Locazione - difetti - riduzione della pigione

Incarto n.

12.2019.204/205

Lugano

3 giugno 2020/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliere:

Bettelini

sedente

per statuire nella causa in procedura semplificata inc. n. SE.2018.40 della Pretura

della giurisdizione di Mendrisio-Nord promossa con petizione 7 novembre 2018 da

AP

1

contro

AO

1

patrocinata dall’avv. PA 1

con cui l’attrice ha

chiesto la riduzione della pigione del 50% dal 1° gennaio 2015 e la conseguente

restituzione di fr. 28'200.- versati in eccesso, la condanna della convenuta al

pagamento di fr. 30'000.- a titolo di risarcimento danni e la convalida del

deposito delle pigioni effettuato per i mesi da agosto a novembre 2018,

formulando nel contempo domanda di assistenza giudiziaria;

domande avversate dalla

convenuta, che ha chiesto la liberazione delle pigioni depositate;

tesi e domande ribadite dall’attrice con la replica, in occasione della quale

ha pure richiesto di condannare la convenuta alla riparazione di asseriti

difetti dell’ente locato, alle quali la convenuta si è opposta rilevando

l’irricevibilità della nuova domanda;

richiesta di riparazione degli asseriti difetti riformulata dall’attrice in

sede di conclusioni scritte, con le quali ha postulato la riduzione della

pigione del 50% dal 1° febbraio 2015, aumentato la pretesa di restituzione a

fr. 34'800.- e ribadito la pretesa di fr. 30'000.- a titolo di risarcimento

danni, mentre la convenuta ha ribadito con la comparsa finale le sue tesi e

domande;

richieste sulle quali il Pretore aggiunto supplente si è pronunciato con

decisione 11 novembre 2019 con la quale ha respinto la petizione e

integralmente liberato a favore della convenuta le pigioni depositate;

appellante l’attrice

con appello 10 dicembre 2019 con il quale chiede la riforma del giudizio

impugnato, nel senso di accogliere la petizione, con protesta di ripetibili

(inc. n. 12.2019.204), postulando di essere “ammessa all’assistenza giudiziaria

estesa all’esenzione di anticipi e alle cauzioni, all’esenzione delle spese

processuali” (inc. n. 12.2019.205);

letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa;

ritenuto

in fatto: A. Con contratto 29 ottobre

2014 AO 1 ha concesso in locazione a AP 1, a valere dal 1° febbraio successivo,

un’abitazione sita a __________ ad una pigione mensile di fr. 1'200.- (doc. G e

BB).

Fatti

B. Il rapporto

contrattuale ha visto le parti sin dall’inizio in disaccordo e ripetutamente coinvolte

in vertenze giudiziarie, sfociate in decisioni pretorili e di questa Camera,

che non occorre in questa sede riepilogare.

C. Con petizione 7

novembre 2018, preceduta da due separate istanze all’Ufficio di conciliazione, AP

1 ha convenuto in giudizio AO 1 chiedendo la riduzione della pigione netta del

50% a far conto dal 1° gennaio 2015 e fino all’eliminazione dei difetti, la

condanna alla restituzione di fr. 28'200.- e al pagamento di fr. 30'000.- quale

risarcimento danno e di “accordare la validità del deposito delle pigioni”

passato e futuro.

Con la risposta 27

dicembre 2018 la convenuta ha chiesto di respingere la petizione e liberare

integralmente le pigioni depositate.

Con replica 20 gennaio 2019 l’attrice ha esteso le proprie domande aggiungendo

la richiesta di condanna all’esecuzione di lavori di riparazione sulla base di una

specifica lista di asseriti difetti. Le domande sono state contestate con la duplica.

D. Raccolti gli allegati

conclusivi delle parti, il Pretore aggiunto supplente, con la decisione 11

novembre 2019 qui impugnata, ha accolto la domanda di assistenza giudiziaria

con gratuito patrocinio presentata dall’attrice e respinto la petizione,

liberando integralmente a favore della convenuta le pigioni depositate dall’attrice

presso l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione, ponendo tasse di

giustizia e spese a carico dell’attrice, e per essa dello Stato, condannandola

al pagamento di fr. 1'200.- a titolo di ripetibili.

E. Con l’appello 10

dicembre 2019 (inc. n.12.2019.204), contestualmente al quale ha postulato la

concessione dell’assistenza giudiziaria (inc. n.12.2019.205), l’attrice ha

chiesto la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere la petizione,

con domande ulteriormente articolate di cui si dirà, per quanto rilevante ai

fini del giudizio, nei considerandi seguenti.

