Compravendita immobiliare, difetti - appello contro decisione incidentale sull'esistenza di un accordo transattivo a liquidazione delle pretese dell'acquirente

Incarto n.

12.2017.18

Lugano

31 ottobre 2017/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Grisanti

vicecancelliera:

Ceschi

Corecco

sedente

per statuire nella causa inc. n. OR.2013.114

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2 promossa con petizione 5

giugno 2013 da

AO

1

rappr. dall’ RA 2

contro

AP 1

AP 2

entrambi

rappr. dall’ RA 1

con cui l’attrice ha

chiesto la condanna dei convenuti all’eliminazione a loro spese dei difetti al

bene acquistato, con comminatoria di multa disciplinare in caso di ritardo,

subordinatamente al pagamento di fr. 170'000.- oltre interessi quali assunzione

dei costi di riparazione da parte di terzi o, subordinatamente, a titolo di

rifusione del minor valore, oltre al risarcimento di spese preprocessuali e

ripetibili;

domande avversate dai convenuti che hanno postulato in via principale la

reiezione della petizione e, in via subordinata, l’accoglimento parziale

limitato a quanto già concordato per il tramite dei rispettivi patrocinatori,

tramite un accordo che avrebbe posto fine alla lite già nell’aprile 2013,

ovvero nel periodo tra il rilascio dell’autorizzazione ad agire ai sensi

dell’art. 209 CPC (decisione 26 febbraio 2013 inc. CM.2012.719) e l’inoltro

della causa;

mentre l’attrice, con

replica 8 novembre 2013, ha ribadito integralmente le domande di causa

contestando l’esistenza di un accordo tra le parti che abbia posto fine alla

lite, le trattative in tal senso non essendo andate a buon fine; tesi questa

contestata dai convenuti con la duplica 23 gennaio 2014;

respinta con decisione 1°

luglio 2014 l’eccezione di irricevibilità della petizione sollevata in via

preliminare dai convenuti che hanno lamentato la discrepanza tra le domande di

causa e l’autorizzazione ad agire;

limitata l’istruttoria, con

ordinanza 29 settembre 2014 del Pretore, all’esame e alla decisione preliminare

(incidentale) limitatamente alla questione dell’asserito perfezionamento, prima

dell’inoltro della petizione, di un accordo tra le parti a liquidazione delle

pretese dell’attrice;

respinta dal Pretore con

decisione 9 dicembre 2016 l’eccezione sollevata dai convenuti in merito all’esistenza

dell’asserito accordo, con tasse e spese poste a carico dei convenuti,

condannati a rifondere ripetibili;

appellanti i convenuti

con atto di appello 30 gennaio 2017 con il quale rimproverano al Pretore

un’errata applicazione del diritto e un errato accertamento dei fatti e

chiedono la riforma del giudizio, nel senso di accogliere l’eccezione

summenzionata, subordinatamente l’annullamento e il rinvio della causa per

nuova decisione;

mentre l’attrice con

risposta del 23 marzo 2017 postula la reiezione del gravame pure con protesta

Fatti

di tasse, spese e ripetibili, queste ultime quantificate in fr. 3'000.-;

letti ed esaminati gli atti

e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. Il

20 ottobre 2009 AO 1 ha acquistato da AP 1 e AP 2 un’abitazione e meglio due

quote PPP, poi riunite per costituire la quota n. 27736 di 80/1000 del fondo

base mapp. n. 40 RFD di __________ (doc. B e C). Notificati tempestivamente ai

venditori alcuni pretesi difetti di natura fonica, tra le parti al contratto è

sorto un contenzioso relativo all’esecuzione dei lavori necessari alla loro

eliminazione.

Considerandi

2.

Ottenuta

la necessaria autorizzazione ad agire (inc. CM.2012.719 della Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 2), con petizione 5 giugno 2013 AO 1 ha convenuto in

giudizio AP 1 e AP 2, chiedendo di

condannarli all’eliminazione dei difetti a loro spese, con comminatoria di

multa disciplinare in caso di ritardo, subordinatamente al pagamento in solido

di fr. 170'000.- oltre interessi quale assunzione dei costi di riparazione da

parte di terzi o, subordinatamente, a titolo di rifusione del minor valore del

bene immobile venduto, oltre al risarcimento di spese preprocessuali e

ripetibili.

