Mandato di mediazione immobiliare, mediazione di negoziazione, nesso di causalità psicologica, diritto alla provvigione

Incarto n.

12.2019.131

Lugano

31 agosto 2020/jh

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliera:

Bellotti

sedente

per statuire nella causa inc. n. OR.2018.138

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1 promossa con petizione 5

luglio 2018 da

AO

1

patrocinata dall’avv. PA 2

contro

AP

1

patrocinata dall’ PA 1

con cui l’attrice ha

postulato la condanna della convenuta al pagamento di fr. 288'000.-, oltre

interessi al 5% dal 1° febbraio 2018, a titolo di provvigioni rimaste insolute;

domanda avversata dalla

convenuta, che ne ha postulato l’integrale reiezione, e che il Pretore ha

parzialmente accolto con decisione 12 giugno 2019;

appellante la

convenuta con atto di appello 16 agosto 2019 con cui postula l’annullamento

del querelato giudizio e il rinvio dell’incarto al Pretore affinché, a titolo

principale, ammetta i mezzi di prova orali richiesti in occasione delle prime

arringhe del 3 giugno 2019, proceda con l’emanazione dell’ordinanza sulle prove

e con l’istruttoria di causa o, a titolo subordinato, prenda una nuova

decisione nel senso dei considerandi, protestando spese e ripetibili di

entrambe le sedi;

mentre l’attrice con risposta 2 ottobre 2019 postula la reiezione

del gravame;

vista la replica spontanea 15 ottobre 2019 dell’appellante;

letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto,

in fatto:

Fatti

A.

Nel 2016 AP 1 (qui di seguito AP 1) ha concluso con AO 1 (qui di

seguito AO 1) un contratto di mediazione per la vendita di una palazzina

commerciale di sua proprietà sita in Via __________ a __________, pattuendo una

provvigione pari al 3%, se il prezzo di vendita fosse stato pari a 10 mio. di

franchi, o da concordare, nel caso in cui il prezzo fosse stato inferiore (doc.

B). Nel 2017 AO 1 ha segnalato N__________ SA (qui di seguito N__________)

quale potenziale acquirente, avviando così le trattative in proposito. Nel

settembre 2017 AO 1 ha fatto pervenire a AP 1 una prima offerta di N__________

per l’acquisto dell’immobile, pari a 9 mio. di franchi (doc. E ed F). L’offerta

è stata tuttavia rifiutata da AP 1, che considerava il prezzo di vendita minimo

pari a 9.8 mio. di franchi (doc. G). Tramite alcune e-mail (doc. H) AO 1 ha

chiesto più volte a AP 1 la disponibilità a diminuire il prezzo richiesto,

senza ottenere da quest’ultima una risposta chiara, ma semplicemente la

disponibilità a valutare le future offerte. Le trattative con N__________ sono

però proseguite, ad insaputa di AO 1, con l’ausilio di un altro mediatore

(ovvero lo S__________ __________ Sagl, qui di seguito “S__________”)

e si sono concluse con la vendita dell’immobile per 9.6 mio. di franchi.

B.

Ottenuta l’autorizzazione ad agire il 10 aprile 2018, AO 1 ha

presentato la petizione del 5 luglio 2018, con cui ha chiesto al Pretore di

condannare AP 1 al pagamento di fr. 288'000.- oltre interessi al 5% dal 1°

febbraio 2018 a titolo di provvigioni non pagate. L’attrice, in buona sostanza,

ha sostenuto che AP 1 aveva concluso la compravendita dell’immobile con N__________

grazie alla sua attività di “ricerca, individuazione e presentazione

dell’acquirente”. Il contratto di mediazione concluso tra le parti si era

quindi perfezionato, ciò che implicava il versamento a suo favore della

provvigione ex art. 412 CO, pari in questo caso al 3% del prezzo di vendita

secondo il contratto, ossia 9.6 mio. di franchi. La convenuta si è

integralmente opposta alla petizione, chiedendone l’integrale reiezione. Essa

ha asserito in sintesi “che il mandato di intermediazione non era di sola

indicazione, bensì di interposizione” e non essendosi l’attrice interposta

nella conclusione del contratto di compravendita, non le era dovuta alcuna

provvigione.

