Notaio - contratto di escrow - liberazione del prezzo di compravendita trattenuto - interpretazione del contratto

Incarto n.

12.2019.181

Lugano

25 febbraio 2020/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa - inc. n. OR.2016.200

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1 - promossa con petizione 20

ottobre 2016 da

AP 1

AP 2

tutti rappr. da PA 2

contro

AO

1

rappr. da PA 1

con

cui gli attori hanno chiesto di far ordine alla convenuta di bonificare

l’importo complessivo di fr. 500'000.-, in due quote di fr. 250'000.- a ciascun

attore, oltre interessi al 5% dal 1° aprile 2016, poi non più richiesti con la

replica;

domanda

avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione della petizione, e che

il Pretore aggiunto con decisione 30 settembre 2019 ha respinto;

appellanti gli attori,

che con appello 25 ottobre 2019 hanno chiesto la riforma del querelato giudizio

nel senso di far ordine alla convenuta, in accoglimento della petizione, di

bonificare l’importo complessivo di fr. 500'000.-, in due quote di fr.

250'000.- a ciascun attore, oltre interessi al 5% dal 4 marzo 2016, protestando

spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre la convenuta con

osservazioni (recte: risposta) 7 gennaio 2020 ha postulato la reiezione

dell'appello, con protesta di spese e ripetibili;

letti ed

esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. Con rogito n. __________

del 18 dicembre 2015 (doc. A) della notaia avv. AO 1 (in seguito anche:

notaia), AP 1 e AP 2 (in seguito anche: venditori) hanno venduto a D__________ __________

(in seguito: acquirente) la villa di cui al fondo n. __________ RFD di __________

per un prezzo di fr. 19'800'000.-, a quel momento già bonificato da

quest’ultimo sul conto clienti della notaia. Nella clausola VI.c, denominata “trattenuta

tempestiva immissione in possesso”, le parti hanno concordato che “l’immissione

in possesso è pattuita per la data di consegna così come definito in seguito

(clausola VII.7 … che segue” [secondo la quale “l’immissione in possesso

è pattuita al massimo per il giorno 29.02.2016 … Entro al massimo tale data la

venditrice si impegna a mettere l’immobile vuoto a disposizione

dell’acquirente”] “). Per tale motivo, considerato che il trapasso di

proprietà anticipa l’immissione in possesso, verrà trattenuto un deposito di

fr. 500'000.- … a garanzia della tempestiva immissione in possesso. Questo

importo sarà svincolato a ricezione del verbale di consegna. Eventuali ritardi

non saranno considerati come un rapporto di locazione fra le parti”.

2. Con e-mail 2 marzo

2016 (doc. F) la notaia, in vista della consegna delle chiavi della villa

concordata per il successivo 4 marzo, ha consigliato ai venditori, per

chiarezza, “di allestire una breve e succinta dichiarazione che conferma la

consegna delle chiavi necessarie”. Il 4 marzo 2016, dopo aver consegnato le

chiavi a un rappresentante dell’acquirente, i venditori hanno pertanto

trasmesso per e-mail alla notaia una copia del relativo verbale di consegna

(doc. F e G).

3. Con scritto 25 marzo

2016 (doc. 7) l’acquirente, facendo riferimento a un non meglio precisato “non

conforme adempimento contrattuale (con evidenze in ambito altresì di responsabilità

aquiliana risp. penale) da parte dei venditori”, ha diffidato la notaia a

non svincolare / liberare l’importo di fr. 500'000.- trattenuto in virtù della

clausola VI.c. Da parte loro i venditori, con lettera 31 marzo 2016 (doc. I),

hanno preteso l’immediata e integrale liberazione di quella somma.