3.

I convenuti si sono

opposti alle domande dell’attrice chiedendo in via principale la reiezione

della petizione, e in via subordinata l’accoglimento parziale limitato a quanto

a loro dire già sarebbe stato concordato tra le parti per il tramite dei

rispettivi patrocinatori; un accordo transattivo raggiunto nell’aprile 2013,

ovvero nel periodo tra il rilascio dell’autorizzazione ad agire del 26 febbraio

2013.

(inc. CM.2012.719) e l’inoltro della causa, avrebbe infatti già posto fine

alla lite.

Con replica 8 novembre 2013 l’attrice ha ribadito integralmente le domande di

causa, contestando l’esistenza di un tale accordo, le trattative effettivamente

condotte dai patrocinatori per una soluzione extragiudiziale della vertenza non

essendo andate a buon fine siccome le parti non si sarebbero accordate sui

dettagli e un’intesa non sarebbe comunque stata raggiunta in tempo utile. Con

duplica del 23 gennaio 2014 i convenuti hanno confermato le loro tesi e

ribadito le loro domande.

4.

Respinta

preliminarmente, con decisione 1° luglio 2014, l’eccezione di irricevibilità

della petizione sollevata dai convenuti, che hanno lamentato la discrepanza tra

le domande di causa e il tenore dell’autorizzazione ad agire (atto X), con

ordinanza 29 settembre 2014 (atto XXI) il Pretore ha limitato l’istruttoria

all’esame e alla decisione preliminare sull’asserita esistenza di un accordo

transattivo tra le parti a liquidazione delle pretese dell’attrice;

5.

Con decisione

incidentale (ai sensi dell’art. 237 CPC) del 9 dicembre 2016 il Pretore ha

respinto l’eccezione sollevata dai convenuti in merito all’esistenza

dell’asserito accordo, ponendo tasse e spese a carico dei convenuti, condannati

a rifondere ripetibili (atto XXXVIII).

6.

Con

atto di appello 30 gennaio 2017 AP 1 e AP 2 insorgono contro il giudizio

pretorile e ne postulano la riforma nel senso di accogliere l’eccezione,

chiedendone subordinatamente l’annullamento e il conseguente rinvio della causa

al primo giudice per nuova decisione, con protesta di tasse, spese e

ripetibili.

Con risposta del 23 marzo 2017 AO 1 chiede

di respingere il gravame, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili,

queste ultime quantificate in fr. 3'000.-.

7.

A mente del primo

giudice le parti avrebbero effettivamente raggiunto un accordo di principio in

merito ad una possibile soluzione extragiudiziale della vertenza sorta a

seguito dei difetti notificati dall’acquirente, una proposta di liquidazione

dei venditori avendo trovato il consenso dell’acquirente. Tale accordo non

sarebbe però stato adempiuto, siccome la sua formalizzazione secondo gli

intendimenti delle parti non sarebbe intervenuta entro il termine utile,

scadente al 15 maggio 2013. D’altra parte, pure la mancata realizzazione di

altre condizioni dell’accordo di principio esclude che questo abbia potuto

perfezionarsi.

Il Pretore, esaminando il dettaglio della bozza di contratto sottoposta dai

venditori all’acquirente il 10 maggio 2013 (doc. 9), ha concluso che alcune

clausole riguardassero elementi rilevanti nuovi, non preventivamente discussi e

pertanto mai accettati dalla controparte, che ha anzi immediatamente rifiutato

la proposta (doc. X). Il primo giudice ha di conseguenza ritenuto che l’assenza

di consenso escluda l’intervenuta stipulazione di un valido accordo

transattivo, respingendo la relativa eccezione sollevata dai convenuti.

8.

Gli appellanti

contestano la conclusione pretorile siccome viziata da un errato accertamento

dei fatti e di un errore nell’applicazione del diritto. Ai sensi dell’art. 237

cpv. 2 CPC, una decisione incidentale come quella in oggetto è impugnabile in

modo indipendente e, sotto questo aspetto, l’appello è ricevibile.

