12.2018.109

Locazione, accertamento dell'inesistenza del credito riguardante le spese accessorie; pagamento di pigioni e spese accessorie arretrate; mancato rinvio dell'udienza

9 settembre 2019Italiano18 min

Source ti.ch

Fatti

A. Il 15 giugno 2005 __________ P__________, in qualità di conduttrice, e __________

B__________, in qualità di locatore, hanno sottoscritto un contratto di

locazione di durata indeterminata con inizio il 29 luglio 2005, avente quale

oggetto un appartamento di 3.5 locali nello stabile sito in via __________ a __________

per una pigione di fr. 920.- mensili, oltre a un contributo forfettario di fr.

330.- mensili per le spese accessorie (fr. 60.- per spese di riscaldamento e

fr. 270.- per altre spese accessorie) e fr. 100.- mensili per l’utilizzo di due

posteggi esterni (doc. B UC).

B. Il 10 novembre 2006 il locatore ha accettato che AP 1 subentrasse nel

contratto di locazione sottoscritto dalla figlia __________ P__________.

C. Il 15 maggio 2008 __________ B__________ ha comunicato all'inquilino

che, a causa dell'aumento del prezzo dell'olio di riscaldamento, dal 29

settembre 2008 il calcolo delle spese accessorie sarebbe stato modificato nel

senso che l'importo di fr. 60.- versato mensilmente per le spese di

riscaldamento sarebbe stato considerato quale acconto con conguaglio finale,

mentre i rimanenti fr. 270.- avrebbero coperto forfettariamente le altre spese

(doc. E UC).

D. Il 7 marzo 2017AO 1, figlia del defunto __________ B__________ e nuova

proprietaria dell’ente locato, ha inviato al conduttore il conteggio per le

spese di riscaldamento dal 4 novembre 2015 al 31 gennaio 2017, da cui risultava

uno scoperto di fr. 594.- (fr. 1'434.- complessivi per spese di riscaldamento,

dedotti gli acconti già versati di fr. 840.-, v. doc. H UC).

Sollecitato al pagamento con scritto 23 giugno

2017 (doc. I UC), il 26 giugno 2017 AP 1 ha contestato la richiesta di

pagamento, rivendicando dalla locatrice la restituzione di fr. 3’186.- a suo

dire pagati in eccesso, e corrispondenti alla differenza tra gli importi da lui

complessivamente versati per le spese accessorie in 14 mesi (fr. 330.- x 14 = fr.

4’620.-) e i fr. 1’434.- da lui dovuti secondo il suddetto conteggio (doc. J

UC). Con scritto di medesima data, il conduttore ha formulato un’ulteriore

richiesta di restituzione di spese accessorie pagate in eccesso nell’ammontare

di fr. 8'789.95 per il periodo 29 settembre 2012 - 28 ottobre 2015 (doc. O UC).

Il 5 settembre 2017, AP 1 ha fatto notificare a AO 1 il PE n. __________

dell'UE di __________ per l'incasso di fr. 3’186.- oltre

accessori, cui l'escussa ha interposto opposizione (doc. K UC).

Con petizione 27 novembre 2017, previo rilascio

dell’autorizzazione ad agire, AO 1 ha convenuto AP 1 innanzi al Pretore del

Distretto di Lugano, sezione 4, postulando di accertare l'esistenza del suo

credito di fr. 594.- a titolo di conguaglio delle spese di riscaldamento per il

periodo dal 4 novembre 2015 al 31 gennaio 2017, di accertare l'inesistenza di

qualsivoglia debito a suo carico nei confronti di AP 1 riconducibile al

rapporto locativo e di cancellare il predetto PE (inc. SE.2017.429).

G. Con decisione 8 marzo 2018 il Pretore, in accoglimento della petizione,

ha accertato la valida modifica delle modalità di pagamento delle spese

accessorie, perlomeno accettata dal conduttore per atti concludenti,

l’esistenza del credito di fr. 594.- della locatrice e l'inesistenza del suo

presunto debito di fr. 3’186.- oltre accessori di cui al PE n. __________

dell'UE di __________, disponendone l’annullamento. Il successivo reclamo 29

marzo 2018 di AP 1 è stato dichiarato irricevibile dalla Camera civile dei

reclami con decisione 29 maggio 2018 (inc. 16.2018.20).

