12.2018.85

Locazione di una piazzuola per camper in un campeggio (terreno nudo). Difetti dell'oggetto locato

2 settembre 2019Italiano29 min

Source ti.ch

Fatti

A. AO 1 è il

gestore del Campeggio __________ sito sul mapp. __________ (doc. 5 e 6) con una

capacità di 25 posti tenda/camper. Da circa una dozzina di anni AP 1 prende in

locazione una piazzuola presso detto campeggio dove tiene posteggiato il proprio

camper. Il contratto concluso tra le parti è di natura orale. Durante il

periodo di apertura - indicativamente da Pasqua a Ognissanti

B. – gli ospiti

del campeggio possono fruire dei servizi del centro come pure dell’accesso all’adiacente

lido di __________ mentre che nei mesi autunnali e invernali il campeggio non è

accessibile. Nel corso degli anni il canone richiesto ai campeggiatori ha

subito degli aumenti ed è stato fissato per la stagione 2012 in fr. 3’100.-, per

la stagione 2013 in fr. 3'500.- e per la stagione 2014 in fr. 3'600.-. Come si

dirà meglio in seguito, questi aumenti hanno creato dei malumori tra gli ospiti

fissi e alcune difficoltà di riscossione dei canoni da parte del gerente.

C. Per quanto

qui interessa, in particolare, con scritto datato 5 novembre 2012

AO 1 ha chiesto a AP 1 il pagamento dell’importo di fr. 3'500.- per la stagione

2013 (doc. F UC), che non è stato subito onorato ma ha dovuto essere seguito da

un importante numero di solleciti e di diffide (da doc. G a doc. M UC) ed è

stato saldato integralmente solo nell’ottobre 2013 dopo aver ricevuto la

comminatoria di disdetta (doc. N UC).

D. Con scritto 29 ottobre 2013 AO 1 ha comunicato

agli ospiti del campeggio che la nuova stagione avrebbe preso avvio il 18

aprile 2014 per terminare il 18 ottobre 2014 e ha preannunciato agli stessi di

voler arrivare a una tariffa annua standard di CHF 4'000.- nel giro di 5 anni,

così da garantire la qualità della struttura (doc. O UC).

In data 1°

dicembre 2013 AO 1 ha quindi chiesto aAP 1 di pagare la tassa annuale per la

stagione 2014 pari a CHF 3'600.- entro il 31 gennaio 2014, preannunciando

l’invio del contratto entro il mese di aprile 2014 (doc. P UC).

Con lettera del 16 gennaio 2014 (doc. C UC) AP

1 ha segnalato a AO 1 una lunga lista di difetti di cui chiedeva la riparazione

avvisandolo che in caso contrario avrebbe depositato la pigione presso

l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Agno (per i

dettagli doc. C UC).

Con scritto 21 gennaio 2014 AO 1 ha risposto a

AP 1 osservando come questi avesse sottoscritto un contratto di locazione a

tempo determinato per la stagione 2014, il cui inizio era previsto per il 18

aprile 2014, mentre che i difetti segnalati - integralmente contestati - erano

riferiti alla stagione precedente. Nel contempo, il gestore ha rilevato che scegliendo

di concludere un nuovo contratto per la stagione 2014, AP 1 non poteva ora

sollevare la presenza di difetti, osservando altresì che in caso di mancato

pagamento si riservava di procedere in via esecutiva (doc. D UC).

Con email di data 30 gennaio 2014 AP 1 ha

informato la controparte di aver depositato l’importo di CHF 3'600.- presso

l’Ufficio di conciliazione di __________, comunicandole nel contempo di essere

intenzionato a presentare la relativa istanza giusta l’art. 259h cpv. 1 CO

entro il termine di 30 giorni (doc. T).

E. In data 3 marzo 2014 AP 1 ha adito l’Ufficio

di conciliazione di __________ postulando l’eliminazione dei difetti segnalati entro

30 giorni dalla crescita in giudicato della decisione con la comminatoria di

cui all’art. 292 CP, la riduzione della pigione in ragione di almeno il 30% per

la stagione 2014 nonché l’accertamento della validità del deposito della

pigione fino all’eliminazione dei difetti riscontrati. In sede di udienza del

15 aprile 2014, constatata la mancata comparsa della controparte, è stata

quindi rilasciata la relativa autorizzazione ad agire giusta l’art. 209 cpv. 4

CPC.