4. Il litigio tra l’acquirente

e i venditori, per il denaro trattenuto dalla notaia, è proseguito innanzi alle

autorità giudiziarie ed esecutive: il 31 maggio 2016 il Pretore del Distretto

di Lugano, sezione 5, su richiesta dell’acquirente, ha sequestrato tra le altre

cose il credito dei venditori verso la notaia, per presunti “danni derivanti

dall’asportazione di parti costitutive all’immobile” di fr. 663'991.90 più

interessi (doc. 2); il 1° giugno 2016 l’UE di Lugano ha notificato alla notaia

il sequestro del credito avvisandola che “se e in quanto il debito è

esigibile, siete diffidata a pagarlo immediatamente presso l’Ufficio o a

dichiarare subito se riconoscete il debito o se lo contestate e per quali

motivi” (doc. 3); il 25 gennaio 2017 (doc. 6) la notaia, che in precedenza

aveva contestato l’esigibilità e il buon fondamento del credito (doc. 4), ha

provveduto a bonificare la somma all’UE di Lugano.

5. Con istanza 20

dicembre 2018 (inc. n. SO.2018.6386), la notaia, preso atto che il 3 dicembre

2018 l’UE di Lugano, con l’accordo dell’acquirente e dei venditori, aveva

revocato il sequestro del credito, con le relative notifiche, a seguito della

prestazione di altre garanzie da parte di questi ultimi e le aveva comunicato

di volerle ritornare il denaro, ha adito la Pretura del Distretto di Lugano,

sezione 1, chiedendo di essere autorizzata a depositare in giudizio l'importo

di fr. 500'000.-.

L’istanza, accolta dal

Pretore aggiunto con decisione 30 settembre 2019, è stata respinta da questa

Camera, su appello dei venditori, con giudizio di data odierna (inc. n.

12.2019.175).

6. Nel frattempo, con

petizione 20 ottobre 2016, i venditori, ottenuta la necessaria autorizzazione

ad agire (doc. P), avevano convenuto la notaia innanzi alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 1, per farle ordine di bonificare l’importo

complessivo di fr. 500'000.- oggetto della trattenuta, in due quote di fr.

250'000.- a ciascuno di loro, oltre interessi al 5% dal 1° aprile 2016, poi non

più richiesti con la replica e con le conclusioni.

La convenuta si era

opposta alla petizione.

7. Con la decisione qui

impugnata, essa pure resa il 30 settembre 2019, il Pretore aggiunto ha respinto

la petizione (dispositivo n. 1), ponendo a carico degli attori le spese

processuali di fr. 9’100.- e obbligandoli altresì in solido a pagare fr. 20’000.-

per ripetibili (dispositivo n. 2). Egli ha in sostanza ritenuto che tra tutte

le parti in causa si era perfezionato un contratto di escrow e che i

parametri contrattuali per bonificare il denaro agli attori non erano

realizzati.

8. Con l’appello 25

ottobre 2019 che qui ci occupa, avversato dalla convenuta con risposta 7

gennaio 2020, gli attori hanno chiesto la riforma del querelato giudizio nel

senso di far ordine alla convenuta, in accoglimento della petizione, di

bonificare l’importo complessivo di fr. 500'000.-, in due quote di fr.

250'000.- a ciascuno di loro, oltre interessi al 5% dal 4 marzo 2016,

protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi. Essi hanno affermato che la

convenuta, avendo a suo tempo bonificato all’UE di Lugano la somma litigiosa

(doc. 6) dopo essere stata informata che “se e in quanto il debito è esigibile,

siete diffidata a pagarlo immediatamente presso l’Ufficio” (doc. 3), aveva

già implicitamente ammesso di essere debitrice nei loro confronti di

quell’importo. E hanno evidenziato che in ogni caso le condizioni per la

liberazione a loro favore della somma previste dal tenore del contratto di escrow

erano perfettamente adempiute.

9. L’esito della petizione

non può far astrazione da quanto è stato deciso nell’ambito della causa di

deposito giudiziale, essendo evidente che la convenuta, se non fosse stata in

una situazione di incertezza sulla persona del creditore, avrebbe senz’altro dovuto

bonificargli la somma trattenuta, sempre che la pretesa fosse stata esigibile. Resta

però il fatto che quella decisione non è necessariamente vincolante per il procedimento

qui in esame, essendo stata resa nell’ambito di una causa in procedura sommaria

(art. 248 lett. e e 250 lett. a n. 3 e 6 CPC), fondata dunque su un grado

probatorio limitato alla verosimiglianza.

