Locazione: responsabilità del conduttore per difetti all'ente locato a fine contratto, onere dell a prova

Incarto n.

12.2018.155

Lugano

20 novembre 2019/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliera:

Ceschi

Corecco

sedente

per statuire nella causa a procedura semplificata - inc. n. SE.2016.41 della Pretura

del Distretto di Bellinzona - promossa con petizione 3 giugno 2016 da

AP

1

patrocinato dall’ PA 1

contro

AO 1

AO 2

PA 2

con cui l’attore ha chiesto

il riconoscimento di un credito di fr. 21'633.50, oltre interessi, somma

ridotta in sede dibattimentale a fr. 18'350.- e nuovamente aumentata con le

conclusioni a fr. 18'970.-, e la liberazione a suo favore della garanzia

affitto di fr. 2'000.- depositata presso la __________;

domanda avversata dai

convenuti, che hanno postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore

aggiunto con decisione 31 ottobre 2018 ha parzialmente accolto, condannandoli

in solido al pagamento di fr. 1’085.- oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2016

e ordinando la liberazione del deposito di garanzia a favore dell’attore per

tale importo e per il rimanente a favore dei convenuti;

appellante l'attore

con appello 3 dicembre 2018, con cui ha chiesto la riforma del querelato

giudizio nel senso di accogliere la petizione per l’importo di fr. 18'790.-, con

conseguente liberazione in suo favore del deposito di garanzia, protestando

spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre i convenuti non

hanno presentato una risposta nel termine impartito loro da questa Camera;

letti ed

esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in

diritto:

1. AP 1 ha

concesso in locazione a AO 1 e AO 2 dal 1°aprile 2013 per una durata

determinata al 31 marzo 2016 un appartamento di 4 locali a uso familiare, sito

al primo piano dello stabile denominato “__________” in via __________ a __________,

e due posti auto (uno interno e uno esterno), per una pigione mensile di fr.

1'300.- oltre fr. 200.- quale acconto per le spese accessorie e fr. 50.- mensili

per il posteggio esterno aggiuntivo. Il contratto prevedeva, tra altre cose, l’obbligo

di versare un deposito di garanzia di fr. 2'000.- (doc. B).

Al momento

dell’entrata nell’ente locato le parti hanno redatto un verbale di consegna

(doc. D).

2. Il contratto

di locazione è stato sciolto anticipatamente con disdetta 10 luglio 2015 mentre

la consegna dei locali, prevista inizialmente per il 10 ottobre 2015, è poi avvenuta

il 25 novembre 2015 senza l’allestimento di un verbale di consegna in contraddittorio

(petizione, pag. 4, complemento alla risposta allegato al verbale di udienza 25

gennaio 2017, conclusioni attore, pag. 4, conclusioni convneuti, pag. 1 seg.).

Con scritto

raccomandato 1° dicembre 2015 il locatore ha notificato ai conduttori una serie

di danni riscontrati nell’appartamento da loro locato, ritenendoli responsabili

(doc. H).

3. Con

petizione 3 giugno 2016 AP 1, al beneficio della necessaria autorizzazione ad

agire, ha convenuto in giudizio AO 1 e AO 2 innanzi alla Pretura del Distretto

di Bellinzona, per ottenere il riconoscimento di un credito di fr. 21'633.50

oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2016 e la liberazione a suo favore della

garanzia per l’affitto di fr. 2'000.- depositata presso la __________. Egli, in

estrema sintesi, ha preteso il risarcimento delle spese per la riparazione dei

danni all’ente locato (fr. 13'400.-), la rifusione delle spese di pulizia del

garage (fr. 150.-), di sgombero della cantina (fr. 150.-), di allestimento di

una perizia (fr. 810.-) e del conguaglio spese accessorie 2013/2014 (fr.