Parallelamente, con scritto 10 aprile 2014 AO

1 ha diffidato AP 1 a versare l’importo di CHF 3'600.- entro 30 giorni, con la

comminatoria che trascorso infruttuosamente detto termine il contratto sarebbe

stato disdetto (doc. Q UC). Scaduto il termine assegnato, in data 16 maggio

2014 AO 1 ha quindi notificato a AP 1 la disdetta del contratto in questione,

chiedendo di liberare il suo posto da ogni oggetto di sua pertinenza entro 10

giorni e riservandosi di presentare una domanda di risarcimento dei danni (doc.

R UC).

Con istanza 27 maggio 2014 AP 1 ha contestato

la disdetta dinanzi all’Ufficio di conciliazione di Agno, chiedendo nel

contempo di far ordine a AO 1 di non locare a terzi il posto da lui occupato nel

Campeggio __________ di __________, con la comminatoria di cui all’art. 292 CP

(doc. UC). In sede di udienza del 10 luglio 2014, constatata la mancata

comparsa della controparte, veniva di conseguenza rilasciata la relativa

autorizzazione ad agire giusta l’art. 209 cpv. 4 CPC.

In data 15 maggio 2014

AP 1 ha quindi adito la Pretura di Lugano, chiedendo che fosse “accertata

l’esistenza dei difetti seguenti: - mancanza di personale nell’ufficio - sanitari

vetusti (…), puliti male e insufficienti - mancanza d’acqua calda e scarsa

pressione del getto d’acqua nel bagno delle donne quando qualcuno rigoverna -

compostaggio di rifiuti verdi dietro il posto di campeggio occupato dal signor AP

1 - scarso mantenimento dei bambù che proliferano (…) – problema di

affollamento del campeggio con tende che impediscono l’accesso al camping car

del signor AP 1, riduzione ingiustificata della durata della stagione (prima

durava dal 1.03 al 31 ottobre e ora dal 18 aprile al 18 ottobre)”. L’attore

ha inoltre domandato che si facesse ordine a AO 1 di “eliminare i difetti accertati

entro un termine di 30 giorni dalla crescita in giudicato della decisione del

Pretore, con la comminatoria dell’art. 292 CP”, che la pigione di fr. 3'600.-

per il 2014 venisse ridotta in ragione di almeno il 30% e che fosse accertata la

validità del deposito della pigione dal 28 gennaio 2014 fino all’eliminazione dei

difetti (petizione, pag. 9 e 10). Delle argomentazioni si dirà per quanto

necessario in seguito.

Il convenuto, con osservazioni di data 10

giugno 2014, si è integralmente opposto alla petizione e in via riconvenzionale

ha postulato la condanna della controparte a lasciare il campeggio entro 10

giorni dalla crescita in giudicato della decisione, con la comminatoria di cui

all’art. 292 CP, nonché la sua condanna al versamento di un importo di CHF

3'600.- oltre interessi al 5% dal 10 aprile 2014. In breve, egli ha negato la

venuta in essere di un contratto di locazione per locali d’abitazione a tempo

indeterminato come sostenuto dall’attore bensì un contratto stagionale che

prevedeva la messa a disposizione di una piazzuola di terreno al fine di

posarvi una roulotte/tenda, con manutenzione a carico del gerente, dietro

pagamento di una tariffa annua e una tassa di soggiorno, senza diritto di

modificare il posto occupato o le altre aree comuni ed esclusa la sublocazione

e la restituzione anticipata. Egli ha altresì negato la competenza

dell’Ufficio di conciliazione in materia di locazione, non trattandosi appunto

di una locazione di “locali”, per il che l’autorizzazione ad agire

sarebbe nulla. Egli ha inoltre fermamente contestato l’esistenza dei difetti

lamentati.

In occasione

dell’udienza del 23 marzo 2015 il Pretore ha sottoposto una proposta transattiva

alle parti che non è però stata accettata.

Esperita

l’istruttoria i contendenti hanno rinunciato a comparire al dibattimento finale

presentando dei memoriali conclusivi scritti, a cui hanno poi fatto seguito

un’ulteriore “replica conclusionale” dell’attore e delle “osservazioni

a replica conclusionale” del convenuto, con cui essi si sono riconfermati

nelle rispettive antitetiche posizioni. Per sua parte l’attore, alla luce

dell’aumento della pigione intercorso nel frattempo, ha modificato in parte le

sue domande e chiesto che la pigione di fr. 3'800.- fosse ridotta almeno del

30% (conclusioni, pag. 12).