Ciò significa che

in questa procedura, dopo aver ripreso le considerazioni rilevanti di quella

decisione (consid. 10), occorrerà esaminare se le ulteriori circostanze evocate

in questa causa, apprezzate con un grado probatorio pieno, siano eventualmente tali

da imporre, tenuto anche conto del tema dell’esigibilità, un esito diverso

(consid. 11).

10. Nella già menzionata decisione

resa in data odierna la scrivente Camera, dopo aver rammentato i principi

giuridici che reggevano l’istituto del deposito giudiziale, ha ritenuto, per

quanto qui interessa, che la convenuta, nella sua qualità notaia, avrebbe

dovuto escludere, previo esame della situazione giuridica, l’esistenza di una

situazione di incertezza sulla persona del creditore (come parrebbe aver già

fatto, almeno implicitamente, allorché aveva bonificato all’UE di Lugano la

somma litigiosa, dopo essere stata informata che “se e in quanto il debito è

esigibile, siete diffidata a pagarlo immediatamente presso l’Ufficio”). A

fronte di una clausola del rogito denominata “trattenuta tempestiva immissione

in possesso” e in base alla quale le parti, dopo aver premesso che “l’immissione

in possesso è pattuita” per “al massimo … il giorno 29.02.2016” (il

rinvio alla clausola VII.7 era infatti riferito solo per definire “la data

di consegna”) e che “per tale motivo, considerato che il trapasso di

proprietà anticipa l’immissione in possesso, verrà trattenuto un deposito di

fr. 500'000.- … a garanzia della tempestiva immissione in possesso”,

avevano concordato che “questo importo sarà svincolato

a ricezione

del verbale di consegna”, era in effetti incontestabile che l’immissione in

possesso, avvenuta il 4 marzo 2016, come attestato dal verbale di consegna

concordato e trasmesso quella data per e-mail alla convenuta (doc. F e G), avrebbe

giustificato la liberazione della somma a favore degli attori. Come risultava

inequivocabilmente già dalla sua denominazione (“trattenuta tempestiva

immissione in possesso” e dalla sua finalità (“a garanzia della

tempestiva immissione in possesso”), la clausola VI.c attribuiva alla convenuta

unicamente la facoltà di verificare se l’immissione in possesso fosse stata

“temporalmente” conforme a quanto previsto dal rogito, fermo restando che il

mancato ossequio del termine massimo del 29 febbraio 2016 non avrebbe avuto alcuna

conseguenza (per gli “eventuali ritardi” era stato solo previsto che non

avrebbero dato vita a “un rapporto di locazione”) o al più avrebbe

potuto comportare un risarcimento del danno per il ritardo, che tuttavia in

concreto non era mai stato evocato in causa dalla convenuta né era mai stato

rivendicato dall’acquirente. Essa non attribuiva per contro alla convenuta la

facoltà di decidere se l’immissione in possesso fosse stata “materialmente”

conforme a quanto previsto dal rogito, ovvero se al momento della consegna

l’immobile presentasse i presunti “danni derivanti dall’asportazione di

parti costitutive all’immobile” rivendicati dall’acquirente (doc. 2) e tali

da eventualmente far venir meno, in parte o del tutto, il credito dovuto agli attori.

11. Nella decisione qui

impugnata il Pretore aggiunto ha ritenuto, sulla base di un’interpretazione fondata

sul principio dell’affidamento, che la clausola VI.c, facendo riferimento alla

consegna dei beni, che in base alla clausola VII.2 avrebbero dovuto essere

consegnati “così come visionati, ispezionati dall’acquirente e vuoti” e

nell’ambito della cui consegna la venditrice in base alla clausola VII.7 si era

impegnata “a consegnare tutte le chiavi esistenti, le relative istruzioni,

copia dei contratti di manutenzione, i piani per quanto riguarda le

costruzioni, così come ulteriore documentazione in suo possesso e connessa con

l’immobile compravenduto”, non riguardasse solo l’aspetto “temporale”

dell’immissione in possesso, ma anche quello “materiale” della consegna e del

verbale di consegna, che dovevano essere conformi a quanto previsto dal rogito.

