12.2017.88

Locazione o comodato, nullità della disdetta e protrazione della locazione;

12 novembre 2018Italiano24 min

Source ti.ch

Fatti

I contraenti hanno

stabilito una durata iniziale del comodato di un anno, con scadenza al 30

aprile 2009, con possibilità di intimare la disdetta con un preavviso di 3

mesi. In assenza di quest’ultima, la convenzione si sarebbe rinnovata, di anno

in anno, per un ulteriore anno e fino al 30 aprile successivo.

In caso di disdetta, il

comodatario si era impegnato ad asportare completamente la struttura e, salvo

contrarie pattuizioni, a riconsegnare i sedimi nello stato in cui sono stati

messi a disposizione, ad eccezione delle sottostrutture che avrebbero potuto

rimanere nello stato in cui erano state predisposte. A garanzia di questo

impegno, il comodatario avrebbe dovuto depositare presso un notaio designato la

somma di fr. 20'000.-.

I costi di gestione

dell’impianto e quelli di manutenzione dei fondi sono stati assunti dal

comodatario.

La validità del contratto

è stata subordinata al rilascio delle necessarie autorizzazioni edilizie da

parte del Comune di __________

Il 23 settembre 2008 il

Comune di __________ ha concesso all’AP 1 la licenza edilizia per la posa di

una pista di ghiaccio prefabbricata a carattere provvisorio sui mappali __________,

__________ e __________ RFD di __________ (doc. G inc. 15/16 richiamato

dall’Ufficio di conciliazione in materia di locazione n. 6). Il 9 ottobre 2008

il club sportivo ha inoltrato al DECS una richiesta di sussidio (doc. H e I inc.

15/16 richiamato dall’Ufficio di conciliazione in materia di locazione n. 6),

concesso nella misura di un massimo di fr. 465'000.- con decisione 1° luglio

2009 del Consiglio di Stato (doc. L inc. 15/16 richiamato dall’Ufficio di

conciliazione in materia di locazione n. 6).

I fr. 20'000.- sono stati

depositati dall’AP 1 presso l’__________ 2. Nel

frattempo, con scritto raccomandato del 6 ottobre 2008, AO 1 ha notificato all’AP

1 la disdetta della convenzione per il 30 aprile 2009 (doc. V), alla quale hanno

fatto seguito delle discussioni tra le parti, il cui esito positivo ha fatto sì

che la società sportiva potesse portare a termine i lavori di costruzione delle

infrastrutture e continuare ad usufruire dei fondi.

In data 10 aprile 2014 AO

1 ha inviato all’AP 1 una nuova disdetta della convenzione, a valere per il 30

aprile 2015 (doc. 3). Neppure in questo caso essa ha avuto un seguito, poiché

tra le parti sono state avviate delle trattative per l’acquisto dei terreni

(poi fallite) e l’AP 1 ha potuto continuare a gestire la pista di ghiaccio come

fatto sino a quel momento.

Il 17 dicembre 2015, la

società proprietaria del sedime ha infine notificato una terza disdetta del

contratto con scadenza al 30 aprile 2016 (doc. B e C inc. 15/16 richiamato dall’Ufficio

di conciliazione in materia di locazione n. 6).

Qualche giorno prima, il 9

dicembre 2015, il Municipio del Comune di __________ aveva decretato la revoca

della licenza edilizia concessa all’AP 1 per la posa e l’esercizio della pista

di ghiaccio prefabbricata e provvisoria. Impugnata dalla società sportiva,

questa decisione è stata annullata dal Consiglio di Stato con pronuncia del 23

agosto 2016 (doc. 9).

Per completezza, va

ricordato che la part. n. __________ RFD __________ __________ è stata estinta

dal Registro fondiario nel 2015 dopo che tale mappale è stato riunito alla

part. n. __________ dello stesso comune (v. SIFTI, DG 24463/17 novembre 2015).

