Locazione, difetti, liberazione in via cautelare di una parte delle pigioni depositate, onere di motivazione della sentenza pretorile

Incarto n.

12.2019.193

Lugano

20 gennaio 2020/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliera:

Bellotti

sedente

per statuire nella causa - inc. n. CA.2019.354

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con istanza 5

settembre 2019 da

AO

1

patrocinato dall’ PA 2

contro

AP

1

patrocinata dall’ PA 1

con cui l’istante e locatore ha chiesto in via supercautelare e

cautelare di fare ordine

alla convenuta, sua conduttrice, di versargli direttamente almeno

la metà della pigione e

dell’acconto delle spese accessorie, come pure la liberazione a suo

favore della metà

delle pigioni depositate presso l’Ufficio di conciliazione;

ritenuto che la richiesta supercautelare è stata respinta dal

Pretore con decisione 5

settembre 2019;

mentre la richiesta cautelare, avversata dalla convenuta, è stata

accolta integralmente

dal Pretore con decisione 13 novembre 2019 dopo esperimento del

contraddittorio;

appellante la convenuta, che con appello 20 novembre 2019

chiede preliminarmente

la concessione dell’effetto sospensivo al gravame, e nel merito la

riforma del querelato

giudizio nel senso di respingere l’istanza cautelare e

subordinatamente il suo

annullamento, con conseguente rinvio della causa al primo giudice

per una nuova

decisione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre l’istante con osservazioni 5 dicembre 2019 contesta il

conferimento

dell’effetto sospensivo all’appello e postula la reiezione del

gravame, pure con

protesta di spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto:

Fatti

A.

Fra AO 1 in qualità di locatore e AP 1 in qualità di conduttrice è

in essere un contratto di locazione di durata indeterminata avente quale

oggetto i locali commerciali di complessivi 150 mq al piano terreno, interni

nr. 01 e 02, nello stabile denominato “__________” __________ a __________,

adibiti a “studio odontoiatrico e centro estetico”, per una pigione mensile di

fr. 4'375.- e acconti mensili per le spese accessorie di fr. 400.-. La

locazione ha avuto inizio il 1° gennaio 2017.

B.

Fra le parti è sorta una controversia relativa a presunti difetti

dell’ente locato, e meglio lavori di edificazione non ultimati,

malfunzionamento degli impianti di aerazione e riscaldamento, immissioni

olfattive moleste, mancato tempestivo ottenimento delle necessarie autorizzazioni

all’uso dei locali quale studio odontoiatrico e mancata autorizzazione

all’esercizio dei medesimi quale centro estetico.

C.

Stanti le opposte posizioni delle parti in relazione all’esistenza

dei difetti e alla responsabilità di intraprendere i necessari lavori per

rendere l’ente locato idoneo all’utilizzo stabilito, la conduttrice, dopo avere

imposto al locatore un ultimo termine per rimediare ai presunti difetti con la

comminatoria di cui all’art. 259g CO, ha iniziato a depositare le pigioni presso

il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione a partire dal mese di aprile 2018.

D.

Contestualmente, previo rilascio dell’autorizzazione ad agire, la

conduttrice ha convenuto il locatore innanzi alla Pretura del Distretto di

Lugano, Sezione 4, con petizione 10 agosto 2018 (inc. SE.2018.284), postulando

la seguente riduzione della pigione:

-

del 100% su fr. 4'775.- mensili per mancata agibilità sia come

studio odontoiatrico che come centro estetico a partire dal 12 marzo 2017 sino

al 24 ottobre 2017;

-

del 50% su fr. 4'775.- (fr. 2'387.50) mensili per mancata

agibilità quale centro estetico dal 25 ottobre 2017 sino a eliminazione del

difetto giuridico, ovvero sino al rilascio dell’agibilità quale centro

estetico;

-

del 20% su fr. 4'775.- (fr. 955.-) mensili per mancato

funzionamento del riscaldamento per i mesi invernali dal 25 ottobre 2017 al 31

marzo 2018;

-

del 20% su fr. 4’775.- (fr. 955.-) mensili per inadeguata

temperatura dei locali a far data dal 1. aprile 2018 in poi e sino

all’eliminazione del difetto;

-

del 10% su fr. 4'775.- (fr. 477.50) mensili per mancata

esecuzione dei lavori di sistemazione esterna dal 25 ottobre 2017 fino

all’eliminazione del difetto, ovvero l’ultimazione dei lavori;

-

del 10% su fr. 4'775.- (fr. 477.50) mensili per immissioni

olfattive a far tempo dall’agibilità (25 ottobre 2017) fino all’eliminazione

del difetto.

