12.2017.156

Compravendita immobiliare - norma SIA 118 - garanzia per difetti - tempestività dell'azione di disconoscimento del debito

14 maggio 2019Italiano14 min

Source ti.ch

Fatti

i piani e le descrizioni tecniche concordate tra le parti e tra loro

integralmente note”. Il rogito prevedeva pure, tra le altre cose,

l’assegnazione in uso riservato a AO 1 e A__________ __________ di due posti

auto (sovrapposti) al secondo piano superiore dell’autorimessa contrassegnati

con la lettera F.

Nel frattempo, a seguito

del decesso di A__________ __________, AO 1 è diventato l’unico proprietario

del fondo.

2. Il 5 luglio 2013 i

venditori hanno ottenuto dalla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5, il

rigetto in via provvisoria dell’opposizione interposta da AO 1 al PE n. __________

dell’UE di Lugano (doc. G) per fr. 70'000.- oltre interessi al 5% dal 1°

gennaio 2010. Il reclamo presentato il 18 luglio 2013 da quest’ultimo contro

questa pronuncia, non corredato di una richiesta di conferimento dell’effetto

sospensivo, è stato respinto nella misura in cui era ricevibile dal presidente

della Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello con decisione 2

dicembre 2013 (doc. C), non impugnata.

3. Con petizione 24 dicembre

2013 AO 1 ha convenuto in giudizio AP 1 e AP 2 innanzi alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 1, chiedendo di disconoscere il debito di fr. 70'000.-

oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2010 vantato con il PE n. __________ dell’UE

di Lugano nonché di annullare la relativa esecuzione e di condannare i

convenuti al pagamento di una somma imprecisata oltre interessi al 5% dal 17

ottobre 2008. Egli, per quanto qui interessa, ha posto in compensazione

all’eventuale saldo residuo del prezzo di vendita (di fr. 70'000.-) il minor

valore della sua PPP a seguito della mancata messa a disposizione di due

posteggi esterni per gli ospiti (senza aver mai provveduto a quantificare

l’entità della pretesa) e a seguito della difettosità del posto auto superiore

(ritenuto che l’entità della pretesa, quantificata negli allegati preliminari

in un importo di almeno fr. 70'000.-, è stata indicata con le conclusioni

essere tra fr. 28'000.- e fr. 30'000.-).

I convenuti si sono

integralmente opposti alla petizione.

4. Esperita

l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il

Pretore, con decisione 27 agosto 2017, in parziale accoglimento della

petizione, ha disconosciuto il debito in ragione di fr. 28'000.- oltre

interessi al 5% dal 1° gennaio 2010 (dispositivo n. 1), ponendo la tassa di

giustizia e le spese di fr. 5’000.- per il 40% a carico dei convenuti e per il 60%

a carico dell'attore, tenuto altresì a rifondere alla controparte fr. 1’400.-

per ripetibili (dispositivo n. 2). Egli ha in sostanza ritenuto che dal saldo

del prezzo, di fr. 70'000.-, potesse essere dedotto unicamente il minor valore

della PPP a seguito della difettosità del posto auto superiore, per l’appunto pari

a fr. 28'000.-.

5. Con l’appello 27

settembre 2017 che qui ci occupa, avversato dall’attore con risposta 6 novembre

2017 (a cui ha fatto seguito la replica spontanea 15 novembre 2017), i

convenuti hanno chiesto in via principale di riformare il querelato giudizio

nel senso di respingere integralmente la petizione e in via subordinata di

rinviare la causa al Pretore per completazione / delucidazione della perizia

giudiziaria e nuovo giudizio, protestando spese e ripetibili di entrambe le

sedi.

6. Il Pretore ha

rilevato, sul tema del posto auto superiore (di cui all’impianto monta auto per

due auto sovrapposte), che nella perizia orale era stato accertato che il

modello posato nel condominio era di tipo “komfort”, con riferimento ai due

modelli indicati nel doc. I, anche se poi le due pedane, contrariamente

all’indicazione di 1.80 m riportata in quel documento, avevano delle differenti

altezze, quella inferiore essendo di 2.12 m e quella superiore essendo di 1.55

m, e che sulla pedana superiore non potevano essere parcheggiati un buon numero

di modelli di vetture costituenti tra il 1/3 e il 1/2 dei modelli in vendita

sul mercato. Atteso che il sistema così posato non corrispondeva a quanto

prescritto nel doc. I, che, come per altro non contestato dai convenuti,

esprimeva invece uno standard generalizzato, la sua difettosità doveva essere

ammessa, specie in presenza di un condominio di lusso. Quanto alla notifica del

difetto da parte dell’attore, avvenuta il 10 settembre 2012 (cfr. doc. O), la

stessa doveva essere ritenuta tempestiva, visto che l’impianto era stato

consegnato a fine settembre 2010 (cfr. la dichiarazione di cui al doc. M,

confermata in sede testimoniale nell’inc. n. OR.2014.208 dal suo estensore __________)

e che risultava applicabile il termine di notifica biennale previsto dalle

norme SIA 118 (cfr. doc. F). Sulla base della perizia orale, il minor valore

riconducibile a questo difetto poteva essere quantificato in ragione del 40%

del prezzo del posto auto superiore (di fr. 70'000.-), ossia in fr. 28'000.-,

importo corrispondente al costo di rifacimento dell’impianto in questione (cfr.

delucidazione peritale p. 5).