973.50), il pagamento della pigione per il mese di ottobre 2015 (fr. 1'550.-) e

di un importo corrispondente a due affitti supplementari per non avere potuto

affittare l’appartamento prima del mese di febbraio 2016 (fr. 3'100.-), nonché

il versamento di fr. 1'500.- a titolo di indennità per occupazione abusiva di

un posteggio durante la locazione.

Fatti

I convenuti si sono

opposti alla petizione, riconoscendo unicamente, quale unico danno, la presenza

di ammaccature su una porta (doc. E). In sede di udienza dibattimentale del 25

gennaio 2017 l’attore ha ridotto la sua pretesa a fr. 18'350.-, abbandonando la

richiesta di rifusione delle spese per l’allestimento della perizia (fr.

810.-), quella concernente le spese accessorie (fr. 973.50) e quella per

l’occupazione abusiva del posteggio (fr. 1'500.-).

4. Esperita

l’istruttoria di causa le parti hanno presentato i rispettivi allegati

conclusivi, nell’ambito dei quali l’attore ha aumentato la sua pretesa a fr.

18'970.-, reintegrando la richiesta a titolo di rifusione dei costi per

l’allestimento di una perizia (fr. 810.-), riducendo quella per la pulizia del

garage a fr. 110.- e abbandonando quella relativa allo sgombero della cantina.

Il Pretore aggiunto,

con decisione 31 ottobre 2018, ha parzialmente accolto la petizione e

condannato i convenuti in solido al pagamento di fr. 1'085.-, liberando il

deposito di garanzia per tale importo in favore dell’attore e per il rimanente

in favore dei convenuti e ponendo le spese giudiziarie a carico delle parti

secondo il relativo grado di soccombenza. Il giudice di prime cure ha in

sostanza riconosciuto all’attore fr. 975.- a titolo di risarcimento delle spese

per la riparazione dei danni all’ente locato e fr. 110.- per la pulizia del

garage.

5. Con appello 3

dicembre 2018 l’attore ha chiesto di riformare la decisione pretorile nel senso

di accogliere la petizione per l’importo di fr. 18'790.-, protestando spese e

ripetibili di entrambe le sedi. In sintesi, l’appellante rimprovera al primo

giudice di non avere accolto la totalità delle spese di riparazione dei danni all’ente

locato, nonché di avere respinto quella concernente il pagamento della pigione

del mese di ottobre 2015 e quella relativa all’indennità per mancata locazione,

pari a due mensilità.

I convenuti, ai quali

è stato trasmesso l’appello in data 11 dicembre 2018, non hanno presentato una

risposta.

Spese riparazione danni

6. Nella sua

decisione il Pretore aggiunto, per quanto in questa sede di interesse, ha

accertato che le parti a inizio locazione avevano sottoscritto un verbale di

constatazione dello stato dell’ente locato, dal quale risultava la mancanza di

vernice sul corpo riscaldante di un locale, delle irregolarità sul camino e

l’avvenuto ritinteggio dell’appartamento (doc. D). Il primo giudice ha poi

rilevato che a fine locazione le parti non avevano invece proceduto in

contraddittorio alla constatazione dello stato dei locali e all’allestimento di

un verbale di consegna.

6.1. Opere da impresario

costruttore, da piastrellista, di falegnameria (fattura 005/16, doc. L, pagg. 1

– 3) e di fornitura e posa di 5 porte (fattura 001/16, doc. L, pag. 8).

Il Pretore aggiunto ha respinto

il risarcimento del danno di fr. 6'162.25 per le opere da impresario

costruttore, eseguite principalmente per ripristinare la terrazza e quello di

fr. 2'451.- per le opere da piastrellista per il rifacimento del pavimento

della cucina e del terrazzo, poiché i difetti erano già presenti all’inizio

della locazione, come attestato dalle foto scattate proprio dall’attore prima

della consegna dell’ente locato ai conduttori nel 2013 (doc. E). In relazione

alle opere di falegnameria e di fornitura e posa di 5 porte (per l’importo

complessivo di fr. 4'085.40) il primo giudice, rilevato come solo una porta

presentava difetti imputabili ai conduttori e considerato come sarebbe stato

sufficiente procedere alla sola riparazione invece che alla sua sostituzione,

ha imputato ai convenuti, in equità, la metà del costo di fornitura e posa di

una delle cinque porte sostituite, riconoscendo all’attore fr. 360.50.

