Culpa in contrahendo

Incarto n.

12.2018.68

Lugano

19 maggio 2020/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa inc. n. OR.2015.138

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, promossa con petizione 1.

giugno 2015 da

AO

1

patrocinato dall’avv. PA 2

contro

AP

1

patrocinata dagli avv. PA

1 e PA 1

chiedente

la condanna della convenuta al pagamento di fr. 49'642.08 oltre interessi al 5% da 29 aprile 2014;

pretesa

avversata dalla convenuta e che il Pretore ha parzialmente accolto con decisione

27 marzo 2018, con cui ha condannato AP 1 a versare a AO 1 fr. 47'879.60 oltre

interessi al 5% dal 29 aprile 2014, caricando alla convenuta il 96% della tassa

di giustizia e delle spese e mettendo il restante 4% a carico dell’attore,

nonché riconoscendo a quest’ultimo fr. 6'500.- a titolo di ripetibili;

appellante

la convenuta con appello 7 maggio

2018, con cui ha chiesto, in via preliminare che venga ordinato un accertamento

da parte dell’autorità LAFE di prima istanza in merito alla costituzione del

diritto di compera annotato con rogito n. __________ del notaio avv. __________

conformemente all’art. 15 cpv. 3 lett. c OAFE, e nel merito, in via principale,

l’annullamento del querelato giudizio e la reiezione della petizione, con

protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi e, in via

subordinata, di annullarla parzialmente accogliendo la petizione limitatamente

a fr. 10'374.57 oltre interessi, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili

di primo e secondo grado;

mentre

l’attore con risposta 20 agosto 2018 ha postulato la reiezione del gravame, anch’egli

con protesta di spese e ripetibili;

letti

ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in diritto:

1.

In data 4 novembre

2013 AP 1 ha allestito una bozza di cosiddetto “accordo quadro” avente

per oggetto l’acquisto “in partnership” con AO 1, __________ M__________

e __________ C__________ di un immobile sito in via __________ __________ a __________,

con l’obiettivo di sviluppare, frazionare e quindi rivendere le unità

immobiliari finite.

L’accordo prevedeva che quale primo passo

concreto si sarebbe dovuto stipulare un diritto di compera e che a farlo, per

sé e per conto delle altre parti, fosse AO 1, il solo di loro a essere

domiciliato in Svizzera, con un pagamento iniziale di fr. 350'000.-, da poi

computare sul costo complessivo dell’immobile a quel momento fissato in fr.

10'500'000.-.

Il giorno stesso, 4 novembre 2013, con rogito

n. __________ del notaio avv. __________, i proprietari dell’immobile D__________,

C__________ e P__________ N__________ hanno formalizzato con AO 1 la

concessione del diritto di compera per un prezzo d’acquisto complessivo,

ridotto rispetto a quanto indicato nella bozza di accordo quadro, di fr.

8'500’0000.-. In base al contratto, il beneficiario avrebbe dovuto versare

inizialmente un importo, anch’esso ridimensionato rispetto alle previsioni

dell’accordo quadro, di fr. 200'000.- entro l’8 novembre 2013, che avrebbe dovuto

essere seguito dal pagamento di un acconto sul prezzo di vendita di fr.

650'000.- entro il 9 dicembre 2013.

In caso di mancato rispetto del termine

decembrino per il secondo pagamento, fr. 150'000.- dei fr. 200'000.- già pagati

sarebbero stati trattenuti quale penale dai venditori, mentre fr. 50'000.-

sarebbero stati utilizzati per saldare le tasse e le spese per il diritto di

compera (fr. 30.- di tassa di Registro fondiario, fr. 25'500.- di bollo

d’archivio notarile e fr. 15'988.30 di parcella notarile, per complessivi fr.

41'518.30).

Il 5 novembre 2013 AO 1 e __________ M__________

hanno sottoscritto una copia dell’accordo quadro da loro leggermente modificata

in alcuni suoi punti, ma identica in quelli sostanziali rispetto a quella del

giorno precedente, mentre AP 1 e __________ C__________ non hanno mai

sottoscritto nulla.

