12.2017.94

Locazione - modifiche delle norme legali a svantaggio del conduttore - difetti della cosa locata - risarcimento del danno

15 novembre 2018Italiano27 min

Source ti.ch

Fatti

I convenuti si sono

integralmente opposti alla petizione.

3. Esperita

l’istruttoria di causa, nell’ambito della quale è stata in particolare assunta

la perizia giudiziaria, le parti hanno provveduto ad inoltrare i loro

rispettivi allegati conclusionali. Mentre a quel momento i convenuti si sono

riconfermati nelle loro precedenti domande, gli attori hanno modificato le loro

richieste nel senso che hanno allora postulato la condanna dei convenuti in

solido al pagamento di fr. 137’522.- oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2007

e il rigetto in via definitiva, limitatamente a tale somma, dell’opposizione

interposta al PE n. __________ dell’UE di Lugano: essi, di fatto, hanno unicamente

mantenuto la richiesta di risarcimento della perdita di cifra d’affari nel 2008

(ridotta a fr. 38'189.60) e nel 2009 (ridotta a fr. 99'332.40).

4. Con decisione 15

maggio 2017 il Pretore, in parziale accoglimento della petizione (dispositivo

n. 1), ha condannato i convenuti in solido al pagamento di fr. 82’000.- oltre

interessi al 5% dal 13 luglio 2009 (dispositivo n. 1§), somma per la quale ha

pure rigettato in via definitiva l’opposizione interposta al PE (dispositivo n.

1§§), ponendo la tassa di giustizia di fr. 5’000.- e le spese di fr. 4’000.- (già

comprese quelle peritali) per 4/9 a carico degli attori e per 5/9 a carico dei

convenuti in solido, tenuti altresì a rifondere alla controparte, sempre in

solido, fr. 1’200.- per ripetibili parziali (dispositivo n. 2). A suo giudizio,

i lavori di ristrutturazione e di risanamento della palazzina avevano

peggiorato il risultato d’esercizio del bar-caffè degli attori per fr.

22'959.70 nel 2008 e per fr. 61'151.15 nel 2009, somme queste poi da ridurre,

per tener conto delle ipotetiche maggiori imposte dovute su quell’utile, a

complessivi fr. 82'000.-.

5. Con l’appello 19

giugno 2017 che qui ci occupa, avversato dagli attori con risposta 12 settembre

2017, i convenuti hanno chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di

respingere la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.

Delle rispettive argomentazioni

delle parti si dirà, se e per quanto necessario, nei prossimi considerandi.

6. Giusta l’art. 259a

cpv. 1 lett. c CO il conduttore, se sopravvengono difetti della cosa che non

gli sono imputabili né sono a suo carico, oppure se è turbato nell’uso pattuito

della cosa, può esigere dal locatore - tra altre eventualità che qui non ricorrono

- il risarcimento dei danni (cfr. pure art. 259e CO).

7. Nella sua decisione

il Pretore si è innanzitutto domandato se, come auspicato dai convenuti, la

petizione dovesse già essere respinta per il fatto che con scritto 30 agosto 2003

il contratto era stato validamente disdetto per il 29 marzo 2004,

rispettivamente per il fatto che con accordo 3 ottobre 2003 gli attori, oltre

ad aver accettato quella disdetta, avevano rinunciato ad ogni eventuale

risarcimento del danno risultante dai lavori di ristrutturazione e di

risanamento della palazzina. Il quesito è stato da lui risolto per la negativa:

la disdetta 30 agosto 2003 (doc. E) era in effetti nulla giusta l’art. 266o CO,

essendo stata notificata al solo AO 1 nonostante M__________ __________ fosse a

quel momento pure conduttore; ed anche l’accordo 3 ottobre 2003 (doc. F) era a

sua volta nullo, non essendo stato sottoscritto dai conduttori, ossia da AO 1 e

M__________ __________, ma da AO 1 e AO 2, che lo sarebbero diventati solo il 25

gennaio 2006 (cfr. doc. D), e contenendo delle clausole che derogavano a

svantaggio dei conduttori (art. 256 cpv. 2 lett. b CO).

