12.2018.16

Compravendita immobiliare - pagamento di un terzo - lite priva d'oggetto?

17 luglio 2019Italiano34 min

Source ti.ch

Fatti

i miei clienti hanno intenzione di avviare, il tutto come ben chiarito nella

mia e-mail del 16.01.2018” (cfr. e-mail 19 gennaio 2018 allegata quale doc.

IV alla replica e risposta all’appello incidentale). Contrariamente a quanto preteso

dalla convenuta, i documenti versati agli atti dagli attori e attestanti questa

circostanza sono senz’altro ammissibili in virtù dell’art. 317 cpv. 1 CPC,

visto che gli stessi risultavano necessari a confutare la tesi da lei sollevata

per la prima volta solo con la risposta e appello incidentale.

sulla petizione

6. Gli attori hanno innanzitutto

ribadito il buon fondamento della pretesa per gli ulteriori 240 giorni di

ritardo, dal 21 gennaio al 15 settembre 2012, nella consegna degli spazi

esterni (fr. 36’000.-). Quella pretesa era stata respinta dal Pretore, siccome

alla convenuta, autorizzata dalla clausola 7.2 del contratto a concludere i

lavori di sistemazione esterna “in un secondo tempo” e meglio

nell’ambito della successiva stagione estiva (testi __________, __________ e __________),

che in concreto doveva a suo giudizio essere quella del 2012, non poteva essere

rimproverata una violazione contrattuale.

Nonostante la

motivazione pretorile non possa essere condivisa, essendo incontestabile che il

“secondo tempo”, ossia la successiva stagione estiva, entro cui la

convenuta avrebbe dovuto concludere i lavori di sistemazione esterna in deroga

al termine di consegna del 15 dicembre 2010 previsto dalla clausola 7.2 del

contratto, corrispondeva all’estate 2011 e non certo all’estate 2012, il

giudizio con cui la pretesa non è stata riconosciuta può essere confermato.

6.1. In questa sede gli

attori non hanno invero più preteso che l’importo di fr. 36'000.- potesse

essere a loro dovuto a titolo di penale (240 giorni a fr. 150.-) in virtù della

clausola 7.3 del contratto e del resto l’applicabilità di quest’ultima clausola

in caso di ritardo nella conclusione della sistemazione esterna non è stata

provata: da una parte la penale era in effetti stata prevista solo per il

ritardo nella consegna “dell’appartamento” e non nella completazione

degli spazi esterni, tant’è che nella clausola era stato aggiunto che “la

venditrice si impegna a comunicare tempestivamente possibili ritardi nella consegna

dell’appartamento in modo da permettere agli acquirenti a sua volta di potersi

organizzare”, ossia di cercare una nuova temporanea abitazione, ritenuto

che un ritardo nella completazione degli spazi esterni non appariva tale da

imporre agli acquirenti l’adozione di analoghe misure organizzative; dall’altra

la circostanza che doveva dare luogo alla penale, ossia la “mancata consegna

dell’appartamento entro il 15.12.2010”, era chiaramente da porre in

relazione con quanto era stato indicato nella clausola 7.2 del contratto,

secondo cui “la consegna dell’immobile oggetto del presente contratto… è

stabilita per il 15.12.2010”, e dunque non era applicabile alla “sistemazione

esterna, in particolare le opere da giardiniere”, che in base alla stessa

clausola, in deroga a quanto previsto per l’appartamento, “potranno essere

concluse in un secondo tempo”.

6.2. In questa sede, come

già in precedenza in sede conclusionale, gli attori hanno invece preteso che l’importo

di fr. 36'000.- dovesse essere loro riconosciuto a titolo di risarcimento del

danno contrattuale. Essi hanno in particolare evidenziato, facendo riferimento

all’art. 42 cpv. 2 CO, che “in circostanze analoghe almeno per sei mesi un

inquilino avrebbe potuto pretendere di ottenere il risarcimento di un alloggio

alternativo di pari caratteristiche e che per almeno ulteriori quattro/cinque

mesi si sarebbe giustificata una riduzione del canone di affitto di almeno fr.

