12.2017.158

Compravendita immobiliare - garanzia per difetti alle parti comuni

8 maggio 2019Italiano30 min

Source ti.ch

Fatti

I convenuti si sono

integralmente opposti alla petizione.

5. Esperita

l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il

Pretore, con decisione 30 agosto 2017, ha respinto la petizione (dispositivo n.

1), ponendo la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 8’000.- a

carico degli attori, tenuti altresì a rifondere ai convenuti in solido fr. 18’250.-

per ripetibili (dispositivo n. 2).

6. Con l’appello 28

settembre 2017 che qui ci occupa, avversato dai convenuti con risposta 17

novembre 2017, gli attori hanno chiesto in via principale di riformare il

querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione e in via subordinata di

rinviare la causa al Pretore per un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi,

protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.

7. Preliminarmente va

rammentato che con decisione di data odierna nell’inc. n. 12.2017.159 la

scrivente Camera, in parziale accoglimento dell’appello 29 settembre 2017 dei

convenuti, ha respinto la petizione di disconoscimento del debito 21 febbraio

2014 dell’inc. n. OR.2014.46 rich.. Ritenuto che in quel procedimento il

tribunale ha concluso per l’infondatezza, limitatamente all’importo di fr.

45'000.-, della compensazione proposta dagli attori e che quella sua pronuncia

ha effetto di cosa giudicata ed è dunque vincolante tra le parti (cfr. per

analogia, sulla relazione tra un’azione di accertamento negativo e una separata

- precedente, contemporanea o successiva - azione creditoria entrambe aventi

per oggetto la stessa pretesa tra le medesime parti, sia pure con riferimento

al tema della litispendenza, Müller-Chen,

in: Brunner/Gasser/Schwander, ZPO-Kommentar, 2ª ed., n. 29 ad art. 64; Sutter-Somm/Hedinger, in:

Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO-Kommentar, 3ª ed., n. 12 ad art. 64;

DTF 123 III 414 consid. 5, 128 III 284 consid. 3), è evidente che gli attori,

nella presente causa creditoria, nella quale hanno fatto valere le medesime

pretese poste allora in compensazione, potrebbero vedersi riconosciuta nella

migliore - per loro - delle ipotesi unicamente la somma eccedente l’importo di

fr. 45'000.- su cui è già stato deciso, ossia fr. 259'000.- (fr. 304'000.- -

fr. 45'000.-): in altre parole, la pretesa degli attori è sin d’ora

irricevibile per i primi fr. 45'000.- che dovessero essere qui riconosciuti a

loro favore, mentre non lo è, per cui andrà esaminata nel merito, per

l’eventuale eccedenza (Zürcher,

in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO-Kommentar, 3ª ed., n. 43 ad art.

59; Zingg, Berner Kommentar, n.

133 ad art. 59 CPC; TF 15 novembre 2000 4C.233/2000 consid. 3).

8. Il Pretore ha

innanzitutto rilevato, sul tema del posto auto superiore (di cui all’impianto

monta auto per due auto sovrapposte), che nella perizia orale dell’inc. n.

OR.2014.46 rich. era stato accertato che il modello posato nel condominio era

di tipo “komfort”, con riferimento ai due modelli indicati nel doc. I dell’inc.

n. OR.2014.46 rich. (recte: doc. L dell’inc. n. OR.2014.46 rich.), anche

se poi le due pedane, contrariamente all’indicazione di 1.80 m riportata in

quel documento, avevano delle differenti altezze, quella inferiore essendo di

2.12 m e quella superiore essendo di 1.55 m, e che sulla pedana superiore non

potevano essere parcheggiati un buon numero di modelli di vetture costituenti

tra il 1/3 e il 1/2 dei modelli in vendita sul mercato. Atteso che il sistema

così posato non corrispondeva a quanto prescritto nel doc. L dell’inc. n.

