Locazione, difetti, pretese del conduttore di riduzione della pigione e di risarcimento dei relativi danni; pretesa del locatore di risarcimento dei danni costatati alla riconsegna dell'ente locato

____________________

Incarto n.

12.2020.11

Lugano

25 febbraio 2021/lk

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliera:

Bellotti

sedente

per statuire nella causa - inc. n. SE.2017.4 della Pretura

della Giurisdizione di Locarno-Campagna - promossa con petizione 17 gennaio

2017 da

AP 1

AP 2

entrambi patrocinati dall’

PA 2

contro

AO

1 -__________

patrocinata dall’ PA 1

rispettivamente nella causa

- inc. n. SE.2017.5 della Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna -

promossa con petizione 19 gennaio 2017 da

AO

1, ____________________

patrocinata dall’avv. PA 1,

__________

contro

AP 1AP 1, __________

AP 2, __________

entrambi patrocinati

dall’avv. PA 2, __________

cause aventi per oggetto il rapporto di locazione fra le parti oveAP

1 e

AP 2 hanno chiesto, nell’ambito della prima procedura (inc. n.

SE.2017.4), la

condanna di AO 1 al pagamento di fr. 28'273.75 oltre interessi del

5% dal 13

dicembre 2016, mentre AO 1 ha chiesto, nell’ambito della seconda

(inc.

SE.2017.5) la condanna di AP 1 e AP 2 al pagamento di fr.

18'850.-;

domande avversate dalle rispettive controparti e sulle quali il

Pretore aggiunto si è

pronunciato con decisione 13 dicembre 2019, accogliendo

parzialmente sia la petizione

di AP 1eAP 2 (limitatamente a fr. 950.-), sia quella di AO 1

(limitatamente a fr. 9'815.90);

appellanti entrambe le parti:

AP 1 e AP 2, che con appello 28 gennaio 2020 hanno chiesto la

riforma

del giudizio pretorile nel senso di accogliere integralmente la

loro petizione e di

respingere quella della controparte, con protesta di tasse, spese e

ripetibili di entrambe

le sedi;

AO 1, che con risposta e appello incidentale 13

marzo 2020 ha postulato,

oltre che la reiezione del gravame della controparte, anche la

riforma della decisione di

prima sede nel senso di respingere integralmente la petizione della

controparte e

accogliere parzialmente la propria nella misura di fr. 13'288.75,

pure con protesta di

tasse, spese e ripetibili di entrambi i gradi di giudizio;

letti ed esaminati gli atti e i

documenti prodotti;

ritenuto

in fatto:

Fatti

A.

Dal 1° dicembre 2012 AO 1 ha dato in locazione a AP 1 e AP 2 una

villetta con giardino sita a __________ in via __________ per una pigione di

fr. 3'400.- mensili oltre a fr. 400.- mensili quale acconto per le spese

accessorie. Dal 1° aprile 2013 la locazione si è estesa all’annessa dépendance

per aggiuntivi fr. 400.- mensili. La pigione complessiva ammontava pertanto a

fr. 3'800.- mensili oltre spese accessorie (doc. C di cui all’inc. SE. 2017.4).

Nell’ente locato risiedevano anche i due figli di AP 2, __________ e __________.

B.

Il 9 marzo 2016 i conduttori hanno segnalato a __________ C__________,

figlio della locatrice, la presenza di roditori nell’abitazione, segnatamente nella

cucina, deducibile dal ritrovamento di escrementi e sporcizia (doc. 2 e N di

cui all’inc. SE. 2017.4).

C.

Il giorno successivo, su incarico della locatrice, la ditta di

disinfestazione R__________ AG (qui di seguito “R__________”) ha effettuato un

primo sopralluogo, accertando l’entrata di uno o più ratti nell’abitazione, e

ha poi iniziato i lavori di derattizzazione il 14 marzo 2016; in loco sono

altresì intervenuti, sempre su incarico della locatrice, un falegname per i necessari

lavori di smontaggio e rimontaggio della cucina, nonché una ditta di pulizie (la E__________ __________ Sagl) per la

sanificazione dell’ambiente (doc. M, O, P, Q, S, Z e DD di cui all’inc. SE. 2017.4), ritenuto che nel relativo periodo

le parti hanno avuto vari contrasti in relazione alle modalità di esecuzione

dei lavori. Il 22 aprile 2016 i conduttori, non soddisfatti dello stato di

pulizia della cucina, hanno fatto intervenire un’altra ditta (ovvero L__________ SA __________, cfr. doc. DD e

GG di cui all’inc. SE. 2017.4). A seguito dei lavori, la cucina è ritornata in

condizioni di agibilità.

D.

Il rapporto di locazione ha avuto termine il 30 settembre 2016,

giorno in cui è avvenuta la riconsegna dell’ente locato, con sopralluogo da

parte del perito comunale e allestimento del relativo verbale (doc. E e F di

cui all’inc. SE.2017.5).

E.

Previo ottenimento dell’autorizzazione ad agire, con petizione 17

gennaio 2017 (inc. SE.2017.4) i conduttori hanno convenuto la locatrice innanzi

alla Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna postulando la sua condanna

al pagamento di complessivi fr. 28'273.75 oltre interessi del 5% dal 13

dicembre 2016, e meglio fr. 22'573.75 a titolo di risarcimento dei danni e

rimborso delle spese sostenute a causa della presenza dei roditori (spese di pulizia,

perdita di scorte alimentari nonché di prodotti e utensili, spese di

alloggiamento dei cani in un canile, pasti fuori casa, fattura del perito

comunale, spese legali, v. doc. D ed E) e fr. 5'700.- a titolo di riduzione

della pigione del 100% per 1.5 mesi a fronte dell’inutilizzabilità della cucina

nel relativo periodo e dei disagi connessi alla presenza dei roditori, della

sporcizia e dei lavori in corso. In particolare, i conduttori hanno lamentato

la mancata disponibilità della locatrice a risolvere tempestivamente e

opportunamente la problematica.

Con osservazioni 20

febbraio 2017 la locatrice ha contestato le pretese avverse, osservando in

sintesi di avere correttamente adempiuto ai suoi obblighi contrattuali,

rimarcando per contro una serie di presunti comportamenti scorretti della

controparte. Con replica 20 marzo 2017 e duplica 15 maggio 2017 le parti si

sono riconfermate nelle proprie antitetiche posizioni.

F.

Contestualmente, previo ottenimento dell’autorizzazione ad agire,

con petizione 19 gennaio 2017 (inc. SE.2017.5) la locatrice ha convenuto in giudizio

i conduttori innanzi alla medesima Pretura, postulandone la condanna al

pagamento in suo favore di complessivi fr. 18'850.- a titolo di risarcimento

dei danni (rimborso delle spese per gli interventi di ripristino e riparazione dei

danni costatati alla riconsegna dell’ente locato, cfr. doc. I).

