Appalto, mercede e iscrizione dell'ipoteca legale; procedura di conciliazione; natura, ammontare ed esigibilità della mercede, onere della prova; pena convenzionale; legittimazione passiva

Incarto n.

12.2020.110

Lugano

5 agosto 2021

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliera:

Bellotti

sedente

per statuire nella causa - inc. n. OR.2012.22 della

Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Nord - promossa con petizione 19

ottobre 2012 da

AO

1

patrocinata dall’ PA 2

contro

AP 1

AP 2 (FL)

AP 3

tutti

patrocinati dall’ PA 1

con

cui l’attrice ha chiesto la condanna di AP 2 (qui di seguito

anche: “AP 2”) al pagamento di fr. 433'500.-

oltre interessi al 5% dal 1° giugno 2012 nonché l’iscrizione di un’ipoteca

legale definitiva per complessivi fr. 433'500.- oltre interessi del 5% dal 1°

giugno 2012 sui singoli fogli di PPP (dal n. __________ al n. __________) di

cui al fondo base part. n. __________ RFD di __________ in proporzione delle loro

quote millesimali;

domande

avversate dalle parti convenute, ritenuto che AP 2, con azione riconvenzionale,

ha chiesto la condanna della controparte al pagamento di fr.

431'396.07 oltre interessi del 5% dal 9 luglio 2013;

vista

la decisione 28 luglio 2020 del Pretore, che ha parzialmente accolto la

petizione, condannando AP 2 al pagamento di fr. 300'235.25 oltre

interessi del 5% dal 1° giugno 2012 in favore di AO 1 e disponendo l’iscrizione

delle ipoteche legali definitive come da dispositivo, mentre ha respinto

l’azione riconvenzionale;

appellanti entrambe le parti:

Fatti

i convenuti, che con appello 14

settembre 2020 hanno chiesto la riforma del querelato

giudizio nel senso di respingere

la petizione e accogliere la domanda riconvenzionale,

con protesta di spese e

ripetibili di entrambe le sedi;

l’attrice, che con risposta e

appello incidentale 3 novembre 2020 ha postulato, oltre che

la reiezione del gravame della

controparte, la modifica della decisione pretorile nel

senso di accogliere la

petizione nella misura di fr. 391'381.25 e modificare gli importi

delle ipoteche legali a

carico dei vari fogli di PPP, con conseguente adeguamento della

ripartizione delle spese giudiziarie di

prima sede e protesta di quelle di seconda sede;

vista la risposta all’appello

incidentale 10 dicembre 2020 degli appellanti principali;

letti ed esaminati gli atti e i

documenti prodotti;

ritenuto

in

fatto:

A.

Nel novembre 2010 la AP 2, __________ (FL), in qualità di

committente, ha sottoscritto con l’impresa AO 1, __________, in qualità di

appaltatrice, un contratto di appalto avente per oggetto delle opere di

capomastro destinate alla costruzione di un complesso abitativo (“__________”)

sul fondo part. n. __________ RFD di __________, costituito di 22 proprietà per

piani (PPP) dalla n. ____________________ alla n. __________ tutte di proprietà

della società immobiliare AP 1. La mercede contrattuale ammontava a fr.

2'830'000.- (doc. C), e la consegna dell’opera era prevista per il 29 febbraio 2012. Ciononostante, i tempi di esecuzione si sono

protratti oltre a quella data e nel luglio 2012 l’impresa ha interrotto i

lavori e lasciato definitivamente il cantiere per divergenze sorte con la

committenza e/o i suoi rappresentanti, segnatamente in relazione a fatture non

pagate (doc. G, H, M, N).

B.

Con istanza 26 giugno 2012 AO 1 ha chiesto al Pretore della

Giurisdizione di Mendrisio-Nord l'iscrizione provvisoria di ipoteche legali

degli artigiani e imprenditori (art. 837 cpv. 1 cifra 3, 839 e

961 CC) sulle suddette 22 PPP per complessivi fr. 433’500.- oltre

interessi (inc. SO.2012.442). Con decisione del 21 agosto 2012, il Pretore ha

ordinato le postulate iscrizioni provvisorie in proporzione alle quote

millesimali delle singole PPP, impartendo alla AO 1 un termine di 60 giorni per

promuovere l'azione volta all'iscrizione definitiva delle ipoteche legali (doc.

Abis). A fronte di una modifica delle quote millesimali delle PPP n. __________

e __________, con decisione 20 dicembre 2012 il Pretore ha aggiornato la

ripartizione millesimale delle ipoteche legali provvisorie gravanti le suddette

due unità.

C.

Nel frattempo, con petizione 19 ottobre 2012 AO 1 ha convenuto in

giudizio AP 2 e AP 1 innanzi al medesimo Pretore, chiedendo la condanna della

prima al pagamento in suo favore di fr. 433'500.-

oltre interessi al 5% dal 1° giugno 2012 (pari al preteso saldo della mercede

forfettaria di sua spettanza, ovvero fr. 2'830'000.- - fr. 2'396'500.- di acconti

già versati) e, per la medesima somma, l’iscrizione in via definitiva delle

ipoteche legali sulle 22 PPP di proprietà della seconda sulla base delle

rispettive quote millesimali.

D.

Con risposta 17 gennaio 2013 le due società convenute si sono

opposte alla petizione, postulandone la reiezione con la conseguente

cancellazione delle ipoteche legali provvisoriamente iscritte e formulando

un’azione riconvenzionale tendente al pagamento in favore di AP 2 di almeno fr.

344'691.85 oltre interessi del 5% dal 9 luglio 2013. In

sintesi, premesso che le parti avrebbero inteso pattuire dei prezzi unitari e

non una mercede forfettaria e che la ripartizione delle ipoteche

legali sulle singole unità PPP effettuata dall’attrice non sarebbe corretta, le

convenute hanno contestato l’esistenza di un credito in favore di quest’ultima.

Difatti, dalla mercede pattuita di fr. 2'830'000.- e maggiorata di fr.

523'361.32 per tener conto delle opere aggiuntive effettuate sarebbero da

dedurre fr. 13'000.- come dalla clausola 7.8 del contratto doc. C, fr.

924'876.20 per opere non eseguite o non completate, fr. 167'176.97 per difetti

(minor valore), fr. 196'500.- a titolo di pena convenzionale (mancato rispetto

dei termini di consegna dell’opera) e fr. 2'396'500.- per versamenti già

eseguiti, di cui un saldo in favore di AP 2, oggetto della riconvenzionale.

E.

Con replica e risposta riconvenzionale 29 aprile 2013

l’attrice ha approfondito le proprie posizioni, contestando quelle avverse e

rimarcando in special modo l’esecuzione di tutte le opere previste

contrattualmente, l’assenza di difetti e la loro mancata tempestiva notifica,

rispettivamente la mancata assegnazione di un termine per sanarli (art. 169

Norma SIA 118) e l’assenza di responsabilità per i ritardi sul cantiere.

Con

duplica e replica riconvenzionale 12 luglio 2013 le convenute hanno ribadito le

proprie tesi. AP 2 ha inoltre aumentato di fr. 86'704.22 la propria domanda

riconvenzionale per tener conto di ulteriori costi occorsi per sanare i difetti

costatati, portandola a fr. 431'396.07.

Con duplica

riconvenzionale 12 settembre 2013 l’attrice si è riconfermata nelle proprie

posizioni.

F.

Con decisione 15 ottobre 2013 il Pretore, costatata la

vendita della PPP n. __________ e della quota di 1/33 della PPP n. __________ a

AP 3 nell’aprile 2013, ha disposto il subentro nel processo di quest’ultimo

accanto alle due società convenute, come da sua richiesta. Vi è poi stata nel

dicembre 2013 la vendita delle PPP n. __________, __________, __________, __________

(quest’ultima poi soppressa e riunita alla PPP n. __________) e di 7/33 della

PPP n. __________ in favore di N__________, __________, ritenuto

tuttavia che la suddetta società non è subentrata in causa.

G.

Dopo l’esperimento dell’istruttoria (comprendente

l’allestimento della perizia 31 luglio 2018 dell’arch. __________ e delle

successive delucidazioni 12 giugno 2019 e 8 luglio 2019) e la produzione degli

allegati conclusivi scritti, con decisione 28 luglio 2020 il Pretore ha

parzialmente accolto le richieste attoree, condannando AP 2 a pagare a AO 1 fr. 300'235.25 oltre interessi del 5% dal 1° giugno 2012 e

ordinando per tale importo l’iscrizione definitiva delle ipoteche legali sulle

PPP n. __________-__________ e __________-__________ in proporzione alle

rispettive quote millesimali, rifiutando per contro l’iscrizione definitiva

sulla PPP n. __________ in quanto di proprietà di N__________.

Per tale PPP, il Pretore ha disposto il mantenimento dell’ipoteca legale

provvisoria di fr. 6'069.- oltre interessi come da decisione 21 agosto 2012 e

ha assegnato all’attrice un termine di 30 giorni per promuovere nei confronti

dell’attuale proprietaria l’azione volta all’iscrizione dell’ipoteca legale

definitiva. Il Pretore ha per contro respinto integralmente l’azione

riconvenzionale.

In

relazione all’azione creditoria di AO 1 contro AP 2, la tassa di giustizia di

fr. 6'000.- e le spese di fr. 7'195.- sono state poste per il 30% a carico della prima e per il 70% a carico della seconda, pure condannata a versare alla controparte fr. 6'400.-

per ripetibili parziali. Per quanto riguarda l’azione di AO 1 nei

confronti di AP 1 e AP 3 volta all’iscrizione definitiva delle ipoteche legali,

la tassa di giustizia di fr. 6'000.- e le spese di fr. 7'195.-

sono state poste per il 30% a carico della prima e per il 70% a carico dei

secondi in solido, pure condannati a rifondere alla controparte, con uguale

vincolo di solidarietà, fr. 6'400.- per ripetibili. Quanto all’azione

riconvenzionale di AP 2 contro AO 1, la tassa di giustizia

di fr. 10'000.- e le spese di fr. 7'195.- sono state poste a carico della prima,

con obbligo di rifondere alla seconda fr. 25’000.- per ripetibili.

H.

Con appello 14 settembre 2020 i convenuti si sono aggravati contro

tale giudizio, postulandone la riforma nel senso di respingere integralmente la

petizione e accogliere la domanda riconvenzionale, con protesta di spese e

ripetibili di entrambe le sedi.

I.

Con risposta 3 novembre 2020 l’attrice si è opposta al gravame,

postulandone l’integrale reiezione, e ha sollevato appello incidentale,

chiedendo la modifica della decisione pretorile nel senso di riconoscerle

aggiuntivi fr. 91'146.- e dunque accogliere la petizione nella misura di fr.

391'381.25 oltre interessi, aumentando dunque come da petitum gli

importi iscritti sulle PPP n. __________, __________-__________, __________-__________

secondo le rispettive quote millesimali, a esclusione delle PPP n. __________ e

__________ (in quanto pure divenute in pendenza di causa di proprietà di N__________) e della PPP n. __________ (in quanto soppressa e riunita

alla PPP n. __________). Per queste PPP l’appellante incidentale ha chiesto,

analogamente a quanto fatto dal Pretore per la PPP n. __________, di mantenere

l’iscrizione delle ipoteche legali provvisorie stabilite con decisione 21

agosto 2012 (fr. 3'468.- per la PPP n. __________ e fr. 19'507.50 + fr. 8'670.-

per la PPP n. __________) e assegnarle un termine di 30 giorni per promuovere

nei confronti dell’attuale proprietaria l’istanza di iscrizione delle ipoteche

legali definitive. L’appellante incidentale ha conseguentemente chiesto anche

la modifica della ripartizione delle spese giudiziarie di prima sede e

ha protestato quelle di seconda sede.

J.

Con risposta all’appello incidentale 10 dicembre 2020 gli appellanti

principali si sono opposti al gravame della controparte, postulandone

l’integrale reiezione.

E considerato

in diritto:

Considerandi

1.

L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC

prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima

istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso

secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr.

10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera pacificamente la soglia

testé menzionata. I termini di impugnazione e risposta sono di 30 giorni (art.

311.

e 312 CPC). Nel caso concreto, l’appello 14 settembre 2020 contro la

decisione 28 luglio 2020 è tempestivo (tenuto conto delle ferie giudiziarie),

così come sono tempestivi la risposta e appello incidentale 3 novembre 2020 dell’appellata

e la risposta all’appello incidentale 10 dicembre 2020 degli appellanti

principali.

2.

L’atto di appello deve

contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato

(art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante deve spiegare non perché le sue

argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni

del Pretore. Egli non può dunque limitarsi a proporre una propria tesi e una

propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali, esplicite e

circostanziate, poiché l'autorità di appello deve essere messa nella misura di

comprendere agevolmente le censure ricorsuali, pena l’irricevibilità delle

medesime.

3.