7.1. A detta dei convenuti,

gli attori, che, pur essendo allora i veri conduttori, non avevano mai

contestato la disdetta 30 agosto 2003, che l’avevano anzi accettata con

l’accordo 3 ottobre 2003 e che negli anni seguenti avevano confermato quella

loro attitudine, abusavano manifestamente del loro diritto nel sostenere che la

disdetta fosse nulla. La censura è infondata.

Preliminarmente si osserva

che i convenuti non hanno provato che gli attori fossero i veri conduttori già

nell’estate 2003 in virtù di “un ulteriore contratto di locazione … la cui

conferma è stata data dalla parte locatrice il 25 gennaio 2006” (appello p.

6): come rilevato dal giudice di prime cure, è in effetti solo in quest’ultima

data (cfr. doc. D) che essi hanno confermato che il contratto di locazione era

stato trasferito da AO 1 e M__________ __________ ad AO 1 e AO 2; del resto né

nella disdetta 30 agosto 2003 né nell’accordo 3 ottobre 2003 è stato indicato

che AO 2 fosse conduttrice nel contratto accanto ad AO 1; gli stessi convenuti

hanno oltretutto ammesso che quest’ultimo accordo era semmai stato sottoscritto

dagli attori nella loro qualità di futuri nuovi conduttori (appello p. 6).

In tali circostanze, è indubbio

che la disdetta 30 agosto 2003 e l’accordo 3 ottobre 2003, con cui la stessa

era stata apparentemente accettata, siano effettivamente nulli.

Resta da esaminare se gli

attori negli anni seguenti abbiano confermato di ritenere valida la disdetta,

eventualmente anche solo adempiendo agli impegni allora presi, e con ciò

abbiano abusato del loro diritto nel prevalersi di questa nullità. Non è così:

l’ente locato non è in effetti stato liberato alla scadenza del termine di

disdetta del 29 marzo 2004; gli attori si sono in seguito opposti alla lettera

19 agosto 2008 (doc. G) con cui i convenuti avevano chiesto loro, per la prima

volta, di riconsegnare l’ente locato e meglio per il 31 dicembre 2008; ed essi

si sono infine opposti anche a un’ulteriore disdetta 21 febbraio 2009 (doc. U),

continuando ad occupare l’ente locato fino al 30 settembre 2010.

7.2. Per i convenuti, nemmeno

l’accordo 3 ottobre 2003, con cui gli attori avevano rinunciato ad ogni

eventuale risarcimento del danno risultante dai lavori di ristrutturazione e di

risanamento della palazzina, era poi nullo, essendo stato sottoscritto dai veri

conduttori e non essendo in contrasto con l’art. 256 cpv. 2 lett. b CO. La

censura è anche in questo caso chiaramente infondata.

Come si è appena detto, i

convenuti non hanno in effetti provato che gli attori fossero i veri conduttori

già nell’estate 2003.

È oltretutto a ragione che

il Pretore ha rilevato che la clausola relativa alla rinuncia ad ogni eventuale

risarcimento del danno risultante dai lavori di ristrutturazione e di

risanamento era nulla siccome svantaggiosa per i conduttori (art. 256 cpv. 2

lett. b CO). Per costante dottrina e giurisprudenza, le parti di

un contratto di locazione possono in effetti eccezionalmente concordare una

modifica del sistema legale a svantaggio del conduttore, ma solo se ciò è pienamente

compensato in altra maniera, ad esempio operando una riduzione sul canone di

locazione o con altre controprestazioni, in maniera tale che sia comunque

garantito l’equilibrio tra le prestazioni delle parti contrattuali (SVIT, Das Schweizerische Mietrecht, 3ª ed., n. 27 ad art. 256 CO; Higi, Zürcher Kommentar, n. 70 segg. ad

art. 256 CO; DTF 104 II 202 consid. 3; TF 18 giugno 2014 4A_159/2014 consid.

4.1, 19 aprile 2016 4A_606/2015 consid. 3.1; II CCA 26 agosto 1997 inc. n.

12.1997.145): sennonché, nel caso di specie è evidente che la pattuizione di

cui al doc. F secondo cui i conduttori avrebbero potuto trattenere la pigione

per la sola durata (a quel momento preventivata in circa 2 mesi) dei lavori

all’interno del bar-caffè e per il resto avrebbero dovuto rinunciare alla

riduzione della pigione e al risarcimento del danno o della perdita di guadagno

durante tutti i lavori di ristrutturazione e di risanamento della palazzina non

costituiva un accordo tale da garantire il pieno equilibrio tra le prestazioni

delle parti.