G. Con sentenza

del 9 maggio 2018 il Pretore ha respinto integralmente la petizione e

dichiarato irricevibile la domanda riconvenzionale.

H. Con appello,

in subordine reclamo, dell’8 giugno 2018 AP 1 postula la riforma del querelato

giudizio nel senso di accogliere la petizione con protesta di tasse, spese e

ripetibili, mentre il convenuto, con risposta del 16 agosto 2018 postula la

reiezione del gravame pure con protesta di tasse, spese e ripetibili.

E considerato,

Considerandi

1.

Nelle

controversie patrimoniali con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione del

Pretore è impugnabile mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine

di 30 giorni. Il medesimo termine vale per l’inoltro della risposta (art. 311

CPC). L’allegato di ricorso in esame va trattato quale appello. Lo stesso,

presentato nel termine di 30 giorni dalla notifica della decisione di prima

istanza, è tempestivo, così come lo è la risposta, inoltrata nel termine di 30

giorni impartito da questa Camera. Ciò posto, nulla osta alla trattazione del

gravame.

Per quanto attiene alla

richiesta di concessione dell’effetto sospensivo (appello, pag. 11 in fine) si

ricorda che esso è automatico in caso di appello (art. 315 CPC).

2.

Nella

propria sentenza il Pretore, dopo aver ripercorso i fatti, si è chinato sulla

qualifica del contratto venuto in essere tra le parti che ha ritenuto

sottoposto alle norme della locazione ai sensi dell’art. 253 CO; egli ha di

contro respinto la tesi attorea secondo cui sarebbero state applicabili alla

fattispecie le norme specifiche relative ai locali d’abitazione e commerciali,

non costituendo un terreno nudo atto a ospitare un camper un “locale” ai sensi

di legge. Il primo giudice ha giudicato corretta la procedura seguita

dall’attore che ha sottoposto preliminarmente la causa all’Ufficio di conciliazione

e ha confermato la validità dell’autorizzazione ad agire. Egli ha quindi

affrontato la problematica dei difetti spiegando che nel caso di un campeggio

l’obbligo che incombe al suo responsabile di mantenere la struttura in uno

stato idoneo all’uso per la durata della locazione va debitamente relativizzato

in considerazione del fatto che viene locato solo uno spiazzo e che le aree

comuni sono utilizzate da più persone ripetutamente. In concreto, la sussistenza

di un difetto va pertanto ammessa in maniera restrittiva e solo se pregiudica

in maniera tale l’uso dello spiazzo locato da comprometterne la fruibilità. Il

Pretore ha quindi analizzato nel dettaglio i singoli difetti lamentati ritenendo

che gli stessi non fossero stati provati, rispettivamente che la loro intensità

non fosse tale da compromettere l’utilizzo della piazzuola. Il Pretore ha

quindi deciso la liberazione dei soldi depositati presso l’Ufficio di

conciliazione di Agno da AP 1 a favore di AO 1.

Da ultimo, il Pretore

ha ritenuto irricevibile la domanda di espulsione fatta valere in via

riconvenzionale da AO 1. Le tasse e le ripetibili sono state poste a carico

della parte attrice.

3.

Con

l’appello AP 1 lamenta un’”applicazione errata del diritto e accertamento

errato, rispettivamente manifestamente errato, dei fatti”. In sostanza, l’appellante

contesta la nozione di difetto applicata dal Pretore negando che si possa

pretendere che il difetto sia grave ma essendo sufficiente che il difetto

diminuisca l’idoneità della cosa all’uso cui è destinata. In seguito egli

rimprovera al Pretore un errato apprezzamento delle prove per aver “ampiamente

e unicamente tenuto conto della deposizione” di G__________ B__________, a suo

dire “poco credibile”, e non aver considerato le dichiarazioni dei testi

G__________ P__________ e I__________ H__________ (cfr. appello, pag. 6) come

pure per non aver correttamente interpretato le risultanze del sopralluogo. L’appellante

si dilunga quindi in un’analisi di tutti i difetti lamentati e nell’esposizione

delle ragioni per cui essi sarebbero dati, di cui si dirà per quanto necessario

in seguito.

4.