6.1. I convenuti hanno

contestato che il sistema posato dovesse essere considerato difettoso per il

solo fatto che non era stata rispettata l’indicazione di 1.80 m riportata nel

doc. I, documento che a loro dire non esprimeva uno standard generalizzato e

neppure era stato allegato alla relazione tecnica (doc. 4) consegnata prima

della firma del contratto di compravendita.

La censura merita

accoglimento. Nella relazione tecnica (doc. 4) è stato indicato che l’impianto

monta auto avrebbe dovuto avere le seguenti caratteristiche: “Sistema di

parcheggio per il parcheggio indipendente di 2 x 2 auto, le une sopra le altre,

Considerandi

complete di colonne di supporto posteriori fissate al pavimento, su cui le

piattaforme superiore/inferiore sono guidate lungo la corsa verticale tramite

slitta di sollevamento comune. Azionamento con centralina idraulica. Pannello

di controllo con pulsante d’emergenza. Certificazione di conformità CE”, ma

non è stata specificata l’altezza dei due posti auto sovrapposti. Dalla perizia

giudiziaria si è poi potuto evincere che la norma VSS 640.201 (che prevedeva

un’altezza minima di 1.80 m) non era riferita espressamente alle aree di

posteggio, che le dimensioni delle installazioni di posteggio erano definite

dalla norma VSS 640.291a (che prevedeva un’altezza minima di 2.20 m), la quale

però dal punto di vista dell’altezza forniva solo delle altezze raccomandate

per i piani di edifici dove venivano realizzati dei posteggi coperti, e che

soprattutto non risultava invece che vi fossero delle norme di questo tipo

specifiche per gli impianti monta auto, le quali erano delle installazioni

speciali e normalmente rispondevano alle direttive pubblicate dai produttori

(cfr. perizia orale p. 2 seg.). In tali circostanze il solo fatto che nella

scheda tecnica relativa al monta auto modello 442.6 di cui doc. I, che per

altro non risultava affatto essere l’espressione di uno standard generalizzato e

neppure è stato provato che fosse stato allegato alla relazione tecnica

consegnata prima della sottoscrizione del contratto di compravendita, sia stato

specificato che il modello “komfort” prevedeva due altezze di 1.80 m, non

significa necessariamente ancora, non avendolo del resto sostenuto nemmeno il

perito giudiziario, che l’allestimento delle pedane a due differenti altezze,

quella inferiore di 2.12 m e quella superiore di 1.55 m, ritenuta per altro

conforme alle norme pianificatorie (cfr. perizia orale p. 3), possa essere

costitutivo di un difetto, anche in presenza di un condominio di lusso.

Oltretutto, se è vero che la soluzione effettivamente adottata impediva il

posteggio nel vano superiore di un buon numero di modelli di vetture in vendita

sul mercato, ma comunque non di quelle “normali” (cfr. e-mail 9 settembre 2008

allegata al doc. EE dell’inc. n. OR.2014.46 rich.), è altrettanto vero che la

stessa era però tale da consentire il posteggio nel vano inferiore di quasi la

totalità dei modelli di vetture offerte dal mercato, fermo restando invece che

l’altezza di 1.80 m nei vani inferiore e superiore prevista nel doc. L (cfr.

perizia orale p. 2) non avrebbe a sua volta permesso, e ciò non solo per uno ma

per entrambi gli stalli, l’accessibilità di un certo numero di modelli di

vetture in vendita sul mercato. In definitiva, ritenuto che il sistema posato,

per altro di gran lunga più costoso di quello di serie e costituente il “top

dei ns. prodotti” (cfr. e-mail 9 e 13 settembre 2008 allegate al doc. EE dell’inc.

n. OR.2014.46 rich.), costituisce una valida e ragionevole soluzione di

compromesso dettata dalla limitazione delle altezze disponibili nel vano monta

auto dell’autorimessa (di 3.85 m), la sua difettosità non può essere

considerata sufficientemente provata. Tanto basta per escludere il

riconoscimento del minor valore della PPP a seguito della difettosità del posto

auto superiore.

6.2

Ma, a prescindere da

quanto precede, pur non potendosi condividere, alla luce della giurisprudenza (TF

6.

luglio 2017 4A_582/2016 consid. 4.6; II CCA 28 novembre 2018 inc. n.

