12.2017.191

Compravendita immobiliare internazionale (precontratto di compravendita, in concreto non adempiuto e nullo per vizio di forma) - eccezione di carente legittimazione passiva, in concreto respinta - ind

24 aprile 2019Italiano21 min

Source ti.ch

Fatti

Nel maggio 2007, AO 1,

dopo aver manifestato il proprio interesse in merito a una promozione

immobiliare pubblicizzata in internet avente per oggetto un grattacielo in

costruzione a Dubai chiamato "__________", è stato contattato da una

venditrice di Ve__________ (in seguito: Ve__________), società di

intermediazione immobiliare che aveva ricevuto l’incarico di vendere gli

appartamenti per conto di AP 1 (cfr. audizioni testimoniali del 23 gennaio 2017

di Ro__________, pag. 8 seg. e di Iv__________, pag. 1).

In data 29 maggio 2007 AO

1 ha quindi sottoscritto per il tramite di Ve__________, una proposta

d'acquisto immobiliare relativa all’impegno di acquistare un appartamento (identificato

con la sigla S__________2) situato nel predetto edificio, per l'importo di EUR

338'000.-.

La pattuizione prevedeva il pagamento di una

caparra di Euro 7'000.- alla firma del contratto e poi di diversi acconti

successivi secondo le modalità indicate al punto 2 dell’accordo (doc. 4). La

consegna dell'appartamento era prevista per il 31 luglio 2009, ma come si dirà

meglio in seguito non si è mai perfezionata.

In data 4 gennaio 2008

AO 1 ha provveduto a versare un primo acconto di USD 64'137 sul conto AP 1

presso la banca __________ SA di Lugano, conformemente alle indicazioni

ricevute da Ve__________ (cfr. audizione testimoniale di Ro__________, pagg. 8 in

fine e 9).

In seguito egli ha effettuato ulteriori

versamenti, in particolare uno in data 11 giugno 2008 di EUR 19'355.20 e uno di

EUR 18'708.27 in data 27 agosto 2008 sul conto della società Fo__________ LLC

(in seguito: Fo__________) presso la banca __________ (Svizzera) (doc. I), società

poi subentrata a Ve__________ e anch’essa incaricata da AP 1 della vendita

degli appartamenti situati nel grattacielo “__________” (cfr. audizione

testimoniale del 23 gennaio 2017 di Iv__________, pag. 2). I versamenti complessivi

effettuati da AO 1 assommavano a USD 150'000.- (cfr. anche conclusioni del 15

maggio 2017, pag. 4); importo questo poi pervenuto - come si dirà meglio in

seguito - a AP 1 (cfr. audizione testimoniale di Iv__________ cit., pag. 2 e di

Pa__________ del 23 gennaio 2017, pag. 7 in fine).

Nell’incarto figura

inoltre che la società Fo__________, sempre tramite V__________, ha

sottoscritto, in data imprecisata ma verosimilmente prima del 30 settembre 2009

(doc. 5, paragrafo 4), una proposta d'acquisto riferita all'impegno di

acquistare da AP 1 lo stesso appartamento numero S__________2 presso l’immobile

“__________” per l'importo di USD 300'000.-. L’accordo non è però stato

sottoscritto dalla venditrice (doc. 5).

Fo__________

ha, inoltre, firmato, in data non meglio precisata ma verosimilmente prima del

30 settembre 2009 (doc. 6, paragrafo 4), un documento denominato “contratto

preliminare di compravendita” nel quale la stessa veniva indicata quale “promittente

venditore” e AO 1 quale “promissario acquirente” avente per oggetto sempre

il precitato appartamento, per la somma di EUR 187'082.75 da pagarsi, secondo

le modalità indicate al punto 6, tramite bonifico sul conto della società

presso la banca __________ (Svizzera) SA di Lugano. Questo documento non è però

stato sottoscritto da AO 1. Nello stesso veniva precisata quale data di

consegna dell'appartamento il 30 settembre 2009; consegna che non è però mai avvenuta

(doc. 6).