2'000.- mensili”, aggiungendo che “la somma in questione, che

rappresenta il 3.6% del prezzo di compravendita, appare giustificata anche

tenendo conto della gravità della colpa” (appello p. 15). Sennonché le

circostanze di fatto, per altro generiche, ora invocate a sostegno di una tale

pretesa, che a loro dire dovrebbero oltretutto permettere di far capo alla

facilitazione della prova di cui all’art. 42 cpv. 2 CO, sono in realtà irricevibili

(art. 317 cpv. 1 CPC), non essendo mai state addotte negli allegati preliminari

e neppure corrispondendo a quanto da loro stessi sostenuto sul tema per la prima

volta - e con ciò già irritualmente (art. 229 CPC) - in sede conclusionale (p.

15, secondo cui “ben si può quantificare, ritenendolo fatto notorio, in

almeno fr. 3'500.- un canone locativo di detto appartamento, che equivarrebbe a

un’indennità giornaliera di fr. 117.- circa a cui si aggiunga la perdita

monetaria riferita al fatto che il prezzo di acquisto fu interamente pagato

circa un anno prima di quando avrebbero potuto pretendere di beneficiare

Considerandi

dell’appartamento completato delle aree esterne”). Oltretutto tutte le

circostanze di fatto e di diritto di cui essi vorrebbero ora prevalersi, per

nulla notorie, neppure sono state provate.

7.

Gli attori, nell’ipotesi

- come detto verificatasi - di mancato riconoscimento della pretesa di fr.

36'000.-, hanno chiesto che fosse loro risarcita quanto meno la pretesa per i

maggiori costi sopportati per gli interventi del giardiniere (fr. 3'769.-, doc.

O), che, contestata a suo tempo dalla controparte, era stata respinta dal

Pretore, assieme alle altre pretese di risarcimento dei maggiori costi

sopportati per gli interventi del loro legale, del notaio e del tecnico (fr. 31’703.80),

in quanto le stesse erano inferiori alla penale riconosciuta a loro favore (fr.

60'150.-).

Anche in questo

caso, nonostante la motivazione del giudice di prime cure non possa essere

condivisa, essendo incontestabile che la penale per il ritardo nella consegna

dell’appartamento non poteva comprendere la pretesa per gli interventi del

giardiniere, ovviamente relativi a lavori di sistemazione esterna eseguiti in

epoca successiva, il giudizio con cui la pretesa non è stata riconosciuta può tutto

sommato essere confermato.

In questa sede gli

attori hanno in effetti spiegato che “la fattura in questione è da riferirsi

all’esecuzione a spese degli appellanti del manto erboso del giardino

attribuito in uso esclusivo …, che doveva essere fornito contemporaneamente

l’appartamento”, e che si trattava così “del risarcimento di un

costo che incombeva contrattualmente alla venditrice e che gli appellanti hanno

dovuto assumere, anche per evitare che aprendo le porte finestre di rimanere

per diversi mesi direttamente a contatto con il terreno grezzo del cantiere”

rispettivamente del risarcimento “di un costo che incombeva alla venditrice”

per cui “appare corretto che il risarcimento della somma anticipata sia

posto a loro [recte: a suo] carico” (appello p. 16, cfr. pure p. 3).

Sennonché, rammentato per inciso che dall’istruttoria di causa, ed in

particolare dalla clausola 7.2 del contratto, non è stato possibile evincere

che il “giardino attribuito in uso esclusivo … doveva essere fornito

contemporaneamente l’appartamento”, una tale motivazione non è ancora sufficiente

a ritenere fondata la pretesa, non essendo state indicate e dimostrate le ragioni

di fatto e di diritto che avrebbero permesso o imposto agli attori di far

eseguire da terzi i lavori al giardino che sarebbero stati di competenza della

convenuta, ossia se a quest’ultima sia stato infruttuosamente assegnato un

ultimo termine ai sensi degli art. 107 segg. e/o 366 cpv. 2 CO (per analogia) per

completare il giardino pena l’esecuzione sostitutiva degli stessi ad opera di

un terzo, e dunque non essendo in tal modo possibile stabilire se quelle

ragioni potessero essere effettivamente meritevoli.