Dopo aver saldato regolarmente il primo

acconto con fondi esclusivamente propri, AO 1 ha sollecitato a più riprese AP 1

e le altre due parti all’accordo quadro a versare le rispettive quote parte del

secondo acconto. Senza successo. L’importo di fr. 650'000.- non ha così potuto

essere corrisposto, nonostante le proroghe dei venditori, con la conseguenza

che su istanza 29 gennaio 2014 del notaio il diritto di compera è stato cancellato

dal registro fondiario e i fr. 200'000.- sono stati trattenuti come penale e a

saldo delle spese come stabilito nel rogito.

2.

Con lettera 29 aprile

2014 AO 1 ha chiesto a AP 1, __________ M__________ e __________ C__________ di

versargli entro il termine di 5 giorni fr. 49'642.08 a testa a titolo di

risarcimento danni, avendo egli subito una perdita a seguito del fallimento

dell’operazione di fr. 198'568.30.

AP 1 ha respinto la pretesa contestando di

essersi mai impegnata nell’operazione, così come ha fatto __________ C__________,

mentre __________ M__________ vi ha aderito compensando la somma rivendicata

con dei crediti che egli aveva nei confronti dell’attore.

3.

Previo ottenimento

dell’autorizzazione ad agire, con petizione 1. giugno 2015, AO 1 ha convenuto AP

1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, postulando la sua condanna al

pagamento di fr. 49'642.08 oltre interessi del 5% dal 29 aprile 2014. In

sintesi, l’attore ha sostenuto che tra lui e le altre tre persone menzionate

nel progetto di accordo quadro si era venuta a creare una società semplice ai

sensi degli art. 530 seg. CO per cui anche le perdite dovevano essere ripartire

equamente tra i soci ai sensi degli art. 531 cpv. 2 e 533 cpv. 1 CO e di quelli

sullo scioglimento della società, art. 545 cpv. 1 n. 1 e 548 CO.

Un’identica procedura è stata avviata anche

nei confronti di __________ C__________ innanzi alla stessa Pretura (inc.

OR.2015.137), che con ordinanza 24 giugno 2016 l’ha congiunta alla presente.

Con risposta 23 giugno 2016 AP 1 si è opposta alla

petizione, negando l’esistenza di qualsivoglia contratto tra le parti,

rispettivamente di aver creato una società semplice, sostenendo di non essere

mai stata interessata a investire in proprio nell’operazione immobiliare ma di

essersi sempre e solo limitata a offrire la propria disponibilità a prendere

contatto con possibili potenziali investitori.

Esperita l’istruttoria e raccolti gli allegati

scritti conclusivi delle parti, con decisione 27 marzo 2018 il Pretore ha

dapprima rettificato il valore della perdita complessiva in fr. 191'518.30,

tenendo conto del reale ammontare delle spese del rogito, per poi accogliere

parzialmente la petizione, condannando AP 1 a pagare all’attore fr. 47'879.60

oltre interessi al 5% dal 29 aprile 2014, ponendo le spese processuali, di

complessivi fr. 5’000.-, a carico della convenuta per il 96% e dell’attore per

il 4%. La convenuta è stata pure condannata a versare a AP 1 fr. 6'500.- per

ripetibili.

Identica decisione, relativa al pagamento

all’attore di fr. 47'879.60 oltre interessi, è stata emanata nei confronti di __________

C__________.

4.

Con appello 7 maggio

2018 la convenuta è insorta contro tale giudizio, postulando in via preliminare

che venga ordinato un accertamento dal parte dell’autorità LAFE di prima

istanza sulla costituzione del diritto di compera e, nel merito, chiedendone in

via principale l’annullamento (recte: riforma) accompagnato dalla

reiezione della petizione, con protesta di tasse, spese e ripetibili di primo e

secondo grado, e, in via subordinata, il suo parziale annullamento e

l’accoglimento della petizione limitatamente a fr. 10'374.57 oltre interessi,

pure con protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambi i gradi di giudizio.

Con risposta 20 agosto 2018 l’attore ha postulato

la reiezione del gravame con protesta di tasse, spese e ripetibili d’appello.

