Compravendita immobiliare. Annullamento del contratto per dolo (i venditori hanno sottaciuto agli acquirenti l'esistenza di vertenze legate all'immobile)

Incarto n.

12.2017.134

Lugano

19 ottobre 2018/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Grisanti

vicecancelliera:

Federspiel

Peer

sedente

per statuire nella causa - inc. n. OR.2015.232

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 - promossa con petizione 13

ottobre 2015 da

AO

1

rappr. dall’ RA 2

contro

AP 1

AP 2

rappr. dall’ RA 1

con cui l’attrice postula

l’annullamento del contratto di compravendita dei mapp. __________ e la

reiscrizione dei convenuti quali proprietari di detti mappali nonché la

condanna dei medesimi alla rifusione del prezzo di compravendita di fr. 1'320'000.-,

oltre interessi, come pure al pagamento di un risarcimento di fr. 5'271.35,

richieste avversate dai

convenuti che hanno postulato la reiezione della petizione e che il Pretore ha

accolto con sentenza del 21 luglio 2017,

appellanti i convenuti

con atto di appello dell’8 settembre 2017 con cui chiedono la riforma del

querelato giudizio nel senso di respingere la petizione, con protesta di tasse,

spese e ripetibili,

mentre l’attrice con

risposta del 30 ottobre 2017 postula la reiezione del gravame pure con protesta

di tasse, spese e ripetibili,

letti ed esaminati gli atti

e i documenti prodotti,

ritenuto

in fatto: A. Con

rogito n. 907 di data 20 ottobre 2014 del notaio __________, AP 2

e AP 1, in qualità di venditori, e AO 1, in qualità di acquirente, hanno

concluso un contratto di compravendita immobiliare relativo ai mapp. __________

sui quali era sita una casa plurifamiliare con appartamenti a reddito, al

prezzo complessivo di fr. 1'320'000.- (doc. B, C e D). Il trapasso di proprietà

è stato iscritto a Registro fondiario il 17 dicembre 2014 (doc. Q), il prezzo

di vendita è stato sbloccato a favore dei venditori il 16 gennaio 2015.

B. Al

punto III del rogito figura la seguente clausola: “(…) La parte venditrice

conferma per il resto che non sussistono pretese da parte di terzi e/o autorità

relative al bene immobile compravenduto o ai contratti riferiti al medesimo. La

parte venditrice assumerà integralmente a proprio carico ogni e qualsiasi

procedura e conseguenza riferite ad eventuali vertenze giudiziarie pendenti o

future dipendenti da fatti antecedenti il trapasso di proprietà a Registro

fondiario, le quali dovranno essere notificate dalla parte acquirente per

iscritto alla parte venditrice entro 30 (trenta) giorni dalla loro conoscenza.

In particolare la parte venditrice dichiara che è attualmente pendente presso la

Pretura di Lugano una causa civile avente per oggetto il muro a confine, alcuni

fori sul muro e un muretto sul terrazzino al secondo piano; causa civile che

oppone la parte venditrice ai vicini confinanti, signori L__________ e U__________

__________. La parte venditrice dichiara inoltre che l’istruttoria di questa

causa civile è terminata, che si è in attesa della decisione pretorile e che

tutti i costi passati, presenti e futuri di detta causa (costi legali, di

giustizia, ecc) sono e saranno assunti dalla parte venditrice medesima, la

quale si impegna a trasmettere copia dell’intero dossier alla parte acquirente”

(doc. D, pag. 3 seg.)

C. A fine gennaio 2015 AO

1 ha ricevuto per il tramite dei venditori uno scritto raccomandato con cui gli

inquilini elencavano le loro pretese riguardo agli appartamenti locati ubicati

nello stabile da essa acquistato. L’acquirente ha pertanto deciso di far

allestire da G__________ SA una perizia tecnica dell’immobile nell’ambito della

quale è stato rilevato, tra le altre cose, un problema d’inabitabilità parziale

dovuta alla mancanza di un parapetto nel cortile. Hanno fatto seguito dei

contatti con l’Ufficio tecnico di Lugano (doc. L), nel corso dei quali AO 1 ha,

inoltre, appreso che si era da poco conclusa una causa riguardante alcuni

interventi effettuati da AP 1 e AP 2 senza la necessaria licenza edilizia; più

precisamente la stessa ha saputo che con decisione dell’11 novembre 2014 il

Tribunale amministrativo cantonale aveva confermato il diniego di una licenza

edilizia in sanatoria per gli abusi edilizi commessi dagli allora proprietari

sull’immobile (doc. M), circostanza che questi hanno omesso di comunicare all’acquirente

e questo malgrado la decisione sia stata loro notificata prima del

perfezionamento della compravendita.