C.

In occasione delle prime arringhe del 3 giugno 2019 entrambe le

parti si sono riconfermate nelle proprie pretese, presentando ulteriori mezzi

di prova da amministrare.

D.

Con decisione 12 giugno 2019 il Pretore ha rifiutato

l’amministrazione delle prove offerte e ha parzialmente accolto la petizione, condannando

AP 1 al pagamento di fr. 276'480.- oltre interessi al 5% dal 1° febbraio 2018

in favore di AO 1, con seguito di tasse e spese di fr. 4'000.-

e di ripetibili pari a fr. 16'600.- a carico della convenuta.

E.

Con appello del 16 agosto 2019 AP 1 è insorta a questa Camera contro

tale giudizio, chiedendone l’annullamento e il rinvio dell’incarto al Pretore

affinché in via principale proceda all’emanazione dell’ordinanza sulle prove e

all’istruttoria di causa, e in via subordinata prenda una nuova decisione ai

sensi dei considerandi. Con risposta del 2 ottobre 2019 AO 1 si è opposta

all’appello, postulandone l’integrale reiezione. Con replica spontanea del 15

ottobre 2019 l’appellante ha essenzialmente riconfermato le sue pretese. Delle

argomentazioni delle parti si dirà, per quanto di rilievo, nei considerandi di

diritto.

E considerato,

in diritto:

Considerandi

1.

L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante

appello le decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie

patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta

nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). In concreto, la decisione

impugnata è una decisione finale in una controversia dal valore superiore ai

fr. 10'000.-. Pacifica è dunque l’appellabilità del giudizio impugnato entro il

termine di 30 giorni (art. 311 CPC). Nella fattispecie, l’appello 16 agosto

2019.

contro la decisione 12 giugno 2019, recapitata il 13 giugno 2019, è

tempestivo (tenuto conto delle ferie giudiziarie), così come è tempestiva la

risposta 2 ottobre 2019 dell’appellata.

2.

Con la decisione impugnata, il Pretore ha rilevato che, avendo

l’attrice sufficientemente sostanziato l’esistenza di “un nesso di causalità

tra il suo agire e il perfezionarsi del contratto principale” e il

derivante diritto alla mercede, spettava alla convenuta dimostrare non solo che

la controparte non sarebbe stata oggettivamente in grado di concludere l’affare

per 9.6 mio. di franchi, ma anche che l’affare finalizzato per il tramite di S__________

fosse fondato su basi totalmente nuove rispetto a quelle stabilite dall’attrice

durante il suo operato. Il giudice di prime cure ha costatato che la convenuta non ha dato seguito al suddetto unico

tema d’interesse probatorio e non ha prodotto relativi mezzi di prova,

rilevando altresì che è stata proprio quest’ultima a ostacolare le possibilità

di negoziazione dell’attrice (rifiutandosi di dichiarare la sua disponibilità

ad abbassare il prezzo iniziale di 10 mio. di franchi e indirizzandosi verso

un’altra società immobiliare). Dopo aver rifiutato le prove testimoniali

offerte da AP 1 siccome insufficienti a sovvertire quanto da lui ritenuto,

derivanti da persone vicine alla convenuta e non equiparabili alla forza

probatoria di documenti oggettivi atti a dimostrare le basi assolutamente nuove

dell’affare, il Pretore infine ha parzialmente accolto la tesi dell’attrice.

3.