3. Con istanza 27

gennaio 2016 l’AP 1 si è rivolto all’Ufficio di conciliazione n. 6 in materia

di locazione chiedendo in via principale l’accertamento della nullità della

disdetta 17 dicembre 2015 e, in via subordinata, la concessione di una prima

protrazione della durata di 3 anni del contratto da essa definito di locazione

e che ha ritenuto essere stato stipulato con decorrenza a partire dal 1° maggio

2009 con la AO 1.

Esperita l’udienza di

discussione in data 15 marzo 2016, costata l’impossibilità di un’intesa tra le

parti, l’UC ha rilasciato all’AP 1 l’autorizzazione ad agire ai sensi dell’art.

209 CPC.

Con petizione 14 aprile

2016 AP 1, ha convenuto in giudizio AO 1 innanzi alla Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 4, per ottenere, in via principale, l’accertamento della

nullità della disdetta e, in via subordinata, una prima protrazione del

contratto per una durata di tre anni.

La convenuta si è

integralmente opposta alla petizione.

4. Il Pretore, con la

decisione 9 maggio 2017 qui oggetto di impugnativa, ha dichiarato la petizione

irricevibile, ponendo la tassa di giustizia di fr. 1’200.- e le spese di fr.

200.- a carico dell’attore, condannato pure a rifondere alla controparte fr.

3'500.- per ripetibili.

Il giudice di prime cure,

dopo aver esaminato le prove agli atti, è infatti giunto alla conclusione che

le parti sono sempre state legate dal contratto di comodato di cui alla

convenzione 20 febbraio 2008, nonostante le due disdette precedenti quella del

17 dicembre 2015, e ha respinto la tesi attorea secondo la quale, invece, dopo

quella del 6 ottobre 2008 il contratto di comodato sia stato tacitamente

soppiantato da un contratto di locazione.

Di conseguenza,

trattandosi qui di una procedura che non derivava da un contratto di locazione,

mancava un valido tentativo di conciliazione dinanzi alla competente autorità e,

di conseguenza, una valida autorizzazione ad agire ai sensi dell’art. 209 CPC,

nonché la competenza per materia del Pretore adito (art. 59 cpv. 2 lett. b

CPC).

Il primo giudice ha infine

fissato il valore di causa in fr. 294'690.-, pari al valore di stima del

vecchio mappale n. __________ RFD __________.

5. Con l’appello 9 giugno

2017, che qui ci occupa, l'attore ha come detto chiesto in via principale di

annullare la decisione impugnata e trasmettere l’incarto alla Pretura affinché

emetta un nuovo giudizio, subordinatamente di riformarlo nel senso di

accogliere la petizione accertando la nullità della disdetta 17 dicembre 2015

o, in via subordinata, di concedere una prima protrazione di 3 anni a quello

che esso sostiene essere il contratto di locazione stipulato con decorrenza 1°

maggio 2009, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.

L’appellante ha sostanzialmente

sostenuto che, ritenuto che la disdetta 6 ottobre 2008 costituisce un atto

irrevocabile unilateralmente, il contratto di comodato avrebbe cessato di

esistere al 30 aprile 2009 e dal 1° maggio 2009 le parti sarebbero legate da un

tacito contratto di locazione di durata indeterminata. Pertanto la disdetta

intimatagli dalla convenuta nel 2014 sarebbe nulla poiché non ossequierebbe i requisiti

previsti dall’art. 266o CO. Il primo giudice avrebbe quindi sbagliato a

ritenere che il contratto di comodato si era protratto nonostante le due

disdette del 2008 e 2014.

6. Della risposta 30

agosto 2017 con cui la convenuta ha postulato la reiezione del gravame pure con

protesta di spese e ripetibili si dirà, se e per quanto necessario, nei

prossimi considerandi.

Lo stesso vale per la

replica spontanea 14 settembre 2017 e per la duplica spontanea 20 settembre

2017, che invero nulla aggiungono di rilevante alle argomentazioni

precedentemente esposte dalle parti.