L’atto di appello, comprensivo della suddetta istanza, non è stato notificato

all’appellata.

considerato

in diritto: 1. L’art. 308 cpv. 1 lett. a

CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima

istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso

secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.

10'000.- (cpv. 2). In concreto, la decisione impugnata è una decisione finale

in una controversia dal valore ampiamente superiore ai fr. 10'000.-. Pacifica è

dunque l’appellabilità del giudizio impugnato entro il termine di 30 giorni

(art. 311 CPC). L’appello 10 dicembre 2019, introdotto nel termine di 30 giorni

dall’avvenuta notifica del primo giudizio, è tempestivo.

Considerandi

2.

Nella decisione

impugnata il Pretore aggiunto supplente ha anzitutto esaminato alla luce

dell’art. 227 CPC la domanda di eliminazione dei difetti presentata

dall’attrice solo con la replica, sostanzialmente mantenuta con le conclusioni

malgrado una formulazione a tal proposito poco lineare, ritenendola ammissibile

quale domanda di mutazione dell’azione.

Pur in assenza di una menzione al riguardo nell’autorizzazione ad agire, anche

la domanda di riduzione della pigione è stata ritenuta ammissibile in ordine ai

sensi dell’art. 227 CPC, una mutazione della domanda risultando in concreto

possibile siccome fondata sullo stesso complesso di fatti e sottoposta a

medesima procedura.

Accennato a dottrina e giurisprudenza applicabili in materia di difetti

dell’ente locato (art. 259a CO), il giudizio pretorile ha quindi passato in

rassegna l’elenco dei difetti lamentati dalla conduttrice, segnatamente gli

asseriti difetti di tinteggiatura e agli infissi, l’esigenza di pulizia del

tetto, di sistemazione del portone d’entrata, di isolamento di porte e finestre

e di impermeabilizzazioni interne e esterne, nonché la necessità di pulizia e

trattamento dei pavimenti in cotto, di lavori all’impianto idraulico ed

elettrico e di sostituzione del forno e del piano di cottura. Alla luce delle

circostanze accertate, il Pretore aggiunto supplente ha concluso che nessuno di

questi può essere qualificato quale difetto all’ente locato e che pertanto alla

conduttrice sono precluse le facoltà offerte dall’art. 259a CO, sia per quanto

riguarda l’eliminazione del difetto o la riduzione della pigione, sia per il

diritto al deposito delle pigioni.

3.

In questa sede l’appellante

produce un allegato assai elaborato (22 pagine) formulato senza il patrocinio

di un legale.

Pur presentando vizi di natura formale, di cui meglio si dirà nei considerandi

che seguono, l’appello non può essere considerato inutilmente prolisso,

illeggibile, sconveniente o incomprensibile, e non si rende pertanto necessario

assegnare un termine per sanarlo ai sensi dell’art. 132 CPC, la parte nel

procedimento mostrando di essere in grado proporre le proprie tesi e domande.

4.

L’appellante espone

preliminarmente le circostanze che, sin dall’inizio del contratto di locazione nel

2014, l’hanno vista contrapposta alla locatrice, con relative procedure

giudiziarie, e riepiloga i fatti a proposito delle richieste di eliminazione

dei difetti e di riduzione della pigione formulate, rilevando come la locatrice

avrebbe reagito con una disdetta abusiva del contratto per ritorsione.

L’appello prosegue con una lunga serie di considerazioni incentrate sulla

questione dell’avvenuto deposito della pigione presso il competente Ufficio,

della rimproverata mora della conduttrice posta a fondamento della disdetta

straordinaria, rispettivamente del credito vantato verso la locatrice per

pagamenti in eccesso eseguiti per ben quattro anni per spese accessorie

richieste ma non dovute.

Tali considerazioni non costituiscono valida censura d’appello, limitandosi a

riassumere il quadro in cui si è sviluppata la lite.

5.

Con rimproveri di

vario genere rivolti all’autorità di conciliazione, ai magistrati che hanno

condotto le varie procedure, alla controparte e sinanche al proprio precedente

patrocinatore, l’appellante si duole innanzitutto di aver subito ostruzionismo

e dei tempi eccessivamente lunghi e denuncia una strategia per “buttar fuori

l’inquilina ancor prima che fosse giudicata la causa per difetti” (appello

pag. 9).

La censura non è ricevibile (art. 311 CPC) poiché non si confronta con il

giudizio pretorile e siccome riferita a circostanze irrilevanti ai fini della

causa in questione, il cui oggetto è unicamente l’accertamento di pretesi

difetti dell’ente locato che conferiscano al conduttore le facoltà di cui

all’art. 259a CO, ovvero il diritto di chiederne l’eliminazione, la riduzione

proporzionale del corrispettivo, il risarcimento dei danni e il deposito della

pigione.

