Mediazione immobiliare - nesso causale psicologico

Incarto n.

12.2020.12

Lugano

13 gennaio 2021/lk

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini,

presidente,

Bozzini

e Stefani

vicecancelliera:

Ceschi

Corecco

sedente

per statuire nella causa - inc. n.OR.2016.82 della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 1 - promossa con petizione 11 aprile 2016 da

AO

1

patrocinata da: PA 2

contro

AP

1

patrocinata da: PA 1

con cui l’attrice ha

chiesto la condanna in via principale di AP 1 e in via subordinata di S__________

__________, D__________ __________, P__________ __________ e A__________ __________

– __________ in solido al pagamento di fr. 145'800.- oltre accessori a titolo

di provvigione di mediazione immobiliare nonché il rigetto in via definitiva

delle opposizioni interposte ai PE n. __________ dell’UE di Mendrisio, n. __________

e n. __________ dell’UE di Lugano;

domande avversate dalle controparti,

che hanno postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore aggiunto con

sentenza 5 dicembre 2019 ha accolto, condannando AP 1 al pagamento di fr.

145'800.-, ponendo a suo carico gli oneri processuali di fr. 5'300.- e obbligandola

altresì a rifondere alla controparte fr. 8'800.- a titolo di ripetibili;

appellante la

convenuta AP 1 con appello 28 gennaio 2020 con cui chiede, previa

assunzione di alcune prove offerte in prima sede ma rifiutate dal Pretore

nonché assunzione di nuovi documenti, la riforma del giudizio impugnato, nel

senso di respingere integralmente la petizione, il tutto con protesta delle

spese giudiziarie di primo e secondo grado di giudizio;

mentre con risposta 9

marzo 2020 la convenuta postula la reiezione del gravame, protestando gli oneri

processuali e le ripetibili di appello;

preso atto della replica

spontanea 23 marzo 2020 e della duplica spontanea 6 aprile 2020;

letti ed esaminati gli

atti e i documenti di causa,

ritenuto

in fatto: A. Con contratto 2 aprile 2015

Fatti

i signori S__________ e D__________ __________ e la comunione ereditaria fu P__________

__________ __________ hanno conferito alla AO 1 un “mandato di vendita

immobiliare senza esclusiva” avente per oggetto il fondo sito al mappale n.

__________ RFD di __________, di loro proprietà (doc. 5). Le parti hanno

stabilito in fr. 4'500'000.- il prezzo di vendita e pattuito una provvigione

per la mediazione pari “al 3% (+8% IVA) del prezzo di vendita effettivamente

concluso a rogito” (doc. B).

B. Il 17 aprile 2015 AP

1 ha contattato AO 1 mostrando interesse per l’acquisto del fondo menzionato,

ciò di cui sono stati resi edotti i proprietari (doc. D, verbale audizione 30

maggio 2017, teste __________ T__________, pag. 6).

Il 23 aprile 2015 è

stato eseguito un sopralluogo dell’immobile alla presenza di AP 1, dei suoi

genitori, di AO 1, di S__________ __________ e di sua moglie e (almeno in

parte) di __________ Me__________ (doc. 6, 7, risposta, pag. 12 e seg.).

Il 24 aprile 2015 AP 1 ha

confermato al mediatore il suo interesse all’acquisto del bene menzionato

offrendo un prezzo di fr. 4'000'000.- (doc. 8, 9.1) e il 27 aprile 2015 ha

provveduto a versare una caparra di fr. 50'000.- sul conto del notaio da lei prescelto

(doc. E, 11, 12). L’offerta non è stata accettata dai proprietari, i quali con scritto

raccomandato del 6 maggio 2015 hanno ribadito al mediatore che il prezzo doveva

essere quello previsto dal contratto di mediazione di fr. 4'500'000.-,

sollecitando una conferma da parte di AP 1 entro l’8 maggio successivo con

contestuale versamento di una caparra pari al 5%, in caso contrario non si

sarebbero più ritenuti vincolati dal contratto doc. B (doc. 15). Con messaggio

di posta elettronica 7 maggio 2015 ai proprietari, con copia a AP 1, AO 1 ha

confermato loro l’accettazione da parte di quest’ultima del prezzo di

compravendita di fr. 4'500’000.- e il versamento della caparra, specificando

che “la compravendita dovrà concludersi con la signora AP 1” (doc. H).

Quest’ultima, pochi minuti dopo, ha comunicato al mediatore, con copia ai

proprietari, che “penseremo noi

parti

alla redazione e stesura

degli accordi scritti e delle codifiche finali” ma che sarebbe stata sua

premura sottoporgli “la bozza dell’atto di acquisto non appena predisposta”

(doc. H, 16).