E ha quindi evidenziato che gli attori da una parte avevano ammesso di aver asportato

il camino e altri arredi senza il consenso dell’acquirente (cfr. pure interrogatori

penali dell’attrice p. 7 e dell’attore p. 6), rispettivamente dall’altra neppure

avevano provato che nell’ambito della consegna del 4 marzo 2016, per altro

tardiva, fossero state consegnate tutte le chiavi e tutti i documenti in loro

possesso e fosse stato redatto il verbale di consegna previsto dal rogito.

11.1. In questa sede gli

attori hanno censurato l’interpretazione della clausola VI.c operata dal

giudice di prime cure, ribadendo che quest’ultima, per altro chiara, attribuiva

alla convenuta, come evidenziato anche dal teste avv. F__________ __________, solo

la facoltà di verificare se l’immissione in possesso fosse stata

“temporalmente” conforme a quanto previsto dal rogito, fermo restando poi che la

controparte non aveva mai preteso che l’immissione in possesso avvenuta il 4

marzo 2016, come confermato dal verbale di consegna, fosse stata tardiva.

11.2. L‘interpretazione della

clausola VI.c fornita dal Pretore aggiunto non può essere confermata, per le

ragioni esposte nell’ambito della già menzionata decisione resa in data odierna

da questa Camera, riprese in precedenza, a cui si può rinviare, tanto più a

fronte di quanto dichiarato dal teste avv. F__________ __________ (“Mi viene

mostrato il doc. A e meglio la pag. 8 alla clausola di cui alla lettera C

“trattenuta tempestiva immissione in possesso”. Ricordo di questa clausola che

era già stata inserita dal notaio nella prima bozza del rogito. La clausola era

stata voluta dalla parte acquirente e io ero d’accordo e ha condiviso questo

mio accordo anche con gli attori. Siccome la quasi totalità del prezzo era

stata versata subito al momento del trapasso di proprietà, sembrava logico

trattenere un importo di fr. 500'000.- per garantire la tempestiva immissione

in possesso del bene immobile in favore dell’acquirente, si trattava anche di

fare una certa pressione psicologica per far sì che l’immobile fosse consegnato

tempestivamente all’acquirente … Posso dunque dire che il significato della

clausola di tempestiva immissione in possesso di cui a pag. 8 del rogito doc. A

era legata esclusivamente alla consegna del fondo dietro pagamento del prezzo

di compravendita, non era invece legata ad altre condizioni e non poteva

neppure esserlo. Ciò si riscontra anche a pag. 6 punto settimo del doc. A, dove

è detto che il notaio era irrevocabilmente incaricato di liberare gli importi

versati dall’acquirente appena avvenuta l’immissione in possesso del fondo. Il

notaio non aveva altri obblighi di verificare le modalità dell’immissione in

possesso, se non la consegna delle chiavi”, cfr. verbale 17 gennaio 2018 p.

2), la cui deposizione, in assenza di circostanze concrete atte a metterne in

dubbio l’attendibilità, non può essere ignorata solo per il fatto che egli era stato

il consulente legale degli attori nell’ambito delle trattative per la

sottoscrizione del rogito. Il fatto che ai sensi della clausola VII.2 i beni compravenduti

dovevano essere consegnati “così come visionati, ispezionati dall’acquirente

e vuoti” e che in base alla clausola VII.7 la venditrice si era pure impegnata

“a consegnare tutte le chiavi esistenti, le relative istruzioni, copia dei

contratti di manutenzione, i piani per quanto riguarda le costruzioni, così

come ulteriore documentazione in suo possesso e connessa con l’immobile

compravenduto”, non toglie che in base alla clausola VI.c la somma “trattenuta

… a garanzia della tempestiva immissione in possesso” avrebbe chiaramente dovuto

essere svincolata

a favore degli attori già solo al momento della “tempestiva

immissione in possesso” e meglio “a ricezione del verbale di consegna”.

Per altro, se la

clausola fosse eventualmente risultata poco chiara, questa mancanza di

chiarezza avrebbe semmai dovuto andare a scapito della convenuta, che l’aveva

allestita (DTF 124 III 155 consid. 1b; II CCA 3 aprile 2019 inc. n.

12.2017.185).