8. Nella

sua decisione il Pretore ha in seguito accertato che il bar-caffè degli attori,

situato in una zona tranquilla di __________ in prossimità del __________, con

una terrazza all’aperto delimitata con vasche di fiori, nel 2008 e nel 2009 era

di fatto stato “impacchettato” dall’imponente cantiere (con tra l’altro la costante

presenza di rumore, di polvere, di macchinari e di artigiani) per la

ristrutturazione e il risanamento della palazzina, ciò che aveva comportato anche

l’eliminazione della terrazza esterna (che - si aggiunga qui - era pure stata

concessa in uso con il contratto di locazione, cfr. doc. C clausola 24c).

A suo

giudizio i lavori di ristrutturazione e di risanamento della palazzina

erano certamente all’origine della diminuzione, nel 2008 e nel 2009, della

cifra d’affari dell’esercizio pubblico gestito dagli attori tramite la loro società

in nome collettivo __________, anche se non era possibile escludere che pure il

divieto alla preparazione di cibi caldi imposto dalla Sezione dei permessi e

dell’immigrazione avesse inciso sul calo della cifra d’affari intervenuto in

quegli anni, specie su quello del 2009.

Ciò premesso, egli ha

osservato che gli attori non potevano però pretendere il risarcimento

dell’intera perdita di cifra d’affari da loro rivendicata con le conclusioni,

pari a fr. 38'189.60 nel 2008 (calcolata deducendo dalla cifra d’affari di fr.

300'000.-, a loro dire ipoteticamente conseguibile, quella effettivamente

realizzata di fr. 261'810.40) e a fr. 99'332.40 nel 2009 (calcolata deducendo

dalla cifra d’affari di fr. 300'000.-, a loro dire ipoteticamente conseguibile,

quella effettivamente realizzata di fr. 200'667.60): la cifra d’affari

ipoteticamente conseguibile nel 2009 doveva in effetti essere ridotta a fr.

280'000.- per tener conto del divieto di servire cibi caldi imposto dalla

Sezione dei permessi e dell’immigrazione e in ogni caso dalle cifre d’affari ipoteticamente

conseguibili nel 2008 e nel 2009, così corrette, dovevano essere tolti i costi

per cibi e vivande che sarebbero stati spesi proporzionalmente in tale ipotesi,

e dal saldo dovevano poi ancora essere dedotte, sempre proporzionalmente, le

spese variabili che in quello stesso periodo sarebbero state sostenute per

conseguire quei maggiori importi, ossia in sostanza tutte le spese salvo quelle

per salari dei dipendenti e per le pigioni. Ritenuto che, correggendo in tal

modo i dati esposti dalla perizia giudiziaria (p. 5), si otteneva un minor

utile di fr. 22'959.70 nel 2008 (utile di fr. 57'015.23 anziché di fr.

34'055.51) e di fr. 61'151.15 nel 2009 (utile di fr. 100'865.47 anziché di fr.

39'714.30), ha concluso, in considerazione delle ipotetiche maggiori imposte

dovute su quell’utile, che la somma da risarcire agli attori ammontava a complessivi

fr. 82'000.-.

8.1. I convenuti hanno in

primo luogo ribadito l’assenza di un loro obbligo risarcitorio nei confronti

degli attori, rilevando che il danno sarebbe semmai stato subito dalla società

in nome collettivo __________ che aveva gestito l’esercizio pubblico, mentre

che gli attori da parte loro non avevano subito alcun pregiudizio. La censura

deve senz’altro essere disattesa.

Essa è innanzitutto

irricevibile in ordine, essendo stata sollevata per la prima volta solo in sede

conclusionale (art. 229 cpv. 1 e 2 e contrario e 232 CPC; II CCA 14

aprile 2016 inc. n. 12.2013.134, 12 giugno 2017 inc. n. 12.2016.11, 12 settembre

2017 inc. n. 12.2016.103, 2 ottobre 2017 inc. n. 12.2016.96).