Anche __________ C__________ ha inizialmente

interposto appello contro la decisione a suo carico (inc. 12.2018.67), per poi

ritirarlo tuttavia in un secondo tempo, ottenendo lo stralcio della relativa

procedura (decisione del Presidente della scrivente Camera del 25 giugno 2018).

5.

L’art. 308 cpv. 1

lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali

di prima istanza relative a controversie patrimoniali con un valore litigioso

di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2), entro il termine di 30 giorni (art. 311 e 312

CPC). Nel caso concreto l’appello 7 maggio 2018 contro la decisione 27 marzo 2018

è tempestivo, tenuto conto della sua notifica alla convenuta avvenuta in data 3

aprile 2018 e della sospensione dei termini per le ferie pasquali ai sensi

dell’art. 145 cpv. 1 lett. a CPC, così come tempestiva è la risposta

dell’appellato.

6.

L’atto di appello deve

contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato

(art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante deve spiegare non perché le sue

argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le

motivazioni del Pretore. Egli non può dunque limitarsi a proporre una propria

tesi e una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali, esplicite

e circostanziate, poiché l'autorità di appello deve essere messa nella misura

di comprendere agevolmente le censure ricorsuali, pena l’irricevibilità delle

medesime. Nel caso concreto, buona parte dell’appello non contiene una critica

puntuale al giudizio di prima istanza.

Esso viene pertanto esaminato unicamente nella

misura (alquanto limitata) in cui rispetta i principi sopraindicati.

Inoltre, in sede di appello è possibile

addurre nuovi fatti e nuovi mezzi di prova che possono essere considerati solo

se di fronte alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con

la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze (art. 317

cpv. 1 lett. b CPC), così come una mutazione dell’azione è possibile solo se

fondata su nuovi fatti o nuovi mezzi di prova. In tal senso è da considerarsi

irricevibile la richiesta preliminare di ordinare un accertamento da parte

dell’autorità LAFE di prima istanza sulla costituzione del diritto di compera, avanzata

dall’appellante per la prima volta in questa sede e senza neppure spiegare per

quale motivo non le sarebbe stato possibile farlo già di fronte al Pretore,

rispettivamente perché un simile accertamento esterno sarebbe necessario

ritenuto che il giudice è chiamato ad applicare d’ufficio il diritto e che la

sentenza di prime cure già contiene una valutazione in merito.

7.

Con l’impugnata decisione il

Pretore, dopo avere confermato la propria competenza a trattare la vertenza,

che presenta elementi di internazionalità ma non è vincolata da fori

imperativi, ha accertato che la convenuta - così come le altre due persone

coinvolte nell’affare - con il suo comportamento ha fatto intendere all’attore

di avere avuto l’intenzione di sottoscrivere e rispettare l’accordo di cui alla

bozza sub. doc. C, inducendolo a firmare l’atto notarile del diritto di compera

e a versare il primo acconto di fr. 200'000.-, cosa che egli non avrebbe mai

fatto senza la certezza che tale accordo sarebbe stato ossequiato da tutte le

parti.

Il primo giudice, respingendo le obiezioni

della convenuta, ha accertando che l’accordo definitivo di cui al doc. B non

differiva nella sostanza da quello della bozza di cui al doc. C, essendone

oggetto sempre l’acquisto in comune, con modalità identiche nella sostanza, del

palazzo in via __________ a __________, nonché che AP 1 e __________ C__________

erano stati debitamente informati dei rischi relativi all’operazione e della

loro ripartizione in ragione di ¼ ciascuno analogamente a quanto sarebbe

avvenuto per i prospettati guadagni.

Infine, il Pretore ha respinto l’eccezione in

base alla quale l’accordo tra le parti sarebbe stato illecito, non essendo il

progetto conforme alle disposizioni della LAFE, e ha smentito la convenuta che

aveva negato di non aver avuto contezza della portata di tale legge, appurando

che proprio dalla bozza da lei allestita e dallo scambio di e-mail agli atti è

emerso che la problematica era stata affrontata, chiarita e accettata dalle

parti, nonché rilevando come l’investimento non avrebbe infranto le

disposizioni LAFE poiché l’apporto di capitali stranieri era inferiore al limite

dell’80% del prezzo di vendita fissato dalla giurisprudenza.