In questa sede l’attore,

in violazione del suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), si limita

in sostanza a ritenere “arbitrario… riconoscere unicamente fr. 360.50 pari

alla sostituzione di una metà porta” a fronte dei lavori eseguiti

risultanti dalla fattura di cui al doc. L, senza spiegare le ragioni di fatto e

di diritto per cui la motivazione del primo giudice esposta al paragrafo

precedente sarebbe errata, di modo che su questo punto l’appello è

irricevibile. La censura è in ogni caso pure infondata, ritenuto che l’attore,

a cui incombeva l’onere della prova, non è riuscito a dimostrare che gli

asseriti pregiudizi sono stati causati dai convenuti. Anzi, come rettamente

accertato dal Pretore aggiunto, confrontando la documentazione fotografica agli

atti antecedente l’inizio della locazione (doc. E-G) e il rapporto redatto

dall’impresa __________ (doc. M) risulta che i difetti notificati dall’attore e

oggetto della pretesa di cui al presente considerando erano già presenti

all’inizio della locazione nel 2013, ad eccezione del difetto a una porta.

6.2 Opere da imbianchino

Per le opere di

imbianchino, consistenti nel tinteggio dell’intero appartamento e del

rivestimento in pietra del camino nonché nella riparazione delle ante

dell’armadio a muro del corridoio, l’attore ha preteso un risarcimento di fr.

5'839.-.

Per quanto concerne il

tinteggio dell’appartamento il Pretore aggiunto, appurato che solo le

stuccature alle pareti di due camere da letto potevano essere considerate dei

difetti imputabili ai convenuti e tenuto conto che la tinteggiatura della

pareti secondo le tabelle di longevità si ammortizza in 8 anni rispettivamente

che l’appartamento era stato interamente imbiancato nel marzo 2013, ha imputato

ai convenuti il valore economico del residuo di vita della tinteggiatura (7

anni e mezzo equivalente al 68,75% del valore a nuovo). Il primo giudice,

considerato che ai convenuti erano imputabili solo i difetti relativi a due

locali, ha dimezzato l’importo di fr. 1'182.50 relativo al tinteggio

Considerandi

dell’intero appartamento, addebitando ai conduttori il 68,75%, per un totale

arrotondato di fr. 406.50. Egli ha invece escluso il risarcimento per le altre

opere da imbianchino, ritenuto da una parte che i pretesi danni all’anta

dell’armadio a muro del corridoio e al rivestimento in pietra del camino erano

già presenti prima dell’inizio della locazione e, dall’altra, che per le

ulteriori voci della fattura prodotta a sostegno della pretesa l’attore non era

riuscito a provare che i lavori erano stati eseguiti per riparare dei danni

imputabili ai convenuti.

In questa sede l’attore ha

preteso il riconoscimento dell’intera somma, ritenendo “ingiusto”

l’importo riconosciuto dal Pretore aggiunto. A suo dire, dal rapporto di cui al

doc. M risulterebbe che ”tutte le pareti erano state rovinate” e il

teste __________ avrebbe confermato che le prestazioni eseguite erano dei “lavori

di riparazione” (appello, pag. 7/8). La censura deve essere disattesa.

L’attore, in violazione del suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC),

non si è in effetti confrontato con l’argomentazione del Pretore aggiunto e

comunque non ha dimostrato le ragioni di fatto e di diritto per cui la stessa

sarebbe errata. Si rileva che ad ogni buon conto, contrariamente a quanto

pretende l’appellante (senza peraltro precisare da quali fotografie del doc. M

risulterebbe “che tutte le pareti” sarebbero state rovinate), l’istruttoria non

ha permesso di dimostrare che le opere di imbianchino di cui alla fattura doc.

