Locazione - riduzione della pigione

Incarto n.

12.2017.139

Lugano

4 luglio 2019/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa inc. n. SE.2015.385

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promossa con petizione 3

novembre 2015 da

AP

1

rappr. dall’RA 1

contro

AO

1

rappr. dall’ RA 2

volta ad ottenere in via

principale l’accertamento della nullità dell’aumento della pigione da fr.

910.50 a fr. 1'385.- per carenza formale, subordinatamente la reiezione

dell’adeguamento della pigione con contestuale ordine al locatore di produrre i

documenti per il calcolo del reddito netto dell’ente locato, e con la

fissazione, da parte del giudice, del canone a far tempo dal 1. luglio 2015

entro i limiti del 2.25% del reddito netto calcolato sul capitale proprio

investito;

domanda avversata dal

convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con

decisione 26 luglio 2017 ha, per quanto ricevibile, respinto, ponendo a carico

dell’attore le spese processuali di complessivi fr. 400.- e condannandolo

altresì a rifondere al convenuto fr. 400.- per ripetibili;

appellante l’attore

con appello 12 settembre 2017, con cui ha chiesto la riforma del querelato

giudizio nel senso di, in via principale, accogliere la petizione annullando la

pretesa di adeguamento della pigione da fr. 910.50 a fr. 1’385.- per carenza

formale, in via subordinata di respingere tale pretesa di adeguamento e, in via

ancor più subordinata, di rinviare l’incarto al Pretore affinché stabilisca

l’ammontare massimo della pigione a partire dal 1. luglio 2015 in base al

calcolo del reddito netto, caricando le spese giudiziarie e le ripetibili alla

controparte;

domande alle

quali l’appellato si è opposto con risposta all’appello del 17 ottobre 2017;

letti ed

esaminati gli atti ed i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in

diritto:

1. Con contratto 30

gennaio 1991 (doc. C), il AO 1 ha concesso in locazione a AP 1 un appartamento

sussidiato di 4 locali situato nello stabile di __________, a __________. La

pigione mensile a carico del conduttore era stata fissata in fr. 752.80 mensili

oltre accessori (fr. 94.- al mese, compresi posteggio e TV via cavo), aumentata

poi a fr. 910.50 oltre accessori nell’ultimo periodo del regime sussidiato

(doc. 3). Nel corso del periodo di locazione l’adeguamento del canone locativo

è regolarmente avvenuto in base alla Lista delle pigioni rilasciata dall’Ufficio

federale delle abitazioni (doc. 3).

2. Con lettera 20

gennaio 2015 il locatore ha informato il conduttore che il giorno seguente

sarebbero terminati i sussidi cantonali e federali e che di conseguenza la

pigione mensile per l’appartamento da lui locato sarebbe passata, a partire dal

1. luglio 2015, a fr. 1’385.-, oltre spese accessorie e TV via cavo (doc. 2).

Allo scritto, che richiamava tra l’altro i contenuti della LCAP (Legge federale

sul promovimento della costruzione d’abitazioni e l’accesso alla loro

proprietà) e la LA (Legge cantonale sull’abitazione), non ha fatto seguito

alcuna reazione da parte di AP 1.

Nel mese di giugno 2015,

quest’ultimo ha ricevuto dal locatore le polizze di versamento per il pagamento

del canone di fr. 1'767.10 (corrispondente ai fr. 1'385.- oltre spese

accessorie, TV via cavo e parcheggio), da utilizzare a partire dal mese di

luglio 2015 (doc. B).

3. Con istanza 25

giugno 2015 AP 1 si è rivolto all’Ufficio di conciliazione in materia di

locazione di Lugano Ovest chiedendo, in via principale, l’accertamento della

nullità formale della richiesta d’aumento e, in via subordinata, l’edizione dal

locatore dei documenti comprovanti il reddito netto dell’appartamento da lui

occupato.

