Locazione - momento della riconsegna dell'ente locato - valenza probatoria del verbale di riconsegna allestito solo dal locatore

Incarto n.

12.2019.103

Lugano

29 maggio 2020/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliera:

Ceschi

Corecco

sedente

per statuire nella causa - inc. n. OR.2017.31 della

Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con petizione 8 febbraio

2017 da

AO 1

AO 2

tutti patrocinati da PA 2

contro

AP

1

patrocinato dall’ PA 1

con cui gli attori hanno

chiesto la condanna del convenuto al pagamento della somma di fr. 39'892.50 a

titolo di pigioni arretrate e risarcimento dei danni;

domanda avversata dal

convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione, e che con azione

riconvenzionale ha chiesto la condanna degli attori al versamento di fr.

15'472.-, cui gli attori si sono integralmente opposti;

richieste sulle quali il

Pretore ha statuito con sentenza 15 maggio 2019, accogliendo la petizione e

respingendo la domanda riconvenzionale;

appellante il convenuto

con appello 17 giugno 2019 con cui chiede la riforma del giudizio impugnato,

nel senso di accogliere parzialmente la petizione per l’importo di fr. 700.- e

integralmente l’azione riconvenzionale, il tutto con protesta di tasse, spese e

ripetibili di primo e secondo grado di giudizio;

mentre con risposta 13

settembre 2019 gli attori postulano la reiezione del gravame, pure con protesta

delle spese giudiziarie di secondo grado;

letti ed esaminati gli

atti e i documenti di causa,

ritenuto

in fatto: A. Con contratto 5 marzo 2015 AO

1 e AO 2 hanno concesso in locazione a AP 1, a partire dal 1° maggio 2015,

l’appartamento di 4 ½ locali (PPP __________, fondo base mappale n. __________ RFD

Massagno) situato nello stabile denominato “__________” in via __________ a __________.

Il contratto, di durata indeterminata e disdicibile con un preavviso di tre

mesi, la prima volta il 30 aprile 2018, prevedeva, tra l’altro, una pigione

mensile di fr. 4'000.- oltre ad un acconto di fr. 200.- per le spese

accessorie, con conguaglio annuale (doc. B).

Fatti

B. Con rogito 18 marzo

2015 AO 1 eAO 2, in qualità di comproprietari in ragione di ½ ciascuno della

PPP __________, fondo base mappale n. __________ RFD __________, hanno concesso

a AP 1 un diritto di compera sulla menzionata PPP, con l’intento di

quest’ultimo di adibirla a residenza primaria una volta ottenuto il permesso di

dimora tipo B UE/AELS. Il rogito specificava inoltre che in caso di mancato ottenimento

del predetto permesso o dell’autorizzazione LAFE, il contratto era da

intendersi come nullo e non avvenuto, con restituzione di eventuali prestazioni

già fornite. Il contratto prevedeva che il diritto di compera poteva essere

esercitato fino al 30 marzo 2016 e che l’immissione in possesso del bene

immobile sarebbe avvenuta il 1° maggio 2015 in base al contratto di locazione

sottoscritto dalle parti il 5 marzo 2015, di cui era parte integrante. In caso

di esercizio del diritto di compera entro la scadenza, l’integralità delle

pigioni solute sarebbe stata dedotta dal prezzo di acquisto. In caso contrario,

la somma di fr. 12'000.- versata quale acconto sul prezzo di vendita, sarebbe

rimasta acquisita ai comproprietari a titolo di pena convenzionale (doc. 4).

C. Con scritto 10

settembre 2015 AP 1 è stato diffidato dai locatori a versare la pigione per il

mese di settembre 2015 (di fr. 4'200.-) entro 30 giorni, con la comminatoria

che trascorso infruttuoso il termine, il contratto di locazione sarebbe stato

disdetto (doc. C inc. SO.2015.5411 richiamato). Con modulo ufficiale 12 ottobre

2015 i locatori hanno notificato al conduttore la disdetta del contratto con

effetto a decorrere dal 30 novembre 2015 (doc. D inc. SO.2015.5411 richiamato).

A fronte della mancata riconsegna dell’ente locato entro tale scadenza, con

istanza 4 dicembre 2015 i locatori hanno chiesto lo sfratto di AP 1. Su

richiesta degli istanti, con decisione 9 febbraio 2016 la procedura di

espulsione è stata stralciata dai ruoli per acquiescenza del conduttore,

ritenuto che quest’ultimo con raccomandata 5 febbraio 2016 aveva restituito l’ultima

chiave ai locatori (inc. SO.2015.5411 richiamato).