Per sua natura l’atto di appello deve contenere i motivi di fatto

e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC).

L’appellante deve pertanto confrontarsi criticamente con la decisione impugnata

spiegando per quali motivi di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e con

ciò da riformare (DTF 138 III 374 consid. 4.3.1, pag. 375 e riferimenti).

L’appello qui in esame in vari passaggi non propone una critica puntuale al giudizio

di prima istanza ma si limita a riproporre le motivazioni addotte in prima sede

fornendo sostanzialmente una propria tesi e una soggettiva lettura dei fatti.

Tale risulta in particolare la parte iniziale (da pag. 3 a 9) con la quale, riepilogate

le fasi salienti della vertenza sorta a seguito dei lamentati difetti, gli

appellanti ripropongono le loro valutazioni in merito al valore probatorio dei

documenti prodotti in causa, in particolare sulla rilevanza della

corrispondenza intercorsa tra i legali delle parti dal febbraio 2013 in poi

(doc. 7, 8, 9 e 10 in particolare), per dimostrare l’intervenuta pattuizione di

un accordo extragiudiziale a liquidazione delle pretese poi, a loro parere,

indebitamente riproposte con la petizione.

L’appello in esame viene quindi esaminato nella limitata misura in cui

rispetta i principi sopraindicati e espone critiche circostanziate al giudizio

pretorile, mentre non verranno analizzati e sono irricevibili quei passaggi che

non costituiscono una reale censura del giudizio impugnato.

9.

Gli appellanti

contestano anzitutto la conclusione pretorile a proposito dell’esigenza di

formalizzare un accordo al più tardi entro il 15 maggio 2013. La censura è

infondata poiché a ben vedere si basa su elementi che avvalorano la conclusione

pretorile, ovvero il mancato perfezionamento di un accordo rimasto solo a

livello di principio.

In tal senso va considerata ad esempio la circostanza invocata che “solo in

data 13 maggio 2013 è stato trasmesso l’atto di cessione in uso del parcheggio al

legale dell’appellata (doc. 9), mentre in data 14 maggio 2013 è stato trasmesso

il regolamento della PPP (e doc. V)” (appello pag. 9). A parte il fatto che

nulla è dato a sapere sui motivi che hanno determinato la tempistica per

l’elaborazione dei documenti proposti dai venditori alla controparte, questa

non è certo atta a scalfire la conclusione pretorile sulla rilevanza del

rispetto del termine del 15 maggio 2013, condizione che il legale dell’attrice

aveva espressamente indicato proprio sullo scritto doc. 8 che i convenuti

pretendono di considerare quale accettazione incondizionata e perfezionamento

della proposta transattiva.

10.

Gli appellanti

censurano, in maniera invero piuttosto confusa e generica, gli accertamenti

pretorili in relazione alla rilevanza che i punti n. 5 e 6 della proposta di

accordo 10 maggio 2013 (doc. 9) avrebbero nell’ambito della soluzione

concordata del contenzioso sorto, siccome elementi nuovi e importanti in

precedenza esclusi dalle discussioni. Gli appellanti si limitano invero a

dedurre la prova di una discussione precedente su questi aspetti dal tenore dei

doc. 6 e 7, nei quali vi sarebbe “un chiaro riferimento alle conseguenze

legate alla mancata esecuzione degli interventi di miglioria”. Anche a

voler considerare ricevibile un simile generico rimando a non meglio definiti

passaggi delle menzionate lettere, la tesi risulta priva di fondamento.

Infatti, a ben vedere, gli accenni a questo proposito nelle lettere del

patrocinatore dei convenuti riguardano unicamente i rapporti tra le parti,

inteso che l’acquirente “non potrà più rivendicare alcunché…” nel caso

di mancata esecuzione degli interventi di miglioria per ovviare ai difetti alla

base del proposto “indennizzo di carattere monetario” (doc. 6 e 7).

Rasenta la malafede ravvisare in queste dichiarazioni una qualsiasi ipotesi di

assunzione di responsabilità pure nei confronti di terze persone.

