Locazione, disdetta straordinaria per mora del conduttore; espulsione del conduttore nella procedura sommaria per la tutela dei casi manifesti; inammissibilità dei nuovi mezzi di prova prodotti con l'

Incarto n.

12.2018.101

Lugano

3 settembre 2018/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliera:

Bellotti

sedente per statuire nella causa - inc. n. SO.2018.2354

(tutela giurisdizionale nei casi manifesti, espulsione del conduttore) della Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 11 maggio 2018 da

CO

1

rappr. daRA 1

contro

AP

1

chiedente l’espulsione

immediata del convenuto, domanda alla quale il conduttore si è opposto e che il

Pretore ha accolto con Decisione 22 giugno 2018;

appellante il convenuto,

con appello 12 luglio 2018, con il quale egli contesta il giudizio pretorile;

ritenuto

in fatto e in

diritto:

che CO 1 ha concesso in locazione a AP 1 a partire dal 1. settembre

2017 l’appartamento di 3 ½ locali in via __________ a __________ per una

pigione mensile di fr.1’190.-, oltre a fr. 200.- quale acconto mensile per

spese accessorie (doc. A);

che

il locatore ha notificato al conduttore la diffida 16 febbraio 2018 (doc. B e

B1), a fronte del mancato pagamento di

pigioni e spese accessorie relative ai mesi di gennaio e febbraio 2018, prospettando la disdetta del contratto per mora ai sensi dell’art. 257d

CO;

che il locatore in data 22

marzo 2018 ha notificato al conduttore, tramite modulo ufficiale, la disdetta

straordinaria del contratto di locazione per il 30 aprile 2018 (doc. C e C1);

che

mediante istanza di conciliazione 14 aprile 2018 il conduttore ha contestato la

disdetta in questione, chiedendo all’Ufficio di conciliazione in materia di

locazione di Lugano Ovest il suo annullamento e subordinatamente la

protrazione del contratto di locazione sino al 30 giugno 2018;

che

con istanza 11 maggio 2018 nella procedura sommaria a tutela dei casi manifesti

(art. 257 CPC), il locatore ha chiesto alla Pretura di Lugano, Sezione 4,

l’espulsione immediata del conduttore;

che

in data 24 maggio 2018, costatata l’assenza del locatore, l’Ufficio di

conciliazione in materia di locazione di Lugano Ovest ha rilasciato al

conduttore l’autorizzazione ad agire in relazione alla summenzionata contestazione

della disdetta 22 marzo 2018;

che

in occasione dell’udienza 30 maggio 2018 relativa alla procedura sommaria di

espulsione l’istante si è riconfermato nella propria domanda, chiedendo nondimeno

al Pretore la sospensione della procedura per concedere al conduttore un ultimo

termine scadente in data 11 giugno 2018 per provvedere al pagamento delle

pigioni arretrate;

che,

scaduto infruttuosamente detto termine, il locatore ha chiesto al Pretore la

riattivazione della procedura e l’emanazione della relativa decisione;

che

con giudizio 22 giugno 2018 il Pretore ha accolto l’istanza e ha fatto ordine

al convenuto di riconsegnare l’ente locato entro 10 giorni dalla notificazione

della decisione, con le comminatorie di rito;

che

con azione 23 giugno 2018 il conduttore ha dato seguito all’autorizzazione ad

agire 24 maggio 2018, chiedendo l’annullamento della disdetta 22 marzo 2018;

che

con appello 12 luglio 2018 il conduttore ha contestato la decisione pretorile,

chiedendone l’annullamento, l’annullamento della disdetta 22 marzo 2018 e

subordinatamente la protrazione del contratto di locazione sino ad almeno il 31

agosto 2018;

che

con osservazioni (recte: risposta) 7 agosto 2018, il locatore e qui appellato

postula invece la reiezione del gravame e la conferma della decisione pretorile,

protestando spese e indennità di seconda istanza;

che

contro una decisione emanata in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti il

cui valore è di fr. 42'840.--, come accertato dal Pretore (decisione, pag. 3), è

dato il rimedio dell’appello, da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC);

che sia l’appello, sia la risposta sono tempestivi;

che dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo

la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura

semplificata (art. 243 e segg. CPC) previa conciliazione o in procedura

sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) che non

richiede la previa conciliazione (Hohl, Procédure civile, Tome II, 2a ed., n. 1429 pag. 260);

che con l’appello possono

essere censurati l’errata applicazione del diritto e l’errato accertamento dei

fatti (art. 310 CPC); l’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di

diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC);

l’appellante deve spiegare non perché le sue argomentazioni siano fondate, ma

perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del Pretore, pena

l’irricevibilità dell’appello per carente motivazione;

che

nel caso concreto l’appellante riconosce la mora nel pagamento degli importi oggetto

della summenzionata diffida (cfr. verbale di udienza del 30 maggio 2018 e pag.