OR.2014.46 rich., che, come per altro non contestato dai convenuti, esprimeva

invece uno standard generalizzato, la sua difettosità doveva essere ammessa,

specie in presenza di un condominio di lusso. Quanto alla notifica del difetto

da parte della cedente M__________ __________, avvenuta il 5 aprile 2011 (cfr.

doc. EE dell’inc. n. OR.2014.46 rich.), la stessa doveva essere ritenuta

tempestiva, visto che l’impianto era stato consegnato a fine settembre 2010

(cfr. teste __________) e che, non essendo stato preteso che il regime

contrattuale fosse differente da quello degli attori, risultava applicabile il

termine di notifica biennale previsto dalle norme SIA 118 (cfr. doc. B:

trattanda n. 9 dell’assemblea costitutiva del condominio del 9 novembre 2010

dove erano presenti anche i convenuti, che nulla avevano eccepito), che

costituivano per altro fatti notori. Sulla base della perizia orale dell’inc.

n. OR.2014.46 rich., il minor valore riconducibile a questo difetto poteva

essere quantificato in ragione del 40% del prezzo del posto auto superiore (di fr.

70'000.-), ossia in fr. 28'000.-, importo corrispondente al costo di

rifacimento dell’impianto in questione (cfr. delucidazione peritale dell’inc.

n. OR.2014.46 rich. p. 5). Sennonché, atteso che un tale importo era già stato

riconosciuto agli attori nell’ambito del giudizio sulla petizione 21 febbraio

2014 dell’inc. n. OR.2014.46 rich., lo stesso non poteva essere attribuito una

seconda volta, pena la violazione del presupposto processuale negativo della

litispendenza.

8.1. Gli attori non hanno

censurato l’assunto pretorile secondo cui il minor valore di fr. 28'000.- della

PPP di M__________ __________ non poteva essere attribuito in questa procedura

siccome era già stato riconosciuto nell’ambito del giudizio sulla petizione 21

febbraio 2014 dell’inc. n. OR.2014.46 rich.. Ritenuto che, quest’ultima

decisione - come detto - è stata nel frattempo riformata nel senso che nulla è

ora stato riconosciuto agli attori in quella sede, l’attuale mancata

contestazione rimane priva di conseguenze pratiche (fatto salvo quanto stabilito

al consid. 7).

8.2. In questa sede i

convenuti hanno contestato che il sistema posato dovesse essere considerato

difettoso per il solo fatto che non era stata rispettata l’indicazione di 1.80

m riportata nel doc. L dell’inc. n. OR.2014.46 rich., documento che a loro dire

non esprimeva uno standard generalizzato e neppure era stato allegato alla

relazione tecnica (doc. I dell’inc. n. OR.2014.46 rich.) consegnata prima della

firma del contratto di compravendita.

La censura merita

accoglimento. Nella relazione tecnica (doc. I dell’inc. n. OR.2014.46 rich.) è

stato indicato che l’impianto monta auto avrebbe dovuto avere le seguenti

caratteristiche: “Sistema di parcheggio per il parcheggio indipendente di 2

x 2 auto, le une sopra le altre, complete di colonne di supporto posteriori fissate

al pavimento, su cui le piattaforme superiore/inferiore sono guidate lungo la

corsa verticale tramite slitta di sollevamento comune. Azionamento con centralina

idraulica. Pannello di controllo con pulsante d’emergenza. Certificazione di

conformità CE”, ma non è stata specificata l’altezza dei due posti auto

sovrapposti. Dalla perizia giudiziaria dell’inc. n. OR.2014.46 rich. si è poi

potuto evincere che la norma VSS 640.201 (che prevedeva un’altezza minima di

1.80 m, cfr. pure doc. S dell’inc. n. OR.2014.46 rich.) non era riferita

espressamente alle aree di posteggio, che le dimensioni delle installazioni di

posteggio erano definite dalla norma VSS 640.291a (che prevedeva un’altezza

minima di 2.20 m, cfr. pure doc. S dell’inc. n. OR.2014.46 rich.), la quale

però dal punto di vista dell’altezza forniva solo delle altezze raccomandate

per i piani di edifici dove venivano realizzati dei posteggi coperti, e che

soprattutto non risultava invece che vi fossero delle norme di questo tipo

specifiche per gli impianti monta auto, le quali erano delle installazioni

speciali e normalmente rispondevano alle direttive pubblicate dai produttori

(cfr. perizia orale dell’inc. n. OR.2014.46 rich. p. 2 seg.). In tali

circostanze il solo fatto che nella scheda tecnica relativa al monta auto

modello 442.6 di cui doc. L dell’inc. n. OR.2014.46 rich., che per altro non

risultava affatto essere l’espressione di uno standard generalizzato e neppure

è stato provato che fosse stato allegato alla relazione tecnica consegnata

prima della sottoscrizione del contratto di compravendita (la deposizione del

teste __________ nell’inc. n. OR.2014.46 rich. p. 2, secondo cui lo stesso era

stato consegnato solo in epoca successiva e non faceva parte della documentazione