Con osservazioni 20

febbraio 2017, i conduttori si sono opposti alla petizione, sottolineando la

vetustà dell’immobile e l’assenza di loro responsabilità per i danni, contestando

conseguentemente le pretese di risarcimento della controparte, a eccezione di

quelle riconosciute dalla loro assicurazione RC (indennizzo netto pari a fr.

3'000.-, v. doc. 46), invitando in tal misura la locatrice a rivolgersi

direttamente alla medesima. Con replica 31 marzo 2017 la locatrice ha ribadito

e approfondito la propria posizione.

G. All’udienza di dibattimento del 13 settembre 2017 i due incarti sono

stati congiunti per l’istruttoria e per il giudizio. Raccolti gli allegati

conclusivi delle parti, con decisione 13 dicembre 2019 il Pretore aggiunto ha parzialmente

accolto la petizione dei conduttori (inc. SE.2017.4) limitatamente a fr. 950.-

oltre interessi del 5% dal 20 dicembre 2016 a titolo di riduzione della

pigione, ponendo le tasse di fr. 200.- e le spese di fr. 627.50 a carico dei

medesimi in solido, pure condannati, con uguale vincolo di solidarietà, a

rifondere alla controparte fr. 6'500.- per ripetibili. Il Pretore aggiunto ha

pure accolto parzialmente la petizione della locatrice (inc. SE.2017.5),

condannando i conduttori a versarle fr. 9'815.90 a titolo di risarcimento danni

e ponendo la tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 322.50 a carico

delle parti in ragione di ½ ciascuna, compensate le ripetibili.

H.

Con appello 28 gennaio 2020 i conduttori si sono aggravati contro tale

giudizio, postulandone la riforma nel senso di accogliere integralmente la loro

petizione e di respingere quella della controparte, con protesta di tasse,

spese e ripetibili di entrambe

le sedi.

I.

Con risposta 13 marzo 2020 la locatrice si è opposta all’impugnativa,

postulandone l’integrale reiezione, e ha sollevato appello incidentale,

chiedendo la modifica della decisione pretorile nel senso di respingere

integralmente la petizione della controparte e accogliere parzialmente la

propria nella misura di fr. 13'288.75, pure con protesta di tasse, spese e

ripetibili di entrambi i gradi di giudizio.

J.

Gli appellanti principali non hanno prodotto una risposta all’appello

incidentale.

E considerato

in diritto:

Considerandi

1.

L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC

prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima

istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso

secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.

10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie il valore di entrambe le richieste di

giudizio di cui agli inc. SE.2017.4 e SE.2017.5 supera la soglia testé

menzionata. I termini di impugnazione e risposta sono di 30 giorni (art. 311 e

312.

CPC). Nel caso concreto l’appello 28 gennaio 2020 dei conduttori contro la

decisione 13 dicembre 2019 (notificata il 18 dicembre 2019) è tempestivo

(tenuto pure conto delle ferie giudiziarie), così come è tempestiva la risposta

e appello incidentale 13 marzo 2020 della locatrice.

2.

Preliminarmente gli appellanti

principali sottolineano che, a loro modo di vedere, la decisione pretorile è di

difficile lettura in quanto non suddivide sufficientemente i fatti dal diritto,

le varie pretese e i singoli temi. Trattasi tuttavia di un’affermazione

eccessivamente generica che non può essere qualificata quale valida censura,

poiché essi non menzionano una carente motivazione o la violazione del loro

diritto di essere sentiti, né spiegano se e quali argomentazioni pretorili

sarebbero di scarsa comprensibilità oppure se e su quali temi manchino delle

opportune spiegazioni.

Inc. SE.2017.4

3.

Con l’impugnata decisione, il Pretore

aggiunto ha dapprima trattato l’azione di cui all’inc. SE.2017.4.

Ha rilevato che

in caso di presenza di un difetto il locatore deve, indipendentemente da una

sua colpa, provvedere alla sua eliminazione (art. 259b CO) e concedere una

riduzione della pigione qualora il difetto pregiudichi o diminuisca l’idoneità

della cosa all’uso cui è destinata (art. 259d CO). Il

versamento di un risarcimento dei danni fondato sull’art. 259e CO presuppone

invece la colpa del locatore per quanto riguarda l’insorgere o il persistere di

un difetto, rimanendo a quest’ultimo la possibilità di discolparsi.

Il giudice di prime cure ha osservato che l’entrata di roditori nella villetta non

è contestata e che la problematica è stata pacificamente

circoscritta alla cucina (cfr. la testimonianza del disinfestatore __________ D__________,

verbale del 16 novembre 2017, p. 2). Trattasi secondo le sue valutazioni di un

difetto che ha diminuito

l’idoneità della villetta all’uso destinato, e che non è imputabile né ai conduttori né alla locatrice, quanto

piuttosto a un evento fortuito. La locatrice si è tempestivamente attivata per

risolvere la problematica, riscontrata il 9 marzo 2016. È pur vero che i lavori

di rimontaggio e sanificazione della cucina sono stati posticipati al 20 aprile

2016, ma ciò è avvenuto a causa dell’ingiustificata richiesta dei conduttori di

smontare completamente la cucina e di sostituirla, laddove l’agibilità della stessa

avrebbe potuto essere ripristinata anticipatamente per una data stimabile al 9

aprile 2016, in considerazione del giorno di posa delle ultime esche da parte

del disinfestatore (4 aprile 2016), del relativo periodo di attesa e del tempo

necessario per rimontare e pulire il tutto.

Tenuto

conto di questo periodo relativamente ridotto, della media gravità del difetto,

che ha reso inutilizzabile solamente la cucina, del fatto che l’inagibilità

della stessa può giustificare una riduzione del 40%, ma che nel caso concreto i

conduttori ne avevano a disposizione un’altra (seppur più piccola) nella

dépendance situata a pochi metri dalla casa (cfr. teste A__________ __________,

che ha seguito i lavori di sanificazione per conto della locatrice, e teste F__________

__________, figlio di AP 2), il giudice di primo grado ha conseguentemente

accordato una riduzione del canone mensile netto del 25% per la durata di un

mese (9 marzo 2016 - 9 aprile 2016).