Appurata la mancata

conciliazione tra le parti in occasione dell’udienza del 22 ottobre 2015, l’Ufficio

di conciliazione ha rilasciato al conduttore la necessaria autorizzazione ad

agire (doc. L).

4. Con la petizione in

oggetto AP 1 ha, come scritto in precedenza, convenuto in giudizio innanzi alla

Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, il AO 1, per ottenere l’accertamento

della nullità dell’aumento della pigione da fr. 910.50 a fr. 1'385.- per

carenza formale, subordinatamente la reiezione dell’adeguamento della pigione

con contestuale ordine al locatore di produrre i documenti per il calcolo del

reddito netto dell’ente locato, e con la fissazione, da parte del giudice, del

canone a far tempo dal 1. luglio 2015 entro i limiti del 2.25% del reddito

netto calcolato sul capitale proprio investito.

La convenuta, con il suo

allegato di osservazioni (recte: risposta) 15 dicembre 2015, si è

integralmente opposta a tali richieste, considerato che, a suo avviso, non si

tratta qui di una notifica di aumento della pigione ai sensi del CO, quanto

piuttosto di un adeguamento della pigione a seguito della scadenza dei sussidi

cantonali e federali, che corrisponderebbe ad un ultimo scatto del Piano delle

Pigioni sussidiate, conformemente al Piano degli oneri dell’immobile locato.

Pertanto non sarebbe necessaria una notifica mediante il modulo ufficiale, ma

basterebbe una notifica scritta. Quest’ultima è stata regolarmente trasmessa e

di conseguenza le contestazioni dell’attore sarebbero tardive e irricevibili.

In replica, l’attore ha

riconfermato le sue allegazioni e ha ribadito che al caso concreto devono

essere applicate le disposizioni del CO e non quelle della LCAP, nonché che

quale conduttore avrebbe diritto di chiedere la verifica del canone di

locazione in base al principio del reddito netto. Argomenti avversati con la

duplica dalla parte convenuta che, confermando quanto scritto nella risposta,

ha obiettato che le richieste di causa sarebbero premature e inammissibili, non

essendo possibile per il procedente richiamarsi alle norme del CO e non essendo

la pigione abusiva.

Con le rispettive arringhe

finali le parti hanno ribadito le proprie richieste e allegazioni.

5. Con la sentenza 26

luglio 2017 qui impugnata il Pretore ha respinto la petizione nei limiti della

sua ricevibilità (dispositivo n. 1), caricando la tassa di giustizia di fr.

300.- e le spese di fr. 100.- all’attore, tenuto altresì a rifondere alla

controparte fr. 400.- per ripetibili (dispositivo n. 2).

6. Con l’appello 12

settembre 2017 che qui ci occupa, avversato dalla parte convenuta con risposta 17

ottobre 2017, l’attore ha chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso

di, in via principale, accogliere la petizione annullando la pretesa di

adeguamento della pigione da fr. 910.50 a fr. 1’385.- per carenza formale, in

via subordinata di respingere tale pretesa di adeguamento e, in via ancor più

subordinata, di rinviare l’incarto al Pretore affinché stabilisca l’ammontare

massimo della pigione a partire dal 1. luglio 2015 in base al calcolo del

reddito netto, caricando le spese giudiziarie e le ripetibili alla controparte.

7. Nel querelato

giudizio il Pretore ha anzitutto appurato che l’aumento dell’importo della

pigione a carico del conduttore è stato cagionato dalla scadenza dei sussidi

cantonali e federali ai sensi della LCAP. Questo ha comportato che la pigione

di fr. 1'385.-, dal 1. luglio 2015, è passata a essere integralmente a carico

del conduttore. L’importo in questione corrisponde a quello già in vigore in

precedenza, a far tempo dal 1. luglio 2014, senza la riduzione dovuta proprio

al sussidio (doc. 3, Lista delle pigioni, pag. 5: decurtazione di fr. 229.-

oltre all’eventuale riduzione suppletiva). Per il giudice, quindi, al momento

dell’uscita dal regime sussidiato, il locatore non ha effettuato un aumento

della pigione, poiché ha mantenuto quella fissata dall’Ufficio federale delle

abitazioni (UFAB), con la differenza che a partire dalla data in questione essa

è stata interamente posta a carico dell’attore. Pertanto, non ci si trova nel

caso specifico di fronte a un aumento della pigione ai sensi dell’art. 269d

cpv. 1 CO.

