12.2017.159

Compravendita immobiliare - garanzia per difetti

8 maggio 2019Italiano22 min

Source ti.ch

Fatti

I convenuti si sono

integralmente opposti alla petizione.

4. Esperita

l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il

Pretore, con decisione 29 agosto 2017, in parziale accoglimento della

petizione, ha disconosciuto il debito in ragione di fr. 28'000.- oltre

interessi al 5% dal 1° gennaio 2011 (dispositivi n. 1 e 2), ponendo la tassa di

giustizia e le spese di fr. 4’200.- per il 38% a carico degli attori e per il

62% a carico dei convenuti, tenuti altresì a rifondere alla controparte fr. 650.-

per ripetibili (dispositivo n. 3). Egli ha in sostanza ritenuto che dal saldo

del prezzo, di fr. 45'000.-, potesse essere dedotto unicamente il minor valore

della PPP di M__________ __________, per l’appunto pari a fr. 28'000.-.

5. Con l’appello 29

settembre 2017 che qui ci occupa, avversato dagli attori con risposta 7

novembre 2017, i convenuti hanno chiesto in via principale di riformare il

querelato giudizio nel senso di respingere integralmente la petizione e in via

subordinata di rinviare la causa al Pretore per completazione / delucidazione

della perizia giudiziaria e nuovo giudizio, protestando spese e ripetibili di entrambe

le sedi.

6. Il Pretore ha innanzitutto

ritenuto che l’esistenza di un saldo residuo di fr. 45'000.- sul prezzo di

vendita a favore dei convenuti fosse stato provato dallo scritto allestito il 3

luglio 2012 dal notaio rogante per conto dell’attore AO 1 (doc. GG).

In questa sede gli attori

hanno contestato che i convenuti avessero provato in modo sufficiente

l’esistenza del saldo di fr. 45'000.- sul prezzo di vendita. Il rilevo è

ampiamente infondato. Nel doc. GG il notaio rogante, “così richiesto dal

dott. AO 1”, aveva in effetti comunicato al legale dei convenuti “che in

data 24 maggio 2012 ho ricevuto l’importo di fr. 45'000.- … a saldo del prezzo

di compravendita …”, lasciando intendere che quello fosse proprio l’importo

ancora insoluto. Oltretutto nell’allegato conclusionale (p. 9) gli stessi

attori avevano pacificamente dato atto che “il saldo mancante di fr.

45'000.- è dal 25 maggio 2012 (come richiesto dai convenuti) depositato presso

lo studio” del notaio rogante, aggiungendo poi che “effettivamente è

vero che … non hanno mai versato ai convenuti la somma sopraindicata a titolo

di saldo …”.

7. Il Pretore ha in

seguito rilevato, sul tema del posto auto superiore (di cui all’impianto monta

auto per due auto sovrapposte), che nella perizia orale era stato accertato che

il modello posato nel condominio era di tipo “komfort”, con riferimento ai due

modelli indicati nel doc. I (recte: doc. L), anche se poi le due pedane,

contrariamente all’indicazione di 1.80 m riportata in quel documento, avevano

delle differenti altezze, quella inferiore essendo di 2.12 m e quella superiore

essendo di 1.55 m, e che sulla pedana superiore non potevano essere

parcheggiati un buon numero di modelli di vetture costituenti tra 1/3 e 1/2

dei modelli in vendita sul mercato. Atteso che il sistema così posato non

corrispondeva a quanto prescritto nel doc. L, che, come per altro non

contestato dai convenuti, esprimeva invece uno standard generalizzato, la sua difettosità

doveva essere ammessa, specie in presenza di un condominio di lusso. Quanto alla

notifica del difetto da parte della cedente M__________ __________, avvenuta il

5 aprile 2011 (cfr. doc. EE), la stessa doveva essere ritenuta tempestiva,

visto che l’impianto era stato consegnato a fine settembre 2010 (cfr. teste __________

nell’inc. n. OR.2014.208) e che, non essendo stato preteso che il regime

contrattuale fosse differente da quello degli attori, risultava applicabile il

termine di notifica biennale previsto dalle norme SIA 118 (cfr. doc. B

dell’inc. n. OR.2014.208: trattanda n. 9 dell’assemblea costitutiva del

condominio del 9 novembre 2010 dove erano presenti anche i convenuti, che nulla

avevano eccepito), che costituivano per altro fatti notori. Sulla base della

perizia orale, il minor valore riconducibile a questo difetto poteva essere

quantificato in ragione del 40% del prezzo del posto auto superiore (di fr.

