Espulsione: tutela giurisdizionale nei casi manifesti

Incarto n.

12.2018.3

Lugano

20 aprile 2018/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Balerna (giudice supplente)

vicecancelliera:

Ceschi

Corecco

sedente

per statuire nella causa - inc. n. SO.2017.829

della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna - promossa con istanza 2

ottobre 2017 da

AO

1

AO

2

tutti patrocinate dall’ PA

2

contro

AP

1

patrocinato dall’ PA 1

chiedente l’espulsione

del convenuto dalla casa unifamiliare sita in via ad, con la comminatoria

dell’azione penale giusta l’art. 292 CP e del risarcimento dei danni ai sensi

dell’art. 345 CPC per inadempimento, nonché l’ordine all’autorità competente di

dare man forte per l’esecuzione della decisione a semplice richiesta

dell’istante;

domande alle quali il

convenuto si è opposto e che il Pretore ha accolto con decisione 14 dicembre

2017;

appellante il

convenuto con appello 2 gennaio 2018 con cui chiede l’annullamento della

decisione impugnata, previa concessione dell’effetto sospensivo, con protesta

delle spese processuali e delle ripetibili;

mentre con osservazioni

(corretto: risposta) 25 gennaio 2018 l’istante chiede che l’appello sia

respinto pure con protesta delle spese giudiziarie;

letti ed esaminati gli

atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in diritto:

che il 28 novembre 2007 è

stato stipulato un contratto di locazione avente per oggetto una casa unifamiliare

sita ad in via, sottoscritto da AP 1 quale conduttore e da AO 1, per sé e in

rappresentanza di AO 2, quali locatrici. La locazione è iniziata il 15 dicembre

2007 per una durata di 5 anni, ritenuto che in caso di mancata disdetta di una

delle due parti, con preavviso di 6 mesi, il contratto si sarebbe

automaticamente rinnovato ogni anno. La pigione è stata fissata in fr. 3'700.-

mensili da pagare anticipatamente ogni mese, oltre alle spese accessorie esplicitamente

elencate, poste direttamente a carico del conduttore (doc. A);

che il 4 luglio 2017 le

locatrici, tramite il loro patrocinatore, hanno messo in mora il conduttore,

impartendogli un termine di 30 giorno per il pagamento dell’importo di fr.

3'700.- relativo alla pigione per il mese di luglio 2017, con la comminatoria

che il decorso infruttuoso di detto termine avrebbe comportato la disdetta del

contratto per mora ai sensi dell’art. 257d CO(doc. B);

che il 9 agosto 2017 le

locatrici, non avendo ricevuto il pagamento, hanno notificato al conduttore la

disdetta per mora con effetto al 30 settembre 2017 su modulo ufficiale,

rendendolo attento che risultava scaduto pure il canone di locazione del mese

di agosto 2017 (doc. C);

che l’11 agosto 2017 sul

conto bancario “” delle locatrici è stato accreditato un importo di fr. 3'700.-

(doc. D, I);

che l’8 settembre 2017 il

conduttore ha contestato la disdetta del contratto di locazione 9 agosto 2017

(doc. F);

che, in

assenza di riconsegna dell’ente locato, le locatrici con istanza 2 ottobre 2017

nella procedura sommaria a tutela nei casi manifesti hanno chiesto alla Pretura

di Locarno-Campagna di ordinare l’espulsione del conduttore, assortita delle

comminatorie atte a esigerne l’esecuzione effettiva;

che il

conduttore, con osservazioni 6 novembre 2017, non ha contestato il ritardo nel

pagamento della pigione scaduta per il mese di luglio 2017 ma ha sollevato

l’eccezione di legittimazione passiva, sostenendo che il contratto di locazione

fra le parti sarebbe decaduto a gennaio 2017, ritenuto che da febbraio 2017

l’ente locato sarebbe usato quale abitazione primaria dalla signora B, la quale

assieme al signor B avrebbe avviato delle trattative con le qui istanti volte

all’acquisto della proprietà, di modo che un nuovo contratto di locazione

verbale sarebbe sorto tra quest’ultima e le istanti;

che,

in sede di replica e duplica orale, le parti hanno sostanzialmente confermato

le proprie antitetiche posizioni;

che il 14 dicembre 2017 il

Pretore ha accolto l’istanza di AO 1 e AO 2, ordinando l’espulsione immediata del

conduttore dall’ente locato, con le comminatorie di rito;