A non averne

dubbio il contratto venuto in essere tra le parti ha natura locativa, oggetto

dello stesso è - come visto - la messa a disposizione di una piazzuola dove AP

1.

può tenere parcheggiato il proprio camper e la fruizione, durante i mesi di

apertura del campeggio, dei servizi e delle infrastrutture correlate (docce,

wc, ecc). Giusta l’art. 256 CO il locatore ha l’obbligo di consegnare la cosa

locata in uno stato idoneo all’uso a cui è destinata e a mantenerla tale per la

durata della locazione. Contrariamente a quanto cerca di sostenere l’appellante

è innegabile che questo obbligo va definito in concreto tenendo conto della

natura dell’oggetto locato. Le pretese del locatario nel caso di una locazione

avente per oggetto una semplice piazzuola in un campeggio di livello basso,

come nel presente caso, dovranno essere (molto) inferiori a quelle che si

potrebbero avere, ad esempio, in relazione alla locazione di un appartamento di

vacanza di standing superiore. Pertanto, coerentemente, le condizioni richieste

per ammettere un difetto di una superficie ove parcheggiare il proprio camper

saranno più severe di quelle per ammettere la presenza di un difetto in un

appartamento di vacanza di livello medio o alto. Nel primo caso, infatti,

l’esistenza di un difetto andrà ammessa con maggiore riserva, allorquando esso

è tale da limitare in maniera importante l’idoneità all’uso dell’oggetto locato.

In quest’ottica il rinvio del Pretore alla nozione di difetto prevista dall’art.

258.

CO pare corretto e questo a prescindere dalla volontà o meno del

campeggiatore di rescindere il contratto. Per quanto attiene agli esempi

concreti si rinvia a quanto illustrato dal Pretore nel proprio giudizio (cfr.

sentenza cit., pag. 5 nonché Wiede,

Reiserecht, Schweizer Handbuch zu den Verträgen über Reiseleistung, n. 481). Le

contestazioni dell’appellante al riguardo non sono pertanto condivisibili.

5.

AP 1

prosegue contestando la valutazione delle prove effettuata dal Pretore in

relazione all’accertamento dei difetti. In particolare rimprovera allo stesso

di essersi fondato in maniera decisiva sulle dichiarazioni del teste G__________

B__________, di cui mette in dubbio l’attendibilità e l’imparzialità, e di non

aver correttamente valuto le risultanze del sopralluogo (come meglio si dirà

trattando i difetti ai consid. 7.2, 7.4 e 7.5).

5.1

A questo

proposito è necessario ricordare che giusta l’art. 157 CPC, il giudice fonda il

proprio convincimento apprezzando liberamente le prove. In base a predetto

disposto legale è fondamentale anche l’impressione personale che il magistrato

ha ricavato dal testimone in occasione della sua audizione, aspetto che può

senza dubbio giocare un ruolo nella valutazione del suo peso probatorio. Nel

contempo egli deve però tener conto anche dell’eventuale vicinanza del

testimone a una parte o se questi è interessato all’esito della vertenza (cfr. Trezzini in:

Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, IIa

ed., Vol. 1, n. 8 segg., n. 91 segg. e n. 95 segg. ad art. 157). Di

regola testimonianze tra loro contraddittorie non si elidono ma il giudice deve

apprezzarle entrambe per valutare se nelle circostanze concrete una sia

preferibile all’altra in quanto probatoriamente più convincente (cfr. Trezzini, op. cit., n. 104 ad

art. 157). Nell’apprezzamento delle prove testimoniali assume importanza anche

l’atteggiamento della parte al momento dell’offerta, rispettivamente

dell’opposizione al mezzo di prova (cfr.

Trezzini, op. cit., n. 99 ad art. 157 CPC), tanto che il Tribunale

federale è arrivato a rimproverare a un appellante di non essersi opposto

all’assunzione di un teste proposto dalla controparte le cui dichiarazioni,

nello specifico, avevano giovato alla tesi di quest’ultima (sentenza TF del 26

agosto 2004 4P.71/2004 consid. 3.3). A ogni buon conto le dichiarazioni del

teste vanno apprezzate alla luce anche delle altre risultanze istruttorie (cfr. Trezzini, op. cit., n. 89 segg.

ad art. 157 CPC).