70'000.-), ossia in fr. 28'000.-, importo corrispondente al costo di

rifacimento dell’impianto in questione (cfr. delucidazione peritale p. 5).

7.1. In questa sede i

convenuti hanno rimproverato al Pretore di aver giudicato ultra petita

per aver ritenuto che il minor valore della PPP di M__________ __________

potesse essere riconosciuto nella presente causa di disconoscimento del debito

quando invece quell’importo doveva semmai essere attribuito nell’ambito della nuova

e successiva causa creditoria (inc. n. OR.2014.208, volta alla loro condanna in

solido al pagamento di fr. 304'000.- oltre interessi al 5% dal 19 ottobre 2012

con conseguente rigetto in via definitiva delle opposizioni interposte al PE n.

__________ e __________ dell’UE di Lugano) promossa dagli attori dopo che, con

decisione 2 luglio 2014, la loro ulteriore richiesta in tal senso formulata contestualmente

alla presente causa era stata dichiarata inammissibile per mancanza della

necessaria preventiva conciliazione. L’assunto è manifestamente infondato.

Come detto, nella presente

azione di disconoscimento del debito gli attori avevano in effetti posto in

compensazione all’eventuale credito residuo di fr. 45'000.- dei convenuti il

minor valore della loro PPP a seguito della mancata messa a disposizione di due

posteggi esterni per gli ospiti nonché il minor valore della loro PPP e di

quella di M__________ __________ a seguito della difettosità del posto auto

superiore, mentre con la domanda creditoria avevano postulato l’attribuzione,

fino a un massimo di fr. 304'000.-, delle somme a loro dovute per quel medesimo

titolo che non fossero già state estinte per compensazione (cfr. petizione p.

11 seg.). L’inammissibilità della domanda creditoria degli attori promossa

contestualmente all’azione di disconoscimento del debito, e il successivo

inoltro da parte loro di una nuova separata domanda creditoria del medesimo

tenore, non toglie che nell’azione di disconoscimento del debito essi abbiano

posto in compensazione all’eventuale saldo residuo del prezzo di vendita, per

un massimo dunque di fr. 45'000.-, il minor valore causato alla loro PPP e a

quella di M__________ __________ a seguito delle inadempienze sopra menzionate.

7.2. I convenuti hanno

contestato che il sistema posato dovesse essere considerato difettoso per il

solo fatto che non era stata rispettata l’indicazione di 1.80 m riportata nel

doc. L, documento che a loro dire non esprimeva uno standard generalizzato e

neppure era stato allegato alla relazione tecnica (doc. I) consegnata prima

della firma del contratto di compravendita.

La censura merita accoglimento.

Nella relazione tecnica (doc. I) è stato indicato che l’impianto monta auto

avrebbe dovuto avere le seguenti caratteristiche: “Sistema di parcheggio per

il parcheggio indipendente di 2 x 2 auto, le une sopra le altre, complete di

colonne di supporto posteriori fissate al pavimento, su cui le piattaforme

superiore/inferiore sono guidate lungo la corsa verticale tramite slitta di

sollevamento comune. Azionamento con centralina idraulica. Pannello di

controllo con pulsante d’emergenza. Certificazione di conformità CE”, ma

non è stata specificata l’altezza dei due posti auto sovrapposti. Dalla perizia

giudiziaria si è poi potuto evincere che la norma VSS 640.201 (che prevedeva un’altezza

minima di 1.80 m, cfr. pure doc. S) non era riferita espressamente alle aree di

posteggio, che le dimensioni delle installazioni di posteggio erano definite

dalla norma VSS 640.291a (che prevedeva un’altezza minima di 2.20 m, cfr. pure

doc. S), la quale però dal punto di vista dell’altezza forniva solo delle

altezze raccomandate per i piani di edifici dove venivano realizzati dei posteggi

coperti, e che soprattutto non risultava invece che vi fossero delle norme di

questo tipo specifiche per gli impianti monta auto, le quali erano delle installazioni

speciali e normalmente rispondevano alle direttive pubblicate dai produttori (cfr.

perizia orale p. 2 seg.). In tali circostanze il solo fatto che nella scheda

tecnica relativa al monta auto modello 442.6 di cui doc. L, che per altro non

risultava affatto essere l’espressione di uno standard generalizzato e neppure è

stato provato che fosse stato allegato alla relazione tecnica consegnata prima

della sottoscrizione del contratto di compravendita (la deposizione del teste __________

p. 2, secondo cui lo stesso era stato consegnato solo in epoca successiva e non

faceva parte della documentazione contrattuale, essendo anzi ben più

attendibile della deposizione resa nell’inc. n. OR.2014.208 dal teste F__________