12.2017

), la tesi dei convenuti secondo cui nella fattispecie l’applicabilità

delle norme SIA 118 doveva essere esclusa siccome l’attore nei suoi allegati le

aveva menzionate solo in modo generico e lapidario e non le aveva versate agli

atti di modo che il difetto sarebbe stato notificato tardivamente, è a ragione

che essi hanno però evidenziato che la richiesta di riconoscimento del minor

valore sarebbe comunque stata prematura. L’art. 169 delle norme SIA 118 prevede

in effetti che per ogni difetto dell’opera il committente possa far valere

dapprima unicamente il diritto all’eliminazione del danno da parte

dell’imprenditore entro un termine conveniente (cpv. 1 prima frase), ritenuto

che egli ha il diritto di scegliere tra le altre cose la riduzione del prezzo

corrispondente al minor valore dell’opera solo se quest’ultimo non elimina il

difetto entro il termine stabilito (cpv. 1 seconda frase), oppure si rifiuta

espressamente o risulta chiaramente incapace di procedere alla miglioria (cpv.

2). Sennonché nel caso di specie non risulta che l’attore abbia dapprima chiesto

ai convenuti di provvedere alla riparazione del difetto. Come preteso da questi

ultimi, la richiesta di riconoscimento del minor valore sarebbe dunque stata da

respingere siccome prematura (Gauch/Stöckli,

Kommentar zur SIA-Norm 118, 2ª ed., n. 7.3 ad art. 169; DTF 116 II 305 consid.

3a, 116 II 450 consid. 2b/bb).

6.3

Alla luce di quanto

precede, non è necessario esprimersi sulle censure sollevate dai convenuti con

riferimento all’entità del minor valore riconducibile a questo presunto

difetto.

7.

Il Pretore ha invece

escluso che l’attore potesse porre in compensazione il minor valore della sua

PPP a seguito della mancata messa a disposizione di due posteggi esterni per

gli ospiti, rispettivamente potesse pretendere la condanna dei convenuti al

pagamento di una somma imprecisata.

Atteso che in

questa sede l’attore non ha minimamente censurato le conclusioni pretorili su

questi punti, le questioni non necessitano di essere approfondite.

8.

Ma, ad ogni buon

conto, la petizione, già da respingere per i motivi appena esposti, avrebbe

dovuto essere disattesa anche per il fatto che la petizione 24 dicembre 2013 era

stata introdotta tardivamente, visto e considerato che, in assenza di una

domanda di conferimento dell’effetto sospensivo al reclamo 18 luglio 2013

contro la decisione pretorile di rigetto in via provvisoria dell’opposizione al

PE, resa il 5 luglio 2013, il termine di 20 giorni per promuovere l’azione di

disconoscimento del debito di cui all’art. 83 cpv. 2 LEF decorreva già a far

tempo dalla data di notifica di quest’ultima decisione (DTF 127 III 569 consid.

4a; II CCA 26 agosto 2013 inc. n. 12.2013.123, 6 maggio 2014 inc. n. 12.2014.46;

cfr. pure, sulla particolare tematica, TF 14 dicembre 2016 4A_139/2016 consid.

2.

) ed era con ciò scaduto al momento dell’introduzione della petizione.

9.

I convenuti, nel

caso - qui verificatosi - in cui la petizione fosse stata respinta, hanno

chiesto, senza aver fornito alcuna ulteriore argomentazione, che l’attore,

oltre beninteso ad assumersi le spese processuali di prima istanza, fosse

obbligato a rifonder loro fr. 5’000.- a titolo di ripetibili della procedura di

primo grado. La richiesta è fondata. Ritenuto che il Pretore aveva quantificato

le ripetibili in fr. 1’400.- sulla base di una soccombenza dei convenuti del 40%

e dell’attore del 60%, in assenza di censure sulla modalità di calcolo

applicata dal giudice di prime cure, la soccombenza integrale di quest’ultimo

fa sì che le ripetibili a suo carico avrebbero potuto essere stabilite in fr. 7’000.-

(fr. 1’400.- : 20% [60% - 40%]), importo che risulta superiore alla somma che è

stata da loro rivendicata a questo titolo nell’appello.

10.

Ne discende che

l’appello dei convenuti dev’essere accolto.

Le spese giudiziarie della

procedura di secondo grado, calcolate sulla base del valore qui ancora

litigioso di fr. 28'000.-, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il

RTar

decide:

I. L’appello 27 settembre 2017 di AP 1 e AP 2 è accolto. Di

conseguenza la decisione 24 agosto

2017 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, è così riformata:

1. La petizione è respinta.

2. La

tassa di giustizia e le spese di fr. 5’000.- sono poste a carico dell’attore, che

rifonderà ai convenuti fr. 5’000.- a titolo di ripetibili.

II. Le spese processuali di fr. 3’000.- sono a

carico dell’appellato, che rifonderà agli appellanti complessivi fr. 2’000.-

per ripetibili di appello.

III. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 1

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso inferiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro

30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100

cpv. 1 LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza

fondamentale (art. 74 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è

possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).