Ciò posto, assodato che il mancato pagamento

da parte della convenuta, di __________ M__________ e __________ C__________

degli importi a loro carico ha comportato l’impossibilità per l’attore di far

fronte agli obblighi assunti con il contratto di diritto di compera, il Pretore

ha giudicato realizzati gli estremi per riconoscere una responsabilità per culpa

in contrahendo a loro carico e, dunque, per obbligarli a risarcire a AO 1

l’interesse negativo, pari a fr. 47'879.60 ognuno (1/4 di fr. 191'518.30).

8.

Con il gravame, l’appellante

critica il Pretore per avere erroneamente riconosciuto una responsabilità per culpa

in contrahendo da parte sua, non prendendo in considerazione che essa non

può sussistere quando colui che ne chiede il riconoscimento “ha creato, per sua

colpa, una situazione risultata essere invalida e illecita”. In particolare, AO

1 non avrebbe mai informato i potenziali soci che in base alle clausole

precontrattuali discusse ma non concluse, l’operazione sarebbe stata nulla

poiché non solo la cessione del diritto di compera a una società terza da

costituire era soggetto ad autorizzazione LAFE, ma pure la costituzione del

diritto di compera che così come previsto dalle parti costituiva un’elusione

degli obblighi previsti dalla legge. In effetti, avendo l’attore sottaciuto al

notaio la problematica e la provenienza di buona parte del finanziamento

dall’estero, ha evitato scientemente che questi annunciasse il caso alla

competente autorità per avviare la procedura di verifica e autorizzazione. In

tal modo l’accordo sarebbe nullo.

8.1 Le argomentazioni d’appello, esposte a tratti in

maniera scompaginata, non spiegano innanzitutto perché il Pretore avrebbe

sbagliato a ritenere elemento determinante per il giudizio, oltre ai contenuti

degli scambi di posta elettronica che hanno preceduto (ma anche seguito) la

firma del rogito, il fatto che AP 1, di professione avvocato, avesse allestito

personalmente la bozza di accordo quadro del 4 novembre 2013 di cui al doc. C.

Nella misura in cui ella si limita a esporre la propria versione e

interpretazione dei fatti, l’appello risulta irricevibile (art. 311 CPC).

Ma anche se non lo fosse, nel merito, non avrebbe

miglior esito. In effetti dal progetto di convenzione preparato dall’appellante

risulta chiaramente non solo che lei e __________ C__________ erano stati

informati dagli altri due partecipanti al progetto immobiliare “in merito ai

rischi in termini economici e ai rischi in generale”

dell’operazione,

tra i quali sono stati indicati espressamente quelli relativi al mancato

rilascio dell’autorizzazione LAFE, ma anche che era stato stabilito che a farsi

concedere “per sé e per conto delle altre parti” il diritto di compera

immobiliare sarebbe stato AO 1, essendo egli l’unico “in possesso dei requisiti

richiesti dalla normativa della Confederazione Elvetica” (doc. C,

clausole II, VI e VII). L’inserimento di queste frasi in un contratto allestito

da una persona con formazione giuridica pluriennale non può che essere

l’espressione di una piena consapevolezza della problematica. La conferma che

la tematica era stata sviscerata, discussa e risolta, come rettamente giudicato

dal Pretore, si trova nello scambio epistolare elettronico tra le parti

avvenuto prima del 4 novembre 2013 (doc. D), che la stessa appellante, in

occasione del suo interrogatorio, non ha smentito, limitandosi ad affermare che

all’inizio non conosceva la LAFE, pur sapendo che in Svizzera vigevano norme

diverse da quelle italiane, e di averne preso atto in itinere, non

quindi a cose fatte (verbale di interrogatorio del 25 novembre 2016, pag. 3 e

pag. 4). Per di più, con l’appello, la convenuta ha confermato espressamente

una volta per tutte che era informata in merito alla LAFE (pto. N. 3), ma che

non lo era stata sul fatto che anche il diritto di compera avrebbe dovuto

essere sottoposto ad autorizzazione, cosa, quest’ultima, che rimane tuttavia al

livello di una sua personale opinione.

