellante, l’imprevedibilità

della disdetta sarebbe altresì dimostrata dal fatto che l’amministratore dello

stabile, L__________, non fosse a conoscenza della disdetta inviata (appello,

pag. 5). L’appellante omette a tal proposito di confrontarsi con quanto

rilevato dal Pretore, che ha ritenuto detta circostanza irrilevante in quanto l’amministratore

era unicamente incaricato di incassare le pigioni (verbale di udienza 13 giugno

2016, teste C__________), limitandosi a esporre una propria tesi soggettiva e

irricevibile; in ogni caso, anche qualora ammissibile, detta censura non

sarebbe atta a rimettere in discussione la valutazione del Pretore, ritenuto

che, come la stessa appellante ha rilevato, l’incarico di gestire il rapporto

di locazione era stato attribuito non a L__________, bensì all’avv. __________

già nel 2012 (doc. 12 e 13);

5.4

Per tutti questi motivi, le dichiarazioni di H__________

e M__________, i quali hanno sottolineato la propria sorpresa nel ricevere la

disdetta in questione (verbale di udienza 11 aprile 2016 e pag. 7 appello), non

sono supportate da elementi probatori concreti e non possono dunque sovvertire

gli accertamenti pretorili. Rimproverando alla locatrice di non aver prodotto

alcunché che dimostrasse il persistere della volontà di disdetta (pag. 5-6 appello),

l’appellante dimentica l’onere della prova a essa incombente di dimostrare rassicurazioni

o comportamenti della locatrice che indicassero un mutamento delle sue chiare

intenzioni. In assenza di migliori circostanze, non evidenziate nemmeno in questa

sede, il mero silenzio della locatrice non è dunque sufficiente per far sorgere

nel conduttore l’affidamento su una proroga del contratto di locazione. La

relativa valutazione pretorile merita pertanto conferma.

6.

L’appellante sostiene altresì che nella

ponderazione degli interessi in gioco andrebbe considerata anche l’occupazione

parziale dello stabile da parte di __________ SA, a scopo commerciale,

rispettivamente dei signori __________, a scopo abitativo (pag. 7 appello). Premesso

che questa censura sarebbe irricevibile per difetto di motivazione, siccome l’appellante

nemmeno spiega in che modo gli interessi dei suddetti subconduttori

giustificherebbero una protrazione più lunga di quella concessa e omette di

considerare che il Pretore, in effetti, ha comunque tenuto presenti gli

interessi di __________ SA (querelato giudizio, pag. 5), essa è altresì

irrilevante nel caso di specie. Infatti, per giustificare la protrazione della

locazione, il conduttore non può prevalersi di effetti gravosi per i suoi subconduttori,

qualificabili come terzi non coinvolti nel rapporto di locazione in questione (Higi, Zürcher Kommentar, 1994, art. 272

CO, n. 98; Lachat, Le bail à loyer,

Losanna 2008, pag. 773, n. 3.3; Conod

in: Bohnet/Carron/Montini

[curatori], Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique,

2ª edizione, art. 272 CO, n. 24).

7.

Secondo l’appellante, il primo giudice non

avrebbe altresì tenuto in considerazione gli investimenti effettuati nell’ente locato,

sennonché essa non si confronta con l’accertamento pretorile secondo cui gli

stessi nemmeno sono stati dimostrati (querelato giudizio, pag. 5), né in questa

sede pretende il contrario (appello, pag. 7), violando il proprio obbligo di

motivazione (art. 310 e 311 CPC), ciò che comporta l’inammissibilità della

censura. A titolo abbondanziale, si sottolinea che detta censura non potrebbe comunque

giustificare una diversa valutazione della gravosità della disdetta per la

conduttrice. In primo luogo, i suddetti asseriti investimenti, oltre a non

essere comprovati, sono stati tenuti in considerazione nello stabilire le

condizioni del contratto di locazione (doc. B). Oltretutto, stante la durata

limitata del contratto, la conduttrice avrebbe dovuto essere consapevole

dell’arco temporale entro cui tali investimenti dovevano essere ammortizzati,

ritenuto in ogni caso che dalla conclusione del contratto di locazione sono

trascorsi già più di vent’anni.