E.

Con osservazioni 10 settembre 2018 il locatore

si è integralmente opposto alla petizione, osservando in particolare che il

contratto concluso si riferisce alla locazione di una superficie commerciale “al

grezzo” atta a essere resa idonea allo scopo previsto, laddove incombeva alla

conduttrice far eseguire i necessari lavori. Con replica 12 ottobre 2018 e

duplica 26 ottobre 2018 le parti si sono riconfermate nelle rispettive

posizioni e allegazioni. La causa si trova attualmente nella fase istruttoria.

F.

Con istanza 5 settembre 2019 il locatore ha postulato in via

supercautelare di fare ordine alla conduttrice di versare direttamente in suo

favore, da ottobre 2019, almeno la metà della pigione e dell’acconto delle spese

accessorie (fr. 2'387.50). In via cautelare egli ha ribadito tale richiesta e

ha pure postulato la liberazione in suo favore della metà delle pigioni (fr.

42'975.-) depositate presso l’Ufficio di conciliazione (inc. CA.2019.354/355). In

particolare, egli ha osservato che il deposito integrale della pigione,

iniziato ben 18 mesi prima e tutt’ora vigente, sarebbe manifestamente

sproporzionato rispetto alle pretese della conduttrice e che quest’ultima non

ha mai richiesto al progettista incaricato di ristrutturare gli spazi locati la

realizzazione di un centro estetico (per cui già solo per questo motivo la

riduzione della pigione ivi riferita del 50% non sarebbe fondata), mentre egli

nel frattempo, oltre a non ricevere alcunché a titolo di pigione, sta

continuando a sopportare i costi relativi agli spazi locati.

G. Con

decisione 5 settembre 2019 il Pretore ha respinto la richiesta supercautelare

in quanto non sufficientemente liquida per una pronuncia inaudita altera

parte. In occasione dell’udienza del 23 settembre 2019 il locatore si è

riconfermato nella sua istanza, mentre la conduttrice vi si è opposta.

Quest’ultima ha contestato sia l’esistenza di una sproporzione fra le sue

pretese e gli importi depositati, sia l’adempimento dei presupposti di cui

all’art. 261 CPC, osservando altresì che il deposito è necessario per garantire

le sue pretese, che contrattualmente le è stata garantita anche la locazione di

spazi adibiti a centro estetico e che comunque i locali in questione presentano

altri difetti.

H.

Con scritto 27 settembre 2019 il locatore ha prodotto la

documentazione relativa ai costi di gestione dell’immobile, ribadendo in

particolare che la richiesta della controparte di riduzione della pigione del

50% derivante dall’impossibilità di utilizzare l’ente locato quale centro

estetico è palesemente infondata, e sottolineando che l’attività commerciale

della controparte non risulta minimamente impedita o ridotta. Con scritto 11

ottobre 2019 la conduttrice ha contestato la predetta comunicazione del

locatore e l’annessa documentazione, e in particolare i costi ivi esposti. Le

parti si sono poi riconfermate nelle proprie posizioni con due ulteriori

scritti del 14, rispettivamente del 18 ottobre 2019.

I.

Con decisione 13 novembre 2019 il Pretore ha integralmente accolto

l’istanza cautelare, stabilendo la liberazione del 50% delle pigioni depositate

in favore del locatore e il versamento di metà dei canoni mensili futuri

(ovvero fr. 2'387.50), a partire da dicembre 2019, direttamente sul conto del

locatore. La tassa di giustizia e le spese, di complessivi fr. 600.-, sono

state poste a carico della convenuta, pure condannata a versare alla

controparte fr. 1’000.- a titolo di ripetibili.

J.

Con appello 20 novembre 2019 AP 1 si è aggravata contro tale

giudizio, postulando preliminarmente la concessione dell’effetto sospensivo al

gravame, e nel merito la riforma del querelato giudizio nel senso

di respingere l’istanza cautelare, e subordinatamente il suo annullamento,

con conseguente rinvio della causa al primo giudice per una nuova decisione,

protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.

K.

Con osservazioni (recte: risposta) 5

dicembre 2019 AO 1 ha contestato il conferimento

dell’effetto sospensivo al gravame e ne ha chiesto

l’integrale reiezione, pure con protesta di spese e ripetibili.