C. In data 11 maggio

2015 AO 1 ha inviato ai venditori la fattura per l’incasso della provvigione di

fr. 145'800.- (doc. S). Con messaggio di posta elettronica 20 maggio 2015 la

mediatrice ha comunicato loro di essere stata informata da AP 1 che la

provvigione di mediazione di cui alla fattura 11 maggio 2015 sarebbe stata

pagata da lei quale parte acquirente, chiedendo una conferma scritta, ciò che i

proprietari hanno fatto con e-mail 21 maggio 2015 (doc. L).

D. Il 20 maggio 2015 AP

1, __________ De__________ e __________ Me__________ hanno costituito la

società I__________ SA, avente per scopo, tra l’altro, l’amministrazione, la

gestione e la locazione di stabili. Le azioni sono state assunte dalla prima in

ragione del 34% e dagli altri due cofondatori in ragione del 33% ognuno. L’amministrazione

è stata affidata a __________ De__________, quale presidente, e a __________ Me__________

quale membro, entrambi con diritto di firma individuale (doc. GG). La società è

stata iscritta a RC il 22 maggio 2015 (doc. AA).

E. Con rogito 22 agosto 2015

i proprietari hanno concesso un diritto di compera e promessa di compravendita

del fondo n. __________ RFD di __________ a I__________ SA, valido fino al 30

dicembre 2015, per un prezzo complessivo di fr. 4'350'000.-, di cui fr.

220'000.- erano già stati depositati presso il notaio rogante mentre la somma

restante sarebbe stata versata in seguito. Le parti hanno altresì stipulato che

“la provvigione di intermediazione è posta a carico della parte

beneficiaria, che terrà indenne la parte concedente da ogni pretesa derivante dal

contratto di intermediazione in essere tra quest’ultima e AO 1”(doc. N).

F. Con scritto

raccomandato 24 settembre 2015 AO 1 ha chiesto chiarimenti ai proprietari in

merito al perfezionamento della compravendita del fondo da parte di AP 1.

Quest’ultima, a cui la missiva era stata inviata in copia, con lettera 28

settembre 2015 ha comunicato a AO 1 di avere dovuto rinunciare all’acquisto

poiché la sua offerta di fr. 4'000'000.- non era stata accettata dai

proprietari (doc. P). Per parte loro questi ultimi, con scritto 29 settembre

2015, hanno segnalato al mediatore di non ritenere la riservazione di AP 1

conforme alle condizioni richieste a causa del prezzo inferiore offerto da

quest’ultima (doc. Q).

G. AO 1 ha fatto

spiccare nei confronti di AP 1 e dei proprietari i precetti esecutivi di cui ai

doc. T, U, V, a cui gli escussi hanno interposto opposizione, per l’incasso dell’importo

di fr. 145'800.- oltre interessi.

H. Con petizione 11 aprile

2016 AO 1, al beneficio della necessaria autorizzazione ad agire (inc.

CM.2015.781), ha convenuto in giudizio AP 1, S__________ __________, D__________

__________, P__________ __________ e A__________ __________ - __________ innanzi

alla Pretura del Distretto di Lugano, per ottenere la condanna in via

principale della prima e in via subordinata e in solido degli altri convenuti al

pagamento di fr. 145'800.- oltre interessi a titolo di provvigione di

mediazione immobiliare nonché il rigetto in via definitiva delle opposizioni

interposte ai PE n. __________ dell’UE di Mendrisio, n. __________ e n. __________

dell’UE di Lugano. Tutti i convenuti si sono opposti alle domande dell’attrice

con risposta 7 luglio 2016, eccependo in via preliminare la loro legittimazione

passiva, cui hanno fatto seguito la replica e la duplica in cui le parti hanno

ribadito le loro antitetiche domande e argomentazioni.

I. Esperita

l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il Pretore

aggiunto, con decisione 5 dicembre 2019 qui impugnata, ha accolto la petizione

e condannato AP 1 al pagamento di fr. 145'800.-, oltre interessi al 5% dall’ 11

maggio 2015, a favore di AO 1, ponendo la tassa di giustizia e le spese di fr.

5'300.- a carico della convenuta, con l’obbligo per la stessa di rifondere alla

controparte fr. 8'800.- a titolo di ripetibili.

