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5 settembre 2019Italiano17 min

Source ti.ch

Fatti

Con contratto 27 settembre

2015 AO 1 ha concesso in locazione a AP 1 (la cui amministratrice unica è H__________),

a partire dal 9 ottobre 2015, l’appartamento di 2 ½ locali nello stabile sito

in via __________, a __________, per una pigione mensile complessiva di fr.

1'400.- (doc. B).

Sin dall’inizio della

locazione, AP 1 ha sublocato l’appartamento a PI 1 (v. comunicazione 17 ottobre

2018 allegata al doc. B).

Con scritti raccomandati 2

novembre 2018 la locatrice ha notificato alla conduttrice e al subconduttore

una diffida a fronte del mancato pagamento di parte della pigione di aprile

2018 e delle pigioni per i mesi di maggio-novembre 2018 (fr. 10'300.-

complessivi), intimando un termine di pagamento di 30 giorni con la

comminatoria della disdetta del contratto per mora ai sensi dell’art. 257d CO.

Il 12 dicembre 2018 la

locatrice ha notificato separatamente a conduttrice e subconduttore, mediante

modulo ufficiale, la disdetta del contratto di locazione per il 31 gennaio 2019

a fronte del mancato pagamento di quanto sopra (doc. D).

Con istanza di conciliazione

10 gennaio 2018 AP 1 ha contestato la disdetta summenzionata, chiedendone

l’annullamento innanzi all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di

Lugano Est. In occasione del relativo verbale di udienza del 6 febbraio 2019

l’Ufficio di conciliazione, constatata la mancata comparizione personale dell’amministratrice

unica della società, ha stralciato dal ruolo la procedura (art. 206 cpv. 1

CPC).

Nel frattempo, con istanza 1.

febbraio 2019, AO 1 ha convenuto in giudizio AP 1 e PI 1 avvalendosi della

procedura sommaria per la tutela nei casi manifesti, postulando l’espulsione di

entrambi dall’ente locato e di fare ordine alla prima di pagare i canoni

arretrati sopra menzionati (ad eccezione di settembre 2018), come pure le

ulteriori due mensilità di dicembre 2018 e gennaio 2019 nel frattempo maturate

e rimaste insolute (complessivi fr. 11'700.-) oltre ai relativi interessi di

mora al 7% e un’indennità per occupazione abusiva dei locali di fr. 1'400.-

mensili oltre interessi di mora al 5% a partire dal 1. febbraio 2019.

G. In sede di udienza del 26 febbraio 2019, ove PI 1, benché

regolarmente citato, non è comparso, AP 1 si è opposta allo sfratto, sostenendo

di aver contestato la disdetta presso il competente Ufficio di conciliazione e

di aver ivi chiesto la restituzione del termine ex art. 148 CPC,

rispettivamente di essersi occupata per otto anni (dal 2011 al 2018)

dell’amministrazione dello stabile, ponendo pertanto in compensazione con le

pigioni arretrate la remunerazione a lei dovuta (fr. 150.- mensili per un

totale di fr. 14'400.-). A sostegno delle sue allegazioni, la conduttrice ha

prodotto quale doc. 1 lo scritto non raccomandato 3 dicembre 2018 con cui comunicava

tale compensazione al legale della locatrice, e la successiva comunicazione via

fax 19 dicembre 2018 del suo patrocinatore con cui tale scritto 3 dicembre 2018

veniva inoltrato al legale della controparte, e quale doc. 2 lo scritto 21

febbraio 2019, con il quale poneva in compensazione anche i presunti importi a

lei spettanti per gennaio e febbraio 2019. La conduttrice ha pure prodotto,

quale doc. 3, un’email del 9 febbraio 2016 del figlio della locatrice, __________,

in cui AP 1 veniva definita “l’amministrazione del nostro immobile” in

relazione al pagamento di un debito e quale doc. 4 l’email 5 maggio 2015 fra H__________

e un terzo, contenente quale allegato il “CUD 2014 per la dichiarazione

fiscale della Signora __________”.