5.2

Nel caso concreto, contrariamente a quanto asserisce l’appellante,

dalla sentenza impugnata emerge che, contestualmente all’analisi dei singoli

difetti, il Pretore ha esaminato le deposizioni testimoniali di tutti e tre i

testi (G__________ B__________, G__________ P__________ e I__________ H__________)

- di cui ha pure riportato ampi stralci nel proprio giudizio - e ha apprezzato

le stesse alla luce anche delle altre risultanze dibattimentali. Come si

illustrerà meglio nei considerandi che seguono, in sede istruttoria è emerso che

G__________ B__________ nella sua veste di impiegato tuttofare del campeggio è

stato l’unico dei testi ad aver avuto conoscenza diretta di tutti gli asseriti

difetti segnalati da AP 1 mentre che gli altri due testi hanno fornito un

resoconto solo parziale e in parte indiretto dei fatti oggetto di causa, ciò di

cui il Pretore ha tenuto debitamente conto.

relazione alla questione della vicinanza del teste G__________ B__________ al

convenuto, in quanto dipendente del campeggio, si rileva che l’attore benché

consapevole di questo legame non si è opposto all’assunzione della sua

deposizione (cfr. verbale di udienza del 23 marzo 2015 pag. 1), circostanza che

egli deve ora lasciarsi imputare. Ciò detto, nel caso specifico, la deposizione

resa dal teste pare credibile. La stessa oltre a essere lineare e dettagliata

ha trovato, ove possibile, riscontro nelle risultanze istruttorie. Non si può

inoltre non tenere conto del fatto che - come si vedrà meglio in seguito - su

alcuni punti le dichiarazioni rese da G__________ B__________ vanno contro gli

interessi del proprio datore di lavoro, a esempio quando ha affermato che in

alta stagione poteva capitare che dopo 5-6 docce consecutive mancasse

temporaneamente l’acqua calda nel bagno degli uomini o che le tubature erano

vetuste (cfr. audizione testimoniale del 23 novembre 2015, pag. 2 a metà), circostanza

che ne attesta ulteriormente l’imparzialità. A questo va altresì aggiunto che su

vari aspetti le sue dichiarazioni sono state confermate dagli altri due testi,

sentiti lo stesso giorno ma dopo di lui.

titolo di complemento è utile ricordare che il convenuto si è per sua parte

opposto alle audizioni dei testi G__________ P__________ e I__________ H__________

(cfr. verbale di udienza del 23 marzo 2015 pag. 1); in particolare, in

relazione a quest’ultima ha indicato di averle notificato nel 2013 la disdetta della

piazzuola da lei occupata per problemi di coabitazione e di rispetto delle

regole del campeggio (interrogatorio formale di AO 1 del 7 marzo 2016, pag. 4 e

audizione testimoniale di G__________ B__________ del 23 novembre 2015, pag. 2

in fine e 3), circostanza che potrebbe far sorgere qualche dubbio sull’oggettività

della stessa.

6.

Come

accennato poc’anzi, l’appellante critica quindi gli accertamenti e le

valutazioni effettuate dal Pretore in relazione ai singoli difetti. Qui di

seguito verranno pertanto esaminate nel dettaglio le singole contestazioni.

6.1

In merito

alla lamentata “mancanza di personale nell’ufficio” si osserva che in

questa sede l’appellante sostiene per la prima volta che l’asserito difetto

sarebbe “la ripetuta e prolungata mancanza di personale presso il campeggio

(…)” (appello, pag. 5) e non già la mancanza di personale nell’ufficio come

allegato in prima sede (petizione, pag. 3 e conclusioni, pag. 3). A prescindere

dall’effettiva ammissibilità di questa (nuova) censura, su cui permangono seri

dubbi, la stessa deve comunque essere respinta nel merito in quanto priva di

buon fondamento. L’istruttoria ha permesso di appurare che presso il campeggio

lavora un dipendente a tempo pieno, G__________ B__________ avente ruolo di

direttore tuttofare (doc. 7), il quale è affiancato dal gerente AO 1 e dalla di

lui madre che lo sostituisce nei giorni liberi (cfr. interrogatorio di AO 1 del

7.

marzo 2016, pag. 3), ciò che, già a un primo esame, pare confacente ad un

campeggio di piccole dimensioni e di standing basso come quello qui in esame.

Se pur è vero che l’ufficio non è sempre presidiato, vi è però, come confermato

dai testi G__________ B__________ e G__________ P__________ la possibilità di

contattare i responsabili telefonando al numero indicato o recandosi presso

l’adiacente lido di __________ gestito dai medesimi responsabili del campeggio

(cfr. audizioni testimoniali del 23 novembre 2015 di G__________ B__________,

pag. 1 e di G__________ P__________, pag. 4). Stando a quanto emerso, la

difficoltà nel rintracciare uno dei responsabili sarebbe stata circoscritta a

episodi occasionali di cui oltretutto i testi non avrebbero avuto esperienza

diretta ma sarebbe stata loro riferita da terzi (cfr. audizione di G__________

P__________ cit., pag. 4). Unicamente la teste I__________ H__________ - alla

cui audizione si è opposto il convenuto (si rinvia a quanto esposto al consid.