Quanto alle

pretese di risarcimento ex art. 259e CO avanzate dai conduttori per complessivi

fr. 22'573.75, il Pretore aggiunto ha trattato separatamente la posta ivi

compresa di fr. 1'296.-, corrispondente alla fattura per l’intervento del 22

aprile 2016 della ditta di pulizie __________ SA (doc. E), poiché essa non

riguarda tanto una conseguenza del difetto sul patrimonio dei conduttori, bensì

un intervento necessario alla sua eliminazione. Ricordato che tali interventi

sono per principio a carico del locatore, il primo giudice ha osservato che il

conduttore deve concedergli un congruo termine per intervenire, nonché tollerare

i relativi lavori. Solo allo spirare infruttuoso del termine, in presenza di un

difetto di media gravità, il conduttore può procedere autonomamente a

spese del locatore. Orbene nella fattispecie, malgrado i lavori finali

di pulizia della cucina siano stati in un primo tempo (ovvero il 20 aprile

2016) eseguiti in modo lacunoso, la locatrice si è subito attivata,

predisponendo un nuovo intervento della E__________ Sagl già per il giorno successivo

21.

aprile 2016 alle ore 9:00 (cfr. doc. QQ, p. 6). Rifiutando i conduttori

ingiustificatamente questo ulteriore intervento di ripristino da parte della

locatrice e incaricando un’altra ditta senza più interpellarla, essi non

possono pertanto pretendere il rimborso dei costi di quell’intervento.

Le restanti

poste componenti l’importo di fr. 22'573.75 e riguardanti i danni consecutivi

al difetto sono state infine respinte dal primo giudice per mancanza di colpe

da parte della locatrice in relazione all’insorgenza del difetto e agli

interventi per eliminarlo.

4.

Con l’appello principale, i

conduttori ribadiscono le proprie pretese di riduzione del 100% della pigione

per 1.5 mesi e di risarcimento dei danni. Con l’appello incidentale, la

locatrice chiede invece che ai conduttori non venga riconosciuto alcunché, e

meglio nemmeno la riduzione accordata dal primo giudice.

5.

Una prima questione

tematizzata in entrambi i gravami riguarda la portata del difetto,

rispettivamente l’agibilità della villa e il relativo diritto alla riduzione

della pigione.

5.1

I conduttori criticano il Pretore aggiunto per avere ammesso

l’esistenza di un difetto medio-grave, giustificante una riduzione del canone

del 25% a fronte dell’inagibilità della sola cucina. A loro modo di vedere, il

difetto sarebbe grave e avrebbe precluso

il godimento e l’utilizzabilità dell’intero immobile. In primo luogo,

l’inagibilità della cucina non sarebbe stata per nulla compensata dalla piastra

presente nell’inabitabile e umida dépendance. In secondo luogo, l’abitazione

sarebbe stata invasa da un fetore insopportabile e dai disturbi causati dai

lavori di disinfestazione (in corso “a singhiozzo”), che avrebbero impedito

pure di utilizzare quella parte della casa adibita a ufficio. I conduttori

evidenziano altresì il loro disagio di tipo psicologico, e meglio

l’impossibilità di risiedere in una casa con la presenza perdurante di ratti,

notoriamente causa di sporcizia e malattie (come confermato dal teste __________

D__________). Essi hanno continuato ad alloggiare nella casa, ma tali disturbi

avrebbero in realtà giustificato un loro trasferimento temporaneo (ad esempio

in un albergo). Aggiungasi che a loro modo di vedere un immobile di standard elevato

come quello in esame deve comportare una qualità di vivibilità sopra la media, per

cui l’invasione di ratti lo ha retrocesso a uno standard di assoluta

inadeguatezza. Di qui la pretesa di riduzione del 100% del canone locativo.

5.2

La locatrice contesta invece che la controparte

possa chiedere qualsivoglia riduzione della pigione, principalmente poiché a

suo dire la presenza di una seconda cucina ha permesso di utilizzare l’immobile

nella sua integrità. Essa ribadisce altresì l’assenza di qualsivoglia sua colpa

e la responsabilità della controparte per il prolungamento dei lavori di

sistemazione.

5.3

La locatrice muove delle censure irricevibili quando

evidenzia una sua mancata colpa (irrilevante, come già accertato dal Pretore aggiunto

e non contrastato nell’appello incidentale, per la concessione di una riduzione

della pigione) e il ritardo nei lavori di sistemazione. In particolare, per

quanto riguarda quest’ultimo aspetto, l’appellante incidentale non spiega

perché l’abbreviato periodo di riduzione accordato dal primo giudice

(terminante il 9 aprile 2016 per tener conto del suddetto ritardo) sarebbe

stato erroneamente calcolato, né allega o tantomeno dimostra che i lavori

avrebbero potuto terminare ancora prima. Inoltre, contrariamente a quanto essa pretende,

la presenza di uno o più ratti nell’abitazione, e meglio in un locale vissuto,

frequentato e importante dal punto di vista dell’igiene come la cucina,

comporta una chiara diminuzione della godibilità dell’ente locato. D’altronde,

la pigione pagata dai conduttori includeva la messa a disposizione di due

cucine (quella principale della villa, più spaziosa e attrezzata, e quella

della dépendance), per cui evidentemente l’inagibilità della prima e i disagi

ivi connessi giustificano una riduzione del canone locativo. D’altra parte, l’entità

della riduzione dipende non da sensazioni soggettive, ma dalla concreta

valutazione delle circostanze dal punto di vista di un conduttore medio. Nella

fattispecie si devono pertanto considerare in special modo il numero di ratti

presenti, i locali in cui si sono introdotti, i disagi che hanno causato, la

posizione dell’ente locato (laddove in campagna si può pretendere di regola una

maggiore tolleranza per l’entrata di bestie dall’esterno), la durata della problematica

e l’invadenza degli interventi di disinfestazione. Ora, l’abitazione si trova

pacificamente in campagna, e la problematica può essere definita quale un

“incidente” isolato e fortuito risolvibile sull’arco di un mese. In effetti,

nemmeno si può parlare di infestazione vera e propria e della presenza di

numerosi ratti, considerato che non vi sono prove sul loro numero, che anzi

l’esperto ha ritenuto possibile la presenza di un unico ratto e che dopo la

ripetuta posa di esche è stato rinvenuto un unico cadavere di ratto (teste __________ D__________, verbale del 16

novembre 2017, p. 2; doc. Z). Giusta gli

accertamenti pretorili (rimasti incontestati nell’appello principale),

l’indesiderata presenza è stata circoscritta alla cucina, non essendo stati

riscontrati né la presenza né il passaggio di ratti nel resto della casa (teste __________ D__________, verbale del 16

novembre 2017, p. 2; teste A__________, verbale del 13 settembre 2018, p. 2;