__________, marito di M__________ __________ e padre dell’attrice AO 2, secondo

cui lo stesso era stato consegnato a quel momento), sia stato specificato che

il modello “komfort” prevedeva due altezze di 1.80 m, non significa necessariamente

ancora, non avendolo del resto sostenuto nemmeno il perito giudiziario, che l’allestimento

delle pedane a due differenti altezze, quella inferiore di 2.12 m e quella

superiore di 1.55 m, ritenuta per altro conforme alle norme pianificatorie (cfr.

perizia orale p. 3), possa essere costitutivo di un difetto, anche in presenza

di un condominio di lusso. Oltretutto, se è vero che la soluzione effettivamente

adottata impediva il posteggio nel vano superiore di un buon numero di modelli

di vetture in vendita sul mercato, ma comunque non di quelle “normali” (cfr.

e-mail 9 settembre 2008 allegata al doc. EE), è altrettanto vero che la stessa

era però tale da consentire il posteggio nel vano inferiore di quasi la totalità

Considerandi

dei modelli di vetture offerte dal mercato, fermo restando invece che l’altezza

di 1.80 m nei vani inferiore e superiore prevista nel doc. L (cfr. perizia

orale p. 2) non avrebbe a sua volta permesso, e ciò non solo per uno ma per entrambi

gli stalli, l’accessibilità di un certo numero di modelli di vetture in vendita

sul mercato. In definitiva, ritenuto che il sistema posato, per altro di gran

lunga più costoso di quello di serie e costituente il “top dei ns. prodotti”

(cfr. e-mail 9 e 13 settembre 2008 allegate al doc. EE), costituisce una valida

e ragionevole soluzione di compromesso dettata dalla limitazione delle altezze

disponibili nel vano monta auto dell’autorimessa (di 3.85 m), la sua difettosità

non può essere considerata sufficientemente provata. Tanto basta per escludere

il riconoscimento del minor valore della PPP di M__________ __________.

7.3

Ma a prescindere da

quanto precede, è senz’altro a ragione che i convenuti hanno contestato

l’applicabilità delle norme SIA 118 e la conseguente tempestività della

notifica del difetto da parte di M__________ __________, aggiungendo che, se

invece le norme SIA 118 non fossero state applicabili, la richiesta di

riconoscimento del minor valore sarebbe comunque stata prematura.

7.3.1

Il Pretore ha ritenuto

che l’applicabilità delle norme SIA 118 fosse stata pattuita nel contratto di

compravendita, non essendo stato preteso che il regime contrattuale fosse

differente da quello degli attori, rispettivamente fosse stata ammessa in

occasione dell’assemblea costitutiva del condominio del 9 novembre 2010 (cfr.

doc. B dell’inc. n. OR.2014.208: trattanda n. 9). A torto.

In realtà nel

contratto di compravendita di M__________ __________, che in assenza di puntuali

censure dei convenuti all’assunto pretorile va ritenuto essere analogo a quello

concluso con gli attori (doc. G), le norme SIA 118 non erano mai state

menzionate ed anzi, al suo punto 4.2, era stato previsto che “per quanto

riguarda la responsabilità dei venditori per eventuali difetti nascosti alla

costruzione si rinvia alle norme del CO (art. 197 e ss.)”, mentre in

occasione dell’assemblea costitutiva del condominio del 9 novembre 2010, alla

trattanda n. 9, avente per oggetto la “notifica eventuali difetti di

costruzione per le parti comuni”, è stato verbalizzato, tenuto conto che il

tenore dei vari contratti compravendita non era univoco (in alcuni casi, come

ad esempio per gli attori, essendo stata concordata l’applicazione del CO e in

altri casi, come ad esempio per __________ [cfr. inc. n. OR.2014.1 rich.],

essendo stata prevista l’applicazione delle norme SIA 118), che “il sig. __________

[N.d.R.: presidente dell’assemblea] invita i condomini a notificare

direttamente in amministrazione eventuali difetti riscontrati nelle parti

comuni. I difetti relativi ai singoli appartamenti dovranno essere notificati

direttamente ai promotori. I difetti devono essere segnalati immediatamente non

appena esserne venuti a conoscenza. Le garanzie previste dal CO e dalle norme

SIA si estendono a due anni per i difetti palesi ed a 5 anni per quelli

occulti. Le garanzie per gli apparecchi sono di un anno” (cfr. doc. B

dell’inc. n. OR.2014.208), sicché quest’ultimo richiamo delle norme SIA (non è

per altro dato a sapere quali) non appare sufficiente per ammetterne

l’applicazione nel caso concreto.