L’appellante innanzitutto rimprovera al Pretore di aver violato il

principio dell’onere della prova nell’ambito del contratto di mediazione, che

per le pretese relative alla mercede (art. 413 CO) incombe al mediatore, in

particolare laddove ha sostenuto che “esiste un rapporto di causalità

psicologica palese tra l’introduzione di quel cliente alla convenuta e la

finalizzazione del contratto di compravendita” e che sarebbe di conseguenza

spettato alla convenuta dimostrare “che l’affare è stato sì concluso con il

contraente che il primo mediatore aveva presentato (N__________), ma su delle

basi assolutamente nuove”. L’appellante ritiene che l’attrice si sia

limitata a indicare N__________ come potenziale cliente, senza tuttavia

condurla alla sottoscrizione della compravendita (avvenuta invece in virtù

dell’interposizione di SIT), come peraltro confermato da una dichiarazione

della stessa N__________ (v. dichiarazione di __________ V__________ di cui al

doc. 4) che il primo giudice non avrebbe tenuto in considerazione (ritenuto

altresì che __________ V__________ e più in generale N__________ non è persona

vicina a AP 1, quanto semmai alla stessa AO 1, essendo entrambe clienti

dell’avv. PA 2, patrocinatore dell’appellata, v. doc. C prodotto con

l’appello). La controparte non avrebbe pertanto maturato alcun diritto alla

mercede per il contratto in questione, qualificabile come mediazione di

interposizione e non di semplice indicazione. Sempre a mente dell’appellante,

sarebbero pure errati gli assunti pretorili secondo cui AP 1 avrebbe impedito

le negoziazioni dell’attrice con N__________ rifiutandosi di fornirle un

perimetro di prezzo approvato e rivolgendosi a una nuova mediatrice, poiché dal

doc. G (e-mail del 25 settembre 2017) e dal doc. 3 emerge come la medesima

fosse disposta a scendere da 10 mio. a 9.8 mio di franchi e che è stato lo

stesso S__________ a offrire i propri servigi a AP 1.

4.

Nel contratto di mediazione di negoziazione, il mediatore ha il

dovere di interporsi per la conclusione d’un contratto (ovvero di

attivarsi al fine di influire sulla sua stipulazione), e non può semplicemente

limitarsi a indicare l’occasione per concluderlo. La provvigione

prevista in suo favore ha un carattere puramente aleatorio: ciò significa che

essa dipende esclusivamente dalla conclusione del contratto principale. È

quindi necessario un rapporto di causalità tra l’operato del mediatore e la

conclusione del contratto. D’altra parte, come già rilevato dal primo giudice,

in questo contesto non viene pretesa una causalità naturale e adeguata, la cui

prova sarebbe alquanto difficile da apportare, optando per una causalità detta

psicologica: è quindi sufficiente che il mediatore abbia generato nel terzo una

delle ragioni che l’hanno poi spinto a concludere il contratto principale (Rayroux, Commentaire romand CO I, 2a

ed., n 10 seg. ad art. 413 CO), indipendentemente dal fatto che tale decisione

non sia dovuta esclusivamente ai suoi sforzi e che le trattative si siano

interrotte per poi essere riprese successivamente senza il suo intervento. La

conclusione del contratto non deve quindi necessariamente trovarsi in un nesso di

causalità immediata con quanto fatto dal mediatore (SJ 1991 217 consid. 2.a).

La condizione sospensiva di cui all’art. 413 cpv. 1 CO viene meno unicamente se

l’attività del mediatore non ha portato alcun risultato, le negoziazioni sono

state definitivamente rotte e l’affare è stato infine concluso su basi del

tutto nuove (STF 4A_562/2017 del 7 maggio 2018, consid. 3.1; STF 4A_75/2016,

consid. 4.1). La prova dell’esistenza del nesso psicologico incombe, come

asserisce a giusto titolo l’appellante, al mediatore, che tuttavia beneficia di

una presunzione di fatto qualora egli abbia compiuto degli atti che potevano

verosimilmente convincere il terzo a concludere il contratto.

5.