Preliminarmente, AP 2 critica

il Pretore per non aver sancito l’irricevibilità dell’azione creditoria della

controparte per l’assenza di un presupposto processuale, e meglio del necessario

tentativo di conciliazione, questione già sollevata con le conclusioni scritte,

censurabile in ogni tempo e che il giudice deve verificare d’ufficio in ogni

stadio della causa. Essa rileva che non vi è mai stata una rinuncia, nemmeno

per atti concludenti, all’esperimento della conciliazione, e che l’attrice non

si è mai prevalsa dell’eccezione di cui all’art. 199 cpv. 2 lett. a CPC

(considerato oltretutto che i co-convenuti AP 1 e AP 3 sono domiciliati in

Svizzera).

3.1

Pur non trovando la censura un riscontro nel petitum del

gravame, ove viene unicamente postulata la reiezione della petizione nel

merito, essa dev’essere in ogni caso esaminata, essendo l’esistenza di una

valida autorizzazione ad agire un presupposto processuale che il giudice deve

esaminare d’ufficio (art. 59 e 60 CPC).

3.2

Con la decisione 21 agosto 2012 (inc. SO.2012.442) il Pretore ha

assegnato a AO 1 un termine di 60 giorni per promuovere l’azione di iscrizione

definitiva dell’ipoteca legale ai sensi dell’art. 961 cpv. 3 CC, ciò che

comporta l’esenzione dall’obbligo di conciliazione ex art. 198 lett. h CPC.

L’azione condannatoria può, ma non deve, esservi cumulata (v. art. 90 CPC e DTF

137.

III 563, consid. 3.4) e contrariamente a quanto sembra pretendere la parte

appellata, non beneficia della medesima esenzione, ritenuto che l’elenco di cui

all’art. 198 CPC è esaustivo e non include il cumulo di azioni (STF 4A_413/2012

del 14 gennaio 2013, consid. 5 e 6.1 e 4A_176/2019 del 2 settembre 2019,

consid. 4.3). Ciò è stato confermato in una recente sentenza del Tribunale

federale (STF 4A_368/2020 del 9 febbraio 2021, consid. 2.2), ritenuto che la

trattazione congiunta delle due diverse azioni può ad esempio essere ottenuta

mediante sospensione della procedura di iscrizione definitiva in attesa

dell’esperimento del tentativo di conciliazione per l’azione condannatoria, con

successiva riunificazione degli incarti ex art. 125 lett. c CPC. Ne consegue

che un’azione condannatoria sprovvista del preventivo tentativo di

conciliazione, seppur connessa a un’azione di iscrizione definitiva

dell’ipoteca legale, deve di principio essere dichiarata irricevibile, a meno

che non sussista una delle eccezioni previste dall’art. 199 CPC.

3.3

A quest’ultimo riguardo, rientrano segnatamente in considerazione

la possibilità di rinuncia unanime delle parti al tentativo di conciliazione

nelle controversie patrimoniali con un valore litigioso non inferiore a fr.

100'000.- (art. 199 cpv. 1 CPC), o la rinuncia unilaterale della parte attrice

alla luce del domicilio o della sede estera della parte convenuta (art. 199

cpv. 2 lett. a CPC).

Nella fattispecie, avendo l’azione condannatoria dell’attrice

un valore nettamente superiore a fr. 100'000.-, si può in particolare ammettere

una rinuncia unanime per atti concludenti, ritenuto che la parte convenuta si è

espressa nel merito senza contestare l’irricevibilità della petizione e ha sollevato

una relativa censura solamente (e tardivamente) con le conclusioni. Questa

ipotesi, espressamente ammessa dal Messaggio concernente il Codice processuale

civile svizzero del 28 giugno 2006 (FF 2006, pag. 6702) e condivisa da una

buona parte della dottrina (cfr. Infanger

in: Basler Kommentar, ZPO, 3ª ed., n. 4 ad art. 199; Killias in: Berner Kommentar, ZPO, Band II, n. 3 ad art. 199

e n. 37 ad art. 221; Egli,

rispettivamente Pahud in:

Brunner/Gasser/Schwander [ed.], ZPO Kommentar, 2ª ed., n. 8 ad art. 199 e n. 23

ad art. 221; Bohnet,

rispettivamente Tappy in:

Commentaire Romand, CPC, 2ª ed., n. 6 ad art. 199 e n. 32 ad art. 221; Trezzini in: Commentario pratico al

Codice di diritto processuale civile svizzero, IIª ed., Vol. 2, n. 4 ad art.

199; contrari: Honegger rispettivamente

Leuenberger in:

Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [ed.], Kommentar zur Schweizerischen ZPO, 3ª

ed., n. 2 ad art. 199 e n. 3 ad art. 220), è pure stata recentemente confermata

dall’Alta Corte (STF 5A_1006/2020 del 16 marzo 2021, consid. 3.3). Aggiungasi

che il principio della buona fede impone alle parti di sollevare immediatamente

eventuali vizi procedurali (art. 2 CC e 52 CPC) e che nella fattispecie si

realizza pure l’ulteriore eccezione prevista dall’art. 199 cpv. 2 lett. a CPC,

avendo AP 2 sede all’estero (Liechtenstein) e non potendo il domicilio, rispettivamente

la sede svizzera di AP 3 e AP 1 essere determinanti. Difatti, la petizione

attorea è frutto di un cumulo di azioni (art. 90 CPC) e contiene

concettualmente due azioni separate, benché riunite all’interno della medesima

procedura: solo quella tendente all’iscrizione definitiva dell’ipoteca legale è

diretta contro AP 3 e AP 1 (quali proprietari delle PPP), mentre l’azione

condannatoria è rivolta esclusivamente contro AP 2. Le parti convenute

costituiscono fra loro un ammissibile litisconsorzio facoltativo passivo ai

sensi dell’art. 71 CPC (v. anche DTF 138 III 471, consid. 5.1).

3.4

In sintesi, non solo a fronte della mancata opposizione

tempestiva della parte convenuta all’introduzione diretta dell’azione

condannatoria dinanzi al primo giudice e del principio della buona fede, ma

anche in considerazione della sede estera della medesima, la suddetta azione

dev’essere ritenuta ricevibile. Va comunque detto, alla luce delle

argomentazioni contenute nell’appello principale, che un giudizio di

irricevibilità non avrebbe automaticamente pregiudicato l’esito della domanda

di iscrizione definitiva dell’ipoteca legale: essa avrebbe in ogni caso imposto

un esame pregiudiziale (seppur non definitivo) del credito in questione al fine

di determinare l’ammontare del pegno (v. in proposito ad esempio DTF 138 III

132, consid. 4.2.2 e STF 5A_77/2018 del 16 marzo 2018, consid. 1.2.2).

4.

Quanto al merito

dell’impugnata decisione il Pretore ha esaminato, sulla base della perizia,

quali fossero le opere non eseguite dall’attrice e i difetti a lei imputabili,

deducendo conseguentemente dalla mercede forfettaria pattuita (fr. 2'830'300.-

secondo il calcolo eseguito dal primo giudice) i corrispondenti importi (fr.

75'484.75 per opere non eseguite e fr. 45'080.- per difetti). Ha poi defalcato

ulteriori fr. 13'000.- quale deduzione forfettaria prevista dalla clausola 7.8

del contratto e fr. 2'396'500.- di acconti già versati, ma nessun importo a

titolo di pena convenzionale, in quanto non dovuta. Rimanendo un saldo in

favore dell’attrice pari a fr. 300'235.25, il primo giudice ha quindi accolto

in tale misura l’azione condannatoria della medesima e respinto per contro l’azione

riconvenzionale di AP 2. Sulla base di tale importo, il Pretore ha quantificato

le ipoteche legali da iscrivere su ciascuna PPP di proprietà di AP 1 e di AP 3.

In realtà, il Pretore è incorso in un errore di calcolo, rettificabile

d’ufficio (art. 334 cpv. 1 e 2 CPC), laddove ha indicato la mercede forfettaria

pattuita in fr. 2'830'300.- invece della cifra corretta, evincibile da altri

passaggi della decisione di primo grado, dal doc. C e dalle allegazioni delle

parti, ovvero fr. 2'830'000.-. In base alla rettifica, il saldo determinato

secondo il calcolo del Pretore ammonta di conseguenza a fr. 299'935.25.

5.

L’ammontare degli acconti già

versati da AP 2 (fr. 2'396'500.-) non è controverso. Parimenti è da confermare

la deduzione di fr. 13'000.-. AO 1 non la mette in discussione, mentre la

controparte sostiene con una censura manifestamente infondata che il Pretore

avrebbe omesso di dedurre quanto previsto alla clausola 6.3 del contratto: non

si avvede difatti che detta deduzione (la quale altro non è che quella

stabilita alla successiva clausola 7.8) è già stata computata dal primo giudice

(cfr. pag. 6, consid. 11.4 della decisione impugnata).

6.

Nel loro gravame, gli

appellanti principali rivendicano in sintesi la pattuizione di prezzi unitari anziché

di un prezzo forfettario come pure una maggiore riduzione della mercede per

opere non eseguite, per difetti e per la pena convenzionale pattuita

contrattualmente, contestandone altresì l’esigibilità, rispettivamente

evidenziando che la controparte ha omesso di allestire una liquidazione ed

eseguire il collaudo finale.

Da parte sua, l’appellante incidentale rivendica una

maggiorazione della mercede forfettaria a lei spettante per tener conto dei

maggiori costi da lei sopportati, e chiede una diversa ripartizione delle

ipoteche legali sui vari fogli di PPP.

Sulla motivazione della sentenza pretorile

7.

Prima di addentrarsi nelle

considerazioni di merito, gli appellanti principali rimproverano al Pretore di

essersi eccessivamente affidato alle risultanze della perizia, riprendendone

apoditticamente il contenuto. Egli avrebbe redatto una decisione parziale omettendo

di confrontarsi con le loro conclusioni scritte e con le prescrizioni

contrattuali sull’onere della prova in capo all’attrice, limitandosi a dedurre

dalla cifra globale del contratto gli importi riconosciuti dal perito per opere

non eseguite o difetti, senza menzionare le ulteriori pretese di deduzione respinte

dal perito e le ragioni del loro diniego. Il giudice di prime cure avrebbe

omesso di giudicare singolarmente ogni singola pretesa da loro avanzata e di

valutare le altre risultanze istruttorie e le allegazioni delle parti, ciò che

avrebbe comportato un diniego di giustizia: gli appellanti rilevano di non

sapere perché le loro pretese di riduzione sono state respinte, e di essere

pertanto costretti a ripresentare integralmente le singole voci, rimettendosi

all’esito peritale.

7.1

Gli appellanti, con le loro argomentazioni, lamentano

implicitamente una carente motivazione della sentenza di prima sede, ma non

chiedono l’annullamento della decisione e il rinvio dell’incarto al primo

giudice. Un tale esito, non fondato su una corrispondente richiesta di

giudizio, non rientra pertanto in considerazione.

Comunque sia, il Pretore non è tenuto a determinarsi

su ogni singola allegazione di parte. La motivazione può anche essere breve e

concisa. Essenziale è che permetta di capire perché il giudice ha statuito in

un modo piuttosto che in un altro, affinché l'interessato possa valutare con

cognizione di causa se deferire il litigio all'autorità superiore, la quale

deve, a sua volta, poter esercitare adeguatamente il proprio controllo

giurisdizionale (DTF 143 III 70, consid. 5.2 e 142 II 157, consid. 4.2 con

rinvii). Di principio il giudice, nell’ambito dell’apprezzamento delle prove ai

sensi dell’art. 157 CPC, deve esaminare se il perito ha tenuto conto dei fatti

e degli argomenti a favore e contro le rispettive tesi e se le conclusioni a

cui costui è giunto sono logiche e convincenti, prive cioè di punti oscuri,

lacune o contraddizioni. Nondimeno, se decide di aderire alle conclusioni del

perito, non è tenuto a darne una motivazione particolareggiata nella sentenza.

Al contrario, se intende discostarsi da una perizia giudiziaria, deve spiegare

in modo concreto e rigoroso le ragioni che lo hanno condotto a dissentire

dall’opinione dell’esperto, che dispone di conoscenze professionali specifiche

(IICCA del 22 aprile 2021, inc.

12.2020.80, consid. 8.2; IICCA del 18 giugno 2018, inc. 12.2017.23, consid.

7.2.2).

7.2

Premesso che per ossequiare l’onere di motivazione

sancito dall’art. 311 CPC non basta sostenere che le proprie conclusioni

scritte non sono state debitamente considerate, bensì occorre indicare con

precisione le argomentazioni cui si fa riferimento, nella fattispecie il

giudice di prime cure ha chiarito che le sue valutazioni si fondavano sulla

perizia (ritenuta pertanto attendibile e concludente) esponendo quali fossero,

secondo gli accertamenti peritali, le opere eseguite o non eseguite e i difetti

emersi nonché imputabili a AO 1. È quindi evidente che i motivi del diniego

delle rimanenti pretese di deduzione sono da ricercare nella perizia, e che il

primo giudice non era tenuto a riprenderne integralmente il contenuto. In altre

parole, gli appellanti erano in grado di comprendere la decisione impugnata e

la sua portata, e di censurarla con cognizione di causa, mentre le varie

argomentazioni di merito, fra cui un’eventuale erronea applicazione dell’onere

della prova, verranno approfonditi nel seguito della presente decisione. Ne

consegue altresì che gli appellanti, per opporre al giudizio di primo grado

delle sufficienti contestazioni, non potevano limitarsi a ribadire le proprie

tesi, bensì erano tenuti a confrontarsi con gli accertamenti peritali,

spiegando perché gli stessi non siano condivisibili e perché il Pretore avrebbe

dovuto discostarsi dagli stessi.