doc. M e Z), e il doc. M attesta che tutti gli altri locali della casa erano

agibili. Pur essendo la problematica costatata ben sgradevole e gravosa dal

punto di vista della vivibilità e salubrità, in assenza di riscontri oggettivi

non è dunque possibile concludere che le relative ripercussioni (ad esempio il

fetore lamentato dai conduttori) abbiano ostacolato o compromesso

l’utilizzabilità degli altri locali oppure l’attività commerciale dei

conduttori (laddove questi ultimi nemmeno specificano di quale attività si

trattasse o dove si trovasse l’ufficio rispetto alla cucina). A eccezione dei

controlli e delle ispezioni effettuate nel resto della casa, anche i lavori di

disinfestazione e pulizia sono pertanto stati circoscritti alla cucina, mancando

nell’appello principale considerazioni in relazione al grado di disturbo che

essi hanno causato. Quanto alle condizioni della dépendance e della sua cucina,

l’accenno alla sua umidità e inabitabilità è rimasto allo stadio della mera

allegazione di parte: gli appellanti principali non hanno indicato prove al

riguardo, mentre F__________ __________, figlio di AP 2 che dormiva nella

dépendance, non ha sollevato rimostranze a tal riguardo, limitandosi a osservare

che “nella dépendance c’era un piano

cottura con due piastre con un vano di circa due metri quadrati”, laddove “gli

armadi erano però prevalentemente occupati dalle mie cose, vestiti o materiale

scolastico” (verbale del 23 maggio 2019, p. 2; v. anche teste A__________,

verbale del 13 settembre 2018, p. 3-4 e teste __________ C__________, verbale

del 2 ottobre 2019, p. 4).

Ne discende che le censure appellatorie, sia dei

conduttori che della locatrice, non fanno apparire errato l’apprezzamento del

primo giudice né consentono di discostarsi dalla sua conclusione.

6.

I conduttori nel loro appello

principale e la locatrice nel suo appello incidentale espongono poi

considerazioni in merito ai lavori di eliminazione del difetto, ai relativi

ritardi e colpe. Come tuttavia già si è detto sopra, la locatrice si è limitata

a osservare che il ritardo nei lavori è attribuibile al comportamento dei

conduttori (questione già tenuta in considerazione dal primo giudice nel

calcolare il periodo di riduzione accordato), senza spiegare se e perché

l’agibilità della cucina avrebbe potuto essere ripristinata ancora prima. In altre

parole, a tal riguardo la locatrice non oppone una valida censura al giudizio

pretorile. Si esamineranno nel proseguo le censure dei conduttori, che

attribuiscono alla controparte la responsabilità per ritardi e carenze nei

lavori svolti e rivendicano il loro diritto a chiedere la riduzione della

pigione per 1.5 mesi.

6.1

Innanzitutto, i conduttori sostengono che la locatrice non ha fatto

tutto quanto possibile per eliminare celermente il difetto. Quest’ultima non si

sarebbe prontamente attivata, ciò che in particolare non sarebbe dimostrato dal

doc. 2, che piuttosto attesta il suo atteggiamento passivo: ella si sarebbe

semplicemente limitata a segnalare l’intervento della ditta R__________, senza

fare più nulla e senza far successivamente eseguire i lavori richiesti, rispettivamente

facendo eseguire degli interventi parziali e insufficienti. I conduttori rimandano

altresì ai doc. N e doc. L. In special modo, in quest’ultimo scritto

(trascurato dal Pretore aggiunto) essi segnalavano esplicitamente e in modo

completo i disagi e i difetti dell’ente locato (ovvero altre problematiche

oltre a quella qui in esame), lamentandosi per l’atteggiamento minimalista

della controparte, che avrebbe sempre procrastinato, temporeggiato e

minimizzato ogni intervento.

6.2

La procedura di cui all’inc. SE.2017.4 ha per oggetto solamente il

problema relativo al ratto/ai ratti, per cui quello relativo a presunti

ulteriori difetti esula dalla tematica e non può essere qui esaminato. Con

l’appello principale, i conduttori non contestano che la locatrice non ha una

colpa per l’introduzione di roditori all’interno della villa (v. giudizio

pretorile, p. 4 e 8). Essi attribuiscono invece alla controparte una colpa in

relazione all’eliminazione del difetto. La loro censura riferita a una mancata

tempestiva reazione e all’insufficiente intervento da parte della locatrice non

può tuttavia essere seguita: le risultanze istruttorie attestano chiaramente

l’immediata reazione dopo la segnalazione di mercoledì 9 marzo 2016,

l’esecuzione di un iniziale sopralluogo da parte del disinfestatore già prima

della fine della settimana e di un secondo sopralluogo, con la posa delle prime

esche, il successivo lunedì 14 marzo 2016, ciò che appare del tutto appropriato,

considerato altresì che inizialmente i coniugi si trovavano all.stero e che

volendo essi essere presenti sul posto, l’intervento è stato ritardato (doc. M

e 2; teste A__________, verbale

del 13 settembre 2018, p. 2; teste __________

C__________, verbale del 2 ottobre 2019, p. 4). La locatrice ha altresì fatto

intervenire il falegname (già presente dal 14 marzo 2016, v. doc. S) e una ditta

di pulizie, incaricando A__________ __________ di seguire i lavori e tenere i

contatti con i conduttori. Non spiegando questi ultimi perché tale modo di

procedere sarebbe stato inadeguato o quali ulteriori interventi si sarebbero

imposti, la loro censura non può sovvertire il giudizio pretorile.

6.3

Gli appellanti principali sostengono, contrariamente al giudizio

pretorile, di non avere alcuna responsabilità per il ritardo nei lavori, (che

neppure sarebbe dimostrata), piuttosto attribuibile alla controparte.

Quest’ultima si è difatti sempre opposta allo smontaggio integrale della cucina

(cfr. testi __________ R__________ e __________ C__________), come invece era necessario

e consigliato dagli esperti (cfr. teste __________ D__________), anche per

individuare un eventuale buco di accesso dei ratti nel muro. A loro dire, non

essendo alcuno smontaggio totale mai stato eseguito, l’uso della cucina non

sarebbe in effetti mai stato ripristinato. Aggiungono che nessuno avrebbe mai affermato

o dimostrato che essi volessero una cucina nuova. La proposta è stata semplicemente

discussa fra le parti in occasione di un sopralluogo del 5 aprile 2016 (doc. AA)