L. Con appello 28

gennaio 2020 AP 1 chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere

la petizione, previa assunzione delle prove offerte in prima sede ma rifiutate

dal Pretore aggiunto nonché dei nuovi documenti prodotti con l’appello, il

tutto con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi. Con risposta 9

marzo 2020 l’attrice si è opposta integralmente al gravame, protestando spese e

ripetibili di appello. Con la replica e la duplica spontanea le parti hanno

confermato le loro antitetiche posizioni.

Considerato

in diritto:

Considerandi

1.

Giusta

l’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC sono impugnabili con appello le decisioni finali

e incidentali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali

il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione

sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). In concreto, la decisione impugnata è una

decisione finale in una controversia dal valore superiore ai fr. 10'000.-.

Pacifica è dunque l’appellabilità del giudizio impugnato entro il termine di 30

giorni (art. 311 CPC). Nella fattispecie, l’impugnata decisione 5 dicembre 2019

è stata ritirata dall’appellante il 13 dicembre 2019, per cui l’appello 28

gennaio 2020, tenuto conto delle ferie giudiziarie, è tempestivo, così come lo

è la risposta inoltrata dall’attrice nel termine di 30 giorni ai sensi

dell’art. 312 cpv. 2 CPC.

2.

Nella decisione impugnata

il Pretore aggiunto, riassunti dottrina e giurisprudenza in relazione al

contratto di mediazione immobiliare, ha ritenuto che l’attività di mediazione

prestata dall’attrice aveva favorito in modo determinante la conclusione del

diritto di compera e questo nonostante il relativo atto notarile

rispettivamente la successiva compravendita non fossero stati conclusi a favore

di AP 1, segnalata dall’attrice ai proprietari quale potenziale acquirente,

bensì dalla I__________ SA. Al riguardo il primo giudice ha evidenziato sia la

vicinanza economica della convenuta con quest’ultima, di cui era azionista al

34% e cofondatrice, sia la relazione sentimentale intrattenuta con __________ M__________,

il quale a sua volta era azionista al 33% e cofondatore della menzionata

società. Il primo giudice ha negato l’esistenza delle asserite violazioni

contrattuali rimproverate all’attrice e considerato la provvigione pattuita del

3% né eccesiva né sproporzionata. Egli, sulla base dei doc. I e L, ha infine

ritenuto che AP 1 aveva validamente assunto il debito di pagare all’attrice la

provvigione di mediazione di cui al doc. B, accogliendo la petizione.

3.

Con il gravame l’appellante

chiede l’assunzione in questa sede dei doc. da 23 a 33 già oggetto della sua

istanza 7 giugno 2017 respinta dal Pretore aggiunto con disposizione

ordinatoria 11 giugno 2018.

3.1

Giusta l’art. 316 cpv. 3 CPC

in appello è data la possibilità di assumere prove respinte dal Pretore. È necessario

che le prove richieste siano state offerte nelle forme e nei tempi previsti dal

diritto procedurale, e siano supportate da sufficiente allegazione. La parte

richiedente deve debitamente motivare la sua critica agli accertamenti di

fatto, rispettivamente alle decisioni istruttorie prese dal primo giudice.

Inoltre, i nuovi mezzi di prova devono essere considerati rilevanti. Sia il

primo giudice, sia l’autorità di appello possono difatti rinunciare a esperire

mezzi istruttori il cui presumibile risultato non porterebbe con ogni

verosimiglianza elementi di rilievo, in funzione di un apprezzamento anticipato

delle prove (Verda Chiocchetti in:

Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, IIa ed.,

Vol. 2, n. 32 seg. ad art. 316 CPC; Reetz/Hilber,

in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen

Zivilprozessordnung [ZPO], 3a ed., 2016, n. 47 ad art. 316 CPC).

3.2

In concreto, la circostanza

che l’appellante vorrebbe dimostrare attraverso la produzione agli atti dei

doc. 23 – 33, ovvero che nella trattativa intermediata dall’attrice vi sarebbe

stato un unico e solo sopralluogo invece dei tre ritenuti dal Pretore aggiunto,

è del tutto ininfluente ai fini del giudizio, determinante essendo se l’attrice

abbia o no svolto con successo attività di mediazione, rispettivamente se la

convenuta possa essere ritenuta responsabile del pagamento della provvigione

malgrado il diritto di compera sia per finire stato costituito con una terza

persona (sul carattere aleatorio dell’obbligo di remunerazione cfr. consid. 6,

pag. 8). Sapere se per

condurre positivamente in porto le trattative di compravendita dello stabile

tra i venditori e l’acquirente vi siano stati uno o tre sopralluoghi non è in

sé determinante, essendo in concreto pacifico che l’attrice ha svolto delle

attività di mediazione relative alla prospettata compravendita del fondo n. __________

RFD __________ oggetto del contratto di mediazione seguendo, nella misura del

possibile, le trattative tra i venditori e la convenuta (consid. B) e che lo

stabile è per finire stato venduto (consid. E).