Essa sarebbe stata

comunque destinata all’insuccesso anche nel merito. Nel caso di specie è in

effetti pacifico che nel 2008 e nel 2009 gli attori erano i veri conduttori

dell’ente locato ed è pure pacifico che l’esercizio pubblico ivi presente era stato

gestito da loro, che nell’occasione avevano però operato tramite la loro società

in nome collettivo __________. Oltretutto, atteso che quest’ultima non dispone

di per sé della personalità giuridica, che va invece riconosciuta ai suoi soci

(cfr. Baudenbacher, Basler

Kommentar, 5ª ed., n. 2 seg. ad art. 552 CO; DTF 116 II 651 consid. 2d), tutti

i suoi diritti e tutti i suoi obblighi, ivi compreso il danno in concreto

azionato, costituito dalla perdita di utile nella gestione dell’esercizio

pubblico, erano di fatto sorti proprio nel patrimonio degli attori. L’istruttoria

ha per altro confermato che la differenza tre le entrate e le uscite di quella

società spettava agli attori (teste A__________ __________).

8.2. I convenuti hanno poi

evidenziato che gli attori non avevano provato l’esistenza del necessario nesso

di causalità adeguata tra la difettosità dell’ente locato e il danno da loro

rivendicato.

8.2.1. Da una parte essi hanno

sostenuto che l’istruttoria e in particolare la perizia giudiziaria non avevano

permesso di determinare in maniera chiara e inconfutabile il nesso di

causalità, ma la loro censura dev’essere disattesa.

Essa è innanzitutto

irricevibile in ordine, atteso che i convenuti non si sono confrontati puntualmente

con la motivazione del giudice di prime cure (secondo cui dalle testimonianze

di __________, __________, __________, __________ e __________,

dall’interrogatorio degli attori nonché dal rapporto reso da __________ nell’incarto

richiamato dall’Ufficio dei permessi e della migrazione si evinceva che i

lavori di ristrutturazione e di risanamento della palazzina erano certamente

all’origine della diminuzione della cifra d’affari dell’esercizio pubblico nel

2008 e nel 2009) spiegando per quali ragioni di fatto e di diritto non potesse

essere condivisa e dovesse dunque essere modificata (art. 311 cpv. 1 CPC; DTF

138 III 374 consid. 4.3.1; TF 7 dicembre 2011 4A_659/2011 consid. 4, 27

settembre 2012 4A_252/2012 consid. 9.2.1, 10 marzo 2014 4A_474/2013 consid. 3.1

e 3.2).

Essa sarebbe comunque

stata da respingere anche nel merito, essendo incontestabile, secondo la comune

esperienza e il corso normale della vita, che l’esecuzione di importanti lavori

di ristrutturazione e di risanamento in uno stabile con un esercizio pubblico

in locazione sia potenzialmente tale da comportare un danno ai conduttori e ciò

nella misura in cui renda non visibile o non più attrattivo l’ente locato (cfr.

pure II CCA 13 gennaio 2016 inc. n. 12.2015.68). Le risultanze istruttorie

menzionate dal primo giudice confermavano a loro volta questa circostanza.

8.2.2. D’altra parte i

convenuti, sul tema del nesso causale rispettivamente della riduzione della

misura del risarcimento, hanno nuovamente sottolineato la rilevanza del fatto, a

loro dire dimostrato, che gli attori avessero per anni provveduto, senza disporre

della necessaria autorizzazione, alla preparazione di cibi caldi, da cui avevano

ricavato un ingente utile. Essi hanno al proposito specificato che “l’elemento

che porta ad interrompere un eventuale nesso causale con altre cause non è il

successivo divieto di servire piatti caldi imposto dall’autorità cantonale

(come ritenuto dal Pretore), ma bensì la colpa stessa, assolutamente non indifferente,

di aver assunto un atteggiamento contrario alla legge per molti anni, tanto da

aver condotto l’attività del __________ ad essere ben diversa (semi-ristorante),

da quella per il quale era effettivamente autorizzato (bar). Tutto ciò ha di

conseguenza creato una situazione finanziaria e patrimoniale dell’esercizio

pubblico assolutamente fittizia che ha sfasato completamente tutti i parametri

necessari ad una sua corretta e legittima calcolazione e dalla quale è quindi

impossibile dedurre e quantificare un realistico danno, a titolo di legale

perdita di guadagno. Il comportamento illegale assunto dagli attori nella

fattispecie ha pertanto rotto ogni e qualsiasi rapporto di causalità tra un

ipotetico difetto della cosa locata ed il preteso danno fatto valere dai

signori AO 1” (appello p. 12); ed hanno aggiunto che “in tutti i casi è

assolutamente impensabile che dei guadagni ricavati da atti almeno parzialmente

contrari alla legge possano diventare oggetto di una domanda di risarcimento in

caso di loro diminuzione. Questo in applicazione analogica dell’art. 66 CO”

(appello p. 11). La censura non può trovare accoglimento.