5.

) - riferisce che G__________ B__________ “non era mai reperibile”,

senza però minimante contestualizzare la sua affermazione (verbale audizione

testimoniale del 23 novembre 2015, pag. 5); in una valutazione complessiva questa

dichiarazione generica e non circostanziata si rivela di scarso valore.

Ne discende che

l’asserita “ripetuta e prolungata mancanza di personale” allegata da AP

1.

(appello, pag. 6) non risulta minimamente provata. Contrariamente a quanto egli

sostiene, il disagio (per altro minimo) legato alla necessità di contattare i

responsabili del campeggio in orari prestabiliti o per telefono non costituisce

affatto un decremento del comfort che un ospite può legittimamente attendersi

in questo tipo di struttura ma anzi ne rispecchia il livello.

A titolo di complemento

vada altresì aggiunto che AO 1 non ha mai promesso che vi sarebbe stata una

presenza costante di personale in ufficio, ciò che per altro neppure l’attore afferma.

Così stando le cose non è ravvisabile alcun difetto.

6.2

Per quanto

attiene allo stato dei bagni e alle lagnanze dell’appellante relative a “sanitari

vetusti, puliti male ed insufficienti”, gli accertamenti hanno permesso di

appurare che nel corso degli anni gli stessi sono stati oggetto di lavori di

manutenzione e miglioria (ritinteggio, sostituzione delle piastrelle,

sostituzione delle porte e di parte del mobilio, rifacimento del basamento

della lavatrice e sostituzione del boiler). Al riguardo si rinvia all’audizione

testimoniale di G__________ B__________ (audizione cit., pag. 2) nonché agli

interrogatori formali di AP 1 (interrogatorio del 7 marzo 2016, pag. 2 ) e di AO

1.

(interrogatorio cit., pag. 3 e 4) qui dati per trascritti e alle foto del sopralluogo

effettuato in data 12 novembre 2015.

Come rilevabile dalle

foto scattate in occasione del sopralluogo e accertato dal Pretore, i bagni a

disposizione degli ospiti - seppur datati - paiono in linea con lo standard di

un campeggio come quello qui in discussione. Inoltre, il numero dei wc (due per

gli uomini e due per le donne) e delle docce (una per gli uomini e una per le

donne) rispetta le prescrizioni legali in materia (art 14 e 15 Regolamento

delle sui campeggi, RL 943.110).

merito alla pulizia dei bagni, si osserva che sia G__________ B__________ che AO

1.

hanno confermato di occuparsene, come pure la madre di quest’ultimo. Più nel

dettaglio, il teste G__________ B__________ - della cui attendibilità si è già

detto in precedenza (consid. 5.2) - ha affermato “effettuo di norma due

pulizie al giorno (bagni e spazi comuni). Nel periodo di maggior affluenza

pulisco più spesso.” (audizione testimoniale cit., pag. 2), dichiarazioni

sostanzialmente confermate dal gerente stesso il quale ha spiegato che “in

bassa stagione i servizi igienici vengono puliti 2/3 volte al giorno. In alta

stagione (…) sino a 5 volte al giorno (…). Io stesso pulisco personalmente i

bagni se sono sporchi.” (interrogatorio cit., pag. 3). Malgrado ciò è

possibile che in alta stagione, come affermato dai testi G__________ P__________

e I__________ H__________, i bagni siano in alcune fasce della giornata

sporchi, problematica che è però comune a qualsiasi struttura aperta al

pubblico. Con ogni evidenza, tenuto conto dello standard del campeggio in esame,

non si può certo pretendere più di due pulizie al giorno. Anche in questo caso

l’istruttoria non ha evidenziato alcun difetto.

6.3

In merito

alla lamentata “mancanza d’acqua calda e scarsa pressione dell’acqua” il

teste G__________ B__________ ha effettivamente confermato che “può capitare

nel bagno degli uomini che dopo 5-6 docce consecutive si debba aspettare alcuni

minuti perché l’acqua del boyler si deve riscaldare. Nel bagno donne questo

problema non sussiste poiché la capienza del boyler è maggiore. Non ho mai

ricevuto lamentele in merito alla temperatura dell’acqua. La pressione a mio modo

di vedere è buona ed abbondante per farsi la doccia. È chiaro che la

struttura è vecchia e non parificabile a tubi di un albergo 5 stelle”

(audizione cit., pag. 2). Si tratta pertanto di un’assenza di acqua calda solo

temporanea legata all’elevato numero di docce effettuate consecutivamente e che

potrebbe presentarsi in qualsiasi struttura con docce in comune di pari

livello.