Sulla natura della mercede pattuita

8.

Con l’impugnata decisione, il

giudice di prima sede ha stabilito che la mercede pattuita dalle parti ha

natura forfettaria (fr. 2'830'000.-). Ciò è deducibile dalla clausola 2.1 del

contratto doc. C e dalle prescrizioni integrative (doc. D, pag. 2), ma anche da

una successiva comunicazione della DL (doc. M), che menzionava chiaramente la “retribuzione

forfettaria”. Il fatto che il capitolato d’appalto precedentemente

allestito menzionasse i prezzi unitari per i vari tipi di prestazione elencati

non può mutare la natura del prezzo definitivo poi pattuito dalle parti,

ritenuto che lo stesso può essere servito per chiarire quali fossero i lavori

richiesti e i corrispondenti costi.

8.1

Con il gravame,

gli appellanti principali ribadiscono la loro visione secondo cui i prezzi

pattuiti sarebbero di natura unitaria, ma non propongono censure idonee a

scalfire la decisione di prima sede. Essi omettono di confrontarsi con la

chiara denominazione del prezzo contenuta nel contratto di appalto e nelle

prescrizioni integrative (doc. C e D), con il contenuto del doc. M e con la

riflessione fatta dal primo giudice sullo scopo dell’elenco dei prezzi,

riproponendo piuttosto delle proprie tesi, ciò che non assurge a sufficiente

critica del giudizio impugnato (art. 311 CPC). Su questo aspetto, l’appello è

conseguentemente irricevibile.

8.2

In ogni caso, come già accertato dal Pretore, l’elenco

delle prestazioni e dei prezzi contenuto nel capitolato non può essere

determinante per la natura della mercede. Il fatto che il punto 0.04 stabilisca

l’obbligo per l’appaltatrice di redigere rapporti giornalieri e che i

bollettini di cantiere (doc. A3) indichino le misure e le percentuali di

esecuzione dei lavori non dimostra alcunché in relazione al sistema di

retribuzione. Lo stesso dicasi per il rinvio degli appellanti ai punti 4 e 5

delle prescrizioni integrative (doc. D, pag. 1), pure antecedenti al contratto

(per cui è quest’ultimo documento che deve avere la precedenza), secondo cui

determinate prestazioni avrebbero potuto essere aggiunte in seguito o variare

nella quantità. Giusta quanto accertato nella perizia (pag. 11) e non

contestato nell’impugnativa, tali clausole riguardano il principio della

modifica d’ordinazione, il quale non cambia la natura del contratto. Il perito

ha in sintesi stabilito che il prezzo pattuito fra le parti è forfettario, non

dipende dai quantitativi utilizzati e può subire variazioni al rialzo e al

ribasso solo in caso di modifiche d’ordinazione. La clausola 7.1 del contratto

doc. C, ove la committenza si era riservata di ridurre o stralciare delle posizioni

senza che l’appaltatrice potesse pretendere indennità di sorta, può essere

inserita in questo contesto e non fa apparire errato il giudizio di prima sede.

Lo stesso discorso vale per la clausola 7.7, la quale non afferma, come

sostengono gli appellanti, che i prezzi contenuti nel contratto doc. C sono da

considerare unitari, ma solo che la variazione dei prezzi non avrebbe influito

sulla mercede pattuita se non in relazione al ferro d’armatura, e solo a

determinate condizioni. Gli appellanti menzionano poi il tema della

liquidazione finale rinviando alla clausola contrattuale 6.6, che tuttavia non

esiste. Qualora essi intendessero riferirsi alla clausola 6.3, va in ogni caso

precisato che la necessità di una liquidazione finale non esclude la natura

forfettaria dell’importo concordato nel contratto (cfr. anche l’art. 153 della

Norma SIA 118, applicabile in virtù del rimando contenuto nella clausola 1.5,

che prevede la liquidazione anche in caso di mercede forfettaria). Gli

appellanti avanzano poi una censura palesemente destituita di fondamento quando

affermano che la perizia confermerebbe la pattuizione di prezzi unitari,

giacché il referto (cfr. pag. 10 e 11) attesta l’esatto contrario.

8.3

In conclusione, l’accertamento pretorile relativo alla natura

forfettaria della mercede pattuita dev’essere confermato.

Sull’onere della prova

9.

Per gli appellanti principali,

il primo giudice avrebbe trascurato che incombeva all’attrice di dimostrare, all’emissione delle sue fatture,

di avere eseguito tutte le opere e i quantitativi previsti oltre che l’esecuzione

secondo le regole dell’arte ed entro il termine pattuito del 29 febbraio 2012

(cfr. art. 3.1.1 di cui al doc. C). Il Pretore avrebbe dovuto conseguentemente

riconoscerle solo quanto è riuscita a comprovare, e non poteva supporre che il prezzo

forfettario fosse dovuto e dedurre unicamente quanto non o mal eseguito. Gli

appellanti lamentano in altre parole una violazione dell’onere probatorio. Essi

sostengono altresì che la controparte, non avendo predisposto una liquidazione finale

che evidenziasse quanto svolto (a misura) e non essendosi opposta a quella

della committenza, e meglio ai quantitativi esposti dalla direzione lavori,

avrebbe perso il diritto di contestarli (punti 0.01 e 0.02 del capitolato doc.

D).

9.1

Per principio, in virtù dell’art. 8 CC, l’appaltatore che procede in giudizio per

ottenere il pagamento della sua mercede deve dimostrare l’esistenza del

contratto, l’esecuzione delle opere concordate e la congruità della sua

remunerazione (ovvero che il prezzo richiesto corrisponde a quanto pattuito oppure,

se la mercede non è stata preventivamente determinata, al valore del lavoro

eseguito). Per contro, il committente è gravato dall’onere di dimostrare

eventuali carenze, la corrispondente riduzione dell’onorario o le sue pretese

di risarcimento dei danni (IICCA del 12 agosto 2010, inc. n. 12.2010.4, consid.

3; STF 4A_401/2015 dell’8 gennaio 2016, consid. 3.2). Dottrina e giurisprudenza

tendono tuttavia ad ammettere la possibilità di concludere accordi privati che

deroghino da questa regola e spostino l’onere della prova sull’appaltatore

anche in quest’ultimo caso, come d’altronde previsto, a determinate condizioni,

dall’art. 174 cpv. 3 della Norma SIA 118 (Gauch,

Der Werkvertrag, 6ª ed. 2019, pag. 709 n. 1509 e riferimenti ivi citati; Walter in: Berner Kommentar, ZGB, 2012,

pag. 1251, n. 649 seg. ad art. 8; Jungo

in: Zürcher Kommentar, ZGB, 3ª ed. 2018, n. 312 seg. ad art. 8; STF 4C.20/2003

del 21 marzo 2003, consid. 2.3). Occorre nondimeno distinguere l’onere di

dimostrare che una certa situazione di fatto non costituisca una vera difformità dal contratto

(difetto) dall’onere di dimostrare

che una

prestazione non eseguita fosse contrattualmente dovuta

(Gauch, op. cit., pag. 1122 n.

2697). Ciò posto, l’art. 8 CC regola la ripartizione dell’onere della prova,

stabilisce cioè quale parte debba sopportare le conseguenze della mancata prova

di un fatto rilavante. La questione diviene però priva di oggetto quando il

giudice ha considerato un fatto come accertato per apprezzamento delle prove (IICCA

del 30 giugno 2020, inc. 12.2019.151, consid. 5; STF 4A_609/2018 del 29 aprile

2019, consid. 5).

9.2

Nel caso concreto, la clausola contrattuale 3.1.1 prevede che “In

caso di contestazioni di qualsivoglia natura, l’onere della prova, relativo

all’assenza di responsabilità contrattuale ed alla corretta esecuzione secondo

le regole dell’arte, spetta all’assuntore delle opere”. Trattasi

effettivamente di un’inversione dell’onere della prova, che trova la sua efficacia

qualora non vi siano sufficienti riscontri attestanti la corretta esecuzione

delle opere. Come già accennato, ciò non influenza l’onere della committenza di

dimostrare che una certa opera non eseguita fosse dovuta contrattualmente, né tantomeno

quello di dimostrare la congruità della propria pretesa di riduzione della

mercede. La questione verrà affrontata nei prossimi considerandi sulla base

delle censure appellatorie. In ogni caso, non si può ammettere un’accettazione tacita,

da parte dell’appaltatrice, della liquidazione effettuata dalla controparte.

Premesso che i punti 0.01 e 0.02 richiamati dagli appellanti menzionano

unicamente l’obbligo di seguire le istruzioni della DL in corso d’opera e di

sollevare immediatamente eventuali obiezioni, l’impresa edile già prima

dell’allestimento della suddetta liquidazione aveva preteso l’esistenza di un

saldo a suo favore. La medesima nel suo scritto 6 luglio 2012 (doc. N) ha poi ribadito

che le fatture da lei emesse erano definitive, come pure che un esame della

liquidazione della controparte non avrebbe comportato alcun riconoscimento da

parte sua. Per il resto, la portata della liquidazione effettuata dalla DL

verrà affrontata qui di seguito.

Sulla valenza della perizia

10.

Nell’impugnata decisione, il

Pretore ha deciso di affidarsi alle risultanze peritali e ha ritenuto

condivisibile la decisione del perito di basare il suo esame sul confronto fra

quanto previsto dal contratto e dal capitolato e l’edificazione visibile sul

posto, come pure la sua decisione di non fondarsi sul plico di documenti

(conteggi) prodotti dalla committenza per il tramite della DL a fronte della

loro debolezza/inattendibilità (segnatamente per assenza di informazioni e di

chiarezza, cfr. decisione impugnata, consid. 11.5).

10.1

Come già accennato, il giudice è tenuto a

distanziarsi dalle considerazioni del perito solo in presenza di seri motivi. L’adduzione

di mere congetture o considerazioni soggettive di una parte non è sufficiente.

Occorre piuttosto che il giudice nutra dei seri dubbi sulla concludenza,

coerenza, correttezza o completezza della perizia (DTF 142 IV 49, consid.

2.1.3; 138 III 193, consid. 4.3.1; IICCA del 18 giugno 2018, inc. 12.2017.23,

consid. 7.2.2; IICCA del 30 giugno 2020, inc. 12.2019.77, consid. 3.2.1).

Inoltre, per ossequiare l’onere di motivazione, il gravame deve indicare con

precisione quali risultanze non sono accettabili, e perché.

10.2

Conseguentemente, non è sufficiente che gli

appellanti rimproverino genericamente al perito di aver travalicato l’incarico

assegnatogli, addentrandosi sovente in argomentazioni giuridiche di competenza

del giudice, senza concretamente indicare, sulla base dei quesiti peritali

sottoposti all’esperto, quali conclusioni non possono essere seguite e per

quali motivi. A tal proposito, gli appellanti sostengono che non spettava al

perito, bensì al giudice verificare l’attendibilità della documentazione

prodotta, ma non spiegano quali documenti avrebbero dovuto essere considerati

attendibili e per quali motivi. In particolare, essi non si oppongono agli

accertamenti pretorili secondo cui la liquidazione della DL non è attendibile,

rispettivamente è stata eseguita unilateralmente

sulla base di misurazioni e prezzi unitari e dunque non è conforme alla natura

forfettaria del contratto concretamente in esame (decisione impugnata, consid. 11.5

e 15). Non è d’altronde sufficiente

rimproverare al primo giudice di non aver verificato i rapporti giornalieri e i

verbali di cantiere, senza fare opportuni riferimenti agli atti e spiegare

quale influenza essi avrebbero sull’esito della controversia.

10.3

Ne consegue che il metodo di esame adottato dal

perito e accettato dal Pretore, basato su un suo raffronto fra quanto

contrattualmente dovuto e quanto effettivamente eseguito, a esclusione della

documentazione prodotta dalla DL, dev’essere qui confermato.

Sulle deduzioni per opere non eseguite

11.

Il Pretore si è chinato su

queste deduzioni al consid. 11 dell’impugnata decisione, accertando che una

parte delle opere di canalizzazione, di posa e tutte quelle alla voce “diversi”

non sono state eseguite e comportano una riduzione della mercede per

complessivi fr. 75'484.75. Inoltre, una parte delle posizioni inerenti alle

opere di isolazione, e meglio al sistema “vasca nera” non sono state eseguite,

ma solo perché è stato realizzato l’alternativo sistema “vasca bianca”, ben più

costoso. Ne consegue che la committenza non può pretendere riduzioni al

riguardo. L’appaltatrice da parte sua non ha debitamente richiesto, negli

allegati di causa, una maggiorazione della sua mercede sulla base di una

modifica d’ordinazione ma solo il

saldo del pagamento delle opere contrattuali,

sicché null’altro può esserle riconosciuto se non la remunerazione forfettaria

convenuta. Per il resto, secondo gli accertamenti pretorili, l’esecuzione delle

opere rimanenti è stata confermata dal perito (impugnata decisione, consid.