A questa conclusione contribuisce anche il fatto che

nel rogito sia stata inserita, al punto n. 4, una specifica clausola relativa

all’ottenimento dell’autorizzazione LAFE per la cessione del diritto a una costituenda

società (doc. E).

Tutte le parti - con formazione ed esperienze

specifiche nel ramo immobiliare o giuridico - erano dunque perfettamente

consapevoli dell’esistenza di una legge che limita le possibilità d’acquisto di

fondi da parte di persone residenti all’estero, così come che tre quarti del

capitale proprio per l’esercizio del diritto di compera provenivano da soggetti

domiciliati in Italia. Allo stesso modo, tutti erano consci che il contratto

notarile per la costituzione di tale diritto avrebbe dovuto essere concluso

dall’attore perché era l’unico di loro non soggetto alle restrizioni della

LAFE.

8.2 L’appellante non può neppure essere seguita laddove

sostiene che il primo giudice non avrebbe dato il giusto peso al fatto che AO 1

avrebbe sottaciuto al notaio rogante che egli agiva in via fiduciaria per

capitali stranieri ammontanti al 75% dell’investimento, e non avrebbe così

concluso, come invece avrebbe dovuto, che il contratto di costituzione del

diritto di compera era nullo poiché con tale presupposto avrebbe dovuto essere

obbligatoriamente sottoposto alle competenti autorità LAFE per la procedura di

autorizzazione.

In primo luogo perché, dopo

aver esposto le censure, l’appellante non trae alcuna conclusione.

In secondo luogo perché il Pretore ha rettamente

evidenziato come secondo la giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 142 II

481 consid. 3.3) l’acquisto di un immobile da parte di una persona estera

soggiace all’autorizzazione LAFE se tale finanziamento è uguale o maggiore

all’80% del prezzo di vendita, per cui, preso atto che i capitali propri a

carico dell’attore sarebbero stati fissati nel 25%, la costituzione del diritto

di compera non ricadeva sotto l’applicazione della legge e quindi non

necessitava di autorizzazione. D’altronde l’appellante non va oltre

l’esposizione della propria versione e non spiega perché la forma di

partecipazione all’operazione immobiliare scelta dai quattro soci e denominata partnership

non possa ricadere sotto questa regola, limitandosi a sostenere, in maniera

generica, non circostanziata e senza alcun riferimento dottrinale o

giurisprudenziale, che per stabilire cosa sia sottoposto ad autorizzazione LAFE

bisogna distinguere tra una partecipazione in modo attivo a un’operazione

immobiliare e il semplice finanziamento della stessa, ritenuto che solo a

quest’ultimo possa essere applicata la regola richiamata dal primo giudice,

cioè solo quando ci si trova in presenza di capitali di terzi disinteressati

concessi con contratto di finanziamento circostanziato, suffragato da garanzie,

con precise scadenze e pagamento di interessi.

In terzo luogo perché l’acconto per il diritto di

compera è stato interamente pagato con denaro di AO 1 e perché il rogito

esplicitamente menziona che il diritto di compera era stato concluso con la

clausola risolutiva dell’ottenimento della decisione di autorizzazione a norma

della LAFE essendo la parte beneficiata intenzionata a cedere il diritto a una

costituenda società (doc. E punto 4).

Ma anche se, per ipotesi, il contratto fosse stato

nullo, le parti erano perfettamente consapevoli che lo scopo di far figurare

solo AO 1 era quello di poter evitare l’applicazione della LAFE. L’appellante è

dunque ora in malafede quando invoca tale fatto per sostenere che l’attore sarebbe

stato sleale nei confronti dei suoi partner contrattuali, per negligenza o dolo

che sia. Malafede che certamente non può trovare protezione.

Su questo punto l’appello, nei limiti della sua

ricevibilità, deve essere respinto.

9.