8.

La convenuta, con il

suo appello incidentale, ha invece chiesto che gli interessi di mora posti a

suo carico sul capitale di fr. 48'790.- avessero a decorrere unicamente dal 20

gennaio 2012 e non già dal 16 dicembre 2010, come indicato nella decisione. La

richiesta, a cui gli attori hanno parzialmente aderito - nel senso che l’hanno

ammessa, salvo aver però formulato un’ulteriore modifica delle loro domande d’appello,

sulla quale ci si esprimerà nel prossimo considerando -, può senz’altro essere

ammessa, anche perché a suo tempo costoro li avevano postulati proprio da quella

data (cfr. petizione p. 7, in cui hanno pure aggiunto che “le date di

decorrenza sono calcolate per difetto segnatamente perché gli attori rinunciano

alla pretesa di interessi scalari sulla penale giornaliera”, e conclusioni

p. 4).

9.

Preso atto della domanda

(appena esaminata) con cui la convenuta, nell’ambito del suo appello

incidentale, aveva chiesto, in riforma del dispositivo pretorile n. 1.1, di

posticipare al 20 gennaio 2012 la data di decorrenza degli interessi di mora

posti a suo carico sul capitale di fr. 48'790.-, gli attori, con la loro

replica e risposta all’appello incidentale, hanno chiesto di modificare la loro

domanda d’appello relativa a quel dispositivo nel senso che gli interessi di

mora dovuti sul capitale di fr. 84'790.-, invece di decorrere dal 16 dicembre

2010.

su fr. 48'790.- e dal 5 luglio 2012 su fr. 36'000.-, avessero ora a decorrere

dal 21 gennaio 2012 su fr. 60'150.-, dal 5 luglio 2012 al 1° agosto 2013 su fr.

96'250.- e in seguito su fr. 84'790.-: essi hanno in sostanza postulato che gli

interessi sull’importo di fr. 11'360.- a favore della convenuta, compensato,

relativo alle opere supplementari decorressero solo dal 1° agosto 2013, giorno

successivo all’inoltro della domanda riconvenzionale.

La domanda è manifestamente

inammissibile: da una parte la richiesta, fondata su fatti non allegati in

precedenza, è nuova, e con ciò irricevibile (art. 317 cpv. 1 e 2 CPC), visto

che nella sede pretorile gli attori avevano chiesto che gli interessi

sull’importo a favore della convenuta, da compensare, decorressero già dal 17

dicembre 2012, e considerato che in concreto non erano comunque adempiute le

condizioni di legge per una mutazione dell’azione solo a questo stadio della

lite; dall’altra nemmeno è possibile estendere le domande di appello a seguito

dell’inoltro dell’appello incidentale della controparte, l’inoltro di un appello

adesivo - come andrebbe considerato di fatto quel nuovo allegato - a un appello

incidentale non essendo previsto dal codice di rito (Reetz/Hilber, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO

Kommentar, 3ª ed., n. 13 ad art. 313; DTF 62 II 46, 141 II 302 consid. 2.4).

10.