Questo significa che

quella in esame non costituisce una causa di contestazione dell’aumento della

pigione ma bensì una domanda di riduzione della stessa per cui, giustamente,

l’Ufficio di conciliazione ha rilasciato l’autorizzazione ad agire a AP 1 e non

al AO 1.

Chinandosi sull’eccezione

di nullità della comunicazione della nuova pigione poiché non comunicata

utilizzando il formulario ufficiale e senza la necessaria motivazione, il

Pretore, ricordato che il contratto di locazione in discussione sottostava fino

al 30 giugno 2015 alla LCAP e dunque al controllo delle pigioni da parte

dell’UFAB, ha stabilito che in concreto l’adeguamento delle pigioni non doveva

avvenire secondo le disposizioni del CO. Gli aumenti ordinari sono stabiliti

dal Piano delle pigioni e la legge non prevede termini di preavviso; quelli

straordinari, dovuti all’adeguamento parziale o totale della pigione quando

questa è inferiore a quanto previsto dal Piano delle pigioni secondo la LCAP,

oppure aumenti dovuti a prestazioni suppletive del locatore quali ad esempio i

lavori di valorizzazione, sono da comunicare invece nel rispetto dei termini e

delle scadenze del CO. Gli aumenti di pigione vanno comunicati in forma

scritta, laddove non è previsto l’uso del formulario ufficiale, come si legge

nel Promemoria aumenti di pigione per le abitazioni sottoposte alla LCAP

allestito dall’UFAB (pag. 2).

Nella fattispecie l’ultimo

aumento ordinario della pigione risale al 1. luglio 2014, quando questa è

passata da fr. 1'345.- a fr. 1'385.-. Inoltre, dal Piano delle pigioni (doc. 3)

si desume chiaramente che a partire dalla stessa data dell’anno seguente i

contributi pubblici sarebbero stati soppressi completamente.

Nemmeno per l’uscita dal

regime sussidiato è necessario il ricorso a formulari specifici, bastando

l’informazione scritta agli inquilini (UFAB, Foglio informativo sul passaggio

del disciplinamento delle pigioni dalla LCAP al CO, doc. E). Per contro tutti

gli aumenti delle pigioni e le modifiche contrattuali successive al passaggio

dalla LCAP al CO dovranno essere comunicate ossequiando le norme di

quest’ultimo, quindi per iscritto, tramite modulo ufficiale e con preavviso di

tre mesi (o di un eventuale termine più lungo pattuito tra le parti) e 10

giorni e della scadenza della disdetta.

Ciò chiarito, per il primo

giudice la comunicazione scritta del 20 gennaio 2015 fatta all’attore dal

convenuto, con cui l’ha informato che a partire dal luglio seguente egli

avrebbe dovuto assumersi il pagamento dell’intera pigione mensile di fr.

1'385.-, è valida ed esente da vizi di forma.

Passando alla richiesta in

via subordinata formulata con la petizione, richiamata la giurisprudenza

federale che ammette che l’uscita di un immobile dal controllo delle pigioni da

parte dell’autorità amministrativa costituisce una delle eccezioni che

consentono di richiedere un adeguamento delle pigioni secondo il metodo

assoluto (DTF 129 III 272), il Pretore ha considerato l’istanza di riduzione

del 25 giugno 2015 irricevibile poiché tardiva, non essendo stati rispettati i

termini di cui all’art. 270a cpv. 3 CO, non costituendo la trasmissione di una

nuova polizza di versamento del canone locativo una notifica di aumento della

pigione: la richiesta avrebbe dovuto essere formulata entro il termine di 30

giorni a partire dal 20 gennaio 2015.