D. Con raccomandata 12

febbraio 2016 i locatori hanno comunicato a AP 1 di ritenerlo responsabile dei

difetti rilevati durante il sopralluogo effettuato quel medesimo giorno, poi

quantificati con successivo scritto 22 febbraio 2016 (doc. E, doc. G).

E. Con petizione 8

febbraio 2017, previa rinuncia unilaterale alla procedura di conciliazione

giusta l’art. 199 cpv. 2 CPC, AO 1 e AO 2 hanno convenuto in giudizio AP 1 innanzi

alla Pretura del Distretto di Lugano, per ottenere la sua condanna al pagamento

di fr. 39'892.50 oltre interessi al 5% dal 12 febbraio 2016 a titolo di pigioni

arretrate (fr. 25'200.- per i mesi da settembre 2015 a febbraio 2016) e di risarcimento

dei danni (fr. 11'340.- per “danni facciata”, fr. 2'652.50 per “danni parquet”

e fr. 700.- quale rimborso delle spese per la procedura di espulsione). Il

convenuto si è opposto alle pretese degli attori, ad eccezione dell’importo di

fr. 700.- per gli oneri processuali della procedura di sfratto, e con domanda

riconvenzionale 25 aprile 2017 ha postulato la condanna degli attori al

pagamento della somma di almeno fr. 15'472.- (fr. 12'000.- a titolo di penale

per il mancato esercizio del diritto di compera; fr. 2'499.- a titolo di

risarcimento del danno; fr. 972.- per spese di trasloco e deposito mobili e fr.

1.- a titolo di torto morale). Gli attori in replica hanno riconfermato le loro

domande e argomentazioni e in risposta riconvenzionale si sono opposti alle

richieste del convenuto, rilevando come la domanda fosse da ritenere

inammissibile poiché non seguirebbe la procedura ordinaria dell’azione

principale e contestando nel merito la fondatezza delle pretese. In sede di

duplica e di replica riconvenzionale le parti si sono riconfermate nelle

rispettive e antitetiche allegazioni e domande.

F. Esperita

l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il

Pretore, con sentenza 15 maggio 2019 qui impugnata, ha accolto la petizione,

condannando il convenuto a versare agli attori in solido l’importo di

complessivi fr. 39'892.50, oltre interessi, e ha posto gli oneri processuali di

fr. 3'000.- a suo carico, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr.

4'000.- a titolo di ripetibili, mentre ha respinto integralmente la domanda

riconvenzionale, ponendo la tassa di giustizia e le spese a carico del

convenuto con l’obbligo di rifondere agli attori fr. 1'000.- a titolo di ripetibili.

G. Con appello 17 giugno

2019 il convenuto ha chiesto la riforma del giudizio impugnato nel senso di

accogliere la petizione limitatamente a fr. 700.- e di accogliere integralmente

la domanda riconvenzionale, con protesta delle spese giudiziarie di entrambe le

sedi. Con osservazioni (corretto: risposta) 13 settembre 2019 gli attori si

sono opposti integralmente al gravame, protestando spese e ripetibili di

appello.

Considerato

in diritto: 1. L’art. 308

cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni

finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il

valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia

di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). In concreto, la decisione impugnata è una decisione

finale in una controversia dal valore ampiamente superiore ai fr. 10'000.-.

Pacifica è dunque l’appellabilità del giudizio impugnato entro il termine di 30

giorni (art. 311 CPC). Entro il medesimo termine deve essere inoltrata

la risposta (art. 312 cpv. 2 CPC). Nella fattispecie, l’appello

17 giugno 2019, introdotto nel termine di 30 giorni dall’avvenuta

notifica del primo giudizio, è tempestivo. Parimenti tempestiva è la risposta

introdotta entro il termine assegnato da questa Camera.