11.3).

11.1

AO 1 contesta solamente la mancata attribuzione di

una maggiorazione per la realizzazione del sistema “vasca bianca”, che

quantifica in un maggior costo di fr. 91'146.- da aggiungere alla mercede riconosciutale. A suo dire, essa

l’avrebbe postulata in maniera implicita richiedendo il versamento del saldo,

poiché intendeva chiaramente ottenere il pagamento di tutto quanto eseguito,

ivi comprese le opere complementari rispetto al capitolato. Ciò peraltro

dovrebbe valere a maggior ragione dal momento che il sistema “vasca bianca” era

già previsto contrattualmente quale alternativa nelle prescrizioni integrative

(doc. D, pag. 1 punto 6) e nell’offerta 21 settembre 2010 allegata quale doc. B

al complemento peritale dell’8 luglio 2019.

La censura è tuttavia irricevibile per insufficiente

motivazione, poiché non si confronta con il problema della carente allegazione

e non indica se e dove la richiesta di maggiorazione e la corrispondente

quantificazione fossero state sufficientemente dettagliate e considerate nel

computo globale. Anzi, la stessa appellante incidentale riconosce che non vi è

stata alcuna tematizzazione specifica della questione. La decisione pretorile

resiste pertanto alla critica su questo punto.

11.2

Gli appellanti principali, da parte loro, sostengono

che la controparte non avrebbe dimostrato l’esecuzione delle opere pattuite

contrattualmente, ma nella misura in cui non si confrontano con gli

accertamenti pretorili di cui al summenzionato consid. 11.3, la censura è

irricevibile per carenza di motivazione. Le deduzioni da essi rivendicate e qui

sotto elencate verranno esaminate solo qualora siano sufficientemente riferite

alle motivazioni contenute nella decisione di primo grado e nella perizia.

11.3

Per quanto riguarda le opere di isolazione

essi sostengono che la controparte, gravata dall’onere della prova, avrebbe

omesso di annotare i quantitativi realizzati e pacificamente non ha eseguito le

posizioni 6.13 e 6.21 del capitolato (relative al sistema “vasca nera”, cfr.

perizia, pag. 8 e 13) e non ha preteso alcun pagamento per il sistema vasca

bianca. Avanzano conseguentemente una pretesa di riduzione di fr. 109'466.40.

Questa censura è

pretestuosa e non merita accoglimento. Evidenziato che l’ammontare della

mercede non dipendeva dai quantitativi utilizzati e che gli appellanti non precisano

come è stato calcolata la riduzione da loro richiesta, il perito ha accertato

l’esecuzione delle opere di isolazione, rispettivamente ha rilevato che la

mancata realizzazione della “vasca nera” non è dovuta a un errore o a una

dimenticanza bensì a una modifica d’ordinazione e alla scelta nonché esecuzione

del sistema più costoso “vasca bianca” (perizia, pag. 8 e complemento peritale

dell’8 luglio 2019, pag. 5-6). L’appaltatrice ha pertanto dimostrato che la

mercede rivendicata a tal riguardo è giustificata alla luce di quanto eseguito.

11.4

Con riferimento all’installazione di cantiere e allo scavo, a torto gli appellanti sostengono

che il Pretore non si è pronunciato: egli ha difatti accertato lo svolgimento

di questi lavori sulla base della perizia (consid. 11.3 della decisione

impugnata). Gli appellanti osservano nel seguito che il perito ha negato la

deduzione per la carente installazione del cantiere facendo una valutazione

tecnica, ma che il Pretore avrebbe dovuto fare una valutazione giuridica

basandosi sul capitolato, che prevedeva anche l’esecuzione di recinzioni e la

posa di una baracca (posizione 1.00), prestazioni che la controparte, gravata

dell’onere della prova, non ha dimostrato di avere eseguito. Quest’ultima nemmeno

avrebbe contestato la mancata esecuzione e anzi l’avrebbe parzialmente ammessa.

Il costo per le due prestazioni omesse, secondo quanto calcolato dalla DL e pure

rimasto incontestato, ammonterebbe a fr. 17'095.-.

Anche questa censura non può mutare l’esito

del giudizio. In primo luogo, gli appellanti omettono di indicare dove

sarebbero contenute le asserite ammissioni di AO 1, che negli allegati

introduttivi ha sempre rilevato di avere eseguito tutto quanto di sua

pertinenza, contestando le pretese di deduzione della parte avversa (cfr.

replica e risposta riconvenzionale 3 novembre 2020, pag. 6). In secondo luogo,

il perito alle pag. 6 e 12 del referto ha indicato che, in caso di posizioni

appaltate a un prezzo forfettario, se da una parte l’impresa non può in un

secondo tempo rivendicare una maggiorazione del costo d’impianto di cantiere,

d’altra parte l’importo globale pattuito in sede di contratto va pagato nella

misura in cui l’installazione di cantiere sia effettivamente servita agli scopi

della costruzione. Egli ha concluso che nel caso concreto l’installazione di

cantiere è servita al suo scopo e deve considerarsi conformemente eseguita

indipendentemente dalla mancata posa di una baracca o di recinzioni, ciò che è

condivisibile, soprattutto se si considera che gli appellanti non indicano se

ne siano derivate delle conseguenze negative, e quali. Anche volendo discostarsi

da ciò, tenuto conto dell’inattendibilità della documentazione prodotta dalla

DL (cfr. sopra, consid. 10), l’importo preteso dagli appellanti a titolo di

deduzione, neanche supportato da opportuni rinvii agli atti di causa, non risulta

comprovato. Per quanto riguarda lo scavo, il generico e laconico rinvio fatto

dagli appellanti a quanto esposto per l’installazione di cantiere, privo di

qualsivoglia specificazione o raffronto con il contenuto della perizia, non può

certo bastare: la censura è irricevibile per insufficiente motivazione.

11.5

Gli

appellanti nel seguito, relativamente alla posizione “canalizzazioni”,

rimproverano al Pretore di non aver considerato gli obblighi contrattuali

dell’appaltatrice. Essi evidenziano di avere dimostrato che altri artigiani sono intervenuti sul cantiere per

eseguire dei lavori e che dal canto suo la controparte non avrebbe dimostrato l’esecuzione

di tutte le opere pattuite nella misura prevista dal contratto. Rinnovano

pertanto la loro pretesa di riduzione della mercede di fr. 68'150.-, rinviando

alle loro conclusioni e alle fatture di cui ai doc. 4 e 39.

Ora, ribadito ancora una volta che il

contratto qui in esame è “a corpo” e non “a misura”, il riferimento globale

degli appellanti alle loro conclusioni è privo di rinvii puntuali a determinate

pagine o passaggi ed è quindi inammissibile. Manca poi nel gravame un confronto

con quanto accertato dal primo giudice, che per le opere di canalizzazione ha

già ammesso, sulla base della perizia (pag. 12 e 35) una deduzione di fr.

27'310.- per i lavori eseguiti dalla ditta B__________ SA, e con le inerenti considerazioni

peritali. Il perito, a pag. 7 del suo referto, ha accertato che AO 1 ha

eseguito una parte delle opere di canalizzazione, menzionando poi solamente la

B__________ SA quale ditta terza che ha dovuto intervenire per supplire alle

mancanze della medesima. Anche a tal proposito, gli appellanti non formulano

specifiche obiezioni, evidenziando quali ulteriori ditte sarebbero intervenute

sul cantiere, per quali lavori di canalizzazione e per quale importo. Non basta

pertanto un globale rinvio al doc. 4 (contratto con M__________ Sagl per opere

da capomastro), peraltro privo di un descrittivo delle opere da eseguire.

Quanto alla fattura doc. 39, da una lettura della stessa e della perizia (pag.

36) non è possibile stabilire che dette prestazioni riguardassero le

canalizzazioni e neppure, più in generale, opere comprese nel capitolato

d’appalto. In sintesi la censura appellatoria, per l’assenza di precisazioni e

di spiegazioni quanto al computo e al fondamento della deduzione pretesa, non permette

di scostarsi dalla decisione pretorile.

11.6

Gli appellanti principali criticano il giudice

di prima sede anche per non essersi pronunciato sulla loro pretesa di deduzione

relativa alle opere in calcestruzzo, rispettivamente per aver unicamente

ripreso il contenuto della perizia senza confrontarsi con tematiche giuridiche

e di interpretazione del contratto. Sia il giudice, sia il perito si sarebbero

espressi in maniera contraddittoria, accertando l’esistenza di un contratto

forfettario ma utilizzando prezzi unitari per aggiungere prestazioni a favore

dell’attrice senza considerare le prescrizioni contrattuali. In particolare gli

appellanti, dopo essersi riferiti alla pag. 27 della perizia, sottolineano che i

maggiori quantitativi e i maggiori costi elencati dal perito per l’uso del

ferro, spinotti e raccordi, non preventivati e annunciati secondo quanto

previsto dal contratto (clausole 7.5 e 7.7) e dagli art. 84/89 della Norma SIA

118, non possono essere riconosciuti.

La censura risulta oltremodo confusa e di

difficile comprensione, ritenuto che essa è contenuta nella parte dell’impugnativa

dedicata alle deduzioni per opere non eseguite, ma fa riferimento a un estratto

peritale (pag. 27) riguardante gli asseriti difetti nel ferro d’armatura,

questioni che avrebbero invece dovuto essere distinte fra loro. E meglio, il primo

giudice ha accertato l’avvenuta esecuzione delle opere in cemento armato,

rinviando alle pag. 7 e 13 della perizia (consid. 11.3 della sentenza

impugnata), senza che ciò sia debitamente contestato in questa sede. Per il

resto, il Pretore ha esaminato le pretese di riduzione per difetti del

calcestruzzo e del ferro d’armatura ai considerandi 12.1 c) e d), accogliendo

la prima nella misura di fr. 44'000.- e respingendo la seconda sulla base delle

pag. 22-29 della perizia. In particolare, il perito ha quantificato il minor

valore delle opere in calcestruzzo alle pag. 23-26. Per quanto riguarda il

ferro d’armatura, l’esperto ha considerato i quantitativi utilizzati non al

fine di un calcolo della mercede secondo prezzi unitari, né tantomeno per

aggiungere prestazioni in favore dell’appaltatrice, bensì per esaminare

l’esecuzione dei lavori secondo le regole dell’arte, accertando delle

discrepanze rispetto a quanto previsto dal capitolato ma escludendo l’esistenza

di difetti, ritenuto che eventuali problematiche del cemento armato sono state

risolte in corso d’opera (pag. 26-29 perizia). Ancora una volta, gli appellanti

omettono di confrontarsi con tutti questi accertamenti, limitandosi a irricevibili

argomentazioni di carattere generico (art. 311 CPC). Peraltro, essi neppure

indicano quali conclusioni si dovrebbero trarre e come andrebbe modificato il

calcolo effettuato dal primo giudice. L’appello è di conseguenza irricevibile

anche su questo punto.

11.7

Gli appellanti rimproverano al Pretore di non aver

considerato la loro pretesa di riduzione della mercede riferita a murature e

tramezze. A loro modo di vedere, non contenendo i rapporti i quantitativi delle murature eseguite, il

perito avrebbe dovuto verificare l’esecuzione di quanto concordato sulla base

di misurazioni reali eseguite sul posto. Vi sarebbe una differenza fra quanto

eseguito e quanto previsto nel contratto che giustificherebbe una deduzione di

fr. 18'740.91, come evincibile dai doc. 20 e 27, tenuto altresì conto che la controparte

ha abbandonato il cantiere già a inizio 2012.

Premesso che quest’ultima affermazione è

palesemente pretestuosa, ritenuto che l’abbandono del cantiere, secondo quanto

riconosciuto dagli appellanti stessi in prima sede e confermato dagli atti, è

avvenuto nel luglio 2012 (cfr. risposta 17 gennaio 2013, pag. 17 e doc. 3), i

medesimi neanche spiegano perché la circostanza sarebbe rilevante ai fini del

giudizio. Essi nuovamente trascurano che i prezzi pattuiti erano forfettari e

non unitari e che il primo giudice si è pronunciato su questa tematica al

consid. 11.3 con rinvio alle pag. 8 e 13 della perizia, accertanti l’effettiva

esecuzione della prestazione. Il doc. 20 da loro citato riguarda la

costatazione di difetti e non la mancata esecuzione di opere, né essi spiegano

cosa si dovrebbe dedurre dal verbale di cantiere di cui al doc. 27. Nessuno di

questi documenti dimostra il fondamento della pretesa di deduzione di fr.

18'740.91. Ad ogni modo, il perito ha indicato che la fornitura e messa in

opera delle murature risulta nei rapporti giornalieri e che esse corrispondono

a quelle indicate nei piani d’offerta. In mancanza di seri elementi che

contrastino con queste conclusioni, la censura degli appellanti principali dev’essere

disattesa.