Ciò posto, il Pretore è

passato ad esaminare la richiesta dell’attore come domanda di riduzione della

pigione ai sensi dell’art. 270a CO, che regola la contestazione durante la

locazione. Egli ha preso atto che nel mese di giugno 2015, ricevute le polizze,

ha immediatamente adito le vie giudiziarie senza preliminarmente chiedere al

locatore, come previsto da tale norma, una riduzione della pigione. In

considerazione di questo modo di procedere, ritenute le chiare disposizioni

dell’art. 270a cpv. 2 CO, ha reputato la domanda irricevibile.

8. A

titolo generale va ricordato che la sanzione della nullità di una decisione

rappresenta una relativizzazione della regiudicata formale (v. Trezzini, Commentario pratico al Codice

di diritto processuale civile svizzero, IIa ed., Vol. 1, art. 59, n. 84).

D’altro lato la natura della procedura in esame, così come la protezione

accordata dalla massima inquisitoria sociale vigente nel diritto della

locazione (art. 247 e 243 CPC) non conducono a una diminuzione delle esigenze

di motivazione dell’appello (Reetz/Theiler in:

Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Kommentar, 2a ed.,

Art. 311, N. 37). La dottrina e la giurisprudenza hanno così precisato che

l’appellante deve confrontarsi criticamente con la decisione impugnata

spiegando per quali ragioni di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e

con ciò da riformare. L’appellante deve in altri termini non solo spiegare per

quale motivo le sue argomentazioni sarebbero fondate, ma anche perché sarebbero

erronee o censurabili le motivazioni del Pretore (TF 7 dicembre 2011, inc.

4A_659/2011, consid. 4; per molte: II CCA 11 marzo 2014, inc. 12.2013.87,

consid. 8; Reetz/Theiler, op.

cit., Art. 311, N. 36). Da quanto precede deriva che in assenza di chiare

censure l’autorità d’appello non deve esaminare criticamente il giudizio

impugnato, salvo in presenza di errori manifesti, in particolare

nell’accertamento dei fatti (ZPO – Rechtsmittel, Berufung und Beschwerde, Kunz, Art. 311, N. 94).

Ciò premesso, come si vedrà nei prossimi

considerandi, si può già qui osservare da un lato che l’appello non si

confronta in maniera sufficiente con la decisione impugnata, d’altro lato che

il puntuale esame dei fatti in essa contenuto non consente di condurre al

risultato auspicato dall’appellante, ossia l’accertamento della nullità della

disdetta.

9. In primo luogo,

l’appello solleva la questione della lettera del 20 gennaio 2015 inviata dalla

parte locatrice, sostenendo che la stessa, inviata per posta semplice, non sarebbe

mai stata ricevuta da AP 1.

La parte convenuta, nella

risposta d’appello, ha rilevato come l’attore nella petizione non abbia mai

sostenuto di non aver ricevuto la comunicazione e si sia limitato a contestare

la mancata notifica su formulario ufficiale, così come mai lo ha fatto

chiaramente in prima istanza, per cui l’argomentazione è irricevibile ai sensi

dell’art. 317 CPC.

In effetti, nella

petizione, AP 1, ha ammesso di essere stato al corrente che nel corso del 2015

Fatti

i sussidi sarebbero scaduti (punto n. 4, pag. 2) e che si aspettava di ricevere

la dovuta notifica nel rispetto della scadenza contrattuale e con il dovuto

preavviso di tre mesi e 10 giorni previsto dal CO.

Per contro non si trova

accenno al mancato ricevimento della lettera del 20 gennaio 2015, della quale

egli era perfettamente a conoscenza per lo meno dalla procedura di fronte

all’Ufficio di conciliazione, poiché prodotta dal locatore quale doc. B (cfr.

inc. UC). Non trattandosi di un’argomentazione marginale, essa avrebbe già

dovuto essere avanzata a quel momento.