4.

In questa sede

l’appellante chiede inoltre di assumere in applicazione dell’art. 317 cpv. 1

CPC i documenti B - D, volti a dimostrare la composizione dell’azionariato

della I__________ SA (doc. B e C) e il nome della banca finanziatrice

dell’operazione immobiliare (doc. D). Tali documenti non possono essere

considerati per il giudizio già solo per il fatto che, contrariamente a quanto

pretende la convenuta, il Pretore aggiunto non ha mai accertato che la I__________

SA sarebbe “riconducibile esclusivamente all’appellante” né che la “banca

finanziatrice dell’operazione di acquisto fosse la banca dell’appellante”.

Tali asserzioni sono il frutto di una personale lettura nonché di una

soggettiva e erronea interpretazione delle considerazioni e conclusioni del

giudice di prime cure, che non trovano alcun riscontro nella decisione

impugnata. A ciò aggiungasi che i doc. B e C sarebbero del tutto ininfluenti ai

fini di causa, atteso che la composizione dell’azionariato di I__________ SA è

già stata dimostrata in prima sede dall’attrice con la produzione del doc. GG,

su cui il Pretore aggiunto ha fondato il relativo accertamento (decisione

impugnata, consid. 6). Per quanto concerne il doc. D va rilevato che si tratta

di un documento preesistente alla

decisione impugnata (pseudo nova), che con la diligenza ragionevolmente

esigibile, tenuto conto delle circostanze, avrebbe già potuto essere prodotto dall’appellante

in prima sede (art. 317 cpv. 1 CPC), posto che del terzo sopralluogo, che sarebbe avvenuto alla presenza di

un perito bancario, le parti avevano già lungamente dibattuto in sede di

scambio degli allegati introduttivi. A ciò aggiungasi che la questione a sapere

quanti sopralluoghi vi sono stati e alla presenza di chi, come già osservato,

risulta a ben vedere irrilevante ai fini di causa, a fronte delle altre

attività pacificamente svolte dall’attrice al fine di indurre AP 1 a concludere la trattativa con i venditori; circostanze

accertate dal Pretore aggiunto su cui l’appellante non spende una parola.

5.

Nel merito l’appellante

lamenta un errato accertamento dei fatti e un’errata valutazione delle prove

nonché una violazione del diritto, ribadendo in questa sede la sua tesi secondo

cui vi sarebbero state due distinte trattative del tutto indipendenti fra di

loro: una con lei intermediata da AO 1 che è fallita il 3 maggio 2015, la

seconda tra __________ Me__________ e P__________ __________ che ha portato

all’acquisto da parte di I__________ SA del fondo oggetto del contratto di

mediazione immobiliare. Quest’ultima trattativa non sarebbe tuttavia stata

raggiunta con l’interposizione dell’attrice. L’appellante osserva poi che la

menzionata società non sarebbe riconducibile unicamente a lei in quanto “unica

beneficiaria economica”, che la mediatrice avrebbe in ogni caso commesso

gravi violazioni contrattuali e che la commissione riconosciuta dal Pretore aggiunto

sarebbe del tutto sproporzionata ed eccessiva per l’attività svolta dalla

mediatrice, per cui nulla le sarebbe dovuto. AP 1 contesta infine di avere

validamente assunto il debito dei venditori di pagare la provvigione.

6.

Giusta l’art. 412 CO

con il contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare

l'occasione per concludere un contratto o di interporsi per la conclusione di

un contratto contro pagamento di una mercede. Nel primo caso, la prestazione

del mediatore si esaurisce con l'indicazione o con la presentazione al mandante

di un possibile contraente, nel secondo, il mediatore si interpone nelle

trattative di compravendita e agisce fra il mandante e il terzo (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats

spéciaux, 5ª edizione, pag. 719 n. 4936). Gli elementi essenziali del contratto

di mediazione sono il servizio richiesto dal mandante e il principio della sua

onerosità (II CCA sentenza inc. 12.2016.64 del 9 luglio 2018 consid. 1 con

rinvii a Gautschi in: Berner

Kommentar, n. 2a ad art. 412 CO e Ammann

in: Basler Kommentar, OR II, 6ª edizione, n. 1 e segg. ad art. 412). Le

disposizioni del mandato propriamente detto sono in genere applicabili al

contratto di mediazione (art. 412 cpv. 2 CO).