11.8

Per quanto concerne i lavori di posa,

il Pretore ha stabilito che essi sono stati solo in parte eseguiti, ammettendo

una deduzione di fr. 14'971.25

conformemente a quanto indicato dal perito alle pag. 8 e 14 del suo referto. Nello

specifico, giusta gli accertamenti peritali questa deduzione è riferita alle

posizioni “Pozzi luce” e “Immurazione di correntini”. Per le

restanti due posizioni il perito non ha ammesso deduzioni: ha osservato che le

prestazioni di assistenza agli artigiani sono da considerare eseguite, dal

momento che le installazioni sono terminate e funzionanti, e ha rilevato che il

doc. Nbis attesta l’esecuzione di lavori relativi alla posa di falsi telai di

porte.

Gli appellanti criticano il primo giudice per non aver

considerato le argomentazioni da loro esposte nell’allegato conclusivo, ma senza

effettuare puntuali rinvii, per cui esse non possono essere considerate se non

nella misura in cui vengono riproposte nel gravame. Secondo i medesimi, il

Pretore avrebbe a torto demandato al perito le valutazioni giuridiche a lui

incombenti, limitandosi a riprendere il contenuto della perizia senza

verificare le diverse posizioni contrattuali, i rapporti giornalieri e i verbali

di cantiere agli atti nonché l’onere probatorio dell’attrice. Quest’ultima avrebbe

difatti dovuto produrre i bollettini di cantiere e dimostrare che le opere

eseguite e i quantitativi applicati rispecchiassero le pattuizioni contrattuali,

mentre il fatto che le opere risultino attualmente eseguite non significa che

sia stata AO 1 a eseguirle. In altre parole, essi sostengono (implicitamente)

che la controparte non avrebbe dimostrato l’esecuzione delle prestazioni. Per

quanto è dato capire, secondo gli appellanti il Pretore avrebbe

conseguentemente dovuto accertare che l’appaltatrice non ha eseguito alcun

lavoro di posa, come fatto per i lavori catalogati alla voce “diversi”. Dette argomentazioni

appellatorie non sono puntualmente riferite al contenuto della perizia: non

spiegano chi avrebbe fornito assistenza agli artigiani se non AO 1 o cosa si

dovrebbe dedurre dai rapporti e dai verbali (solo genericamente citati), non

argomentano alcunché in relazione alla posa dei telai delle porte, né indicano

eventuali ulteriori posizioni a loro dire trascurate dalla controparte. La

ricevibilità delle loro censure, ridotte a una riproposizione delle proprie

tesi, è quantomeno dubbia. Detto altrimenti, l’onere probatorio dell’impresa

edile non esime gli appellanti dall’illustrare compiutamente i motivi per cui

la decisione pretorile e le risultanze peritali sarebbero errate (art. 311 CPC).

Comunque sia, le loro argomentazioni non sono supportate da una conseguente

conclusione e richiesta di giudizio: essi difatti non quantificano la riduzione

da applicare (rispetto a quella già accordata dal primo giudice), sicché non vi

è spazio per una riforma del primo giudizio.

Sulle deduzioni per difetti

12.

Con l’impugnata decisione, il

Pretore ha verificato l’esistenza di difetti nelle opere eseguite da AO 1,

elencando quelli accertati dal perito e costatando la tempestiva notifica dei

medesimi (laddove una notifica era necessaria). Ha conseguentemente ammesso una

deduzione complessiva di fr. 45'080.-, ovvero

fr. 44'000.- per problematiche del calcestruzzo e fr. 1'080.- per carenze nello sgombero del materiale lasciato sul cantiere. L’impresa edile,

nel suo appello incidentale, non contesta dette conclusioni, e non ripropone la

sua argomentazione secondo cui la controparte non potrebbe rivendicare alcunché

per il mancato ossequio della procedura prevista dall’art. 169 della Norma SIA

118.

(e meglio per non averle richiesto l’eliminazione dei difetti prima di pretendere

una riduzione del prezzo). La tematica non necessita pertanto di essere qui

esaminata. Gli appellanti principali postulano invece maggiori deduzioni,

elencando le fatture emesse da ditte terze per ovviare alle asserite

problematiche causate da AO 1.

12.1

Fattura

n. 10625 di Bo__________ Srl per fr. 6'514.83 (doc. 5, posa serramenti)

Gli appellanti principali pretendono questa

deduzione a causa dei maggiori oneri sostenuti per la posa dei serramenti,

dovuti a una presunta esecuzione carente, da parte dell’impresa edile, delle

solette su cui andavano posati i telai, non rispettosa dei disegni e dei

dettagli forniti all’impresa edile e comprovata dalla testimonianza di M__________

B__________ (verbale rogatoriale del 21 dicembre 2015).

Essi non si confrontano tuttavia in alcun modo

con la perizia (pag. 16) ove l’esperto, dopo aver premesso che di principio le

misure dei serramenti vengono prese dopo l’esecuzione dei piani di posa o che

nell’offerta del serramentista vengono di regola conteggiati gli eventuali

lavori di adattamento, ha rilevato che nel capitolato d’appalto “non

risultano d’altra parte posizioni relative alla formazione di piani di posa per

serramenti, con o senza riferimento a quote prestabilite o a dettagli di posa

prodotti dal fornitore o dal progettista”, per cui non si trattava di una

prestazione prevista contrattualmente. Non contestando gli appellanti questa

affermazione, né dimostrando in alcun modo, con opportuni riferimenti a

riscontri probatori, che la DL avesse effettivamente fornito all’impresa

indicazioni al riguardo, la censura è irricevibile e inadatta a sovvertire il

giudizio di primo grado.

12.2

Fatture

n. 578 per fr. 7'406.64 e n. 587 per fr. 1'080.- di A__________ Sagl (doc. 6, sgombero

cantiere)

A dire degli

appellanti, il Pretore avrebbe errato a porre a carico della controparte solo

l’importo di fr. 1'080.- ma non quello di fr. 7'406.64, pure da ricondurre

esclusivamente all’impresa edile (come attestato dal doc. 6). Secondo gli

appellanti, il perito non avrebbe dovuto fondarsi su “rapporti privi di

quantità prodotti da AO 1” e dubitare invece, nel caso dei bollettini a

regia prodotti da A__________ Sagl, della quota parte dei lavori imputabili

alla controparte.

La censura si esaurisce nella proposizione di

una propria tesi priva dei sufficienti riferimenti e confronti con quanto

osservato dal perito, secondo cui la fattura n. 578, da quanto emerge proprio

dai bollettini a regia prodotti dalla ditta terza, riguarda prestazioni non

incluse nel capitolato d’appalto e dunque non a carico dell’attrice (perizia, pag.

17). Gli appellanti nemmeno si confrontano con le ulteriori spiegazioni già

fornite dall’esperto nel complemento peritale del 12 giugno 2019 (pag. 12-13)

in risposta a una loro domanda di delucidazione. Ne discende che la decisione

del Pretore di non ammettere la suddetta deduzione resiste alla critica.

12.3

Fatture

n. 12 per fr. 14'790.80, n. 23 per fr. 11'762.90 e n. 24 per fr. 10'381.50 di P__________

SA (doc. 7, 8, 9, opere da intonacatore e gessatore)

Anche in questo caso,

il gravame non consente di rimettere in discussione il giudizio di prima sede,

poiché si limita ad asserire che la pretesa di riduzione della mercede sarebbe

comprovata dal doc. 20, senza però confutare le risultanze peritali. Il perito

ha difatti costatato che le fatture doc. 7, 8 e 9 non attengono a lavori descritti

nel capitolato d’appalto, rinviando pure a quanto riferito dal direttore di P__________

SA M__________ M__________, secondo cui le prestazioni ivi contemplate non si

sono rese necessarie per errori o problemi addebitabili a terzi. Il doc. 20 dal

canto suo indica unicamente che i lavori di intonacatura sono stati talvolta

più onerosi a fronte di alcune problematiche, ma non si riferisce in alcun modo

alle suddette fatture né dimostra l’ammontare dell’eventuale pretesa di

deduzione. In sostanza, anche in questo caso è dimostrato che i costi di cui

alle fatture doc. 7-9 non sono addebitabili a AO 1.

12.4

Fattura

n. 131 di N__________ Sagl per fr. 1'695.60 (doc. 10 ed edizione documenti

dalla suddetta ditta, esecuzione di carotaggi)

Gli appellanti

rinviano all’e-mail 4 ottobre 2012 contenuta nell’edizione documenti rivolta a

N__________ Sagl, ove R__________ C__________ conferma che “abbiamo dovuto

eseguire carotaggi per erronea o mancata esecuzione per risparmi ventilazione,

impianti elettrici e termosanitari” da parte dell’impresa edile. Rinviano

anche alla testimonianza dell’arch. F__________ E__________ (direzione lavori),

che pure attesterebbe la negligenza della controparte: infatti, secondo quanto

dichiarato dalla teste, la fattura della ditta indica esattamente il numero di

carotaggi mal eseguiti o non eseguiti da AO 1 (verbale del 21 aprile 2015).

Ancora una volta però essi espongono a ruota libera delle proprie tesi

trascurando il loro dovere di confrontarsi con quanto osservato dal perito, ciò

che non assurge a sufficiente motivazione. Non contestano in particolare che

sui piani esecutivi del cemento armato non era contenuta alcuna indicazione concernente

i risparmi per l’impiantistica, né che l’allestimento dei piani per i risparmi

da effettuare, la trasmissione di istruzioni all’impresa edile, la sorveglianza

e il controllo sul cantiere prima del getto del cemento armato sono di

competenza degli impiantisti, per cui è a essi che andrebbe semmai attribuita la

responsabilità per la mancata esecuzione dei passaggi delle diverse condotte (perizia,

pag. 18). Anche questa censura cade pertanto nel vuoto.

12.5

Fatture n. 6 di A__________ B__________ per fr.

3'209.60 e n. 8 di S__________ C__________ di __________ per fr. 3'209.60 (doc.

11, posa dei pavimenti)

La deduzione pretesa dagli

appellanti riguarda le opere straordinarie pagate dalla committenza per

rimediare all’errata quota di piano delle scale in cemento armato, che sono

state realizzate da AO 1 (cfr. teste arch. F__________ E__________, doc. 11 e

doc. 21).

A tal proposito, il perito

ha accertato che: i prezzi esposti nel doc. 11 corrispondono al costo di un “riprofilamento

generale di tutte le rampe delle scale interne delle 5 villette”; mancando

agli atti le due fatture e il relativo contratto, non è possibile stabilire se

nell’offerta delle ditte terze fossero compresi anche i lavori di profilamento

di precisione della superficie dei gradini (quasi sempre necessari per la posa

del pavimento); non è possibile stabilire se la mancata esecuzione dei suddetti

lavori sia ascrivibile a una dimenticanza nel capitolato delle opere di

piastrellista o a un errore dell’impresa di costruzione; non è possibile

stabilire che questi lavori fossero di competenza dell’impresa edile e se gli

importi esposti siano congrui; le discrepanze potrebbero essere ricondotte ai

piani esecutivi (“Sulla base dei piani esecutivi, appare cioè verosimile

l’ipotesi che le misure di altezza dei gradini non abbiano correttamente tenuto

conto dei diversi spessori dei sottofondi, che nei piani dei casseri e delle

armature non sono peraltro indicati”); non è possibile accertare se e quali

indicazioni siano state date all’impresa (perizia pag. 18-19). Nessuno di

questi accertamenti è debitamente contestato nell’impugnativa. In particolare,

gli appellanti non indicano se e perché il lavoro di profilamento fosse di

competenza dell’impresa edile e quali prove dimostrerebbero la congruità della

deduzione pretesa (non deducibile né dalla testimonianza dell’architetto, né

dai doc. 11 e 21). La censura appellatoria non può conseguentemente condurre a

una modifica del giudizio pretorile.

12.6

Fattura

di L.T. __________ per fr. 6'534.- (doc. 12, realizzazione di finte travi)

Quando gli appellanti

rimproverano al Pretore di non aver considerato le loro obiezioni alla perizia

o le loro conclusioni, senza specificare di quali critiche si trattasse o

fornire riferimenti, le loro censure sono irricevibili per assenza di

motivazione. Lo stesso dicasi laddove i medesimi sostengono che il perito

sarebbe andato oltre al suo incarico facendo dichiarazioni che non gli erano

state richieste, senza però spiegare quali conclusioni peritali sarebbero

errate e per quali ragioni. Essi rilevano unicamente che la loro pretesa

sarebbe confermata dal doc. 12, attestante che le prestazioni della ditta

sarebbero state fornite per eliminare dei difetti causati dall’impresa edile

(cattiva esecuzione dei cementi armati, disallineamenti). Ciononostante, il

perito ha osservato che la struttura grezza in calcestruzzo evidenziata nel

rapporto della ditta terza non differiva nella sostanza da quanto indicato nei

piani esecutivi, attestando solamente un’esecuzione “non propriamente

eccelsa per la precisione degli spigoli e dei raccordi” risolvibile con una

semplice rasatura dello spessore dell’intonaco piuttosto che con i lavori

eseguiti dalla summenzionata ditta, che divergono, rispettivamente eccedono

rispetto a quanto previsto dai piani e non riguardano il rifacimento di opere

che l’attrice avrebbe dovuto eseguire (perizia, pag. 19-20). In sostanza, anche

ammettendo che incombeva all’impresa edile dimostrare la corretta esecuzione

delle sue prestazioni, e che dei difetti erano effettivamente presenti, la

committente non ha ossequiato il suo onere di dimostrare l’ammontare della sua

pretesa di riduzione della mercede. Anche su questo punto, l’appello non può

mutare l’esito del giudizio. Per il resto, il Pretore ha già accordato una

deduzione di fr. 44'000.- per i lavori di ripristino delle opere in calcestruzzo senza che gli

appellanti si oppongano alle considerazioni espresse a tal riguardo (consid.