D. Con scritto del 13

aprile 2015 AO 1, ritenendo di essere stata indotta dolosamente dai venditori

alla sottoscrizione di un contratto per un oggetto che non corrispondeva a

quanto pattuito, ha comunicato alle controparti di non sentirsi vincolata

dall’accordo concluso il 20 ottobre 2014 e ne ha chiesto l’annullamento (doc.

N).

La perizia tecnica

commissionata a G__________ SA da AO 1 ha, inoltre, rilevato diverse

problematiche relative alla costruzione/ ristrutturazione non a regola d’arte

dello stabile (doc. O).

Sulla base della precitata

decisione dell’11 novembre 2014 del TRAM, il 30 settembre 2015 il Municipio di

Lugano ha ordinato a AO 1 di procedere alla demolizione e alla rettifica delle

opere abusive (doc. R).

E. Previo tentativo di

conciliazione, in data 13 ottobre 2015 AO 1 ha inoltrato una

petizione avverso AP 2 e AP 1 alla Pretura di Lugano chiedendo l’annullamento

del contratto di compravendita dei mapp. __________ e la reiscrizione dei

convenuti quali proprietari di detti mappali e la condanna dei medesimi alla

rifusione del prezzo di compravendita di fr. 1'320'000.-, oltre interessi,

nonché al pagamento di un risarcimento di fr. 5'271.35. In breve, essa ha

argomentato di essere stata indotta da errore e dolosamente alla sottoscrizione

di un contratto di compravendita relativo ad un immobile che non rispondeva a

quando pattuito tra le parti. I venditori avrebbero dissimulato all’acquirente

la reale situazione dello stabile e l’esistenza di cause pendenti benché ciò

fosse stato loro esplicitamente chiesto.

Fatti

I convenuti si sono

opposti alla petizione contestando integralmente le pretese attoree e sostenendo

di aver avvisato la controparte di tutte le problematiche legate allo stabile. Essi

hanno, inoltre, negato che l’acquirente attribuisse grande importanza

all’assenza di cause pendenti e hanno minimizzato la portata dei problemi

rilevati dall’attrice. In sintesi, i venditori hanno contestato sia il dolo che

l’esistenza di un errore essenziale.

In sede di replica e

duplica le parti hanno ribadito le reciproche posizioni, approfondendone alcuni

aspetti.

Esperita l’istruttoria, i

contendenti hanno rinunciato al dibattimento finale, versando agli atti i

propri memoriali conclusivi, con i quali si sono sostanzialmente confermati

nelle rispettive antitetiche domande e allegazioni. In questa sede, l’attrice

ha, inoltre, quantificato la sua richiesta di risarcimento per i costi legati alla

procedura ricorsuale al Consiglio di Stato avverso la decisione del Municipio

di Lugano in fr. 1'150.-.

F. Con decisione del 21

luglio 2017 il Pretore ha integralmente accolto la petizione.

G. Con

atto di appello dell’8 settembre 2017 AP 1 e AP 2 chiedono la riforma del

querelato giudizio nel senso di respingere la petizione, con protesta di tasse,

spese e ripetibili, mentre l’attrice con risposta del 30 ottobre 2017 postula

la reiezione del gravame pure con protesta di tasse, spese e ripetibili.

E considerato

Considerandi

1.

Nelle controversie

patrimoniali con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione del Pretore è

impugnabile mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30

giorni. Il medesimo termine vale per l’inoltro della risposta (art. 311 CPC).

L’appello, presentato nel termine di 30 giorni dalla notifica della decisione

di prima istanza, è tempestivo, così come lo è la risposta, inoltrata nel

termine di 30 giorni impartito da questa Camera. Ciò posto, nulla osta alla trattazione

del gravame.

2.