2. Nella sentenza

impugnata il Pretore ha accertato che l’ente locato aveva ottenuto

l’abitabilità da parte del Comune il 16 aprile 2015 e ha pertanto considerato

infondata la contestazione del convenuto sul tema. In merito agli asseriti

difetti il primo giudice ha rilevato che effettivamente nel corso della

primavera/estate del 2015 nell’ente locato vi era stato un problema di umidità

ma che lo stesso era stato risolto grazie a una serie di interventi, terminati

entro la fine di agosto 2015, e che per tale periodo il convenuto aveva potuto

beneficiare di un’importante riduzione della pigione. Egli ha infine rilevato

che l’istruttoria non aveva permesso di dimostrare l’esistenza di difetti

successivi al mese di agosto 2015. Ritenuto che il conduttore aveva riconsegnato

la terza e ultima chiave solo con la raccomandata del 5 febbraio 2016, lo ha

condannato al pagamento delle pigioni e delle spese accessorie per il periodo

settembre 2015 – febbraio 2016, per un importo complessivo di fr. 25'200.-. Il

Pretore, premesso che la notifica era tempestiva, ha ritenuto il conduttore

responsabile per i danni riscontrati nell’ente locato (fr. 11'340.- per il

rifacimento della facciata dello stabile; fr. 2'652.50. per il parquet della

cucina) e ha accolto la pretesa di fr. 700.- a titolo di rimborso delle spese e

delle ripetibili della procedura di sfratto. Quanto alla riconvenzionale,

invece, il primo giudice per motivi di economia processuale l’ha dichiarata

ammissibile in ordine mentre l’ha respinta nel merito. Egli, appurato che il

diritto di compera non era stato esercitato entro la scadenza fissata dal

rogito e che non vi era alcun motivo imputabile agli attori, ha ritenuto dovuta

la pena convenzionale di fr. 12'000.-, respingendo la relativa pretesa di

rimborso del convenuto. Il Pretore, infine, non ha riconosciuto al conduttore

il risarcimento delle spese per asseriti danni, non dimostrati, e respinto la

pretesa di torto morale.

3. L’appellante

contesta la conclusione del Pretore secondo cui l’appartamento sarebbe stato

abitabile a partire dal 16 aprile 2015. A suo dire, l’ente locato di fatto non

sarebbe stato abitabile fino alla fine di agosto 2015 a causa della presenza

costante di umidità e muffe, ciò che avrebbe dovuto comportare la riduzione

integrale della pigione. Per questo motivo egli non avrebbe potuto “installare

la propria dimora all’interno dell’appartamento locato”, ciò che lo avrebbe

indotto a disdire il contratto di locazione per tale data e a non esercitare il

diritto di compera (appello ad 10.1).

La censura è irricevibile

Considerandi

in ordine poiché in contrasto con le esigenze di motivazione poste dall’art.

311.

cpv. 1 CPC, limitandosi l’appellante a trascrivere ampi stralci delle sue conclusioni

(vedi conclusioni 27 luglio 2018 capitolo “Problematiche di umidità e

infiltrazioni d’acqua”, pag. 4) e riproporre la sua versione dei fatti,

senza confrontarsi con le motivazioni e le argomentazioni del Pretore (DTF 138

III 374 consid. 4.3.1).

La stessa è pure infondata

già solo per il fatto che, contrariamente a quanto pretende l’appellante, il

primo giudice, pur rilevando che l’appartamento era stato dichiarato abitabile

a partire dal 16 aprile 2015, ha anche accertato che nel corso della primavera/estate

2015.

erano effettivamente emersi problemi di umidità, i quali erano tuttavia

stati risolti grazie a una serie di interventi terminati entro la fine di

agosto 2015 e che per tutto il periodo in cui erano stati effettuati i lavori,

il conduttore aveva potuto beneficiare di un’ importante riduzione della

pigione. Per il resto, nulla agli atti permette di ritenere che durante tale

periodo l’appartamento fosse completamente inabitabile, la deposizione del

perito comunale secondo cui l’appartamento non sarebbe stato “fruibile”

riferendosi unicamente al periodo dell’ultimo intervento concernente la

problematica dell’umidità, ovvero quello intervenuto nel mese di agosto 2015,

quando peraltro il conduttore era assente per vacanza (cfr. deposizione AP 1 e AO

2.

verbale 17 maggio 2018, pag. 4 e 5; teste __________ R__________, verbale 21

marzo 2018, pag. 2).

4.

L’appellante

ripropone

in questa sede la tesi secondo cui egli avrebbe disdetto il contratto di

locazione con effetto al 30 agosto 2015, al momento in cui avrebbe lasciato

l’appartamento informando i locatori della circostanza. Il fatto di avere

riconsegnato la terza e ultima chiave solo nel mese di febbraio 2016 sarebbe “inconferente

rispetto alla reale data di riconsegna dell’appartamento” (appello ad

10.2).

La censura è irricevibile

in ordine non adempiendo alle esigenze di motivazione poste dall’art. 311 cpv.