che il convenuto ha

impugnato il giudizio con appello 2 gennaio 2018 con cui chiede di annullare la

decisione querelata, previa concessione dell’effetto sospensivo, con protesta

delle spese giudiziarie, mentre con osservazioni (corretto: risposta) 25 gennaio

2018 le istanti chiedono la reiezione del gravame;

che dal 1° gennaio 2011

l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine del contratto

per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura semplificata

(art. 243 e segg. CPC) previa conciliazione o in procedura sommaria di tutela

giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la previa

conciliazione;

che nella fattispecie la

parte locatrice ha inoltrato una richiesta di espulsione con la procedura

sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti;

che contro una decisione

emanata in procedura sommaria a tutela nei casi manifesti e il cui valore è di

fr. 11’100.-, come accertato dal Pretore (decisione, pag. 4), è dato il rimedio

dell’appello, da presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC);

che tale termine non è

sospeso dalle ferie giudiziarie ai sensi dell’art. 145 CPC;

che la decisione impugnata

è stata ritirata dal conduttore il 20 dicembre 2017 e il termine di 10 giorni

per presentare l’appello, riportato al primo giorno feriale (art. 142 cpv. 3

CPC), scadeva il 2 gennaio 2018, di modo che l’appello è tempestivo, così come

lo è la risposta inoltrata nel termine impartito da questa Camera;

che giusta l’art. 257 CPC

il giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda tutela

giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o

immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo

restando che, se queste condizioni non sono date, non entra nel merito (cpv.

3);

che in base alla

giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 141 III 23 consid. 3.2, 138 III 620

consid. 5.1.1), un fatto è incontestato se non è contestato dal convenuto,

mentre un fatto è immediatamente comprovabile in base alla norma, se può essere

accertato senza ritardi e senza dispendio particolare. La prova del fatto deve

Fatti

di regola essere portata mediante documenti (e l’ispezione oculare). La tutela

giurisdizionale nei casi manifesti non soggiace a una limitazione del rigore

probatorio: l’istante non può perciò limitarsi a rendere verosimile la sua

pretesa, ma deve recarne la prova piena, così da creare chiarezza nei rapporti

fattuali. Se la controparte contesta i fatti in modo verosimile, la tutela

giurisdizionale nei casi manifesti non può essere accordata. Ciò sarà in

particolare il caso laddove essa sostanzi e adduca in modo concludente

obiezioni, che dal punto di vista fattuale non possano essere immediatamente

confutate e siano atte a far vacillare il convincimento del giudice già formato

in precedenza. Decisivo è in definitiva sapere se l’approfondito chiarimento

delle obiezioni della parte convenuta possa mutare il convincimento del giudice

circa l’avvenuta dimostrazione della pretesa dell’istante, così che esse non

possano a priori essere considerate prive di rilevanza;

che, sempre in base alla

giurisprudenza dell’Alta Corte (DTF 141 III 23 consid. 3.2, 138 III 123 consid.

2.1.2), la situazione giuridica è chiara ai sensi della norma, laddove la

conseguenza giuridica è senz’altro evincibile dall’applicazione della legge

tenendo conto della dottrina e della giurisprudenza e l’applicazione del diritto

porta a un risultato univoco;

che il Pretore, chiamato a

decidere su una domanda di espulsione da un immobile in seguito a disdetta

straordinaria per mora, deve accertare i fatti decisivi per tale domanda, vale

a dire il mancato pagamento delle pigioni, l’invio della diffida di pagamento

con la comminatoria della disdetta straordinaria, la notifica della disdetta

straordinaria mediante il formulario ufficiale e la mancata riconsegna dei locali

alla scadenza del contratto;

che, in concreto, il

Pretore ha considerato provata, sulla base degli atti, la circostanza che fra

le parti era in essere il contratto di locazione disdetto per mora ai sensi

dell’art. 257d CO, riconoscendo pertanto la legittimazione passiva del convenuto;

il primo giudice, considerata la mancata contestazione del ritardo nel pagamento

della pigione scaduta per il mese di luglio 2017 da parte del convenuto, ha quindi

riconosciuto la validità della disdetta per mora 9 agosto 2017;

che con l’appello il

convenuto chiede la concessione dell’effetto sospensivo; tale domanda è priva

di oggetto, ritenuto che l’inoltro del rimedio giuridico preclude per legge

l’efficacia e l’esecutività della decisione impugnata (art. 315 cpv. 1 CPC);

che le nuove

argomentazioni sviluppate in questa sede dal convenuto e i nuovi documenti

prodotti non possono essere ammessi, questa Camera dovendo decidere solo sulla

base delle argomentazioni e delle prove assunte dal giudice di prima sede (sentenza

del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre 2012, in: SJ 2013 I pag. 129,