Nella replica di causa (a

pag. 3 in alto), dopo che nuovamente il AO 1 nelle sue osservazioni (recte:

risposta) ha fatto riferimento a tale comunicazione e l’ha nuovamente prodotta

quale doc. 2, l’attore si è limitato a contestare genericamente che vi sia

stata una notifica dell’aumento, ma non ha assolutamente sollevato l’obiezione

di non aver mai ricevuto la lettera in questione.

Nemmeno con le conclusioni

tale argomento è emerso.

È dunque evidente che si

tratta di una nuova allegazione e che quindi, in applicazione dell’art. 317

CPC, essa risulta irricevibile.

10. In secondo luogo,

l’appellante sostiene che il Pretore ha sbagliato non considerando esistere

nella fattispecie un aumento del canone di locazione ai sensi dell’art. 269d

cpv. 1 CO. A suo dire egli ha omesso di considerare che il contratto di

locazione sottoscritto il 30 gennaio 1991 non indicava scatti futuri, per cui

se ne deve forzatamente dedurre che in quel momento non conosceva l’esatto

ammontare del canone di locazione dovuto, senza la deduzione dei sussidi

cantonali. Inoltre all’attore non è mai stato consegnato il Piano delle pigioni,

che egli ha visto per la prima volta nella presente procedura. Nella

fattispecie, considerato appunto che il contratto non fa il minimo riferimento

al fatto che, alla fine della concessione dei sussidi, il canone sarebbe divenuto

di ben fr. 1'385.-, non si può non considerare esistere un aumento della

pigione. A questo va aggiunto che per arrivare a tale importo, oltre alla

soppressione del sussidio che figura sul piano stesso, vi è un aumento

effettivo di ulteriori fr. 245.50 (fr. 910.50 + fr. 229.- + fr. 245.50 = fr. 1'385.-):

la nuova pigione contiene quindi una parte di aumento, che avrebbe dovuto,

almeno quella, essere notificata su modulo ufficiale, essendo successivo

all’uscita dall’ente.

Nella sua risposta

d’appello, il locatore ha ricordato come dal 1991 sino al 2002 l’attore ha

pagato gli adeguamenti delle pigioni senza alcuna contestazione. Il piano delle

pigioni, inoltre, è sempre stato a disposizione dell’inquilino. Dal doc. 5

risulta poi che già con scritto del 13 dicembre 2005 la Cassa Pensioni aveva

riesaminato il diritto dell’attore alla riduzione suppletiva federale e al

sussidio cantonale e gli aveva adeguato la pigione a fr. 1'231.- al mese (doc.

D); questo adeguamento non era poi stato applicato per venire incontro ai

bisogni del conduttore.

Infine, asserisce il AO 1,

l’importo di fr. 1'385.- scaturisce esclusivamente dal Piano delle pigioni.

10.1. Che il canone di fr.

1'385.- si componga anche di una parte, fr. 245.50, di aumento effettivo,

rappresenta, nuovamente, un’allegazione portata all’attenzione del tribunale

solo in appello. Essa è quindi irricevibile (art. 317 CPC).

10.2. Per il resto va

avantutto rilevato come l’appellante, in violazione del suo obbligo di

motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non si è assolutamente confrontato con le

considerazioni di fatto e di diritto che hanno indotto il primo giudice a

decidere altrimenti, sicché buona parte delle sue contestazioni risultano, una

volta di più, irricevibili.

Detto questo, nel merito,

l’aumento del canone di locazione dovuto alla soppressione dei contributi

pubblici, totale o parziale che sia, non corrisponde a un aumento effettivo ai

sensi del CO e dunque non può essere oggetto di un’azione di contestazione ai

sensi dell’art. 270b CO (come si può desumere anche dalla sentenza DTF 142 III

578 consid. 1.1 e 1.2). Il contratto in vigore è sempre quello iniziale, che

prevedeva un canone di locazione base, ridotto in funzione dei sussidi federali

e cantonali, allo scadere dei quali, l’intero importo sarebbe stato caricato

all’inquilino.