Alla luce di quanto

precede, il giudizio pretorile sulla petizione deve essere riformato nel senso

che la convenuta dev’essere condannata al pagamento di fr. 48'790.- oltre

interessi al 5% dal 20 gennaio 2012 (dispositivo n. 1.1), ritenuto che i

Dispositivo

dispositivi n. 1, 1.2 e 2 rimangono invariati.

sulla domanda riconvenzionale

11. Confrontati con il

giudizio pretorile che, in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale,

li condannava in solido al pagamento di fr. 137'876.- (fr. 135'000.- per saldo

del prezzo ancora trattenuto dal notaio e fr. 2'876.- per interessi capitalizzati

per il tardivo versamento del primo acconto) oltre interessi ed accessori, gli

attori - come detto - ne hanno chiesto la riforma nel senso che la stessa

doveva essere integralmente respinta “rimanendo accertato comunque il diritto

della AO 1 di ottenere il riversamento del deposito presso la notaia I__________

di fr. 135'000.- al netto di quanto riconosciuto di pertinenza dei signori AP 1

e AP 2 in virtù della presente sentenza”, rilevando di aver già pagato

l’importo di fr. 135'000.- nonché contestando di essere tenuti a pagare gli

interessi su quella somma e gli interessi capitalizzati di fr. 2'876.- per il

tardivo versamento del primo acconto.

Stando così le cose,

e a prescindere da quanto si dirà (cfr. infra consid. 14), si può per il

momento ritenere assodato che gli attori non hanno contestato il diritto della

convenuta a percepire il saldo del prezzo di vendita di fr. 135'000.- trattenuto

dal notaio.

12. Ciò detto, la censura

con cui gli attori hanno escluso di essere tenuti a corrispondere alla

convenuta gli interessi di mora del 5% (dal 21 gennaio 2012) sul saldo del

prezzo di vendita di fr. 135'000.- trattenuto dal notaio deve senz’altro essere

accolta.

Come si è visto, in base alla

clausola 6.2 del contratto essi erano tenuti a depositare il saldo del prezzo,

ossia “fr. 510'000.- …, a titolo infruttifero, presso il notaio rogante al

momento della consegna dell’appartamento”, somma che sarebbe da lui poi

stata messa “a libera disposizione della venditrice” a determinate condizioni

“non appena sarà avvenuta la consegna dell’appartamento”. In concreto è pacifico

che gli attori hanno tempestivamente depositato presso il notaio il saldo del

prezzo di fr. 510'000.-, lo stesso essendogli stato bonificato nella terza decade

di gennaio 2012 (cfr. doc. 7 e 8), cioè in concomitanza con la consegna

dell’appartamento, avvenuta il 20 gennaio 2012, e non possono così essere

considerati in mora. Si aggiunga che nel contratto era stato previsto che il

deposito sarebbe avvenuto “a titolo infruttifero”, ciò che pure confermava

che sullo stesso non maturavano né erano dovuti interessi.

Il fatto che in seguito il

notaio abbia provveduto a trattenere per lungo tempo la somma di fr. 135'000.-

(e meglio fr. 155'000.-, da cui andavano poi trattenuti fr. 20'000.- a garanzia

della TUI, ritenuto che fr. 355'000.- sono stati subito trasmessi alla

convenuta), da lui poi liberata, nelle circostanze di cui si detto, solo dopo

l’emanazione della decisione pretorile (cfr. supra consid. 5), non è tale

da modificare questa situazione, anche se è vero che l’invito a non liberare

quel denaro fino ad evasione delle contestazioni tra le parti era inizialmente giunto

dagli attori (doc. 7). L’istruttoria ha in effetti permesso di stabilire che in

risposta a quell’invito e alla successiva presa di posizione della convenuta

(doc. GG) il notaio, che non agiva in qualità di ausiliario degli attori o

della convenuta ma di entrambi, aveva proposto “alle parti di trattenere in

deposito presso di me, a valere quale depositaria, il saldo del prezzo di fr.