contrattuale, essendo anzi ben più attendibile della deposizione resa dal teste

F__________ __________, marito di M__________ __________ e padre dell’attrice AP

2, secondo cui lo stesso era stato consegnato a quel momento), sia stato

specificato che il modello “komfort” prevedeva due altezze di 1.80 m, non

significa necessariamente ancora, non avendolo del resto sostenuto nemmeno il

perito giudiziario, che l’allestimento delle pedane a due differenti altezze,

quella inferiore di 2.12 m e quella superiore di 1.55 m, ritenuta per altro

conforme alle norme pianificatorie (cfr. perizia orale dell’inc. n. OR.2014.46 rich.

p. 3), possa essere costitutivo di un difetto, anche in presenza di un

condominio di lusso. Oltretutto, se è vero che la soluzione effettivamente

adottata impediva il posteggio nel vano superiore di un buon numero di modelli

di vetture in vendita sul mercato, ma comunque non di quelle “normali” (cfr.

e-mail 9 settembre 2008 allegata al doc. EE dell’inc. n. OR.2014.46 rich.), è

altrettanto vero che la stessa era però tale da consentire il posteggio nel

vano inferiore di quasi la totalità dei modelli di vetture offerte dal mercato,

fermo restando invece che l’altezza di 1.80 m nei vani inferiore e superiore

prevista nel doc. L dell’inc. n. OR.2014.46 rich. (cfr. perizia orale dell’inc.

n. OR.2014.46 rich. p. 2) non avrebbe a sua volta permesso, e ciò non solo per

uno ma per entrambi gli stalli, l’accessibilità di un certo numero di modelli

di vetture in vendita sul mercato. In definitiva, ritenuto che il sistema

posato, per altro di gran lunga più costoso di quello di serie e costituente il

“top dei ns. prodotti” (cfr. e-mail 9 e 13 settembre 2008 allegate al

doc. EE dell’inc. n. OR.2014.46 rich.), costituisce una valida e ragionevole

soluzione di compromesso dettata dalla limitazione delle altezze disponibili

nel vano monta auto dell’autorimessa (di 3.85 m), la sua difettosità non può

essere considerata sufficientemente provata. Tanto basta per escludere il

riconoscimento del minor valore della PPP di M__________ __________.

8.3. Ma a prescindere da

quanto precede, è senz’altro a ragione che i convenuti hanno contestato

l’applicabilità delle norme SIA 118 e la conseguente tempestività della

notifica del difetto da parte di M__________ __________, aggiungendo che, se

invece le norme SIA 118 non fossero state applicabili, la richiesta di

riconoscimento del minor valore sarebbe comunque stata prematura.

8.3.1. Il Pretore ha ritenuto

che l’applicabilità delle norme SIA 118 fosse stata pattuita nel contratto di

compravendita, non essendo stato preteso che il regime contrattuale fosse

differente da quello degli attori, rispettivamente fosse stata ammessa in

occasione dell’assemblea costitutiva del condominio del 9 novembre 2010 (cfr.

doc. B: trattanda n. 9). A torto.

In realtà nel

contratto di compravendita di M__________ __________, che in assenza di

puntuali censure dei convenuti all’assunto pretorile va ritenuto essere analogo

a quello concluso con gli attori (doc. G dell’inc. n. OR.2014.46 rich.), le

norme SIA 118 non erano mai state menzionate ed anzi, al suo punto 4.2, era

stato previsto che “per quanto riguarda la responsabilità dei venditori per

eventuali difetti nascosti alla costruzione si rinvia alle norme del CO (art.

197 e ss.)”, mentre in occasione dell’assemblea costitutiva del condominio

del 9 novembre 2010, alla trattanda n. 9, avente per oggetto la “notifica

eventuali difetti di costruzione per le parti comuni”, è stato verbalizzato,

tenuto conto che il tenore dei vari contratti compravendita non era univoco (in

alcuni casi, come ad esempio per gli attori, essendo stata concordata

l’applicazione del CO e in altri casi, come ad esempio per __________ [cfr.

inc. n. OR.2014.1 rich.], essendo stata prevista l’applicazione delle norme SIA

118), che “il sig. __________ [N.d.R.: presidente dell’assemblea]

invita i condomini a notificare direttamente in amministrazione eventuali

difetti riscontrati nelle parti comuni. I difetti relativi ai singoli

appartamenti dovranno essere notificati direttamente ai promotori. I difetti

devono essere segnalati immediatamente non appena esserne venuti a conoscenza.