In data 16 ottobre

2009 AP 1 ha trasmesso a AO 1 un contratto di "transfer agreement"

sempre riferito al predetto appartamento che non è però mai stato sottoscritto

dalle parti. Nello stesso erano previsti il pagamento di un importo complessivo

di 1'101’000.30 Dirham degli Emirati Arabi (AED) tramite il versamento di una

caparra e di altri acconti successivi da bonificare sul conto dalla convenuta

presso la banca __________ SA di Lugano, somma che veniva indicata come già

saldata in ragione di AED 550'500, tramite il pagamento di 4 acconti effettuati

nel corso del 2008 (doc. E), importo corrispondente a circa USD 150'000.-

secondo il tasso di cambio storico.

data 27 luglio 2010, AO 1 ha sottoscritto con la società F__________ LTD un

mandato di gestione affinché la stessa si occupasse della locazione dell'appartamento

in questione (doc. H).

Non avendo ottenuto la

consegna dell’appartamento, con scritto del 2 febbraio 2015 AO 1,per il

tramite del suo legale, ha quindi rescisso la proposta d'acquisto immobiliare

per inadempimento della controparte, chiedendo la restituzione degli acconti

versati (doc. F).

Con

lettera 18 febbraio 2018, AP 1 ha respinto la richiesta sostenendo di non aver

concluso alcun accordo con AO 1 concernente la vendita dell'appartamento S__________2.

Essa ha affermato che l'unico contratto riferito a tale unità era stato da lei

concluso con la società Fo__________ (doc. G).

18 dicembre 2015 AO 1, vantando il suddetto credito, ha dapprima ottenuto il

sequestro del conto intestato a AP 1 presso la banca __________ SA di Lugano

(doc. A) e, a titolo di convalida, ha fatto spiccare il PE n. __________

dell'UE di Lugano, contro cui l’escussa ha interposto opposizione (doc. B).

Con petizione dell’11 febbraio

2016 AO 1 ha avviato il presente procedimento chiedendo l'accertamento di un

credito verso AP 1 di USD 150'000.- oltre interessi al 5% dal 4 gennaio 2008,

con conseguente condanna della stessa al pagamento del medesimo importo, nonché

il rigetto in via definitiva dell'opposizione interposta dall’escussa al citato

PE a convalida del sequestro. In sintesi, l’attore ha sostenuto di aver sottoscritto

per il tramite della società Ve__________, intermediatrice per conto di AP 1,

una proposta di acquisto immobiliare riferita a un appartamento sito nella “__________”

di __________ e di aver versato - sia direttamente che per il tramite della

società Fo__________ - l’equivalente di USD 150'000.- a favore della qui

convenuta in vista della sottoscrizione di un contratto di compravendita definitivo,

ciò che non è però mai avvenuto. Venuto a conoscenza dei problemi di

edificazione dell’opera e degli importanti ritardi di costruzione accumulati

egli ha quindi rescisso l’accordo per inadempimento e chiesto la restituzione

di quanto versato.

Con risposta del 23 maggio 2016 AP 1 si è opposta alla

petizione chiedendone l'integrale reiezione e sollevando nel contempo le

eccezioni di carenza di legittimazione passiva e di prescrizione. In breve,

essa ha negato l’esistenza di un rapporto contrattuale con l’attore e ha pertanto

contestato la propria legittimazione passiva. Essa ha sostenuto di aver

proposto tale appartamento in vendita a Fortune Finder e che l’acconto di USD

64'137 versatole da AO 1 sarebbe stato pagato per conto di questa società. Solo

in un secondo tempo Fo__________ le avrebbe comunicato di voler cedere la

propria unità immobiliare al qui attore dal che la redazione del documento

denominato “transfer agreement.” A titolo prudenziale essa ha sollevato,

inoltre, l’eccezione di prescrizione qualora si fosse ritenuto che l’asserito bonifico

di USD 150'000.- fosse da ricondurre a un indebito arricchimento.

In sede di replica e duplica le parti si sono sostanzialmente

confermate nelle loro antitetiche allegazioni e richieste precisandone alcuni

aspetti. Per sua parte l’attore ha sostenuto la tesi dell’indebito arricchimento

da parte della convenuta ed ha affermato di esserne venuto a conoscenza solo in

data 9 giugno 2015 quando il suo legale è stato informato che l’appartamento

era ormai stato venduto a terzi.

Esperita l'istruttoria, le parti hanno rinunciato a

effettuare le arringhe finali, depositando le rispettive conclusioni scritte in

data 12 rispettivamente 15 maggio 2017.

