Locazione - liberazione delle pigioni depositate

Incarto n.

12.2017.66

Lugano

15 gennaio 2018/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Balerna (giudice supplente)

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa a procedura semplificata - inc. n. SE.2016.67 della Pretura

della giurisdizione di Mendrisio sud - promossa con scritto (recte:

petizione) 9 dicembre 2016 da

AO

1

rappr. dal RA 1

contro

AP

1

volta ad ottenere lo

sblocco immediato delle pigioni depositate presso l’Ufficio di conciliazione in

materia di locazione di __________, pari a circa fr. 26'000.-;

domanda sulla quale la

convenuta non si è espressa e che il Pretore con decisione 12 aprile 2017 ha accolto,

ordinando la liberazione di tutte le pigioni depositate presso l’Ufficio,

ammontanti al 31 dicembre 2016 a fr. 21'797.51;

appellante la convenuta con

ricorso (recte: appello) 5 maggio 2017, con cui ha chiesto la riforma

del querelato giudizio nel senso di respingere la petizione e di liberare a suo

favore tutte le pigioni depositate o di mantenerne il deposito fino ad evasione

di un’altra causa pendente tra le parti, protestando spese e ripetibili di entrambe

le sedi;

preso atto delle

osservazioni 15 luglio 2017 dell’attrice nonché del suo ulteriore scritto

datato 16 dicembre 2017;

letti ed

esaminati gli atti ed i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in

diritto:

che con contratto 22

settembre 2009 V__________ __________ ha concesso in locazione a RE 1 i locali

adibiti a studio medico dentistico al __________, __________ dello stabile

denominato “__________”, in __________ a __________: il contratto prevedeva tra

le altre cose il pagamento di una pigione mensile di fr. 2'333.35 nonché di un

acconto mensile per spese accessorie di fr. 400.-;

che nell’aprile 2015

l’immobile in questione è stato ceduto alla CO 1, persona giuridica di diritto __________,

che è dunque subentrata nel contratto di locazione;

che, a far tempo dal dicembre

2015, RE 1 ha provveduto, mensilmente e fino al mese di luglio 2016 (cfr. doc.

E), a depositare presso l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________

le pigioni e le spese accessorie che giungevano a scadenza;

che con scritto (recte:

petizione) 9 dicembre 2016 la CO 1, al beneficio della necessaria

autorizzazione ad agire (doc. C), ha convenuto in giudizio RE 1 innanzi alla

Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud per ottenere lo sblocco immediato

delle somme depositate presso l’Ufficio di conciliazione in materia di

locazione, a suo dire assommanti a circa fr. 26'000.-;

che all’udienza del 6

aprile 2017 la convenuta non è comparsa;

che con decisione 12 aprile

2017 il Pretore, in accoglimento della petizione, ha ordinato la liberazione di

tutte le pigioni depositate presso l’Ufficio, ammontanti al 31 dicembre 2016 a

fr. 21'797.51 (cfr. doc. D), ponendo a carico della convenuta le spese

processuali di fr. 200.- e le ripetibili di fr. 300.-;

che con il ricorso (recte:

appello) 5 maggio 2017 che qui ci occupa la convenuta ha chiesto di riformare il

querelato giudizio nel senso di respingere la petizione e di liberare a suo

favore tutte le pigioni depositate o di mantenerne il deposito fino ad evasione

di un’altra causa pendente tra le parti, protestando spese e ripetibili di entrambe

le sedi;

che l’attrice con

osservazioni 15 luglio 2017 ha postulato la reiezione del gravame e con un

ulteriore scritto datato 16 dicembre 2017 ha comunicato di aver inoltrato una

denuncia penale nei confronti dell’amministratore della convenuta;