Dovendosi così escludere

l’applicabilità delle norme SIA 118, anche perché gli attori nei loro allegati

mai le avevano menzionate né tanto meno le avevano versate agli atti, e

dovendosi al contrario ammettere l’applicabilità del CO e meglio dell’art. 201

o 367 CO, è incontestabile che, in assenza di puntuali censure degli attori all’assunto

pretorile secondo cui la consegna dell’opera era avvenuta già a fine settembre

2010.

(non potendo bastare allo scopo la semplice indicazione, per altro non

corredata da alcuna prova, secondo cui la consegna sarebbe invece avvenuta il

28.

ottobre 2010), la notifica del difetto da parte di M__________ __________

del 5 aprile 2011 (cfr. doc. EE) non possa essere ritenuta tempestiva, ciò che

pure avrebbe escluso il riconoscimento del minor valore della PPP. Gli attori

non possono in effetti essere seguiti laddove hanno preteso che la notifica

fosse avvenuta “già il 29 ottobre 2010” (risposta all’appello p. 10),

ritenuto che la circostanza non è stata minimamente provata, dagli atti

risultando unicamente che il 29 ottobre 2010 la difettosità non era stata

notificata da lei, ma dall’attore AO 1 (doc. R), tanto più che quella notifica

neppure sarebbe stata valida, essendo stata indirizzata a __________, tecnico

dell’impresa di costruzioni __________ intervenuta nel cantiere, che non è qui

stato preteso, ancor prima che provato, fosse un rappresentante dei convenuti.

7.3.2

Il giudizio sulla

pretesa qui in discussione sarebbe comunque stato il medesimo anche nel caso in

cui le norme SIA 118 fossero risultate applicabili. L’art. 169 delle norme SIA

118.

prevede in effetti che per ogni difetto dell’opera il committente possa far

valere dapprima unicamente il diritto all’eliminazione del danno da parte

dell’imprenditore entro un termine conveniente (cpv. 1 prima frase), ritenuto

che egli ha il diritto di scegliere tra le altre cose la riduzione del prezzo

corrispondente al minor valore dell’opera solo se quest’ultimo non elimina il

difetto entro il termine stabilito (cpv. 1 seconda frase), oppure si rifiuta

espressamente o risulta chiaramente incapace di procedere alla miglioria (cpv.

2). Sennonché nel caso di specie non risulta che M__________ __________,

rispettivamente, dopo la cessione 20 febbraio 2014 agli attori (doc. Z), questi

ultimi abbiano dapprima chiesto ai convenuti di provvedere alla riparazione del

difetto. Come preteso da costoro, la richiesta di riconoscimento del minor

valore sarebbe dunque stata da respingere siccome prematura (Gauch/Stöckli, Kommentar zur SIA-Norm

118, 2ª ed., n. 7.3 ad art. 169; DTF 116 II 305 consid. 3a, 116 II 450 consid.

2b/bb).

8.

Il Pretore ha quindi

escluso che gli attori potessero porre in compensazione al saldo del prezzo di

vendita di fr. 45'000.- il minor valore della propria PPP a seguito della

difettosità del posto auto superiore (fr. 57'000.-). Dalla lettera 3 luglio

2012.

(doc. GG), laddove era stato scritto che l’importo di fr. 45'000.- era stato

versato “a saldo del prezzo di compravendita”, risultava in effetti

chiaramente che le parti avevano già affrontato privatamente tale questione e

che erano giunte ad un accordo di fr. 45'000.-, ossia i convenuti avevano

concesso uno sconto di fr. 25'000.- rispetto al saldo del prezzo originario di

fr. 70'000.-.

In questa sede gli attori

hanno ribadito il buon fondamento della loro pretesa compensatoria, rilevando che

l’accordo di cui al doc. GG era condizionato alla soluzione del contenzioso

relativo alla difettosità del posto auto superiore ed alla mancata messa a

disposizione di due posteggi esterni per gli ospiti, che tuttavia non hanno mai

potuto essere risolti, per cui essi potevano rivendicare il minor valore della

loro PPP di fr. 57'000.-.

La censura dev’essere

respinta, visto e considerato che dal doc. GG si evince che solo “la

liberazione” a favore dei convenuti dell’importo di fr. 45'000.- depositato,

e non invece il suo precedente versamento “a saldo del prezzo della

compravendita” al notaio rogante, era stata subordinata “alla

concessione dei posti auto esterni”, mentre nulla veniva precisato in

merito alla problematica della difettosità del posto auto superiore proprio per

il fatto che tale questione era stata risolta, accettando quanto proposto

nell’e-mail 29 marzo 2012 di cui al doc. QQ (con cui era stato proposto di

ridurre per quel difetto fr. 25'000.- dal saldo del prezzo di fr. 70'000.-),

con quel versamento “a saldo”.

