12.2018.106

Diritto di compera, condizioni per la liberazione di una caparra; condizione sospensiva, interpretazione del contratto; modifica del contratto e rispetto delle esigenze formali; buona fede

18 giugno 2019Italiano20 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

rogito n. 590 del notaio __________ G__________, in data 15 dicembre 2014 __________

P__________, AO 1 e AO 2, comproprietari della part. N__________ RFD __________

(così descritta: A. edificio di mq 162, b. edificio di mq 35, NE superficie non

edificata di mq 818), hanno concesso a AP 1, __________, rappresentata

dall’amministratore unico V__________ P__________, un diritto di compera

esercitabile fino al 31 marzo 2015 (v. doc. B e J). Il prezzo di vendita era

stato fissato in fr. 4'000'000.-, di cui fr. 200'000.- già versati su un conto

del notaio, con l’indicazione che sarebbero stati liberati a favore dei

concedenti a intervenuto adempimento delle condizioni indicate alla clausola

2f, ossia l’ottenimento (i) della necessaria autorizzazione LAFE oppure la

decisione di non assoggettamento e (ii) della licenza edilizia per il tramite

della procedura di notifica relativa alla demolizione parziale e alla

realizzazione di un ingresso veicolare e parcheggio esterno, così come da progetto

allegato all’atto notarile quale inserto B. Le parti hanno altresì precisato

che in caso di mancato adempimento della condizione sub (ii) l’atto notarile

sarebbe decaduto e la beneficiaria avrebbe avuto diritto alla restituzione

della caparra versata. L’atto pubblico prevedeva pure che il diritto di compera

era prorogabile a semplice richiesta scritta di tutte le parti, in particolare

qualora le condizioni di cui al punto 2f non fossero adempiute entro la

scadenza del 31 marzo 2015, le parti impegnandosi a prorogare adeguatamente la

durata qualora il temporaneo mancato realizzarsi di una delle condizioni non fosse

stato imputabile al dolo o alla grave negligenza di una di esse (v. doc. J, in

particolare pag. 7 e 8 all’inizio).

B. La

notifica di costruzione 3 dicembre 2014 per “Adattamento e sistemazione del

corpo accessorio __________ e perfezionamento dell’ingresso pedonale mediante

l’arretramento del cancello di accesso” (v. doc. J: Inserto B, v. anche doc. L)

ha incontrato le opposizioni della __________ e dei confinanti F__________ e P__________

A__________ (v. doc. M). Con lettera 13 febbraio 2015 AP 1 in qualità di

istante, l’architetto progettista e AO 1 per i proprietari hanno chiesto al

Municipio di __________ di sospendere temporaneamente la notifica di

costruzione 3 dicembre 2015 (correttamente: 2014) (v. doc. Q). Sempre in data

13 febbraio 2015 le medesime parti hanno presentato una nuova notifica inerente

a interventi sul corpo accessorio a uso box per due posteggi auto (sub. b part.

__________ RFD __________)(v. doc. P). Dopo discussioni (v. doc. R, T, U, V, W e

Z) il diritto di compera è stato prorogato con atto pubblico del 31 marzo 2015 fino

al 30 aprile 2015 (v. doc. AA), quindi con atto pubblico del 29 aprile 2015

fino al 31 maggio 2015 (v. doc. FF). Con lettera 18 maggio 2015 l’amministratore

unico di AP 1 ha comunicato ad AO 1, all’indirizzo anche degli altri

proprietari, che la società non era in grado di esercitare il diritto di

compera ritenendo non adempiuta la condizione prevista dall’art. 2f dell’atto

costitutivo (v. doc. GG).

AP 1 è stata sciolta e quindi posta in liquidazione con decisione 2 giugno 2015

dell’assemblea generale (v. doc. E1 e 3)

Con decisione del 1.

luglio 2015 il Municipio di __________ ha respinto la notifica 3 dicembre 2014

(v. doc. HH e 2), mentre il successivo 24 luglio ha approvato quella del 13

febbraio 2015 (v. doc. II).