senza che si raggiungesse un accordo, poiché la locatrice pretendeva, in caso

di sostituzione della cucina, un prolungamento del contratto. Come attestato

dal doc. 2, essi volevano semplicemente che si sostituisse il frigorifero, ove

è stato riscontrato un buco causato da un ratto (testi __________ D__________ e

__________ R__________, doc. II, LL e MM).

6.4

Quanto all’asserita necessità dello smontaggio totale della cucina,

gli appellanti principali non si confrontano in alcun modo con le

considerazioni pretorili relative al doc. 3 (sms del 5 aprile 2016),

che contiene alcune puntualizzazioni del disinfestatore (v. impugnato giudizio,

p. 6). La censura è pertanto irricevibile. Comunque sia, si può qui ricordare

che nel messaggio, successivo all’iniziale consiglio di “smontaggio totale” (scritto

doc. Z del 4 aprile 2016),

__________ D__________ precisava che “i pensili non vanno smontati e vanno

puliti tutte le parti visivi (recte: visibili)” e che “Per quanto

concerne le parti sotto della cucina e il piano di lavoro non c’è bisogno di

smontarlo” (v. anche verbale

del 16 novembre 2017, p. 3). Secondo le

risultanze istruttorie lo smontaggio è stato eseguito nella misura dell’80%

conformemente alle indicazioni del disinfestatore (teste __________ R__________,

verbale del 7 febbraio 2018, p. 4 e 6 e teste A__________, verbale del 13

settembre 2018, p. 2-4). Quest’ultimo teste ha pure rimarcato che lo smontaggio

parziale a tappe si imponeva anche perché in caso di smontaggio totale si “sarebbe

dovuto sostituire l’intera cucina con una nuova perché il pianale di quella

vecchia si sarebbe rotto”. D’altronde, gli appellanti principali non

spiegano né tantomeno dimostrano dove si dedurrebbe che gli interventi eseguiti

non abbiano risolto la problematica, che l’agibilità della cucina non sia stata

ripristinata o che gli esami/sopralluoghi eseguiti non siano stati sufficienti.

Quanto al fatto che i conduttori chiedessero anche la sostituzione dell’intera

cucina (il cui buono stato non è più controverso), la circostanza trova

riscontro nella testimonianza di __________ R__________ (verbale del 7 febbraio

2018, p. 6) e nei doc. L, T, S (p. 2) e FF (p. 1). Che le insistenze dei medesimi

circa lo smontaggio totale e/o la sostituzione della cucina abbiano comportato

un iniziale stallo nei lavori è altresì confermato dagli atti (teste __________

R__________, verbale del 7 febbraio 2018, p. 6; teste A__________, verbale del

13.

settembre 2018, p. 4; doc. S, p. 2). La questione relativa al frigorifero

non è per contro determinante: essa è stata riscontrata solo nel giugno 2016

dopo che l’agibilità della cucina era già stata ripristinata (v. doc. II e doc.

LL) e non è stata oggetto di rivendicazioni dei conduttori nell’ambito della

presente procedura.

6.5

Laddove i conduttori sottolineano che la ditta di disinfestazione

ha fatto chiudere diversi buchi

in cantina e aprire il controtetto dal falegname, essi non spiegano perché la

circostanza sarebbe influente ai fini del giudizio, né si confrontano con

quanto osservato dal primo giudice in merito all’assenza di fori comunicanti

con l’esterno dai quali i roditori potessero entrare e all’assenza di colpe

della locatrice a tal riguardo (v. anche teste __________ R__________, verbale

del 7 febbraio 2018, p. 5; teste A__________, verbale del 13 settembre 2018, p.

2; doc. Q, S, OO e 3, da cui si evince che la sigillatura di buchi e fessure è

avvenuta per scrupolo e premura e non per evitare l’ingresso di bestie

indesiderate). Anche quando i conduttori rilevano che il disinfestatore ha

consigliato il taglio di una pianta di glicine quale possibile passerella per

il passaggio di ratti, operazione alla quale la locatrice si è opposta (doc.

F), la censura è inadatta a scalfire il giudizio pretorile, poiché essi non

spiegano quale prova dimostri che un simile intervento fosse necessario. A prescindere

dal fatto che esso sarebbe casomai stato di tipo preventivo piuttosto che

funzionale al ripristino dell’agibilità della cucina, il doc. M indica che il

taglio dei rampicanti non era forzatamente necessario e dipendeva piuttosto dal

tipo di zanzariere presenti sulle finestre, questione che non risulta essere

stata chiarita.

6.6

I conduttori elencano nel seguito le varie tappe

dei lavori (v. doc. M e O), rimarcando che al 22 marzo 2016 i lavori erano

lungi dall’essere terminati (v. doc. P, Q e R) e che fra il 14 marzo e il 23

marzo 2016 il falegname è intervenuto più volte. Quest’ultimo nel doc. S

avrebbe pure menzionato che gli artigiani avevano ricevuto contraddittorie

indicazioni dalla parte locatrice. Il 4 aprile 2016 sarebbe avvenuta la scoperta

“di (ulteriori) cadaveri di ratti”, e ancora dopo il 5 aprile 2016

sarebbe seguito un periodo confuso ove gli artigiani (falegnami e pulitori) non

sapevano come intervenire, malgrado __________ D__________ avesse chiaramente

indicato la necessità di uno smontaggio totale della cucina. L’evoluzione della

situazione mostrerebbe in altre parole che l’intervento della locatrice non è

stato né immediato né subito risolutivo e che le perdite di tempo sono state

causate dagli interventi parziali voluti dalla medesima.

6.7

Dello smontaggio della cucina si è già detto

sopra, come pure dell’atteggiamento in parte oppositivo dei conduttori e del

rinvenimento di un solo ratto morto, per cui si rinvia ai precedenti

considerandi. Per il resto, dalle argomentazioni degli appellanti principali non

emergono colpe della locatrice, ritenuto che la disinfestazione ha richiesto

l’intervento di più professionisti, controlli, la posa ripetuta di esche

corredata dai relativi tempi di attesa, lo smontaggio, la pulizia e il

rimontaggio della cucina (v. doc. P, Q, S; teste __________ D__________,

verbale 16 novembre 2017, p. 2), non essendo possibile una risoluzione

immediata del problema. Neppure è chiaro perché l’esecuzione a tappe degli

lavori di sanificazione debba essere considerata inadeguata, quali modalità

d’intervento sarebbero state preferibili o quali contraddizioni dovrebbero

emergere dal doc. S, né gli appellanti lo spiegano. Più in generale, l’unica

confusione evincibile dagli atti deriva dall’opposizione degli inquilini al

piano di lavori indicato dalla locatrice e dal suo rappresentante A__________ (v.

sopra consid. 6.4). Anche sotto questo aspetto, il giudizio pretorile resiste

alle critiche.

6.8

In sintesi, le censure dei conduttori non fanno emergere

omissioni o manchevolezze della locatrice né motivi per discostarsi dalla

decisione di primo grado, per cui anche il periodo di riduzione accordato (1

mese) dev’essere confermato.

7.