7. Nel caso che ci

occupa l’appello dell’attore deve essere dichiarato in buona parte irricevibile

(art. 311 cpv. 1 CPC) già per il fatto che questi si è limitato a esporre la

propria versione dei fatti e la propria interpretazione giuridica, senza

tuttavia confrontarsi puntualmente con la decisione impugnata, spiegando per

quali ragioni di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e con ciò da

annullare, rispettivamente riformare (TF 7 dicembre 2011 4A_659/2011 consid. 4,

27 settembre 2012 4A_252/2012 consid. 9.2.1, 10 marzo 2014 4A_474/2013 consid.

3.2).

Solo a tratti vi

sono dei riferimenti, o delle citazioni, al giudizio di prime cure, senza

tuttavia che si vada oltre al semplice accenno per sconfessare nel dettaglio

gli argomenti pretorili.

8. Diversamente dal

contratto di locazione o di affitto, il contratto di comodato è necessariamente

a carattere non oneroso (cfr. Schärer/Maurenbrecher,

Basler Kommentar, 6ª ed., n. 3 ad art. 305 CO; DTF 136 III 186 consid. 3.2.3).

Per poter stabilire

se la messa a disposizione di una cosa o di un diritto nell’ambito di un

accordo complessivo sia avvenuta a titolo gratuito (così da costituire un

contratto di comodato ex art. 305 CO) oppure oneroso (così da costituire invece

un contratto di locazione ex art. 253 CO o di affitto ex art. 275 CO), occorre

in primo luogo fondarsi sulla volontà espressa o palese delle parti. Nel caso

in cui questi accertamenti non conducano ad alcun risultato concreto, bisogna

esaminare se le parti abbiano eventualmente concordato, esplicitamente o

implicitamente, degli effetti accessori tipici del contratto di locazione o di

affitto piuttosto che del contratto di comodato (con riferimento all’estensione

dell’uso della cosa e della sua manutenzione, alla garanzia del concedente,

alla responsabilità del beneficiario per danni, ecc.) e, se del caso, quali. In

loro mancanza, bisogna fondarsi sul significato corrente attribuibile agli

effetti accessori pattuiti. Se anche questi accertamenti non portano a un

risultato, bisogna concludere che il contratto necessita di essere completato,

e ciò anche sul tema dell’onerosità. Di regola ciò porterà ad ammettere

l’onerosità, visto e considerato che al giorno d’oggi è molto più usuale che la

messa a disposizione di una cosa o di un diritto avvenga dietro remunerazione e

non a titolo gratuito, riservato beninteso il caso in cui la stessa sia

principalmente avvenuta a titolo grazioso, per compiacenza o cortesia (Higi, Zürcher Kommentar, n. 37 seg.

delle note preliminari agli art. 305-311 CO; cfr. pure Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4ª ed., n. 2951,

secondo i quali pure, nel dubbio, occorre piuttosto concludere a favore del

contratto di locazione o di affitto e non invece a quello di comodato).

9. Per l’appellante, il

contratto di comodato sottoscritto il 20 febbraio 2008 si sarebbe concluso con

la disdetta 6 ottobre 2008. In effetti, essendo quest’ultima, in quanto atto

formatore, irrevocabile unilateralmente, non sarebbe stata invalidata dal

comportamento assunto dalla convenuta in seguito, poiché non vi sarebbe stato

alcun accordo da parte dell’attore in tal senso, essendo i responsabili della

società sportiva convinti che, visti gli importanti investimenti, il rapporto

contrattuale si sarebbe a quel punto tramutato in una locazione.

Il Pretore, quindi,

avrebbe dapprima dovuto inevitabilmente accertare la definitiva cessazione del

comodato stipulato il 20 febbraio 2008, per poi analizzare la natura del nuovo

rapporto contrattuale e giungere alla conclusione che sarebbe insorto un

contratto di locazione tacito di durata indeterminata, per il quale, a titolo

di contropartita per la messa a disposizione dei terreni, l’attore si sarebbe

fatto carico dei costi di urbanizzazione dei terreni e dei vari interventi di

costruzione, fornendo quindi un corrispettivo in natura.