Il Pretore, dopo

aver ricordato le argomentazioni delle parti e ripercorso i fatti, si è chinato

sulla questione giuridica giungendo alla conclusione che vi era stato

effettivamente dolo da parte nei venditori. Secondo il primo giudice, i coniugi

AP 1 avrebbero volutamente e in malafede sottaciuto a AO 1 l’esistenza di fatti

a loro noti e pure oggettivamente e soggettivamente rilevanti per la

conclusione di una compravendita immobiliare e da cui dipendeva il valore del

bene venduto. In particolare, col loro comportamento i venditori hanno fatto

credere all’acquirente che non vi fossero ulteriori cause pendenti né altri

problemi legati ai lavori di riattazione, inducendo così AO 1 in un errore

essenziale. In ragione di ciò, il Pretore ha pertanto dichiarato la caducità

del contratto immobiliare ex tunc con obbligo di restituzione del prezzo pagato

all’acquirente e ha, inoltre, riconosciuto il diritto della stessa al risarcimento

delle spese di patrocinio pre-processuale e dei costi processuali.

3.

Con l’appello AP 1 e

AP 2 contestano, in sostanza, che” AO 1 abbia concluso il contratto di compravendita

immobiliare per dolo” come “pure l’esistenza di un errore essenziale”

(cfr. appello, pag. 5 e 9).

4.

Per

sua natura l’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui

quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L‘appellante

deve pertanto confrontarsi criticamente con la decisione impugnata spiegando

per quali motivi di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e con ciò da

riformare (v. Verda Chiocchetti

in: Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, IIa

ed., Vol. 2, n. 21 seg. ad art. 311; Reetz/Theiler

in: Sutter-Somm/Hasenböhler/ Leuenberger, ZPO Kommentar, 3a ed., n. 36

ad art. 311; ZPO-Rechtsmittel, Kunz,

n. 92 ad art. 311; sentenza TF del 7 dicembre 2011, inc. n.4A_659/2011,

consid. 4). L’appello qui in esame in vari punti non contiene una critica

puntuale al giudizio di prima istanza ma si limita a fornire una propria tesi e

una propria lettura dei fatti. Problematica che concerne, in

particolare, la questione delle informazioni non comunicate alla controparte e

la rilevanza degli abusi edilizi accertati giudizialmente. L’appello in esame

viene quindi esaminato nella misura in cui rispetta i principi sopraindicati ed

espone critiche circostanziate al giudizio pretorile, mentre non verranno

analizzati e sono irricevibili quei passaggi che non contengono alcuna critica

al giudizio impugnato.

5.

Come accennato

poc’anzi, gli appellanti contestano nuovamente che vi sia stato dolo e

sostengono la tesi secondo cui l’acquirente era informata dell’esistenza di

procedure pendenti in quanto nella bozza di rogito figurava una clausola in

base alla quale i venditori si sarebbero fatti carico di qualsiasi procedura e

conseguenza legata ad eventuali vertenze giudiziarie pendenti e future dipendenti

da fatti antecedenti il trapasso di proprietà. A questo proposito essi pongono,

inoltre, l’accento sul fatto di non disporre di conoscenze giuridiche ragion

per cui la distinzione tra una procedura civile e una amministrativa non

sarebbe stata per loro semplice. A detta degli stessi “il fatto che la

vertenza di natura “amministrativa” non sia stata esplicitata o riportata nel

rogito non può far supporre direttamente a un comportamento doloso o in

malafede” da parte loro (cfr. appello, pag. 7), anzi la presenza nel rogito

di predetta clausola proverebbe la loro buona fede.

5.1

Vi è dolo ai sensi

dell’art. 28 CO quando uno dei contraenti fa credere alla controparte fatti

falsi o dissimula fatti veri, allorquando questi sono determinanti per la

decisione della controparte ai fini della conclusione del contratto. Questa non

è obbligata nemmeno quando l’errore non era essenziale. Il silenzio è doloso

solo se esiste un dovere d’informazione che può derivare dalla legge, dal

contratto o dalle regole della buona fede. Il giudice decide in funzione delle

particolarità del caso concreto. Da quanto precede risulta pure che il dolo

deve essere la causa della conclusione del contratto, il cocontraente deve aver

influenzato la vittima; spetta pertanto a quest’ultima provare il carattere

causale dell’inganno (art. 8 CC). Il dolo dev’essere intenzionale, un

comportamento negligente non adempie pertanto le condizioni dell’art. 28 CO.

5.2

In primis, non si può

non notare come le argomentazioni degli appellanti abbiano subito una sensibile

modifica rispetto a quanto sostenuto innanzi al Pretore. Per la prima volta in

questa sede, infatti, i coniugi AP 1 ammettono di aver informato l’acquirente dell’esistenza

di una causa pendente, quella innanzi alla Pretura di Lugano, solo presso il

notaio, e riconoscono di non aver menzionato la causa di natura amministrativa.