1.

CPC. L’appellante, ancora una volta, si limita a trascrivere ampi stralci

delle sue conclusioni (vedi conclusioni 27 luglio 2018, ad. 3 pag. 3 e 4) e a

ripetere la sua versione dei fatti, senza confrontarsi con le motivazioni e le

argomentazioni del Pretore e senza spiegare in fatto e in diritto perché la

conclusione del primo giudice sarebbe errata. Le argomentazioni dell’appellante

sono comunque palesemente infondate. Giusta l’art. 267 cpv. 1 CO,

il conduttore deve restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme

al contratto. La restituzione presuppone in particolare la consegna di tutte le

chiavi e, cumulativamente, anche lo sgombero dei beni che non appartengono al

locatore e la pulizia dei locali (DTF 4A_208/2015 del 12 febbraio 2016, consid.

4.2

con rinvii; 4A_388/2013 del 7 gennaio 2014, consid. 2.1; DTF 4A_456/2012

del 4 dicembre 2012, consid. 2.1; ICCA del 7 luglio 2017, inc. 11.2015.74,

consid. 6a; Lachat, Mietrecht für

die Praxis, 8a ed., Zurigo 2012, n. 31/7, pag. 684 e seg.). In

concreto, è pacifico che l’appellante ha inviato ai locatori la terza e ultima

copia delle chiavi solo con lo scritto raccomandato 5 febbraio 2016 (inc.

SO.2015.5411 richiamato), di modo che la riconsegna dei locali ai sensi del

predetto disposto è avvenuta solo a tale data. Per principio invalso il

conduttore, qualora non restituisca i locali al termine della locazione, deve

corrispondere al locatore, per occupazione illecita dei vani, un’indennità pari

alla pigione pattuita. L’omessa restituzione configura infatti la violazione di

un obbligo contrattuale risultante dall’art. 267 CO e conferisce al locatore il

diritto di pretendere il risarcimento del danno in virtù dell’art. 97 CO. Ne

discende che anche nell’ipotesi sostenuta dall’appellante, secondo cui egli

avrebbe disdetto il contratto di locazione per la fine di agosto 2015

(circostanza questa comunque non dimostrata), ritenuto che la restituzione

dell’ente locato è avvenuta solo il 5 febbraio 2016, egli è comunque tenuto a

corrispondere ai locatori l’importo complessivo di fr. 25'200.- a titolo di

indennità per occupazione illecita dell’ente locato per il periodo settembre

2015.

– febbraio 2016 (fr. 4'200.- x 6 mesi).

L’appello su

questo punto è pertanto respinto e la decisione del Pretore confermata.

5.

L’appellante

contesta in seguito il giudizio pretorile laddove ha riconosciuto la pretesa

degli attori di fr. 11'340.- a titolo di risarcimento delle spese per la

riparazione del danno alla facciata dello stabile, causato dal gazebo del

conduttore che non era stato debitamente fissato al pavimento del terrazzo. A

suo dire, il danno alla facciata non può essergli imputato. Egli avrebbe

infatti ancorato il gazebo al pavimento in legno del terrazzo “utilizzando

delle fascette di plastica rinforzata”. Queste sarebbero state tagliate

dagli artigiani che hanno eseguito i lavori di rifacimento delle facciate del

condominio nel corso del mese di luglio e di agosto 2015 per lavorare sui

ponteggi. Essi avrebbero poi omesso di rimetterle una volta terminati i lavori.

La censura,

irricevibile in ordine per carente motivazione ai sensi dell’art. 311 cpv. 1

CPC, limitandosi l’appellante, ancora una volta, a ribadire la propria versione

dei fatti, ricopiando ampi stralci delle conclusioni (conclusioni, pag. 8), è

pure infondata. L’istruttoria non ha infatti dimostrato le circostanze addotte

dal convenuto a sostegno della sua tesi. Dalle foto del 6 luglio 2015 nulla si

evince: dalle stesse si nota unicamente che sul terrazzo era posato del

materiale da lavoro, ciò non è sicuramente sufficiente per ammettere che il

gazebo era stato fissato al pavimento dal convenuto, rispettivamente che gli operai

al termine dei lavori di rifacimento alla facciata non si sono curati di

rimettere in sicurezza la tenda. Anzi, dalla deposizione dei testi risulta

piuttosto che il convenuto non si era premurato di fissare il gazebo al

pavimento del terrazzo, tanto che sullo stesso era assente qualsiasi segno di

ancoraggio (verbale audizione 24 gennaio 2018, testi __________ D__________,

pag. 4, __________ T__________, pag. 3, __________ G__________, pag. 2) di modo

che la conclusione del Pretore deve essere confermata anche su questo punto.