Premessa necessaria per

poter pretendere la mercede di mediazione è, di regola, la stipulazione del

contratto a seguito dell'indicazione o dell'interposizione del mediatore (art.

413.

cpv. 1 CO). L'obbligo di remunerare il mediatore, tuttavia, è aleatorio nel

senso che la mercede è dovuta solo in caso di successo e non per l'estensione

dell'attività di mediazione (DTF 138 III 669 consid. 3.1 con riferimenti; v.

anche sentenza del Tribunale federale 4A_307/2018 del 10 ottobre 2018 consid.

4.1; Tercier/Bieri/ Carron, op.

cit., pag. 718 n. 4934). Oltre alla stipulazione del contratto mediato, occorre

che il mediatore dimostri che tra quest’ultima e l’attività da lui messa in

atto vi sia un nesso causale psicologico, ravvisabile di per sé anche se l’attività

del mediatore non è la causa esclusiva o diretta che ha portato alla

conclusione del contratto, bastando anche una causa concorrente o indiretta

(DTF 144 III 43 consid. 3.1 pag. 46; 131 III 268 consid. 5.1.2 e riferimenti). Il

nesso causale psicologico è dato anche nel caso in cui le trattative vengano

interrotte o il mediatore non sia stato coinvolto fino alla conclusione del

contratto mediato oppure sia stato coinvolto anche un altro mediatore. In tal

caso, non vi è un sufficiente nesso psicologico solo se l'attività del mediatore

non ha portato ad alcun risultato, le trattative sono state definitivamente

interrotte e la vendita è stata finalmente conclusa su una base completamente

nuova (TF del 15 aprile 2020 4A_569/2019 consid. 6.3, del 20 marzo 2019

4A_334/2018 consid. 4.1.2). In linea di principio, l’esistenza di un nesso

giuridicamente rilevante per l’applicazione dell’art. 413 cpv. 1 CO viene

negata quando il contratto non viene concluso con la persona segnalata dal

mediatore, bensì da un terzo; in una simile evenienza non si può infatti, di

regola, sostenere che l’attività del mediatore abbia influito attivamente sulla

formazione della volontà dell’acquirente finale. Ciò vale, di per sé, anche nel

caso in cui sia stata la persona indicata dal mediatore a indurre il terzo a

concludere il contratto. Possono tuttavia verificarsi delle situazioni in cui

l’esistenza del nesso causale deve ciononostante venir ammessa, in particolare

qualora fra il terzo e la persona indicata dal mediatore vi sia una relazione

economica o personale così intensa da poterli considerare un tutt’uno (DTF 76

II 378 consid. 3; TF 24 aprile 2008 4A_155/2008 consid. 3.1, 26 luglio 2010

4A_200/2010 consid. 7.1; II CCA 14 luglio 2008 inc. n. 12.2007.160), ritenuto

che, per quanto è qui di interesse, la prima eventualità si realizza per esempio

laddove il contratto, invece che dalla persona indicata dal mediatore, è

concluso da una società da lui partecipata (DTF 76 II 378 consid. 3).

L’onere di provare

l’esistenza di un nesso causale psicologico incombe al mediatore. La

giurisprudenza gli concede tuttavia un alleggerimento probatorio nel senso che,

se dimostra di avere compiuto degli sforzi oggettivamente idonei a favorire la

conclusione del contratto che è poi stato stipulato, il nesso causale viene

presunto, fatto salvo il caso in cui dalle circostanze del caso concreto

risulti il contrario (sentenza del TF 4C.259/2005 del 14 dicembre 2005 consid.

2).

7.

In concreto è pacifica

l’esistenza di un contratto di mediazione ai sensi dell’art. 412 cpv. 1 CO tra AO

1.

e i signori S__________ e D__________ __________ e la comunione ereditaria fu

P__________ __________ __________, da qualificare quale contratto di mediazione

per interposizione, ritenuto che dal tenore del contratto e dall’istruttoria è

chiaramente emerso come l’attrice non poteva limitarsi a indicare un’occasione

per conseguire la vendita del fondo menzionato (doc. B, verbale di

interrogatorio 26 settembre 2017 S__________ __________, 30 maggio 2017 __________

R__________, __________ T__________). Controversa, di contro, è l’esistenza del

nesso causale psicologico tra l’agire dell’attrice e la conclusione del

contratto di compravendita con I__________ SA.