__________ P__________

ha venduto la sua quota di comproprietà della part__________ RFD __________ ad AO

1 e AO 2 in data 31 luglio 2015 (v. doc. C) e il medesimo giorno ella ha ceduto

agli acquirenti la quota di credito vantata nei confronti di AP 1 a dipendenza

della decadenza del predetto diritto di compera (v. doc. D).

In data 27 ottobre 2015 il notaio rogante ha comunicato al legale dei

proprietari che l’importo di fr. 200'000.- di cui al pt. 2c del suo rogito n.

590 era stato retrocesso alla beneficiaria del diritto di compera visto il

mancato esercizio e ritenuto che non gli era stata trasmessa la licenza

edilizia relativa a quanto previsto al pt. 2f (v. doc. KK).

C. Ottenuta

l’autorizzazione ad agire (v. doc. JJ), con petizione 17 marzo 2016 AO 1 e AO 2

hanno convenuto AP 1 in liquidazione chiedendone la condanna al pagamento di

fr. 200'000.- oltre interessi, nonché fr. 10'000.- oltre interessi, per

violazione del contratto di costituzione del diritto di compera.

Con risposta 3 giugno 2016 AP 1 in liquidazione (in seguito: AP 1) ha chiesto

di respingere la petizione.

Con la replica e la duplica le parti hanno confermato le rispettive tesi e

domande.

Esperita l’istruttoria esse hanno nuovamente confermato le loro domande in sede

di conclusioni scritte.

D. Con

decisione 2 luglio 2018 il Pretore ha parzialmente accolto la petizione e di

conseguenza condannato AP 1 a pagare ad AO 1 e AO 2 l’importo di fr. 205'509,10

oltre interessi al 5% dal 26 ottobre 2015, con seguito di tassa, spese e

ripetibili.

Avverso il primo giudizio è insorta AP 1 con atto di appello 27 agosto 2018

chiedendone la riforma nel senso di respingere integralmente la petizione con

tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi a carico degli attori.

Con risposta 12 ottobre 2018 AO 1 e AO 2 hanno chiesto di respingere l’appello

con seguito di tassa, spese e congrue ripetibili.

Considerato

Considerandi

1.

L’appello

27.

agosto 2018, a fronte di una decisione ricevuta il 3 luglio precedente, è

tempestivo (v. art. 145 cpv. 1 let. b, 311 cpv. 1 CPC); parimenti tempestiva è

la risposta 12 ottobre 2018 a fronte dell’assegno termine 10 settembre 2018,

recapitato il 12 successivo (v. art. 312 cpv. 2 CPC).

2.

Nel

suo giudizio il Pretore, preso atto degli elementi agli atti e delle risultanze

istruttorie, ripercorso l’iter procedurale e confrontate le due notifiche,

esaminata la deposizione di M__________ __________ M__________, azionista unico

della convenuta, ha rilevato che la decisione di quest’ultimo di non ritirare

la prima notifica poggiava su motivazioni del tutto estranee al progetto di

modifica del manufatto adibito a posteggio, ossia che lo scopo dichiarato in

sede di interrogatorio non coincideva con quello perseguito dalle parti con la

condizione sospensiva inserita nel contratto, scopo che entrambe le notifiche

permettevano di raggiungere. Il primo giudice ha quindi richiamato l’impegno

assunto di prorogare la durata del diritto di compera qualora il temporaneo

mancato realizzarsi delle condizioni di cui alla clausola 2f del contratto non

fosse imputabile al dolo o alla negligenza di una delle parti, rilevando che la

convenuta oltre a non richiedere una (nuova) proroga aveva rescisso il

contratto anzitempo perché la nota condizione non era adempiuta. Alla luce di

tutto quanto precede il Pretore ne ha dedotto che la convenuta aveva in

malafede impedito la realizzazione della condizione sospensiva, che doveva

pertanto essere considerata realizzata in applicazione dell’art. 156 CO, con

conseguente diritto per gli attori a ottenere il versamento della caparra di

fr. 200'000.-.

3.