Considerandi

II CCA 12 marzo 2013, inc. 12.2013.30);

che l’appellante ribadisce

in questa sede la tesi secondo cui egli, da inizio 2017, non sarebbe più parte

contrattuale, di modo che difetterebbe la legittimazione passiva; al riguardo

il convenuto si limita a riproporre le argomentazioni già allegate in prima

sede, senza confrontarsi adeguatamente con le considerazioni pretorili al

riguardo, ciò che rende il gravame irricevibile (art. 311 cpv. 1 CPC);

che lo stesso risulta in

ogni caso pure infondato, l’esistenza di trattative per l’acquisto dell’ente

locato tra le istanti, da una parte, e __________ B__________ e __________ B__________

dall’altra, essendo al riguardo ininfluente ai fini del presente giudizio e non

risultando comunque dagli atti che le stesse siano state concluse o abbiano

comportato una modifica della parte conduttrice;

che pure la circostanza

del trasferimento di domicilio da parte di __________ B__________ in via ad è

irrilevante e non è sufficiente a dimostrare la modifica della parte conduttrice

o la nascita di un nuovo contratto di locazione tra le istanti e quest’ultima;

che dagli atti emerge come

nel corso del 2017 le istanti abbiano inviato all’appellante in diverse

occasioni (doc. E) delle diffide di pagamento dei canoni scaduti per i mesi di

gennaio - giugno 2017, senza che egli abbia mai eccepito di non essere più parte

conduttrice; che anzi egli ha poi dato seguito al pagamento di queste pigioni

scadute personalmente o attraverso terzi in suo nome e per suo conto (vedi in

particolare i dettagli di pagamento al doc. I dai quali emerge come in

quest’ultimo caso il versamento avveniva a titolo di prestito a suo nome);

che la circostanza secondo

cui l’appellante avrebbe agito come rappresentante di __________ B__________ è

irricevibile, siccome fatta valere per la prima volta in questa sede (art. 317

CPC); la stessa è in ogni caso infondata, mancando qualsiasi riscontro

oggettivo agli atti;

che il Pretore ha

correttamente concluso in base agli atti che tra le istanti e il convenuto era

in essere il contratto di locazione disdetto per mora ai sensi dell’art. 257d

CO e che nessun nuovo contratto era sorto tra le locatrici e __________ B__________

a partire da febbraio 2017;

che nei casi di disdetta

straordinaria per mora in base all’art. 257d CO, nondimeno, per evitare che la

protezione accordata dalla massima inquisitoria sociale vigente nel diritto

sulla locazione sia elusa dalla procedura sommaria prevista dall’art. 257 CPC,

la tutela giurisdizionale nei casi manifesti può essere accordata solo se non

sussistono dubbi sulla completezza dell’esposizione dei fatti e la disdetta

risulti chiaramente giustificata (sentenze del Tribunale federale 4A_265/2013

dell’8 luglio 2013 consid. 5 e 4A_7/2012 del 3 aprile 2012 consid. 2.5);

che nella fattispecie i

fatti di cui si prevalgono le istanti per ottenere l’espulsione del conduttore

appaiono chiari, infatti non è contestata né la mora né la formale messa in

mora da parte delle locatrici, e le contestazioni del conduttore sul tema della

sua mancanza di legittimazione passiva sono infondate;

che, in conclusione

l’appello, nella misura in cui è ricevibile, è respinto e il giudizio impugnato

confermato;

che le spese processuali,

fissate in conformità degli art. 2, 7, 9 LTG, nonché l’indennità per

ripetibili, stabilite seguendo i criteri indicati all’art. 11 Rtar, seguono la

soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC);

che, il valore litigioso,

determinante anche per un eventuale ricorso al Tribunale federale, è stato

fissato dal Pretore in

fr. 11’100.- ed è rimasto incontestato in questa sede.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. L'appello 2 gennaio 2018 di

AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile e non è privo di oggetto.

Di conseguenza è confermata la decisione 14 dicembre 2017 della Pretura della

giurisdizione di Locarno-Campagna.

2. Le spese processuali

di appello di fr. 200.-, già anticipate dall'appellante, sono poste a suo

carico, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 1'000.- per ripetibili

di appello.

3. Notificazione:

-

-

Comunicazione alla Pretura

della giurisdizione di Locarno-Campagna.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro

la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso

è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in

materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.

Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale

prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato

il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che

intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso

in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).