Nel caso concreto, il Pretore ha accertato la presenza di una

mediazione di negoziazione. L’appellante non può tuttavia essere seguita

laddove sostiene che questi abbia sovvertito l’onere della prova violando

l’art. 8 CC. Nella fattispecie infatti l’attrice ha abbondantemente sostanziato

l’attività svolta al fine di portare N__________ a concludere il contratto e di

conseguenza ad acquistare la palazzina in questione, tanto che alla fine ciò è

effettivamente successo. AO 1 ha infatti dimostrato di essersi adoperata nella

ricerca di clienti e nell’allestimento di una brochure di presentazione

a tal fine, ha pacificamente introdotto la cliente alla controparte,

permettendo l’insorgere della relazione contrattuale, ha avviato le relative

negoziazioni e ha inoltre prodotto diverse e-mail che attestano il suo impegno

nell’accompagnare N__________ verso la conclusione dell’affare, in particolare

organizzando delle visite della palazzina e occupandosi delle negoziazioni con AP

1.

(doc. B, C, D, E, F). Il Pretore ha di conseguenza giustamente dedotto che

l’operato di AO 1 fosse stato idoneo a condurre N__________ alla conclusione

del contratto.

6.

Neppure è atto a sovvertire il giudizio pretorile il riferimento

dell’appellante al doc. G. Esso attesta unicamente la disponibilità di AP 1 ad

abbassare il prezzo di vendita a 9.8 mio. di franchi, e non quella di accettare

prezzi inferiori come quello di 9.6 mio. infine concordato con N__________ per

il tramite di SIT. Peraltro, come già osservato dal Pretore (p. 1 in fondo e p.

2) e non contestato dall’appellante, con successiva e-mail 28 novembre 2017

quest’ultima si è rifiutata di fornire chiari parametri di prezzo, dichiarando

piuttosto in modo vago che avrebbe valutato eventuali offerte di volta in

volta, e ciò malgrado la stessa avesse già da tempo (ovvero dal 12 ottobre

2017, v. doc. 3) finalizzato con l’altro mediatore un prezzo di compravendita

di 9.6 mio. di franchi, ciò che evidentemente non corrisponde a un

comportamento rispettoso del principio della buona fede (art. 2 CC), ritenuto

altresì che, contrariamente a quanto sostiene l’appellante, il doc. 3 non

dimostra se sia stato S__________ a prendere contatto con AP 1 o viceversa, né

la questione è rilevante ai fini della causa.

7.

Accertata la concreta attività dell’attrice e l’irrilevanza nel caso

concreto dell’arresto nelle trattative condotte da AO 1, la decisione di primo

grado non può essere sovvertita dal richiamo dell’appellante al doc. 4,

peraltro non ignorato dal Pretore ma a giusta ragione ritenuto non determinante

ai fini della causa, in cui __________ V__________, amministratore unico di N__________,

oltre a rilevare l’interruzione dell’interposizione da parte di AO 1, dichiara

in modo eccessivamente soggettivo e generico che la proposta dell’attrice non

ha suscitato il suo interesse e che quest’ultimo è sorto grazie all’intervento

di SIT, senza però riferirsi ad alcun aspetto concreto dell’affare. Peraltro,

lo scritto è smentito da altri documenti

agli atti (v. e-mail 28 agosto 2017 di cui al doc. D e doc. E, risalenti

all’epoca dell’intermediazione di AO 1, in cui è la stessa N__________ a confermare

il suo interesse per la palazzina in questione). Per il resto, laddove

l’appellante rimprovera al Pretore di non aver affrontato le sue contestazioni

e dunque una carente motivazione della decisione impugnata, senza tuttavia

specificare quali sarebbero state trascurate, la censura è irricevibile per

carente motivazione (art. 310 e 311 CPC).

8.

Ne consegue che era la convenuta a dover dimostrare, come

correttamente accertato dal primo giudice, l’interruzione del nesso psicologico

tra quanto svolto da AO 1 e la conclusione del contratto, in particolare che

questo poggiasse su basi totalmente diverse e non riconducibili al mediatore e

al suo operato. Come detto, il doc. 4 non può portare questa dimostrazione, non

spiegando quali presunte nuove basi di negoziazione o nuove condizioni abbiano

indotto N__________ a finalizzare il contratto, ritenuto che esso, per quanto è

dato sapere, è stato concluso tra le stesse parti e portava sul medesimo

oggetto e le medesime condizioni. Una semplice modifica del prezzo o

l’intervento di un altro mediatore, come asserito dall’appellante, sono

circostanze insufficienti per interrompere un tale nesso di causalità, in

particolare se confrontate con quanto allegato da AO 1, per cui la decisione

pretorile resiste alla critica su questo punto.