È vero che l’istruttoria

aveva permesso di accertare che gli attori, autorizzati tra le altre cose ad

effettuare un servizio di aperitivi, pasticcini, piatti freddi e piatti caldi preriscaldati

“convenience foods” (cfr. art. 27 del regolamento della legge sugli

esercizi alberghieri e sulla ristorazione), avevano per anni provveduto, senza

la necessaria autorizzazione, anche alla preparazione di altri piatti caldi, da

cui avevano ricavato un utile ingente. È però altrettanto vero che quest’ultima

loro attività, sia pure non autorizzata, non poteva essere considerata

contraria alle leggi e con ciò nulla ai sensi dell’art. 20 cpv. 1 CO, non

risultando in effetti che una tale conseguenza sia espressamente prevista dalle

norme applicabili, in concreto dalla legge sugli esercizi alberghieri e sulla

ristorazione (cfr. in particolare art. 43 segg. della stessa), o sia evincibile

dal senso e dallo scopo di quelle disposizioni (cfr. DTF 134 III 52 consid.

1.1; TF 19 gennaio 2001 4C.305/1999 consid. 4a, 9 luglio 2003 4C.163/2002

consid. 1.1; cfr. pure DTF 62 II 108 consid. 2b e 117 II 286 consid. 4a e 4b, entrambe

riferite al caso analogo di un mediatore che aveva agito senza disporre delle

necessarie autorizzazioni federali o cantonali). Stando così le cose, i

convenuti non possono dedurre alcun diritto dal fatto che una parte non meglio

definita dell’utile conseguito dall’esercizio pubblico nel 2008 e nel 2009

possa essere derivata anche da quella particolare attività.

8.2.3. Per i convenuti,

infine, il Pretore non aveva considerato tutta una serie di circostanze

suscettibili di interrompere ogni eventuale nesso causale o quanto meno atte a

ridurre la misura del risarcimento del danno. Il rilievo è infondato.

Essi hanno evidenziato che

i lavori di ristrutturazione e di risanamento della palazzina avevano sicuramente

portato dei benefici tali da annullare ogni effetto di un eventuale difetto della

cosa locata, si pensi alla possibilità di utilizzare una superficie esterna più

estesa di quella usata in precedenza e al fatto che molti operai del cantiere

si fermavano regolarmente a mangiare nell’esercizio pubblico. Ora, a parte il

fatto che non è stato provato quale sarebbe stata l’effettiva incidenza di

queste due circostanze, si osserva, in merito alla prima, che i convenuti non

hanno censurato l’assunto pretorile secondo cui “poco importa che durante i

lavori l’EP potesse usufruire di una superficie esterna ancora più ampia, e ciò

nella misura in cui tale superficie risultava occupata da un semi escavatore in

funzione, da un rimorchio parcheggiato e da materiale edile (v. doc. D2 ed E2)

e racchiusa da palizzate di ferro ricoperte con un telo verde, il tutto nei

pressi dell’entrata e delle finestre dell’EP”, mentre, in merito alla

seconda, si osserva che il fatto che molti operai del cantiere si erano fermati

a mangiare nell’esercizio pubblico non toglieva però ancora che in quel

medesimo periodo il bar-caffè aveva visto continuamente calare la sua clientela.