Inoltre, a suo avviso, per

un rinnovo tacito del contratto iniziale, ritenuto che lo stesso era stato

concluso in forma scritta, sarebbe stato necessario ricorrere a tale forma,

cosa che nella fattispecie non è avvenuta.

Considerandi

Infine, il riconoscimento

dell’esistenza di un contratto di locazione s’imporrebbe anche dal punto di

vista del principio della buona fede (art. 2 CC), considerato che l’attore non

avrebbe mai proceduto a un investimento di fr. 1'700'000.- se non avesse potuto

contare sulla possibilità di rimanere su quei fondi per un periodo medio-lungo.

9.1

Per il Pretore non è

possibile concludere che, dopo la notifica della prima disdetta, tra le parti

sia sorto un contratto di locazione, nulla lasciando presagire la loro volontà

d’istaurare un rapporto oneroso.

In primo luogo egli

ha illustrato come i costi di allacciamento alla rete elettrica, di

potenziamento delle canalizzazioni e i costi legati alla costruzione della

pista di ghiaccio non possono in nessun caso configurare un corrispettivo ai

sensi dell’art. 257 CO, poiché sin dall’inizio sono stati assunti dalla parte

attrice proprio nel contesto del comodato, con la ratifica del quale era stata

esplicitamente esclusa l’esistenza di un contratto di locazione. A ciò si

aggiunge che neppure è possibile intravvedere negli oneri di manutenzione dei

fondi vicini alcuna controprestazione in natura, essendosi questi interventi

limitati a pochissime occasioni nell’arco di 8 anni ed essendo essi

giustificati pure dall’uso come parcheggio fattone proprio dall’__________.

Ancor meno assimilabile a una controprestazione può essere considerato il

seppur parziale esonero dal pagamento delle quote sociali per i membri della

famiglia __________, costituendo questo piuttosto un gesto di riconoscenza nei

loro confronti per aver messo a disposizione gratuitamente il sedime (decisione

impugnata, pag. 5 seg.).

9.2

Le argomentazioni

sollevate dall’appellante non possono essere seguite.

Il contratto di comodato

con cui le parti si sono legate prevedeva esplicitamente che i terreni

sarebbero stati concessi gratuitamente al comodatario affinché questi vi

istallasse, a titolo provvisorio, la pista di ghiaccio e le strutture

accessorie, di sua proprietà e che avrebbe dovuto asportare al termine del

rapporto contrattuale. Questi si era pure impegnato ad assumersi i costi di

livellamento e di rimozione del materiale esistente sul sedime, a eseguire i

necessari accorgimenti affinché tubazioni dell’acqua potabile e canalizzazioni

potessero essere allacciate, oltre a predisporre le condotte per il trasporto

dell’energia elettrica e i cavi per la fornitura dei servizi tecnologici (doc.

D inc. 15/16 richiamato dall’Ufficio di conciliazione in materia di locazione

n. 6, pto n. 4). Inoltre si sarebbe pure preso a carico i costi di manutenzione

e di gestione, nonché quelli per le necessarie coperture assicurative.

E’ dunque evidente che sin

dalla conclusione del contratto 20 febbraio 2008, l’appellante avrebbe dovuto

assumersi integralmente tutte le spese per il trasferimento e l’esercizio della

pista di ghiaccio. Il tutto in piena coscienza che il contratto non era stato

concluso a medio-lungo termine, ma bensì con una durata minima di un anno,

rinnovabile sì tacitamente per periodi di ulteriori 12 mesi, ma con la

possibilità di disdirlo con un preavviso di soli 3 mesi.