6.

L’appellante

rimprovera il primo giudice per avere riconosciuto l’importo di fr. 2'652.50 a

titolo di risarcimento del danno al parquet della cucina. Al riguardo il

conduttore contesta di avere aderito alle risultanze del verbale di riconsegna

del 12 febbraio 2016, poiché esso è stato allestito “in assenza di

contradditorio”, non avendo egli partecipato al sopralluogo di medesima

data. Il convenuto osserva altresì che i danni al parquet non potrebbero

essergli imputati, essendo stati causati dai macchinari installati dagli

artigiani incaricati dagli attori di risolvere i problemi di umidità nel mese

di agosto 2015.

6.1

Per quanto

attiene all’assenza di contradditorio, il Pretore, pur rilevando che la

verifica dei locali e l’allestimento del verbale di constatazione erano stati

effettuati dai locatori in assenza del convenuto, ha ritenuto che il documento

in questione configurasse un valido verbale di riconsegna, stante l’assenza di

contestazioni da parte del conduttore, a cui il verbale era stato inviato il

medesimo giorno. La censura dell’appellante è irricevibile in ordine per

carente motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC). Egli si limita infatti a ripetere

l’argomentazione già espressa in prima sede senza confrontarsi con le motivazioni

del primo giudice, spiegando i motivi di fatto e di diritto per cui la sua

conclusione sarebbe errata. La stessa è a ben vedere inconferente ai fini del

giudizio, ritenuto che il convenuto non ha mai contestato negli allegati

introduttivi l’esistenza del danno al parquet, limitandosi ad addurre che lo

stesso sarebbe stato causato dagli artigiani intervenuti per risolvere il

problema di umidità nel mese di agosto 2015. Vale infine la pena osservare che

l’“assenza di contradditorio” è da ascriversi unicamente alla volontà del

conduttore di non partecipare al sopralluogo, malgrado l’esplicito invito dei

locatori in tal senso (doc. Q). Dagli atti non risulta che il conduttore abbia

in qualche modo contestato le modalità di verifica dei locali o di allestimento

del verbale, di modo che, come rettamente considerato dal primo giudice, egli è

malvenuto a contestarne ora le modalità.

6.2

In merito alla

circostanza addotta dall’appellante a sostegno della sua tesi, secondo cui il

danno al parquet sarebbe stato causato dagli artigiani intervenuti per

risolvere il problema di umidità nel mese di agosto 2015, la

stessa non è stata confermata dall’istruttoria, dalla quale non risulta nemmeno

che il convenuto, contestualmente alla fine dei lavori degli artigiani, abbia

segnalato ai locatori l’esistenza di danni a loro ascrivibili.

Ne discende

che, in assenza di ulteriori contestazioni in merito alla validità e alla

tempestività della notifica nonché all’entità del danno, la decisione del

Pretore sul tema merita conferma.

7.

L’appellante

propone infine di accogliere integralmente la sua domanda riconvenzionale,

senza tuttavia spiegare i motivi di fatto e di diritto per cui la decisione del

primo giudice sarebbe errata e con ciò da riformare. Le relative critiche, del

tutto generiche, sono irricevibili per carente motivazione (art. 311 cpv. 1

CPC).

8.

Ne discende la

reiezione del gravame e la conferma del giudizio di prime cure (art. 318 cpv. 1

lett. a CPC). Le tasse e le spese per la procedura d’appello sono poste

interamente a carico dell’appellante, risultato soccombente (art. 106 cpv. 1

CPC), che deve inoltre rifondere alla controparte un’equa indennità per

ripetibili (art. 95 cpv. 1 lett. b).

L’importo ai fini di un

eventuale ricorso al Tribunale federale supera i fr. 15'000.-.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati

per le spese gli art. 95 e 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,

decide:

1. L’appello 17 giugno

2019 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile. Di conseguenza

la sentenza 15 maggio 2019 della Pretura di Lugano, sezione 4, è confermata.

2. Gli oneri

processuali di fr. 3'500.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà agli

attori in solido fr. 2'000.- per ripetibili d’appello.

3. Notificazione:

- ;

- .

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere

pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr.

15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna

14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione

(art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è

possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).