In occasione dell’udienza, la

locatrice si è da parte sua opposta a tale compensazione, osservando che il

rapporto di locazione è iniziato nel 2015 e contestando di avere mai conferito

alla conduttrice un mandato di gestione o amministrazione, mentre H__________

si sarebbe offerta di occuparsi delle sue dichiarazioni fiscali a titolo

personale e gratuito, visti i rapporti di parentela. La locatrice ha altresì

rilevato che il doc. 3 è stato allestito proprio dalla suddetta parente, di

aver ricevuto lo scritto 3 dicembre 2018 solo tramite il fax del 19 dicembre 2018,

e di non aver mai ricevuto lo scritto 21 febbraio 2019 (doc. E), invocando pure

cautelativamente l’eccezione della prescrizione delle contropretese della

conduttrice.

Con decisione 14 marzo 2019 il

Pretore ha accolto l’istanza di espulsione, facendo ordine alla conduttrice e

al subconduttore di liberare i locali entro 10 giorni, con le comminatorie di

rito. Il primo giudice ha altresì fatto ordine a AP 1 di pagare alla locatrice

fr. 11'700.- oltre interessi al 5% dal 2 novembre 2018 sull’importo di fr.

8’900.- e dal 1. febbraio 2019 sull’importo di fr. 2'800.-, e di versarle fr.

1’400.- mensili oltre interessi al 5% dal 1. febbraio 2019 fino alla completa

liberazione dei locali, a titolo di indennità per illecita occupazione, ponendo

la tassa di giustizia e le spese di fr. 400.- a carico dei convenuti in solido,

pure condannati a versare all’istante, con uguale vincolo di solidarietà, fr.

300.- per ripetibili.

Con appello 28 marzo 2019 AP 1

si è aggravata contro tale decisione, chiedendone l’annullamento

rispettivamente la riforma nel senso di respingere integralmente l’istanza 1.

febbraio 2019 della locatrice, protestando spese e ripetibili di entrambe le

sedi. Con osservazioni 19 aprile 2019 la locatrice si è opposta all’appello

postulandone l’integrale reiezione, pure con protesta di spese e ripetibili.

Con comunicazione 29 aprile

2019 l’appellante ha chiesto l’assunzione agli atti di un nuovo mezzo di prova

quale doc. 8, ovvero la decisione 17 aprile 2019 con cui l’Ufficio di

conciliazione in materia di locazione di Lugano Est ha accolto la sua istanza

di restituzione 14 febbraio 2019, annullando la decisione di stralcio e

convocando le parti per una nuova udienza di conciliazione.

Con osservazioni 6 maggio 2019

l’appellata ha contestato l’ammissione agli atti del nuovo mezzo di prova in

quanto non tempestivamente addotto, rilevando subordinatamente che l’espulsione

del conduttore in procedura sommaria può avvenire anche in pendenza di una

procedura di contestazione della disdetta.

considerato

diritto:

L’art. 308 cpv. 1 lett. b CPC

prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima

istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso

secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.

10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera ampiamente la soglia

testé menzionata. I termini di impugnazione e risposta sono di 10 giorni,

essendo la procedura di natura sommaria (art. 314 cpv. 1 CPC). Nella

fattispecie sia l’appello sia la risposta sono tempestivi.

Considerandi

2.

L’atto di appello deve

contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato

(art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante deve spiegare non perché le sue

argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le

motivazioni del Pretore. Egli non può dunque limitarsi a proporre una propria

tesi e una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali,

esplicite e circostanziate, pena l’irricevibilità delle medesime.

3.

Nella fattispecie il Pretore,

dopo avere esposto i requisiti per la tutela giurisdizionale nei casi manifesti,

ha ritenuto pacifici il mancato pagamento delle pigioni e il rispetto delle

scadenze e delle formalità di una disdetta per mora, né detti accertamenti sono

contestati nel gravame. Il primo giudice ha pure osservato che il conduttore

può scongiurare una disdetta per mora sollevando l’eccezione di compensazione,

ma solo se essa perviene al locatore entro il termine della comminatoria di cui

all’art. 257d CO. Nel caso concreto, non risultando dagli atti che lo scritto 3

dicembre 2018 sia stato inviato alla locatrice, l’eccezione di compensazione è

stata sollevata al più presto con il fax 19 dicembre 2018, dunque tardivamente.