155'000.-, fino a liquidazione di ogni rapporto di dare e avere tra le parti a

dipendenza del contratto” aggiungendo poi che “se preferite, potrò anche

procedere al deposito giudiziale dell’importo litigioso presso la Pretura di

Lugano” fermo restando che “i relativi costi saranno ovviamente addebitati

alle parti” (doc. 8), e che la convenuta, nonostante si fosse opposta a

tale proposta (doc. HH), di fatto si è poi adagiata alla stessa, con il che, visto

che nelle particolari circostanze la trattenuta del saldo del prezzo presso di

lui avrebbe sostanzialmente dovuto avere gli stessi effetti di un deposito

giudiziale (istituto giuridico che, per stessa ammissione della convenuta, era

tale da “arrestare il decorrere degli interessi moratori”, cfr. duplica

e replica riconvenzionale p. 7), gli interessi moratori non decorrevano più. E

comunque in base al contratto la decisione circa la liberazione o meno del

saldo del prezzo non era assolutamente di competenza degli attori ma del

notaio, di modo che l’eventuale tardività a procedervi non poteva in nessun

caso comportare per gli attori l’obbligo di pagare eventuali interessi di

ritardo.

13. Anche la censura con

cui gli attori hanno escluso di essere tenuti a corrispondere alla convenuta gli

interessi capitalizzati di fr. 2'876.- per il tardivo versamento del primo

acconto, bonificato dal notaio solo il 28 agosto 2009, con 40 giorni di ritardo

rispetto alla data di iscrizione del trapasso a registro fondiario, è fondata.

Come si è visto, in

base alla clausola 6.1 del contratto essi dovevano versare il primo acconto sul

prezzo, ossia “fr. 500'000.- …, tramite il notaio rogante, alla firma del

presente atto”, ritenuto che quei soldi avrebbero poi dovuto essere da lui “liberati

alla venditrice … ad avvenuto trapasso a registro fondiario”. In concreto è

incontestabile che gli attori hanno tempestivamente versato al notaio il primo

acconto di fr. 500'000.- (e meglio fr. 514’140.-), lo stesso essendogli stato

bonificato proprio l’8 luglio 2009 (cfr. doc. V), cioè il giorno in cui era

stato sottoscritto il contratto di compravendita di cui al doc. A, e di

conseguenza non possono essere considerati in mora.

Il fatto che il notaio

abbia provveduto a liberare quell’acconto solo il 28 agosto 2009, nonostante il

trapasso a registro fondiario sia avvenuto già il 17 luglio 2009 (doc. B), non

è tale da modificare questa situazione. Come detto nel considerando precedente,

in base al contratto la decisione circa la liberazione o meno di quell’acconto

non era assolutamente di competenza degli attori ma del notaio, che non agiva

in qualità di ausiliario degli attori o della convenuta ma di entrambi, per cui

l’eventuale tardività a procedervi non poteva comportare per gli attori

l’obbligo di pagare eventuali interessi di ritardo.

Contrariamente a quanto

ritenuto dal Pretore, che aveva riconosciuto la pretesa ritenendo come la

stessa non fosse mai stata contestata e fosse con ciò stata ammessa dagli

attori, si osserva che la relativa contestazione era in realtà stata addotta nella

replica e risposta riconvenzionale, laddove gli attori avevano sostenuto che “il

documento V dimostra inequivocabilmente che gli attori pagarono puntualmente

l’acconto di fr. 500'000.- … presso la notaia I__________ così come previsto

dall’atto …. Se e quando la notaia lo riversò alla AO 1 non riguarda gli

attori, i quali hanno pagato puntualmente come previsto dal contratto” (p.

2).

14. Gli attori hanno

infine censurato il giudizio pretorile sulle spese giudiziarie, rilevando da

una parte che la convenuta era risultata interamente soccombente per cui doveva

assumersele integralmente, ed evidenziando dall’altra che il valore litigioso

sul quale doveva essere calcolata la tassa di giustizia ammontava a soli fr.

55'296.65.

14.1. Con la sua azione

riconvenzionale la convenuta - come detto -aveva chiesto la condanna degli

attori in solido al pagamento di una somma poi ridotta in sede conclusionale

dagli iniziali fr. 190'296.65 a fr. 172’019.30 oltre interessi e accessori.