Le garanzie previste dal CO e dalle norme SIA si estendono a due anni per i

difetti palesi ed a 5 anni per quelli occulti. Le garanzie per gli apparecchi

sono di un anno” (cfr. doc. B), sicché quest’ultimo richiamo delle norme

SIA (non è per altro dato a sapere quali) non appare sufficiente per ammetterne

l’applicazione nel caso concreto.

Dovendosi così escludere

l’applicabilità delle norme SIA 118, anche perché gli attori nei loro allegati

mai le avevano menzionate né tanto meno le avevano versate agli atti, e

dovendosi al contrario ammettere l’applicabilità del CO e meglio dell’art. 201

o 367 CO, è incontestabile che, in assenza di puntuali censure degli attori

all’assunto pretorile secondo cui la consegna dell’opera era avvenuta già a

fine settembre 2010 (non potendo bastare allo scopo la semplice indicazione,

per altro non corredata da alcuna prova, secondo cui la consegna sarebbe invece

avvenuta il 28 ottobre 2010), la notifica del difetto da parte di M__________ __________

del 5 aprile 2011 (cfr. doc. EE dell’inc. n. OR.2014.46 rich.) non possa essere

ritenuta tempestiva, ciò che pure avrebbe escluso il riconoscimento del minor

valore della PPP. Gli attori non possono in effetti essere seguiti laddove

hanno preteso che la notifica fosse avvenuta “già il 29 ottobre 2010”

(appello p. 5), ritenuto che la circostanza non è stata minimamente provata,

dagli atti risultando unicamente che il 29 ottobre 2010 la difettosità non era

stata notificata da lei, ma dall’attore AP 1 (doc. R dell’inc. n. OR.2014.46 rich.),

tanto più che quella notifica neppure sarebbe stata valida, essendo stata

indirizzata a __________, tecnico dell’impresa di costruzioni __________

intervenuta nel cantiere, che non è qui stato provato fosse un rappresentante

dei convenuti (le testimonianze di __________ p. 5, di __________ [nell’inc. n.

OR.2014.1 rich.], __________, dell’avv. G__________ __________ [negli inc. n.

Considerandi

OR.2014.1 rich. e OR.2014.46 rich.], le due e-mail del 25 gennaio 2011 [doc. CC

dell’inc. n. OR.2014.46 rich.] e del 21 aprile 2011 [doc. DD dell’inc. n.

OR.2014.46 rich.] nonché le assemblee condominiali del 16 novembre 2010 [non

agli atti] e 16 marzo 2012 [non agli atti] menzionate a tale scopo dagli attori

non confermando la circostanza).

8.3.2

Il giudizio sulla

pretesa qui in discussione sarebbe comunque stato il medesimo anche nel caso in

cui le norme SIA 118 fossero risultate applicabili. L’art. 169 delle norme SIA

118.

prevede in effetti che per ogni difetto dell’opera il committente possa far

valere dapprima unicamente il diritto all’eliminazione del danno da parte

dell’imprenditore entro un termine conveniente (cpv. 1 prima frase), ritenuto

che egli ha il diritto di scegliere tra le altre cose la riduzione del prezzo

corrispondente al minor valore dell’opera solo se quest’ultimo non elimina il

difetto entro il termine stabilito (cpv. 1 seconda frase), oppure si rifiuta

espressamente o risulta chiaramente incapace di procedere alla miglioria (cpv.

2). Sennonché nel caso di specie non risulta che M__________ __________,

rispettivamente, dopo la cessione 20 febbraio 2014 agli attori (doc. Z dell’inc.

n. OR.2014.46 rich.), questi ultimi abbiano dapprima chiesto ai convenuti di

provvedere alla riparazione del difetto. Come preteso da costoro, la richiesta

di riconoscimento del minor valore sarebbe dunque stata da respingere siccome

prematura (Gauch/Stöckli,

Kommentar zur SIA-Norm 118, 2ª ed., n. 7.3 ad art. 169; DTF 116 II 305 consid.

3a, 116 II 450 consid. 2b/bb).

9.