E considerato

in diritto:

Considerandi

1.

L’art. 308 cpv. 1 lett. b CPC prevede che sono impugnabili mediante

appello le decisioni di prima istanza in materia di provvedimenti cautelari,

posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo

l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.-

(cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera ampiamente la soglia testé

menzionata. I termini di impugnazione e risposta sono di 10 giorni, essendo la

procedura di adozione di provvedimenti cautelari di natura sommaria (art. 314

cpv. 1 CPC). Nella fattispecie sia l’appello 20 novembre 2019, sia le

osservazioni (recte: risposta) 5 dicembre 2019 dell’appellato sono

tempestivi.

2.

Con la decisione impugnata, il Pretore ha accertato la sproporzione

fra gli importi depositati (per un totale superiore a fr. 80'000.-) e le

pretese della conduttrice, comunque attiva professionalmente nei locali,

ritenuta pure la documentazione prodotta dal locatore (costi dell’immobile),

disponendo la liberazione del 50% delle pigioni così come richiesto da

quest’ultimo.

3.

Con il gravame, l’appellante non contesta solamente l’adempimento

dei presupposti per ordinare la liberazione (parziale) delle pigioni depositate,

ma anche la carente motivazione della sentenza pretorile (che la avrebbe

peraltro ostacolata nella redazione dell’appello) e la conseguente violazione

dell’art. 29 cpv. 2 Cost. In ragione della sua natura formale, la

censura relativa alla violazione del diritto di essere sentito - che, se

fondata, implica di principio l'annullamento della decisione impugnata

indipendentemente dalle possibilità di successo nel merito - va trattata

preliminarmente (DTF 4A_165/2008 dell’11 novembre 2008, consid. 6; DTF 127 V 431, consid. 3d).

4.

Le esigenze minime di motivazione di una decisione

sono quelle che discendono dall'art. 29 cpv. 2 Cost, nel senso che l’obbligo

del giudice di motivare la sua decisione rappresenta una componente del diritto

di essere sentito ai sensi degli art. 29 cpv. 2 Cost. e 53 CPC. Esso esige che l’autorità giudicante indichi le

ragioni, sia fattuali sia giuridiche, che l’hanno portata a decidere in un

senso piuttosto che in un altro, in modo tale da permettere al destinatario di

capire la portata della decisione e di proporre i rimedi adeguati con

cognizione di causa e deferire il litigio all'autorità superiore, la quale

deve, a sua volta, poter esercitare adeguatamente il proprio controllo

giurisdizionale. La motivazione può anche essere breve e concisa. Il giudice

non deve necessariamente pronunciarsi su tutte le questioni e le prove proposte

dalle parti: è sufficiente che esamini i temi rilevanti per il giudizio. Se non

permette di capire perché il giudice ha statuito in un modo piuttosto che in un

altro su questioni determinanti, la motivazione è insufficiente (DTF 143 III 65, consid. 5.2; DTF 142 II 154, consid. 4.2; DTF

141.

III 28, consid. 3.2.4; DTF 134 I 83 consid. 4.1; IICCA del 1° Marzo 2019,

inc. 12.2017.147, consid. 4; ICCA dell’8 agosto 2018, inc. 11.2016.114, consid.

6).

5.

L’appellante critica il primo giudice per non

avere esaminato l’adempimento dei presupposti dell’urgenza e del pregiudizio

difficilmente riparabile ai sensi dell’art. 261 CPC, necessari per l’adozione

di un provvedimento cautelare. Tuttavia il Pretore nella sua decisione ha

osservato che, a fronte della sentenza del Tribunale federale DTF 4C.35/2003

del 3 giugno 2003, il giudice può disporre in via cautelare la liberazione

delle pigioni depositate, laddove sproporzionate rispetto alle pretese

finanziarie dell’inquilino, anche “a prescindere dall’esistenza di un grave

danno difficilmente rimediabile e dell’urgenza” (impugnata decisione, p. 4).

Il primo giudice ha dunque fornito una spiegazione per il mancato esame dei

suddetti presupposti, spiegazione con la quale l’appellante omette di

confrontarsi. La sentenza, sotto questo aspetto, non può dunque essere

censurata per carente motivazione.

6.