Il Pretore, riproposto integralmente nella motivazione il tenore dei due punti

dell’accordo, ha quindi correttamente dedotto l’assenza di un’intesa su tali

aspetti, qualificati come “essenziali”, sottolineando altresì come i

convenuti abbiano stravolto l’impostazione originaria della discussione in

corso. Infatti, ad un’iniziale scelta di rifusione del minor valore dell’opera

(in questo senso i doc. 7 e 8), i venditori hanno aggiunto, per la prima volta con

la proposta di cui al doc. 9, la questione della messa a carico dell’attrice

della responsabilità per i difetti dell’opera eventualmente fatti valere in

futuro da altri condomini nei confronti dei venditori. A questo riguardo la

soluzione proposta prevedeva l’imposizione alla parte indennizzata di un

termine per l’esecuzione dei lavori di riparazione e l’assunzione diretta

dell’onere di risolvere eventuali problemi fonici che, a lavori ultimati,

dovessero persistere.

Gli appellanti neppure tentano di confutare questa deduzione pretorile, ciò che

già basterebbe per ritener inadeguatamente motivata la censura. Essi si

limitano, invano, a esporre le circostanze per le quali tale pattuizione

supplementare sarebbe indispensabile secondo la logica posta alla base degli

accordi di rinuncia alla riparazione del difetto e al versamento di

un’indennità (definita quale “rifusione” a pag. 11 dell’appello).

Lo sforzo profuso in questo senso dagli appellanti non sovverte la conclusione

del Pretore, ma anzi conferma come su tale rilevante questione non possa essere

dedotto un accordo tra le parti dalle risultanze istruttorie, sostanzialmente

quindi dal tenore della corrispondenza intercorsa tra i legali (doc. da 6 a 8).

11.

Abbondanzialmente va

rilevato come la tesi degli appellanti, che invocano il perfezionamento

dell’accordo transattivo su tutti i punti essenziali, risulta infondata già per

la natura stessa delle pattuizioni rimaste in sospeso e mai perfezionate. Oltre

che per i motivi correttamente rilevati dal Pretore, non possono infatti essere

qualificati come elementi secondari o di dettaglio di una pattuizione quegli

accordi che necessitano di far capo ad un notaio per la loro elaborazione (doc.

9: “se ne sta occupando la nostra notaia”), in vista della cessione di

un parcheggio quale elemento dell’indennizzo (doc. 8 e 9).

12.

Da ultimo, gli

appellanti lamentano un abuso di diritto nel comportamento dell’attrice che “integra

la cosiddetta fattispecie di venire contra factum proprium” (appello pag.

12.

n. 8). La censura è manifestamente irricevibile per carente motivazione

(art. 311 cpv. 1 CPC) poichè si limita all’apodittica affermazione secondo la

quale l’attrice non meriterebbe tutela giuridica siccome avrebbe agito in

contraddizione con l’accordo transattivo accettato e perfezionato, tesi questa

rivelatasi infondata per i motivi rilevati dal giudizio pretorile e confermati

in questa sede.

13.

In definitiva, l’appello

deve essere respinto, nella misura in cui è ricevibile e la sentenza impugnata

confermata. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di appello,

calcolate su un valore litigioso di fr. 170'000.-, tenuto conto ai sensi

dell’art. 104 cpv. 2 CPC che a questo stadio la vertenza è limitata alla

contestazione della decisione incidentale del Pretore (art. 237 CPC), seguono

la soccombenza degli appellanti, i quali rifonderanno alla controparte

un’adeguata indennità per ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati gli art. 96, 104 cpv. 2 e

106 CPC, la LTG e il RTar,

decide:

1. L’appello 30 gennaio 2017 di AP 1 e AP 2 è respinto nella

misura in cui è ricevibile.

2. Le

spese processuali d’appello, di complessivi fr. 3'000.-, già anticipate dagli

appellanti, restano a loro carico, in solido, con l’obbligo di versare alla

controparte complessivi fr. 3'000, in solido, per ripetibili di appello.

3. Notificazione:

-;

-.

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 2.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici (pagina

seguente)

Contro

la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso

è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in

materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.

Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale

prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato

il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che

intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso

in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).