Nella

prima parte del suo appello AP 1 rimprovera al Pretore un arbitrario

accertamento dei fatti, in particolare per aver considerato che le due

notifiche – ossia quella del 3 dicembre 2014 (doc. L) e quella del 13 febbraio

2015.

(doc. P) – erano sostanzialmente analoghe e perseguivano il medesimo

scopo. Il primo giudice ha dato ragione della sua affermazione a pag. 4 i.f. e

5.

all’inizio del suo giudizio descrivendo le differenze, effettivamente non

rilevanti, tra i due progetti, rinviando inoltre alla documentazione agli atti

e alle testimonianze. Nella misura in cui l’appellante omette di confrontarsi

con il giudizio, limitandosi a generiche e soggettive considerazioni - secondo

cui ad esempio due domande di costruzione distinte non perseguono mai il

medesimo scopo, o secondo cui i due progetti non sarebbero analoghi poiché il

primo non è stato approvato mentre il secondo si - l’appello risulta su questo

punto irricevibile. D’altronde, per sincerarsi che i due progetti erano

analoghi non è certamente necessario ricorrere a una valutazione specialistica,

come sembra suggerire l’appellante, ma è già sufficiente leggere le premesse

delle relazioni tecniche, che sono identiche salvo la frase “e perfezionando

parallelamente l’ingresso/cancello a lato del corpo __________.” contenuta

nella prima notifica (v. doc. L, foglio 2; doc. P, foglio 4), ciò che non

consente certamente di intravvedere una modifica dello scopo, come a torto

pretende invece l’appellante.

Per completezza riguardo alla prima parte dell’appello va aggiunto che non è

dato comprendere il rimprovero al Pretore di aver “trascurato di rilevare”

che la seconda notifica non è stata pubblicata, ciò che la legislazione

edilizia peraltro consente (v. art 12. cpv. 3 LE), come pure quello secondo cui

egli “ha sorvolato” sul fatto che gli attori non hanno immediatamente

reagito alla comunicazione del mancato esercizio del diritto di compera.

4.

L’appellante

rimprovera in seguito al Pretore un grave errore interpretativo e di

applicazione del diritto nella valutazione della condizione di cui al punto 2f

(ii) del contratto. Secondo AP 1, che richiama in particolare l’audizione

testimoniale di M__________ __________ M__________ (v. verbale 8 febbraio 2018,

atto XI), la condizione in esame non poteva limitarsi alla banale finalità di

poter formare una qualsiasi apertura della facciata dell’autorimessa ma era

anche strumentale alla volontà di comprendere quali fossero i margini di

manovra per la ristrutturazione della villa sia al suo interno che all’esterno,

siccome interessata da un vincolo di protezione quale bene culturale di

interesse locale inserito nel piano regolatore, prima di procedere

all’acquisto. Di conseguenza, la vera e concorde volontà delle parti sarebbe stata

quella di far dipendere la validità del diritto di compera dall’ottenimento di

una licenza edilizia volta a permettere almeno l’apertura del muro divisorio

interno e la parziale demolizione di un muro perimetrale dell’autorimessa, come

postulato dalla notifica annessa all’atto (v. appello, pag. 9, pt. 2.1.3). In

via subordinata, secondo l’appellante deve comunque valere il principio

dell’affidamento, in virtù del quale determinante risulta il testo del

contratto che fa unicamente riferimento al progetto allegato quale inserto B

(v. appello, pag. 9/10, pag. 9/10, pt. 2.1.4).

Ci si potrebbe avantutto interrogare sulla ricevibilità dell’appello su questo

punto, AP 1 non confrontandosi con la motivazione del primo giudice spiegando per

quale ragione sarebbe errato quanto esposto in particolare alle pagine 5 e 6

del giudizio, ma limitandosi a costruire la sua tesi su quanto espresso in sede

di audizione dal suo azionista unico che dovrebbe assurgere a vera e concorde

volontà delle parti.

Anche a un esame di merito la tesi dell’appellante risulta comunque priva di

fondamento.