Fatti

3 appello) e d’altro canto solleva contestazioni per buona parte non riferite

alla decisione pretorile e dunque irricevibili, in ogni caso riassunte nei

considerandi che seguono;

che

per quanto riguarda i documenti prodotti con l’appello, essi sono per la

maggior parte già contenuti nell’incarto pretorile, con eccezione degli

allegati 8 e 9, di cui si dirà in seguito;

che

la censura dell’appellante relativa al mancato rispetto, da parte del locatore,

dei termini di cui all’art. 257d CO (punti 1. e 2., pag. 1 appello, e punti A,

A1, A2, A3 e B, pag. 3-5 appello) è palesemente infondata e in contrasto con la

documentazione agli atti. L’art. 257d CO, che prevede un termine di pagamento

di 30 giorni, si riferisce infatti sia a locali di abitazione, sia a locali

commerciali, mentre l’art. 282 CO menzionato dall’appellante non è applicabile

al caso di specie, in quanto riferito al contratto di affitto;

che,

essendo la diffida stata ricevuta dal conduttore in data 19 febbraio 2018 (doc.

B1), il summenzionato termine di 30 giorni iniziava a decorrere

in data 20 febbraio 2018 e giungeva pertanto a scadenza in data 21 marzo 2018,

ritenuto altresì che al suddetto termine di diritto materiale non sono

applicabili le disposizioni relative alle ferie giudiziarie di cui all’art. 145

CPC, in ogni caso cominciate solo in data 25 marzo 2018;

che pertanto la disdetta

22 marzo 2018, con effetto a decorrere dal 30 aprile successivo, è

perfettamente valida;

che

secondo quanto sancito dal Tribunale federale, nella procedura sommaria di

tutela dei casi manifesti, dovendo le esigenze dell’art. 257 CPC essere

adempiute già in prima istanza, il giudice di seconda istanza non può

riesaminare la liquidità della fattispecie sulla base di documenti prodotti

solamente con l’impugnativa, nemmeno qualora questi rispettassero le condizioni

poste dall’art. 317 CPC (DTF 4A_420/2012 del 7 novembre 2012, consid. 5, in SJ 2013

I, p. 129);

che

l’appellante, avendo partecipato all’udienza 30 maggio 2018 innanzi al Pretore,

ha avuto la possibilità di esporre le proprie ragioni ed avanzare eventuali

contestazioni in relazione alla disdetta in questione;

che il

documento prodotto in sede di appello quale allegato 8 e riferito, a mente del

conduttore, a presunti difetti dell’ente locato al momento della sua consegna,

costituisce un nuovo mezzo di prova che poteva essere addotto dinnazi alla

giurisdizione inferiore, per cui il medesimo sarebbe inammissibile anche alla

luce dell’art. 317 CPC;

che

comunque la censura dell’appellante concernente asseriti difetti dell’ente

locato (punti C, E e F, pp. 5-7 appello) non è per nulla riferita al querelato

giudizio ed è dunque irricevibile in questa sede;

che

detta tesi è altresì irricevibile in quanto nuova (art. 317 CPC) né sarebbe

atta a sovvertire l’esito del giudizio pretorile, non avendo del resto il conduttore

regolarmente depositato gli importi contestati ai sensi dell’art. 259g CO o

avanzato una dichiarazione di compensazione rispettivamente di riduzione della

pigione durante il periodo di diffida, come pretende la relativa giurisprudenza

in materia (DTF 4C.248/2002 del 13 dicembre 2001, consid. 5.2);

che

la censura dell’appellante in relazione alla mancata presenza del locatore all’udienza

di conciliazione nella summenzionata procedura di contestazione della disdetta (punto

3, pag. 1 appello, punto 5, pag. 2 appello, e punto A3, pag. 4-5 appello) non è

Considerandi

affatto riferita al querelato giudizio né è a esso pertinente, in quanto la mancata

presenza della parte convenuta a un’udienza di conciliazione di una parallela

procedura non ha alcuna influenza sulla procedura di espulsione qui in oggetto,

e ha del resto come unica conseguenza, a livello procedurale, il rilascio

dell’autorizzazione ad agire all’attore (art. 206 cpv. 2 CPC);

che

nulla impedisce al locatore di far capo a una procedura sommaria di espulsione

anche qualora sia pendente una procedura di contestazione della disdetta da

parte del conduttore non ancora evasa definitivamente. In una tale evenienza,

il giudice del caso manifesto verifica in via pregiudiziale la validità della

disdetta, in modo da evitare un rallentamento dell’espulsione dovuto alla

parallela procedura di contestazione avviata dal conduttore (DTF 141 III 262

consid. 3.2);

che

dunque le censure dell’appellante relative alla data dell’istanza di sfratto in

questione, a una sua asserita “retroattività” e all’azione di merito da lui

inoltrata in data 23 giugno 2018 (punti 4-7, pag. 2 appello e punto A3, pag.