Con

sentenza del 27 ottobre 2017 il Pretore

ha respinto le eccezioni di carente legittimazione e di prescrizione ed ha

accolto la petizione riconoscendo il credito di USD 150'000.-, oltre interessi,

di AO 1 nei confronti di AP 1 ed ha condannato quest’ultima al pagamento di

tale importo.

Nel contempo il primo giudice ha pronunciato

il rigetto definitivo dell'opposizione interposta dalla convenuta al PE n__________

dell'UE di Lugano.

G. Con atto di

appello del 28 novembre 2017 AP 1 chiede di respingere la petizione, con

protesta di tasse, spese e ripetibili, mentre l’attore con risposta del 26

gennaio 2018 postula la reiezione del gravame pure con protesta di tasse, spese

e ripetibili, e chiede, nel contempo, che sia fatto ordine all’appellante di

versare una cauzione per spese ripetibili, richiesta quest’ultima che il

presidente di questa Camera ha parzialmente accolto con ordinanza del 31

gennaio 2018.

Considerato,

Considerandi

1.

1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo Codice di diritto processuale

civile svizzero (CPC) che trova applicazione in entrambe le sedi siccome la

procedura innanzi al Pretore è stata avviata dopo tale data (art. 404 seg.

CPC).

2.

È pacifico che la

vertenza riveste carattere internazionale ai sensi dell’art. 1 LDIP in quanto

vede opposti un cittadino italiano residente in Italia e una società avente la

sua sede alle S__________ ma uffici di rappresentanza a __________ ed ha per

oggetto una pretesa connessa all’acquisto di un appartamento sito in un

immobile in costruzione a __________ Pure incontestata è

l’applicabilità al caso di specie della LDIP, come pure la competenza territoriale

del giudice adito in virtù dell’art. 113 LDIP (quale luogo di esecuzione della

prestazione litigiosa) e, subordinatamente, dell'art. 4 LDIP (quale luogo del

sequestro).

Pure incontestata è

l’applicabilità alla presente fattispecie del diritto svizzero a cui le parti

hanno sempre fatto riferimento nei loro allegati.

3.

Nel proprio giudizio

il Pretore, dopo aver ripercorso nel dettaglio le risultanze istruttorie, ha

ritenuto assodato che l’importo di USD 150'000.- versato in varie tranches da AO

1.

a titolo di acconto per l’appartamento fosse effettivamente pervenuto a AP 1 e

questo con riferimento a un pre-contratto di compravendita che però non è stato

adempiuto e che doveva, inoltre, essere ritenuto nullo per vizio di forma. Il

primo giudice si è quindi chinato sulla questione a sapere se AO 1 potesse

richiedere la restituzione di questo importo sulla base delle norme dell’indebito

arricchimento, rispondendo per l’affermativa. In particolare, egli ha ritenuto

che l’eccezione di prescrizione sollevata dalla controparte andasse disattesa

in quanto il termine annuale ha iniziato a decorrere unicamente in data 2

febbraio 2015 quando AO 1 ha disdetto l’accordo; detto termine è poi stato

validamente interrotto con la richiesta di sequestro del 17 dicembre 2015 poi

seguita dalla petizione dell’11 novembre 2016 (corretto: 11 febbraio 2016) .

4.

Con l’appello AP 1 lamenta

un “erroneo apprezzamento dei fatti e delle prove operato dal Giudice di

prima istanza, come pure, applicazione erronea del diritto” (cfr. appello,

pag. 6 in fine). Riproponendo sostanzialmente quanto addotto in prima sede essa

contesta la propria legittimazione passiva, negando l’esistenza di qualsiasi

rapporto contrattuale con AO 1 e affermando che le relazioni contrattuali alla

base del versamento degli acconti sussistevano tra l’attore e le due società di

intermediazione immobiliare facenti capo a Lu__________. L’appellante contesta

inoltre la realizzazione delle premesse per richiedere la restituzione dei

soldi sulla base delle norme dell’indebito arricchimento sostenendo di aver

ricevuto i soldi in buona fede da Fo__________ e pertanto non vi sarebbe stato

un arricchimento diretto senza valida causa. In merito al versamento effettuato

direttamente sul suo conto, AP 1 asserisce che ciò sarebbe avvenuto nell’ambito

di un rapporto di assegno ai sensi dell’art. 466 segg. CO.