Abbondanzialmente, qualora tempestiva, l’eccezione sarebbe comunque stata da

respingere per assenza di un credito liquido giusta quanto previsto da una

giurisprudenza del Tribunale federale applicabile anche alla fattispecie (p.

3-4 dell’impugnato giudizio). Il primo giudice ha dunque accertato la mora del

conduttore e la validità della disdetta per il 31 gennaio 2019, dimostrate con

la sufficiente chiarezza per ammettere la tutela nel caso manifesto, ricordando

che in tale caso, l’esistenza di una procedura di contestazione della disdetta

non impedisce l’espulsione. Infine, il Pretore ha parimenti ammesso il caso

manifesto per quanto concerne i crediti pecuniari rivendicati dall’istante,

ovvero le pigioni arretrate e il versamento dell’indennità per illecita

occupazione dal 1. febbraio 2019, ritenuto che dottrina e giurisprudenza sono

concordi nell’ammetterla in un importo pari alla pigione dovuta per ogni mese

di occupazione dei locali in assenza di un contratto di locazione.

4.

Con il gravame, l’appellante osserva

da una parte di avere contestato la disdetta, e che ciò ne sospenderebbe gli

effetti (appello, p. 4), producendo con successive osservazioni 29 aprile 2019

la decisione 17 aprile 2019 con cui l’Ufficio di conciliazione ha accolto la

sua istanza di restituzione del termine, convocando le parti per l’udienza di

conciliazione. D’altra parte, essa contesta l’esistenza di un caso manifesto, a

fronte delle obiezioni da lei sollevate e relative alla sua pretesa

compensatoria.

5.

Ora, innanzitutto e come già

correttamente evidenziato nella sentenza impugnata, in presenza di un caso

manifesto il giudice può accogliere l’istanza di espulsione anche laddove sia

parallelamente pendente una procedura di contestazione della disdetta, e meglio

qualora le obiezioni sollevate, in base a un esame pregiudiziale, non possano

intaccare la liquidità della fattispecie e del quadro giuridico. Inoltre,

secondo la giurisprudenza dell’Alta Corte, il conduttore che intenda contestare

la validità di una disdetta per assenza di un presupposto materiale, quale ad

esempio la sua mora ai sensi dell’art. 257d CO, non è forzatamente tenuto ad

avviare una procedura di contestazione della disdetta entro i termini di cui

all’art. 273 CO, bensì può sostenere la nullità, rispettivamente l’inefficacia

della disdetta anche quale obiezione in una procedura di espulsione (DTF 122

III 92, consid. 2d; DTF 121 III 156, consid. 1c/aa). In quest’ottica dunque, considerata

pure l’assenza di regiudicata in caso di stralcio della procedura conciliativa

per mancata comparizione personale, il fatto che essa sia tutt’ora pendente non

influisce sulle considerazioni che seguiranno.

6.

Quanto all’eccezione di

compensazione, l’appellante omette di confrontarsi con quanto accertato dal

primo giudice in merito alla sua tardività, limitandosi ad affermare

genericamente che “di tale compensazione era comunque già al corrente la

signora __________” (p. 4 appello), senza fornire ulteriori spiegazioni o

riferimenti a mezzi di prova, né confrontandosi in alcun modo con la scadenza

del termine comminatorio di 30 giorni e con le considerazioni pretorili

relative allo scritto del 3 dicembre 2018 o al momento in cui, a suo dire, la

locatrice è stata posta a conoscenza dell’eccezione. L’appellante si limita

dunque a opporre all’accertamento pretorile un suo generico punto di vista, ciò

che non rispetta l’onere di motivazione a lei incombente e rende la censura

irricevibile (art. 310 e 311 CPC). Già solo da questo motivo discende la

conferma della sua mora e della fondatezza dell’istanza di espulsione. Anche in

prima sede del resto incombeva alla medesima sostanziare opportunamente la

tempestiva proposizione dell’eccezione. Ciò malgrado, nel momento in cui la

controparte l’ha contestata, negando categoricamente di aver mai ricevuto lo

scritto 3 dicembre 2018 (v. anche doc. E), la conduttrice, nonostante fosse

patrocinata, non ha in alcun modo cercato

di sostanziare il contrario.