Le dichiarazioni rese

dai testi G__________ P__________ e I__________ H__________ al riguardo e

menzionate dall’appellante a sostegno della propria tesi vanno debitamente

relativizzate. Infatti, se da un canto G__________ P__________ ammette che vi è

una problematica legata alla temporanea mancanza di acqua calda nella doccia

degli uomini, dall’altro egli indica che ciò capita solo in alta stagione e

oltretutto in maniera occasionale. Di scarsa portata si rivelano invece le sue

affermazioni relative alla doccia delle donne in quanto con ogni evidenza

basate su fatti appresi in maniera indiretta o per sentito dire (audizione

cit., pag. 4). Quanto alle dichiarazioni di I__________ H__________, anch’essa

riferisce effettivamente di un’iniziale problematica legata alla mancanza di

acqua calda, ma precisa pure che “verso la fine ciò non capitava più (…).

Durante la mia ultima stagione (anno 2013) c’erano pochissime tende”

(audizione cit., pag. 5). Stando a quanto affermato dai testi, inoltre, la

problematica della scarsa pressione dell’acqua sarebbe circoscritta alla doccia

delle donne e non toccherebbe pertanto direttamente il qui appellante. Alla

luce di quanto precede è pertanto a giusta ragione che il Pretore ha giudicato

che il disagio (minimo) legato a questa situazione non fosse tale da

pregiudicare l’utilizzo della piazzuola nel campeggio.

6.4

L’appellante

prosegue quindi lamentando la posa del “compostaggio dei rifiuti verdi”

dietro la sua piazzuola. Contrariamente a quanto sostenuto dallo stesso

l’istruttoria non ha dimostrato il deposito sistematico di scarti vegetali

(erba e bambù) nella siepe dietro le roulotte. Anzi la presenza agli atti di

fatture del giardiniere paesaggista relative proprio allo sgombero degli scarti

vegetali e al loro deposito in discarica (fatture di L__________ A__________ in

plico doc. 4) comprovano la tesi opposta. Pare infatti assolutamente

inverosimile che il gestore del campeggio paghi una prestazione che non è stata

effettuata. Per quanto riguarda la testimonianza di G__________ P__________

essa attesta unicamente un deposito saltuario (“a volte”) di questi

scarti; è pertanto possibile che ciò avvenga in attesa che gli stessi vengano

sgomberati. Ad ogni buon conto ciò non può essere qualificato quale difetto ai

sensi della giurisprudenza.

A titolo abbondanziale

si osserva che in occasione del sopralluogo del 12 novembre 2015 non è stato

rilevato nulla di anomalo e si è pure potuto constatare che vi è una certa

distanza tra la siepe e il camper di AP 1 (cfr. foto sopralluogo).

6.5

AP 1 censura

inoltre uno “scarso mantenimento del bambù” che a suo dire “invaderebbero

il campeggio danneggiando le roulotte e creando detriti verdi sulla piazza del

campeggio” (interrogatorio cit., pag. 2). L’istruttoria ha effettivamente

permesso di appurare la presenza di una piantagione di bambù sita sul fondo

confinante a quello del campeggio e distante alcuni metri dalla roulotte del

qui appellante (si rinvia alle foto del sopralluogo cit.). Al riguardo il teste

G__________ B__________ ha affermato “il bambù appartiene alla proprietà

confinante. È in stato di abbandono da una vita. (…) mi occupo del bambù

tutto l’anno poiché altrimenti invaderebbe tutto il campeggio (…) in estate con

il machete lo taglio almeno due volte la settimana per evitare che rovini il

prato (…)” (audizione, cit., pag. 2). Interventi di mantenimento che, di

fatto, sono confermati dalla situazione rilevata al momento del sopralluogo.

Infatti, vista la rapida espansione di questo tipo di piantagione, se - come

sostenuto dall’appellante - il bambù non fosse stato potato esso avrebbe effettivamente

invaso l’area occupata dalle roulotte, ciò che non è però avvenuto. In merito

alla testimonianza resa dal teste G__________ P__________ (audizione cit., pag.