Nel contempo, essi sembrano però rimproverare a AO 1 di non aver trasmesso “nessuna

richiesta di informazioni supplementari” dopo la ricezione della bozza di

rogito che conteneva la clausola secondo cui i venditori avrebbero dovuto

assumersi le conseguenze relative a “eventuali vertenze giudiziarie pendenti

e future dipendenti da fatti antecedenti il trapasso di proprietà”.

Come si vedrà

compiutamente qui di seguito tali argomentazioni si rivelano manifestamente

pretestuose. Risulta, infatti, in maniera inequivocabile dall’istruttoria che,

in occasione dell’incontro per la firma del rogito AO 1 ha chiesto ulteriori

spiegazioni sulla procedura civile menzionata per la prima volta in quella sede

dai coniugi AP 1 come pure di ricevere i documenti ad essa connessi, a

dimostrazione dell’importanza basilare che la tematica rivestiva per la

conclusione dell’accordo. Proprio in ragione di ciò, la specificazione della

procedura è stata inserita nel rogito e le parti hanno concordato che il saldo

del prezzo sarebbe stato versato solo dopo consegna dei documenti relativi alla

pratica giudiziaria (cfr. doc. D, pag. 4 e audizione testimoniale del 2

settembre 2016 di G__________, pag. 2). Solo dopo vari solleciti da parte del

notaio rogante i venditori hanno, infine, trasmesso, nel corso del mese di

gennaio 2015, all’acquirente questa documentazione (doc. E).

Né in quel frangente né in

seguito essi hanno però segnalato alla controparte che vi era pendente un’altra

procedura (di natura amministrativa) e, fatto ancora più sconcertante, neppure hanno

ritenuto di informare la controparte della decisione di data 11 novembre 2014

del TRAM, pervenuta loro proprio in quei giorni, che negava la concessione

della licenza edilizia a posteriori. Omissione questa che stride in maniera

crassa con la loro professione di buona fede e che gli appellanti si guardano

bene dal menzionare in questa sede. A questo vada aggiunto che nello scritto di

data 25 marzo 2015 inviato alla controparte essi hanno ulteriormente sostenuto che

“non esistono pendenze non comunicate”, ciò che palesemente non corrispondeva

alla verità (doc. N). Alla luce di queste circostanze non si possono avere

dubbi sulla malafede degli appellanti e sulla loro volontà di sottacere

all’acquirente la presenza di altri contenziosi giudiziari legati allo stabile,

così come correttamente accertato dal Pretore.

Le affermazioni dei

venditori secondo cui essi non disporrebbero di “conoscenze giuridiche

specifiche” e non sarebbero stati in grado di distinguere tra una causa

amministrativa e una civile è inconsistente, oltre che smentita da quanto

emerso in fase istruttoria. Risulta, infatti, dagli atti che innanzi al notaio

essi sono stati in grado di descrivere in maniera chiara le problematiche di

natura civilistica oggetto della procedura giudiziaria (cfr. audizione testimoniale

cit. pag. 3). È pertanto lecito ritenere che - se essi avessero voluto

informare compiutamente controparte, ciò che con ogni evidenza non era però il

caso - allo stesso modo essi avrebbero potuto illustrare, per lo meno

sommariamente, l’esistenza anche di una causa per ottenere la licenza edilizia

per opere relative all’immobile, licenza fino ad allora negata.

Contrariamente a quanto cercano

di sostenere gli appellanti la natura della procedura non può essere

considerata irrilevante ritenuto che, come si avvera nel presente caso, di

regola, una questione di vicinato ha un impatto ben minore sulla proprietà

immobiliare di quanto possa avere un ordine di demolizione derivante dalla

mancata concessione di una licenza edilizia in sanatoria.

Per quanto attiene alla

clausola citata - vanamente - dagli appellanti a sostegno della loro buona fede

è utile osservare che la stessa segue la loro affermazione perentoria quali

venditori secondo cui “non sussistono pretese da parte di terzi e/o autorità

relative al bene immobile compravenduto”, ciò che non ogni evidenza con

corrispondeva a verità (doc. D, pag. 3 seg.). Ad ogni buon conto, anche in

assenza di predetta clausola i venditori sarebbero stati legalmente tenuti a

rispondere per eventuali difetti - anche di natura giuridica - da loro

dolosamente dissimulati, cosi come previsto dall’art. 199 CO.