7.

Ad ogni modo, anche

nell’ipotesi di tempestività dell’eccezione, le contestazioni del gravame

relative al fondamento della pretesa compensatoria sono insufficienti per

rimettere in discussione la decisione pretorile. In primo luogo, l’appellante cita

un ampio estratto da una decisione dell’Alta Corte riferito (anche) al ridotto onere

allegatorio e probatorio della parte convenuta nell’ambito della tutela

giurisdizionale nei casi manifesti (p. 3 appello), ricalcando essenzialmente la

giurisprudenza già esposta dal Pretore (a p. 2 e 3 in alto dell’impugnata

decisione), senza tuttavia operare alcuna sussunzione in relazione al caso

concreto e senza affermare o tantomeno spiegare perché l’ulteriore

giurisprudenza citata dal Pretore, e riferita alle più elevate esigenze nel

sostanziare una pretesa compensatoria, non sia applicabile alla fattispecie. In

secondo luogo, l’appellante si limita a riferire apoditticamente che le sue

pretese sarebbero “legittime” e “indubbie” (p. 3 e 4 del

gravame), rispettivamente osserva che i doc. 3 e 4 dimostrerebbero l’esistenza

di un contratto di amministrazione dello stabile, e non un semplice mandato

personale relativo a H__________, senza tuttavia riferirsi al contenuto di tali

documenti né spiegare in che modo essi supporterebbero l’esistenza delle sue

pretese. Ciò evidentemente non soddisfa l’onere di motivazione a lei

incombente, di qui l’irricevibilità delle citate censure. Le seguenti

considerazioni (da 8. a 9.2) vengono dunque esposte a mero titolo

abbondanziale.

8.

La giurisprudenza menzionata

dal Pretore (p. 3-4 della decisione), secondo la quale l’eccezione di

compensazione, nel caso di una disdetta per mora, dev’essere immediatamente

comprovabile, è riferita a casi retti dalla procedura semplificata (o

ordinaria), e non alla procedura di tutela del caso manifesto (cfr. DTF 4A_

140/2014 del 6 agosto 2014, consid. 5.2 seg.; DTF 4A_549/2010 del 17 febbraio

2011, consid. 3), per cui ci si potrebbe interrogare sulla sua applicabilità

alla fattispecie. Da una parte, il diritto del locatore a una procedura di

espulsione rapida ed efficace dev’essere tutelato. Dall’altra, nella procedura

sommaria di cui all’art. 257 CPC vige un regime diverso e particolare:

all’istante incombe difatti l’onere della prova piena, mentre il convenuto può

limitarsi a sostanziare e

addurre in modo concludente obiezioni che

non possano essere immediatamente confutate (v. ad esempio DTF 4A_440/2016 del

24.

ottobre 2016, consid. 5.3.2; sentenza Obergericht des Kantons Zürich, II.

Zivilkammer, del 26 giugno 2017, LF170028-O/U, consid. 6). In

altre parole, un’immutata applicazione della suddetta giurisprudenza al caso

manifesto rischia di comportare un’inammissibile modifica dell’onere

probatorio. In ogni caso, dal convenuto si deve perlomeno esigere che egli

sostanzi le proprie contestazioni con sufficienti spiegazioni e argomentazioni.

In caso contrario, segnatamente quando esse appaiono insostenibili, altamente

improbabili e inadatte a far vacillare il convincimento del giudice, questi potrà

accordare l’espulsione nella procedura sommaria (DTF 4A_440/2016 del 24 ottobre

2016, consid. 5.2.1).

9.