H. Nel frattempo, in data 26 gennaio 2018, la locatrice ha trasmesso al

conduttore pure il conteggio per l’anno 2017, ammontante a fr. 257.70

(doc. H UC). Con scritto di medesima data, inviato il 29 gennaio e notificato

il successivo 30 gennaio 2018, il conduttore da parte sua comunicava alla

locatrice la disdetta del contratto per il 31 marzo 2018, chiedendo altresì la

restituzione di fr. 9'275.95 per spese accessorie a suo dire pagate in eccesso,

importo poi aumentato a fr. 12'347.25 con scritto 10 marzo 2018 (doc. M, Q e T

UC). Successivamente, il conduttore ha escusso la locatrice per tale importo

oltre accessori con PE n. __________ dell’UE di __________ spiccato il 15 marzo

2018 (doc. AC e doc. U UC).

Previo rilascio dell’autorizzazione ad agire, con petizione 21

aprile 2018 AO 1 ha convenuto AP 1 innanzi al medesimo Pretore, postulando l’accertamento

dell’inesistenza di qualsivoglia debito nei suoi confronti a titolo di spese

accessorie e conguagli fino al 31 dicembre 2017 (menzionando tra l’altro, nelle

relative motivazioni a p. 8, l’importo di fr. 12'347.25 di cui al PE n. __________),

l’accertamento della nullità della disdetta del contratto di locazione per il

31 marzo 2018, la cui efficacia andava riportata al 29 settembre 2018, la

condanna del convenuto al pagamento di fr. 11'651.70 complessivi (fr. 594.- di cui al conteggio 7

marzo 2017, fr. 257.70 di cui al conteggio 26 gennaio

2018 e fr. 10'800.- per otto mensilità di pigioni arretrate, da febbraio a

settembre 2018) e la liberazione in suo favore del deposito di garanzia.

Con osservazioni 14 maggio 2018, il conduttore si è integralmente

opposto alla petizione, notificando la sua partenza dalla Svizzera il 29

dicembre 2017 e la liberazione dell’ente locato in tale data (doc. 2 e 3) e

rinviando al contenuto del suo reclamo 29 marzo 2018, ove contestava la

modifica nel pagamento delle spese accessorie, il loro ammontare eccessivo

rispetto al canone di locazione e il mancato avviso della sostituzione

dell’impianto di riscaldamento a gasolio con un impianto elettrico da parte

della locatrice (doc. 4).

K. Con

scritto 1. giugno 2018 il conduttore ha comunicato al Pretore di non poter

partecipare all’udienza indetta per il 7 giugno 2018 a seguito di un

infortunio, producendo un certificato medico. Con ordinanza 4 giugno 2018 il

primo giudice, costatata la mancata richiesta di un rinvio, ha confermato

l’udienza del 7 giugno. In occasione della stessa, ove il conduttore non è

comparso né si è fatto rappresentare, la locatrice ha prodotto nuovamente il PE

n. __________ quale doc. AC, chiedendo al Pretore di accertare in special modo

l’inesistenza di tale debito e di annullare il precetto. La locatrice ha anche prodotto

quale doc. AD un plico di fatture __________ alla base dei conteggi gas di cui

al doc. H, precisando che i radiatori dello stabile sono 78 e che l’ente locato

in questione ne ha 6.