che in questa sede la

convenuta non si è assolutamente confrontata con le due argomentazioni

alternative e indipendenti che avevano indotto il Pretore ad accogliere la

petizione (quella secondo cui essa, preclusa in causa, non aveva contestato e

con ciò ammesso i fatti addotti dalla controparte e quella secondo cui la sua

istanza di eliminazione dei difetti rispettivamente di riduzione della pigione,

inoltrata tempestivamente entro 30 giorni dal deposito della prima pigione, era

poi stata stralciata, al pari della sua successiva istanza volta alla

liberazione delle pigioni, ritenuto che la sua ulteriore istanza in quel senso

datata 30 marzo 2017, tuttora pendente, era invece tardiva ed era comunque

destinata all’insuccesso siccome non era fondata sulla difettosità dell’ente

locato) e non ha in tal modo spiegato per quali ragioni di fatto o di diritto

le stesse sarebbero errate e avrebbero dovuto essere riformate: l’appello deve così

essere dichiarato irricevibile già per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1

CPC);

che nel suo gravame la

convenuta, dopo aver rilevato come la controparte non avesse dato seguito alla

sua lettera 31 marzo 2017 volta alla restituzione delle costose attrezzature di

sua proprietà ancora presenti nell’ente locato, rispettivamente come il

Procuratore pubblico, con decreto di accusa 13 marzo 2017, avesse messo in

stato di accusa il __________ RA 1 siccome ritenuto colpevole di furto, di danneggiamento

aggravato e di violazione di domicilio e ne avesse proposto la condanna ad una

pena pecuniaria di 60 aliquote giornaliere di fr. 40.- cadauna sospesa

condizionalmente, ad una multa di fr. 500.- ed al pagamento della tassa di

giustizia di fr. 200.- e delle spese giudiziarie di fr. 300.-, rinviando la qui

convenuta al competente foro per le eventuali pretese di natura civile, ha invero

chiesto che le somme depositate presso l’Ufficio di conciliazione in materia di

locazione fossero liberate a suo favore quale primo parziale risarcimento del

danno a lei causato o comunque rimanessero in garanzia per la causa da lei inoltrata

Fatti

il 30 marzo 2017: la censura, per altro fondata su fatti mai addotti innanzi al

Pretore e con ciò irriti (art. 317 cpv. 1 CPC), rispettivamente su mezzi di

prova - la lettera 31 marzo 2017 ed il decreto di accusa 13 marzo 2017 - già

disponibili prima dell’emanazione del giudizio pretorile ma versati agli atti irritualmente

solo in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC), sarebbe stata in ogni caso destinata

all’insuccesso, oltre che per le ragioni già addotte dal Pretore, siccome ai

sensi degli art. 259g e 259h CO le somme depositate presso l’Ufficio potevano

essere liberate a favore della conduttrice solo a fronte dell’accertata

difettosità dell’ente locato (cfr. Aubert,

Droit du bail à loyer et à ferme, 2ª ed., n. 21 ad art. 259h-259i CO), qui neppure

pretesa dalla convenuta, e non invece a fronte di eventuali danni non in

relazione con quella difettosità causati oltretutto solo in parte dall’attrice

Considerandi

- non essendo tali quelli imputati al __________ RA 1, che non è stato qui preteso

si identifichi con la stessa -, che neppure legittimavano il mantenimento, a

mo’ di garanzia, del blocco delle somme depositate;

che la convenuta ha infine

dichiarato di contestare le spese processuali di fr. 200.- e le ripetibili di

fr. 300.- poste a suo carico in prima sede: la censura, del tutto priva di

motivazione, è però irricevibile (art. 311 cpv. 1 CPC);

che, in definitiva, l’appello

della convenuta deve essere respinto nella limitata misura in cui è ricevibile;

che le spese processuali della

procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr.

21'797.51, seguono la soccombenza (art. 106 CPC), ritenuto che non si attribuiscono

ripetibili all’attrice, che non è stata invitata a presentare eventuali

osservazioni all’appello e per altro neppure si è qui avvalsa di un

patrocinatore professionista.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar

decide:

1. Il ricorso (recte:

appello) 5 maggio 2017 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

2. Le spese processuali

di fr. 200.- sono poste a carico dell’appellante. Non si attribuiscono

ripetibili.

3. Notificazione:

-

-

Comunicazione alla Pretura

della giurisdizione di Mendrisio sud

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).