6.

L’appellante,

ribadito come la locatrice sarebbe venuta meno sin dall’inizio della locazione

agli obblighi che le incombevano, rimprovera in seguito al Pretore aggiunto

supplente di aver riconosciuto un valore probatorio alla “perizia di parte”

allestita dall’architetto (ovvero il Rapporto di constatazione 14

settembre 2018 doc. O), la cui deposizione quale testimone, così come l’audizione

di altri testi, nulla avrebbe permesso di appurare in merito al bisogno di

lavori di riverniciatura e di sostituzione degli infissi.

La censura è irricevibile (art. 311 CPC), siccome non si confronta con gli

elementi ritenuti rilevanti dal giudizio pretorile, limitandosi a contrapporre

una personale e alternativa opinione, del tutto soggettiva e peraltro priva di

riscontro probatorio.

7.

Al Pretore aggiunto

supplente viene poi rimproverato di non aver tenuto conto della deposizione del

teste , intervenuto come falegname su richiesta della conduttrice per eseguire

una serie di lavori sul bene locato.

La censura è infondata, siccome il primo giudice ha correttamente considerato ed

espressamente citato la deposizione del teste in questione (sentenza pag. 8

consid. 2 b), rilevante non tanto in merito ai lavori eseguiti (in parte su

richiesta della locatrice e in parte della conduttrice) quanto piuttosto sullo

stato in cui si trovava l’immobile all’inizio della locazione, con particolare

riferimento alla situazione degli infissi. La conclusione pretorile al

riguardo, peraltro sorretta da altra deposizione testimoniale, merita pertanto conferma.

8.

L’appellante passa infine

in rassegna una serie di pretesi difetti formulando sue considerazioni con toni

polemici e a tratti irrispettosi, con un approccio del tutto estraneo alle

esigenze di motivazione di una censura in appello. Pure inconferenti con la

critica alla decisione impugnata risulta la lamentela sull’operato del suo precedente

patrocinatore, con particolare riguardo alla questione del pagamento del suo

onorario in regime di assistenza giudiziaria.

9.

In conclusione l’appello, nella limitata misura in cui è

ricevibile, si rivela manifestamente infondato, con conseguente sua reiezione e

relativa conferma del giudizio impugnato. Per questa ragione, in base a quanto

prevede l’art. 312 cpv. 1 CPC, la controparte non è stata invitata a presentare

osservazioni.

10.

L’appellante ha presentato in questa sede un’istanza di

concessione dell’assistenza giudiziaria, esponendo in modo succinto i

motivi alla base della sua domanda e rinviando alla situazione di indigenza

accertata dal Pretore aggiunto supplente, attestata dal certificato comunale 26

settembre 2019.

Risulta superfluo esaminare la condizione dell’indigenza, siccome la domanda

deve in ogni caso essere respinta già per

l’assenza di probabilità di successo dell’appello (art 117 lett. b CPC), manifestamente

infondato e in buona parte irricevibile, come emerge dai considerandi che

precedono.

11.

Le spese giudiziarie della procedura di appello, limitate

alle sole spese processuali, seguono la soccombenza e sono fissate in fr. 300.-

in applicazione degli art. 2, 7 cpv. 1 e 8 cpv. 1 LTG, tenuto conto delle

particolari circostanze del caso e delle difficoltà personali e economiche

dell’appellante. Non si assegnano ripetibili, l’appello non essendo stato

notificato per osservazioni alla controparte.

Il valore litigioso, determinante ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale

federale, supera la soglia di fr. 15'000.-. L’impugnabilità del giudizio in

materia di gratuito patrocinio segue la via dell’azione principale.

Per

questi motivi,

richiamati

gli art. 95, 106, 119 CPC e la LTG

decide:

1.

L’appello 10 dicembre 2019 di AP 1 (inc.

12.2019.204) è respinto nella misura in cui è ricevibile.

Di conseguenza è confermata la decisione 11 novembre 2019 della Pretura della giurisdizione

di Mendrisio-Nord.

2.

L’istanza 10 dicembre 2019 di concessione

dell’assistenza giudiziaria presentata da AP 1 (inc. 12.2019.2015) è

respinta.

3.

Le spese processuali della procedura di appello di

complessivi fr. 300.- sono poste a carico dell’appellante.

Non si assegnano ripetibili.

4.

Notificazione:

-

- avv.

Comunicazione alla Pretura

della giurisdizione di Mendrisio- Nord

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000.

Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia

civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).