Secondo l’appellante il Pretore avrebbe altresì

trascurato che AO 1 ha lamentato la propria insufficiente disponibilità

economica, per cui il deposito delle pigioni è necessario per garantire le

proprie pretese. La censura tuttavia non può essere accolta siccome il

locatore, nella sua istanza supercautelare e cautelare 5 settembre 2019, si è

limitato a osservare che la totale assenza di entrate a titolo di pigione a

fronte delle continue uscite per i costi relativi all’immobile è per lui

inaccettabile e fonte di un’importante perdita finanziaria, ma non ha mai

sostenuto di patire carenze di liquidità o di essere a rischio di insolvenza,

circostanza comunque negata fermamente dalla conduttrice, anche con riferimento

agli ulteriori redditi percepiti dalla controparte. Vista l’assenza di

qualsivoglia concreto elemento, è dunque a giusta ragione che il Pretore non ha

tenuto conto di tale circostanza nel suo giudizio, nemmeno esaminata per

valutare se il locatore abbia o meno reso verosimile un suo pregiudizio difficilmente

riparabile derivante dal deposito integrale delle pigioni, presupposto ritenuto

dal primo giudice (come appena detto) non indispensabile.

7.

Con il gravame, l’appellante critica il Pretore anche per

essersi limitato a osservare che vi sarebbe una sproporzione fra le sue pretese

e gli importi depositati, senza tuttavia spiegarne i motivi o specificare

alcunché a tal riguardo, e per avere osservato che la conduttrice è attiva

professionalmente nei locali, quando ciò sarebbe vero solo in parte. Il Pretore

avrebbe difatti omesso di considerare la mancata agibilità dell’ente locato quale

centro estetico, che già di per sé giustificherebbe una riduzione della pigione

del 50%, e la presenza di altri difetti che fonderebbero ulteriori riduzioni, così

che il deposito di metà dei canoni locativi non sarebbe sufficiente a tutelare

le sue pretese. Il primo giudice si sarebbe pure fondato sulla documentazione

prodotta dal locatore, omettendo tuttavia di considerare che i costi ivi

indicati non sono riferiti agli spazi locati, bensì a tutta la palazzina e in

parte nemmeno a essa, rispettivamente avrebbe trascurato che i costi riferiti

all’ente locato ammonterebbero a poche centinaia di franchi, di qui

l’inesistenza dello squilibrio addotto dalla controparte. Anche da questo punto

di vista il Pretore non avrebbe dunque fornito spiegazioni, limitandosi ad

avvallare la richiesta del locatore di una liberazione dei canoni locativi pari

al 50%, in violazione del suo onere di motivazione.

8.

Dalla fattispecie emergono alcune circostanze

pacifiche, menzionate dal Pretore nella sua decisione: da una parte, che la

conduttrice ha avanzato pretese di riduzione della pigione inizialmente pari al

100%, e in seguito inferiori, provvedendo dal mese di aprile 2018 al deposito

integrale delle pigioni, per un ammontare attualmente superiore a fr. 80'000.-;

dall’altra, che essa sta utilizzando, perlomeno in una certa misura, gli spazi

in questione, mentre il locatore, oltre a non incassare le pigioni, sta

sopportando i costi di gestione dell’immobile, e dunque anche quelli dell’ente

locato (in merito ai quali il primo giudice si è limitato a riferirsi “alla

documentazione prodotta dalla parte locatrice”, v. p. 4 dell’impugnata sentenza).

In base a questi elementi si riesce a comprendere perché il Pretore abbia

concluso che il deposito integrale delle pigioni fosse sproporzionato, anche

senza quantificare o esporre particolari considerazioni relativamente ai costi

effettivi dell’ente locato, ritenuto comunque che essi, contrariamente a quanto

sostiene l’appellante, sono desumibili dalla documentazione prodotta dal

locatore, ove è indicata la quota parte riferita ai locali in questione

(9.20%), i relativi calcoli pro rata temporis e i derivanti importi.

9.

Ciononostante, la censura dell’appellante è fondata

laddove osserva che il Pretore non ha sufficientemente specificato l’entità

della suddetta sproporzione, rispettivamente i motivi che lo hanno

indotto a stabilire la liberazione delle pigioni in ragione del 50%, piuttosto

che in un’altra misura. L’ammontare delle pigioni da liberare (rispettivamente

da versare in futuro direttamente al locatore), dipende difatti dalle

circostanze concrete, segnatamente dagli importi depositati dal conduttore e dalle

pretese avanzate da quest’ultimo, ciò che presuppone un esame, seppur

soggiacente ai principi di celerità, sommarietà e provvisorietà tipici dello

strumento cautelare, della riduzione di pigione richiesta, dei presunti difetti

e del grado di utilizzo e godimento dei locali secondo gli usi convenuti.