Per quanto riguarda i lavori

finali di pulizia, i conduttori osservano che la ditta incaricata dalla

locatrice (E__________ Sagl) non li ha eseguiti, per cui essi hanno dovuto

incaricare la ditta __________ SA a loro spese (doc. DD e EE). Non sarebbe

inoltre dimostrato che essi abbiano rifiutato il nuovo intervento proposto

dalla locatrice; in particolare non lo dimostrerebbe il doc. QQ, che il Pretore

aggiunto avrebbe citato in maniera eccessivamente astratta senza indicare i

pertinenti riferimenti. Il documento a loro dire attesterebbe piuttosto

l’indifferenza della controparte.

Ora, premesso che la E__________ Sagl ha eseguito

delle pulizie, seppur non in maniera soddisfacente (doc. DD ed EE), la censura

riferita al doc. QQ è palesemente pretestuosa: il giudice di prime cure ha citato

chiaramente le rilevanti comunicazioni (messaggi) fra le parti, ovvero quelle

del 20 aprile 2016 a p. 6, e ciò ben 4 volte alle p. 9-10 della sentenza. In

tale scambio di messaggi, A__________ informava gli inquilini che si sarebbe

interessato immediatamente alla questione e che alle 9:00 del giorno successivo

la ditta sarebbe tornata sul posto per ultimare correttamente i lavori,

scusandosi per l’inconveniente, al che AP 2 dichiarava “Mi dispiace ma la

faccio io e le mando la fattura” e “siamo troppo impegnati con il lavoro

non mandi nessuno”, sicché l’interlocutore rispondeva “Prendo atto,

tuttavia se lo fa lei la fattura noi non la paghiamo”. Il rifiuto

dell’intervento da parte dei conduttori dev’essere pertanto confermato, di qui

il mancato fondamento della censura appellatoria.

8.

Infine, quanto alle rimanenti

pretese di risarcimento dei conduttori, questi sostengono che il Pretore aggiunto

ne avrebbe implicitamente riconosciuto il buon fondamento, poiché egli si è

limitato a negare una colpa della locatrice senza respingerle individualmente,

a differenza di quanto fatto per quella di fr. 1'296.- relativa a __________

SA. A loro dire, la locatrice avrebbe piena responsabilità “per la

tempistica sciagurata dell’eliminazione dei difetti”, né l’istruttoria avrebbe

mai messo seriamente in discussione la quantificazione del danno subito.

Anche questa censura è destituita di fondamento. Come appena visto sopra, alla locatrice non

possono essere attribuite colpe in relazione ai lavori di eliminazione del

difetto. In assenza di un necessario presupposto per le pretese di risarcimento

danni di cui all’art. 259e CO, non è pertanto necessario esaminare ulteriormente

(come non lo ha fatto il primo giudice) le restanti poste di danno.

9.

In conclusione, per quanto

riguarda le pretese di cui all’inc. SE.2017.4, sia l’appello principale dei

conduttori, sia quello incidentale della locatrice devono essere respinti.

Inc. SE.2017.5

10.

Con l’impugnata decisione, il

Pretore aggiunto ha parzialmente accolto le pretese di risarcimento (ex art.

267.

CO) avanzate dalla locatrice per i danni riscontrati nell’ente locato al

termine della locazione (complessivi fr. 18'850.-, v. plico doc. I) ed

esposti nel rapporto del perito comunale (doc. F, laddove invece il verbale di

consegna della casa all’inizio del rapporto di locazione non è stato prodotto).

Il giudice di primo grado ha innanzitutto accertato la tempestiva notifica dei

danni ai conduttori (doc. G). Ricordato che l’onere della prova incombe al

locatore (il quale deve in particolare dimostrare l’originaria inesistenza del difetto nonché l’età, lo stato e il valore degli elementi danneggiati all'inizio della locazione), che il conduttore risponde solo dei danni derivanti

da un uso non conforme al contratto e eccedenti la normale usura, nonché che la

colpa di quest’ultimo è presunta (riservata la possibilità di discolpa), il giudice

di prima sede ha osservato che i conduttori, con la loro risposta e con le

conclusioni, hanno espressamente

ammesso i danni riconosciuti dalla loro assicurazione RC, e meglio che “nulla

è dovuto, ad eccezione di quanto (…) risarcibile dalla __________”. Ciò

corrisponde agli importi indicati nella relativa proposta di liquidazione del

16.

dicembre 2016 (doc. 46), per complessivi fr. 3'000.-, considerato altresì

che la locatrice non dispone di alcuna azione diretta contro l’assicuratore

responsabilità civile, bensì deve rivolgersi direttamente alla propria

controparte contrattuale. Tali accertamenti non sono contestati né nell’appello

principale dei conduttori, né in quello incidentale della locatrice.

11.

Nel seguito della decisione,

il Pretore aggiunto ha esaminato singolarmente ciascuna pretesa della

locatrice.

12.

Per quanto riguarda il

rimborso dell’importo di fr. 10'172.85 fatturato dal giardiniere il 30 ottobre

2016.

per il “ripristino giardino”, il giudice di primo grado, premesso che ai

conduttori incombeva la manutenzione del giardino e che essi lo avevano

riconsegnato in uno stato di incuria, ha considerato che la locatrice non

poteva tuttavia pretendere il risarcimento di tutte le ore fatturate - una

parte essendo servita per lavori di manutenzione straordinaria - e quindi le ha

riconosciuto un equo risarcimento pari a 2/3 di quella fattura, per complessivi

fr. 6'700.-.

12.1

I conduttori contestano detto accertamento, sostenendo

innanzitutto di non avere mai avuto alcun dovere di manutenzione del giardino,

che casomai è stata eseguita su base volontaria. Essi rilevano che, giusta la

documentazione fotografica da loro prodotta, a inizio locazione la siepe

(recinzione) era imperfetta e con molti buchi, che il manto erboso era

addirittura inesistente o comunque assai rovinato a causa della presenza di una

piscina e che nel 2013 vi erano piante già malate. Essi rilevano altresì di

avere affidato a proprie spese, nei primi anni, il ripristino del giardino

proprio a __________ P__________, e di aver nel seguito fatto intervenire __________

F__________ per la manutenzione annuale del giardino (con ultima potatura a

fine maggio 2016), laddove al momento della riconsegna essi hanno regolarmente

eseguito lo sfalcio dell’erba e il manto erboso era migliore di come l’avevano

trovato. A mente dei conduttori, nessuna prova è stata offerta circa il

presunto stato di degrado del giardino o una loro relativa responsabilità al di

là della normale usura, né sul buon fondamento degli importi fatturati dal

giardiniere. Contestata è in special modo la valenza probatoria dei documenti

citati dal Pretore aggiunto per sostenere lo stato di incuria. Questa sarebbe

piuttosto riscontrabile su una superficie non oggetto di locazione e di

pertinenza della locatrice. Inoltre, essi hanno liberato l’ente locato a

settembre, e in quel momento la potatura degli alberi (da effettuare in

novembre) non era da loro esigibile. Gli appellanti principali aggiungono che a

loro modo di vedere, il dispendio orario di cui alla fattura (124 ore) sarebbe

del tutto esagerato e non documentato, né suddivisibile in base ai lavori

eseguiti (che potenzialmente hanno anche riguardato migliorie come la messa a

dimora di nuove piante). La quota-ore a loro accollata (82 ore) sarebbe in ogni

caso del tutto eccessiva per rapporto alle ore necessarie al ripristino del

prato.