9.

L’appellante rimprovera poi al Pretore una violazione del suo

diritto di essere sentita e dell’art. 152 CPC, in particolare laddove egli ha

rifiutato l’audizione dei testi da lei proposti, asserendo che “notificare

dei testimoni, tanto più se vicini alla parte convenuta stessa, non è di certo

sufficiente per sovvertire un principio cardine del contratto di mediazione”.

L’appellante chiede

l’assunzione di vari testi a supporto dell’assente nesso di causalità

psicologico, ritenuto che contrariamente a quanto osservato dal giudice di

prime cure, la questione a sapere se AP 1 fosse soddisfatta o meno

dell’attività svolta dalla controparte sarebbe rilevante. A mente

dell’appellante i testi, fra cui __________

__________O__________ (suo collaboratore),

avrebbero potuto dimostrare che AP 1 ha offerto a AO 1 la possibilità di

diminuire il prezzo di vendita a 9.8 mio. di franchi, che tale prezzo era stato

indicato anche a S__________ e che l’attrice non è stata ostacolata nella sua

attività di negoziazione. Inoltre i testi, e in particolare __________ C__________

e __________ V__________ (l’una collaboratrice e l’altro amministratore unico

di N__________), __________ P__________ (amministratore unico di T__________ SA

pure coinvolto nelle negoziazioni) e __________ G__________ (collaboratrice di

S__________), avrebbero potuto dimostrare come l’attività funzionale alla

conclusione dell’affare sia stata svolta da S__________ e non da AO 1, e meglio

riferire in merito alle negoziazioni fra N__________ e AO 1, chiarire la

portata del doc. 4, spiegare perché la potenziale acquirente non fosse inizialmente

disposta ad accettare un aumento di prezzo rispetto ai 9 mio. proposti, a cosa

sia dovuto il fallimento delle negoziazioni con AO 1 e perché infine il prezzo

della compravendita sia stato fissato a 9.6 mio. per il tramite di S__________

(v. anche teste __________ __________O__________), ciò che a suo dire

implicherebbe la presenza di fatti nuovi, noti a N__________ poiché

presentatile da S__________ nell’ambito della mediazione e per contro non noti

a AP 1, quali ad esempio l’inclusione nelle trattative di ulteriori

acquisizioni. D’altronde, ritenuto che l’art. 413 CO non impone una prova

documentale, le testimonianze da lei offerte sarebbero state atte a dimostrare

quanto sopra, non essendovi altri mezzi di prova disponibili, segnatamente

quelli documentali pretesi dal primo giudice, per cui quest’ultimo avrebbe pure

dovuto esercitare maggiore prudenza nel suo apprezzamento anticipato della

pertinenza delle prove. Il giudice di prime cure avrebbe quindi errato,

basandosi unicamente sulle poche prove allegate dall’attrice e statuendo su una

vertenza che non era però matura per il giudizio.

10.

L’art.

152.

CPC sancisce il diritto delle parti coinvolte in un procedimento civile

all’amministrazione delle prove pertinenti da parte del tribunale. Quello della

pertinenza del mezzo di prova è tuttavia il primo limite a tale diritto (art.

152.

cpv. 1 CPC). In particolare, il giudice può rinunciare ad assumere e

amministrare dei mezzi di prova qualora questi appaiano di primo acchito

manifestamente inadatti al fine di dirimere la vertenza o diventino in seguito

superflui. Per valutare la pertinenza di quanto proposto, e in ossequio ai

principi di economicità e celerità del procedimento, il giudice procede ad un

apprezzamento anticipato delle prove, amministrando solo quelle necessarie ai

fini del giudizio (Trezzini,

Commentario pratico al Codice di diritto processuale svizzero, IIa

ed., Vol. 1, n. 5 seg. ad art. 152).