In questa sede AP 1 non

solleva più l’eccezione di prescrizione dell’azione d’indebito arricchimento.

5.

Per sua natura l’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e

di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC).

L‘appellante deve pertanto confrontarsi criticamente con la decisione impugnata

spiegando per quali motivi di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e con

ciò da riformare (v. Verda Chiocchetti, Commentario

pratico al CPC, vol. 2, n. 21 seg. ad art. 311; Reetz/Theiler

in: Sutter-Somm/Hasenböhler/ Leuenberger, ZPO Kommentar, 3a ed., n.

36.

ad art. 311; ZPO-Rechtsmittel, Kunz,

n. 92 ad art. 311; sentenza TF del 7 dicembre 2011, inc. n.4A_659/2011,

consid. 4). L’appello qui in esame in vari punti non contiene una critica

puntuale al giudizio di prima istanza ma si limita a fornire una propria tesi e

una propria lettura dei fatti, senza peraltro approfondire, in alcuni casi, le

tematiche sollevate. Problematica che concerne, in particolare, i

rapporti intercorsi tra AP 1 e le due società d’intermediazione immobiliare ovvero

Ve__________ e Fo__________ e l’asserito accordo tra Fo__________ e AO 1 in

base al quale questi avrebbe pagato gli acconti a nome e per conto della

società invece che per sé stesso.

L’appello in esame

viene quindi esaminato nella misura in cui rispetta i principi sopraindicati ed

espone critiche circostanziate al giudizio pretorile, mentre non verranno

analizzati e sono irricevibili quei passaggi che non contengono alcuna critica

al giudizio impugnato.

6.

Come accennato poc’anzi,AP

1.

contesta la propria legittimazione passiva asserendo, da un canto, di non

essere legata a AO 1 da alcun rapporto contrattuale e, d’altro canto, di non

essere stata arricchita direttamente e senza giusta causa a danno del patrimonio

di quest’ultimo. In questa sede la società sostiene nuovamente di aver acquistato

l’appartamento oggetto della presente causa dal “developer” ufficiale del

governo, secondo gli iter in uso nell’__________, e di averlo poi venduto alla

società Fo__________ che a sua volta lo avrebbe ceduto a AO 1. A detta della

stessa, i versamenti effettuati dall’attore costituivano una prestazione

nell’ambito della relazione contrattuale che questi aveva con Ve__________ a

cui è poi subentrata Fo__________. Secondo AP 1 solo quest’ultima potrebbe

essere oggetto di un’azione per indebito arricchimento in quanto arricchita

direttamente.

6.1

La legittimazione

delle parti al processo deve essere esaminata d’ufficio dal giudice (DTF 108 II

216.

consid. 1, 114 II 345 consid. 3d, 126 III 59 consid. 1). Questo principio

vale tuttavia soltanto per l’applicazione del diritto e non per le circostanze

di fatto. La legittimazione passiva, ossia la posizione della parte convenuta

per rapporto al diritto fatto valere in causa nei suoi confronti, non

rappresenta un presupposto processuale ma è invece un elemento del diritto

sostanziale, che impone un giudizio di merito emanato dal giudice sulla base

dei fatti allegati dalle parti ed accertati (v. Trezzini, op.cit., vol. 1, n. 21 seg. ad

art. 66). Determinare la legittimazione passiva di una parte significa

stabilire contro chi si deve far valere in giudizio, in proprio nome, una

determinata pretesa in qualità di suo titolare (DTF 125 II 82 consid. 1a). In

tema di azioni contrattuali, ossia di pretese derivanti dall’esistenza di un

determinato contratto, si ritiene che la legittimazione passiva sia data

qualora la parte convenuta sia parte del contratto in base al quale l’attore

procede (tra le tante sentenza II CCA del 4 giugno 2014 inc. n. 12.2012.165) mentre

che in caso di indebito arricchimento, come nella fattispecie in esame, la

legittimazione ricade su colui che si ritiene si trovi arricchito senza causa

legittima a danno dell’altrui patrimonio.

Al riguardo è utile

ricordare che giusta l’art. 62 CO chi senza causa legittima si trovi arricchito

a danno dell'altrui patrimonio è tenuto a restituire l'arricchimento. Si fa

luogo alla restituzione specialmente di ciò che fu dato o prestato senza valida

causa, o per una causa non avveratasi o che ha cessato di sussistere.

