Locazione - espulsione - tutela nei casi manifesti - citazione all'udienza di discussione

Incarto n.

12.2018.96

Lugano

7 agosto 2018/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliera:

Ceschi

Corecco

sedente

per statuire nella causa - inc. n. SO.2018.2633

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 1°

giugno 2018 da

CO

1

contro

AP

1

rappr. dall’avv.

chiedente lo sfratto

della parte convenuta e la sua condanna al pagamento delle indennità per occupazione

indebita a far tempo dal mese di giugno 2018 e fino all’effettiva liberazione

della superficie locata;

domanda che il Pretore,

dopo aver proceduto all’udienza di discussione del 18 giugno 2018, alla quale

la convenuta non ha fatto atto di comparsa, ha accolto con decisione 18 giugno

2018;

appellante la

convenuta con appello 3 luglio 2018 con cui chiede, oltre alla concessione

dell’effetto sospensivo, di annullare la decisione impugnata e rinviare

l’incarto alla Pretura affinché convochi le parti per l’udienza di discussione,

con protesta di spese giudiziarie e ripetibili;

l’appello non è stato

intimato alla controparte per la risposta (art. 312 cpv. 1 CPC);

letti ed esaminati gli

atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in diritto:

che in data 10 marzo 2017

la CO 1, in qualità di locatrice, ha sottoscritto con AP 1, in qualità di

conduttrice, un contratto di locazione avente per oggetto un negozio di ca. 166

mq., da adibirsi a esercizio pubblico, e due cantine ad uso deposito (n. 11 e

12), situati nello stabile Q__________ M__________, part. n. 288 RFD di __________.

Il contratto, di durata ventennale, ha avuto inizio il 1. aprile 2017 e sarebbe

venuto a scadere la prima volta il 31 marzo 2037 (doc. A), con rinnovo

automatico per periodi di 5 anni in caso di mancata disdetta scritta entro il

termine di 10 mesi prima della scadenza. Il canone di locazione è stato fissato

in fr. 96'000.- annui, da raggiungere solo dopo 10 anni di locazione, ritenuto

che per gli anni dal primo al nono alla conduttrice sono stati fissati dei

canoni inferiori, con aumento scalare di fr. 2'400.- annui a partire dai fr.

74'400.- del primo anno (doc. A);

che in data 22 dicembre

2017 la locatrice ha diffidato la conduttrice, a quel momento in arretrato con

il pagamento dei canoni di locazione per fr. 27'423.40, a versare il dovuto

entro 30 giorni, con la comminatoria che, trascorso infruttuosamente questo

termine, il contratto di locazione sarebbe stato disdetto (doc. C);

che, non essendo stato

saldato il debito, aumentato ulteriormente con il trascorrere dei mesi, la

locatrice, in data 13 aprile 2018, ha notificato all’inquilina, tramite modulo

ufficiale, la disdetta del contratto in oggetto con effetto a partire dal 31

maggio 2018;

che la conduttrice, con

istanza 4 maggio 2018, ha contestato la disdetta di fronte al competente

Ufficio di conciliazione (doc. UC). Quest’ultimo, dopo aver costatato la

mancata intesa tra le parti all’udienza del 7 giugno 2018, ha rilasciato alla

conduttrice l’autorizzazione ad agire ai sensi dell’art. 209 cpv. 1 lett. b

CPC;

che, con istanza 1° giugno

2018, introdotta di fronte alla Pretura del Distretto di Lugano, la locatrice

ha convenuto in giudizio la conduttrice, chiedendone lo sfratto immediato dai

locali oggetto del contratto di locazione, oltre alla condanna al pagamento

delle indennità di occupazione a far tempo dal mese di giugno 2018 e fino

all’effettiva liberazione degli stessi;

che all’udienza di

discussione indetta per il 18 giugno 2018 è comparsa solo l’istante, che si è

riconfermata nelle proprie allegazioni e domande, precisando che l’indennità

per occupazione abusiva richiesta era pari alla pigione mensile di

fr. 7'000.-, comprensivi dell’acconto spese accessorie;

che, con decisione 18

giugno 2018, il Pretore ha accolto l’istanza e ordinato alla

conduttrice di mettere a libera disposizione della parte istante i vani dello

stabile sito al Q__________ M__________ locati entro dieci giorni dalla

notificazione del giudizio, con le comminatorie di rito, e l’ha condannata a

versare alla locatrice l’importo di fr. 7'000.- mensili a far tempo dal 1°

giugno 2018 fino alla completa liberazione dei locali a titolo di indennità per

illecita occupazione;