Il Pretore ha in

seguito escluso che gli attori potessero pretendere il minor valore della propria

PPP a seguito della difettosità del posto auto superiore (fr. 57'000.-). Dalla

lettera 3 luglio 2012 (doc. GG dell’inc. n. OR.2014.46 rich.), laddove era

stato scritto che l’importo di fr. 45'000.- era stato versato “a saldo del

prezzo di compravendita”, risultava in effetti chiaramente che le parti

avevano già affrontato privatamente tale questione e che erano giunte ad un

accordo di fr. 45'000.-, ossia i convenuti avevano concesso uno sconto di fr.

25'000.- rispetto al saldo del prezzo originario di fr. 70'000.-.

In questa sede gli attori

hanno ribadito il buon fondamento della loro pretesa, rilevando che l’accordo

di cui al doc. GG dell’inc. n. OR.2014.46 rich. era condizionato alla soluzione

del contenzioso relativo alla difettosità del posto auto superiore ed alla

mancata messa a disposizione di due posteggi esterni per gli ospiti, che tuttavia

non hanno mai potuto essere risolti, per cui essi potevano rivendicare il minor

valore della loro PPP di fr. 57'000.-.

La censura dev’essere

respinta, visto e considerato che dal doc. GG dell’inc. n. OR.2014.46 rich. si

evince che solo “la liberazione” a favore dei convenuti dell’importo di

fr. 45'000.- depositato, e non invece il suo precedente versamento “a saldo

del prezzo della compravendita” al notaio rogante, era stata subordinata “alla

concessione dei posti auto esterni”, mentre nulla veniva precisato in

merito alla problematica della difettosità del posto auto superiore proprio per

il fatto che tale questione era stata risolta, accettando quanto proposto

nell’e-mail 29 marzo 2012 di cui al doc. QQ dell’inc. n. OR.2014.46 rich. (con

cui era stato proposto di ridurre fr. 25'000.- per quel difetto dal saldo del

prezzo di fr. 70'000.-), con quel versamento “a saldo”.

Ma ad ogni buon conto,

quand’anche, per ipotesi, gli attori avessero ragione su tale questione,

resterebbe pur sempre il fatto che, come si è detto in precedenza, la

difettosità del sistema monta auto posato non è stata sufficientemente provata

(consid. 8.2); che è incontestabile, stante l’inapplicabilità delle norme SIA

118, che a fronte della consegna dell’opera pacificamente avvenuta a fine

settembre 2010 la notifica del difetto del 13 aprile 2011 (doc. 5 dell’inc. n.

OR.2014.46 rich.) - quella del 29 ottobre 2010 (cfr. doc. R dell’inc. n.

OR.2014.46 rich.) non essendo invece valida siccome era stata indirizzata a __________,

tecnico dell’impresa di costruzioni intervenuta nel cantiere, che non è stato

provato fosse un rappresentante dei convenuti (consid. 8.3.1) - non poteva

essere ritenuta tempestiva, ritenuto che, se invece le norme SIA 118 non

fossero state applicabili, la richiesta di riconoscimento del minor valore

sarebbe comunque stata prematura (consid. 8.3.2); e che oltretutto, avendo gli

attori pacificamente rifiutato la proposta formulata a suo tempo dai convenuti

di fissare le due piattaforme ad un’altezza di 1.80 m (cfr. replica p. 10),

essi sarebbero assai malvenuti a pretendere il minor valore dell’oggetto

acquistato per il fatto che il sistema posato non sarebbe conforme al doc. L

dell’inc. n. OR.2014.46 rich. (che, come detto, prevedeva invece proprio

un’altezza di 1.80 m nei vani inferiore e superiore). Tanto basta per escludere

il riconoscimento del minor valore della PPP per l’esistenza di questo presunto

difetto.

10.

Alla luce di quanto

precede (consid. 8 e 9), non è necessario esprimersi sulle censure sollevate

dagli attori e dai convenuti con riferimento all’entità del minor valore

riconducibile a questo presunto difetto.

11.

Il Pretore ha infine

escluso che gli attori potessero pretendere il minor valore della loro PPP a

seguito della mancata messa a disposizione di due posteggi esterni per gli

ospiti (fr. 190'000.-), ritenendo in sostanza che in base alla giurisprudenza

(DTF 142 III 551 consid. 2.4) la relativa legittimazione attiva spettasse alla

comunione dei comproprietari del condominio.