L siano imputabili a danni causati dai convenuti.

6.3

Piallatura e pulizia

del parquet

Per la piallatura e la

pulizia del parquet delle camere l’attore ha preteso un risarcimento di fr.

1'779.-, pari alla somma fatturata dalla ditta __________ (doc. L, pag.7). Il

Pretore aggiunto, ha rilevato che, seppure il verbale di entrata del 2013 (doc.

D) non menzionava dei difetti ai pavimenti in legno, le foto prodotte

dall’attore risalenti alla presa in consegna dell’ente locato da parte dei

convenuti (doc. E) attestavano la presenza di “sfrisi”. Tenuto conto della

vetustà dei pavimenti (risalenti al 1977) e della preesistente usura, il primo

giudice ha concluso che non si giustificava addebitare il costo dei lavori di

piallatura ai conduttori. Al contrario, egli ha attribuito in equità all’attore

fr. 208.- per la pulizia delle macchie abrasive riscontrate sui pavimenti. In

questa sede l’attore ribadisce la bontà della sua pretesa anche per i lavori di

piallatura, rilevando come i segni sui pavimenti non potevano essere

riconducibili alla normale usura. La censura deve essere disattesa. L’attore,

in violazione del suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non si è in

effetti confrontato con la motivazione del primo giudice, spiegando per quali

ragioni di fatto e di diritto sarebbe errata. In particolare nulla si evince in

merito agli accertamenti pretorili circa la vetustà dei pavimenti o circa il

fatto che al momento della consegna dell’ente locato gli stessi presentavano

degli “sfrisi”. La censura è comunque pure infondata. L’attore, a cui incombeva

l’onere probatorio, non ha portato elementi utili a ritenere che i pavimenti in

parquet avessero ancora un valore residuo oltre la loro durata di vita, di modo

che la conclusione del Pretore aggiunto di non addebitare i costi di piallatura

ai conduttori deve essere confermata.

7.

Pigione mese di

ottobre 2015, indennità per mancata locazione

L’appellante ripropone da

ultimo il riconoscimento di fr. 1’550.- a titolo di pigione per il mese di

ottobre 2015 e il riconoscimento di un’indennità per la mancata locazione

dell’appartamento, per un importo di fr. 3'100.- pari a due mesi di pigione. Il

Pretore aggiunto ha respinto entrambe le pretese rilevando, da una parte, come

il ritardo nella riconsegna dell’ente locato da parte dei conduttori nel mese

di ottobre 2015 fosse dipeso unicamente dalla mancata disponibilità dell’attore

a presentarsi per il sopralluogo e la consegna dell’ente locato e, dall’altra,

come la mancata locazione dell’appartamento prima del mese di febbraio 2016

fosse imputabile a quest’ultimo che aveva eseguito lavori di riparazione che

andavano ben oltre quelli necessari per riparare i danni causati dai

conduttori.

7.1

L’appellante critica

il Pretore per non avere riconosciuto l’importo di fr. 1'550.- a titolo di

pigione per il mese di ottobre 2015, rilevando come ciò costituiva una

condizione per l’accettazione della risoluzione anticipata del contratto di

locazione. La censura è fondata. Contrariamente a quanto sembra avere ritenuto

il Pretore aggiunto, l’obbligo di versare la pigione è di principio indipendente

dalla restituzione dell’ente locato. La restituzione anticipata non libera il

conduttore dal pagamento della pigione fino alla scadenza del contratto di

locazione (salvo nell’eventualità in cui venga proposto un nuovo conduttore

solvibile e disposto a subentrare al contratto ai sensi dell’art. 264 CO, ciò

che non è il caso in concreto). Dall’istruttoria è emerso che il contratto di

locazione, di durata determinata (doc. B), è stato sciolto anticipatamente dai

conduttori tramite la disdetta del 10 luglio 2015, accettata dal locatore a

condizione che la pigione del mese di ottobre venisse versata interamente (doc.