7.1

In merito all’attività svolta

dall’attrice, dall’istruttoria è emerso come quest’ultima si sia adoperata

nella ricerca di clienti, promuovendo la vendita dell’immobile e segnalando

diversi nominativi ai proprietari (doc. EE, interrogatorio S__________ __________

26.

settembre 2017, pag. 2). Dopo essere stata contattata da AP 1 (doc. DD), AO

1.

ha prontamente indicato a S__________ __________ (che rappresentava i

venditori, vedi verbale di interrogatorio 26 settembre 2017, pag. 2)

l’interesse della prima per l’immobile oggetto del contratto di mediazione

(doc. D) ed è proprio questa segnalazione che ha permesso l’insorgere della

relazione contrattuale tra la qui appellante e i venditori e l’avvio della

relativa negoziazione. I documenti prodotti in causa dall’attrice (ma anche

dalla convenuta) e le ulteriori risultanze istruttorie attestano l’impegno di AO

1.

nell’accompagnare AP 1 verso la conclusione dell’affare, in particolare procurandole

la documentazione necessaria affinché potesse valutare la fattibilità da un

profilo finanziario e reddituale dell’operazione (doc. D – H, L, R, 11 pag. 2 e

3), organizzando almeno un sopralluogo dello stabile, sollecitandole il

versamento della caparra di fr. 50'000.-, che creava una priorità rispetto ad

altri interessati (doc. 11), e occupandosi delle trattative in merito alla

definizione del prezzo. Tali attività hanno portato alla conclusione della

negoziazione tra AP 1 e i venditori con la comunicazione della mediatrice a

questi ultimi dell’accettazione del prezzo di fr. 4'500'000.- da parte della

prima (la quale aveva ricevuto in copia il messaggio di posta elettronica, doc.

H). Poco importa al riguardo se l’attrice è in seguito stata estromessa dalla

fase di formalizzazione e stesura degli accordi, per altro per iniziativa della

stessa appellante (doc. I, doc. 16; vedi tra le tante TF 4A_75/2016 del 13

settembre 2016 consid. 4.1). In tali circostanze appare evidente che l’attrice

ha svolto delle attività di mediazione in relazione all’oggetto del contratto

di mediazione suscettibili di favorire la conclusione dell’operazione

immobiliare.

7.2

Il fatto che per finire il

contratto di compravendita sia stato concluso con la I__________ SA non è in

concreto idoneo a interrompere il rapporto di causalità psicologica esistente tra

l’attività svolta dall’attrice e la costituzione del diritto di compera a

favore della menzionata società, stante lo stretto rapporto di vicinanza tra

l’appellante e quest’ultima. Oltre a intrattenere una relazione sentimentale

con __________ M__________ (verbale audizione 6 marzo 2018, pag. 1), con il

quale ha costituito la I__________ SA unitamente a __________ D__________,

l’appellante risulta essere azionista maggioritaria con il 34% delle azioni

della menzionata società, mentre gli altri due cofondatori ne possiedono il 33%

ognuno (doc. GG). Non si può nemmeno prescindere dal fatto che la predetta società

è stata costituita a poche settimane di distanza dall’accettazione del prezzo

da parte di AP 1 e dopo che essa ha esplicitamente chiesto all’attrice di non

intromettersi nella formalizzazione e nella stesura del contratto di

compravendita.