6.2

In relazione a questa

contestazione è necessario ricordare che, come correttamente rilevato dal Pretore,

l’istruttoria ha permesso di accertare che AP 1 aveva conferito

un mandato esclusivo di vendita degli appartamenti siti nel grattacielo "__________"

alla società Ve__________, a cui è poi subentrata la società Fo__________,

entrambe facenti capo a Lu__________ (cfr. audizioni cit. di Iv__________, pag.

1.

seg. e di Ro__________, pag. 8). Inoltre, è stato possibile stabilire che la

promessa di compravendita avente per oggetto l'appartamento SF2102 nel

grattacielo di __________ sottoscritta da AO 1 (doc. 4) è stata proposta allo

stesso proprio dalla società d’intermediazione immobiliare a cui AP 1 aveva

conferito il mandato di vendita (ovvero la società Ve__________ a cui, come

visto, è poi subentrata Fo__________), vendita che, stando a quanto appurato, doveva

essere successivamente perfezionata con un contratto d'acquisto tra la stessa AP

1.

e AO 1 (cfr. audizione di Ro__________ cit., pag. 8). L’istruttoria ha

inoltre permesso di accertare che AO 1, conformemente alle indicazioni ricevute

da Ve__________, per l’appartamento in parola ha pagato il primo acconto

direttamente sul conto intestato a AP 1 (cfr. audizione di Ro__________ cit., pag.

8), mentre i successivi sul conto intestato a Fo__________ (cfr. interrogatorio

di AO 1 del 24 marzo 2017, pag. 4; doc. I). E’ stato altresì appurato che gli

acconti versati dall'attore - pari, come detto, a complessivi USD 150'000.- sono

stati effettivamente incassati da AP 1 che li ha utilizzati per pagare il

costruttore (ossia il "developer") di Dubai (cfr. audizioni di Iv__________,

pag. 3 e di Pa__________, pag. 7).

In fase

istruttoria AO 1 ha inoltre chiarito di non aver sottoscritto il contratto di

"transfer agreement" (doc. E) sottopostogli dal rappresentante di AP

1.

nell'ottobre del 2009, in quanto quest’ultima lo subordinava al pagamento di

tutte le rate mancanti allorquando la costruzione era ancora al livello delle

fondamenta (cfr. interrogatorio di AO 1 cit., pag. 5), atteggiamento quello dell’attore

che, tenuto conto degli importanti ritardi edificatori, pare più che

giustificato.

Alla luce di questi

accertamenti la tesi dell’appellante, esposta poc’anzi, secondo cui AP 1 non

avrebbe intrattenuto alcun rapporto con AO 1 ma unicamente con Fo__________, a

cui avrebbe venduto l’appartamento in questione, i cui acconti sarebbero però

stati pagati da AO 1 in nome e per conto di predetta società, la quale a sua

volta gli avrebbe poi rivenduto l’immobile, è non solo poco credibile ma manifestamente

infondata in quanto smentita dalle testimonianze agli atti. In particolare, da

quella di Ro__________ la quale ha spiegato in maniera chiara e lineare di aver

sottoposto a AO 1 la proposta di acquisto immobiliare (doc. 4) nella sua veste

di venditrice di Ve__________, società che fungeva da intermediaria per conto

di AP 1, con cui sarebbe poi stato sottoscritto il contratto di compravendita

(cfr. testimonianza cit. pag. 8, qui data per trascritta). Essa ha inoltre

aggiunto di aver dato indicazioni a AO 1 affinché effettuasse il bonifico a favore

di AP 1 in quanto così istruita dai responsabili di Ve__________. Dichiarazioni

queste la cui attendibilità e veridicità non è mai stata messa in dubbio dai

contendenti. Per sua parte, Iv__________, direttore di AP 1 ha indicato di aver

conferito sia a Ve__________ che a Fo__________ un mandato esclusivo di vendita

di tutti gli appartamenti siti nella “__________” (cfr. verbale cit. pag. 1

seg.); le due società operavano pertanto in veste di intermediarie immobiliari

per conto AP 1. Come emerso in istruttoria, Fo__________ è poi subentrata a Ve__________,

ciò di cui, di fatto, da atto pure l’appellante (cfr. anche appello pag. 10).