M__________ __________ M__________, azionista unico della convenuta e pertanto

interessato all’esito della causa, come da lui stesso dichiarato, ha sostenuto

che “Il progetto edilizio menzionato al punto 2f.ii non si è concretizzato

perché la condizione sospensiva che era stata posta e concordata con la

controparte per la verifica di un eventuale vincolo relativo alla

riqualificazione esterna e interna dell’immobile non si è realizzata.” (v.

verbale 8 febbraio 2018, atto XI, pag. 1 i.f. e 2 all’inizio, anche pag. 3,

terzo periodo e quinto periodo). Sennonché, e come già evidenziato nella

decisione impugnata, dal rogito e dal suo Inserto B non emerge minimamente che

la notifica 3 dicembre 2014, relativa come già detto ad “alcuni lavori al

corpo accessorio che serve “AP 1”, in vero il corpo __________ adibito a box

per due posteggi.” (v. doc. J, Inserto B, Premessa della Relazione

tecnica), sarebbe servita per “esplorare i vincoli che la società AP 1

avrebbe incontrato nella riqualificazione del bene a scopi abitativi” (v.

verbale citato, 8 febbraio 2018, pag. 3, terzo periodo). In altri termini, non

vi è alcun elemento che permette di sorreggere la tesi secondo cui la condizione

in esame sarebbe stata strumentale alla volontà della convenuta di comprendere

quali fossero i margini di manovra per la ristrutturazione della villa (v.

appello, pag. 9, punto 2.1.3). Ne deriva che quanto riferito dall’azionista

unico di AP 1 corrisponde al suo pensiero ma non certo alla vera e concorde volontà

delle parti al contratto.

L’appellante sostiene poi, in via subordinata, che ai fini interpretativi è

determinante solo il testo letterale della predetta condizione stabilita nel

contratto e che quindi occorre fare riferimento solo al progetto allegato al

medesimo quale inserto B. Tuttavia non è dato comprendere come ciò sia

possibile alla luce della sospensione di quel progetto (v. doc. Q) nonché della

presentazione di uno analogo (v. doc. P). In altri termini, proprio sulla base

del principio dell’affidamento richiamato dall’appellante, quest’ultima omette

di considerare l’insieme delle circostanze, dalle quali emerge che i

proprietari potevano ragionevolmente desumere dal comportamento della

beneficiaria del diritto di compera che il primo progetto era superato poiché

sostituito secondo le modalità sopra descritte. Proprio in virtù del suddetto

principio interpretativo, a AP 1 va attribuito il senso oggettivo del suo

comportamento, anche qualora non corrisponda alla sua intima volontà, in casu

quella dell’azionista unico.

5.

L’appellante

considera non sostenibile che la condizione iniziale sia stata in seguito

modificata dall’inoltro della notifica 13 febbraio 2015 (v. appello, pag. 10 a

12).

La sua argomentazione è tuttavia viziata dalla tesi già confutata al punto che

precede secondo cui la notifica avrebbe avuto carattere esplorativo riguardo ai

vincoli del piano regolatore gravanti il fondo, ossia nell’ottica della

ristrutturazione sia interna che esterna della villa (v. appello, pag. 11,

punto 2.2.2).

L’appellante evita in tal modo di confrontarsi con quanto risulta dal primo

giudizio, secondo il quale lo scopo perseguito dalle parti, e oggetto della

condizione posta per la validità del contratto, era solo quello di ottenere

l’autorizzazione di eseguire delle modifiche al corpo accessorio adibito a

posteggio ed entrambe le notifiche permettevano di raggiungerlo (v. sentenza

impugnata, pag. 6 in alto). Già si è detto che la bontà di questo assunto

emerge con evidenza dal confronto delle premesse delle relazioni tecniche, del

tutto identiche se si esclude la frase “e perfezionando parallelamente

l’ingresso/cancello a lato del corpo __________.”, assente nella seconda

notifica (v. doc. L, foglio 2 e doc. P, foglio 4). Ancora una volta

l’appellante non spiega per quale ragione sarebbe errata la deduzione del

Pretore secondo la quale entrambe le notifiche permettevano di raggiungere lo

scopo previsto della modifica del posteggio.