Al limite del temerario si

rivelano, inoltre, i rimproveri mossi dagli appellanti all’acquirente di non

aver effettuato ulteriori accertamenti e di essersi “accontentata delle

spiegazioni dei venditori” (cfr. anche appello, pag. 10). Essi paiono

dimenticare che AO 1 non era ancora parte in alcuna procedura e non poteva

pertanto accedere direttamente agli atti. L’acquirente ha, pertanto, dovuto

fidarsi di quanto comunicatole dalla controparte, confidando nel fatto che

questa le fornisse informazioni veritiere e complete sui fatti rilevanti in

relazione all’immobile, ciò che - come qui accertato - non è però avvenuto. Per

sua parte AO 1 ha agito correttamente chiedendo di avere i documenti inerenti

alla causa menzionata dai venditori e ottenendo la posticipazione del pagamento

del saldo a dopo il chiarimento della questione.

Sulla base di quanto

precede risulta pertanto accertato che AP 1 e AP 2, malgrado fossero stati

interpellati in merito all’esistenza di controversie relative al bene immobile,

hanno volutamente sottaciuto all’acquirente l’esistenza di fatti a loro noti e pure

oggettivamente e soggettivamente rilevanti per la conclusione di una compravendita

immobiliare, in quanto atti ad influire sulla determinazione del prezzo. Con il

loro agire i venditori hanno fatto credere all’acquirente che non vi fossero

ulteriori vertenze o problematiche legate allo stabile e ai lavori di

ristrutturazione - lavori che, oltretutto, essi si erano impegnati a terminare

(cfr. doc D. pag. 6, punto VII) - inducendo pertanto la stessa in errore.

Contrariamente a quanto

cercano di sostenere gli appellanti è innegabile che l’acquirente ha concluso

il contratto, o per lo meno lo ha concluso alle condizioni pattuite, perché

indotta dolosamente in errore dalla controparte sull’assenza di (altre)

controversie legate all’immobile, ritenuto che questo aspetto era senz’altro atto

ad incidere sul valore dell’oggetto compravenduto, ciò che traspare anche dalla

decisione dell’acquirente di attendere la ricezione degli atti della causa

civile per sbloccare il pagamento del prezzo pattuito.

Gli appellanti su questo

tema si limitano a generiche contestazioni, da un lato riproponendo la loro

fuorviante lettura del contratto - non essendo affatto vero che l’attrice si

era assunta il rischio di cause pendenti che le erano state sottaciute- d’altro

lato minimizzando la portata dell’abuso edilizio per sostenere, senza però

alcun elemento concreto a supporto della sua affermazione, che la variazione

del valore dell’immobile a dipendenza dell’esito della causa amministrativa non

sarebbe rilevante.

Ne discende pertanto che AO

1.

aveva il diritto di contestare la validità del contratto per dolo e chiedere

la restituzione del prezzo pagato, anche su questo punto la decisione pretorile

merita pertanto conferma.

6.

Alla luce di quanto

precede, essendo stato accertato il dolo da parte dei venditori e la sua

causalità per la conclusione del contratto, si può prescindere dall’entrare nel

merito delle altre contestazioni sollevate dagli appellanti in merito al

mancato adempimento delle premesse dell’errore essenziale.

7.

In definitiva, l’appello

deve essere respinto e la sentenza impugnata confermata. La tassa di giustizia,

le spese e le ripetibili di appello seguono la soccombenza degli appellanti, i

quali rifonderanno alla controparte un’adeguata indennità per ripetibili. Nella

determinazione delle stesse si terrà conto del fatto che la risposta si compone

di sole 5 pagine scritte e non affronta questioni giuridiche particolarmente complesse.

Dispositivo

per questi motivi,

richiamati gli art. 96 e 106 CPC e la

LTG,

decide:

1. L’appello 8 settembre 2017 di AP 1 e AP 2 è respinto.

2. Le

spese d’appello di complessivi fr. 40’000.-, già anticipate dagli appellanti,

restano a loro carico, in solido, con obbligo di versare alla controparte fr. 11'000.-,

in solido, per ripetibili di appello.

3. Notificazione:

-

-

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 3

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro

la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso

è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in

materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.

Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale

prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato

il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che

intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso

in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).