A questo stadio della lite

è pacifico che la sua pretesa di fr. 34'143.30 più interessi, relativa ai

maggiori costi imputabili ai lavori supplementari richiesti dalla controparte, era

infondata.

In questa sede è stato stabilito

che anche l’altra sua pretesa di fr. 2'876.- più interessi, avente per oggetto

gli interessi di ritardo maturati sul primo acconto di fr. 500'000.-, era

infondata.

Con l’appello gli attori

hanno ribadito che la convenuta era però soccombente anche nella misura in cui

aveva chiesto la loro condanna al pagamento del saldo del prezzo ancora

trattenuto dal notaio, di fr. 135'000.- più interessi, e ciò siccome quella

somma, a cui non potevano essere aggiunti gli interessi, era in realtà già

stata da loro pagata conformemente al contratto, per il tramite dello stesso

notaio. Il rilievo è pertinente. In una situazione come quella in esame, in

effetti, la convenuta avrebbe semmai dovuto pretendere la liberazione della

somma trattenuta dal notaio, per altro nel frattempo effettuata (cfr. supra

consid. 5), mentre la sua domanda volta alla condanna degli attori al pagamento

della stessa era manifestamente priva di fondamento, siccome da una parte

quella somma era già stata da loro soluta secondo le modalità previste dal

contratto e in quanto dall’altra quest’ultimo accordo non prevedeva che gli

attori dovessero pagare direttamente alla convenuta.

È così a ragione che gli

attori hanno preteso che la convenuta fosse integralmente soccombente nella sua

iniziativa giudiziaria.

14.2. Contrariamente a quanto

preteso dagli attori, è invece a ragione che il Pretore ha quantificato la

tassa di giustizia relativa all’azione riconvenzionale sulla base di un valore

litigioso di fr. 190'296.65, anziché di quello di fr. 55'296.65 da loro qui proposto,

corrispondente ai soli maggiori costi imputabili ai lavori supplementari (fr.

52'420.65) e agli interessi di ritardo maturati sul primo acconto di fr.

500'000.- (fr. 2'876.-) richiesti dalla controparte negli allegati preliminari

ma senza considerare la pretesa di fr. 135'000.- relativa al saldo del prezzo,

che era già stato soluto prima dell’inoltro dell’azione giudiziaria.

Il valore litigioso

è in effetti determinato dalla domanda (art. 91 cpv. 1 CPC), che nel caso di

specie, inizialmente, ammontava per l’appunto a fr. 190'296.65, dovendo

evidentemente comprendere anche la pretesa di fr. 135'000.-.

15. Alla luce di quanto

precede, il giudizio pretorile sulla domanda riconvenzionale deve essere

riformato nel senso che la stessa dev’essere respinta “rimanendo accertato”,

come richiesto dagli attori, “il diritto della AO 1 di ottenere il

riversamento del deposito presso la notaia I__________ di fr. 135'000.- al

netto di quanto riconosciuto di pertinenza dei signori AP 1 e AP 2 in virtù

della presente sentenza” (dispositivo n. 3) e che la relativa

tassa di giustizia di fr. 8'500.- e le spese (comprese quelle peritali) devono

essere poste a carico della convenuta, tenuta altresì a rifondere agli attori a

titolo di ripetibili la somma di fr. 10’000.- da loro qui rivendicata (dispositivo

n. 4), ritenuto che i dispositivi n. 3.1 e 3.2 (quest’ultimo in ogni caso da

riformare, atteso che con i PE n. __________ e __________ dell’UE di Lugano era

stato chiesto il pagamento di soli fr. 44'425.10 oltre interessi al 5% dal 20

gennaio 2012 [cfr. doc. Q e Q1] di modo che la somma per la quale potevano

semmai essere rigettate in via definitiva le opposizioni sarebbe stata quella) vanno

per contro annullati.

conclusione

16. Ne discende che l’appello

degli attori deve essere accolto in modo parziale e l’appello incidentale della

convenuta dev’essere accolto in modo integrale, come ai considerandi che

precedono.

spese giudiziarie dei procedimenti di secondo grado seguono di principio la

rispettiva soccombenza delle parti (art. 106 cpv. 2 CPC), ritenuto che per la

procedura di appello le stesse sono state calcolate sulla base del valore

ancora litigioso di fr. 173'876.- (fr. 36'000.- nell’ambito della petizione e fr.