Nel ridondante e disorganico

allegato ricorsuale, AP 1 critica l’accertamento pretorile in base al quale i

presupposti per il riconoscimento della responsabilità per culpa in

contrahendo sono adempiti, non avendo fatto alcunché per permettere

all’attore di comprendere che non era disposta a concludere il contratto. In

realtà, lei si sarebbe limitata ad allestire e inviare la bozza di accordo

quadro, che non aveva alcuna valenza definitiva e doveva ancora essere discussa

prima di essere ratificata, senza mai esprimere (né esplicitamente né per atti

concludenti) la propria disponibilità a essere parte nell’operazione

immobiliare. Il danno derivante dal fallimento dell’affare è imputabile

unicamente a AO 1, il quale, senza preventivamente chiarire le reali intenzioni

dei potenziali soci, si è immediatamente precipitato a sottoscrivere il rogito.

A sua detta, a quel momento, le trattative erano invece da lei già state

interrotte per cui l’attore avrebbe dovuto e potuto rinviare l’appuntamento dal

notaio sino all’ottenimento della firma dell’accordo quadro delle altre parti,

così come avrebbe pure dovuto e potuto ottenere l’annullamento senza

conseguenze del diritto di compera semplicemente rinunciando a versare i fr.

200'000.- entro il termine di 4 giorni pattuito.

9.1 Neppure queste censure sono atte a sovvertire la

decisione pretorile e, in gran parte, sono anch’esse irricevibili, non

confrontandosi puntualmente con le argomentazioni della sentenza impugnata

(art. 311 CPC). In effetti AP 1, una volta di più, non spiega perché il Pretore

sarebbe incorso in un errore giudicando ininfluente il fatto che l’accordo di

cui al doc. C, nella sua forma in parte modificata (doc. B) non sia stato

sottoscritto dalla convenuta e da __________ C__________, ma solo dall’attore e

da __________ M__________, avendo ella e gli altri due soci fatto intendere a AO

1 di voler firmare il contratto di cui alla bozza doc. C, inducendolo a

ratificare il diritto di compera e a versare di tasca propria il primo acconto

di fr. 200'000.-. L’appellante neppure illustra perché il giudice avrebbe

sbagliato ad affidarsi alla dichiarazione resa dall’attore al suo

interrogatorio del 20 settembre 2017 (pag. 4 e 5) in cui ha asserito che, se

non avesse avuto la certezza che tale accordo non sarebbe stato rispettato da

tutte le parti, non avrebbe mai firmato il rogito e che quando ha ricevuto per

e-mail il doc. C per lui “era tutto apposto”. Inoltre non spiega nemmeno perché

sarebbe errato considerare ininfluenti le argomentazioni portate a

giustificazione della mancata firma dell’accordo nella versione di cui al doc.

B (cioè che questo differiva in maniera sostanziale dalla bozza e che non era

conforme alle disposizioni LAFE), tra l’altro smentite dai documenti prodotti

agli atti e dall’istruttoria.

Ciò posto, neppure nella sostanza le critiche

d’appello sono condivisibili.

9.2 La responsabilità per culpa in contrahendo

trova il proprio fondamento nel principio dell'affidamento sancito dall'art. 2

CC e concerne il comportamento delle parti durante le trattative per la

conclusione di un contratto, trattative che creano una relazione giuridica fra

Fatti

i futuri contraenti, imponendo loro doveri reciproci, come quello, in generale,

di agire in conformità alle regole della buona fede (DTF 125 III 86). Le parti

hanno l’obbligo di negoziare seriamente in base alle loro reali intenzioni,

sebbene abbiano in linea di principio il diritto di interrompere le trattative

in ogni tempo senza dovere fornire spiegazioni. Una parte non può, assumendo un

atteggiamento contrario ai suoi reali presupposti, creare nell’altra la

speranza illusoria che un affare sarà concluso e indurla così a prendere

disposizioni in vista della conclusione del contratto. Il comportamento

contrario alle regole della buona fede non consiste tanto nell’avere interrotto

la negoziazione ma nell’avere continuato a lasciare credere all’altra parte di

voler stipulare il contratto o di non avere fugato tale illusione

tempestivamente (DTF 140 III 200 consid. 5.2 pag. 302 e riferimenti).

Come ben illustrato nella sentenza impugnata (pag. 4

seg.), AP 1, con il suo comportamento precontrattuale, ha innegabilmente posto

l’attore nella convinzione che l’accordo quadro, nei suoi elementi sostanziali,

sarebbe stato rispettato.