12.2

La locatrice da parte sua, nell’appello incidentale,

critica il Pretore aggiunto per non aver attribuito il giusto peso alla

testimonianza di __________ P__________ secondo il quale “… tutti i lavori

che ho fatturato erano necessari per riportare il giardino nello stato in cui

era stato consegnato ai signori AO 1 all’inizio della locazione.” e “Ritengo

che

il giardino al momento della riconsegna era in uno stato di incuria”.

Secondo l’appellante incidentale, non avendo il giardiniere fatto una

distinzione tra interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, né

risultando il compimento di questi ultimi, neppure nella fattura, l’importo di

fr. 10'172,85 doveva essere posto interamente a carico della controparte.

12.3

Ora, che i conduttori si fossero fatti espressamente

carico della manutenzione del giardino (v. risposta all’appello e appello

incidentale, pag. 16 i.f.), è perlomeno discutibile, dal momento che il

contratto di locazione prevedeva a loro carico un acconto per spese accessorie

di fr. 400.- mensili a copertura di prestazioni diverse tra cui anche la

“manutenzione giardino” (v. doc. C dell’inc. SE.2017.4). Quale parte di detto

importo sia poi stata destinata a quello scopo non è dato sapere. Ma anche

volendo ammettere un onere di manutenzione ordinaria del giardino a carico

degli inquilini (invero contestato, v. appello, pag. 28), si ignora in cosa esso

si traduceva concretamente. Ciò rafforza invero la loro tesi secondo cui la

cura del giardino avveniva su base volontaria (v. appello, pag. 15). Per quanto

attiene poi alla fattura doc. I dell’inc. SE.2017.5, che la locatrice vorrebbe

mettere interamente a carico dei conduttori, si osserva che il giardiniere __________

P__________ ha affermato di non essere in grado di suddividere le 124 ore per

manodopera in funzione del lavoro eseguito dagli operai (v. verbale udienza 14

marzo 2018, pag. 3 i.f., 4 inizio).

Visto quanto precede ne deriva che la locatrice ha mancato all’onere di provare

(pacificamente a suo carico come indicato nel primo giudizio alla pag. 10 i.f.)

quali fossero i compiti di manutenzione ordinaria a carico dei conduttori, ciò

che rende di conseguenza impossibile stabilire quante ore della citata fattura

siano da porre a carico di una parte e quante a carico dell’altra. Su questo

punto il teste __________ P__________ non è stato in grado di fornire alcun

valido riscontro.

Nelle descritte circostanze, in cui un asserito danno non era impossibile né

molto difficile da dimostrare, ciò che peraltro neppure è preteso, l’equo

risarcimento deciso dal Pretore aggiunto non può trovare spazio.

Per i suesposti motivi la fattura del giardiniere rimane a carico di AO 1 con

conseguente accoglimento dell’appello e reiezione dell’appello incidentale su

questo punto.

13.

Con riferimento alla

pretesa di fr. 1'895.60 quale rimborso

della fattura pagata per la sostituzione di due vetri danneggiati da graffi e

di una zanzariera strappata, il giudice di prime cure ha accordato alla

locatrice fr. 1'000.- per i vetri (pari all’importo riconosciuto

dall’assicurazione RC), mentre ha negato qualsivoglia rimborso per la zanzariera

(p. 13 del giudizio pretorile, a cui si rinvia). A tal riguardo, i conduttori

non muovono valide censure, non contestando di avere ammesso gli importi

riconosciuti dall’assicurazione e limitandosi a dichiarare genericamente di

contestare le conclusioni pretorili senza alcun’altra spiegazione, in

violazione del loro onere di motivazione (art. 311 CPC). Da parte sua, la

locatrice non muove alcuna censura al riguardo. L’accertamento pretorile viene

pertanto confermato.

14.

La pretesa di rimborso di fr.

920.- per la sostituzione di un lavabo nel locale bagno che presentava delle

screpolature/ scheggiature (doc. F, G e H, foto 15) è stata parzialmente

accolta dal Pretore aggiunto limitatamente a fr. 700.-, corrispondente

all’importo riconosciuto dall’assicurazione nonché pari all’incirca ai ¾ del

prezzo a nuovo del lavandino, per tener conto dei suoi rimanenti anni di vita.

L’appello principale dei conduttori non contiene valide

censure in proposito, poiché si limita a rimandare laconicamente alla

contestazione espressa in relazione ai vetri graffiati e già sopra evasa. Non

avanzando la locatrice contestazioni a tal proposito, il giudizio pretorile va

confermato anche su questo punto.

15.

Il primo giudice ha poi

respinto la richiesta di fr. 2'990.- per la sostituzione della griglia di

aerazione del frigo (nella petizione erroneamente confuso con il forno), poiché

il relativo danno (foro), è stato causato da un ratto (doc. LL di cui all’inc.

SE.2017.4 e teste __________ D__________), sicché i conduttori non hanno alcuna

colpa a tal riguardo. L’accertamento non è più contestato in questa sede.

16.

Il Pretore aggiunto ha altresì

respinto la pretesa di rimborso di fr. 1'455.- per la sostituzione della tenda da sole esterna (molto usurata

e bucata, v. doc. H foto 8), in sintesi poiché la locatrice non ha dimostrato l’età

e lo stato della medesima all’inizio della locazione e il relativo processo di

usura (p. 15 della sentenza). Anche questo accertamento non è controverso.

17.

Quanto alla fattura del pittore di fr. 1'415.90 per i

ritocchi effettuati alle porte graffiate (riconosciuta dall’assicurazione RC

limitatamente a fr. 600.-), il giudice di prima sede ha osservato che le

scheggiature, evincibili dal doc. F e H (foto n. 2, 3, 4 e 23) sono state

causate dai cani dei conduttori. Questi ultimi sono pertanto debitori

dell’importo nella sua totalità, ritenuto che l’intervento del pittore si è

limitato alla riparazione (carteggiatura, stuccatura e riverniciatura) degli stipiti delle porte fortemente graffiati

dai cani (v. anche fattura di cui al plico doc. I) e non al ritinteggio delle

pareti per ovviare allo stato di usura.