4.

in fine), si osserva che egli si limita a descrivere la situazione che interessa

la propria roulotte mentre che nulla dice in relazione al camper del qui

appellante.

Per quanto attiene alla

foto doc. U, che a mente dell’appellante attesterebbe lo stato di incuria del

bambù e la sua pericolosità in caso di forti nevicate, si rileva che la fattura

del giardiniere L__________ A__________ di data 4 marzo 2012 (doc. 4) dimostra

che in occasione di nevicate che hanno piegato il bambù, AO 1 è intervenuto per

salvaguardare la situazione.

In fase istruttoria è

inoltre emerso che AO 1 si è attivato contattando sia il Municipio che il rappresentante

del proprietario del fondo attiguo per indurli a intervenire, inutilmente

(interrogatorio cit., pag. 4 nonché audizione testimoniale di G__________ B__________

cit., pag. 2); dichiarazioni di cui non vi è motivo di dubitare ritenuto che il

principale beneficiario del taglio della piantagione sarebbe stato proprio il

gerente del campeggio. Egli si è comunque fatto parte diligente provvedendo

regolarmente al taglio del bambù nella misura in cui lo stesso sconfinava nella

proprietà del campeggio.

titolo di complemento, si ricorda inoltre all’appellante che, in ambito

locativo, in assenza di garanzie specifiche al riguardo, il mutamento delle

zone circostanti non costituisce un difetto (DFT 135 III 345 consid. 3.3).

Alla

luce di quanto precede, si deve pertanto ritenere che anche in questo caso la

presenza di un difetto pregiudicante l’utilizzo della piazzuola non è stata

comprovata.

6.6

L’appellante

critica pure la “riduzione della durata della stagione” dal periodo 1°

marzo - 31 ottobre al periodo 18 aprile - 18 ottobre per la stagione 2014. In

realtà l’istruttoria ha evidenziato che già dalla stagione 2011/2012 l’apertura

del campeggio è stata fissata in concomitanza con la Pasqua e la chiusura anticipata

a metà ottobre ciò che - è necessario sottolineare - sul momento non ha dato

adito a reclamazioni da parte del qui appellante (audizione di G__________ B__________

cit., pag. 2, interrogatori di AP 1 cit., pag. 2 e di AO 1 cit., pag. 3),

ragion per cui già di primo acchito la presente lamentela pare tardiva. A ogni

buon conto, nel concreto caso, questa lagnanza oltre ad essere giuridicamente

infondata è pure manifestamente pretestuosa. Da un canto, la contestata

riduzione, infatti, non ha inciso minimamente sulle abitudini dell’appellante

che - stando a quanto accertato - non è mai stato presente nel campeggio al di

fuori di questo periodo e neppure ha mai chiesto di poter usare la struttura in

marzo o a fine ottobre. Dall’altro, come correttamente rilevato dal Pretore, la

ridefinizione del periodo di apertura del campeggio non corrisponde alla

nozione legale di difetto che presuppone un contrasto con quanto convenuto.

Per completezza va

aggiunto che la decisione di ridurre il periodo di apertura è stata dettata

dalla scarsa affluenza di ospiti al di fuori di questo periodo e pare giustificata

(audizione di G__________ B__________ cit., pag. 2, interrogatori di AP 1 cit.,

pag. 2 e di AO 1 cit., pag. 3).

Pertanto, alla luce di

tutto quanto precede, l’esistenza dei difetti lamentati da AP 1 deve essere

negata.

7.

ultimo, contrariamente a quanto sostenuto dall’appellante il valore litigioso

fissato dal Pretore nel proprio giudizio pare corretto. In un’ottica di

determinazione delle spese poste a carico della parte soccombente, esso pare

pure più favorevole all’appellante di quello proposto dal suo patrocinatore in

questa sede (appello, pag. 2).

8.

Ne discende la reiezione

dell’appello e la conferma della sentenza impugnata. La tassa di giustizia, le

spese e le ripetibili di appello seguono la soccombenza dell’appellante. Il

valore litigioso per un eventuale ricorso al Tribunale federale supera i fr. 15'000.-.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati gli art. 96 e 106 CPC, la LTG

e il Regolamento sulle ripetibili

decide: 1. L’appello 8 giugno 2018 di AP 1 è respinto.

2. Le spese processuali di fr. 200.- sono poste a

carico dell’appellante, con l’obbligo di rifondere alla controparte complessivi

fr. 800.- per ripetibili di appello.

3. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 4

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro

la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso

è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in

materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.

Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale

prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato

il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).