Allestendo e inviando la bozza del 4 novembre 2013 in

previsione della firma del contratto per la concessione del diritto di compera

prevista proprio per quel giorno stesso, la convenuta ha indubitabilmente agito

lasciando intendere che, almeno nella misura di quanto indicato su tale

progetto, ella era d’accordo di impegnarsi nei confronti di AO 1, così come lo

erano gli altri due soci. Non essendo l’appuntamento con il notaio stato

fissato il giorno prima (come confermato dall’e-mail 30 ottobre 2013 di __________

M__________, doc. D), sicché vi sarebbe stato tutto il tempo di sollevare

obiezioni o prendere le distanze, AP 1, avvocato di professione, non poteva non

essere cosciente della portata della trasmissione di un progetto di

formalizzazione scritta dell’esito di discussioni intercorse, a poche ore dal

primo passo concreto e vincolante che avrebbe dato avvio all’affare

immobiliare. Alla stessa stregua, trovandosi sia lei che __________ C__________,

almeno, in Italia, nemmeno poteva seriamente credere che l’attore avrebbe

Considerandi

potuto disporre di una copia firmata da tutti i soci prima di potersi recare

dal notaio.

Dalla corrispondenza elettronica tra l’appellante e l’attore,

rispettivamente gli altri due imprenditori coinvolti nell’operazione, affiora

manifestamente il ruolo attivo e diretto di AP 1 nell’affare immobiliare, non

solo prima del 4 novembre 2013, ma anche dopo, almeno sino al 26 novembre 2013,

quando ancora parlava dei suoi contatti con un noto avvocato e imprenditore

luganese che sembrava intenzionato ad acquisire da loro il diritto di compera e

ad acquistare l’immobile o parte di esso, con un prospettato profitto per i 4

soci non indifferente.

L’intenzione di partecipare all’operazione è stata

confermata dalla stessa appellante con lo scritto del 20 marzo 2014 (doc. T). Sino

alla stipulazione del diritto di compera non vi è stato alcun passo indietro da

parte sua, nessuna interruzione delle trattative (in questo senso va anche

interpretato l’e-mail del 6 novembre 2013 inviatole da __________ M__________

doc. U).

Alla luce di tutto quanto precede, la culpa in

contrahendo imputata dal Pretore a AP 1 non può che trovare conferma in

questa sede, con conseguente reiezione dell’appello.

10.

Da ultimo, in subordine, l’appellante ha sostenuto che qualora

fosse confermata la culpa in contrahendo, il danno da risarcire con una

partecipazione di ¼ sarebbe unicamente quello delle spese di bollo notarile di

fr. 25'500.- e di quelle della parcella del notaio di fr. 15'998.30, per una

quota a suo carico di fr. 10'374.57.

La pretesa non è stata in

alcun modo motivata e risulta pertanto irricevibile (art. 311 CPC).

A ogni buon conto il calcolo del danno effettuato dal

Pretore risulta ineccepibile.

11.

In base a quanto precede, l’appello 7 maggio 2018 di AP 1

dev’essere respinto, nella misura in cui è ricevibile, con conseguente conferma

della decisione pretorile 27 marzo 2018.

Le spese giudiziarie di seconda sede, calcolate sulla

base di un valore litigioso di fr. 47'879.60 (determinante anche per un

eventuale ricorso al Tribunale federale), seguono la soccombenza

dell’appellante (art. 106 CPC). Le spese processuali, calcolate in base agli

art. 2, 7, 8 e 13 LTG, ammontano a fr. 5’000.-. Le ripetibili, calcolate sulla

base dell’art. 11 cpv. 1 e cpv. 2 lett. a RTar, tenuto pure conto delle spese e

dell’IVA, sono quantificate in fr. 3’500.-.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il

RTar

decide:

1. L’appello

7 maggio 2018 di AP 1, __________ __________, è respinto nella misura in cui

è ricevibile.

2. Le

spese processuali della procedura d’appello, pari a fr. 5’000.-, sono a carico

dell’appellante, che rifonderà all’appellato fr. 3’500.- per ripetibili di

seconda sede.

3. Notificazione:

-

-

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 1.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente Il

vicecancelliere

Rimedi

giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1

LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre

negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,

117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).