12.1

della decisione di primo grado).

12.7

Nota d’onorario dello Studio di ingegneria __________

per fr. 1'965.60 (doc. 16, rifacimento dei dettagli della centrale termica)

La pretesa di deduzione

avanzata dagli appellanti principali concerne un presunto errore dell’impresa

edile, che avrebbe sbagliato le quote e l’altezza del locale della centrale

termica (risultata essere di 2.08 m invece che di 2.30 m), ciò che avrebbe richiesto

lo studio di diverse soluzioni per il posizionamento degli impianti da parte

dell’ingegnere. Il primo giudice avrebbe trascurato l’audizione dell’ing. F__________

B__________ (verbale del 23

giugno 2015) e la sua lettera del 5 dicembre 2013 (v. edizione documenti dallo

Studio d’ingegneria), ove egli ha confermato di avere allestito i piani

esecutivi e di aver ricevuto una copia dei piani consegnati all’impresa edile

nonché ha rilevato che l’altezza prevista per il locale era di 2.30 m. Ci si

dovrebbe dunque affidare a queste risultanze e non a quelle erronee contenute

nella perizia, ritenuto che il perito avrebbe a torto utilizzato dei piani non

confermati in contraddittorio dalle parti e non agli atti. La censura tuttavia

non convince. Non vi sono concreti elementi per ritenere che il perito abbia

consultato piani erronei e i suoi accertamenti, risultando ben più approfonditi

di quelli del teste sopra citato, devono prevalere. Egli ha difatti precisato

che secondo i piani di progetto, il locale aveva altezze variabili: la parete

nord-ovest aveva un’altezza prevista di 2.3 m, mentre la parete sud-est di 2.11

m, ovvero poco difforme da quanto realizzato dall’impresa edile, che in

sostanza ha eseguito l’opera conformemente ai piani esecutivi. Sono stati piuttosto

i progettisti/impiantisti ad aver trascurato questa variabilità al momento di

stabilire la disposizione degli impianti nel locale tecnico e ad aver

progettato la posa di svariati apparecchi lungo la parete più bassa (perizia, pag.

21). Queste conclusioni resistono alla critica.

12.8

Fattura n. E23768 di __________ architettura __________

SA per fr. 11'340.- (doc. 18, prestazioni supplementari della DL)

A mente degli appellanti, dalla mercede dovrebbe anche

essere dedotto il costo delle prestazioni supplementari della DL, che dopo

l’abbandono del cantiere da parte dell’impresa edile ha dovuto cercare nuovi

artigiani e occuparsi del coordinamento dei relativi lavori (ovvero svolgere

prestazioni aggiuntive non previste contrattualmente e che nulla hanno a che

vedere con la gestione corrente dei difetti, contrariamente a quanto indicato

dal perito). L’abbandono del cantiere sarebbe stato difatti intempestivo,

ingiustificato e unilaterale, come attestato dalla sentenza del Pretore del 25

giugno 2013, inc. SO.2012.817).

La censura non basta per sovvertire l’esito del

giudizio. Innanzitutto, gli appellanti non indicano dove, nella sentenza

citata, sarebbe indicato che l’abbandono del cantiere era ingiustificato (avendo

il Pretore unicamente accertato l’interruzione dei lavori, la mancata

esecuzione dello sgombero e il mancato smontaggio dei ponteggi). Il perito inoltre

ha osservato che, oltre a non potersi esprimere sulle condizioni di contratto

della DL e sulle prestazioni pattuite (che di regola includono anche la

costatazione e notifica di eventuali difetti e l’organizzazione dei lavori per

la loro eliminazione), nemmeno poteva comprendere oggettivamente come sia stato

calcolato l’importo fatturato nel doc. 18 e a quali prestazioni si riferisca,

mancando un dettaglio (perizia, pag. 22), e gli appellanti non forniscono

chiarimenti. In effetti, la fattura non menziona solo i costi per la ricerca di

nuovi artigiani ma anche “perizie, coordinazione, notifiche varie, spese postali

e telefoniche”, per cui non è possibile determinare se queste attività fossero

previste nel contratto originario e sarebbero state comunque da svolgere. Queste

considerazioni non possono essere sovvertite dalle suesposte censure

appellatorie, di carattere eccessivamente soggettivo. In altre parole, anche se

l’abbandono del cantiere ha causato alla committenza dei maggiori costi, questi

non sono stati sufficientemente dimostrati, mancando elementi oggettivi per

valutare la congruità della pretesa di deduzione di cui trattasi. Non occorre dunque

esaminare se l’impresa edile fosse o meno legittimata a interrompere i lavori

(ad esempio a seguito di mancati pagamenti in applicazione dell’art. 82 CO).

12.9

Fatture n. 21 e 22 di E__________ SA per fr.

15'000.- cadauna (doc. 14 e 15, sgombero di materiale e smontaggio di ponteggi)

Anche a tal riguardo, le

censure appellatorie sono destinate all’insuccesso siccome troppo generiche e

inadatte a mettere in discussione le conclusioni peritali. Come già detto, gli

appellanti evidenziano che l’abbandono del cantiere sarebbe stato

ingiustificato, ma non indicano dove, nella sentenza 25 giugno 2013, verrebbe accertata detta circostanza. È

pur vero che detta sentenza accerta che E__________ SA ha svolto lavori di sgombero e smontaggio che

avrebbero dovuto essere eseguiti da AO 1. Il perito ha nondimeno osservato che le fatture doc.

14.

e 15, anche se lette unitamente al preventivo 28 giugno 2012 contenuto nel

plico doc. 4, sono troppo generiche per comprendere nel dettaglio quali opere siano

state eseguite e per dedurre se esse fossero comprese nel capitolato d’appalto

delle opere da capomastro. Ha anche rilevato che, avendo l’impresa edile

lasciato il cantiere a inizio luglio 2012 (con l’ultimo rapporto giornaliero

risalente al 9 luglio 2012), non è chiaro perché il suddetto preventivo è stato

richiesto e presentato parecchi giorni prima, quando l’impresa era ancora

presente sul posto (perizia, pag. 20-21). Gli appellanti non confutano questi

accertamenti. Ne deriva la mancata dimostrazione che le prestazioni svolte da E__________ SA e fatturate nei doc. 14 e 15 fossero di

competenza di AO 1 e la mancata dimostrazione del buon fondamento dell’importo

preteso.

12.10

Fatture n. 9121687 per fr. 27'285.90, n. 9121688

per fr. 3'937.90 (recte: fr. 3'937.70) e n. 9131099 per fr. 1'080.- di D__________

SA __________ (doc. 13, 35 e 36, interventi di riparazione)

A mente degli appellanti, le

corrispondenti pretese di deduzione sono comprovate dall’audizione del teste M__________ G__________ (verbale

dell’8 settembre 2015), che il Pretore non ha considerato.

Ora, la citata audizione evidenzia

effettivamente i lavori eseguiti dalla ditta, ma non confuta né quanto

accertato dal primo giudice (ovvero che la riparazione di due giunti di

dilatazione difettosi nell’autorimessa doveva essere eseguita in garanzia da D__________ SA e che per il resto gli interventi per

risolvere i difetti nei giunti sono già compresi nei lavori generali di ripristino delle superfici in

calcestruzzo, cfr. consid. 12.1 b e f), né quanto osservato dal perito (ovvero

che non è possibile accertare che le riparazioni fatturate riguardassero opere

di competenza di AO 1, cfr. le pag. 34-35 della perizia). Alla pag. 35 della

perizia, il perito ha accertato che la riparazione dei nidi di ghiaia nelle

solette (dal costo di fr. 799.20) è senza dubbio la riparazione di un’opera

difettosa, ma gli appellanti non menzionano tale posizione, che peraltro pure risulta

già contenuta nel costo complessivo di fr. 44'000.- per il risanamento delle

opere in calcestruzzo (cfr. perizia, pag. 24). In sintesi, la censura appellatoria

è insufficientemente riferita agli accertamenti pretorili e peritali ed è

pertanto irricevibile in ordine, nonché infondata nel merito.

12.11

Fattura di __________G Sagl per fr. 2'559.60

(doc. 34, opere di lattoneria)

Gli appellanti evidenziano che l’impresa edile, dopo

aver posato dei ponteggi sul

tetto dei vicini con l’accordo di questi ultimi, ha causato dei danni al tetto

e delle infiltrazioni di acqua a seguito del loro smontaggio, risolti con i

lavori di lattoneria di cui trattasi. Ciononostante, la circostanza non risulta

debitamente allegata negli scritti introduttivi di prima sede né tantomeno

confermata dalle prove citate nel gravame. Il teste G__________ M__________

(socio e gerente della ditta terza) ha unicamente confermato l’esecuzione delle

suddette opere (verbale del 10 novembre 2015); il doc. 34 attesta soltanto che “le

acque piovane del tetto del garage del confinante, si riversavano sulla

muratura della proprietà in questione, che provocavano un’evidente

infiltrazione sulla facciata est dello stabile”; il punto 1.02 del

capitolato si limita ad affidare all’impresa edile il compito di posare dei

ponteggi e non menziona il tetto dei vicini; per quanto riguarda il verbale di

cantiere n. 30, gli appellanti omettono opportuni riferimenti e non spiegano

che informazioni se ne dovrebbero trarre. I medesimi neppure contestano quanto

indicato dal perito, ovvero che le opere oggetto della fattura doc. 34 (e volte

a evitare il deflusso di acque dal tetto di un edificio sito sul fondo

confinante) non rientrano nel genere di opere che AO 1 avrebbe dovuto eseguire

(pag. 34 perizia). Ne discende che la loro censura è irricevibile per

insufficiente motivazione nonché inadatta a scalfire il giudizio impugnato.

12.12

Fattura n. 1304 di Ed__________ Sagl per fr.

4'093.20 (doc. 39, esecuzione di muretti esterni)

Precisato che la fattura non

riguarda difetti, bensì la presunta mancata esecuzione di opere, il perito ha

costatato che la prestazione è descritta in modo generico ed è priva di

riscontro nel capitolato doc. D, non potendo essere considerata come ivi compresa

(perizia, pag. 36 e complemento del 12 giugno 2019, pag. 15). Il punto 8.02 del

capitolato citato dagli appellanti non permette di accertare il contrario.

Quando poi essi rinviano, con tanto di virgolettato, a una presunta

affermazione del teste E__________ B__________ (verbale del 10 novembre 2015), e

meglio sostengono che questi avrebbe dichiarato che l’opera era “in

precedenza appaltata ad altra ditta”, la censura è finanche temeraria,

giacché il teste ha riferito: “L’arch. E__________ non mi disse se

l’edificazione del muretto era stata in precedenza commissionata a un'altra ditta”.

Il giudizio pretorile resiste dunque alla critica.

12.13

Fattura n. 119 di N__________ Sagl per fr.

3'033.72 (doc. 40, taglio del beton e altre opere)

A dire degli appellanti, non

avendo l’impresa edile rispettato i piani di costruzione malgrado fosse al

corrente delle quote previste dalla ditta A__________ T__________ SA, la posa

delle porte dell’ascensore ha necessitato l’apporto di modifiche da parte di N__________

Sagl, che dovrebbero essere a carico di AO 1.

La censura non ossequia

l’onere di motivazione previsto dall’art. 311 CPC: è difatti priva di

riferimenti alla perizia (pag. 29 e 36) o a qualsiasi altro documento (neppure

al doc. 40, qui sopra riportato per completezza) o prova, e dev’essere

dichiarata irricevibile. In simili circostanze, la clausola contrattuale 3.1.1

(secondo cui in caso di dubbio sulla responsabilità per il difetto, l’assenza

di prove deve andare a scapito dell’appaltatrice) non può pertanto soccorrere

gli appellanti.

Sulla pena convenzionale

13.

Il Pretore ha respinto la

pretesa di deduzione di fr. 196'500.-

(fr. 1'500.- per ogni giorno di ritardo per 131 giorni) quale pena

convenzionale per il mancato rispetto del termine di consegna dei lavori,

prevista per il 29 febbraio 2012 (doc. C, clausola 4). In sintesi, costatato

l’evidente mancato ossequio del termine, egli ha accertato che secondo il tenore

della suddetta clausola la committenza, per ottenere il pagamento della pena

convenzionale, doveva dimostrare che la

circostanza fosse riconducibile alla responsabilità dell’appaltatrice, ciò che

nel concreto non è avvenuto: non solo la tesi della parte attrice, secondo cui i ritardi erano riconducibili

a terzi e alla riprogrammazione dei lavori da parte della DL, non è stata

contestata dalla convenuta (cfr. replica, ad. 5, pag. 9 seg. e duplica, ad 5, pag.