A questo vada inoltre

aggiunto che - come ripetutamente ribadito dall’appellante - benché AP 1 non

risulti direttamente quale controparte della promessa di vendita sottoscritta

da AO 1 e non vi sia alcun accordo firmato da entrambe le parti in causa, è

incontestato che tutti gli acconti versati da AO 1 sono effettivamente pervenuti

all’appellante. Gli stessi sono però stati effettuati in relazione a un

pre-contratto che non solo non è stato adempiuto - come accertato, infatti, il

previsto contratto di compravendita tra le parti non è mai stato perfezionato e,

oltretutto, l’appartamento è stato venduto a un terzo - ma che è pure nullo per

vizio di forma ai sensi dell’art. 216 CO (e non art. 261 CO come erroneamente

indicato nella sentenza pretorile; sentenza cit., pag. 5 in fine).

A questo proposito è utile

osservare che, diversamente da quanto sembra credere l’appellante (cfr.

appello, pag. 11), la nullità evidenziata dal Pretore (cfr. sentenza cit., pag.

5.

in fine) si riferisce al pre-contratto sottoscritto da Ve__________, quale

intermediaria per conto di AP 1, e da AO 1 e non a quello tra la stessa AP 1 e

Fo__________, accordo quest’ultimo oltretutto neppure firmato dalla società

venditrice (doc. 5).

Gli accertamenti

istruttori illustrati poc’anzi smentiscono, inoltre, la tesi appellatoria

secondo cui AP 1 non si sarebbe arricchita direttamente del patrimonio di AO 1

in quanto la società avrebbe “ricevuto una prestazione in buona fede da un

terzo”, vale a dire da Fo__________, rispettivamente da AO 1 ma a nome e

per conto di quest’ultima società , “sulla base di una valida causa” ovvero

l’asserito contratto di compravendita tra queste due società (cfr. appello,

pag. 10). Dall’incarto risulta che Fo__________ è subentrata a Ve__________ nel

ruolo d’intermediaria immobiliare per conto di AP 1, ciò che fornisce una

spiegazione sulle ragioni per cui i soldi destinati alla stessa siano prima transitati

sul conto di Fo__________, mentre che non vi è alcun riscontro probatorio a

sostegno dell’argomento appellatorio per cui AO 1 avrebbe versato i quattro acconti

a nome e per conto di quest’ultima società.

Cosi stando le cose,

l’eccezione di carente legittimazione passiva sollevata da AP 1 nei confronti

dell’attore, che chiede la restituzione di quanto versato senza causa nell’ambito

di un’azione per indebito arricchimento, si rivela ingiustificata e va respinta.

Alla luce di quanto esposto,

l’azione sollevata da AO 1 risulta fondata nel merito e deve pertanto essere

accolta. È infatti incontestato che AP 1 si sia trovata arricchita dai bonifici

effettuati dall’attore, in ragione di USD 150'000.- e che, come accertato, ciò

sia avvenuto senza una valida causa. La sentenza del Pretore merita pertanto

integrale conferma.

7.

Da ultimo, la tesi

appellatoria secondo cui il bonifico a favore del conto di AP 1 sarebbe

avvenuto in virtù di “un contratto triangolare (…) di assegno ai

sensi dell’art. 466 e segg. CO”, oltre ad essere priva di riscontro

probatorio si scontra con quanto illustrato più sopra.

8.

In definitiva,

l’appello deve essere respinto. Le spese processuali seguono la soccombenza

dell’appellante la quale rifonderà alla controparte un’adeguata indennità per

ripetibili. Il valore litigioso ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale

federale è superiore a fr. 30'000.-.

L’importo di fr. 3'150.-

versato dall’appellante a titolo di cauzione per le ripetibili in base alla

decisione 14 giugno 2018 del presidente della Camera sarà riversato a AO 1 ad

avvenuta crescita in giudicato di questa sentenza.

Dispositivo

Per questi motivi

richiamati gli art. 96 e 106 CPC e la LTG,

decide: 1. L’appello 28 novembre 2017

di AP 1 è respinto.

2. Le spese processuali

d’appello di complessivi fr. 8’000.-, sono poste a carico di AP 1. L’appellante

rifonderà alla controparte fr. 3’150.- per ripetibili di appello.

3. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 1

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro

la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso

è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in

materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.

Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale

prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato

il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che

intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso

in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).