che con

appello 2 luglio 2018 la convenuta insorge contro il giudizio pretorile

chiedendo l’annullamento della decisione impugnata e il rinvio dell’incarto

alla Pretura affinché convochi le parti per l’udienza di discussione, siccome

viziata da una violazione del diritto di essere sentito. A suo dire, la copia

dell’istanza e la citazione all’udienza di discussione del 18 giugno 2018 non

le sarebbero mai state recapitate e la Pretura non è stata in grado di fornire

la prova dell’avvenuto invio raccomandato. Ipotizza poi che, se dovesse

risultare che la citazione è stata inviata solo l’11 giugno 2018, tenuto conto

della finzione di cui all’art. 138 cpv. 3 lett. a CPC, ella non avrebbe potuto

venire a conoscenza dell’udienza prima che questa si fosse svolta;

che dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai

locali occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o

straordinaria, avviene o in procedura semplificata (art. 243 e segg. CPC)

previa conciliazione o in procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi

manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la previa conciliazione (Hohl, Procédure civile,

Tome II, 2a ed., n. 1429 pag. 260);

che con l’appello possono essere censurati l’errata applicazione del diritto e

l’errato accertamento dei fatti (art. 310 CPC). L’atto di appello deve

contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato

(art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante deve spiegare non perché le sue

argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le

motivazioni del Pretore;

che nel caso concreto l’appello si limita ad eccepire una lacuna procedurale in

relazione alla citazione all’udienza di discussione ai danni della conduttrice,

che ha comportato per lei l’impossibilità di presenziare e, dunque, di far

valere i suoi diritti, rispettivamente di produrre documentazione a sostegno

delle sue tesi;

che nell’incarto trasmesso dalla Pretura (inc. SO 2018.2633) è contenuta la

lettera raccomandata con la citazione e la copia dell’istanza di sfratto,

inviata all’appellante. Una semplice verifica tramite il sito della Posta per

Fatti

il tracciamento degli invii, consente di accertare che la raccomandata n. 98.__________

è stata impostata il 4 giugno 2018 per giungere al punto di ritiro il giorno

seguente. Il relativo avviso è stato messo in casella della conduttrice il 5

giugno stesso. Il 13 giugno 2018 è, infine, stato rinviato per posta B al

mittente in quanto non ritirato;

che in base all’art. 134 CPC, la citazione deve essere spedita almeno 10 giorni

prima della data della prevista comparizione. A fare stato è quindi la data di

spedizione, mentre non è importante quando il destinatario l’ha ricevuta,

essendo sufficiente che ciò accada prima dell’udienza (Trezzini in Commentario pratico al CPC, 2a ed., Vol.

1, art. 134 n. 1). Se il destinatario non è stato citato regolarmente subisce

una violazione del suo diritto di essere sentito, di conseguenza, la citazione

è priva di effetto giuridico e, se egli non compare all’udienza, non ne subisce

alcuna conseguenza negativa (Trezzini,

Considerandi

op. cit., art. 134 n. 7);

che, essendo stata spedita il 4 giugno 2018, la citazione all’udienza di

discussione del 18 giugno 2018 è senz’altro ossequiosa dei termini di legge e

deve dunque essere considerata valida. Essendo giunta all’ufficio postale competente

il 5 giugno 2018, a fronte del mancato ritiro della lettera, la notificazione

deve essere considerata avvenuta, in base alla finzione prevista dall’art. 138

cpv. 3 lett. a CPC, il 12 giugno 2018, quindi quasi una settimana prima della

prevista udienza;

che di conseguenza, rivelandosi infondato, l’appello deve essere

respinto;

che le spese

processuali seguono la soccombenza (art. 106 CPC) e sono fissate in conformità

all’art. 9 cpv. 3 LTG; il valore litigioso della procedura di appello,

determinante anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale,

ammonta almeno a

fr. 223’200.-, come

indicato dal Pretore; non si assegnano ripetibili alla controparte alla

quale l'appello non è stato notificato.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide: 1. L'appello 2 luglio 2018 di AP 1 è respinto.

Di

conseguenza è confermata la Decisione di sfratto 18 giugno 2018 del Pretore dei

Distretto di Lugano, Sezione 4.

2. Le

spese processuali di complessivi fr. 200.- sono poste a carico dell’appellante.

Non si assegnano ripetibili.

3. Notificazione:

- avv.

-

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo

integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).