11.1

Gli attori possono

senz’altro essere seguiti laddove hanno preteso di essere legittimati

attivamente a far valere il minor valore della loro PPP a seguito della mancata

messa a disposizione di due posteggi esterni per gli ospiti asseritamente a

loro promessi. La giurisprudenza ha in effetti già avuto modo di stabilire che i

singoli condomini sulla base dei loro rispettivi contratti di compravendita o

di appalto possono far valere la garanzia per i difetti nelle parti comuni (DTF

114.

II 239 consid. 4; TF 18 settembre 2018 4A_71/2018 consid. 3.4), ritenuto

che la comunione dei comproprietari può procedere in tal senso con riferimento

alle pretese derivanti dai contratti da lei conclusi, mentre che, con

riferimento alle pretese derivanti dai contratti conclusi dai singoli condomini

e relative a difetti nelle parti comuni, è legittimata attivamente solo nella

misura in cui le stesse le siano state cedute da questi ultimi (DTF 109 II 423

consid. 1e e 1f e 114 II 239 consid. 4; TF 18 settembre 2018 4A_71/2018 consid.

3.2

). La giurisprudenza a cui si era riferito il Pretore (DTF 142 III 551

consid. 2.4) era invece riferita a tutt’altra questione, essendo relativa ad

un’azione negatoria, ossia di natura reale.

11.2

Il giudizio con cui il

Pretore ha respinto la pretesa degli attori deve nondimeno essere confermato per

le ragioni che verranno esposte qui di seguito.

11.2.1

Da una parte si osserva

che le prove menzionate in questa sede dagli attori (le testimonianze di F__________

__________, di __________ e dell’avv. G__________ __________ [negli inc. n.

OR.2014.1 rich. e OR.2014.46 rich.], i doc. M, N e X [tutti dell’inc. n.

OR.2014.46 rich.] nonché i documenti richiamati dall’Ufficio tecnico di __________

[nell’inc. n. OR.2014.46 rich.]) non hanno permesso di dimostrare che i

convenuti avevano effettivamente promesso loro l’attribuzione dei due posteggi

esterni per gli ospiti, essendo unicamente risultato che tra le parti vi erano

state delle discussioni e delle trattative a tale proposito.

È innanzitutto incontestabile

che negli atti di costituzione della PPP “__________” non figuravano parcheggi esterni

per i visitatori (teste avv. G__________ __________ nell’inc. n. OR.2014.1 rich.

p. 2), che nelle domande di costruzione del condominio non erano previsti parcheggi

per gli ospiti (testi __________ nell’inc. n. OR.2014.46 rich. p. 2 e __________

p. 4) e che nemmeno nel contratto di compravendita (doc. G dell’inc. n.

OR.2014.46 rich.), nonostante la diversa opinione del notaio rogante secondo

cui il conferimento di generiche procure ai convenuti avvenuto al punto. 5.8 potesse

riguardare anche la costituzione per il condominio di una servitù per i

parcheggi destinati agli ospiti dello stesso (teste avv. G__________ __________

nell’inc. n. OR.2014.46 rich. p. 9), non suffragata però dal tenore

dell’accordo, vi era una qualsiasi clausola riferita a questi posteggi, a maggior

ragione finalizzata a prometterne l’attribuzione agli attori da parte dei

convenuti.

Pur potendosi ammettere (come

riferito dal teste F__________ __________ p. 2 e dall’avv. G__________ __________

nell’inc. n. OR.2014.46 rich. p. 9) che le parti avevano avuto modo di discutere

sul tema dei posteggi esterni per gli ospiti già al momento della firma del

contratto di compravendita, resta il fatto che non è stato provato in modo

sufficiente che quelle discussioni avessero in seguito superato lo stadio delle

intenzioni o delle trattative e si fossero concluse con una garanzia / promessa

di concessione da parte dei convenuti o addirittura con un vero e proprio accordo

in tal senso: F__________ __________, che aveva seguito le trattative in vista

dell’acquisto dell’appartamento della figlia, si è in effetti limitato a sostenere

che “ricordo che dei parcheggi esterni se n’era parlato … di questi

parcheggi esterni ne ho parlato più volte con AO 2” aggiungendo poi che “questi

posteggi esterni non erano da assegnare ai condomini ma erano a disposizione

del condominio” (testimonianza p. 2); __________, che per altro non si era

espresso in merito alle trattative relative alla vendita della PPP agli attori,

ha riferito solo che “ricordo che AO 2 mi aveva parlato della sua intenzione

di realizzare dei parcheggi sulla parte evidenziata in giallo sul doc. M

(dell’inc. n. OR.2014.46 rich.) e contrassegnata con “posteggio ospiti” …, che questo

documento … era riferito ad un altro progetto. AO 2 mi parlò ancora della sua

intenzione di realizzare questi parcheggi nell’ambito della costruzione del

condomino __________, ma non si sapeva ancora quanti ne sarebbero stati realizzati”