Con lo scadere del diritto

al contributo, quindi, è venuto meno l’aiuto statale al pagamento del canone,

ma quest’ultimo non ha di fatto subito alcuna modifica.

10.3. AP 1 è sempre stato a

conoscenza del fatto che il canone di locazione da lui corrisposto alla parte

convenuta era ridotto rispetto alla sua reale portata grazie ai sussidi

pubblici. In effetti, nonostante il contratto sottoscritto tra le parti il 30

gennaio 1991 non sia un esempio di chiarezza e presenti lacune rispetto a

quanto previsto dall’art. 32 del Regolamento cantonale di applicazione della

legge sull’abitazione, al conduttore era noto che l’appartamento locato era

sussidiato. D’altronde il punto n. 23 del documento firmato dalle parti (doc. C,

pag. 5) fa menzione al fatto che l’appartamento in questione era legato al

numero dei membri della famiglia, come avviene di regola per l’assegnazione di

abitazioni sussidiate. Inoltre l’art. 11.3.1 del contratto precisa

esplicitamente che l’inquilino è a conoscenza che l’oggetto è sussidiato.

Sempre nel contratto, al

punto 11.3.1., si legge che “Qualora durante la validità del presente

contratto il sussidio concesso venisse a cadere, in parte o totalmente, sia a

seguito di modifica del reddito e/o della sostanza del conduttore e conviventi,

sia a seguito della modifica delle condizioni di sussidiamento, sia per

qualsivoglia altro motivo imputabile al conduttore, questi si impegna ad

assumere a proprio carico con effetto dal momento in cui il sussidio è cessato,

quindi anche eventualmente con effetto retroattivo, indipendentemente dai

termini contrattuali”.

E’ dunque sempre stato un

punto fermo degli accordi il fatto che la ripartizione del pagamento del canone

tra conduttore ed ente pubblico avrebbe potuto subire modifiche nel tempo e che

l’intero versamento del dovuto in caso di modifica delle condizioni di sussidio

doveva essere assunto dall’inquilino (doc. C, pag. 2).

Gli aumenti di pigione,

contrariamente a quanto sostiene l’appellante, erano stati previsti, nel senso

che avrebbero dovuto essere autorizzati dalle competenti autorità (quindi

proprio attraverso il Piano delle pigioni), all’art. 11.3.3. del contratto

(doc. C, pag. 2).

A questo si aggiunge che,

con scritto 13 dicembre 2005 (doc. D), la Cassa pensioni dei dipendenti del AO

1 aveva già comunicato, facendo esplicito riferimento alla LCAP e alla legge

Considerandi

d’applicazione cantonale, che il sussidio di cui godeva l’attore sarebbe stato

soppresso, poiché egli era ormai persona sola in un appartamento di 4 locali, e

aveva chiarito quale sarebbe stata la pigione senza i contributi pubblici (che

sarebbe passata dai fr. 910.50 pagati sino a quel momento a fr. 1'231.-).

Inoltre il Regolamento di

applicazione della legge cantonale sull’abitazione, all’art. 32a cpv. 3,

prevede che il Piano delle pigioni possa essere consultato presso il locatore.

Quindi egli ha sempre avuto la possibilità di prenderne visione.

10.4

Stante il fatto che la

pigione mensile qui in oggetto, di fr. 1'385.- è quella stabilita in base alla

Lista delle pigioni concernente l’appartamento n. 5 locato dall’attore

allestita dall’UFAB (doc. 3) e corrisponde esattamente al canone locativo

applicato già prima del 1. luglio 2015, senza le deduzioni dei sussidi, non si

può che concludere, come fatto dal primo giudice, che con l’uscita dal regime

sussidiato la parte convenuta non ha effettuato alcun aumento della pigione, ma

ha semplicemente posto integralmente a carico del conduttore l’intero importo

della stessa. Non sussiste pertanto alcuna fattispecie sussumibile a quella

prevista dall’art. 269d cpv. 1 CO.