6), ma è pure stata supportata dall’istruttoria (e nello specifico dai testi C__________

M__________, L__________ M__________ e F__________ E__________, dalla

corrispondenza di cui ai doc. S-A1 e dal rapporto di cantiere doc. A2).

13.1

Dal momento che gli appellanti non si oppongono a

una delle conclusioni alternative e indipendenti del primo giudice, ovvero a

quella inerente alla mancata contestazione delle tesi attoree negli allegati

introduttivi di prima sede, tutte le restanti argomentazioni contenute nel

gravame sono irricevibili per carenza di motivazione. Comunque sia, esse

sarebbero state destinate all’insuccesso.

13.2

In primo luogo, gli appellanti muovono una censura

irricevibile quando sostengono che l’onere probatorio gravasse la controparte

in virtù della clausola contrattuale 3.1.1, poiché omettono di confrontarsi con

la sentenza di primo grado, fondata su una diversa clausola contrattuale (n. 4)

secondo cui la pena convenzionale era dovuta dall’appaltatrice “per comprovata responsabilità riferibile alle

opere del proprio mandato”

(norma che peraltro può essere considerata alla stregua di una lex specialis

rispetto alla più generica clausola 3.1.1).

13.3

In secondo luogo, gli appellanti non possono

essere seguiti quando sostengono che basta qualsiasi manchevolezza da parte

dell’impresa edile per fondare il diritto alla penale, né quando rinviano al

punto 0.00 del modulo descrittivo (doc. D), secondo cui eventuali maggiori

oneri o circostanze che avrebbero potuto rendere il lavoro più difficile

rientravano nel rischio di contratto a carico di AO 1: il passaggio citato

dagli appellanti è eccessivamente generico per costituire una deroga a quanto

appena detto e alla clausola contrattuale n. 4, che imponeva alla committenza

di dimostrare la responsabilità dell’impresa per il mancato rispetto del

termine di consegna. Secondo un’interpretazione oggettiva della clausola, una

“comprovata responsabilità” può essere ammessa solo qualora il comportamento

dell’impresa edile sia stato decisivo, e meglio la causa preponderante dei

ritardi, e non già solo in presenza di qualche negligenza minore che si è

cumulata alle colpe di terzi.

13.4

Gli appellanti non portano la dimostrazione a loro

incombente di quanto sostengono. Non possono innanzitutto essere seguiti quando

affermano che la teste F__________ E__________ avrebbe dichiarato che tutti i

ritardi sarebbero stati causati da AO 1. L’esistenza di problematiche e ritardi

(anche importanti, fra cui allagamenti e riprogrammazione dei lavori da parte

della DL) non imputabili all’impresa edile emerge peraltro sia dai documenti,

sia dai testi citati dal Pretore (la cui rilevanza probatoria non può essere

esclusa a priori dagli appellanti semplicemente affermando che essi sono

collaboratori o ex-collaboratori dell’attrice) e non è smentita dai riferimenti

degli appellanti ai doc. 24, 25 e 29. Per il resto gli appellanti rilevano che

la controparte, abbandonando il cantiere, ha assunto il rischio di non poter rimediare ai ritardi accumulati,

ma omettono di considerare che non è

stata questa circostanza (sovvenuta solo il 9 luglio 2012) a causare il mancato

rispetto del termine di consegna del 29 febbraio 2012 e che essi hanno chiesto il pagamento della penale

solo per i giorni di ritardo dal 29 febbraio 2012 al 9 luglio 2012.

13.5

In sintesi, non è dimostrato che i ritardi siano (prevalentemente)

da imputare a AO 1. Gli appellanti devono sopportare le conseguenze negative

della mancata dimostrazione, cosicché la loro censura, oltre a essere

irricevibile, sarebbe pure stata da respingere nel merito.

Sull’esigibilità della mercede e sulla mora

14.

Il giudice di prime cure ha

stabilito che il contratto non fa dipendere l’esigibilità della mercede dall’allestimento di una liquidazione

finale. Il contratto prevedeva unicamente che il saldo della mercede sarebbe

stato pagato dopo il collaudo dell’opera. Detto collaudo, presupponendo

l’esistenza di un’opera completa, non è potuto avvenire, ma ciò non comporta il

diritto della committenza di trattenere integralmente la mercede dovuta;

piuttosto, essa deve retribuire l’appaltatrice per la parte di opera eseguita.

Accertata in altre parole l’esigibilità della mercede, il primo giudice ha

fatto decorrere gli interessi di mora dal 1° giugno 2012 così come richiesto

nella petizione sulla base delle interpellanze di cui ai doc. G e H.

14.1

Gli appellanti criticano il primo giudice per non

aver ammesso la necessità di una liquidazione finale (menzionata dalla clausola

contrattuale 6.3), che andava fatta anche in caso di abbandono anticipato del

cantiere vista la natura del contratto, e meglio per verificare le opere e i

quantitativi eseguiti nonché la mercede dovuta. Non avendo la controparte né

presenziato al collaudo (previsto dalla clausola 6.2 del contratto, possibile

anche per una parte parziale di opera e indispensabile per chiedere il saldo

della mercede), né allestito un conteggio delle prestazioni effettuate, essi

contestano pertanto che la pretesa attorea possa essere considerata esigibile e fruttifera di interessi passivi.

Piuttosto, l’esigibilità interverrà unicamente nel momento in cui il conteggio

fatto nella sentenza diventerà definitivo.

14.2

Da un esame degli allegati introduttivi della

parte convenuta, sorge il dubbio che la stessa abbia con la sufficiente

chiarezza e precisione contestato l’esigibilità della mercede, la sua mora e il

decorso dei relativi interessi, ritenuto che essa ha soltanto rilevato

l’assenza di una liquidazione e di un collaudo (cfr. pag. 5-6, 12 e 20 della

risposta con domanda riconvenzionale del 17 gennaio 2013). Sia come sia, le

censure contenute nel gravame non fanno apparire errate le conclusioni

pretorili.

14.3

In relazione all’assenza del collaudo, gli

appellanti si limitano a riproporre delle proprie tesi soggettive in

contrapposizione alla decisione pretorile e non spiegano come avrebbe potuto

avvenire il collaudo in presenza di un’opera incompleta, sicché la censura non può

mutare l’esito del giudizio. Parimenti, gli appellanti non possono (come già

più volte ribadito) pretendere una liquidazione allestita in base alle

misurazioni e a prezzi unitari, vista la natura forfettaria della mercede.

14.4

Per legge, nel contratto di appalto la mercede è

esigibile al momento della consegna dell’opera ultimata (art. 372 CO), a meno

che le parti abbiano pattuito altrimenti. La Norma SIA 118 esige, oltre a ciò,

l’allestimento di una liquidazione finale e la sua verifica da parte della

committenza (art. 153-155). Laddove l’appaltatrice interrompa definitivamente i

lavori e receda dal contratto prima dell’ultimazione dell’opera, essa deve però

evidentemente poter pretendere il pagamento per le prestazioni fornite (cfr. Gauch, op. cit., pag. 551 n. 1156; Koller, Schweizerisches Werkvertragsrecht, 2015, pag. 85 n.

207; DTF 129 III 738, consid. 7.3; STF 4C.241/2003 dell’11 novembre 2003,

consid. 5.2). Secondo l’Alta Corte, la difettosità dell’opera non preclude l’esigibilità della mercede (DTF 129 III 738, consid. 7.2). Ciononostante, non può subentrare una mora se il

committente ha il diritto di rifiutare il pagamento, segnatamente in base

all’art. 82 CO; ad esempio, la committenza può trattenere la mercede relativa

alle opere non eseguite oppure, a determinate circostanze, alle opere difettose

(ritenuto che una parte della dottrina riconosce un simile diritto, fondato sul

sinallagma, solo qualora il committente faccia valere il diritto alla riparazione

gratuita dei difetti e l’importo trattenuto si trovi in un ragionevole rapporto

con i presumibili costi di riparazione, cfr. Gauch,

op. cit., pag. 1013 n. 2370 seg. e pag. 1019 n. 2387 seg.; v. anche DTF 89 II 232, consid. 4 ma altresì DTF 94 II 161, consid. 2d). La questione non

necessita di essere qui approfondita per assenza di argomentazioni degli

appellanti a tal proposito. Di principio, malgrado l’esigibilità della mercede,

il committente ha il diritto di trattenerla fintantoché non ha ricevuto una

fattura comprensibile e verificabile, in modo da poter essere in grado di

valutare quali pretese riconoscere e quali contestare, laddove il grado di dettaglio richiesto dipende dalla

natura del contratto, dal tipo di mercede e da tutte le circostanze del caso

concreto (Gauch, op. cit., pag. 552 seg. n. 1159 seg.; Koller, op. cit., pag. 82 n. 201; STF

4A_305/2014 dell’8 gennaio 2015, consid. 6.3). Le necessità di specificazione

sono difatti evidentemente maggiori in caso di determinazione della mercede in

base ai quantitativi eseguiti, oppure a regia, o in presenza di una o più

modifiche di ordinazione, rispetto alla semplice richiesta del saldo di una

mercede forfettaria.

14.5

Nel caso concreto, il Pretore si è riferito alle

richieste di pagamento e alle diffide dell’appaltatrice di cui ai doc. G e H,

che chiedevano il pagamento (entro il 31 maggio 2012) del saldo delle tre fatture

già precedentemente trasmesse alla committenza (datate 22 dicembre 2011 e 19

aprile 2012, cfr. anche doc. F). Agli atti vi è pure uno scritto di AO 1 datato

18.

aprile 2012 (doc. I) contenente una ricapitolazione dello stato dei lavori e

il costo delle opere rimaste da eseguire. L’impugnativa non menziona questi

scritti, né lamenta l’insufficienza delle fatture ricevute o l’incapacità di valutare

le pretese avanzate dalla controparte e di stimare, sulla base della mercede

forfettaria prevista, quanto eseguito, i difetti e l’eventuale saldo da

corrispondere. In altre parole, in assenza di sufficienti specificazioni, la

decisione del Pretore di far decorrere gli interessi di mora dal 1° giugno 2012

dev’essere tutelata.

Sull’ipoteca legale

15.

Con l’impugnata decisione, il

Pretore ha accertato l’adempimento dei presupposti per ottenere l’iscrizione

dell’ipoteca legale definitiva ex art. 837 cpv. 1 cifra 3 CC. Stabilito

l’ammontare del credito dell’impresa edile e il corrispondente importo del pegno,

ne ha poi disposto la ripartizione su tutte le unità di PPP a eccezione della

n. __________ (divenuta in pendenza di causa di proprietà di N__________) in base alle singole quote millesimali di ciascuna.

15.1

A tal riguardo, gli appellanti principali non

muovono contestazioni, se non quelle già trattate riferite all’ammontare della

mercede. L’appellante incidentale da parte sua chiede unicamente che l’ipoteca

legale iscritta a carico della non più esistente PPP n. __________ venga

ripresa in seno alla PPP n. __________ e che per quest’ultima, come pure per la

n. __________ (pure diventate di proprietà di terzi in costanza di causa),

venga disposta la reiezione dell’iscrizione dell’ipoteca legale definitiva e

mantenuta l’iscrizione provvisoria stabilita con decisione 21 agosto 2012 (fr.

3'468.- per la PPP n. __________ e fr. 19'507.50 + fr. 8'670.- per la PPP n. __________)

con assegnazione di un termine di 30 giorni per promuovere nei confronti

dell’attuale proprietaria l’istanza di iscrizione delle ipoteche legali

definitive. Gli appellanti principali da parte loro non formulano obiezioni e si

rimettono al giudizio di questa Camera.

15.2

Come già ricordato dal giudice di primo grado, la

domanda di iscrizione dell’ipoteca legale va rivolta nei confronti del

proprietario attuale del fondo oggetto delle forniture o dei lavori. La

questione attiene al presupposto di merito della legittimazione passiva e va

verificata d’ufficio a ogni stadio della causa sulla base dei fatti allegati e

accertati. Qualora l’oggetto litigioso (nella fattispecie: l'oggetto del pegno)

sia alienato pendente causa, l'acquirente può subentrare nel processo al posto

dell'alienante (art. 83 cpv. 1 CPC). Se non subentra, la richiesta di

iscrizione va respinta per carenza di legittimazione passiva. In tal caso

tuttavia l'artigiano o imprenditore deve avere la possibilità di chiedere

nuovamente l'iscrizione (provvisoria o definitiva) dell'ipoteca legale nei

confronti del nuovo proprietario del fondo. A tal fine il giudice gli fissa un

termine entro cui agire. Le spese giudiziarie vanno di principio poste a carico

della parte convenuta, essendo essa responsabile per la reiezione della domanda

(Schmid/Hürlimann-Kaup, Sachenrecht,

5ª ed., pag. 521 n. 1730; Schumacher,

Das Bauhandwerkerpfandrecht, 3ª ed., pag. 542 n. 1475; Steinauer, Les droits réels, vol. III, 4ª ed., pag. 312 n.

2882b e relativa nota 82; ICCA del 6 novembre 2015, inc. 11.2013.58, consid. 2).