Con decisione 26 luglio 2018 il Pretore ha parzialmente accolto la

petizione. In sintesi, dopo aver ricordato la validità della modifica relativa

al pagamento delle spese accessorie, ha osservato che i conteggi del 7 marzo

2017 (fr. 594.-) e del 26 gennaio 2018 (fr. 257.70) erano fondati, allestiti e

addebitati secondo quanto pattuito contrattualmente, in base alle spese

effettivamente sostenute e al numero di radiatori in uso (plico doc. AD, doc. H

UC). Il primo giudice ha poi accertato che, secondo il contratto, la disdetta

poteva essere data per le scadenze del 29 marzo e del 29 settembre con

preavviso di 4 mesi, per cui la disdetta del conduttore, inviata il 29 gennaio

2018 per il 31 marzo 2018, non rispettando dette condizioni, era valida solo

per il 29 settembre 2018. Il Pretore ha poi stabilito l’obbligo del conduttore

di pagare le pigioni arretrate dal mese di febbraio 2018. Tuttavia, avendo

riconsegnato l’ente locato per il 6 aprile 2018, tenuto conto dell’onere di

riduzione del danno della locatrice e in particolare di trovare un nuovo

inquilino perlomeno dopo il 15 luglio 2018, egli è stato condannato a pagare i

canoni di locazione solamente fino a tale data (5.5 mensilità, ovvero fr.

7'425.-). Il totale degli importi dovuti da AP 1 ammontava pertanto a fr.

8'276.70, per cui il deposito di garanzia di fr. 3'000.- oltre agli interessi

maturati era da liberare in favore del locatrice, a parziale copertura del

credito. Infine, dopo aver ricordato i presupposti per un’azione di

accertamento negativa ai sensi dell’art. 88 CPC, il Pretore ha altresì

stabilito l’inesistenza del debito di fr. 12'347.25 oltre accessori di cui al

PE n. __________, annullandolo. La tassa di giustizia e le spese, di

complessivi fr. 500.-, sono stati posti a carico del conduttore, pure tenuto a

versare alla controparte fr. 500.- per ripetibili.

M. Con

appello 31 agosto 2018, avversato dalla locatrice con risposta 28 settembre

2018, il conduttore si è aggravato contro tale decisione, chiedendone la

riforma nel senso di annullare il querelato giudizio e rinviare l’incarto al

primo giudice per una nuova istruttoria e una nuova decisione nel merito, con

protesta di tasse, spese e ripetibili. Delle argomentazioni delle parti si

dirà, per quanto necessario, nei considerandi di diritto.

E considerato

Considerandi

1.

L’art. 308 cpv. 1 lett. b CPC prevede che sono impugnabili mediante

appello le decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie

patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta

nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale

valore supera la soglia testé menzionata. I termini di impugnazione e risposta

sono di 30 giorni. Nella fattispecie l’appello 31 agosto 2018 contro la

decisione 26 luglio 2018 è tempestivo, tenuto pure conto delle ferie

giudiziarie, così come è tempestiva la risposta 28 settembre 2018

dell’appellata.

2.

L’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui

quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante

deve spiegare non perché le sue argomentazioni siano fondate, ma perché

sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del Pretore. Egli non può dunque

limitarsi a proporre una propria tesi e una propria lettura dei fatti, bensì

deve offrire critiche puntuali, esplicite e circostanziate, pena

l’irricevibilità delle medesime (DTF 138 III 374, consid. 4.3.1).

3.

Nel caso concreto, con il gravame l’appellante critica innanzitutto

il Pretore per non aver rinviato l’udienza del 7 giugno 2018, dopo che egli

aveva comunicato il suo impedimento con raccomandata 1. giugno 2018,

giustificando i motivi della sua assenza. Ignorando tale circostanza, il

Pretore avrebbe violato gli art. 52, 53, 57 e 234 CPC. Ciò giustificherebbe il

rinvio degli atti al primo giudice per la fissazione di una nuova udienza.

3.1

Giusta

l’art. 135 CPC, il giudice può rinviare la comparizione per sufficienti motivi su

richiesta tempestiva di una parte. Deve tuttavia mostrarsi prudente e rigoroso

nel concedere un rinvio. Questo approccio vale, a maggiore ragione, per le

procedure semplificate (come quella qui in esame) e sommarie, che hanno una componente

intrinseca di celerità, cosicché una maggiore severità è immanente alla loro

natura (Trezzini in: Commentario

pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, IIa ed., Vol. 1, n. 5

seg. ad art. 135 CPC; Brändli/Bühler

in: Spühler/Tenchio/Infanger

[ed.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3 ed., 2017, n. 14

seg. ad art. 135 CPC). Il richiedente deve sostanziare l’impedimento con

un’adeguata motivazione, evidenziando circostanze oggettive che gli impediscono

di presenziare.

citazione rimane valida fino al momento in cui non viene esplicitamente

annullata. Pertanto, in difetto di risposta da parte del giudice, il

richiedente deve concludere che la sua richiesta è stata respinta e che la data

della comparizione resta valida, incombendo a lui di informarsi a tal proposito

(Trezzini, op. cit., n. 13 ad art.