Ora, nel caso concreto,

le pretese di riduzione della conduttrice sorpassano ampiamente il 50% delle

pigioni di cui il Pretore ha disposto la liberazione: esse ammontano al 100%

per il periodo dal 12 marzo 2017 al 24 ottobre 2017 (per l’inagibilità dello

studio odontoiatrico ed estetico) e al 90% per il periodo successivo, e ciò per

l’inagibilità dello studio estetico (50%), malfunzionamenti al riscaldamento e

inadeguata temperatura dei locali (20%), mancata ultimazione dei lavori di

sistemazione (10%) e immissioni olfattive (10%). Certamente, il primo giudice

aveva la facoltà di disporre una liberazione delle pigioni maggiore rispetto

alla porzione non contestata dall’inquilina (ovvero il rimanente 10%), e dunque

sancire il deposito di importi inferiori alle pretese di riduzione di

quest’ultima, ma ciò presupponeva una debita motivazione, rispettivamente un

esame di plausibilità della riduzione richiesta o del grado di sfruttamento dei

locali secondo gli usi pattuiti (laddove il locatore aveva basato la sua

richiesta di liberazione in particolare sull’asserita palese infondatezza della

pretesa di riduzione della pigione del 50% dovuta al mancato uso dei locali

quale centro estetico, argomentazione sulla quale il primo giudice non si è

tuttavia espresso), non potendo bastare il semplice e generico riferimento

all’esercizio di un’attività professionale nei locali da parte della

conduttrice. In altre parole, la decisione pretorile non spiega

sufficientemente perché una liberazione delle pigioni nella misura del 50%

sarebbe giustificata.

10.

Ne

consegue che l’appello dev’essere accolto, nel senso che la decisione

impugnata, carente nella motivazione e con ciò resa in violazione del diritto

di essere sentito, deve essere annullata. La causa va pertanto rinviata al

primo giudice affinché provveda all’emanazione di un nuovo giudizio ai sensi

dei considerandi precedenti.

11.

Le

spese processuali e le ripetibili della procedura di appello seguono la

soccombenza della parte appellata (art. 106 cpv. 1 CPC), e sono calcolate sulla

base degli art. 2, 10 e 13 LTG e dell’art. 11 RTar. Sugli oneri di prima sede

il Pretore giudicherà ulteriormente al momento di emanare la nuova sentenza.

12.

Con

l’emanazione della presente decisione, la richiesta dell’appellante di

conferire effetto sospensivo al gravame diviene priva d’oggetto.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar

decide:

1. L’appello 20

novembre 2019 di AP 1 è evaso nel senso che la sentenza 13 novembre 2019

è annullata e gli atti di causa sono ritornati al Pretore per nuovo giudizio ai

sensi dei considerandi.

2. Gli oneri

processuali della procedura di appello, di complessivi fr. 500.-, sono posti a

carico dell’appellato, che rifonderà all’appellante fr. 1'500.-

per ripetibili d’appello.

3. Notificazione:

-

-

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 4

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici (pagina seguente)

Nelle

cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo

integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta

a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e

a fr. 30'000.- negli altri casi; per valori inferiori il ricorso è ammissibile

se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale

o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2

LTF). Il ricorso è ammissibile contro le decisioni che pongono fine al

procedimento (art. 90 LTF). Esso è pure ammissibile contro una decisione che

concerne soltanto talune conclusioni, se queste possono essere giudicate

indipendentemente dalle altre, o che pone fine al procedimento soltanto per una

parte dei litisconsorti (art. 91 LTF), oppure ancora contro decisioni

pregiudiziali e incidentali notificate separatamente e concernenti la

competenza o domande di ricusazione (art. 92 cpv. 1 LTF). In presenza di altre

decisioni pregiudiziali o incidentali, il ricorso è ammissibile solo se le

stesse possono causare un pregiudizio irreparabile o se l’accoglimento del ricorso

comporterebbe immediatamente una decisione finale consentendo di evitare una

procedura probatoria defatigante o dispendiosa (art. 93 LTF). Qualora non sia

dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini

ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che

intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso

in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF). Contro le decisioni in materia di misure

cautelari il ricorrente può far valere soltanto la violazione di diritti

costituzionali (art. 98 LTF).