Essi, preso atto che le

diminuzioni delle entrate dell’esercizio pubblico erano avvenute anche in

inverno e che in quella stagione la terrazza esterna non veniva di fatto

utilizzata, hanno poi escluso che il danno vantato dagli attori potesse essere

ricondotto al mancato uso della terrazza, come invece preteso erroneamente dagli

attori. Sennonché, in causa, gli attori non si erano limitati a pretendere il

risarcimento del danno per l’inutilizzabilità della terrazza esterna, ma anche per

quella del locale (cfr. petizione p. 7: “dall’anno 2007 fino al 31 dicembre

2009 i locatari hanno subito il mancato uso del locale e dello spazio esterno

adibito a terrazza, a causa dell’esecuzione dei descritti lavori” e

petizione p. 8: “ciò ha causato, nel tempo, una diminuzione della clientela,

non disposta a recarsi in un bar ed in una terrazza con il persistente disturbo

di operai, rumori, materiali, polveri ecc.… La conseguenza inevitabile di

questo stato di fatto è stata la continua perdita di clientela e, nel contempo,

la diminuzione della cifra d’affari”).

Essi hanno aggiunto che

dalla perizia giudiziaria risultava che gli attori non avevano risposto in

maniera sufficientemente rapida ed adeguata, con un contenimento dei costi,

alla progressiva riduzione dei ricavi evincibile nell’esercizio contabile 2009.

Non è così. Il perito giudiziario si era in effetti limitato ad evidenziare la

netta diminuzione dei costi in quell’esercizio contabile (perizia p. 3) ma

nulla più. L’istruttoria di causa ha per altro permesso di accertare che gli

attori avevano reagito con prontezza alla progressiva riduzione dei ricavi,

tant’è che dall’ottobre 2008 avevano rinunciato a una cameriera (cfr. teste __________;

cfr. pure la diminuzione della posizione “salari e oneri” tra il 2008 e il 2009

evincibile a p. 5 della perizia).

Essi hanno infine osservato

che gli anni 2008 e 2009 avevano visto una notevole e notoria crisi nel settore

della ristorazione, tale da mettere in secondo piano ogni altra concausa

relativa a una diminuzione di guadagno in quello specifico periodo: sennonché la

circostanza da loro evocata, che non costituiva un fatto notorio, non è stata

minimamente provata.

8.3. In un ulteriore

capitolo i convenuti hanno contestato i dati che il Pretore aveva posto alla

base del calcolo del danno e la modalità di calcolo da lui concretamente adottata

in applicazione dell’art. 42 cpv. 2 CO.

8.3.1. Essi hanno sostenuto

che i dati forniti dalla documentazione contabile, e ripresi nella perizia

giudiziaria, non potevano essere considerati sufficientemente adeguati per

accertare e calcolare l’eventuale danno subito dagli attori, ciò che tra

l’altro escludeva che questi ultimi, essendo venuti così meno all’onere della prova

che incombeva loro, potessero prevalersi della facilitazione della prova di cui

all’art. 42 cpv. 2 CO. La censura è infondata.

Sul tema essi hanno in

particolare evidenziato che il fiduciario degli attori A__________ __________,

sentito in qualità di teste, aveva riferito che la contabilità per gli anni

2005-2010 era stata fatta senza i giustificativi di cassa. A torto. In realtà

il teste si era limitato a riferire che “nel periodo tra il 2005-2010 chiesi

ai signori AO 1 dei giustificativi di cassa in vista di un incontro che avevo

con l’ufficio di tassazione e i signori AO 1 mi risposero che questi

giustificativi di cassa erano scomparsi” (verbale 5 ottobre 2012 p. 2), salvo

aver però poi precisato che in precedenza “per allestire la contabilità avevo

in mano il dettaglio degli incassi allestiti dai signori AO 1 per allestire il

rendiconto IVA semestrale, mentre per la chiusura annuale avevamo in mano tutta

la documentazione. Semestralmente la contabilità veniva allestita sulla base

dei libri cassa, per la chiusura alla fine dell’anno disponevamo anche dei

giustificativi e quindi controllavamo anche quelli” (verbale 5 ottobre 2012

p. 2).

Essi hanno quindi rilevato

che il perito giudiziario aveva sottolineato di non aver avuto accesso alle

fatture per effettuarne una campionatura né di aver potuto avere visione delle

voci patrimoniali rendendo poi attenti le parti e il giudice di non poter

verificare la veridicità di ogni voce del giornale: sennonché essi hanno sottaciuto

che il perito, a cui erano stati sottoposti per esame i libri di cassa di cui

ai doc. Z1-C2, non era però stato richiesto di effettuare una campionatura

delle fatture o di confermare la veridicità di ogni voce del giornale, e che lo

stesso aveva in ogni caso potuto confermare che i libri di cassa di cui ai doc.