L’appellante sostiene poi che non emergerebbe da nessun documento che le parti

abbiano inteso sostituire la domanda di costruzione del 3 dicembre 2014 con

quella del 13 febbraio 2015 e in buona sostanza attribuisce quest’ultima a

un’iniziativa di AO 1 volta a prendere tempo ed evitare che la prospettiva

della vendita sfumasse, mentre la società convenuta non ha mai accettato di

ritirare la prima domanda ribadendone così la validità.

AP 1 dimentica però in tal modo di confrontarsi da un lato con la domanda di

sospensione del primo progetto (doc. Q) e d’altro lato con la notifica 13

febbraio 2015 (doc. P), entrambe da essa stessa firmate. In altre parole,

l’appellante avrebbe dovuto spiegare quale altro significato avrebbero questi

due documenti oltre alla chiara intenzione di sbloccare la situazione e

superare gli ostacoli sorti a seguito delle opposizioni al primo progetto.

Ricondurre il tutto all’asserito tentativo di AO 1 di prendere tempo ha invero

scarsa portata. Sul significato del mancato ritiro della prima domanda da parte

di AP 1 si dirà invece in seguito.

6.

L’appellante,

nell’avversata ipotesi in cui si volesse sostenere che le parti abbiano a un

certo punto concordato di non far dipendere la condizione sospensiva dal

progetto del 3 dicembre 2014 bensì da quello del 15 febbraio 2015, invoca la

nullità di una tale pattuizione per mancato rispetto dei requisiti formali,

ossia della forma autentica, con la conseguenza che l’unica condizione pattuita

rimarrebbe quella contenuta nell’istromento di cui al doc. J (v. appello, pag.

12.

e 13, punto 2.2.4).

Questo argomento, sollevato per la prima volta in questa sede, è irricevibile

(v. art. 317 cpv. 1 CPC). In merito è nondimeno utile osservare quanto segue.

L’esigenza di forma concerne i punti oggettivamente essenziali del contratto

(cosiddetti essentialia negotii) mentre è controversa per quanto attiene

ai punti soggettivamente essenziali (v. ad es. Xoudis,

Commentaire romand, CO I, 2a ed., n 25 e 26 ad art. 11; Berner Kommentar – Müller Christoph, Art. 11 OR, N 167 ff).

AP 1 avrebbe così dovuto allegare in prima sede, e dimostrare, che le parti

consideravano la condizione di cui al punto 2f ii) del contratto una clausola

dal carattere soggettivamente essenziale che necessitava della forma autentica

anche in caso di sua modifica.

Pertanto, il fatto di non considerare la predetta condizione quale stipulazione

complementare accessoria ai sensi dell’art. 12 CO, ancora non significa che una

sua modifca necessita della forma autentica, come sembra a torto ritenere

l’appellante.

Giova comunque aggiungere che, anche volendo ammettere che per la modifica

della citata condizione occorreva la forma autentica, AP 1 non potrebbe

validamente prevalersene. È infatti palese che, dopo la firma della notifica di

cui al doc. P, sostenerne la nullità ai fini di causa costituisce un

comportamento contraddittorio, ossia un manifesto abuso di diritto ai sensi

dell’art. 2 cpv. 2 CC.

7.

punto 3 dell’appello AP 1 esprime una serie di considerazioni volte a escludere

che il suo comportamento avrebbe interferito nella realizzazione della

condizione sospensiva del contratto. Non è tuttavia possibile intravvedere in

queste considerazioni delle specifiche censure del giudizio impugnato e

pertanto su questo punto l’appello risulta irricevibile.

8.

punto 4 dell’appello AP 1 sostiene l’inesistenza di un nesso di causalità tra

il comportamento rimproveratole, ovvero il mancato ritiro della domanda di

costruzione del 3 dicembre 2014, e la mancata realizzazione della nota condizione.