8.

principio l’inquilino, immediatamente dopo la ricezione della disdetta,

rispettivamente nell’imminenza della scadenza di un contratto a tempo

determinato, deve farsi parte diligente e intraprendere quanto in suo potere

per ridurre gli effetti gravosi che gli deriverebbero dalla fine della

locazione, segnatamente ricercando degli enti locati sostitutivi (IICCA del 14

settembre 2005, inc. n. 12.2005.52; IICCA del 3 marzo 2008, inc. n.

12.2007

; Lachat, op. cit., pag. 782). Aggiungasi oltretutto

che la seria, sistematica e comprovata ricerca di spazi sostitutivi costituisce

un importante mezzo di prova per dimostrare la gravosità degli effetti di una

disdetta per il conduttore, stante l’onere della prova a lui incombente (Weber, BSK OR I, 6. ediz., art. 272, n. 13). Nel caso di specie, il Pretore ha accertato

l’assenza di qualsiasi ricerca di spazi sostitutivi da parte dell’appellante,

circostanza non contestata da quest’ultima e che il Pretore ha giustamente

preso in considerazione nella ponderazione dei contrapposti interessi.

9.

In sostanza, l’appellante non ha addotto

alcuna valida argomentazione per ritenere che la fine del rapporto di locazione

le provochi effetti più gravosi di quelli accertati dal Pretore nel querelato giudizio,

e che giustificherebbero dunque una protrazione più lunga di quella decisa in

prima sede. Del resto, l’appellante

nemmeno sostanzia un’asserita difficoltà nel trovare degli spazi alternativi

rispettivamente i motivi per cui avrebbe bisogno di più tempo per traferire la

propria attività rispetto a quanto già concessole, né critica il Pretore per

aver accertato l’assenza di sforzi concreti in tal senso.

10.

L’appellante contesta infine l’interesse della

locatrice a vendere l’immobile privo di vincoli locativi. Sostiene che la

vendita dello stabile sarebbe possibile anche qualora le fosse concessa la

richiesta protrazione, che la locatrice non avrebbe mai dimostrato il contrario

e nemmeno si sarebbe mai seriamente impegnata a trovare un’acquirente né

avrebbe mai offerto l’acquisto dell’immobile alla conduttrice, che sarebbe

titolare di un diritto di prelazione (appello, pag. 4 e 6 - 8). In primo luogo,

si evidenzia che la suddetta asserita mancanza di impegno da parte della

locatrice non trova riscontro nelle risultanze istruttorie. La stessa

appellante ha già menzionato, in entrambe le sedi, l’organizzazione di alcuni

sopralluoghi di potenziali acquirenti, circostanza confermata dal teste H__________

e dal teste M__________ (verbale di udienza dell’11 aprile 2016), e dal teste C__________

che ha altresì sottolineato le difficoltà avute nel reperire potenziali

acquirenti anche a fronte del contratto di locazione in essere rispettivamente

la decisione di sospendere i tentativi di vendita fino al termine del suddetto

contratto (verbale di udienza del 13 giugno 2016), ritenuto in ogni caso che nemmeno

un’eventuale completa assenza di trattative prima della fine del rapporto di

locazione potrebbe bastare a comprovare l’assenza di un interesse di vendita in

un momento diverso, ossia al termine di detta locazione. Si osserva altresì che

l’immobile è stato acquisito dalla locatrice al secondo turno d’asta senza

aggravio del contratto di locazione e che la medesima ha pertanto presentato,

al secondo turno d’asta, un’offerta maggiore a quella da lei stessa già

avanzata al primo turno (doc. 3): pacifico dunque l’interesse della locatrice

ad avere un immobile privo di vincoli locativi, ritenuto abbondanzialmente che

l’esistenza stessa del doppio turno d’asta (art. 142 LEF) nasce dalla

considerazione che un vincolo, come lo può essere un contratto di locazione di

lunga durata o con pigione insolitamente bassa, può influenzare negativamente

il prezzo di vendita di un immobile (DTF 125 III 123, consid. 1d e 1e; DTF 124

III 37, consid. 2, Lachat, op. cit., pag. 696 seg.). Del resto, lo stesso contratto di