(testimonianza p. 3); l’avv. G__________ __________, esprimendosi con

riferimento al contratto di compravendita degli attori, ha in un primo tempo

riferito unicamente che “ci sono state trattative … relative al fatto di far

beneficiare il __________, di un certo numero di parcheggi, a quanto ricordo

ora, al massimo 3 o 4, che si trovavano sulla particella a lato. Il numero di

parcheggi in questione dipendeva anche da quanti ne avrebbe autorizzati il

Comune di __________. Ricordo che questi posteggi dovevano essere ripartiti tra

il __________ e un altro condominio, sempre proprietà dei convenuti”

aggiungendo che la questione dei parcheggi “era un tema di discussione e …

sarebbe stato regolato in futuro” (testimonianza nell’inc. n. OR.2014.1

rich. p. 2), mentre, in un secondo momento, dopo aver confermato quanto sopra,

ha dichiarato che “prima o durante la rogazione dell’atto di compravendita

dell’appartamento degli attori si parlò, tra il signor __________, AO 2 e il

signor AP 1 della questione dei parcheggi destinati agli ospiti destinati al

Condominio __________ che dovevano essere realizzati sul fondo evidenziato in

giallo e nero nel doc. M (dell’inc. n. OR.2014.46 rich.). La discussione

riguardava più che altro il numero dei parcheggi che avrebbe dovuto essere

destinato al Condominio __________, ritenuto che almeno un altro parcheggio

doveva essere destinato ad un altro condominio che faceva capo ai convenuti.

Ricordo che al Condominio __________ andavano 2 parcheggi per ospiti, ritenuto

che il numero definitivo andava stabilito dopo l’ottenimento della licenza

edilizia”, ha poi aggiunto che “dopo la rogazione dell’atto di

compravendita … vi furono almeno 2 incontri nel mio studio … dove si discusse

tra l’altro su come sistemare la problematica dei posteggi per gli ospiti del

Condominio” ed ha concluso “che la posizione dei convenuti riguardo la

problematica dei parcheggi esterni per gli ospiti era che la cosa sarebbe stata

regolata a breve, ritenuto che non vi era ancora la licenza edilizia per i parcheggi

in questione” (testimonianza nell’inc. n. OR.2014.46 rich. p. 9 seg.); nel

doc. N dell’inc. n. OR.2014.46 rich., che è una lettera datata 16 novembre 2010

dell’amministratore del condominio __________, questi si è limitato a rilevare

che nonostante il fondo di cui si tratta “è di proprietà dei signori AO 2 e AO

1” e “sullo stesso non grava alcuna servitù di posteggio a favore” del

condominio, “effettivamente i promotori hanno intenzione di adibire” quella

superficie “a parcheggio … che prevedono sia a disposizione degli ospiti”

di un loro fondo e del condominio, aggiungendo che “secondo quanto affermato

e controllato dai promotori signori AO 2 e AO 1, questo era l’intendimento e

questo era quanto discusso a suo tempo con gli acquirenti”; il doc. X dell’inc.

n. OR.2014.46 rich. è infine una proposta di modifica dell’ordine del giorno

dell’assemblea condominiale del 16 marzo 2012, formulata su richiesta del

convenuto AO 2, per decidere sulla tematica del posteggio per visitatori e

meglio sul progetto, sulla proposta di regolamento di utilizzo rispettivamente

sulla proposta di servitù prediale, ritenuto che la proposta di modifica

dell’ordine del giorno non è tuttavia poi stata oggetto di discussione; quanto

ai documenti richiamati dall’Ufficio tecnico di __________ nell’inc. n.

OR.2014.46 rich. che a loro volta dovrebbero confermare il buon fondamento

della tesi degli attori, gli stessi non sono stati meglio specificati per cui

non è dato di sapere di quali documenti possa trattarsi.