Già in data 9 ottobre

2008, quindi tre giorni dopo la prima disdetta scritta, l’appellante aveva

introdotto presso la competente autorità cantonale la domanda per l’ottenimento

del sussidio per l’allestimento della pista di ghiaccio, fondata su un costo

preventivato degli interventi di fr. 1'700'000.- (doc. H e I inc. 15/16

richiamato dall’Ufficio di conciliazione in materia di locazione n. 6). Dalla

documentazione prodotta in sede di conciliazione si evince come questa

richiesta, ben articolata, non possa essere stata preparata e allestita in soli

tre giorni, sicché è legittimo concludere che ancora sotto il regime indiscusso

del contratto di comodato iniziale, all’AP 1 era chiaro che i costi

dell’operazione sarebbero stati ingenti. In tal senso, quindi, tra il momento

che ha preceduto la disdetta inoltrata dalla comodante il 6 ottobre 2008 e

quello in cui è stato deciso di continuare con la gestione di una pista di

ghiaccio sui suoi fondi da parte dell’appellante, non vi sono stati mutamenti

sostanziali delle condizioni in cui si muovevano le parti. Lo stesso presidente

dell’AP 1 ha confermato che il peso finanziario dell’investimento era già

chiaro per tutti sin dall’estate 2008 e che lui stesso si era chiesto se i

termini contrattuali vigenti non fossero un po’ troppo restrittivi in rapporto

ai costi preventivati, in particolare per quanto riguardava la durata del

contratto (v. verbale d’interrogatorio di __________ O__________ 10 ottobre

2016, pag. 2).

La disdetta del 6 ottobre

2008.

è stata inoltrata quale reazione al fatto che sino a quel momento sui

fondi concessi in comodato regnava un gran disordine in quanto il responsabile

della pista di ghiaccio vi abbandonava di tutto, dalle tazze di gabinetto alle

automobili prive di targa (v. verbale di interrogatorio di RA 2 10 ottobre

2016, pag. 5 e verbale di interrogatorio dell’__________ 5 settembre 2016, pag.

3).

Provato è pure che dopo

l’invio della disdetta e i chiarimenti tra le parti che ne hanno fatto seguito,

queste si sono entrambe comportate come se la stessa non fosse mai stata

inviata. Alla base, dunque, non vi erano motivi sostanziali, ma piuttosto delle

quisquilie che sono state appianate senza particolari difficoltà e senza che le

posizioni delle parti fossero mutate.

9.3

Contestualizzato in

questo modo quanto avvenuto nell’autunno del 2008, si può pertanto seguire la

decisione del Pretore che, a ragione, ha ritenuto che con il superamento tacito

della disdetta 6 ottobre 2008 le parti si sono accordate, sempre tacitamente,

per un rinnovo della convenzione 20 febbraio 2008.

In effetti,

appurato che gli estremi ante e post la rescissione unilaterale su cui si

fondava il contratto di comodato non avevano subito mutamenti, l’esame degli atti

non consente di individuare indizi, né tantomeno prove, che consentano di

sostenere che le parti abbiano concordato di istaurare un rapporto oneroso. I costi

e gli investimenti che l’appellante sostiene doversi intendere come

controprestazione ai sensi dell’art. 257 CO erano, come visto, già contemplati

nell’accordo iniziale, che ha escluso esplicitamente l’esistenza di un

contratto di locazione.

Oltre a non costituire una

novità, gli investimenti nemmeno erano tali da poter comportare un

arricchimento per la proprietaria del sedime. La pista e i suoi accessori sono

sempre stati intesi come dei prefabbricati provvisori di proprietà dell’AP 1

che, in base all’accordo scritto del febbraio 2008, avrebbe dovuto provvedere

ad asportarli al termine del rapporto contrattuale, lasciando i fondi in uno

stato il più possibile simile a quello originario.