Z1-C2 risultavano chiari e leggibili e che soprattutto la presentazione dei

conti era adeguata alle particolarità dell’impresa e del ramo in cui essa

operava, nel rispetto del contenuto minimo prescritto dalla legge (perizia p. 4).

Per altro, alla luce della testimonianza di A__________ __________, che il

perito giudiziario era stato richiesto di considerare, non vi era motivo di

dubitare della correttezza dei dati di cui ai doc. Z1-C2.

Nulla permette dunque di

ritenere che gli attori siano stati negligenti nel fornire tutti gli elementi

di prova necessari alla valutazione della loro eventuale perdita di guadagno (ossia

quelli indicati nel doc. U1-C2), la cui entità può dunque essere determinata dal

giudice in base all’art. 42 cpv. 2 CO.

8.3.2. Per i convenuti, il

calcolo del danno effettuato dal Pretore in applicazione di tale disposizione non

poteva in ogni caso essere condiviso già per il fatto che non era stato sufficientemente

dimostrato che gli attori avrebbero conseguito una cifra d’affari di fr.

300'000.- nel 2008 rispettivamente di fr. 280'000.- nel 2009.

8.3.2.1. In realtà, a ben vedere,

ad essere problematico non è tanto questo aspetto, quanto piuttosto il calcolo stesso

adottato dal giudice di prime cure, ancorchè non contestato in questa sede, che,

oltre ad essere assai complicato (cfr. supra consid. 8), soprattutto è

errato e neppure risulta coerente con le motivazioni stesse addotte nella

decisione pretorile, visto e considerato che dalle cifre d’affari ipoteticamente

conseguibili dagli attori nel 2008 di fr. 300'000.- e nel 2009 di fr.

280'000.-, ridotte dei costi per cibi e vivande che sarebbero stati spesi

proporzionalmente in tale ipotesi, non sono poi state effettivamente dedotte in

modo proporzionale - e ciò contrariamente a quanto teorizzato dallo stesso

Pretore - le spese variabili (salari e oneri, costi dei locali, altri costi

d’esercizio, ammortamenti, interessi e imposte) che in quello stesso periodo

sarebbero state sostenute per conseguire quei maggiori importi, ossia in

sostanza tutte le spese salvo quelle per i salari dei dipendenti e per le

pigioni: il Pretore, oltre a non aver rilevato, a torto, che anche in tal caso almeno

le spese per i salari dei dipendenti costituivano a loro volta delle spese

variabili, ha in effetti stabilito, altrettanto a torto, che le altre spese

variabili (altri costi d’esercizio, ammortamenti, interessi e imposte [queste

ultime da lui invero parzialmente considerate]) sarebbero rimaste immutate. Non

essendo agevole stabilire in che modo queste spese variabili, non meglio

dettagliate, sarebbero in tal caso mutate, non è tuttavia possibile provvedere

ad una correzione ragionevolmente affidabile di quel calcolo.

8.3.2.2. La soluzione più

semplice e corretta è in definitiva la seguente.

Dalla perizia giudiziaria (p.

Considerandi

2.

e 5) si è potuto evincere che nel 2006, con una cifra d’affari di fr.

308'688.10, era stato ottenuto un risultato d’esercizio di fr. 73'126.45; che

nel 2007, con una cifra d’affari di fr. 307'996.-, era stato ottenuto un

risultato d’esercizio di fr. 70’773.45; che nel 2008, con una cifra d’affari di

fr. 261'805.-, era stato ottenuto un risultato d’esercizio di fr. 34'055.50; e che

nel 2009, con una cifra d’affari di fr. 200'667.50, era stato ottenuto un risultato

d’esercizio di fr. 39'714.30. Parrebbe pertanto scontato che, anche nel 2008 e

nel 2009, gli attori, se avessero conseguito una cifra d’affari annua di fr.