11.2.2

D’altra parte, quand’anche,

per denegata ipotesi, i convenuti avessero effettivamente promesso agli attori,

successivamente alla firma del contratto di compravendita di cui al doc. G

dell’inc. n. OR.2014.46 rich., l’attribuzione dei due posteggi esterni per gli

ospiti del condominio, la pretesa attorea non avrebbe in ogni caso potuto essere

accolta in base alle seguenti considerazioni.

In una tale eventualità,

essendo incontestabile che la superficie su cui avrebbero dovuto essere

allestiti i posteggi non faceva parte del fondo base ma era costituita da un

altro fondo di proprietà dei convenuti (e meglio la part. n. __________ RFD di __________;

cfr. il teste avv. G__________ __________ nell’inc. n. OR.2014.46 rich. p. 10,

laddove ha dichiarato che “erano i convenuti i proprietari del fondo

serviente sul quale sarebbero stati realizzati i parcheggi per gli ospiti del

Condominio”; cfr. pure doc. N nell’inc. n. OR.2014.46 rich. secondo cui il

fondo di cui si tratta “è di proprietà dei signori AO 2 e AO 1”),

rispettivamente che l’attribuzione di quei posteggi era stata concordata nell’ambito

dell’acquisto della PPP da parte degli attori e soprattutto era tale da

influire sul prezzo della compravendita (tant’è che gli stessi attori con la

presente causa hanno preteso che tale aspetto “pesasse” per ben fr. 190'000.-),

la promessa in tal senso dei convenuti avrebbe in effetti dovuto essere esplicitata,

per la sua validità, nell’atto pubblico di compravendita immobiliare (art. 216

cpv. 1 CO); essendo poi altrettanto incontestabile che quella superficie non

era una parte comune del condominio, quella promessa, laddove - ma non si vede

come - non fosse stata soggetta all’esigenza di forma pubblica siccome

riconducibile alla compravendita immobiliare, avrebbe comunque richiesto per la

sua validità, la forma scritta (art. 22 cpv. 2 CO in relazione con l’art. 732

vCC), rispettivamente a far tempo dal 1° gennaio 2012, l’atto pubblico (art. 22

cpv. 2 CO in relazione con l’art. 732 cpv. 1 CC), in quanto volta in sostanza alla

costituzione di una servitù prediale.

Ciò posto, ritenuto che quell’eventuale

impegno, non formalizzato nel contratto di compravendita di cui al doc. G

dell’inc. n. OR.2014.46 rich., non ha in realtà fatto oggetto di un ulteriore contratto

concluso nella forma dell’atto pubblico e comunque nemmeno risulta sia stato assunto

in forma scritta prima del 1° gennaio 2012 o nella forma dell’atto pubblico

successivamente a quest’ultima data (il doc. X dell’inc. n. OR.2014.46 rich.,

che per la prima volta parrebbe confermare la volontà di concretizzare un tale

accordo, poi revocata, risalendo in effetti al 16 marzo 2012, fermo restando

che i posteggi sono stati realizzati solo dopo l’approvazione da parte del

Comune di __________, avvenuta il 10 ottobre 2012, cfr. doc. O dell’inc. n.

OR.2014.46 rich.), lo stesso dev’essere considerato nullo (art. 20 cpv. 1 CO) e

gli attori non possono far valere alcuna pretesa dal suo inadempimento (tanto

più che nel caso di specie essi non hanno sostanziato né dimostrato l’esistenza

di un’eventuale responsabilità dei convenuti per culpa in contrahendo,

che per altro avrebbe permesso loro di farsi risarcire altre pretese qui

tuttavia non azionate e meglio il solo danno negativo).

11.3

Alla luce di quanto

precede, non è necessario esprimersi sulle censure sollevate dagli attori con

riferimento all’entità del minor valore riconducibile a questo presunto

difetto.

12.

Ne discende che

l’appello degli attori dev’essere respinto nella misura in cui è ricevibile.

Le spese giudiziarie della

procedura di secondo grado, calcolate sulla base del valore litigioso di fr.

304'000.-, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar

decide:

I. L’appello 28

settembre 2017 di AP 1 e AP 2 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

II. Le spese

processuali di fr. 15’000.- sono a carico degli appellanti, che rifonderanno

agli appellati fr. 12’000.- per ripetibili.

III. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 1

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1

e 100 cpv. 1 LTF).