locazione (doc. B) chiarisce che le condizioni contrattuali ivi contenute sono

state formulate in modo favorevole per la conduttrice, per tenere conto del suo

impegno a provvedere personalmente ai comunque non comprovati lavori di

ultimazione dell’immobile; in particolare il suddetto documento evidenzia che

la pigione inizialmente convenuta, ovvero fr. 240'000.- annuali (pag. 2 doc. B),

è stata enormemente diminuita, e meglio a fr 60'000.- annuali (pag. 5 doc. B).

Dai documenti agli atti e dall’istruttoria esperita si evince altresì che la

locatrice ha acquisito la proprietà in questione a copertura di un credito

garantito da pegno immobiliare nei confronti dei precedenti proprietari caduti

in fallimento (doc. 8), né l’appellante contesta detta circostanza. Il teste C__________

ha inoltre confermato che lo stabile in questione non costituisce per la locatrice

né una proprietà operativa, né patrimonio vincolato a scopo assicurativo,

stante la sua necessità di liquidare l’immobile e appianare così il debito

insoluto (verbale di udienza 13 giugno 2016). Ne discende che nel

complesso, tenuto conto di tutte le circostanze del caso concreto, la

valutazione effettuata dal Pretore di ritenere legittimo l’interesse di vendita

della parte locatrice merita conferma.

11.

definitiva, alla luce dei considerandi che precedono, la

richiesta dell’appellante di aumentare il periodo di protrazione concessa, per

quanto ricevibile, si fonda su circostanze e argomenti irrilevanti, privi di

riscontri probatori e che non permettono di ritenere inadeguata la scelta

pretorile; in considerazione della prevedibilità della disdetta, come pure della

mancata dimostrazione sia di effetti particolarmente gravosi della stessa per

la conduttrice, sia dei presunti investimenti effettuati, rispettivamente in

considerazione della mancata ricerca di spazi sostitutivi, non si può infatti

ritenere che la concessione di una protrazione fino al 31 dicembre 2017 possa

essere considerata insufficiente e che, decidendo in tal modo, il Pretore abbia

abusato dell’ampio potere di apprezzamento di cui dispone sul tema (DTF

4C.242/2006 del 19 dicembre 2006, consid. 5.1; DTF 4C.28/2006 del 26 giugno 2006,

consid. 3.2; DTF 4C.445/2006 del 7 giugno 2007, consid. 5.2.3). Il primo

Giudice ha infatti rispettato i limiti fissati dall’art. 272 CO, non si è

lasciato guidare da considerazioni estranee alla disposizione di legge e ha

considerato gli elementi di apprezzamento pertinenti. Si aggiunga che

l’attrice, con l’emanazione della decisione odierna, ha di fatto già

beneficiato di una protrazione più lunga di quella accordatale dal primo

giudice (DTF 4A_279/2014 del 16 gennaio 2015, consid. 5.4).

12.

discende che l’appello dell’attrice deve essere respinto, con conseguente

conferma della decisione pretorile, ritenuto che gli oneri processuali e le

ripetibili della procedura di secondo grado, calcolati sulla base di un valore

litigioso di fr. 300'000.-, seguono la soccombenza (art. 106 CPC).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 seg. CPC, la LTG e il Regolamento sulle

ripetibili,

decide: 1. L’appello 31 agosto

2017 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

2. Le spese processuali

di fr. 8’000.-, già anticipate dall’appellante, rimangono a suo carico, con

l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 4'000.- per ripetibili d’appello.

3. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 4

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo

integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).