Nella fattispecie la conduttrice, con i suoi scritti successivi

alla diffida 2 novembre 2018 e in occasione dell’udienza di prima sede, si è

limitata ad osservare che il contratto di amministrazione dello stabile sarebbe

riferito agli anni 2011-2018, per una mercede di fr. 150.- mensili, senza

tuttavia offrire ulteriori chiarimenti malgrado le contestazioni di parte

avversa. In particolare, essa non ha in alcun modo spiegato da quali elementi

si evincerebbe l’inizio di un eventuale mandato nel 2011, la sua durata, il suo

contenuto, la sua onerosità o i servizi concretamente prestati, né ha accennato

all’esistenza di rendiconti, conteggi o fatture trasmesse alla locatrice nel

periodo 2011-2018, ciò che si poteva pretendere quantomeno da una parte

patrocinata. Appare del resto altamente improbabile che la conduttrice, nel

caso di sussistenza di un mandato oneroso per ben 8 anni, non offra alcun

documento a tal riguardo, né specifichi quali incarichi abbia svolto. Essa si è

riferita ai doc. 3 e 4, ma il doc. 4 (datato 5 maggio 2015) non menziona

affatto AP 1, né tantomeno lo stabile in questione, bensì la sola H__________ e

un non meglio precisato terzo (__________) di cui tutto si ignora, in

riferimento a questioni fiscali, mentre il doc. 3 (e-mail datata 9 febbraio

2016), pur definendo genericamente la suddetta società come amministratrice

dell’immobile, riguarda semplicemente il pagamento di un debito di AO 1.

9.1

Del resto, come accennato, la conduttrice non ha mai spiegato da

quali elementi si possa evincere l’esistenza di rapporti contrattuali con la

locatrice già dal 2011, né dagli atti risulta alcunché in relazione al periodo

2011-2015, bensì unicamente l’inizio del rapporto di locazione nell’autunno

2015.

Pertanto, anche volendo ammettere da tale data l’esistenza di un mandato

e la sua onerosità, e meglio che la conduttrice abbia fornito alla locatrice

determinati servizi di amministrazione per una presunta mercede di fr. 150.-

mensili, l’importo risultante (all’incirca fr. 7'200.-) sarebbe comunque inferiore

alle pigioni arretrate oggetto di diffida (fr. 10'300.-) e dunque

insufficiente, qualora opposto in compensazione, a inficiare la mora.

9.2

Ne consegue che, in considerazione delle circostanze del caso

concreto e del patrocinio in favore della conduttrice, anche volendo imporre a

quest’ultima un onere probatorio meno rigoroso di quello preteso dal primo

giudice (cfr. consid. 8), le sue contestazioni appaiono pretestuose, altamente

improbabili, e in ogni caso inadatte a sovvertire la liquidità del caso e in

particolare della sua mora, a conferma del giudizio pretorile.

10.

Infine, con riferimento alle pretese creditorie della locatrice

relative ai canoni di locazione e all’indennità per illecita occupazione,

l’appellante non ha mosso alcuna specifica contestazione, mentre della

questione della compensazione si è appena detto. Essendo il mancato pagamento

delle rivendicate pigioni, il termine della locazione e l’ammontare

dell’indennità pacifici, anche a tal riguardo gli accertamenti pretorili devono

essere confermati.

11.

Alla

luce di tutto quanto precede l’appello di AP 1 dev’essere respinto nella misura

in cui ricevibile e, di conseguenza, la decisione pretorile 14 marzo 2019 è

confermata. Le spese processuali, fissate in conformità con gli art. 2, 9 cpv.

3.

e 13 LTG, nonché le indennità per ripetibili, stabilite in base all’art. 11

RTar, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Il valore litigioso della

presente procedura, calcolato dal Pretore sulla base del canone di locazione

per la durata di 3 anni e ammontante dunque a fr. 50'400.-, non è stato

contestato e dev’essere confermato anche in questa sede.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar

decide: 1. L'appello 28 marzo 2019 di AP

1 è respinto, nella misura in cui ricevibile.

2. Le spese processuali

di appello di fr. 200.- sono a carico dall'appellante, con l’obbligo di

rifondere a AO 1 fr. 800.- per ripetibili.

3. Notificazione:

PI 1, __________, __________

__________

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 4

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici (pagina

seguente)

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo

integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).