11.

Da

quanto emerge dall’impugnata decisione, la convenuta non ha impostato la sua

difesa sull’eventuale esistenza di basi contrattuali totalmente nuove. La

medesima, in occasione delle prime arringhe, ha piuttosto proposto l’audizione

di diversi testi, la cui testimonianza verteva in prevalenza su chi, tra AO 1 e

l’altra mediatrice, avesse convinto N__________ a concludere il contratto e

sull’asserita incapacità di AO 1 di aumentare l’offerta formulata

dall’acquirente. Sulla base di quanto già esposto però appare piuttosto

evidente che tali circostanze non fossero pertinenti e non avrebbero mutato il

destino della vertenza. Che non sia stata AO 1 ad aver finalizzato il contratto

è pacifico, questo tuttavia ancora non significa che essa non abbia diritto a

provvigione alcuna, né può la sola questione del prezzo rendere del tutto

trascurabile la sua attività, ritenute le già citate difficoltà nel negoziare

un’offerta migliorativa a fronte dell’atteggiamento della convenuta (v. sopra,

consid. 6). Sostenere ora solamente in seconda sede che i testi avrebbero

potuto indicare l’esistenza di “basi assolutamente nuove” note

solamente a loro, oltre a essere intempestivo (art. 317 CPC), appare finanche

pretestuoso se solo si considera che simili asserite circostanze non sono state

sostanziate neppure in questa sede, permangono del tutto ignote o sono

l’oggetto di mere supposizioni, rispettivamente che qualora il contratto fosse

stato effettivamente sottoscritto sulla base di nuovi oggettivi presupposti,

l’appellante avrebbe dovuto conoscerli quale parte contraente ed essere in

grado di allegarli e sostanziarli, ciò che non è avvenuto. La decisione del

Pretore di non ammettere le testimonianze in questione dev’essere pertanto

confermata, per cui la questione della vicinanza dei testi all’una o all’altra

parte (compreso il rinvio dell’appellante al doc. C prodotto con il gravame)

non necessita di essere esaminata, rilevato abbondanzialmente come l’argomento

non sia stato sviluppato dall’appellante se non con riferimento alla presunta

vicinanza di N__________ all’attrice a fronte dei legami di entrambe con l’avv.

PA 2, allegata tardivamente in questa sede senza confronto con i requisiti

posti dall’art. 317 CPC e comunque non convincente, ritenuto peraltro che i

suddetti testi sono stati richiesti dalla convenuta medesima.

12.

Non

contestando nel seguito l’appellante i calcoli eseguiti dal Pretore per

quantificare la provvigione a cui AO 1 ha diritto, fissandola al 2.88% del

prezzo finale di fr. 9.6 mio, ossia

fr. 276'480.-, ne discende la conferma della decisione di primo grado e la

reiezione integrale dell’appello.

13.

La

tassa e le spese giudiziarie di fr. 8'000.- (art. 7 LTG), già anticipate,

seguono la soccombenza dell’appellante, che tuttavia non può essere astretta al

pagamento di ripetibili alla controparte, poiché quest’ultima non le ha

postulate neppure in termini generici (DTF 139 III 334, consid. 4.3; DTF 140

III 444, consid. 3.2.2; STF 4A_171/2017 del 26 settembre 2017, consid. 4; Messaggio concernente il Codice processuale civile svizzero del 28

giugno 2006, FF 2006, p. 6667). Il valore determinante ai fini di un eventuale

ricorso al Tribunale federale supera la soglia di

fr. 30'000.-.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC e la LTG,

decide:

1.

L’appello 16 agosto 2019 di AP 1 è respinto.

2.

Gli oneri processuali di fr. 8'000.- sono posti a carico dell’appellante.

Non si assegnano ripetibili.

3. Notificazione:

-

-

Comunicazione alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 1

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo

integrale della decisione (art. 1000 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso è

superiore a fr. 30'000.-; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la

controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art.

74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile

proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale

(art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un

ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare

entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).