137'876.- nell’ambito della domanda riconvenzionale) e per la procedura di appello incidentale sono state

calcolate sulla base del valore ancora litigioso di fr. 2'669.90 (fr. 48'790.-

x 5% per 1 anno, 1 mese e 4 giorni). Sennonché, per l’attribuzione delle spese

giudiziarie della procedura di appello incidentale, appare giustificato derogare

da questo principio, visto che gli attori, nonostante la decisione pretorile sia

stata riformata a loro sfavore, non possono essere considerati soccombenti, non

avendo contribuito all'emanazione del dispositivo contestato ed avendo sostanzialmente

aderito al rimedio giuridico della controparte (TF 24 luglio 2017 5A_932/2016

consid. 2.2.4, 8 marzo 2018 4D_69/2017 consid. 6): in definitiva, per il

giudizio di secondo grado sull’appello incidentale, appare pertanto equo (art.

107 cpv. 2 CPC) non prelevare spese processuali e non assegnare ripetibili,

queste ultime non potendo nemmeno essere addebitate, in assenza di una base

legale, allo Stato del Cantone Ticino (Rüegg/Rüegg,

Basler Kommentar, 3ª ed., n. 11 ad art. 107 CPC; Urwyler/Grütter, in: Brunner/Gasser/Schwander, ZPO

Kommentar, 2ª ed., n. 13 ad art. 107 CPC; Sterchi,

Berner Kommentar, n. 25 ad art. 107 CPC; DTF 140 III 385 consid. 4.1; II CCA 19 maggio 2017 inc. n. 12.2016.55, 26 marzo 2019 inc. n. 12.2017.176, 22 maggio 2019 inc.

n. 12.2018.160).

Per questi motivi,

richiamati gli art. 106 seg. CPC e la

LTG

decide:

I. In parziale accoglimento dell’appello 26 gennaio 2018

di AP 1 e AP 2 e in accoglimento dell’appello incidentale 4 maggio 2018 di AO 1,

la decisione 5 dicembre 2017 della Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 2, è

così riformata:

1. (invariato)

1.1 AO

1 è condannata a pagare a AP 1 e AP 2 l’importo di fr. 48'790.- oltre

interessi al 5% dal 20 gennaio 2012.

1.2 (invariato)

2. (invariato)

3. La

domanda riconvenzionale è respinta, rimanendo accertato comunque

il diritto della AP 2 di ottenere il riversamento del deposito presso la notaia

I__________ di fr. 135'000.- al netto di quanto riconosciuto di pertinenza dei

signori AP 1 e AP 2 in virtù della presente sentenza.

3.1 (annullato)

3.2 (annullato)

4. La tassa di giustizia dell’azione riconvenzionale

di complessivi fr. 8'500.- e le spese (comprese quelle peritali), da anticipare

come di rito, sono poste a carico della convenuta, che rifonderà agli attori fr.

10'000.- per ripetibili.

II. Le spese processuali della procedura di

appello di fr. 7’000.- sono poste a

carico degli appellanti in solido per 1/5 e per 4/5 sono poste a carico

dell’appellata, che rifonderà alla controparte fr. 3’500.- per ripetibili

parziali.

III. Non si prelevano spese processuali per la procedura di appello incidentale. Non

si attribuiscono ripetibili.

IV. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 2

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo

integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta

a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e

a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF); per valori inferiori il

ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di

importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso

in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario

in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare

una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).