135.

CPC; Brändli/Bühler, op. cit.,

n. 28 ad art. 135 CPC). Alla parte rimane anche la facoltà di postulare la

restituzione del termine, se può far valere sufficienti motivi per una mancata

comparizione (art. 148 CPC).

3.2

Nella

fattispecie, il Pretore ha citato le parti all’udienza 7 giugno 2018 con atto

del 27 aprile 2018, avvisandole delle conseguenze di una mancata comparizione.

Con lo scritto 1. giugno 2018 il conduttore non ha richiesto un rinvio, bensì

si è limitato a comunicare la propria assenza a causa di un “grave

infortunio”, allegando il relativo certificato medico, attestante

genericamente un infortunio e un’inabilità lavorativa totale dal 28 maggio al 30

giugno 2018. Né nello scritto, né nel certificato, né nel gravame viene

specificata la natura dell’infortunio, e in particolare per quale motivo esso

gli avrebbe impedito di presenziare all’udienza, ritenuto che un’inabilità

lavorativa non comporta forzatamente l’incapacità di presentarsi in giudizio o

l’incapacità di postulazione. Il Pretore ha preso posizione sulla richiesta con

lo scritto 4 giugno 2018 osservando che, in assenza di una richiesta di rinvio,

l’udienza del 7 giugno era confermata. Ciononostante, l’appellante nemmeno

afferma di non aver ricevuto lo scritto, o di averlo ricevuto solo dopo lo

svolgimento dell’udienza, né risulta dagli atti che egli abbia reagito in alcun

modo alla comunicazione e si sia attivato, prima o dopo l’udienza, per sollecitare

un rinvio, per avvalersi di un rappresentante o per chiedere la restituzione

del termine. In simili circostanze, il fatto che il conduttore abbia atteso la

procedura di appello per sollevare la questione risulta contrario alle norme

della buona fede (art. 2 CC e 52 CPC), e l’operato del Pretore resiste alla

critica. La censura appellatoria deve pertanto essere respinta, non essendo

ravvisabile alcuna violazione del diritto di essere sentito del ricorrente.

4.

L’appellante

sostiene pure che, contrariamente a quanto affermato dal Pretore, la modifica

delle spese accessorie non è mai stata né comunicata né da lui accettata, che

il relativo doc. E UC non è mai stato firmato e che “non viene spiegato il

metodo di calcolo e di ripartizione, così come la composizione delle spese

accessorie” (p. 3, punto 7 dell’appello). Ora, nei considerandi di cui alla

decisione 8 marzo 2018 (inc. SE.2017.429), il primo giudice ha accertato la

validità della nuova modalità di pagamento delle spese accessorie (modifica

contrattuale per atti concludenti), e nel dispositivo, rinviando ai

considerandi, ha conseguentemente accertato l’esistenza del derivante credito

della locatrice di cui al conteggio 7 marzo 2017 (fr. 594.-). Il reclamo 29

marzo 2018 del conduttore essendo stato dichiarato irricevibile (CCR del 29

maggio 2018, inc. 16.2018.20), la decisione è nel frattempo passata in

giudicato, per cui tali accertamenti non possono più essere rimessi in

discussione. L’appellante avrebbe dunque al massimo potuto contestare il

calcolo relativo al conguaglio del 26 gennaio 2018, ma non adduce al riguardo

alcuna sufficiente motivazione, omettendo di confrontarsi con quanto osservato

dal primo giudice in relazione ai conteggi, al consumo e al numero di radiatori

con riferimento al plico doc. AD e al doc. H UC (v. sopra consid. L). Del

resto, anche nella decisione qui impugnata il primo giudice ha ribadito che il

conduttore ha accettato la modifica contrattuale per atti concludenti,

corrispondendo regolarmente i conguagli per le spese di riscaldamento

trasmessigli (p. 3 dell’impugnato giudizio), e l’appellante nel suo gravame non

si confronta sufficientemente nemmeno con tale accertamento. La sua censura è

dunque irricevibile (art. 310 e 311 CPC).