La costruzione della

platea in cemento armato stagno su cui posare le serpentine e la creazione di

una vasca di contenimento per il serbatoio per lo stoccaggio del glicole

propilenico (liquido usato per il sistema di raffreddamento) non costituiscono

opere atte ad accrescere il valore del terreno sul quale sono state edificate,

ritenuto che sono strettamente legate alla gestione della pista di ghiaccio e che

non è stata allegata né provata la possibilità di poterle riconvertire per usi

alternativi da parte della proprietaria dei fondi. Soprattutto in

considerazione del fatto che, come era noto anche alla dirigenza dell’AP 1, il

terreno avrebbe dovuto e dovrebbe essere utilizzato per la creazione di un

complesso alberghiero.

Gli interventi per le

condotte elettriche e di potenziamento delle canalizzazioni, già presenti sui

terreni (cfr. domanda di costruzione, doc. E inc. 15/16 richiamato dall’Ufficio

di conciliazione in materia di locazione n. 6), erano destinati a rendere

possibile l’attività della pista, della quale erano presupposto indispensabile.

La loro esecuzione non può essere certamente intesa come mercede per la

locazione (cosa d’altronde già esclusa dall’accordo) e nemmeno è possibile

sostenere che costituisca un guadagno per il proprietario, tenuto conto che il

suo terreno, come risulta dagli atti, era già urbanizzato.

I lavori di manutenzione

espletati erano previsti dall’accordo iniziale ed erano destinati all’esercizio

della pista, compresi quelli, sporadici (3-4 volte in 8 anni, v. verbale

d’interrogatorio di __________ 5 settembre 2016) e quindi irrilevanti, di

pulizia dei terreni adiacenti, resisi necessari per poter consentire agli

utenti della struttura di parcheggiare.

Infine, l’esenzione dal

pagamento delle quote sociali per alcuni membri della famiglia __________

costituisce un gesto di cortesia deciso unilateralmente dall’attore (v. verbale

di interrogatorio di __________ 11 luglio 2016, pag. 3) che risulta essere ora malvenuto,

oltre che poco elegante, a volerla includere in un’ipotetica controprestazione

per la locazione.

Di conseguenza, non

sussistono elementi per contrastare la gratuità della messa a disposizione dei

fondi in questione e, dunque, per poter accertare la mutazione del contratto di

comodato in una locazione dopo il 6 ottobre 2008. Le parti si sono quindi

accordate, tacitamente e per atti concludenti, nel senso di restare legate

secondo gli estremi dell’accordo del 20 febbraio 2008. Questa soluzione, oltre

che imporsi per le circostanze del caso in disamina, si concilia perfettamente

con i criteri fissati dalla dottrina, che ha riconosciuto che in caso di revoca

della disdetta, in mancanza di un accordo esplicito contrario, valgono le

condizioni contrattuali precedenti (Weber

, op. cit., n. 1 ad art. 266a; Lachat

in Commentaire Romand, CO I, 2 ed., n. 6 ad art. 266a).

Identico discorso, con medesimo

esito, vale per la disdetta 10 aprile 2014, anch’essa superata dall’accordo

tacito delle parti di continuare il rapporto contrattuale preesistente.

9.4

Da respingere è anche

la tesi per la quale la disdetta unilaterale del 6 ottobre 2008 sarebbe da

considerarsi definitiva, a prescindere dalla volontà della convenuta di poi

considerarla mai avvenuta, superata.

In effetti, se da un lato

è vero che un simile atto, avendo natura formatrice (“Gestaltungsrecht”)

è, di principio, irrevocabile (STF 4C.308/2004 del 10 novembre 2004 consid.

3.

), dall’altro bisogna anche tenere in considerazione che esso può essere ad

ogni buon conto inficiato con l’accordo della controparte (DTF 128 III 129

consid. 2a; Weber in Basler

Kommentar, OR I, 6 ed., n. 1 ad art. 266a, per analogia), sia esso esplicito o,

come avvenuto nella fattispecie, tacito.

Le disdette 6 ottobre 2008

e 10 aprile 2014 sono dunque state validamente revocate con il consenso di

entrambe le parti, che hanno come visto tacitamente deciso di continuare il

comodato in base agli accordi iniziali.