Qualora l’imprenditore richieda l’iscrizione

dell’ipoteca legale non sul fondo base, ma su uno o più fogli di PPP, i

proprietari costituiscono fra loro un litisconsorzio passivo facoltativo. Invece,

i comproprietari di una singola unità PPP formano un litisconsorzio passivo

necessario giusta l’art. 70 CPC (Spahr,

Die prozessualen Aspekte der definitiven Eintragung des

Bauhandwerkerpfandrechts, 2017, pag. 71 n. 191-192; Schumacher, op. cit., pag. 498 seg. n. 1366-1368 e Ergänzungsband

zur 3. Auflage, 2011, pag. 225

n. 729; Bohnet, Actions civiles,

Vol. I, 2ª ed., § 55 n. 32 e 34; DTF

138.

III 512, consid. 2.2, 2.4 e 4.3).

15.3

Nella fattispecie, durante la pendenza della

procedura di prima sede, e meglio nell’aprile del 2013, AP 1 ha ceduto a AP 3 (che

è subentrato in causa quale parte convenuta accanto alla suddetta società) la

PPP n. __________ e 1/33 della PPP n. __________. Nel dicembre 2013 AP 1 ha

altresì ceduto a N__________ le PPP n. __________, __________, __________ e __________

(quest’ultima nel seguito soppressa e riunita alla PPP n. __________) e 7/33

della PPP n. __________. Questa società non è subentrata in causa. Va precisato

che nel frattempo, in pendenza di appello (aprile 2021), vi è stata l’ulteriore

cessione di tutte le PPP/quote di PPP di proprietà di N__________ in favore di S__________.

Ne consegue che il Pretore avrebbe dovuto respingere la richiesta d’iscrizione

non solo per quanto concerne la PPP n. __________, ma anche per le n. __________,

__________ e __________, e avrebbe dovuto dichiarare irricevibile tale

richiesta per quanto riguarda la PPP n. __________, in quanto non tutti i suoi

comproprietari, formanti un litisconsorzio necessario, sono stati convenuti in

causa. Per queste PPP si giustifica di procedere così come auspicato

dall’appellante incidentale, mantenendo l’iscrizione provvisoria e assegnando

un termine per l’inoltro dell’azione di iscrizione definitiva contro i

proprietari attuali.

Conclusioni e spese giudiziarie

16.

In definitiva, l’appello

principale deve essere integralmente respinto (nella misura della sua

ricevibilità), con la rettifica che la mercede complessiva dovuta a AO 1 ammonta

a fr. 299'935.25 (ciò che comporta altresì la corrispondente rettifica

dell’ammontare del pegno iscritto sui singoli fogli di PPP). L’appello

incidentale dev’essere parzialmente accolto limitatamente a quanto esposto al

considerando che precede.

17.

Vista la natura minima delle

modifiche del giudizio di prima sede, la ripartizione delle spese giudiziarie

decisa dal primo giudice viene lasciata immutata.

18.

Per quanto riguarda il valore

litigioso della presente procedura, va ribadita l’esistenza di un cumulo di

azioni e di diverse rivendicazioni degli appellanti principali e

dell’appellante incidentale, che concettualmente hanno presentato degli appelli

distinti, e meglio:

AP 2 ha chiesto di respingere l’azione condannatoria e

di accogliere la sua domanda riconvenzionale, per cui il valore litigioso delle

sue domande di seconda sede è quantificato in fr. 731'631.32. AP 1 e AP 3 hanno

postulato la reiezione della domanda di iscrizione delle ipoteche legali

definitive sulle PPP di loro proprietà. Il valore litigioso della loro domanda

è quindi di fr. 300'235.25.

AO 1, nell’ambito dell’azione creditoria che

la vede opposta a AP 2, ha chiesto in seconda sede di ottenere il pagamento di aggiuntivi

fr. 91'146.-, importo che costituisce il valore litigioso del

relativo appello. Essa ha altresì conseguentemente chiesto, nell’ambito

dell’azione rivolta nei confronti di AP 1 e AP 3, il corrispondente aumento dei

pegni gravanti le PPP di loro proprietà oltre che le modifiche suesposte in

materia di ripartizione dell’ipoteca legale (per cui pure tale valore litigioso

è quantificato in fr. 91'146.-).

19.

Le spese giudiziarie di

seconda sede seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).

Per la commisurazione delle suddette spese e la

valutazione del dispendio di tempo si tiene conto che gli importi oggetto delle

varie azioni riguardavano la medesima fattispecie e i medesimi accertamenti.

Gli importi verranno quindi opportunamente ridotti.

AP 2 è integralmente soccombente con il suo appello. Le

spese processuali, calcolate in base agli art. 2, 7 e 13 LTG, ammontano a fr. 17’000.-.

Le ripetibili, calcolate sulla base degli art. 11 e 13 RTar, sono quantificate

in fr. 7’000.-.

AP 1 e AP 3 sono integralmente soccombenti con il loro

appello. Le spese processuali, calcolate in base agli art. 2, 7 e 13 LTG, ammontano

a fr. 6’000.-, e vengono suddivise in fr. 5'700.- a carico di AP 1 e in fr.

300.- a carico di AP 3, tenuto conto delle quote millesimali di loro proprietà

(art. 106 cpv. 3 CPC). Le ripetibili, calcolate sulla base degli art. 11 e 13

RTar, sono quantificate in fr. 3’000.-.

Per quanto riguarda l’appello incidentale, AO 1

soccombe in relazione alla sua pretesa creditoria e al postulato aumento

dell’importo dei pegni gravanti le varie PPP, mentre ottiene ragione in

relazione alle sue riflessioni sulle PPP n. __________, __________ e __________.

Su quest’ultimo tema, AP 1 e AP 3 si sono rimessi al giudizio di questa Camera.

Tutto considerato, si giustifica di porre a carico di AO 1 spese processuali di

seconda sede di fr. 3'000.- per l’azione creditoria e di fr. 2'000.- per la

domanda di iscrizione delle ipoteche legali (art. 2, 7 e 13 LTG). A titolo di ripetibili,

la medesima rifonderà fr. 1'500.- a AP 2 e fr. 1'500.- (complessivi) a AP 1 e AP

3.

20.

Quanto agli eventuali rimedi

giuridici esperibili contro il presente giudizio sul piano federale (art. 112

cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso è determinato dalle conclusioni

rimaste controverse dinanzi a questa Camera (art. 51 cpv. 1 lett. a LTF). Nella

fattispecie, sia il valore litigioso della domanda principale che quello della

domanda riconvenzionale superano agevolmente i fr. 30'000.- di cui all’art. 74

cv. 1 lett. b LTF (cfr. art. 53 LTF).

Per

questi motivi,

richiamati

l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar

decide:

I. L’appello 14 settembre 2020 di AP 2 è respinto nella

misura in cui è ricevibile.

II. Le spese processuali della procedura

d’appello di AP 2, pari a fr. 17’000.-, sono a carico dell’appellante, che

rifonderà a AO 1 fr. 7’000.- per ripetibili di seconda sede.

III. L’appello 14 settembre 2020

di AP 1 e AP 3 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

IV. Le

spese processuali della procedura d’appello di AP 1 e AP 3, pari a fr. 6’000.-,

sono a carico di AP 1 nella misura di fr. 5'700.- e di AP 3 nella misura di fr.

300.-. I medesimi rifonderanno a AO 1, con vincolo di solidarietà, fr. 3’000.-

per ripetibili di seconda sede.

V. La

decisione pretorile 28

luglio 2020 è

rettificata d’ufficio nel

senso che la mercede e l’ammontare complessivo del pegno ammontano a fr. 299'935.25, con conseguente modifica

degli importi a carico di ciascun foglio di PPP in base alle rispettive quote

millesimali così come esposto al successivo punto del dispositivo.

VI. L’appello

incidentale 3 novembre 2020 di AO 1 è parzialmente accolto.

§ Di

conseguenza, la decisione pretorile 28

luglio 2020 è così

modificata:

1.

Invariato.

1.1

AP 2, __________

(FL), è condannata a versare a AO 1, __________, fr. 299'935.25 oltre interessi

del 5% dal 1° giugno 2012.

2.

Invariato.

2.1

È fatto ordine

all’Ufficiale dei registri di __________ di iscrivere le seguenti ipoteche

legali definitive degli artigiani e degli imprenditori

a favore di AO

1, __________, e

a carico

delle seguenti PPP, fondo base n. __________ RFD __________:

per l’importo

di fr. 6'298,64 oltre interessi del 5% dal 1 giugno 2012 a carico della PPP n. __________

di proprietà di AP 1;

per l’importo

di fr. 2'999,35 oltre interessi del 5% dal 1. giugno 2012 a carico della PPP n.

__________ di proprietà di AP 1;

per l’importo

di fr. 2'699.42 oltre interessi del 5% dal 1. giugno 2012 a carico della PPP n.

__________ di proprietà di AP 1;

per l’importo

di fr. 2'399.48 oltre interessi del 5% dal 1. giugno 2012 a carico della PPP n.

__________ di proprietà di AP 1;

per l’importo

di fr. 15'896.57 oltre interessi del 5% dal 1. giugno 2012 a carico della PPP

n. __________ di proprietà di AP 1;

per l’importo

di fr. 14'996.76 oltre interessi del 5% dal 1. giugno 2012 a carico della PPP

n. __________ di proprietà di AP 1;

per l’importo

di fr. 8'398.19 oltre interessi del 5% dal 1. giugno 2012 a carico della PPP n.

__________ di proprietà di AP 3;

per l’importo

di fr. 15'896.57 oltre interessi del 5%

dal 1. giugno 2012 a carico della PPP n. __________ di proprietà di AP 1;

per l’importo

di fr. 17'096.31 oltre interessi del 5% dal 1. giugno 2012 a carico della PPP

n. __________ di proprietà di AP 1;

per l’importo

di fr. 11'397.54 oltre interessi del 5% dal 1. giugno 2012 a carico della PPP

n. __________ di proprietà di AP 1;

per l’importo

di fr. 14'996.76 oltre interessi del 5%

dal 1. giugno 2012 a carico della PPP n. __________ di proprietà di AP 1;

per l’importo

di fr. 8'398.19 oltre interessi del 5% dal 1.

giugno 2012 a carico della PPP n. __________ di proprietà di AP 1;

per l’importo

di fr. 15'896.57 oltre interessi del 5%

dal 1. giugno 2012 a carico della PPP n. __________ di proprietà di AP 1;

per l’importo

di fr. 17'096.31 oltre interessi del 5%

dal 1. giugno 2012 a carico della PPP n. __________ di proprietà di AP 1;

per l’importo

di fr. 11'397.54 oltre interessi del 5% dal 1. giugno 2012 a carico della PPP

n. __________ di proprietà di AP 1;

per l’importo

di fr. 11'397.54 oltre interessi del 5% dal 1. giugno 2012 a carico della PPP

n. __________ di proprietà di AP 1;

per l’importo

di fr. 11'997.41 oltre interessi del 5% dal 1. giugno 2012 a carico della PPP

n. __________ di proprietà di AP 1;

già iscritte

in via provvisoria – per importi più elevati ammontanti a complessivi fr.

433'500 – su decisione 21 agosto 2012 e (in seguito a modifica delle quote

millesimali di PPP __________ e __________) su decisione 20 dicembre 2012.

2.2

L’istanza

di iscrizione di ipoteca legale definitiva è respinta per l’iscrizione a carico

delle PPP n. __________, __________, __________ (di proprietà di terzi) e __________

(soppressa e riunita alla n. __________). L’istanza di iscrizione

di ipoteca legale definitiva è irricevibile per quanto riguarda l’iscrizione a

carico della PPP n. __________. Per tali PPP rimangono

iscritte le ipoteche legali provvisorie sancite con decisione 21 agosto 2012

per i seguenti importi:

- fr. 3'468.-

oltre

interessi del 5% dal 1 giugno 2012 sulla PPP n. __________;

- fr. 6'069.-

oltre interessi del 5% dal 1 giugno 2012 sulla PPP n. __________;

- fr.

19'507.50 + fr. 8'670.-

oltre

interessi del 5% dal 1 giugno 2012 sulla PPP

n. __________;

- fr. 122'247.-

oltre

interessi del 5% dal 1 giugno 2012 sulla PPP n. __________.

2.2.1

All’attrice è

assegnato un termine di 30 giorni per promuovere nei confronti degli attuali

proprietari delle PPP n. __________, __________, __________ e __________

l’azione volta all’iscrizione dell’ipoteca legale definitiva, in difetto di che

l’iscrizione dell’ipoteca legale provvisoria verrà cancellata.

3.

Invariato.

4.

Invariato.

5.

Invariato.

6.

Invariato.

7.

Invariato.

VII. Le

spese processuali della procedura di appello incidentale, pari a complessivi fr.

5’000.-, sono a carico dell’appellante incidentale, che rifonderà fr. 1'500.- a

AP 2 e fr. 1’500.- complessivi a AP 1 e a AP 3 per ripetibili di seconda sede.

VIII. Notificazione:

-

;

-

.

Comunicazione

alla Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Nord e all’Ufficio del registro

fondiario di Mendrisio.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è

dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1

LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre

negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,

117.

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).