5.

L’appellante

critica il Pretore per avere accertato la liberazione dell’ente locato per il 6

aprile 2018, osservando di avere già spiegato nelle sue osservazioni 14 maggio

2018.

i motivi per i quali ha dovuto lasciare l’appartamento il 29 dicembre

2017, non potendo più risiedere in Svizzera (decisione di allontanamento, v.

anche doc. 2 e 3), e di avere lasciato libero l’appartamento per il 1. gennaio

2018.

Egli tuttavia si limita a opporre una propria visione dei fatti

all’accertamento pretorile, senza sostanziare i motivi per cui si poteva

ammettere la restituzione dell’appartamento già in tale data, ritenuto che i

doc. 5 e 6 agli atti attestano la riconsegna delle chiavi soltanto per il 6

aprile 2018. Aggiungasi che l’appellante neppure contesta che la disdetta

esplicava i suoi effetti solo per il 29 settembre 2018, né spiega le

conclusioni che vorrebbe trarre dalla sua censura, né argomenta in relazione al

momento in cui il locatore avrebbe potuto trovare un altro inquilino, con

conseguente cessazione dell’onere di versare ulteriori canoni di locazione. Anche

a questo riguardo, la censura è irricevibile, rispettivamente deve essere

respinta nel merito.

6.

L’appellante

sostiene infine che il Pretore ha errato nel richiamare i contenuti degli art.

88.

e 234 CPC, che ha violato gli art. 8, 9 e 29 Cost., e che i presupposti di

cui all’art. 257 CPC non sono in casu adempiuti. Egli non fornisce

tuttavia alcuna spiegazione al riguardo, e meglio non spiega perché tali norme

sarebbero state violate. Del resto, la censura di cui al presente gravame

(punti 10 e 11) ricalca parola per parola una contestazione contenuta nel

reclamo del 29 marzo 2018 (doc. 4) e già dichiarata irricevibile per assenza di

motivazione (CCR del 29 maggio 2018, inc. 16.2018.20). Anche nel presente caso,

non si può che concludere per l’irricevibilità della medesima. Il riferimento

all’art. 257 CPC è peraltro del tutto inconferente nel caso concreto, che non

riguarda una procedura sommaria di tutela nei casi manifesti. Nella misura in

cui l’appellante, nel menzionare l’art. 234 CPC e gli art. 8, 9 e 29 Cost., si

riferisca invece al mancato rinvio dell’udienza dibattimentale, si rinvia a

quanto già sancito nel precedente considerando 3.2.

7.

Alla

luce di quanto precede, l’appello di AP 1 deve essere respinto nella misura in

cui è ricevibile, con conseguente conferma del giudizio pretorile. Il valore

litigioso della procedura di appello, importo determinante anche

ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale, si compone delle

pretese creditorie riconosciute dal Pretore (fr. 8'276.70) e dell’ammontare del

debito di cui il primo giudice ha accertato l’inesistenza (fr. 12'347.25), per

un importo complessivo di fr. 20'623.95. Le spese processuali e le ripetibili

della procedura di secondo grado seguono la soccombenza dell’appellante (art.

106.

cpv. 1 CPC), e sono determinate secondo i dettami degli art. 2, 8 cpv. 2 e

13.

LTG e dell’art. 11 RTar.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC,

la LTG e il RTar

decide:

1. L’appello 31 agosto 2018 di AP 1 è respinto nella

misura

in cui è ricevibile.

2. Le spese processuali di fr. 200.- sono a carico dell’appellante,

che

rifonderà alla controparte fr. 1'000.- a titolo di ripetibili.

3. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 4 e all’Ufficio esecuzioni di Lugano

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Contro

la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso

è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in

materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.

Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale

prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato

il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).