10.5

Non trattandosi di

aumento ai sensi del CO, la notifica dell’adattamento del canone a seguito

della soppressione dei contributi pubblici non andava fatta tramite formulario

ufficiale. Per l’uscita dal regime di sostegno finanziario da parte dell’ente

pubblico è sufficiente un’informazione scritta agli inquilini da parte del

locatore, circa il fatto che a partire da una determinata data l’intero importo

della pigione, compresa quella quota che sino a quel momento era stata

corrisposta dallo Stato, sarà posto a loro carico (doc. E, Foglio informativo

dell’UFAB). Una motivazione specifica non è richiesta.

L’uso del modulo ufficiale

è addirittura sconsigliato perché fa riferimento alla possibilità di rivolgersi

all’autorità di conciliazione civile, mentre che la sottomissione alla LCAP e

alle relative norme cantonali è una questione di diritto pubblico.

Solo dopo il passaggio

dalla LCAP al CO gli aumenti di pigione e le ulteriori modifiche contrattuali

devono essere comunicate ai conduttori con il modulo ufficiale entro i termini

stabiliti dal CO (tre mesi e 10 giorni).

Pertanto il AO 1, con il

suo scritto del 20 gennaio 2015 (doc. 2), ha validamente comunicato all’attore

che a partire dal 1. luglio 2015 egli avrebbe dovuto versare l’intero importo

di fr. 1'385.-.

Su questi punti l’appello,

per quanto ricevibile, va rigettato.

11.

Un’ulteriore critica

mossa alla sentenza impugnata da parte dell’appellante è quella per la quale il

Pretore avrebbe peccato di formalismo eccessivo considerando irricevibile la

domanda di riduzione della pigione. A suo dire il giudice, nel ritenere che la

procedura di cui all’art. 270a cpv. 2 CO non è stata rispettata, avrebbe

dimenticato che la richiesta di riduzione è stata presentata al locatore

simultaneamente alla contestazione della liceità di un aumento. Inoltre, a suo

dire, l’art. 270a cpv. 2 CO è applicabile alle domande di riduzione per reddito

sproporzionato a causa di una modifica essenziale delle basi di calcolo,

segnatamene una riduzione dei costi, mentre nella fattispecie egli ha chiesto

che venga effettuato un calcolo del reddito e quindi una riduzione in base al

metodo assoluto, non una riduzione per la modifica del tasso ipotecario di

riferimento (metodo relativo).

11.1

Il Pretore, dopo aver

ricordato che, effettivamente, l’uscita di un immobile dal controllo delle

pigioni da parte dell’autorità amministrativa costituisce una delle eccezioni

per cui si ammette l’applicazione del metodo assoluto (DTF 129 III 272), ha constatato

che nel caso concreto l’attore ha presentato la domanda di riduzione della

pigione con istanza 25 giugno 2015 al competente Ufficio di conciliazione,

entro il termine di 30 giorni dalla ricezione della polizza di versamento della

pigione per il mese di luglio 2015 (doc. B). Sulla scorta di questi fatti egli

ha considerato irricevibile l’istanza dal profilo dell’art. 270a cpv. 3 CO, non

costituendo la trasmissione di una nuova polizza di versamento una notifica di

aumento della pigione. A suo dire, al massimo, questa richiesta avrebbe dovuto

essere avanzata nel termine di 30 giorni dalla comunicazione del 20 gennaio

2015, di cui si è detto, sicché sotto questo aspetto la domanda in disamina

appare tardiva e dunque irricevibile.

Detto ciò, il primo

giudice ha esaminato la fattispecie anche dal punto di vista dei presupposti

procedurali previsti dall’art. 270a cpv. 2 CO, stabilendo che il conduttore

avrebbe prima dovuto presentare per iscritto a locatore la richiesta di

riduzione e questi avrebbe dovuto pronunciarsi entro 30 giorni. Solo a fronte

di una risposta negativa di quest’ultimo o di una mancata risposta, il

conduttore avrebbe potuto adire l’Ufficio di conciliazione. Non essendo stata

rispettata questa procedura, la domanda di riduzione della pigione in

discussione, che avrebbe dovuto essere dichiarata irricevibile già dall’Ufficio

di conciliazione, deve essere dichiarata tale dal giudice (DTF 132 III 702

consid. 4.2.).