C). La circostanza che il contratto di locazione è stato disdetto dai

conduttori con effetto al 31 ottobre 2015 è del resto stata da loro stessi ammessa

esplicitamente in prima sede (“la disdetta è stata data il 10.07.2015 per

fine ottobre 2015 ed è stata accettata”, complemento alla risposta allegato

al verbale di udienza 25 gennaio 2017; conclusioni 30 maggio 2018, pag. 1 e 2)

di modo che la pretesa dell’attore di fr. 1'550.- a titolo di pagamento della

pigione per il mese di ottobre 2015 deve essere riconosciuta.

7.2

In merito

all’indennità per mancata locazione per fr. 3'100.- in questa sede l’attore

ripropone in poche righe il buon fondamento della pretesa. In violazione del

suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC) l’appellante si limita a

ribadire che l’ente locato “si presentava in uno stato che non poteva più

essere riaffittato” (appello, pag. 9), senza spiegare le ragioni di fatto e

di diritto per cui la conclusione del primo giudice sul tema sarebbe errata,

ciò che rende la censura irricevibile.

8.

Ne discende, in

parziale accoglimento dell’appello, che la sentenza 31 ottobre 2018 della

Pretura del Distretto di Bellinzona deve essere riformata nel senso che la

petizione 3 giugno 2016 è parzialmente accolta per l’importo complessivo di fr.

2'635.- con conseguente liberazione dell’intera garanzia per l’affitto in

favore dell’attore. Le spese giudiziarie di prima sede e quelle processuali della

procedura di appello seguono la soccombenza (art. 106 CPC). Le spese

processuali di primo grado, fissate dal Pretore aggiunto in fr. 3'200.- in

manifesta violazione dell’art. 8 cpv. 2 LTG senza indicazione dei motivi che

giustificherebbero un’eventuale deroga al limite tariffale massimo previsto per

le controversie in materia di locazione e affitto di abitazioni fino a un

valore litigioso di fr. 30'000.-, sono ridotte a fr. 200.-.

Di regola,

chi si astiene dal proporre a questa Camera di respingere un appello

avversario, rinunciando a formulare osservazioni, non si reputa “soccombente”

nel caso in cui l’appello sia poi accolto o parzialmente accolto (analogamente,

davanti al Tribunale federale: DTF 139 III 38 consid. 5 in fine). I conduttori

che non hanno presentato una risposta vanno quindi esenti dalle spese

processuali di secondo grado e non si attibuiscono loro ripetibili d’appello.

Il valore litigioso per un eventuale ricorso al Tribunale federale supera i fr.

15'000.-.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati

gli artt. 106 CPC e la LTG,

decide: I. L’appello 3

dicembre 2018 di AP 1 è parzialmente accolto. Di conseguenza la sentenza

del 3 dicembre 2018 del Pretore aggiunto del Distretto di Bellinzona, invariati

gli altri dispositivi, è così riformata:

1.

La petizione è parzialmente

accolta nel senso che AO 1 e AO 2, Bellinzona (Claro) sono condannati in solido

a pagare a AP 1, Bellinzona (Giubiasco) la somma di fr. 2'635.- oltre interessi

al 5% dal 1. gennaio 2016.

1.1

Di conseguenza è disposta

la liberazione della garanzia affitto __________, in favore di AP 1, Bellinzona

(Giubiasco).

2.

La tassa di giustizia e le

spese per complessivi fr. 200.- da anticipare come di rito, sono poste a carico

di AP 1 in ragione di 9/10 e per il rimanente 1/10 a carico di AO 1 e AO 2 con

vincolo di solidarietà. AP 1 è condannato a versare a AO 1 e AO 2

complessivamente fr. 1'400.- per ripetibili ridotte.

II. Le spese

processuali della procedura di appello, ridotte a fr. 150.-, sono poste a

carico dell’appellante. Non si attribuiscono ripetibili di appello.

III. Notificazione:

- ;

- .

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Bellinzona.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia

civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).