9.5

Il fatto che a fronte

di un investimento di circa fr. 1'700'000.- l’attore non abbia preteso dalla

controparte maggiori garanzie in merito alla sua permanenza sui sedimi utilizzati,

e in particolare una modifica del contratto o di sue clausole, è ininfluente

nella valutazione del rapporto giuridico vigente tra le parti. In effetti è

emerso con chiarezza che questo argomento era stato sollevato già nel 2008

all’interno dell’organo dirigenziale della società di hockey su ghiaccio (v.

verbale di interrogatorio di __________, 10 ottobre 2016, pag. 2 seg) .

Ciononostante nessuno ha mai preteso che la questione venisse risolta e

formalizzata con un nuovo accordo, accontentandosi per atti concludenti della

situazione vigente. Da un simile comportamento non si può desumere che per

l’appellante fosse stato evidente che da ottobre 2008 i contraenti erano legati

da un contratto di locazione tacito e nemmeno che egli non fosse più disposto a

continuare in base agli accordi iniziali, poiché neppure una simile modifica

avrebbe consentito di avere garanzie sufficienti in merito alla durata della

permanenza, auspicata almeno per un periodo medio-lungo. In effetti, se questa

avesse costituito realmente il requisito indispensabile per poi procedere agli

investimenti, l’attore avrebbe dovuto quantomeno pretendere dalla proprietaria

dei terreni la concessione inequivocabile di una durata minima del contratto,

indipendentemente dalla sua natura. Cosa che non solo non è avvenuta, ma che

nemmeno è stato dimostrato essere mai stata formalmente discussa. Di certo meri

proclami estratti da discorsi d’inaugurazione o simili non godono di alcuna

affidabilità e non possono fungere da base sufficiente per la tutela di un

investimento così elevato.

A titolo abbondanziale non

va dimenticato che, comunque sia, con la disdetta qui contestata a far tempo

dall’aprile 2016, de facto, il comodato ha avuto, per volontà della stessa

proprietaria del sedime, una durata di 8 anni, che già di per sé può essere

definita di media lunghezza.

10.

L’appellante sostiene

pure che un rinnovo tacito del contratto per il quale le parti avevano

stabilito di far capo alla forma scritta, in conformità all’art. 16 CO, avrebbe

potuto validamente essere concluso solo se effettuato anch’esso in forma

scritta.

A torto. In effetti, le

parti che hanno concordato una forma convenzionale possono pure rinunciarvi

consensualmente, anche per atti concludenti (cfr. Schwänzer, Basler Kommentar, 6ª ed., n. 10 seg. ad art. 16

CO; DTF 125 III 263 consid. 4a; STF 4A_34/2007 del 26 luglio 2007 consid. 4;

4C.212/2006 del 28 settembre 2006 consid. 4 e 7).

L’applicabilità di questo

principio alla fattispecie è rafforzata dal contratto scritto iniziale, che

prevedeva espressamente la possibilità del rinnovo svincolato da forme

particolari, tacitamente e per atti concludenti.

11.

Per tutto quanto

precede l’appello dell’attore deve essere respinto, nei limiti della sua

ricevibilità.

Le spese processuali e le

ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 106 CPC), ritenuto

che per il giudizio di secondo grado le stesse sono state calcolate tenendo

conto di del valore litigioso indicato dal Pretore e non contestato dalle

parti, di fr. 294'690.-, pari al valore di stima del vecchio mappale n. __________

RFD __________, nel frattempo come detto estinto dal registro fondiario con DG

24463/17 novembre 2015 dopo la sua riunione con il fondo n. __________ RFD

dello stesso Comune. Come in prima sede, anche in questa può trovare spazio

l’art. 2 cpv. 2 LTG.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar

decide:

1. L’appello 9 giugno 2017

di AP 1 è respinto nella

misura in cui è ricevibile.

2. Le

spese processuali di fr. 1’500.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà all’appellata

fr. 6'000.- per ripetibili di appello.

3. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 4

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1

e 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è

possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).