I conduttori, osservando unicamente che a loro modo di

vedere le opere da pittore non sono ascrivibili a loro azioni danneggianti o a

incuria, non oppongono agli accertamenti pretorili delle puntuali

argomentazioni, bensì una loro tesi soggettiva. La censura è pertanto

irricevibile (art. 311 CPC) e inadatta a sovvertire il giudizio impugnato.

18.

Ne consegue che nell’ambito

dell’inc. SE.2017.5, l’appello incidentale viene respinto, mentre l’appello

principale può essere parzialmente accolto per quanto riguarda la posta di

danno relativa al giardino. La decisione pretorile dev’essere conseguentemente

riformata nel senso che l’importo complessivo riconosciuto alla locatrice viene

ridotto a fr. 3'115.90 (fr. 9'815.90 – fr. 6'700.-).

Spese giudiziarie

19.

Nell’ambito delle spese di

primo grado di cui all’inc. SE.2017.4,

gli appellanti principali chiedono, in caso di esito negativo del loro gravame,

di ridurre comunque le ripetibili (fr. 6'500.-) accordate alla controparte, e

meglio che esse siano “limitate al solo valore di causa senza moderazione

verso l’alto sulla base della nota formula equitativa evocata in sentenza”.

La censura è tuttavia irricevibile, non spiegando essi perché la motivazione

apportata dal Pretore aggiunto per giustificare il calcolo eseguito (aumento

dell’importo ad valorem per tener conto del dispendio orario, v. p. 17

della sentenza, a cui si rinvia, e l’art. 13 cpv. 1 RTar), né contestano il

dispendio orario determinato dal primo giudice (25 ore lavorative), né indicano

quale importo sarebbe a loro modo di vedere maggiormente congruo.

20.

Per quanto riguarda

l’inc. SE.2017.5, entrambe le parti chiedono la modifica a loro favore della

decisione pretorile e il conseguente adeguamento della chiave di ripartizione

delle ripetibili. In effetti, con la parziale modifica della decisione di primo

grado occorre ricalcolare le spese giudiziarie per tener conto del mutato grado

di soccombenza (attribuibile per l’80% alla locatrice). Ne consegue che le

tasse e le spese di complessivi fr. 522.50 sono poste a carico di AO 1 nella

misura dell’80% e di AP 1e AP 2 nella misura del 20%. Considerato il grado di

soccombenza (art. 106 cpv. 2 CPC), il valore litigioso di prima sede (fr.

18'850.-) e l’art. 11 RTar, le ripetibili parziali in favore dei conduttori

vengono quantificate in fr. 2’300.-.

21.

Le

spese giudiziarie di seconda sede seguono la soccombenza (art. 106 CPC).

22.

Il

valore litigioso dell’appello principale corrisponde a fr. 27'323.75 (fr. 28'273.75 – fr. 950.-) per quanto riguarda l’inc. SE.2017.4 e a fr. 9'815.90 per quanto riguarda l’inc.

SE.2017.5.

Tenuto conto

della trattazione congiunta delle cause, della modifica della decisione

pretorile e delle pretese complessive degli appellanti principali, questi

ultimi possono essere considerati globalmente soccombenti nella misura dell’80%.

La richiesta della locatrice di maggiorare le ripetibili d’appello in

considerazione di un loro atteggiamento temerario e/o dilatorio non può per

contro essere accolta, non essendo ravvisabile un comportamento contrario alla

buona fede. Le spese processuali complessive dell’appello principale, calcolate

in base agli art. 2, 8 cpv. 2 e 13 LTG, ammontano a fr. 400.- e sono pertanto

poste a carico di AO 1 per il 20% e di AP 1 e AP 2 per l’80%. Questi ultimi,

sulla base dell’art. 11 cpv. 1 e 2 RTar, tenuto pure conto delle spese e

dell’IVA, rifonderanno alla controparte fr. 1'600.- di ripetibili parziali.

23.

Il

valore litigioso dell’appello incidentale corrisponde a fr. 950.- in relazione all’inc.

SE.2017.4 e a fr. 3'472.85 (fr. 13'288.75 - fr. 9'815.90)

in relazione all’inc. SE.2017.5. Le spese giudiziarie vanno poste

a carico dell’appellante incidentale, integralmente soccombente. Le

spese processuali complessive, calcolate in base agli art. 2, 8 cpv. 2 e 13

LTG, ammontano a fr. 200.-. Le ripetibili, calcolate sulla base dell’art. 11

cpv. 1 e 2 RTar, tenuto pure conto delle spese e dell’IVA, sono quantificate in

fr. 600.-.

Per

questi motivi,

richiamati

l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar

decide:

I. L’appello 28 gennaio

2020.

di AP 1 e AP 2 è

parzialmente accolto. Di conseguenza, la decisione 13 dicembre 2019 del Pretore aggiunto della

Giurisdizione di Locarno-Campagna è così riformata:

1.

Invariato.

2.

In parziale accoglimento della petizione

dipendente dall’inc. n. SE.2017.5, AP 1 e AP 2 sono tenuti a versare in solido

a AO 1 l’importo di fr.

3'115.90 .

3.

Invariato.

4.

La tassa di giustizia di fr. 200.- e le

spese di fr. 322.50 della causa inc. n. SE.2017.5 sono poste a carico di AP 1 e

AP 2 nella misura del 20% e di AO 1 nella misura dell’80%. Quest’ultima verserà

alla controparte complessivi fr. 2’300.- per ripetibili parziali.

5.

Invariato.

II. Le spese processuali della procedura d’appello

principale, pari a fr. 400.-, sono a carico di AO 1 per il 20% e di AP 1 e AP 2

(in solido) per l’80%. Questi ultimi, con uguale vincolo di solidarietà,

rifonderanno alla controparte fr. 1'600.- per ripetibili parziali.

III. L’appello

incidentale 13 marzo 2020 di AO 1 è respinto.

IV. Le

spese processuali della procedura di appello incidentale, pari a fr. 200.-,

sono a carico di AO 1, che rifonderà alla controparte complessivi fr. 600.- per

ripetibili di seconda sede.

V. Notificazione:

- ;

-

.

Comunicazione alla Pretura

della Giurisdizione di Locarno-Campagna.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici (pagina seguente)

Nelle

cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso

superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000.

Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Per valori inferiori il ricorso è ammissibile

se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale

o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2

LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre

negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,

117.

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).