11.3. Accertato così che la

clausola VI.c doveva essere intesa nel senso che la convenuta aveva unicamente

la facoltà di verificare se l’immissione in possesso fosse stata “temporalmente”

conforme a quanto previsto dal rogito, resta da esaminare se le condizioni per

la liberazione della trattenuta previste dalla stessa, ossia l’esistenza di una

“tempestiva immissione in possesso” con conseguente “ricezione del

verbale di consegna”, siano state o meno adempiute. La risposta è

affermativa.

È innanzitutto evidente

che l’“immissione in possesso” dell’immobile sia stata effettuata,

essendo incontestabile e incontestato che l’acquirente, a cui il 4 marzo 2016 erano

state consegnate le chiavi (doc. G), costituite da un “passe-partout”

(cfr. doc. Q e T), abbia da quel momento potuto accedere e con ciò potuto disporre

dell’immobile compravenduto, che in effetti è poi stato oggetto dei già

prospettati lavori di ristrutturazione.

È inoltre incontestabile

che l’immissione in possesso sia stata “tempestiva”, la convenuta non

avendo mai preteso in causa il contrario, ossia che il fatto che la stessa abbia

avuto luogo solo il 4 marzo 2016 anziché il 29 febbraio 2016 fosse costitutivo

di una violazione contrattuale (e comunque, come si è detto, l’eventuale

ritardo sarebbe stato privo di conseguenze sul tema, anche perché né la convenuta

né l’acquirente avevano mai fatto valere un risarcimento del danno per il

ritardo).

Ed è pure incontestabile

che quel giorno la convenuta abbia ricevuto il “verbale di consegna”

previsto dal rogito, con tale espressione dovendosi intendere - e non poteva

essere altrimenti (i termini “consegna” e “tempestiva

immissione

in possesso” dovendo nell’occasione essere considerati dei sinonimi) - un

documento attestante l’avvenuta “tempestiva

immissione in possesso”.

Gli attori, il 4 marzo 2016, avevano in effetti provveduto a trasmetterle per

e-mail una copia del verbale di consegna delle chiavi della villa (doc. F e G),

attenendosi al consiglio “di allestire una breve e succinta dichiarazione

che conferma la consegna delle chiavi necessarie” che essa aveva dato loro per

e-mail due giorni prima proprio in vista della loro consegna (doc. F). Quanto

trasmessole a quel momento era pertanto del tutto idoneo allo scopo.

12. Ne discende che la

petizione dev’essere accolta, se non altro per la somma in capitale di fr.

500’000.-. Non essendo date le condizioni per una mutazione dell’azione in

seconda istanza (art. 317 cpv. 2 CPC), gli interessi al 5% dal 4 marzo 2016 rivendicati

in questa sede non possono invece essere riconosciuti, visto che con la replica

prima e con l’allegato conclusivo poi gli attori non avevano più preteso

l’attribuzione di interessi, tanto meno quelli al 5% dal 1° aprile 2016 richiesti

con la petizione.

13. L’appello degli attori

deve in definitiva essere accolto solo parzialmente come precede, ritenuto che

le spese giudiziarie di entrambe le sedi, calcolate sulla base di un valore

litigioso di fr. 500'000.-, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il

RTar

decide:

Fatti

I. L’appello 25

ottobre 2019 di AP 1 e AP 2 è parzialmente

accolto. Di conseguenza la decisione 30 settembre 2019 del Pretore aggiunto

del Distretto di Lugano, sezione 1,

è così riformata:

1.

La petizione è parzialmente accolta.

§

È

fatto ordine all’AO 1 di

bonificare l’importo complessivo di fr. 500'000.- in due quote di pari importo,

ossia di fr. 250'000.- ciascuna, a favore dei conti a lei noti dei venditori AP

1 e AP 2.

2.

La

tassa di giustizia e le spese, di complessivi fr. 9’100.-, da anticipare dagli

attori, sono poste a carico della convenuta, che rifonderà agli attori fr. 20’000.-

per ripetibili.

Considerandi

II. Le spese processuali di fr. 15’000.- sono a carico

dell’appellata, che rifonderà agli appellanti fr. 15’000.- per ripetibili di

appello.

III. Notificazione:

-

-

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 1

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1

e 100 cpv. 1 LTF).