Ma ad ogni buon conto, quand’anche,

per ipotesi, gli attori avessero ragione su tale questione, resterebbe pur

sempre il fatto che, come si è detto in precedenza, la difettosità del sistema

monta auto posato non è stata sufficientemente provata (consid. 7.2); che è

incontestabile, stante l’inapplicabilità delle norme SIA 118, che a fronte

della consegna dell’opera pacificamente avvenuta a fine settembre 2010 la

notifica del difetto del 13 aprile 2011 (doc. 5) - quella del 29 ottobre 2010

(cfr. doc. R) non essendo invece valida siccome era stata indirizzata a __________,

tecnico dell’impresa di costruzioni intervenuta nel cantiere, che non è stato

provato fosse un rappresentante dei convenuti (consid. 7.3.1) - non poteva

essere ritenuta tempestiva, ritenuto che, se invece le norme SIA 118 non

fossero state applicabili, la richiesta di riconoscimento del minor valore

sarebbe comunque stata prematura (consid. 7.3.2); e che oltretutto, avendo gli

attori pacificamente rifiutato la proposta formulata a suo tempo dai convenuti

di fissare le due piattaforme ad un’altezza di 1.80 m (cfr. replica p. 10),

essi sarebbero assai malvenuti a pretendere il minor valore dell’oggetto

acquistato per il fatto che il sistema posato non sarebbe conforme al doc. L

(che, come detto, prevedeva invece proprio un’altezza di 1.80 m nei vani

inferiore e superiore). Tanto basta per escludere il riconoscimento del minor

valore della PPP per l’esistenza di questo presunto difetto.

9.

Alla luce di quanto

precede (consid. 7 e 8), non è necessario esprimersi sulle censure sollevate

dai convenuti con riferimento all’entità del minor valore riconducibile a questo

presunto difetto.

10.

Il Pretore ha infine

escluso che gli attori potessero porre in compensazione il minor valore della

loro PPP a seguito della mancata messa a disposizione di due posteggi esterni

per gli ospiti (fr. 190'000.-).

Atteso che in questa

sede gli attori non hanno minimamente censurato la conclusione pretorile su

questo punto, la questione non necessita di essere approfondita.

11.

I convenuti, nel caso

- qui verificatosi - in cui la petizione fosse stata respinta, hanno chiesto, senza

aver fornito alcuna ulteriore argomentazione, che gli attori, oltre beninteso ad

assumersi le spese processuali di prima istanza, fossero obbligati a rifonder

loro in solido fr. 4'200.- a titolo di ripetibili della procedura di primo

grado. La richiesta è fondata solo parzialmente.

Ritenuto che il

Pretore aveva quantificato le ripetibili in fr. 650.- sulla base di una

soccombenza dei convenuti del 62% e degli attori del 38%, in assenza di censure

sulla modalità di calcolo applicata dal giudice di prime cure la soccombenza

integrale di questi ultimi fa sì che le ripetibili a loro carico debbano essere

stabilite in circa fr. 2'700.- (fr. 650.- : 24% [62% - 38%]).

L’ulteriore richiesta di porre

questo importo a carico degli attori in solido deve invece essere dichiarata

irricevibile per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC).

12.

Ne discende che

l’appello dei convenuti dev’essere parzialmente accolto nel senso dei

considerandi che precedono.

Le spese giudiziarie della

procedura di secondo grado, calcolate sulla base del valore qui ancora

litigioso di fr. 28'000.-, seguono la pressoché integrale soccombenza degli

attori appellati (art. 106 cpv. 1 CPC).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il

RTar

decide:

I. L’appello 29 settembre 2017 di AP 1 e AP 2 è parzialmente accolto. Di conseguenza la decisione 29 agosto 2017 della

Pretura del Distretto di Lugano, sezione

1, è così riformata:

1. La petizione è respinta.

2. La

tassa di giustizia e le spese di fr. 4’200.- sono poste a carico degli attori, che

rifonderanno ai convenuti complessivi fr. 2’700.- a titolo di ripetibili.

II. Le spese processuali di complessivi fr. 3’000.-

sono a carico degli appellati, che rifonderanno agli appellanti complessivi fr.

2’000.- per ripetibili di appello.

III. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 1

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso inferiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro

30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100

cpv. 1 LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza

fondamentale (art. 74 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è

possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).