L’appello si esaurisce in una serie di considerazioni prive di confronto con il

giudizio impugnato. È peraltro ovvio che il rimprovero di non aver richiesto una

proroga del diritto di compera va inserito nel contesto del ragionamento svolto

dal Pretore (v. giudizio impugnato, pag. 6, in particolare secondo periodo) e

non può essere considerato a sé stante, come sembra voler fare l’appellante. Non

è poi dato comprendere come si possa affermare che “gli attori non hanno

chiesto alla convenuta di stipulare un’ulteriore proroga del diritto di

compera, alla scadenza del termine del 31 maggio 2015” (v. appello, pag.

15, punto 4.3), a fronte della chiara lettera di rescissione del contratto datata

18.

maggio 2015 (v. doc. GG). Altrettanto incomprensibile, oltre che errata, la

tesi secondo cui i proprietari avrebbero potuto autonomamente ritirare la prima

domanda di costruzione. L’appellante omette di considerare che il titolare

della licenza edilizia è l’istante (v. Lucchini,

Compendio giuridico per l’edilizia, seconda edizione, 2014, pag. 23 i.f.) e

pertanto non si vede come i proprietari avrebbero validamente potuto ritirare

un progetto senza il consenso dell’istante, a maggior ragione allorquando quest’ultima

si opponeva a un tale agire (v. doc. DD). La citazione dottrinale riportata

all’inizio della pag. 16 del gravame non sorregge peraltro la tesi ivi

sostenuta.

9.

Anche

al punto 5 del suo appello AP 1 vorrebbe sostituire la sua lettura dei fatti al

giudizio del Pretore senza confrontarsi con le motivazioni ivi contenute.

Il primo giudice ha in effetti considerato che l’impossibilità di ottenere

prima del 31 maggio 2015 la licenza edilizia per la seconda notifica era dipesa

dal mancato ritiro della prima. Egli ha altresì ricordato che nel contratto le

parti si erano impegnate a prorogare adeguatamente la durata del diritto di

compera qualora il temporaneo mancato realizzarsi di una delle condizioni di

cui alla clausola 2f non fosse stato imputabile al dolo o alla negligenza di

una delle parti e che la convenuta aveva pure dichiarato agli attori che i

tempi sarebbero stati rispettati, mentre in seguito aveva rescisso anzitempo il

contratto senza richiedere una (nuova) proroga. Il Pretore ne ha concluso che,

con il suo comportamento, AP 1 aveva così impedito in mala fede il realizzarsi

della nota condizione che, in applicazione di quanto previsto dall’art. 156 CO,

doveva considerarsi realizzata (v. giudizio impugnato, pag. 6 e 7 all’inizio).

Visto quanto precede l’appellante rimprovera pertanto a torto al Pretore una

violazione dell’obbligo di motivazione.

L’appellante tenta poi invano di inserire nuovamente la propria tesi sugli

scopi differenti che attribuiva alle due notifiche alla quale già si è dato

riscontro (v. sopra ai considerandi 3, 4 e 5).

Infine, non si comprende per quale ragione l’appellante, in qualità di istante

delle notifiche di costruzione, dovrebbe dolersi della facilitazione

procedurale data dalla mancata pubblicazione del secondo progetto, possibilità

peraltro prevista dalla LE (v. sopra al considerando 3 i.f.). In ogni modo, l’iter

procedurale adottato dal Municipio di __________ nel caso in esame nulla ha a

che vedere con i comportamenti di AP 1 che a ragione, per i suesposti motivi,

il Pretore ha considerato costitutivi di mala fede.

10.

discende che l’appello dev’essere respinto nella misura in cui è ricevibile.

Le spese giudiziarie

della procedura di secondo grado, calcolate sulla base del valore litigioso di

fr. 200'000.-, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar

decide:

I. L’appello

27 agosto 2018 di AP 1 in liquidazione è respinto nella misura in cui è

ricevibile.

II. Le

spese processuali di fr. 9'000.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà agli

appellati complessivi fr. 9'000.- a titolo di ripetibili.

III. Notificazione:

- e notarile

Comunicazione alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 1

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1

e 100 cpv. 1 LTF).