7.3

A nulla vale la tesi

riproposta dall’appellante in questa sede, secondo cui la compravendita con la

società I__________ SA costituirebbe l’esito di una nuova trattativa del tutto

indipendente da quella da lei condotta con l’intermediazione dell’attrice, che

si sarebbe conclusa il 3 maggio 2015 (appello, pag. 7 – 10). La circostanza,

secondo cui il suo interesse all’acquisto sarebbe svanito con il rifiuto da

parte dei venditori della sua offerta di fr. 4'000'000.-, non solo non è

dimostrata ma è pure smentita dalle risultanze istruttorie. Se così fosse, non

si capisce infatti il motivo per cui l’appellante, nella sua e-mail di risposta

del 7 maggio 2015 alla mediatrice, si sia limitata a confermare di avere preso

visione del contenuto del precedente messaggio di quest’ultima (in cui veniva

confermata ai venditori l’accettazione del prezzo di fr. 4'500'000.- da parte

di AP 1, doc. I e 16) senza sollevare alcuna contestazione e senza specificare

che non era più interessata alla vendita stante il prezzo troppo elevato. A

nulla vale al riguardo la giustificazione dell’appellante di avere agito in

quell’occasione quale rappresentante della I__________ SA (peraltro a quel

momento non ancora costituita), rispettivamente a nome del nuovo “pool di

acquirenti”, non essendoci agli atti alcun riscontro oggettivo ed essendo

peraltro poco plausibile, se così fosse stato, che ella, di professione

avvocato e quindi ben conscia dei rischi, non si fosse premurata di specificare

che in quel frangente non agiva a titolo personale. Ma a smentire la tesi della

“seconda trattativa” vi è pure la dichiarazione di S__________ __________,

il quale ha affermato che al 21 maggio 2015 (al momento dello scambio dei

messaggi di posta elettronica aventi per oggetto la richiesta di assunzione del

pagamento della provvigione) egli era convinto che “l’acquirente era AP 1”

precisando che in tale data “i rapporti con l’attrice non erano ancora

interrotti” (verbale 26 settembre 2017, pag. 7). Ciò è pure in contrasto

con l’ulteriore asserita circostanza, secondo cui la seconda trattativa

condotta indipendentemente da P__________ __________ e __________ M__________

si sarebbe conclusa l’8 maggio 2015 con l’accordo di vendita dell’immobile per

un prezzo di fr. 4'350'000.- (appello, pag. 10). Inoltre, se la “prima”

trattativa condotta dall’attrice fosse davvero terminata il 3 maggio 2015, non

si capisce il motivo per cui i venditori non abbiano contestato immediatamente

la fattura 11 maggio 2015 con cui l’attrice ha chiesto loro il pagamento della provvigione,

che a quel punto e in quell’ipotesi sarebbe stata totalmente ingiustificata. A

ciò vada inoltre aggiunto che l’asserito “canale preferenziale di __________ Me__________

e P__________ __________”, che avrebbe favorito e permesso la conclusione della

compravendita del fondo a I__________ SA, non è suffragata da alcun elemento

oggettivo, non potendo riconoscere valore probatorio né all’audizione

testimoniale di __________ Me__________, ritenuti il suo coinvolgimento nella

vicenda e la sua vicinanza con AP 1, né alle dichiarazioni rese dai venditori

nei loro interrogatori (convenuti in causa a titolo subordinato), ritenuto che

essi si sono limitati a ripetere quanto contenuto negli allegati introduttivi. La

tesi secondo cui la seconda trattativa sarebbe nata “spontaneamente”,

oltre che non dimostrata, appare inoltre poco plausibile, atteso che __________

Me__________ fin da subito è stato sistematicamente messo in copia negli scambi

di posta elettronica intercorsi tra la convenuta e la mediatrice (doc. 11, 16).

Se, come sostenuto dall’appellante, il suo compagno e convivente non aveva

alcun interesse all’acquisto dell’immobile prima del 3 maggio 2015, non si

capisce la necessità di inviargli in copia le diverse comunicazioni successive

a quell’incontro.

7.4

In tali circostanze se ne

deve concludere che la I__________ SA è stata costituita ad hoc per finalizzare

formalmente la trattativa avente per oggetto l’acquisto del fondo n. __________

RFD di __________ andata a buon fine grazie all’attività svolta dall’attrice. È

pertanto a giusta ragione che il Pretore aggiunto ha ritenuto che la menzionata

società non fosse altro che un semplice veicolo scelto dalla convenuta per concludere

l’operazione immobiliare intermediata da AO 1, riconoscendo l’esistenza di un

rapporto causale psicologico.

8.

Le vaghe e

soggettive censure esposte dall’appellante in merito all’asserita violazione

contrattuale da parte di AO 1 rispettivamente all’entità della mercede

riconosciuta, che sarebbe sproporzionata rispetto all’attività svolta (appello,

pag. 27 e 28) sono inammissibili per carente motivazione. L’appellante non si

confronta in alcun modo con le esaurienti argomentazioni esposte dal Pretore

aggiunto al riguardo, limitandosi a contrapporre in modo succinto la propria

personale versione dei fatti (art. 311 cpv. 1 CPC).

9.

L’appellante contesta

infine con una serie di censure l’esistenza di una valida assunzione di debito

da parte sua.

9.1

A suo dire, l’eventuale

assuntore di debito sarebbe semmai la I__________ SA, conformemente a quanto

pattuito dai venditori e dall’acquirente con il rogito di cui al doc. N. La

censura è irrilevante ai fini di causa, l’attrice avendo infatti fondato la sua

richiesta sui doc. I e L di data 20 e 21 maggio 2015 e non sulla clausola

contenuta nell’atto notarile. Si rileva di transenna che dai documenti I e L,

sui quali l’attrice fonda l’assunzione di debito, non risulta che AP 1 agiva in

rappresentanza della menzionata società (la cui iscrizione a RC è peraltro avvenuta

solo il 22 maggio 2015) né agli atti vi è un qualsiasi riscontro oggettivo atto

a confermare tale ipotesi.