4-5 appello) sono prive di fondamento, ritenuto in ogni caso che, essendo la

restituzione dei locali la conseguenza della fine della locazione, l’azione di

espulsione del conduttore presuppone la presenza di una disdetta antecedente;

che

l’indicazione, a pag. 1 della decisione impugnata, della data 9 maggio 2018 in

luogo dell’11 maggio 2018 quale data di inoltro della nota istanza di

espulsione è una semplice svista ininfluente nel caso di specie, in quanto in

ogni caso la suddetta istanza è stata inoltrata dopo la scadenza del termine di

disdetta (30 aprile 2018);

che anche

il documento introdotto dall’appellante quale allegato 9

costituisce

un nuovo mezzo di prova in contrasto con quanto sancito dal Tribunale federale

per quanto riguarda la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti (DTF

4A_420/2012 del 7 novembre 2012, consid. 5) e in ogni caso inammissibile ai

sensi dell’art. 317 CPC, per cui si rimanda alle considerazioni di cui sopra;

che la

relativa tesi concernente la presenza di un garante per il rapporto di

locazione in questione (punto D, pag. 6 appello) costituisce una nuova tesi ai

sensi dell’art. 317 CPC ed è dunque irricevibile;

che

anche qualora la suddetta tesi e il relativo mezzo di prova fossero

ammissibili, essi non avrebbero in ogni caso influenza nel caso di specie, in

quanto il documento addotto nemmeno costituisce un contratto di garanzia, bensì

menziona unicamente una persona come asserito garante senza indicare l’importo

garantito, ritenuto abbondanzialmente che le cosiddette “garanzie” fra privati per

il pagamento del canone di locazione, indipendentemente dalla loro

denominazione, costituiscono solitamente fideiussioni sottoposte a obblighi di

forma ben precisi sanciti dall’art. 493 CO (DTF 113 II 434, consid. 2);

che da

tutto ciò ne consegue che gli accertamenti e le conclusioni del primo giudice

non risultano quindi validamente criticati, ciò che comporta la conferma della

sentenza impugnata;

che, nella misura in cui l’appellante chiede a questa Camera di poter

continuare a occupare il bene locato ancora per un certo periodo, in vista

della ricerca di una soluzione abitativa alternativa, la domanda deve essere

comunque respinta, siccome infondata, la decisione pretorile di espulsione non

potendo essere ritardata dall’autorità d’appello (cfr. II CCA 11 giugno 2012

inc. n. 12.2012.88; 6 luglio 2012 inc. n. 12.2012.93; 13 agosto 2012 inc. n.

12.2012

; 8 maggio 2013 inc. n. 12.2013.56 secondo cui un’eventuale proroga

del termine entro cui dev’essere lasciato l’ente locato può semmai essere

accordata dalla parte istante), tanto più in presenza di una disdetta per mora

del conduttore (ex art. 257d CO), ove la concessione di un’eventuale

protrazione è esclusa per legge (cfr. art. 272a cpv. 1 lett. a CO);

che le spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 CPC) e

sono fissate in conformità agli art. 9 cpv. 3 e 13 LTG; il valore litigioso

della procedura di appello, determinante anche ai fini di un eventuale ricorso

al Tribunale federale, ammonta a fr. 42'840.--, come

indicato dal Pretore;

che a RA 1, che non ha dimostrato di essere un

rappresentante professionalmente qualificato ai sensi dell’art. 68 cpv. 2 lett.

d CPC (in relazione con l’art. 12 cpv. 1 lett. a della Legge cantonale di

applicazione del codice di diritto processuale svizzero), non possono essere

riconosciute ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. L'appello 12 luglio 2018 di AP 1 è respinto nella

misura in cui è ricevibile.

2. Le

spese processuali di complessivi fr. 100.- sono a carico dell’appellante. Non

si attribuiscono ripetibili né indennità.

3. Notificazione:

-

-

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 4

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro

la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso

è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in

materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.

Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale

prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato

il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che

intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso

in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).