308'342.05 (quella conseguita mediamente nel 2006 e nel 2007), avrebbero potuto

ottenere un risultato d’esercizio di fr. 71'949.95 (quello ottenuto mediamente

nel 2006 e nel 2007), sicché la loro perdita di guadagno sarebbe stata di fr. 37'894.45

nel 2008 (fr. 71'949.95 ./. fr. 34'055.50) e di fr. 32'235.65 nel 2009 (fr. 71'949.95

./. fr. 39'714.30). Visto poi che essi avevano quantificato le loro richieste

risarcitorie fondandosi su una cifra d’affari annua di soli fr. 300'000.- (inferiore

cioè del 2.70% rispetto a quella media di fr. 308'342.05) e che, per tener

conto del divieto di servire cibi caldi imposto dalla Sezione dei permessi e

dell’immigrazione, il Pretore - il cui assunto non è qui stato censurato dalle

parti - per il 2009 aveva ritenuto di fondarsi su una cifra d’affari di fr.

280'000.- (inferiore cioè del 9.19% rispetto a quella media di fr. 308'342.05),

parrebbe altrettanto scontato che quella loro perdita di guadagno non potrebbe concretamente

essere superiore a fr. 35'947.88 nel 2008 (fr. 71'949.95 ./. fr. 1'946.57 [2.70%

di fr. 71'949.95] ./. fr. 34'055.50) e a fr. 25'622.19 nel 2009 (fr. 71'949.95 ./.

fr. 6'613.46 [9.19% di fr. 71'949.95] ./. fr. 39'714.30), ossia a complessivi circa

fr. 61'500.-.

Il risarcimento del danno

riconosciuto equitativamente dal Pretore risulta dunque chiaramente eccessivo,

di modo che dev’essere ridotto in tale misura.

9.

I convenuti hanno

infine rimproverato al Pretore di aver rigettato in via definitiva

l'opposizione interposta al PE n. __________ dell'UE di Lugano malgrado la relativa

domanda fosse stata formulata dagli attori solo in sede conclusionale. La

censura è fondata. Quella richiesta degli attori costituiva in effetti una (parziale)

mutazione dell’azione, che giusta l’art. 230 cpv. 1 CPC era ancora ammissibile

solo se erano date le premesse di cui all’art. 227 cpv. 1 CPC (ossia se la nuova

o ulteriore pretesa poteva essere giudicata secondo la stessa procedura, e se

aveva un nesso materiale con la pretesa precedente oppure se la controparte

acconsentiva alla mutazione dell’azione, lett. a) e se la mutazione era fondata

su nuovi fatti o nuovi mezzi di prova (lett. b): sennonché nel caso di specie faceva

difetto il requisito dell’art. 230 cpv. 1 lett. b CPC, essendo incontestabile

che la richiesta di rigetto dell’opposizione al PE non si fondava su nuovi

fatti o nuovi mezzi di prova, il PE essendo già stato menzionato nella

petizione (p. 9), dove era stato prodotto quale doc. L1.

10.

In definitiva, in

parziale accoglimento dell’appello dei convenuti, questi ultimi devono essere

obbligati in solido a pagare agli attori fr. 61’500.- oltre interessi al 5% dalla

data indicata dal Pretore, non censurata in questa sede dalle parti.

Le spese giudiziarie di primo

e secondo grado seguono la rispettiva soccombenza delle parti (art. 106 cpv. 2 CPC),

ritenuto che in questa sede le stesse sono state calcolate sulla base del

valore ancora litigioso di fr. 82’000.-.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il

RTar

decide:

I. L’appello

19 giugno 2017 di AP 1, AP 2 e AP 3 è parzialmente accolto. Di

conseguenza la decisione 15 maggio 2017 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, è così riformata:

1. (invariato)

§ Di

conseguenza AP 1, AP 2 e AP 3 sono condannati in solido a pagare a AO 1 e AO 2 l’importo

di complessivi fr. 61’500.- oltre interessi al 5% dal 13 luglio 2009.

§§ annullato

2. La

tassa di giustizia di fr. 5’000.- e le spese di fr. 4'000.- (già comprese

quelle peritali), da anticipare dalla parte attrice, sono a suo carico per 3/5

e per 2/5 sono a carico dei convenuti in solido. La parte attrice rifonderà ai convenuti

fr. 2’160.- per parti di ripetibili.

II. Le

spese processuali di fr. 6’000.- sono a carico degli appellanti in solido per 3/4

e per 1/4 sono poste a carico degli appellati in solido, a cui gli appellanti

rifonderanno, sempre in solido, fr. 2’500.- per parti di ripetibili di appello.

III. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 4

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).