9.2

La convenuta osserva

in seguito come in ogni caso non vi sarebbe “una valida proposta da parte

dell’appellante di assumersi il debito”, rispettivamente “un’autorizzazione

alla parte venditrice di comunicare al creditore l’ipotetica assunzione di

debito” ai sensi dell’art. 176 cpv. 2 CO (appello, pag. 30). La censura,

oltre che inammissibile siccome basata su circostanze mai accennate in prima

sede (art. 317 cpv. 1 CPC), è pure infondata e rasenta la malafede, ritenuto

che AP 1 è sempre stata messa in copia nei messaggi di posta elettronica di cui

è questione (doc. I e L), senza che essa abbia tuttavia sollevato alcuna

contestazione in merito.

9.3

Da ultimo l’appellante

sostiene che la creditrice, avendo inviato le fatture per il pagamento della

provvigione a tre diversi debitori (l’11 maggio 2015 ai venditori e a lei e in

seguito pure alla I__________ SA), avrebbe comunque manifestato per atti

concludenti di non accettare la proposta di sostituzione del debitore. La

censura è irricevibile poiché si fonda su circostanze mai addotte e mai

contestate in prima sede (317 cpv. 1 CPC). Negli allegati preliminari la

convenuta si è infatti limitata a contestare di avere assunto il debito poiché

non vi sarebbe stata alcuna controprestazione, atteso che lo stabile era stato

venduto a un terzo e non a lei personalmente. Essa ha invece omesso di

contestare la circostanza addotta dall’attrice, secondo cui la fattura a suo nome

era stata emessa dopo le comunicazioni del 20 e 21 maggio 2015 (doc. I e L),

con cui è stata informata che la provvigione sarebbe stata pagata da lei (doc.

S, petizione e duplica ad 11, ad 13, rispettivamente risposta e replica ad 11 e

13). La circostanza che la fattura 11 maggio 2015 a nome dell’appellante è

stata inviata a quest’ultima dopo la comunicazione del 20/21 maggio 2015 è pure

confermata dai documenti prodotti in causa. Nel messaggio di posta elettronica

20.

maggio 2015 l’attrice ha infatti specificato che “per poter stornare la

fattura suddetta (quella dell’11 maggio 2015 a nome dei venditori, N.d.R.) ed

intestarla alla parte acquirente” necessitava l’accordo dei venditori, in

caso contrario “la fattura che vi ho trasmesso come da mandato a suo tempo

firmato, rimane per noi valida” (doc. L). Ne discende che con l’emissione

di una nuova fattura a nome dell’appellante, successiva alla proposta di

assunzione di debito del 20/21 maggio 2015, l’attrice l’ha accettata per atti

concludenti (176 cpv. 3 CO). A fronte del successivo comportamento di AP 1 e

dei venditori, che non hanno più dato seguito alle richieste di informazione

dell’attrice, opponendosi al pagamento della provvigione, il fatto che

successivamente essa abbia convenuto in giudizio anche i venditori (chiedendo

la loro condanna in via subordinata) non costituisce un motivo per invalidare

l’assunzione di debito, come sostenuto dall’appellante.

10.

Ne discende che

l’appello presentato da AP 1 deve essere respinto nella misura in cui è

ricevibile e la decisione impugnata confermata (art. 318 cpv. 1 lett. a CPC).

Le spese processuali e le

ripetibili della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore

litigioso di fr. 145'800.-, seguono la soccombenza (art. 106 CPC).

11.

Il valore di causa supera

ampiamente la soglia di fr. 30'000.- prevista all’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF

per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati

per le spese gli art. 95 e 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,

decide:

1. L’appello 28 gennaio

2020 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile. Di conseguenza

la sentenza 5 dicembre 2019 della Pretura di Lugano, sezione 1, è confermata.

2. Gli oneri

processuali di fr. 8’500.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà alla

controparte fr. 5’500.- per ripetibili d’appello.

3. Notificazione:

- ;

- .

Comunicazione alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 1.

Per

la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il

presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario è ammissibile il ricorso in materia civile al

Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale

della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta a fr.

30'000.-; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia

concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge

federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non

sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini

ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che

intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso

in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).