11.2

L’art.

270a cpv. 2 CO prevede che per una domanda di riduzione della pigione durante

la locazione, il conduttore debba presentare per iscritto la richiesta di

riduzione al locatore, che deve pronunciarsi entro 30 giorni. Se questi non

accondiscende, in tutto o in parte, alla richiesta, oppure non risponde entro

il termine, il conduttore può adire entro 30 giorni l’autorità di

conciliazione.

Il Tribunale

federale ha stabilito, nella DTF 132 III 702, che la

procedura preventiva interna fra le parti prevista dall'art. 270a cpv. 2 CO è

un presupposto processuale per la successiva azione in riduzione della pigione

(consid. 4.2). Secondo l'art. 270a cpv. 3 CO, è possibile rinunciare alla

procedura preventiva interna fra le parti se il conduttore chiede la riduzione

simultaneamente alla contestazione della liceità di un aumento. Si può inoltre

rinunciare a tale procedura preventiva qualora nell'ambito di un procedimento

in riduzione già pendente il conduttore invochi ulteriori motivi di riduzione

oppure se il locatore manifesta chiaramente sin dall'inizio la volontà di

rifiutare una diminuzione della pigione. Per contro, generiche divergenze di

opinione fra le parti al contratto di locazione non bastano per giustificare la

rinuncia alla procedura preventiva interna (consid. 4.3).

Nel

caso che ci occupa l’attore ha, con istanza 25 giugno 2015, dopo aver ricevuto

le polizze di versamento per il nuovo canone di fr. 1'385.-, direttamente

avviato di fronte all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di

Lugano Ovest un’azione in contestazione della pigione ai sensi dell’art. 269

segg. CO. Non vi è traccia alcuna, e nemmeno è stato mai allegato, che

preliminarmente egli si sia rivolto al locatore per chiedere una riduzione

della pigione come previsto dall’art. 270a cpv. 2 CO. Non sussistendo gli

estremi per l’applicazione dell’art. 270a cpv. 3 CO, la domanda di riduzione

della pigione risulta essere irricevibile, come rettamente concluso dal

Pretore.

Va

poi aggiunto che, come rettamente rilevato nella sentenza impugnata (consid.

7b), l’istanza del 25 giugno 2015 è irricevibile, poiché la ricezione delle

polizze di versamento non costituisce notifica di aumento della pigione ai

sensi dell’art. 270a cpv. 3 e 270b CO. Al limite tale termine, almeno a livello

teorico, avrebbe dovuto partire dallo scritto del 20 gennaio 2015 con cui il

locatore ha informato il conduttore della fine del regime sussidiato a far

tempo dal 1. luglio 2015.

Anche

su questo punto l’appello è dunque, nella misura della sua ricevibilità,

respinto.

12.

Le spese processuali e

le ripetibili d’appello seguono la soccombenza (art. 106 CPC), ritenuto che per

la procedura di secondo grado le stesse sono state calcolate sulla base di un

valore litigioso di fr. 113’880.-.

In primo grado, il Pretore

ha ritenuto opportuno applicare alla fattispecie l’art. 2 cpv. 2 LTG, tenuto

conto delle peculiarità del caso e della situazione economica dell’attore. A

titolo eccezionale gli stessi principi vengono applicati anche per la procedura

d’appello.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati gli artt. 106 e 107 cpv. 1 lett. f CPC, la LTG e il RTar

decide:

1. L’appello 12

settembre 2017 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

2. Le

spese processuali di complessivi fr. 1’000.- sono a carico dell’appellante, il

quale dovrà all’appellato fr. 1’000.- per ripetibili di appello.

3. Notificazione:

-

-

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 4

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione.