Locazione - indennità per migliorie

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Incarto n.

12.2018.128

Lugano

19 febbraio 2020/rn

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa inc. n. OR.2016.24 della

Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con petizione del 13 luglio 2016

da

AP

1

patrocinata dall’avv. PA 1

contro

AO 1 e

AO 2

patrocinati

dallo studio legale PA 2

chiedente

la condanna dei convenuti al versamento, in solido, a favore dell’attrice, di

fr. 280'000.- oltre interessi al 5% dal 1. gennaio 2016, con protesta di spese

e ripetibili;

domanda

avversata dai convenuti con risposta del 17 novembre 2016 e che il Pretore

aggiunto, con decisione 31 agosto 2018, ha respinto, ponendo la tassa di

giustizia di

fr. 8'000.- e le spese di fr. 400.- a carico dell’attrice, condannata a pagare

fr. 20'000.- ai convenuti a titolo di ripetibili;

appellante

l’attrice con appello 27 settembre

2018 con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di

accogliere integralmente la petizione, caricando la tassa di giustizia di fr.

8'000.- e le spese di fr. 400.- ai convenuti e condannandoli al pagamento a suo

favore di fr. 20'000.- per ripetibili, con protesta di spese e ripetibili di

secondo grado;

mentre

che, con risposta 22 novembre 2018 i convenuti hanno postulato la reiezione

dell’impugnativa, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili;

ritenuto

in

fatto e in diritto:

1.

Dopo essere divenuti

proprietari dell’immobile di via __________ a __________, AO 1 e AO 2 hanno

stipulato con AP 1, che già ne era la conduttrice ma il cui contratto era in

scadenza, un nuovo contratto di locazione avente per oggetto il “__________”,

comprensivo, oltre che dei vani dell’esercizio pubblico, di giardino/terrazzo,

cantina al piano interrato e deposito/economato, a una pigione annuale di fr.

48'000.-, oltre acconto spese accessorie di fr. 2'400.- annuali, per

complessivi fr. 50'400.-, pagabili in rate mensili anticipate di fr. 4'200.-

l’una. L’inizio del rapporto locativo era stato fissato per il 1. gennaio 2006,

con una durata indeterminata ma con la possibilità di disdetta con un preavviso

di 6 mesi, la prima volta per il 31 dicembre 2015.

Le parti hanno pure stabilito che i locatori non

sarebbero stati tenuti a ritirare l’inventario ma acconsentivano alla

ristrutturazione dei locali e avrebbero partecipato ai relativi costi, con un

contributo di fr. 60'000.-.

Fatti

I lavori di rinnovo sono iniziati in data 18 luglio

2005. Il 10 ottobre 2005 le parti hanno deciso, con una nuova convenzione

scritta, che l’importo di fr. 60'000.- “a saldo dei costi relativi alla

parte ristrutturazione immobile” avrebbe dovuto essere versato a AP 1 e che

dallo stesso avrebbe dovuto essere dedotto quanto dei costi direttamente

connessi alla ristrutturazione era stato pagato direttamente dai proprietari,

così come che eventuali nuove fatture sarebbero state rimborsate ai proprietari

direttamente da AP 1 entro 30 giorni dalla notifica.

2.

Il 24 aprile 2015 AP 1 ha

comunicato di voler disdire il contratto di locazione per il 31 dicembre 2015.

Ne è in seguito sorta una discussione in merito alla pretesa avanzata dalla

conduttrice di ottenere un indennizzo ai sensi dell’art. 260a CO per le opere

di miglioria da lei effettuate all’immobile, che a sua detta sarebbero costate

fr. 338'248.55, già dedotti i fr. 60'000.- corrisposti dai locatori e che

avrebbero favorito il rilancio del ristorante pizzeria. AO 1 e AO 2 hanno

rifiutato di dar seguito alla richiesta, non ritenendola fondata.

3.

Fallita la conciliazione di

fronte al competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione, con

petizione 13 luglio 2016 AP 1 ha convenuto in giudizio i locatori chiedendone

la condanna al pagamento di fr. 280'000.-, oltre interessi al 5% dal 1. gennaio

2016, quale indennizzo per le opere di miglioria da essa effettuate e pagate al

loro immobile, così come risultava da una perizia di parte da loro

commissionata allo Studio di architettura K__________, che è giunto a tale

cifra tenendo in considerazione il deprezzamento e deducendone la quota di

partecipazione concordata di fr. 60'000.-.

I convenuti, con la risposta, hanno postulato la reiezione

della petizione sostenendo che nulla era dovuto poiché la società attrice, in

contropartita per l’esecuzione degli interventi, oltre al versamento dei fr.

60'000.- “a saldo” e l’esclusione dell’obbligo di rilevare l’inventario, aveva

da loro ottenuto una riduzione del canone di locazione dai mensili fr. 5'000.-

a mensili fr. 4'000.-, per la durata di 10 anni. Inoltre, essi hanno contestato

il valore dell’investimento indicato dall’attrice, in quanto non provato e

sbagliato, nonché la valenza della perizia di parte e hanno sostenuto che dopo

10 anni dall’esecuzione dei lavori non sussisteva più alcun plusvalore (art.

260a CO). Infine, essi hanno sollevato l’eccezione di compensazione con un loro

asserito credito nei confronti della controparte per fr. 23'527.30 oltre

interessi al 7% dal 1. maggio 2016 per canoni non saldati.

Esperita l’istruttoria di causa, al termine della

quale le parti si sono confermate nelle rispettive allegazioni e domande, il

Pretore aggiunto ha respinto la petizione con sentenza del 31 agosto 2018,

caricando gli oneri processuali all’attrice e condannandola a versare

ripetibili ai convenuti.

Delle argomentazioni contenute nella sentenza si dirà,

per quanto necessario, in seguito.

4. Con

appello 27 settembre 2018 AP 1 ha impugnato la pronuncia del Pretore aggiunto

chiedendone la riforma nel senso di accogliere integralmente la petizione,

protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.

In sostanza, AP 1 afferma che i

calcoli dell’investimento iniziale effettuati nella sentenza non avrebbero

erroneamente tenuto conto dei costi della manodopera prestata a titolo gratuito

dalla famiglia S__________ e di quelli di sdoganamento, oltre ad essere fondati

su di un tasso di cambio EUR-CHF più equo e oggettivo rispetto a quello

ritenuto applicabile di 1 EUR = 1 CHF. Inoltre, il primo giudice non ha a suo

avviso debitamente preso in considerazione il fatto che i convenuti stessi

avrebbero ammesso lavori sino a concorrenza di fr. 180'000.- e che essi, avendo

formulato delle contestazioni generiche e quindi processualmente non valide,

avrebbero riconosciuto i contenuti dei documenti prodotti dall’attrice per

sostanziare gli investimenti. Tutto questo comporta che i costi per i lavori

devono essere ricondotti a fr. 204'525.80.

Infine, il Pretore aggiunto

avrebbe pure errato nel calcolo dell’ammortamento: considerato che il fisco ne

ammette uno del 6% e che dunque si dovrebbe fare affidamento ad esso, il valore

residuo dopo i 10 anni sarebbe ancora di fr. 81'810.30, somma dalla quale il

giudice avrebbe dovuto quindi partire per effettuare i suoi ragionamenti.

Con la loro risposta, i convenuti hanno

chiesto di respingere l’appello e di confermare la decisione pretorile.

5. La prima contestazione

sollevata

dall’appellante concerne la mancata inclusione tra i costi degli interventi da

lei effettuati all’immobile del valore della manodopera fornita dalle persone

legate alla società, delle spese di trasporto e di quelle di sdoganamento. Per

il loro riconoscimento, il Pretore aggiunto avrebbe dovuto affidarsi alla

perizia di parte e alla deposizione di __________ P__________, invece di

escluderne la valenza probatoria. In particolare, con riferimento a

quest’ultima, contrariamente al giudizio pretorile, AP 1 ha rilevato come non

ci si trovi di fronte a dichiarazioni incongruenti, poiché il teste, in realtà,

ha semplicemente riferito che il costo dei lavori preventivato inizialmente in

fr. 400'000.- aveva potuto essere ridotto a

fr. 100'000.- grazie alle prestazioni fornite a titolo gratuito dalla famiglia

di __________ S__________, senza cadere in contraddizione con nessun altro

elemento probatorio agli atti.

In più, il primo giudice avrebbe

dovuto e potuto anche fare capo ai doc. H e I, rimasti incontestati dalle

controparti, invece che reputarli arbitrariamente privi di valore probatorio.

5.1. Il

Pretore

aggiunto ha innanzitutto preso atto che per provare l’ammontare

dell’investimento iniziale, l’attrice aveva allegato un documento intitolato “dettaglio

costi per ristrutturazione del 18.7.2005” (doc. G) corredato, solo in

parte, da giustificativi per le singole voci di spesa (doc. H-O), mentre che

per quanto concerne la quantificazione della propria pretesa, cioè il valore

attuale del proprio investimento, ha prodotto una perizia di parte dello studio

d’architettura K__________ del 14 gennaio 2014 (doc. Q). Essendo il contenuto

di questi documenti stato contestato dai convenuti, si imponeva, a suo

giudizio, l’assunzione di prove che potessero darne conferma. Ciononostante la

parte gravata dall’onere probatorio, AP 1, non ha notificato nulla che potesse

colmare la lacuna, nemmeno l’esperimento di una perizia giudiziaria. Già per

ciò solo essa deve essere considerata soccombente.

Ma anche se così non fosse,

l’esito sarebbe identico perché sia la perizia che i documenti comprovanti

l’asserito investimento fanno riferimento, oltre che ai costi di

ristrutturazione, anche a quelli dell’inventario, che però era stato escluso

venisse rilevato dal locatore e che è stato per finire venduto da AP 1 a M__________

SA di __________. Inoltre dal calcolo dell’investimento, per il giudice,

dovevano essere anche esclusi i costi delle prestazioni non retribuite dei

familiari S__________, essendo i documenti relativi contraddittori, considerato

che il “dettaglio costi per ristrutturazione del 18.7.2005” li indica in

fr. 60'000.- mentre la perizia di parte in fr. 40'000.- e non essendo possibile

comprendere su quali basi sia stato calcolato il valore della manodopera e se

il lavoro delle persone in questione abbia riguardato effettivamente le opere di

ristrutturazione o piuttosto l’inventario. In questo ambito, il teste __________

P__________ ha fornito una versione contraddittoria che, per finire, secondo la

sentenza impugnata, ha privato di valore probatorio anche i doc. H e I. Di

conseguenza, per il calcolo dell’investimento iniziale, il Pretore aggiunto ha

preso in considerazione solo le fatture allegate dall’attrice e riferibili a

lavori che potevano pacificamente essere considerati come non concernenti

l’inventario.

5.2. Le

tesi

dell’appellante non possono essere seguite.

Essa fonda

avantutto le sue pretese su una perizia di parte che è stata immediatamente

contestata dai convenuti nella risposta del 17 novembre 2016, ove è stata

definita “estremamente sommaria e approssimativa”, presentando a loro dire

delle voci di costo fantasiose e inconferenti, dei tassi di cambio inadeguati e

una parziale e scorretta applicazione del deprezzamento/ammortamento (risposta,

pag. 5).

Una perizia di parte,

anche se allestita correttamente e secondo i dettami dell’arte, non è un mezzo di prova, ma è assimilata a

una semplice allegazione di parte (DTF 141 III 437 consid. 2.6 con rinvii) o,

tutt'al più a un indizio (STF 4A_309/2017 del 26 marzo 2018, in: RSPC 2018 pag.

295). Nella fattispecie, tale documento, della perizia, ha solo il nome,

poiché è a tal punto superficiale e stringato da non permettere nemmeno di

comprendere su quali elementi si fonda.

Vista questa grave lacuna,

il doc. Q avrebbe avuto un valore indiziante pari a zero anche se i suoi contenuti

non fossero stati contestati specificatamente.

Ciò detto, a fronte della

contestazione delle controparti, si imponeva, come rettamente evidenziato nella

sentenza impugnata, l’assunzione di prove a favore delle argomentazioni

attoree, soprattutto l’allestimento di una perizia giudiziaria. Tuttavia nulla

in tal senso è stato richiesto dall’attrice, gravata dell’onere probatorio ai

sensi dell’art. 8 CC.

L’autodefinita “perizia”

dello Studio di architettura K__________ del 14 gennaio 2014 (doc. Q) non può

fungere neppure da base indicativa per una valutazione della fattispecie, non

spiegando in alcun modo su quali dati si fonda, non esponendo le modalità di

calcolo adottate per le singole poste (ad eccezione di quelle relative al

deprezzamento) e presentando persino incongruenze rispetto ad altri documenti

agli atti, quali ad esempio le prestazioni per lavoro dei famigliari S__________,

indicate al doc. H in fr. 60'000.-, pari al lavoro di 3 persone, e in quella

sede in soli fr. 40'000.-, pari al lavoro di due persone, oppure rispetto ad

alcune delle poste di cui al doc. I.

5.3. __________ P__________,

che si era occupato della direzione lavori ed era parallelamente il

rappresentante della G__________ di __________, ditta appaltatrice, ha

dichiarato in prima battuta che si ricordava che i costi della ristrutturazione

erano molto importanti, oltrepassando i fr. 400'000.- e che __________ S__________

gli aveva riferito di non disporre di un tale importo, per cui aveva proposto

di eseguire come famiglia i lavori in modo da ridurre le spese (verbale di

interrogatorio del 24 agosto 2017, pag. 9). In seguito ha spiegato che “per

quanto attiene ai lavori di cui sopra essendo gli stessi al di sotto

dell’importo di fr. 100'000.-, so che non ero obbligato ad assoggettarmi

all’IVA” (ibidem). Chiamato a chiarire la questione dall’avvocato

dell’attrice, egli ha risposto: “Mi viene fatto notare che in precedenza ho

asserito che il costo dei lavori ammontava a circa fr. 400'000.- mentre poco fa

ho detto che l’importo dei lavori non superava di fr. 100'000.-. Posso spiegare

quanto ho appena detto perché per ridurre i costi abbiamo coinvolto

direttamente la famiglia S__________ nell’effettuazione pratica dei lavori poi

realmente effettuati. A livello di contratto comunque confermo che l’importo

dei lavori è stato indicato in non superiore a fr. 100'000.-” (ibidem, pag.

10).

Da una simile

testimonianza non si può desumere nulla di concreto.

Ma non solo. Queste

Considerandi

affermazioni sono in netto contrasto con i contenuti del contratto “lavori

di ristrutturazione necessari all’operatività dell’esercizio” del 14 giugno

2005.

(doc. H), che indica un ammontare totale di fr. 120'000.- e del “contratto

relativo alla seguente fornitura di arredi” del 10 giugno 2005 (doc. I),

che riporta un totale di EUR 62'000.-, entrambi corredati da documenti in gran

parte nemmeno leggibili e quindi inutilizzabili. Inoltre, proprio tra le

sbiadite ricevute si può leggere che __________ P__________ ha dichiarato per

iscritto in calce al contratto del 14 giugno 2005 (doc. H) che “l’intera

somma è stata versata pertanto mi ritengo saldato”, laddove per intera

somma si dovrebbe intendere l’unica indicata su tale atto e sulle ricevute

allegate (per quel poco che si può intuire), cioè fr. 120'000.-.

Ora, non deve essere

spiegato a lungo che se la stessa attrice sostiene di essersi assunta

personalmente l’onere di effettuare dei lavori in modo da ridurre ad al massimo

fr. 100'000.- l’investimento per la ristrutturazione del ristorante, senza

neppure darsi la pena di illustrare nel dettaglio in cosa consisterebbero

questi suoi interventi, e poi, nel contempo, produce documenti con cui vorrebbe

dimostrare di aver pagato almeno fr. 120'000.- + EUR 62'000.- (al cambio di

circa 1.53 vigente allora), crea una situazione di confusione istruttoria che

impedisce l’accertamento giudiziario del valore dell’investimento.

Anche su questo punto,

quindi, la sentenza di prime cure risulta essere corretta e le argomentazioni

d’appello devono essere respinte.

6.

Il secondo appunto

mosso alla sentenza da AP 1 è che il Pretore aggiunto avrebbe omesso di

considerare che i convenuti stessi hanno riconosciuto un valore dei lavori di

ristrutturazione di almeno fr. 180'000.-, avendo posto in compensazione il

contributo iniziale di cui al doc. F oltre che la da lei ritenuta presunta

riduzione del canone locativo per fr. 120'000.-, mentre il giudice di prime

cure è giunto solo a un importo di fr. 150'997.45. Così facendo avrebbe

contravvenuto all’art. 58 cpv. 1 CPC, per il quale in giudice non può

aggiudicare a una parte meno di quanto la controparte le ha riconosciuto.

L’argomentazione non può

essere seguita, poiché manifestamente errata. In effetti, una lettura attenta e

oggettiva dell’allegato di risposta consente con facilità di comprendere come i

convenuti non abbiano mai riconosciuto un investimento di fr. 180'000.-, ma si

siano limitati a chiarire – tra l’altro ad abundantiam e dopo una

contestazione esplicita delle pretese - come a prescindere da tutto il resto,

da un punto di vista oggettivo, AP 1 si sia vista riconoscere un vantaggio

economico dall’operazione di rinnovamento dei locali affittati, consistente in un

contributo a loro detta una tantum e, soprattutto, a saldo di ogni

pretesa, di fr. 60'000.-, oltre a una riduzione del canone locativo che sui 10

anni della durata del contratto assomma a fr. 120'000.-. Nulla più. Che questo

incasso straordinario e risparmio sul canone corrispondessero all’ammontare

minimo dell’investimento non è mai stato asserito e non è dimostrato, così come

non è possibile assimilare automaticamente le due cose, avendo esse natura

diversa e non essendo per forza una uguale all’altra.

I convenuti, come da loro

spiegato nella risposta d’appello, si sono così limitati a considerazioni

matematiche dei vantaggi ottenuti dall’attrice, senza che con questo abbiano

riconosciuto l’entità dei costi degli interventi.

Questo risulta con maggiore

evidenza se si prosegue nella lettura dell’allegato di risposta e si passa al

punto seguente (n. 4.2.), ove AO 1 e AO 2 hanno esplicitamente precisato che i

valori dell’investimento indicati dalla petizione e nel doc. G erano da loro

integralmente contestati. Concetto ribadito anche al punto n. 7.3, nel quale è

specificato che le cifre formulate dalla procedente sono esorbitanti e in gran

parte non documentate.

Anche su questo punto

l’appello è da respingere.

7.

Proseguendo

l’appello, AP 1 ribadisce che il Pretore aggiunto ha sbagliato a

escludere i costi della manodopera con la motivazione che non era dato sapere a

quali opere essi si riferissero, così come ha commesso un errore a non

considerare i fr. 5'504.90 di sdoganamento (doc. K, nemmeno contestato dai

convenuti), che a suo dire sarebbero riferiti ai rivestimenti dei bagni, ai

sanitari, alle porte interne, ai divisori in legno e ai serramenti.

7.1

Il Pretore aggiunto ha

giudicato corretto escludere dall’investimento iniziale rivendicato dalla

conduttrice anche le prestazioni non retribuite dei familiari S__________

(sentenza impugnata, consid. 7.2). Avantutto perché i documenti prodotti sono,

come visto, contraddittori, essendo le stesse nel “dettaglio dei costi per

ristrutturazione del 18 luglio 2005” (doc. G) state computate come eseguite da

3.

persone per un totale di fr. 60'000.-, mentre nella perizia di parte esse

sono state valutate in fr. 40'000.- siccome eseguite da 2 persone (doc. Q). In

secondo luogo poiché non è stato allegato e provato su quali basi il valore

della manodopera sia stato calcolato e se il lavoro in questione abbia

riguardato le opere di ristrutturazione dell’immobile oppure quelle per

l’inventario.

7.2

Sulle specifiche

motivazioni del primo giudice l’appellante non prende una posizione specifica

ma si limita a proporre una propria lettura dei fatti con la conseguenza che su

questo punto il suo appello risulta in buona parte irricevibile (art. 311 CPC).

Detto ciò, neppure un’analisi del merito condurrebbe a miglior esito.

Della

contraddizione

dei doc. G e Q sulla questione dell’ammontare dei costi di manodopera già si è

detto, così già è stato spiegato che non è possibile fare affidamento sugli

altri documenti (H e I), rispettivamente sulla deposizione di __________ P__________.

L’assenza di un

qualsiasi dato circa il numero di ore prestate e delle modalità di computo del

loro valore rende impossibile qualsiasi tipo di ricostruzione.

A questo si aggiunge il

fatto che nemmeno è stata proposta una chiara illustrazione di quali interventi

sono stati effettuati per migliorare l’immobile e di quali lavori sono stati

effettuati per istallare l’inventario del ristorante.

La pretesa di riconoscere

il valore della manodopera della famiglia S__________ deve essere respinta non

perché non vi è stato un loro intervento, ma perché non è stato dimostrato

quale sia l’ammontare del lavoro fornito per le migliorie allo stabile.

7.3

A ragione il Pretore

aggiunto, pur avendo mancato di farne menzione in sentenza, non ha riconosciuto

all’attrice i costi di sdoganamento di fr. 5'504.90 da lei rivendicati.

In effetti, nel tentativo

di addurne la prova, l’attrice ha prodotto il doc. K, che raccoglie le fatture

di sdoganamento della ditta V__________ SA trasporti internazionali di __________.

A prescindere dal fatto che, ancora una volta, si tratta di documenti sbiaditi

e di difficile lettura, essi non consentono comunque di comprendere a quale

tipo di materiale, rispettivamente quale oggetto, facciano riferimento, per cui

è impossibile stabilire se concernono i lavori di miglioria o piuttosto, come

parrebbe, l’inventario. La dicitura “parti di mobili di altre materie” e

“altri mobili di legno” sono alquanto generiche e suggeriscono un nesso

con l’inventario più che con gli infissi. Soprattutto sembrano escludere che si

tratti di materiale per i bagni, i sanitari, le porte interne e i serramenti

come vorrebbe l’appellante. In mancanza di prove, a ragione il primo giudice

non li ha inclusi nelle spese riconoscibili.

La sentenza impugnata

risulta quindi corretta anche su questo punto.

8.

L’appellante ha in

seguito sostenuto che il Pretore aggiunto avrebbe manifestamente contravvenuto

alla portata dell’art. 222 CPC, non avendo riconosciuto che la contestazione

delle pretese attoree effettuata dai convenuti era da considerare inammissibile

poiché troppo sommaria, essendosi essi limitati a contestare genericamente e

senza spiegarne i motivi i calcoli contenuti nel doc. G e nella petizione.

È

un fatto controverso quello la cui correttezza è confutata dalla controparte,

esplicitamente o per atti concludenti. La contestazione deve essere

sostanziata, cioè avvenire in maniera dettagliata (STF 4A_309/2011 consid.

3.1.3, DTF 117 II 113 consid. 2). Il dovere di sostanziare non comporta che

quelle posizioni di una fattura per le quali la controparte non è stata in

grado di contrapporre eccezioni specifiche, debbano essere considerate

accettate, poiché questo condurrebbe a un’inversione dell’onere della prova.

Anche una contestazione senza conoscenza precisa è pensabile, fintanto che i

fatti contestati non sono oggetto di atti o accertamenti attribuibili alla

persona che li mette in discussione (STF 4A_443/2017 del 30 aprile 2018 consid.

4.3).

Una

contestazione globale o generica non è di principio sufficiente e chi contesta

una pretesa deve spiegare le proprie obiezioni in modo da permettere all’attore

di capire quali fatti sono contestati e di fornire le prove delle quali porta

l’onere (DTF 141 III 433 consid. 2.6).

Nel

caso concreto l'attrice, gravata dall’onere della prova in merito all’esistenza

e all’entità del vantato credito, nella petizione di causa non ha in alcun modo

descritto gli interventi effettuati allo stabile, limitandosi a rimandare a dei

contratti la cui valenza probatoria è risultata insufficiente e a una perizia

che non adempie i requisiti minimi per essere considerata tale e nemmeno quelli

per poterne trarre qualche indizio utile.

Con

la risposta di causa i convenuti, dopo la premessa con cui hanno contestato

tutti i fatti ad eccezione di quelli riconosciuti, ciò che effettivamente è

privo di valore, hanno tuttavia chiarito di contestare integralmente i dati

contenuti nel doc. G, così come quelli del referto peritale, giudicato

approssimativo, sommario, contenente delle voci fantasiose e inconferenti,

nonché facente capo a tassi di cambio inadeguati e a una base di calcolo del

deprezzamento errata. In seguito hanno di nuovo eccepito che a 10 anni dai

lavori il maggior valore si era annullato e che i valori indicati dalla

controparte erano esorbitanti, scorretti e per nulla documentati, nonché che

l’inventario non poteva essere incluso nelle rivendicazioni.

A

fronte di allegazioni e prove insufficienti della parte attrice non è possibile

elevare oltre misura l’onere di contestazione a carico dei convenuti, tenuti a

prendere posizione con un grado di precisione proporzionale al livello

raggiunto dalla controparte. Ne segue che, a giusta ragione, il primo giudice

non ha considerato ammesse le pretese avanzate da AP 1 sulla scorta di prove

insufficienti e non contestate singolarmente ed in dettaglio, ma con

argomentazioni quanto basta sufficientemente concrete e precise che le hanno ad

ogni modo consentito di disporre degli elementi per comprendere quali fatti

avrebbero dovuto essere oggetto di approfondimenti istruttori.

L’appello, nei limiti

della sua ricevibilità, deve essere respinto anche su questo aspetto.

9.

Da ultimo AP 1 ha

pure criticato il Pretore aggiunto per la modalità con cui ha calcolato

l’ammortamento degli investimenti. A detta dell’appellante il tasso di

ammortamento applicato non è corretto, non tenendo conto dell’ampiezza e

dell’importanza dei lavori effettuati. Per contro, sarebbe conforme all’uso del

settore della ristorazione il deprezzamento indicato dall’arch. K__________ del

10% per il primo anno e del 4% dal secondo all’ottavo anno, maggiormente

realistico anche considerato il tasso d’ammortamento del 6% annuo che viene

applicato in ambito fiscale. Di conseguenza il valore dopo l’ammortamento deve

essere di fr. 81'910.30, cioè 6% su fr. 204'525.89 per 10 anni.

9.1

Il Pretore aggiunto ha

utilizzato, per il calcolo degli ammortamenti di ogni singolo intervento

comprovato, la “guida della durata della vita” allestita dall’Associazione

Svizzera Inquilini della Svizzera tedesca (MV) e dall’Associazione Svizzera dei

proprietari immobiliari (HEV Schweiz) e tendo conto che per i ristoranti la

durata della vita si riduce del 50%, come indicato all’art. 14 della guida

(sentenza impugnata, consid. 7.4, pag. 7 seg.).

9.2

Le tesi

dell’appellante, formulate in maniera perentoria e non supportate da prova

alcuna, sono, una volta di più, impossibili da seguire.

In effetti, AP 1

non ha dimostrato in alcun modo che il metodo di computo del deprezzamento

utilizzato nella perizia di parte del 14 gennaio 2014 sia corretto e conforme

agli usi del settore.

D’altronde, da tale

referto non è neppure possibile comprendere in base a quali criteri

l’architetto incaricato abbia ritenuto che per il primo anno fosse da applicare

un tasso di deprezzamento del 10% e per gli anni seguenti quello del 4%.

Sull’altro fronte

il Pretore aggiunto ha utilizzato delle tabelle facilmente rinvenibili in

internet (al sito www.asi-infoalloggio.ch/wp-content/uploads/2016/g-tabella-della-durata-di-vita.pdf),

i cui contenuti sono stati concordati paritariamente da due delle maggiori

associazioni svizzere degli inquilini e dei proprietari (quindi di entrambe le

parti contrattuali, con interessi contrapposti) e sono unanimemente

riconosciuti nel settore, oltre che essere del tutto ragionevoli e condivisibili

anche da un punto di vista oggettivo.

I criteri di ammortamento

validi in ambito fiscale, invece, non trovano automaticamente applicazione in

ambito civile, fondandosi su principi sostanzialmente differenti, e non possono

dunque essere richiamati in una vertenza come quella qui in oggetto senza che

ne venga documentata e spiegata l’utilizzabilità nel caso concreto.

Anche su questo punto,

quindi, l’appello deve essere respinto.

10.

Le spese processuali

seguono la soccombenza totale dell’appellante (art. 106 CPC).

Il valore litigioso,

determinante ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale, è di fr. 280’000.-.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide:

1. L'appello 27 settembre 2018 di AP 1 è respinto.

2. Le

spese processuali di complessivi fr. 12’000.- sono poste a carico

dell’appellante, che rifonderà all’appellata fr. 6'000.- per ripetibili.

3. Notificazione:

- ;

- .

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Bellinzona.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente sentenza è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1

LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore

litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del

lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF).

Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale

prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato

il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che

intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso

in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).